物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)課程講義.ppt

1、1,第7章 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo),7.1 物業(yè)管理招投標(biāo)概述 7.2 物業(yè)管理招標(biāo) 7.3 物業(yè)管理投標(biāo) 7.4 物業(yè)管理開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo),2,7.1 物業(yè)管理招投標(biāo)概述,7.1.1 物業(yè)管理招投標(biāo)的原則 7.1.2 物業(yè)管理招投標(biāo)的程序,3,7.1.1 物業(yè)管理招投標(biāo)的原則,（1）公開原則 （2）公平原則 （3）公正原則 （4）誠實(shí)信用原則,4,（1）公開原則 所謂公開原則，就是指在投標(biāo)招標(biāo) 活動中，嚴(yán)格按照程序公開。,5,（2）公平原則 所謂公平原則，就是指在招標(biāo)文件 中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標(biāo)條件 都是一致的，即所有參加投標(biāo)者都必須 在相同的基礎(chǔ)上，在同一條件下進(jìn)行投 標(biāo)。,6,（3）公

2、正原則 所謂公正原則，是指在評定標(biāo)書時 準(zhǔn)確無誤，而且投標(biāo)評定的準(zhǔn)則是衡量 所有投標(biāo)書的尺度，另外在評標(biāo)定標(biāo)的 過程中，應(yīng)采用科學(xué)合理的方法，按照 平等、競爭的原則，進(jìn)行事實(shí)求是地分 析、判斷和選擇。,7,（4）誠實(shí)信用原則 所謂誠實(shí)信用原則，是指在招標(biāo)投標(biāo) 活動中，招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)當(dāng)講究信用，恪 守諾言，不把自己利益的獲得建立在損害 國家、社會和他人利益的基礎(chǔ)之上。,8,7.1.2 物業(yè)管理招投標(biāo)的程序,（1）招標(biāo)階段 （2）投標(biāo)階段 （3）開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)階段 （4）合同的訂立、履行及歸檔階段,9,7.2 物業(yè)管理招標(biāo),7.2.1 物業(yè)管理招標(biāo)的類型 7.2.2 物業(yè)管理招標(biāo)的范圍 7.2.

3、3 物業(yè)管理招標(biāo)的組織機(jī)構(gòu),10,7.2.1 物業(yè)管理招標(biāo)的類型,現(xiàn)行國際市場上通用的物業(yè)管理招標(biāo)方 式類型大致可分為3種：公開招標(biāo)、邀請招 標(biāo)和議標(biāo)。,11,（1）公開招標(biāo) 公開招標(biāo)，也稱無限競爭性招標(biāo)， 是一種由招標(biāo)人（業(yè)主或開發(fā)商）按照 法定程序，在公開出版物上發(fā)布招標(biāo)公告 ，所有符合條件且愿意投標(biāo)的物業(yè)管理企 業(yè)都可以平等參加投標(biāo)競爭，招標(biāo)人從中 擇優(yōu)選擇中標(biāo)者的招標(biāo)方式。,12,（2）邀請招標(biāo) 邀請招標(biāo)，又稱選擇性招標(biāo)，是指 招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ?法人或者其他組織投標(biāo)的招標(biāo)方式。,13,（3）議標(biāo) 議標(biāo)又稱談判招標(biāo)，是指開發(fā)商或 業(yè)主不必公開發(fā)布招標(biāo)公告，而是通過 協(xié)商

4、達(dá)成交易的方式，通常是在非公開 狀態(tài)下采取一對一談判方式進(jìn)行的。,14,7.2.2 物業(yè)管理招標(biāo)的范圍,根據(jù)中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法的規(guī)定， 下列物業(yè)管理項(xiàng)目必需進(jìn)行招標(biāo)： 1）大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共 利益、公眾安全的項(xiàng)目，如機(jī)場、火車站、地鐵和 一些公用物業(yè)如圖書館等； 2）全部和部分使用國有資金投資或者國家融 資項(xiàng)目； 3）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資 金的項(xiàng)目； 4)具有強(qiáng)烈的政府政策導(dǎo)向規(guī)定的項(xiàng)目，如經(jīng) 濟(jì)適用房項(xiàng)目。,15,7.2.3 物業(yè)管理招標(biāo)的組織機(jī)構(gòu),招標(biāo)機(jī)構(gòu)的設(shè)立有兩種途徑：一是招標(biāo)人自行組織成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)；二是招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。招標(biāo)人有權(quán)自行

5、選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。,16,1）自行設(shè)立招標(biāo)機(jī)構(gòu) 開發(fā)商自行招標(biāo) 由于通常情況下業(yè)主數(shù)量很大，且 沒有嚴(yán)格的組織，因此，往往是由業(yè)主 委員會代表業(yè)主組織招標(biāo)。 業(yè)主自行招標(biāo) 由于通常情況下業(yè)主數(shù)量很大，且沒 有嚴(yán)格的組織，因此，往往是由業(yè)主委員 會代表業(yè)主組織招標(biāo)。,17,2）招標(biāo)代理機(jī)構(gòu) 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件： （1）有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場所 和相應(yīng)資金； （2）有能夠編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo) 的相應(yīng)專業(yè)力量； （3）有符合規(guī)定條件、可以作為評標(biāo) 委員會成員人選的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的 專家?guī)臁?18,7.3 物業(yè)

6、管理投標(biāo),7.3.1 物業(yè)管理投標(biāo)的概念及原則 7.3.2 物業(yè)管理投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu) 7.3.3 物業(yè)管理投標(biāo)的程序 7.3.4 物業(yè)管理投標(biāo)書的內(nèi)容,19,7.3.1 物業(yè)管理投標(biāo)的概念及原則,1）物業(yè)管理投標(biāo)的概念 所謂物業(yè)管理投標(biāo)是指符合招標(biāo)文件要 求的物業(yè)管理企業(yè)，按照公布的招標(biāo)文件中 確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國家 有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)管理?xiàng)l件和水平， 編制投標(biāo)文件，積極參與投標(biāo)活動的整個過 程。,20,2）物業(yè)管理投標(biāo)的原則 （1）真實(shí)性原則 所謂真實(shí)性原則，投標(biāo)人應(yīng)仔細(xì)閱 讀招標(biāo)文件的所有內(nèi)容，按招標(biāo)文件的 要求提供投標(biāo)文件，并保證所提供全部 資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性及完整性

7、。,21,（2）合理競爭原則 所謂合理競爭原則，是指投標(biāo)人應(yīng) 憑自身的經(jīng)營實(shí)力、管理水平和服務(wù)質(zhì) 量，通過良性競爭及優(yōu)勝劣汰而取勝。,22,7.3.2 物業(yè)管理投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu),物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)工作，通常由投標(biāo)的物業(yè) 管理企業(yè)內(nèi)部組織專門部門來全權(quán)負(fù)責(zé)整個投標(biāo) 活動。一般的分工如下： - 開發(fā)部是物業(yè)管理投標(biāo)工作的核心，它 負(fù)責(zé)確定目標(biāo)，選擇物業(yè)，進(jìn)行投標(biāo)， 參加市場競爭； - 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)核算和各 類收費(fèi)活動； - 工程部負(fù)責(zé)各種物業(yè)管理工程的預(yù)算， 負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備及公共設(shè)施的管理、維 修、保養(yǎng)和工程技術(shù)方面的咨詢與研究 工作。,23,7.3.3 物業(yè)管理投標(biāo)的程序,收集有關(guān)招標(biāo)

8、資料 投標(biāo)可行性研究分析 遞送投標(biāo)申請書并申請資格預(yù)審 購買、閱讀招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場 編制投標(biāo)文件 投遞標(biāo)書 參加開標(biāo)會議及招標(biāo)答辯 定標(biāo)后的工作,24,7.3.4 物業(yè)管理投標(biāo)書的內(nèi)容,1）物業(yè)管理投標(biāo)書的組成 物業(yè)管理投標(biāo)書，即投標(biāo)人須知中 定投標(biāo)者必須提交的全部文件，主要包括： - 致函 - 附件 2）物業(yè)管理投標(biāo)書的主要內(nèi)容 - 介紹本物業(yè)管理公司的概況和經(jīng)歷 - 分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點(diǎn) - 介紹本公司將提供的管理服務(wù)內(nèi)容及 功能,25,7.4 物業(yè)管理開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo),7.4.1 物業(yè)管理開標(biāo) 7.4.2 物業(yè)管理評標(biāo) 7.4.3 物業(yè)管理定標(biāo),26,7.4.1 物業(yè)管理開標(biāo),開

9、標(biāo)是指招標(biāo)機(jī)構(gòu)在預(yù)先規(guī)定的時間 將各投標(biāo)人的投標(biāo)文件正式啟封揭曉。 1）開標(biāo)時間及地點(diǎn)； 2）開標(biāo)組織； 3）開標(biāo)程序。,27,7.4.2 物業(yè)管理評標(biāo),評標(biāo)是指開標(biāo)之后，評標(biāo)委員會本著 公平、公開、公正的原則，對投標(biāo)書進(jìn)行 評定，并由招標(biāo)委員會選擇報(bào)價(jià)較低，資 信條件較好的投標(biāo)企業(yè)進(jìn)入合同談判簽訂 的階段。,28,1）評標(biāo)機(jī)構(gòu) 評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會 負(fù)責(zé)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，其評標(biāo) 委員會由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì) 等方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上單 數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少 于成員總數(shù)的2/3。,29,2）物業(yè)管理評標(biāo)的過程與內(nèi)容 （1）對標(biāo)書進(jìn)行初步評議； （2）對標(biāo)書進(jìn)行詳細(xì)評審。通常這一工作包括服務(wù)內(nèi)容評審、標(biāo)價(jià)評審及承包 條件評審三大部分； （3）召開現(xiàn)場答辯會； （4）編寫評標(biāo)報(bào)告。,30,7.4.3 物業(yè)管理定標(biāo),定標(biāo)也稱決標(biāo)，是指業(yè)主委員會或開發(fā) 商根據(jù)評標(biāo)委員會對所有標(biāo)書進(jìn)行的篩選評 定結(jié)果，再次評審，并最終確定中標(biāo)人的過 程。 定標(biāo)包括以下過程： （1）確定中標(biāo)企業(yè) （2）向中標(biāo)企業(yè)發(fā)出中標(biāo)通知書,31,中標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一： (1)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件 中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)； (2)能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要 求，并且經(jīng)評審的投標(biāo)價(jià)格最低；但是 投標(biāo)價(jià)格低于成本的除外。,32,關(guān)鍵概念