杭州海興電力科技-智慧公寓項(xiàng)目可行性分析

1、智慧公寓項(xiàng)目可行性分析報(bào)告目錄1.項(xiàng)目背景22.項(xiàng)目介紹22.1 項(xiàng)目定義22.2 項(xiàng)目客戶22.3 項(xiàng)目模型介紹23.市場(chǎng)分析33.1 國(guó)內(nèi)環(huán)境分析33.2 長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)分析53.3 公寓運(yùn)營(yíng)商需求及決策因素73.4 市場(chǎng)分析總結(jié)74.智慧公寓管理系統(tǒng)品牌分析74.1 蛋貝科技74.2 上海聯(lián)寓智能科技有限公司74.3 浙江麥家商業(yè)管理有限公司74.4 Feilinker飛聯(lián)客74.5 各品牌優(yōu)勢(shì)分析錯(cuò)誤! 未定義書(shū)簽。5.項(xiàng)目可行性分析75.1 有效性市場(chǎng)容量75.2 市場(chǎng)需求75.3 可達(dá)成性技術(shù)層面75.4 可進(jìn)入性76.項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議76.1 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論76.2 營(yíng)

2、銷(xiāo)初步建議錯(cuò)誤! 未定義書(shū)簽。1.項(xiàng)目背景海興電力科技一直致力于智能電表的研發(fā)和改進(jìn)，母公司杭州海興集團(tuán)是國(guó)網(wǎng)、南網(wǎng)長(zhǎng)期合作伙伴。智能電表產(chǎn)品于2009年開(kāi)始招標(biāo)，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展和普及，這一市場(chǎng)已漸漸趨于飽和，國(guó)網(wǎng)電表及周邊產(chǎn)品的招標(biāo)量自2013年起開(kāi)始逐年下降，2017年出現(xiàn)新的招標(biāo)低點(diǎn)；另一方面，海興科技積極拓展業(yè)務(wù)范圍，面向市場(chǎng)需求，立足現(xiàn)有業(yè)務(wù)，利用自身電表優(yōu)勢(shì)，同時(shí)整合多方資源，進(jìn)軍公寓管理系統(tǒng)領(lǐng)域。2.項(xiàng)目介紹2.1 項(xiàng)目定義此次智慧公寓控制平臺(tái)項(xiàng)目，是海興一次在智慧公寓領(lǐng)域開(kāi)展的業(yè)務(wù)嘗試。這一項(xiàng)目，基于公司現(xiàn)有含水電表及網(wǎng)關(guān)的系統(tǒng)，進(jìn)一步延伸業(yè)務(wù)，整合服務(wù)器，開(kāi)發(fā)面向租戶和公寓管

3、理方的智能管理軟件。2.2 項(xiàng)目客戶此公寓智能管理系統(tǒng)面向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、公寓運(yùn)營(yíng)商、酒店業(yè)和創(chuàng)業(yè)公司。國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓品牌迅速發(fā)展，公寓的新建和舊屋改造勢(shì)在必行，其中必將涉及公寓內(nèi)部的多種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；同時(shí)，隨著智能生活的推廣，長(zhǎng)租公寓品牌紛紛在智能家居方向?qū)で蟛町惢?，為租戶和公寓管理提供便利。因此，上述群體對(duì)在公寓出租、管理和收房等一系列過(guò)程中使用整套智慧公寓管理系統(tǒng)，有著趨于剛性的需求。2.3 項(xiàng)目模型介紹此智慧公寓控制平臺(tái)，包括面向市場(chǎng)的前端和硬件的后端。后端主要將房間內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施（水表、電表、網(wǎng)關(guān)、鎖）和家居線（燈、空調(diào)、電視等）納入智能系統(tǒng)，前端的軟件系統(tǒng)包括服務(wù)租戶供租戶使用的客戶端和

4、便于公寓方進(jìn)行管理控制的管理端。見(jiàn)下圖：（包括但不限于以下內(nèi)容）3.市場(chǎng)分析3.1 國(guó)內(nèi)環(huán)境分析3.1.1 政治因素（1）多項(xiàng)政策助力房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)：供地上，政府加大租賃用地供給，并利用集體用地建設(shè)租賃住房；房源上，鼓勵(lì)房企轉(zhuǎn)型開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)、培育專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)；稅收上，政府提出減免營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收優(yōu)惠，還提出了公租房貨幣化的政策； 2017年十九大再次明確“房子是用來(lái)住的”居住屬性，各地方政府相繼落實(shí)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策；政策允許租客提取住房公積金支付房租。國(guó)家支持政策頻發(fā)，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)發(fā)展看好。（2）物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展政策：為加快物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，培育和壯大新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，

5、2011年11月28日，工業(yè)和信息化部印發(fā)物聯(lián)網(wǎng)十二五發(fā)展規(guī)劃。（3）智能家居發(fā)展政策：工信部發(fā)布的促進(jìn)新一代人工智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃(2018-2020)中提出，要加大培育智能產(chǎn)品的力度，優(yōu)先推動(dòng)智能家居等產(chǎn)品的突破。三年行動(dòng)計(jì)劃也明確指出，將支持智能傳感、物聯(lián)網(wǎng)、機(jī)器學(xué)習(xí)等技術(shù)在智能家居產(chǎn)品中的應(yīng)用，提升家電、智能網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、水電氣儀表等產(chǎn)品的智能水平、實(shí)用性和安全性，發(fā)展智能安防、智能家具、智能照明、智能潔具等產(chǎn)品，建設(shè)一批智能家居測(cè)試評(píng)價(jià)、示范應(yīng)用項(xiàng)目并推廣。3.1.2 經(jīng)濟(jì)因素（1）租賃市場(chǎng)需求增長(zhǎng)：一、二線城市公共基礎(chǔ)設(shè)施配置齊全，流動(dòng)人口涌入，但房?jī)r(jià)過(guò)高，超出需求人群的購(gòu)買(mǎi)能力

6、，租房是大多數(shù)人解決住房剛需的唯一途徑；其次，租售比過(guò)高，房產(chǎn)的投資升值空間降低，買(mǎi)房不如租房。國(guó)內(nèi)一二線城市的房產(chǎn)數(shù)據(jù)，平均租售比為1:500，這意味著如果以租金回報(bào)做為房產(chǎn)投資的唯一回報(bào)方式，即買(mǎi)一套房，靠租金需44年才能收回成本。如果僅為了滿足居住剛需，選擇租房更合理。圖：國(guó)內(nèi)一二線城市租售比（2）多方角力租房市場(chǎng)：在政策對(duì)租賃市場(chǎng)的鼓勵(lì)下，房地產(chǎn)商、中介服務(wù)商、酒店運(yùn)營(yíng)商以及創(chuàng)業(yè)公司等多方力量涌入這一新的戰(zhàn)區(qū)。單純的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的模式距離天花板已近不遠(yuǎn)，而未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)鍵，是如何在租賃市場(chǎng)著力。3.1.3 社會(huì)因素（1）智能家居的普及隨著人工智能、萬(wàn)物互聯(lián)的快速發(fā)展，家居企業(yè)紛紛圍

7、繞聯(lián)網(wǎng)化、語(yǔ)音化、智能化打造智慧生活場(chǎng)景，智能家居產(chǎn)業(yè)興起。業(yè)內(nèi)人士表示，硬件廠商、房地產(chǎn)商、互聯(lián)網(wǎng)公司紛紛布局，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)加快成熟。（2）租房一族對(duì)生活品質(zhì)的要求據(jù)會(huì)分期的統(tǒng)計(jì)，在2017年-2020年一二線城市的租房主力人群為90、95后，他們追求品質(zhì)生活，注重隱私、有強(qiáng)烈的社交需求，對(duì)居住環(huán)境有更高的要求。品牌公寓以免中介費(fèi)、標(biāo)準(zhǔn)化租房產(chǎn)品（精裝修、全套家具家電配置及完善的租后服務(wù)）的優(yōu)點(diǎn)而深受年輕人歡迎。3.1.4 科技因素（1）物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展：傳感器、射頻識(shí)別（RFID）技術(shù)、全球定位系統(tǒng)、紅外線感應(yīng)器、激光掃描器、氣體感應(yīng)器等各種裝置與技術(shù)的發(fā)展完善，實(shí)時(shí)采集任何需要監(jiān)控、連接、互動(dòng)

8、的物體或過(guò)程，采集其聲、光、熱、電、力學(xué)、化學(xué)、生物、位置等各種信息，與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合形成的一個(gè)巨大網(wǎng)絡(luò)。（2）智能硬件技術(shù)發(fā)展。隨著人工智能和物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的發(fā)展，智能硬件廠商不斷創(chuàng)新人機(jī)交互模式、完善智能化性能，智能硬件成為生活的重要組成部分。智能硬件已經(jīng)被廣泛應(yīng)用于品牌公寓，應(yīng)用更加趨于場(chǎng)景化。 3.2 長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)分析3.2.1 長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀（1）市場(chǎng)容量：據(jù)鏈家研究院行業(yè)報(bào)告顯示，中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模2016年為1.1萬(wàn)億，2020年預(yù)計(jì)為1.6萬(wàn)億而到2030年會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億。目前長(zhǎng)租公寓整個(gè)行業(yè)的毛利率大約在25%，仍處于增量市場(chǎng)。（2）行業(yè)生命周期VC SaaS后臺(tái)檢測(cè)的144家長(zhǎng)

9、租公寓企業(yè)，可以看出現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)保有量中，大部分企業(yè)成立時(shí)間都位于2013-2016年。這段時(shí)間可以算是長(zhǎng)租公寓成立的“黃金期”。 （以上數(shù)據(jù)源自VC SaaS）相比已超150萬(wàn)間客房的經(jīng)濟(jì)型酒店，從用戶規(guī)模來(lái)看，長(zhǎng)租需求會(huì)遠(yuǎn)高于酒店。以一棟100間房估算，整個(gè)市場(chǎng)不過(guò)幾萬(wàn)間房，集中式公寓的發(fā)展才剛剛起步。（3）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局高端市場(chǎng)（含中高端）服務(wù)對(duì)象為企業(yè)高管，以及外籍人士，他們對(duì)生活品質(zhì)要求很高，又不愿意居住在酒店，所以多選擇酒店式或長(zhǎng)租服務(wù)式公寓。而國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的公寓企業(yè)“優(yōu)帕克”發(fā)展良好，已初具規(guī)模。中端市場(chǎng)在2011-2017年間出現(xiàn)了許多青年公寓，中端市場(chǎng)區(qū)別于低端市場(chǎng)的特點(diǎn)在于

10、它能提供更好的服務(wù)：如集中式公寓可提供大面積的公共區(qū)域（便利店、閱讀室、健身房、休閑吧），及公寓定期組織的線下活動(dòng)。低端市場(chǎng)以求職公寓、考研公寓以及職工宿舍為主。特點(diǎn)是價(jià)格低廉，僅提供生活必備用品，多為床位出租，旨在降低單個(gè)租房者的成本，目前這一市場(chǎng)有強(qiáng)大的需求。目前白領(lǐng)市場(chǎng)空間巨大但競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，而中高端的金領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)市場(chǎng)進(jìn)軍的企業(yè)不多，但中高端的金領(lǐng)公寓續(xù)租率是非常高的，中低端的白領(lǐng)公寓僅僅有8-9個(gè)月的租房周期。中端的青年公寓將是未來(lái)發(fā)展最為激烈、多方力量的領(lǐng)域。3.2.2 目標(biāo)租戶畫(huà)像據(jù)會(huì)分期的統(tǒng)計(jì)，在2017年-2020年一二線城市的租房主力人群為90、95后，其中25-34歲為租賃主

11、力。他們追求品質(zhì)生活，注重隱私、有強(qiáng)烈的社交需求，個(gè)性化的居住，討厭繁瑣，寧愿去追求科技，也不愿在交租、維修上花費(fèi)時(shí)間，此外，他們還崇尚自由，追求自由的生活。3.2.3 市場(chǎng)問(wèn)題（1）商業(yè)模式“三高一低”當(dāng)前房企旗下的長(zhǎng)租公寓普遍的低收益、長(zhǎng)回報(bào)周期的商業(yè)模式?？偨Y(jié)起來(lái)就是 “三高一低”：房?jī)r(jià)高、營(yíng)建改造成本高、資金使用成本高，租金收入較低。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)分析，從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，房企對(duì)旗下長(zhǎng)租公寓的長(zhǎng)期盈利目標(biāo)設(shè)置在6%-7%，但當(dāng)前大多數(shù)品牌的回報(bào)率不及1%。（2）迭代成本高、迭代速度慢長(zhǎng)租公寓的裝修和改建不同于APP應(yīng)用或操作程序，屬于無(wú)法快速迭代，或者是迭代成本較高的產(chǎn)品形態(tài)，

12、比如智能硬件如門(mén)鎖、控制模塊的植入，初期裝修時(shí)如果沒(méi)有植入后續(xù)再進(jìn)行更新就需要較高成本。目前一二線城市正處于增量市場(chǎng)，當(dāng)進(jìn)入存量市場(chǎng)時(shí)，各家的產(chǎn)品質(zhì)量、特色以及運(yùn)營(yíng)服務(wù)才會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中得到體現(xiàn)。（3）租金高，租戶難接受一項(xiàng)媒體聯(lián)合調(diào)查顯示，不考慮價(jià)格因素時(shí)，有71.43%的受訪者表示愿意住在集中式長(zhǎng)租公寓中。然而在得知長(zhǎng)租公寓20平米、租金5230元/月時(shí)，高達(dá)88.1%的受訪者表示不能接受這一費(fèi)用。3.3 公寓運(yùn)營(yíng)商需求及決策因素3.3.1 互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)整體解決方案成為公寓剛需租賃市場(chǎng)需求不斷增大，房企除了需要想著如何發(fā)展?jié)M足租戶需求的產(chǎn)品之外，還需考慮數(shù)量與日增長(zhǎng)的智慧公寓的運(yùn)營(yíng)管理問(wèn)題。因而，

13、大多數(shù)公寓的運(yùn)營(yíng)商希望獲得從智能門(mén)鎖著手切入，為公寓提供智能入門(mén)解決方案，實(shí)現(xiàn)從日常運(yùn)營(yíng)到數(shù)據(jù)分析級(jí)別的公寓運(yùn)營(yíng)增值服務(wù)，形成互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓和短租公寓運(yùn)營(yíng)整體解決方案，提升公寓管理效率，降低運(yùn)營(yíng)成本，提升租戶居住體驗(yàn)。3.3.2 智能設(shè)備的運(yùn)行數(shù)據(jù)質(zhì)量成為決策解決方案的重要維度公寓方在選擇供應(yīng)商時(shí)，智能設(shè)備的運(yùn)行數(shù)據(jù)質(zhì)量也應(yīng)該逐漸成為考慮的一個(gè)維度?；谧銐蚓?xì)的數(shù)據(jù)，加上有足夠的生活場(chǎng)景想象力和數(shù)據(jù)分析能力，可以推演出租戶不同維度的生活習(xí)慣，也會(huì)給相應(yīng)的生活服務(wù)行業(yè)帶來(lái)價(jià)值。3.4 市場(chǎng)分析總結(jié)綜上可知，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)容量將達(dá)到萬(wàn)億量級(jí)，雖然存在房?jī)r(jià)高、營(yíng)建改造成本高、資金使用成本高，租金收入

14、較低的問(wèn)題，但是仍然不斷有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、酒店品牌、創(chuàng)業(yè)品牌進(jìn)入。領(lǐng)先的長(zhǎng)租公寓品牌都在布局智慧公寓，公寓智能化將是未來(lái)長(zhǎng)租公寓發(fā)展的必然趨勢(shì)。智慧公寓仍處于產(chǎn)品生命周期的初期，但是麥家、聯(lián)寓、飛寓等多家軟件服務(wù)提供商已經(jīng)研發(fā)出非常成熟的公寓管理控制系統(tǒng)，并與多家知名房地產(chǎn)旗下公寓展開(kāi)合作或自建公寓。4.智慧公寓管理系統(tǒng)品牌分析（舉例）4.1蛋貝科技4.1.1 公司介紹2015年，蛋貝在深圳成立，致力于為公寓運(yùn)營(yíng)商提供“智能硬件服務(wù)+SaaS軟件服務(wù)+數(shù)據(jù)增值服務(wù)”整體智能解決方案。在北京、上海、廣州、杭州、成都、廈門(mén)等重點(diǎn)省市設(shè)置了公寓客服中心。與萬(wàn)科泊寓、碧桂園、旭輝領(lǐng)寓、招商、保利、金地、

15、深業(yè)、灣流等客戶合作，累計(jì)應(yīng)用近十萬(wàn)間公寓。4.1.2 系統(tǒng)構(gòu)成及運(yùn)作蛋貝的產(chǎn)品架構(gòu)是硬件設(shè)備+蛋貝PSMS（物業(yè)智能家居管理系統(tǒng)）+云平臺(tái)。硬件產(chǎn)品包括智能門(mén)鎖，智能電表，智能水表，公寓專(zhuān)用路由器，各類(lèi)安防傳感器等。智能硬件設(shè)備（室外鎖、室內(nèi)鎖、插座、開(kāi)關(guān)等）的數(shù)據(jù)通過(guò)Zigbee網(wǎng)關(guān)進(jìn)行收集，然后發(fā)送到公寓路由器，再通過(guò)Internet發(fā)送到云平臺(tái)，而蛋貝PSMS則可以從云平臺(tái)獲取數(shù)據(jù)，然后通過(guò)API接口把數(shù)據(jù)傳輸給公寓PMS系統(tǒng)和通過(guò)Internet傳送給公寓移動(dòng)端。4.1.3 解決方案（1）智能入門(mén)解決方案蛋貝提供了無(wú)鑰匙入門(mén)的解決方案。當(dāng)遇到需要臨時(shí)入門(mén)的人員如維修、清潔等人員，可遠(yuǎn)

16、程生成一組臨時(shí)密碼入門(mén)，這當(dāng)中的訪客臨時(shí)入門(mén)申請(qǐng)包含了防盜報(bào)警、人身安全預(yù)警等功能，并且做到為運(yùn)營(yíng)商實(shí)時(shí)管理房間，統(tǒng)計(jì)空置率；到期、轉(zhuǎn)租時(shí)租客密碼一鍵清除；凍結(jié)欠租用戶；長(zhǎng)期無(wú)人預(yù)警提醒；遠(yuǎn)程管家工作管理等功能。（2）能耗管理解決方案在公寓能源的消耗監(jiān)控上，蛋貝與智能硬件公司深度合作，實(shí)現(xiàn)智能硬件與無(wú)線通訊技術(shù)集成，將電表、水表與租客的付款時(shí)間打通，通過(guò)智能網(wǎng)關(guān)的集中收集數(shù)據(jù)，傳到蛋貝公寓設(shè)備管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)租客在租期間與蛋貝設(shè)備管理的實(shí)時(shí)交互。蛋貝能耗管理解決方案實(shí)現(xiàn)了監(jiān)控以及自定義統(tǒng)計(jì)，從而生成用戶賬單等實(shí)用性的功能。為了方便公寓運(yùn)營(yíng)商管理各租戶能源，在公共區(qū)域?qū)崿F(xiàn)自動(dòng)平均計(jì)費(fèi)，各個(gè)房間的電

17、費(fèi)根據(jù)其用電狀態(tài)自動(dòng)計(jì)算，房東可以擺脫人為的計(jì)算錯(cuò)誤，實(shí)現(xiàn)合理收費(fèi)。（3）安全門(mén)禁及防護(hù)解決方案蛋貝提供了一系列的預(yù)防報(bào)警器以及IP攝像頭實(shí)現(xiàn)安全防護(hù)的解決方案。防止外部人員入內(nèi)，保障租戶居住安全和生活安全，防范水電火災(zāi)難。4.1.4 盈利模式一次性收取一定的硬件費(fèi)用+SaaS系統(tǒng)服務(wù)費(fèi)（年費(fèi)形式）+增值服務(wù)+針對(duì)C端的深度運(yùn)營(yíng)收費(fèi)4.2 上海聯(lián)寓智能科技有限公司4.2.1 公司介紹上海聯(lián)寓智能科技有限公司于2011年成立，是一家集自主研發(fā)軟件及硬件、全球化運(yùn)營(yíng)公寓智能IT運(yùn)管系統(tǒng)、SaaS系統(tǒng)的平臺(tái)公司。分別與寓公網(wǎng)、盈家集團(tuán)、慧怡科技、科技俠、普惠金融、別樣紅達(dá)成了戰(zhàn)略合作關(guān)系。4.2.2

18、 系統(tǒng)構(gòu)成及運(yùn)作公寓智能管理系統(tǒng)集合了數(shù)頻開(kāi)關(guān)、能源采集器、智能插座以及智能門(mén)鎖等智能化的家電家居設(shè)備，通過(guò)線上系統(tǒng)完成信息收錄、賬單管理、能源管控、人員和服務(wù)管理、數(shù)據(jù)分析等。從租客找房到預(yù)約到付訂金到看房，簽約、合同、繳費(fèi)、入住、開(kāi)門(mén)、能源結(jié)算、服務(wù)、退房，包括直接退房，換房，均無(wú)需人工，全部通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)的方式解決，實(shí)現(xiàn)“收房裝修配置運(yùn)營(yíng)找房簽約入住服務(wù)退房”全流程自動(dòng)化。公寓運(yùn)營(yíng)APP：收房、裝修、配置、運(yùn)營(yíng)白云深A(yù)PP：找房、看房、簽約、入住、服務(wù)、退房4.2.3解決方案聯(lián)寓系統(tǒng)有租客客戶端，管理員客戶端，服務(wù)員客戶端。操作簡(jiǎn)易，系統(tǒng)綜合交互使人際溝通、管理與服務(wù)較為高效。其開(kāi)放式的系統(tǒng)

19、架構(gòu)涵蓋了整個(gè)生產(chǎn)管理過(guò)程，讓企業(yè)在收房，物業(yè)簽約，裝修，OTA，獲客，帶看，簽約，入住，服務(wù)，收款，退房上，實(shí)現(xiàn)全程自動(dòng)化，無(wú)人化操作，可大幅縮短流程時(shí)間，降低成本，提升產(chǎn)品獲利能力。（1）自助租房打開(kāi)APP，租戶可以根據(jù)地理位置、價(jià)格、面積、廳室等標(biāo)簽挑選合適的公寓、一鍵聯(lián)系物業(yè)看房、在線預(yù)付定金、簽約電子合同、繳費(fèi)。（2）公寓管理的無(wú)人化、規(guī)范化、移動(dòng)化和規(guī)?；悄荛T(mén)鎖解決入住、退租問(wèn)題，智能水電表解決不同住戶的能源結(jié)算問(wèn)題。住戶各自的電費(fèi)、水費(fèi)、余額、扣繳、催繳、欠費(fèi)，都會(huì)在個(gè)人頁(yè)面端實(shí)時(shí)更新，更減少了房客之間、房客與運(yùn)營(yíng)方之間因?yàn)橛?jì)費(fèi)不清晰導(dǎo)致的扯皮情況。4.2.4 盈利模式聯(lián)寓實(shí)行

20、旗下所有智能門(mén)鎖、智能電表和管理系統(tǒng)全部免費(fèi)的模式，其中所涉及到的押金、間夜費(fèi)以及后期的維護(hù)都不會(huì)收取任何費(fèi)用。聯(lián)寓的智能公寓系統(tǒng)里所需要的網(wǎng)關(guān)、智能門(mén)鎖、智能插座、高功率數(shù)頻開(kāi)關(guān)、能源采集器等硬件產(chǎn)品全部都是找代工廠生產(chǎn)，貼聯(lián)寓的品牌。聯(lián)寓目前采取的是燒錢(qián)提供免費(fèi)系統(tǒng)，培養(yǎng)運(yùn)營(yíng)商使用習(xí)慣的模式。免費(fèi)為公寓提供水電表和鎖這類(lèi)使用年限長(zhǎng)、不便更換的硬件，通過(guò)免費(fèi)試用搶先進(jìn)駐品牌公寓。后期通過(guò)引入資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商、裝修服務(wù)商、資源服務(wù)商、2B金融服務(wù)商、2C金融服務(wù)商，構(gòu)建公寓生態(tài)圈，提供公寓附加服務(wù)。4.3 浙江麥家商業(yè)管理有限公司4.3.1 公司介紹麥家公寓成立于2016年，是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的長(zhǎng)租公寓品牌

21、運(yùn)營(yíng)商，致力于打造以公寓為核心的生活服務(wù)青年公寓和為都市白領(lǐng)提供長(zhǎng)期獨(dú)立居住的解決方案。目前在杭州、寧波、溫州、北京、成都等地?fù)碛屑惺介L(zhǎng)租公寓2000套，分散式公寓5000余間。4.3.2 系統(tǒng)構(gòu)成及運(yùn)作麥家自主研發(fā)的麥鄰生活A(yù)PP、麥家公寓APP和麥滴管家APP（房源后臺(tái)管理系統(tǒng)），形成了“智能系統(tǒng)+生活O2O+金融服務(wù)”的服務(wù)體系。麥鄰生活A(yù)PP是一款以租房為核心的O2O青年生活社區(qū)APP，通過(guò)租房產(chǎn)業(yè)鏈，提供系統(tǒng)管理工具、金融服務(wù)、房源，提供在線找房、預(yù)訂、簽約、支付、售后服務(wù)、衍生配套資源等租房服務(wù)。麥滴管家APP是一款非常實(shí)用的房屋管理軟件，專(zhuān)注于提升公寓運(yùn)營(yíng)商、職業(yè)二房東的運(yùn)營(yíng)體

22、驗(yàn)。麥滴管家主要提供房源管控、社群推廣、無(wú)人化管理、金融投資等多方服務(wù)。麥家公寓APP是目前唯一實(shí)現(xiàn)前端界面展示、后臺(tái)系統(tǒng)管理、智能硬件操作于一體的工具型平臺(tái)。區(qū)別于市面上的長(zhǎng)租公寓品牌只針對(duì)自營(yíng)的管理系統(tǒng)，麥家的系統(tǒng)能夠開(kāi)放對(duì)接給合作商。結(jié)合智能硬件管理系統(tǒng)如門(mén)鎖、門(mén)禁、人臉識(shí)別等，能夠打通安防及監(jiān)控系統(tǒng)，嵌入語(yǔ)音輸入采集信息，確?？蛻舻娜松戆踩Ｍㄟ^(guò)麥家的APP不僅能夠?qū)崿F(xiàn)家電、門(mén)窗、燈光等遠(yuǎn)程控制，還能夠結(jié)合智能門(mén)鎖掌控房源信息，通過(guò)后臺(tái)系統(tǒng)監(jiān)確認(rèn)空置房源，實(shí)現(xiàn) “空置房源確定房源交付房款呼叫管家到達(dá)空置房直接入住”的無(wú)人看房。4.3.3 解決方案（1）房源信息錄入公寓內(nèi)的所有房間均錄入

23、房源管理平臺(tái)，同步上傳的還有房間實(shí)景照片、租賃價(jià)格等詳細(xì)信息，該信息還想將同步到麥家公寓手機(jī)APP之中，使租客通過(guò)手機(jī)即可查詢房間；（2）自助租房租客通過(guò)手機(jī)APP，選擇在線預(yù)約，在預(yù)約界面挑選意向房間、看房時(shí)段等等；最后，租客在預(yù)約時(shí)間段自主前往看房，滿意之后可通過(guò)手機(jī)APP在線簽約（線上簽約同樣具備紙質(zhì)合同的法律效力），簽約完成之后即可繳費(fèi)入住。（3）租戶反饋入住之后，租客后續(xù)的租金繳納、水電費(fèi)繳納，退租續(xù)約等，均可以通過(guò)麥家APP和管理系統(tǒng)協(xié)同完成，不需要真人管家參與。在日常生活中，租客如果遇到損壞維修、門(mén)店投訴等問(wèn)題，也可以通過(guò)手機(jī)APP進(jìn)行反饋，系統(tǒng)會(huì)根據(jù)問(wèn)題反饋，安排相關(guān)人員上門(mén)服

24、務(wù)。除此管理功能，麥家推出的運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)還配有收房、出房、品牌推廣等多項(xiàng)功能，公寓運(yùn)營(yíng)商通過(guò)該系統(tǒng)即可輕松實(shí)現(xiàn)規(guī)模收房，快捷出房，不僅提升公寓管理效率，改善租客體驗(yàn)，而且縮減了人工成本。4.3.4 盈利模式（1）“零門(mén)檻”托管計(jì)劃零門(mén)檻、免加盟費(fèi)、免設(shè)計(jì)費(fèi)、免店長(zhǎng)費(fèi)、免系統(tǒng)費(fèi)，只收取“小三”支持費(fèi)：1元/天/間的品牌使用費(fèi)、2萬(wàn)籌建爬坡支持費(fèi)、3%的房租收入。另外，麥家公寓包工程監(jiān)理、包產(chǎn)品設(shè)計(jì)、包爬坡招租、包線上營(yíng)銷(xiāo)、包風(fēng)險(xiǎn)管控，讓顧客花更少的錢(qián)也能擁有最佳的服務(wù)。收取低額的費(fèi)用，承擔(dān)最大的風(fēng)險(xiǎn)，將高額的利潤(rùn)回報(bào)交給業(yè)主方，借此培養(yǎng)租戶和公寓運(yùn)營(yíng)商的使用習(xí)慣。（2）B端拿房麥家并未選擇大規(guī)模

25、拿樓的自營(yíng)模式來(lái)擴(kuò)大市場(chǎng)，而是選擇與大體量的B端品牌和中介合作，以提供操作系統(tǒng)平臺(tái)的服務(wù)商形式與他們綁定合作，尋求共同且長(zhǎng)期的發(fā)展。（3）構(gòu)建公寓生態(tài)圈麥家主要和云袖科技、志趣社、雅高科技、樂(lè)刻運(yùn)動(dòng)健身等企業(yè)進(jìn)行合作，完善麥鄰生活A(yù)PP上的生活服務(wù)；麥家自主研發(fā)了麥滴管家APP和麥家公寓APP，已經(jīng)和成都有家、滿城房產(chǎn)、享寓和52團(tuán)租等企業(yè)達(dá)成合作關(guān)系，為這些企業(yè)提供房源后臺(tái)管理系統(tǒng)和房源展示平臺(tái)。4.4 Feilinker飛聯(lián)客4.4.1 公司介紹Feilinker是飛雪科技打造的以智能門(mén)鎖管理為入口的智能房控云平臺(tái)，為傳統(tǒng)門(mén)鎖的供應(yīng)鏈輸出物聯(lián)網(wǎng)智能硬件和云端控制方案，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)工廠產(chǎn)品的聯(lián)網(wǎng)

26、升級(jí)，并和酒店、公寓、物業(yè)等行業(yè)管理軟件系統(tǒng)公司合作，向各行業(yè)輸出最新的物聯(lián)網(wǎng)智能鎖、開(kāi)關(guān)、電表等產(chǎn)品和智能控制系統(tǒng)，為各行業(yè)（涉及房控行業(yè)）的智能化管理、控制需求提供完整的產(chǎn)品和技術(shù)4.4.2 系統(tǒng)構(gòu)成及運(yùn)作飛寓目前包括智能公寓管理平臺(tái)、智能公寓物控平臺(tái)和掌上公寓三個(gè)部分。（1）智能公寓管理平臺(tái)讓公寓管理高效便捷主要包括的功能有：房源管理、租賃管理、財(cái)務(wù)管理、客戶服務(wù)管理、智能硬件管理、統(tǒng)計(jì)報(bào)表管理和系統(tǒng)管理。（2）智能公寓物控平臺(tái)讓傳統(tǒng)公寓充滿智慧主要包括智能硬件設(shè)備例如智能網(wǎng)關(guān)、智能門(mén)鎖（微信/密碼/鑰匙）、智能水表和智能電表。（3）掌上公寓讓服務(wù)流程更加順暢主要包括：從看房、入住到退租

27、，微信上即可完成；在線繳納房租；在線繳納水電費(fèi)；遠(yuǎn)程開(kāi)鎖，重置密碼；查詢歷史記錄。4.4.3 解決方案（1）智能公寓管理平臺(tái)房東登錄PC端管理平臺(tái)即可一鍵完成房源管理、租賃管理、財(cái)務(wù)管理、客戶服務(wù)管理、智能硬件管理、統(tǒng)計(jì)報(bào)表管理、系統(tǒng)管理。（2）使用掌上公寓的流程個(gè)人租客關(guān)注微信公眾號(hào)在線預(yù)約選房一鍵導(dǎo)航管家陪同看房在線支付租金在線簽約入住入住獲取開(kāi)門(mén)密碼一鍵開(kāi)鎖租客入住自動(dòng)賦權(quán)，退房自動(dòng)收回權(quán)限租客可以授予客人開(kāi)門(mén)權(quán)限欠租暫停權(quán)限，租客無(wú)法開(kāi)門(mén)得到租客的允許管家和服務(wù)員可以自行開(kāi)門(mén)智能水電表自動(dòng)生成賬單，欠費(fèi)自動(dòng)停用系統(tǒng)自動(dòng)檢測(cè)，防止飛房、偷電等風(fēng)險(xiǎn)退租，更換密碼即可。（3）手機(jī)控制智能家居

28、硬件除了智能管理平臺(tái)的軟件產(chǎn)品，下載手機(jī)APP還可以控制整套智能家居硬件，比如智能公寓門(mén)鎖、智能網(wǎng)關(guān)、智能水電表、智能插座、智能電動(dòng)窗簾等一系列智能家居的硬件產(chǎn)品。4.4.4 盈利模式飛寓為全國(guó)的住宿業(yè)企業(yè)提供了全套的智能門(mén)鎖解決方案（包括智能門(mén)鎖產(chǎn)品和智能公寓管理系統(tǒng)）；同時(shí)一些酒店管理公司與飛寓建立了智慧公寓的商務(wù)合作，作為其區(qū)域代理商，為飛寓推廣全套智慧公寓系統(tǒng)及產(chǎn)品。除了智能管理平臺(tái)的軟件產(chǎn)品，飛寓也為用戶提供了技術(shù)完備的智能公寓門(mén)鎖、智能網(wǎng)關(guān)、智能水電表、智能插座、智能電動(dòng)窗簾等一系列智能家居的硬件產(chǎn)品。安裝費(fèi)用如下：多于20個(gè)客房的安裝，50元/間；少于或等于20個(gè)客房的安裝，80

29、元/間。售后服務(wù)包括2年質(zhì)保期，2小時(shí)售后響應(yīng)，免費(fèi)上門(mén)維護(hù)，產(chǎn)品問(wèn)題免費(fèi)換新。目前飛寓推出了兩種合作模式：（1）直接購(gòu)買(mǎi)硬件產(chǎn)品1988元的樣板間智能硬件1套（智能網(wǎng)關(guān)+智能門(mén)鎖）+上門(mén)安裝費(fèi)用1500元采購(gòu) “飛寓”的全套智能公寓硬件產(chǎn)品（智能公寓門(mén)鎖+智能網(wǎng)關(guān)+智能水表+智能電表），師傅上門(mén)來(lái)免費(fèi)安裝，附贈(zèng)軟件系統(tǒng)（PC端和微信端）。（2）硬件產(chǎn)品租賃服務(wù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，飛寓的產(chǎn)品銷(xiāo)量達(dá)到2萬(wàn)以上。5.項(xiàng)目可行性分析5.1 有效性市場(chǎng)容量或規(guī)模大到足以使企業(yè)獲利預(yù)計(jì)到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將由現(xiàn)在的1.1萬(wàn)億增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億，到2030年將會(huì)超過(guò)4.6萬(wàn)億。從目前國(guó)內(nèi)一線城市的市場(chǎng)格局來(lái)看

30、，也存在一些有品牌影響力的青年公寓，包括之前因小米投資而大熱的you+國(guó)際青年公寓；由毛大慶創(chuàng)辦的共享際；自如、魔方公寓等等。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)做過(guò)一組統(tǒng)計(jì)，目前北京120萬(wàn)套的租賃住宅中，其中40%通過(guò)中介，另外40%通過(guò)二房東（這部分房源大量集中在城郊區(qū)域或低客單價(jià)的房屋），另外10%則包括了自如這類(lèi)的品牌公寓，最后10%則是C2C的市場(chǎng)?？梢钥吹剑@類(lèi)品牌公寓的滲透率依然很低，但同樣也意味著這會(huì)是一片新的藍(lán)海。至2016年底已有20余家長(zhǎng)租公寓相關(guān)公司贏得了近35億元的融資。長(zhǎng)租公寓正方興未艾，房企紛紛“試水”長(zhǎng)租公寓。在國(guó)內(nèi)TOP30房企中，已有三分之一進(jìn)入了長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，龍湖、萬(wàn)科、復(fù)星等企業(yè)均有涉足。表：長(zhǎng)租公寓行業(yè)投融資情況公司名稱最近融資時(shí)間融資輪次資方融資規(guī)模鏈家自如2016.5.10戰(zhàn)略鏈家數(shù)億人民幣YOU+2016.12.19C輪未知數(shù)億人民幣魔方公寓2016.4.7C輪中航信托、華平投資3億美元蘑菇公寓2017.3.21C輪未知數(shù)千萬(wàn)美元優(yōu)客逸家2016.10.11戰(zhàn)略華瑞銀行數(shù)億人民幣寓見(jiàn)2015.3.23A輪策源創(chuàng)投、順為資本數(shù)百萬(wàn)美元青客2015.5.3B輪賽富基金、紐信創(chuàng)投約2億人民幣愛(ài)上租2017.9.28B輪顧家家居、遠(yuǎn)