走進(jìn)美國(guó)房地產(chǎn)

1、走進(jìn)美國(guó)房地產(chǎn)（系列之一）-美國(guó)房地產(chǎn)概況 一、美國(guó)人的住房情況美國(guó)東臨大西洋，西濱太平洋，北接加拿大，南靠墨西哥及墨西哥灣。所屬阿拉斯加州位于北美州西北部，夏威夷州位于太平洋北部。總面積萬平方公里，海岸線長(zhǎng)22680公里。美國(guó)是世界經(jīng)濟(jì)大國(guó)。經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)門類齊全，集約化程度高，國(guó)民生產(chǎn)總值位居世界首位。1997年GDP為80830億美元，人均超過3萬美元，居主要工業(yè)國(guó)家的首位。對(duì)GDP的貢獻(xiàn)中，農(nóng)業(yè)占2%，工業(yè)占23%，服務(wù)業(yè)等占75%。在家庭收入方面，雖然美國(guó)貧富懸殊，10%的人占有90%的財(cái)富，但富裕和貧困的人口都是少數(shù)，絕大多數(shù)人過著普通的生活。圖一是美國(guó)家庭在1967年至

2、1997年三十年間的收入中位數(shù)曲線，從中可以看出，美國(guó)的普通家庭收入一直在3000038000美元之間，增長(zhǎng)幅度和變化幅度并不大，其中1997年美國(guó)家庭年收入中位數(shù)為37005美元，這表明美國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是比較平穩(wěn)的。雖然美國(guó)普通家庭收入并不很高，但總體生活素質(zhì)較高，大部分人擁有自己的住房。美國(guó)政府為了解決國(guó)民的住房問題，采取了許多有效措施，如為低收入家庭提供廉價(jià)的房屋，采取資金扶持減稅等政策鼓勵(lì)舊屋改造，通過抵押證券化保證購(gòu)房按揭資金等。一般來說，一個(gè)小家庭只要有一人有穩(wěn)定的工作，都可以買得起房。圖二是近30年來，美國(guó)家庭自有住房率曲線，從中可以看出，美國(guó)一直以來維持比較高的自有住房率。199

3、7年，美國(guó)自有住房率為66%（指獨(dú)戶型房屋），獨(dú)戶型房屋平均價(jià)為13.39萬美元。在美國(guó)政策住房政策中，為美國(guó)人提供“買得起的住房”政策（affording housing）起了很大作用。在美國(guó)買得起的住房一般指家庭每月用于住房的支出不超過家庭收入的28%，并且住房開支與其他固定債務(wù)加起來不超過家庭收入的36%。例如，按1997年美國(guó)家庭收入中位數(shù)37000美元，那么當(dāng)每月住房分期付款不超過863元時(shí)，這樣的房屋就是買得起的，按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，假設(shè)銀行提供9成30年按揭（這是美國(guó)最普遍的按揭成數(shù)和年限），年利率7%，那么美國(guó)中等收入的家庭買得起的住房房?jī)r(jià)約為14.24萬美元，而目前美國(guó)獨(dú)戶型房屋的均

4、價(jià)為13.39萬元，因此中等收入的美國(guó)家庭都是買得起的，房?jī)r(jià)是合理的。根據(jù)這個(gè)買得起的住房政策，美國(guó)聯(lián)邦政府住房與城市發(fā)展部或州政府住房管理局，每年都要根據(jù)居民家庭收入與市場(chǎng)住房房?jī)r(jià)情況，了解目前市場(chǎng)上的房屋是不是美國(guó)人買得起的,進(jìn)而確定每年要為低收入家庭建設(shè)多少房屋和以什么樣的價(jià)格提供。二、房地產(chǎn)業(yè)在美國(guó)經(jīng)濟(jì)中的比重房地產(chǎn)業(yè)是美國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，但其在美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重并不大。如表一所示，1992年美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比例關(guān)系為：房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占所有產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值之比為0.95%, 房地產(chǎn)業(yè)的工資總額與所有產(chǎn)業(yè)工資總額之和的比例為1.2%，房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口與所

5、有產(chǎn)業(yè)總就業(yè)人口的比例為1.3%。1997年這些比例分別為房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占0.94%, 工資額占1.2%, 就業(yè)人口占1.3%。雖然1992年與1997年的具體數(shù)字不同，但房地產(chǎn)業(yè)與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比例關(guān)系幾乎完全一致，這不是偶然的，它說明了兩個(gè)問題：一是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展配合得非常協(xié)調(diào)，二是反映了房地產(chǎn)業(yè)與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的合理比例關(guān)系，保持這種比例就足于滿足生產(chǎn)和生活對(duì)房地產(chǎn)的需求。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是作為生產(chǎn)和生活場(chǎng)所存在的，它的發(fā)展速度決定于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人們生活水平提高對(duì)其提出的需求，它不能脫離整體經(jīng)濟(jì)而肓目發(fā)展。表一、1992年和1997年美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)主要指標(biāo)比較三、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)

6、展趨勢(shì)在過去的二十年里，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)伴隨著社會(huì)的整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，基本保持平穩(wěn)向上的發(fā)展趨勢(shì)。雖然美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也表現(xiàn)出周期性，一般是1820年左右經(jīng)歷一個(gè)周期循環(huán)，但周期波動(dòng)幅度較小，較少大起大落。圖三是美國(guó)主要房地產(chǎn)參考指數(shù)之一的“NCREIF指數(shù)”，近20年來的表現(xiàn)情況, 從中可看出美國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)的平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，這也表明美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)理性成熟的市場(chǎng)。從長(zhǎng)線投資來看，在美國(guó)投資房地產(chǎn)具有風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定、回報(bào)率高等特點(diǎn)。美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康協(xié)調(diào)發(fā)展還可以從租售房屋的空置率體現(xiàn)出來，一直以來，美國(guó)保持很低的空置率，出租房屋空置率保持在58%之間，而銷售房屋空置率則保留在12%之間。圖四

7、是美國(guó)三十年來供出租和銷售的房屋空置率曲線。 注：1、出租空置率=空置的供出租的房屋/（租戶已占用的房屋+已出租但等待占用的房屋+空置的供出租的房屋），包括可租可賣的房屋。2、銷售空置率=空置的供銷售的房屋/（業(yè)主已經(jīng)居住的房屋+已售出等待居住的房屋+空置的供銷售的房屋）四、房地產(chǎn)業(yè)的管理美國(guó)是土地私有制國(guó)家，房地產(chǎn)市場(chǎng)完全按市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作，政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)很少，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，政府與所有其它業(yè)主一樣，也是一個(gè)普通的業(yè)主，遵守同樣的游戲規(guī)則。在與房地產(chǎn)管理有關(guān)的政府職能中，政府一是管規(guī)劃，通過規(guī)劃規(guī)定每一塊土地的用途，建筑類型、高度、密度，進(jìn)行土地管制；二是管理房地產(chǎn)從業(yè)人員，主要是通過房地產(chǎn)經(jīng)

8、紀(jì)人和銷售人員的考試發(fā)牌制度和房地產(chǎn)估價(jià)人員的發(fā)牌制度規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)；三是依法征稅；四是為公眾利益行駛警察權(quán)力。除此之外，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理沒有其它職能，房地產(chǎn)活動(dòng)完全按市場(chǎng)規(guī)律辦事，既不審查開發(fā)公司的資格，也不發(fā)房地產(chǎn)證。 政府對(duì)土地的管理權(quán)力 政府對(duì)土地的管轄權(quán)力主要包括如下幾個(gè)方面：征稅(taxation)：政府以土地所有者要征收地稅。地稅是美國(guó)的主要稅種之一，也是調(diào)控土地資源配置的主要手段。通過征收地稅，可以調(diào)控土地的占用情況，阻止亂占地、占好地、占大地等行為。在紐約等美國(guó)主要城市，隨處可以見到一些沒人住的破敗房屋（稱為棄屋），這許多是因?yàn)榈囟愄?，業(yè)主無力負(fù)擔(dān)而主動(dòng)放棄產(chǎn)權(quán)的“祖屋

9、”，最后這些土地將被收歸國(guó)有。有些人繼承了祖宗留下的大片土地，如果這些土地賣不出去，而且這些人的收入又不富有的話，最后也往往是因付不起地稅，而不得不放棄產(chǎn)權(quán)，這些土地最終將變成聯(lián)邦政府或州政府的土地。地稅一般歸地方政府所有，主要用于教育開支，一個(gè)社區(qū)的教育質(zhì)量是決定地稅高低的主權(quán)因素之一。警察權(quán)（police power）：政府在土地管理方面的警察權(quán)力一般是指政府出于公眾利益的需要，對(duì)土地利用進(jìn)行管制。警察權(quán)力通過法律體現(xiàn)，主要法律包括環(huán)境保護(hù)法規(guī)、規(guī)劃法規(guī)、建筑法規(guī)、租賃法規(guī)等。強(qiáng)制征用（Eminent domain）: 當(dāng)為了公眾利益征用土地時(shí)，在與業(yè)主談判無法達(dá)成協(xié)議的情況下，政府可以向

10、法庭申請(qǐng)強(qiáng)制征用，強(qiáng)制征用要符合三個(gè)條件：一是由法庭裁定土地征用確是為了公眾利益，二是業(yè)主得到了合理補(bǔ)償，三是已有足夠的法律程序保護(hù)業(yè)主的權(quán)益。承受無人繼承不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利（Escheat）：當(dāng)房地產(chǎn)所有人死亡后，無法定繼承人而且未留下處置房地產(chǎn)的遺囑，那么不動(dòng)產(chǎn)將歸政府所有。（二）政府對(duì)土地利用的控制政府對(duì)土地利用的控制主要是通過制定規(guī)劃和規(guī)劃法規(guī)來實(shí)現(xiàn)的。主要的規(guī)劃建筑法規(guī)有：總體規(guī)劃（master plan）：總體規(guī)劃由市或縣一級(jí)政府制定，主要規(guī)劃一個(gè)地區(qū)的發(fā)展目標(biāo)，協(xié)調(diào)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等關(guān)系。分區(qū)條例（Zoning ordinance）：分區(qū)條例即法定圖則，是總體規(guī)劃的法律化，總體規(guī)劃通過

11、分區(qū)條例發(fā)生法律效力。分區(qū)條例規(guī)定了一個(gè)地區(qū)土地的用途、地塊大小、建筑的類型、建筑高度、建筑密度、建筑離道路的距離等。建筑法典（Building Codes）：建筑法典主要規(guī)定建筑的標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則，如建筑材料要求、衛(wèi)生設(shè)施、配電設(shè)施、防火標(biāo)準(zhǔn)等等。根據(jù)建筑法典的要求，新建建筑或改建原有建筑都必須獲得建筑許可證方可施工，新建的建筑物完工后經(jīng)驗(yàn)收合格，獲得占用證（certificate of occupancy），改建的建筑物完工后經(jīng)驗(yàn)收合格，則獲發(fā)合格證（certificate of compliance）。地塊劃分規(guī)則（subdivision regulations）：地塊劃分規(guī)則主要是控制住宅用

12、地的劃分。因?yàn)槊绹?guó)的家庭住宅一般都是一戶一幢的，每一戶都單獨(dú)占一塊地，因此有專門的法律規(guī)定地塊如何劃分，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、生活安全舒適。地塊劃分規(guī)則主要規(guī)定地塊的大小、分布、坡度、街道的寬度、建筑退紅線要求、市政設(shè)施的安裝、公共用地的面積等等。除了規(guī)劃法規(guī)對(duì)土地利用的限制外，環(huán)境保護(hù)法律也對(duì)土地利用有嚴(yán)格的約束。 私人對(duì)土地利用的控制 除了政府對(duì)土地利用的控制外，私人業(yè)主和土地分割商等在轉(zhuǎn)讓土地時(shí)往往也設(shè)定一些對(duì)土地用途的限制條件，這些限制條件一般用契約的形式規(guī)定，如“在這塊地上不能建設(shè)建筑面積小于2000平方英尺的住宅”等。一般情況下，私人對(duì)土地用途的限制契約都到登記機(jī)關(guān)登記，對(duì)今后的后續(xù)

13、受讓人都有約束力。 美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn) 通過對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的考察，筆者認(rèn)為美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)具有如下特點(diǎn)：（一）、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較協(xié)調(diào)美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較協(xié)調(diào)，這在上面的數(shù)據(jù)中已體現(xiàn)出來。之所以如此，主要是房地產(chǎn)投資者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)強(qiáng)，投資決策科學(xué)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系把握得比較準(zhǔn)確。投資者在決定房地產(chǎn)投資的每一項(xiàng)決策之前，往往要作大量的分析研究，從人口增長(zhǎng)、就業(yè)情況、供求關(guān)系、投資機(jī)會(huì)等等作大量的研究，有時(shí)研究時(shí)間跨度前后十年，對(duì)前十年的情況和后十年的預(yù)測(cè)都要仔細(xì)研究，然后在研究的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)投資數(shù)學(xué)模型，進(jìn)行模擬的資金流量檢驗(yàn)。因此，美國(guó)房地產(chǎn)雖然也有周期性波動(dòng)，

14、但漲跌幅較小，很少有象日本、香港那樣的大起大落。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性還體現(xiàn)在對(duì)住宅購(gòu)買力的分析方面。由于美國(guó)聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)的按揭標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，確定個(gè)人購(gòu)房按揭還款能力的指標(biāo)是“28-36”-即借款人每月的供款額一般不超過家庭月收入的28%，如果借款人還有其他債務(wù)（如供車等），則供樓款加其他債務(wù)支出不能超過家庭月收入的36%，如果超過此限，那么就被認(rèn)為是住房負(fù)擔(dān)過重，買房者應(yīng)該另外選擇較便宜的房子。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)這個(gè)指標(biāo)，結(jié)合對(duì)民眾收入的調(diào)查，對(duì)住宅價(jià)格進(jìn)行定位，就可以較好地保證所建設(shè)的房屋與民眾購(gòu)買力相協(xié)調(diào)。（二）商業(yè)房地產(chǎn)以租賃作為主要經(jīng)營(yíng)方式美國(guó)象商場(chǎng)、辦公樓、工廠等商業(yè)房地產(chǎn)主

15、要以租賃為主要經(jīng)營(yíng)方式，雖然有買賣，但比例比較小，而且買賣往往是整幢轉(zhuǎn)讓，受讓者再分租，分割出售的很少見。房地產(chǎn)以租賃為主要經(jīng)營(yíng)方式，有如下優(yōu)點(diǎn)：有利于房地產(chǎn)的專業(yè)化規(guī)?；?jīng)營(yíng)；可以減少了公共部分產(chǎn)權(quán)分割帶來的許多麻項(xiàng)；有利于租戶盤活資金，資金不會(huì)被套在房地產(chǎn)上，且進(jìn)退容易；有利于房地產(chǎn)證券化的發(fā)展。房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)的另一個(gè)好處是，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的“效率性”，由于房地產(chǎn)租金水平能比較準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系以及社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，租賃經(jīng)營(yíng)將使房地產(chǎn)價(jià)格的透明度增加，收集信息的效率提高，克服了房地產(chǎn)售價(jià)的易變和不可捉摸性。經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從投資角度來看，某一房地產(chǎn)是否值得投資

16、，很大程度上依賴于其產(chǎn)生租金的能力。這就是為什么有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理論、估價(jià)方法等一般都是建立在租金分析的基礎(chǔ)上的，而比較少用售價(jià)來分析。（三）房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)?；瘜I(yè)化程度高現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展導(dǎo)致了社會(huì)化、專業(yè)化分工，美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也體現(xiàn)了這一特色。美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分工明確，有專門的土地開發(fā)商、建設(shè)商、中介經(jīng)紀(jì)商、保險(xiǎn)商、抵押服務(wù)等機(jī)構(gòu)。土地開發(fā)商負(fù)責(zé)土地開發(fā)，地塊劃分商（Subdivider）, 負(fù)責(zé)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)，中介經(jīng)紀(jì)負(fù)責(zé)市場(chǎng)銷售策劃，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、抵押信用風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)，抵押服務(wù)則負(fù)責(zé)抵押貸款的后續(xù)管理。由于分工細(xì)，每一市場(chǎng)參與者都對(duì)本行有豐富的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，而且實(shí)力雄厚，往往都

17、是跨州、甚至跨國(guó)的集團(tuán)公司，開發(fā)的房地產(chǎn)上規(guī)模、上檔次，房地產(chǎn)管理也上檔次、高效率。例如，美國(guó)最大的寫字樓投資者之一 -“寫字樓投資信托基金公司（Equity Office Properties Trust）”擁有287幢寫字樓，總面積760萬平方米，分布在26個(gè)州。美國(guó)房地產(chǎn)投資的專業(yè)化還體現(xiàn)在用房的不建房，建房管房的不用房方面，例如大型商業(yè)中心，一般都是由大型房地產(chǎn)公司（或基金）開發(fā)并持有產(chǎn)權(quán)，然后由商家租賃經(jīng)營(yíng)。（四）房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)以消費(fèi)市場(chǎng)為主美國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款以消費(fèi)市場(chǎng)為主，主要是為個(gè)人買房提供資金。1998年上半年統(tǒng)計(jì)，個(gè)人購(gòu)房按揭貸款總額占房地產(chǎn)全部抵押貸款總額的76%，如果加

18、上多戶型住宅，則比例高達(dá)82.4%。其它貸款包括開發(fā)貸款、建設(shè)貸款、商業(yè)樓貸款、農(nóng)場(chǎng)貸款等等加起來才占17.6%。這種貸款結(jié)構(gòu)的理由很簡(jiǎn)單：只有購(gòu)房者買得起，開發(fā)的商品房才能賣得出去。商品房賣得出去，房地產(chǎn)開發(fā)商有了資金，就等于支持了開發(fā)商。相反，如果把錢貸給開發(fā)商，購(gòu)房者沒有資金支持，只能是房越建越多，積壓越來越多，結(jié)果只能是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)困難，金融機(jī)構(gòu)的爛賬壞賬越來越多，最后危及金融市場(chǎng)的安全。另外，貸款流向開發(fā)市場(chǎng)的結(jié)果也可能會(huì)使沒有資金實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)公司，玩空手套進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。實(shí)踐證明，美國(guó)的這種貸款結(jié)構(gòu)是非常合理的，這也是抵押證券化的基石。（五）有健全的房地產(chǎn)

19、保險(xiǎn)制度保險(xiǎn)業(yè)在美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中扮演著重要角色，是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的保證，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作靠保險(xiǎn)業(yè)來分散和避免風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)房地產(chǎn)的保險(xiǎn)包括自然災(zāi)害方面的保險(xiǎn)、建筑期保險(xiǎn)、抵押信用擔(dān)保、抵押證券發(fā)行擔(dān)保、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)等方方面面。健全的保險(xiǎn)制度分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)投資、買賣、房地產(chǎn)抵押等安全可靠，房地產(chǎn)成為一項(xiàng)收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)有保障的投資工具。（六）集約用地，土地利用效率高雖然美國(guó)地大物博，人口密度不高，但是美國(guó)在土地利用方面充分顯示出經(jīng)濟(jì)家的精打細(xì)想，充分合理利用每寸土地，土地的集約化程度和利用效率很高。美國(guó)的城市用地的開發(fā)比較注重內(nèi)部挖潛，而不追求外延擴(kuò)展，除住宅建設(shè)按美國(guó)人的習(xí)慣一

20、般一戶一幢外，商業(yè)房地產(chǎn)則集中在市中心區(qū)，全都是高樓大廈，然后在市中心周圍留足充分的綠化用地、休閑用地，使城市既環(huán)境優(yōu)美，又生機(jī)勃勃。如紐約市，是世界經(jīng)濟(jì)中心城市，全市面積645平方公里，但商業(yè)用地（寫字樓、商場(chǎng)、酒店、車庫等用地），只占30.37平方公里，比例不到5%，在這塊比例不大的土地上，提供了176萬就業(yè)崗位，而工業(yè)用地也只有58.32平方公里，比例不到10%。表二、紐約市土地利用情況表名稱用地面積（平方公里）建筑面積（平方公里）建筑幢數(shù)住宅單位一至二戶型住宅190379212多層住宅和商住綜合樓879119652商業(yè)樓宇3037654431000工業(yè)建筑5832398022000公共

21、設(shè)施和機(jī)構(gòu)5043433311000開放空間和戶外休閑用地13405空地8115其他1224合計(jì)6448143721走進(jìn)美國(guó)房地產(chǎn)（系列之二）-美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、估價(jià)師發(fā)牌考試制度 美國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理一是管規(guī)劃，二是管人，三是管收稅。管人就是對(duì)房地產(chǎn)從業(yè)人員資質(zhì)的管理，主要是通過發(fā)牌考試制度來實(shí)現(xiàn)的。目前房地產(chǎn)行業(yè)的牌照主要有兩種，一是經(jīng)紀(jì)人牌照，二是估價(jià)師牌照。下面以紐約州為例說明房地產(chǎn)發(fā)牌考試的一些基本情況。 一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)牌考試制度房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（broker）是美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中為數(shù)最龐大的群體，起著非常重要的作用。美國(guó)的大部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等是通過經(jīng)紀(jì)實(shí)現(xiàn)的，通常人們從廣告

22、、招牌中見到的“某某房地產(chǎn)公司”,一般都是指中介經(jīng)紀(jì)公司，而不是指開發(fā)公司。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司大部分是獨(dú)立執(zhí)業(yè)的公司，但也有一些屬于大型房地產(chǎn)發(fā)展商的有獨(dú)立法人資格的子公司（稱為in house sell）。美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實(shí)行考試發(fā)牌制度，這是美國(guó)最重要的一項(xiàng)房地產(chǎn)考試制度，所有從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)人或法人都要取得房地產(chǎn)牌照后才能從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的分類 美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般分為：經(jīng)紀(jì)人（broker）、銷售員（salesperson）和伙伴經(jīng)紀(jì)人（associate broker）三類。經(jīng)紀(jì)人是指為收取服務(wù)費(fèi)而代他人從事房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等服務(wù)的個(gè)人、公司、商行等

23、。銷售員是在經(jīng)紀(jì)人的名下協(xié)助經(jīng)紀(jì)人為經(jīng)紀(jì)人服務(wù)的個(gè)人。銷售員不能單獨(dú)執(zhí)業(yè)，只能在經(jīng)紀(jì)人手下工作。伙伴經(jīng)紀(jì)人是指具有經(jīng)紀(jì)人資格的經(jīng)紀(jì)人自己不單獨(dú)開業(yè)，而選擇在另一個(gè)經(jīng)紀(jì)人的名下從事銷售員的工作。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人牌照分為兩種：一是經(jīng)紀(jì)人牌照，二是銷售員牌照。 經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)范圍 經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)范圍包括： 各種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易過程中的談判協(xié)商事項(xiàng)； 代理房地產(chǎn)銷售和租賃活動(dòng)； 代理抵押貸款； 代理收租； 代理房地產(chǎn)交換； 代理房地產(chǎn)拍賣； 代理房地產(chǎn)價(jià)值占半數(shù)以上的企業(yè)拍賣 但必須注意的是，經(jīng)紀(jì)人不是律師，他不能給顧主提供法律意見或從事產(chǎn)權(quán)審查方面的業(yè)務(wù)，不能起草合同，否則就是違法，要受到處罰。 經(jīng)紀(jì)人的資格

24、和考試要求 1、銷售人員的資格：（1）年滿18歲及以上美國(guó)公民或擁有合法永久居留權(quán)（綠卡）的外國(guó)人；（2）無犯罪紀(jì)錄；（3）完成規(guī)定的45個(gè)小時(shí)的課程學(xué)習(xí)；（4）通過州政府組織的銷售人員發(fā)牌考試；（5）有注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人的擔(dān)保。2、銷售人員的考試課程與學(xué)時(shí)：（1）牌照法與相關(guān)條例4小時(shí)（2）代理法13小時(shí)（3）房地產(chǎn)權(quán)益與房地產(chǎn)文書10小時(shí)（4）房地產(chǎn)金融5小時(shí)（5）土地利用條例2小時(shí)（6）建筑概論3小時(shí)（7）房地產(chǎn)估價(jià)2小時(shí)（8）人權(quán)與住房平等法案4小時(shí)（9）環(huán)境保護(hù)法案2小時(shí)3、經(jīng)紀(jì)人和伙伴經(jīng)紀(jì)人的資格要求：經(jīng)紀(jì)人和伙伴經(jīng)紀(jì)人的資格要求相同，要求：（1）年滿19歲及以上；（2）已取得銷售人員牌照

25、滿一年或兩年的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)并經(jīng)批準(zhǔn)；（3）無犯罪記錄；（4）完成90小時(shí)的規(guī)定課程學(xué)習(xí)；（5）通過州政府組織的經(jīng)紀(jì)人發(fā)牌考試。4、經(jīng)紀(jì)人的考試課程與學(xué)時(shí)經(jīng)紀(jì)人除要完成銷售員課程學(xué)習(xí)外，同時(shí)要完成如下課程學(xué)習(xí)：（1）牌照法規(guī)定的經(jīng)紀(jì)人職責(zé)5小時(shí)（2）代理法規(guī)定的經(jīng)紀(jì)人職責(zé)8小時(shí)（3）房地產(chǎn)金融5小時(shí)（4）房地產(chǎn)投資5小時(shí)（5）物業(yè)管理5小時(shí)（6）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2小時(shí)（7）建筑課程3小時(shí)（8）土地開發(fā)與土地分割3小時(shí)（9）房地產(chǎn)稅賦與負(fù)擔(dān)2小時(shí)（10）產(chǎn)權(quán)交割與費(fèi)用2小時(shí)（11）房地產(chǎn)估價(jià)原理2小時(shí)（12）地區(qū)事務(wù)3小時(shí) 發(fā)牌考試的組織 紐約州房地產(chǎn)執(zhí)照考試和發(fā)牌由州務(wù)部執(zhí)照處（the New Yor

26、k Department of State, Division of Licensing Service）組織和核發(fā)。房地產(chǎn)銷售員和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試是開放的，任何有興趣的人，無論是否完成課程學(xué)習(xí)都可申請(qǐng)參加考試。考試采用標(biāo)準(zhǔn)化試卷，銷售員考一小時(shí)，經(jīng)紀(jì)人考二個(gè)半小時(shí)，一般當(dāng)天就能知道考試結(jié)果?？荚囐M(fèi)用為15美元?？荚嚨恼n程內(nèi)容和選擇的上課學(xué)校以及考試題目等由州房地產(chǎn)理事會(huì)（State Board of Real Estate）審定和批準(zhǔn)?？荚嚭细窈螅暾?qǐng)人可以備齊其它文件資料，即時(shí)申請(qǐng)執(zhí)業(yè)牌照，合格者當(dāng)天先拿到一張臨時(shí)執(zhí)照，并馬上可以開始營(yíng)業(yè)。申請(qǐng)人申請(qǐng)牌照時(shí)，除提供考試成績(jī)外，還必須提供完成

27、法定課程和課時(shí)學(xué)習(xí)的證明，如果是申請(qǐng)銷售員資格，申請(qǐng)人要提供注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人的擔(dān)保書，如果是申請(qǐng)經(jīng)紀(jì)人資格考試，則要提供工作經(jīng)驗(yàn)證明，要達(dá)到規(guī)定的經(jīng)驗(yàn)分?jǐn)?shù)。經(jīng)審核符合條件后，方能取得資格。銷售員和經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)照有效期兩年，兩年后申請(qǐng)換發(fā)，申請(qǐng)換發(fā)時(shí)必須再參加22.5小時(shí)的繼續(xù)教育。一直到連續(xù)工作滿15年后，或者有律師牌照，才可以免除參加繼續(xù)教育。牌照費(fèi)用為經(jīng)紀(jì)人牌照150美元（兩年），銷售員牌照50元（兩年）。（五）工作經(jīng)驗(yàn)的量化計(jì)分制度從房地產(chǎn)銷售人員升為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須具有一年全職(定義為工作50周，每周工作35小時(shí)）的房地產(chǎn)銷售員工作經(jīng)驗(yàn)。為了有效考核有關(guān)申請(qǐng)人的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)情況，紐約州建立了比

28、較完善的工作經(jīng)驗(yàn)量化評(píng)分制度，用打分的方法衡量申請(qǐng)人的工作經(jīng)驗(yàn)。計(jì)分辦法見表三： 銷售人員申請(qǐng)經(jīng)紀(jì)牌照除必須有一年全職工作經(jīng)驗(yàn)外，還須至少滿1750分，并提供相關(guān)證明文件。如果其它從事房地產(chǎn)職業(yè)的人員而非持牌的銷售人員申請(qǐng)經(jīng)紀(jì)牌照，那么需二年全職房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，并滿足3500分。（六）關(guān)于經(jīng)紀(jì)人和銷售員的一些管理規(guī)定1、關(guān)于經(jīng)紀(jì)人的從業(yè)規(guī)定持牌經(jīng)紀(jì)人必須有固定的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所才能開業(yè)，要在醒目的地方張?zhí)麡?biāo)志。如果設(shè)有分公司或辦公室，必須為每一個(gè)公司和辦公室申請(qǐng)同樣的執(zhí)照。經(jīng)紀(jì)人必須設(shè)立不同的帳戶分別處理代理的資金和自己的資金。經(jīng)紀(jì)人必須保留所有經(jīng)手處理的有關(guān)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的文件至少三年。房地產(chǎn)廣告必須注明經(jīng)

29、紀(jì)人的公司名稱。如果經(jīng)紀(jì)人從事房地產(chǎn)按揭經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，還必須取得銀行核發(fā)的按揭經(jīng)紀(jì)執(zhí)照。經(jīng)紀(jì)人要承擔(dān)其屬下銷售員的職業(yè)責(zé)任。2、關(guān)于銷售員的從業(yè)規(guī)定銷售員只能在經(jīng)紀(jì)人名下從事房地產(chǎn)服務(wù)，一般情況下，銷售員牌照由經(jīng)紀(jì)人保管，銷售員持執(zhí)業(yè)工作證。銷售員如果要脫離當(dāng)前服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人，為另外的經(jīng)紀(jì)人服務(wù)，要知會(huì)發(fā)牌部門，注銷舊執(zhí)照，換領(lǐng)新執(zhí)照。如果經(jīng)紀(jì)人的牌照被注銷，那么其屬下所有銷售員的牌照自動(dòng)注銷，直至銷售員投靠新的經(jīng)紀(jì)人，并取得新的擔(dān)保后，方可換領(lǐng)新的銷售員牌照。銷售員只能從他所服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人手中獲得報(bào)酬，不能接受其他任何人的傭金和報(bào)酬，因此類似代經(jīng)紀(jì)人從客戶手中收錢等是禁止的。 代理法對(duì)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的約束

30、 （1）代理法對(duì)代理人、顧主、顧客關(guān)系的定義：代理人：是指被授權(quán)并且自己同意代表他人利益的人。如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以充當(dāng)賣方（或地主）的代理人，也可以充當(dāng)買主（或租戶）的代理人。銷售員是注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人的代理人。代理人只能充當(dāng)一方的代理。顧主：雇用或授權(quán)代理人代表其利益的人。代理：代理人與雇主之間的誠(chéng)實(shí)與信用關(guān)系。代理關(guān)系一般要通過達(dá)意的協(xié)議（express agreement)來表示。顧客：代理人代表顧主處理交易事務(wù)時(shí)所面對(duì)的第三人。代理人對(duì)顧主有“關(guān)心(Care)、保密(Confidentiality)、忠誠(chéng)(Loyalty)、服從(Obedience)、解釋(Accounting)和披露(Dis

31、closure)”的責(zé)任，俗稱為“CC-LOAD”關(guān)系。代理人對(duì)顧客要公平合理，如實(shí)反映所代理的房地產(chǎn)情況，不能欺騙和誤導(dǎo)。（2）主要代理關(guān)系：賣方（或房東）代理：分為獨(dú)家銷售代理（Exclusive-right-to sell listing)，獨(dú)家代理(Exclusive-agency listing)，敞開掛牌(Open listing)三種形式。獨(dú)家銷售代理，只要買賣成交，不管買主是誰介紹的，都要付傭金給經(jīng)紀(jì)人。獨(dú)家代理：賣方不能再委托其他人代理，買賣成交，如果買主完全是賣方自己聯(lián)系的，那么不用付傭金，否則都要付傭金；敞開代理，賣方可以同時(shí)委托多個(gè)經(jīng)紀(jì)人，買賣成交后，誰聯(lián)系的買主，傭金

32、就付給誰。經(jīng)紀(jì)人在未知會(huì)賣方并經(jīng)賣方同意的情況下，經(jīng)紀(jì)人不能買自己代理的房地產(chǎn)。買方（或租戶）代理：分為獨(dú)家買方代理(Exclusive buyer agency) ，獨(dú)家代理買方代理(Exclusive agency buyer agency)，敞開代理（Open buyer agency)三種形式。其含義同前。經(jīng)紀(jì)人在未知會(huì)買方和得到買方同意的情況下，不能代理與自己有利益關(guān)系的房地產(chǎn)。雙重代理：既代表買方又代表賣方。一般為法律所禁止，除非在特殊情況下，且經(jīng)買賣雙方書面同意。美國(guó)大部分州的代理法要求，代理關(guān)系當(dāng)事人應(yīng)以書面形式向顧主和顧客披露代理關(guān)系。4、反托拉斯法（Antitrust La

33、w）對(duì)房地產(chǎn)代理的約束反托拉斯法規(guī)定，房地產(chǎn)代理活動(dòng)不能有固定價(jià)格、聯(lián)合抵制、瓜分市場(chǎng)和捆綁銷售行為。（1）固定價(jià)格（price-fixing)：兩個(gè)經(jīng)紀(jì)人之間不能討論任何有關(guān)傭金標(biāo)準(zhǔn)的問題。例，在Foley案例中， 一經(jīng)紀(jì)人在National Association of Realtors理事會(huì)上，對(duì)其它經(jīng)紀(jì)人說，不管其他人如何收費(fèi)，他將單獨(dú)提高傭金的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)果被法院裁定這種公開言論意在影響他人共同提高價(jià)格，屬違法行為。這個(gè)案例對(duì)經(jīng)紀(jì)人的影響很大，為了避免觸犯反托拉斯法，經(jīng)紀(jì)人公司絕不能使用已印好傭金率、掛牌期限和保證期限等條款的表格和文書。（2）聯(lián)合抵制（Group boycott）：不能

34、有排斥他人公平參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的聯(lián)合抵制行為。兩個(gè)（或以上）經(jīng)紀(jì)人之間不能有針對(duì)第三經(jīng)紀(jì)人或?qū)Φ谌?jīng)紀(jì)人不利的任何協(xié)議。（3）瓜分市場(chǎng)(market allocation)：經(jīng)紀(jì)人之間不能有瓜分市場(chǎng)和客戶的任何協(xié)議。如經(jīng)紀(jì)人之間不能劃定各自代理的地理位置范圍、價(jià)格范圍、物業(yè)類型、置業(yè)者階層等。（4）捆綁銷售(Tie-in Agreements) ：如開發(fā)商將土地賣給一建筑商，附加約定，房子建好后，要由開發(fā)商指定的代理商代理，這就是一種捆綁銷售行為。違反反托拉斯法，如果是個(gè)人，最高罰款35萬美元，入獄三年，如果是公司，最高罰款為1000萬美元。5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違法的處罰除代理法和反托拉斯法的制約外，

35、經(jīng)紀(jì)人還受到許多法律的約束，同時(shí)還要遵守本行業(yè)的行規(guī)，如果經(jīng)紀(jì)人違法違規(guī)，將受到處罰。（1）違法行為認(rèn)定A、有誤導(dǎo)行為；B、用虛假的承諾來影響、引誘和尋求代理業(yè)務(wù)；C、銷售人員接受所服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人之外的人所付的傭金或有價(jià)物品；D、在未事先知會(huì)買賣雙方的情況下，接受雙方的報(bào)酬；E、未按規(guī)定時(shí)間將經(jīng)手的他人資金轉(zhuǎn)帳或匯出；F、提供法律意見和從事產(chǎn)權(quán)審查業(yè)務(wù)；G、廣告中有虛假、種族歧視等成份；H、故意招攬那些已與其他代理人簽訂了獨(dú)家代理合同的客戶；I、簽訂傭金與售價(jià)掛購(gòu)的凈值合同；J、對(duì)多重掛牌的，未明確合作方名單；K、通過不正當(dāng)手段獲得牌照；L、在代理活動(dòng)中有不誠(chéng)實(shí)和與經(jīng)紀(jì)牌照不相符的行為；M、違反

36、牌照法有關(guān)規(guī)定。（2）違法處理程序經(jīng)紀(jì)人違法的處理程序?yàn)椋菏芾硗对V-調(diào)查、聽證-做出處罰決定-申訴。主要處罰措施：賠償-所造成損失的四倍以下金額的賠償；罰款-1000美元以下罰款；吊證；入獄1年以下。（七）房地產(chǎn)理事會(huì)1、房地產(chǎn)理事會(huì)的組成房地產(chǎn)理事會(huì)是房地產(chǎn)行業(yè)管理機(jī)構(gòu)，在銷售人員和經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試中，它負(fù)責(zé)審批房地產(chǎn)學(xué)校，審查課程，審查考試內(nèi)容等。紐約州房地產(chǎn)理事會(huì)由15名成員組成，包括州務(wù)卿、消委會(huì)總干事、五名10年以上經(jīng)驗(yàn)的執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人、其它為與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)無關(guān)的公眾人事，州務(wù)卿為理事會(huì)主席。在除州務(wù)卿和消委會(huì)總干事之外的13名理事中，由州長(zhǎng)任命三位經(jīng)紀(jì)理事、四位公眾理事共七位；由參議院

37、議長(zhǎng)，任命一位紀(jì)理事和一位公眾理事共二位；由眾議院發(fā)言人任命一名經(jīng)紀(jì)理事和一名公眾理事共兩位；余下的兩位理事一位由參議院少數(shù)黨領(lǐng)袖任命，另一位由眾議院少數(shù)黨領(lǐng)袖任命。理事會(huì)理事任期兩年，但在任期內(nèi)他的任命人可以隨時(shí)換人。2、房地產(chǎn)理事會(huì)的職責(zé)房地產(chǎn)理事會(huì)履行如下職責(zé)： 發(fā)布一些有關(guān)經(jīng)紀(jì)人和銷售員管理的規(guī)則和規(guī)章； 審查申請(qǐng)人資格，審查課程內(nèi)容以及考試內(nèi)容； 審批有關(guān)學(xué)校從事課程教育的資格； 研究與經(jīng)紀(jì)人活動(dòng)有關(guān)的法律法規(guī)； 行使有關(guān)房地產(chǎn)法律賦予的職能，管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)； 每年向眾院和參院司法委員會(huì)提出報(bào)告。 二、紐約州房地產(chǎn)估價(jià)師的發(fā)牌制度美國(guó)政府從90年代初開始倡導(dǎo)房地產(chǎn)估價(jià)人員持牌和許

38、可制度，規(guī)定凡涉及與聯(lián)邦政府有關(guān)的轉(zhuǎn)移價(jià)值25萬美元以上的房地產(chǎn)評(píng)估，要由持許可證的估價(jià)人來評(píng)估，與房地產(chǎn)抵押有關(guān)的估價(jià)一般也要有執(zhí)照，但其它房地產(chǎn)評(píng)估沒有要求一定要有牌照。估價(jià)師考牌制度各州有所區(qū)別，現(xiàn)將紐約州有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的考牌制度簡(jiǎn)單介紹如下： 估價(jià)師的分級(jí)及業(yè)務(wù)范圍 估價(jià)人員的級(jí)別由高到低和所允許從事的業(yè)務(wù)范圍為：1、特許總估計(jì)師（Certified General Appraiser）：可以評(píng)估所有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2、特許住宅估價(jià)師(Certified Residential Appraiser)：可以評(píng)估四個(gè)單位（包含四個(gè)單位）以下的任何住宅。3、持牌房地產(chǎn)估價(jià)師(Licensed

39、Real Estate Appraiser)：可以估價(jià)一至四個(gè)單位，轉(zhuǎn)讓價(jià)值低于25萬的住宅房地產(chǎn)。4、估價(jià)師助理牌照(Appraiser Assistant License)：估價(jià)助理必須在持牌估價(jià)師或特許估價(jià)師手下工作，估價(jià)報(bào)告要由持牌估價(jià)師（或特許估價(jià)師）出具。 考牌資格要求： 1、有關(guān)估價(jià)的必修課程R-1房地產(chǎn)估價(jià)介紹30小時(shí)R-2估價(jià)原理與程序30小時(shí)R-3實(shí)用住宅估價(jià)案例分析30小時(shí)R-4利潤(rùn)資本化方法與技巧15小時(shí)G-1收入型房地產(chǎn)介紹30小時(shí)G-1收入型房地產(chǎn)估價(jià)30小時(shí)G-3實(shí)用收入型房地產(chǎn)估價(jià)30小時(shí)附加職業(yè)道德與職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)15小時(shí)估價(jià)師助理和持牌房地產(chǎn)估價(jià)師必須修完R-1，

40、R-2共60個(gè)小時(shí)的專業(yè)課程，和15個(gè)小時(shí)的附加課程；特許房住宅估價(jià)師必須完成R-1、R-2、R-3、R-4共105小時(shí)的專業(yè)課程和15小時(shí)的附加課程；特許總估價(jià)師必須修完R-1、R-2、G-1、G-2、G-3共150個(gè)小時(shí)的專業(yè)課程和15個(gè)小時(shí)的附加課程。2、關(guān)于實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的要求除估價(jià)師助理無實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的要求外，其他估價(jià)師要有二年全職房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，并取得240分以上（分?jǐn)?shù)計(jì)算方法見三）。特許總估價(jià)師的240分中，有180分必須來自綜合性房地產(chǎn)估價(jià)，其它牌照的估價(jià)師必須至有180分來自住宅估價(jià)。3、考試與經(jīng)紀(jì)牌一樣，牌照考試和發(fā)牌由州務(wù)部執(zhí)照處（the New York Department o

41、f State, Division of Licensing Service）組織和核發(fā)，考試內(nèi)容由執(zhí)照處會(huì)同州房地產(chǎn)理事會(huì)確定?？荚囐M(fèi)為50美元，牌照費(fèi)為250美元。 估計(jì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)計(jì)分辦法 計(jì)分表 （1）住宅估價(jià)單戶型住宅1分2-4戶型住宅2分1-4戶型住宅空地0.5分小于100英畝帶住宅的農(nóng)場(chǎng)2分（2）綜合性估價(jià)100英畝以上的農(nóng)場(chǎng)3分未開發(fā)大片土地3分多戶型住宅用地3分工、商業(yè)用地3分5-12戶型住宅6分13戶型以上住宅（未竣工的工程加2分）8分單租戶辦公樓、零售商店、服務(wù)中心、倉(cāng)庫等6分多租戶辦公樓、商業(yè)中心、酒店、倉(cāng)庫等到10分制造工廠8分醫(yī)院、學(xué)校、教堂、政府建筑等機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)8分

42、計(jì)分辦法 申請(qǐng)人員要向州政府提供證明文件證明自己從事了某項(xiàng)估價(jià)工作和所起作用的比重。如果申請(qǐng)人所完成的工作比重占該估價(jià)項(xiàng)目工作量的75%以上，則可以取得計(jì)分表所規(guī)定的分?jǐn)?shù)，如果所占比重低于75%但高于25%，則按比例計(jì)分，如果比重低于25%，則不算分?jǐn)?shù)。估價(jià)項(xiàng)目的復(fù)核人員按25%的比例計(jì)分。 牌照更新 房地產(chǎn)估價(jià)牌照有效期兩年，兩年后要申請(qǐng)更新，申請(qǐng)人要參加20個(gè)小時(shí)的繼續(xù)教育（或者重新參加考試），并重新繳交牌照費(fèi)250元。（五）房地產(chǎn)估價(jià)理事會(huì)1、估價(jià)理事會(huì)的組成房地產(chǎn)估價(jià)理事會(huì)是房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的行業(yè)管理組織。紐約州房地產(chǎn)估價(jià)理事會(huì)由9名成員組成，6名為房地產(chǎn)估價(jià)師，3名為公眾人士。9名

43、成員中，3名由州長(zhǎng)任命，其中包括1名公眾人士；2名由參議院主席任命，其中包括1名公眾人士；2名由眾議院議長(zhǎng)任命，其中也包括1名公眾人士；最后2名成員由公議院和參議院少數(shù)派領(lǐng)袖各任命1名。理事會(huì)理事任期5年。2、房地產(chǎn)估價(jià)理事會(huì)的職責(zé) 執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)牌照法，制定有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的條例和行業(yè)規(guī)則。 制定有關(guān)估價(jià)師的教育水準(zhǔn)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等資質(zhì)要求和考試規(guī)則等。 審查房地產(chǎn)估價(jià)師資質(zhì)考試的教學(xué)內(nèi)容和考試內(nèi)容。 審查估價(jià)申請(qǐng)人的資格。 制定有關(guān)指導(dǎo)規(guī)則，統(tǒng)一規(guī)范估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和格式。 制定有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 走進(jìn)美國(guó)房地產(chǎn)（系列之三）-美國(guó)房地產(chǎn)權(quán)保障制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)和靈魂，圍繞房地產(chǎn)所

44、產(chǎn)生的一切社會(huì)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，實(shí)際上是圍繞產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)、更迭、處置而發(fā)生的。在美國(guó)，無論是房地產(chǎn)買賣、抵押、出租以及房地產(chǎn)證券化等，都有一個(gè)前提，這就是產(chǎn)權(quán)清楚。什么樣的房地產(chǎn)算產(chǎn)權(quán)清楚？如何保障產(chǎn)權(quán)？ 一、產(chǎn)權(quán)清楚的含義在美國(guó)產(chǎn)權(quán)清楚一般包含兩方面的意義：一是產(chǎn)權(quán)的合法性，指業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)具有確定無疑的產(chǎn)權(quán)，無其他人對(duì)其產(chǎn)權(quán)的合法性提出異議；二是產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)性，指是否具備足夠的證明文件依法確認(rèn)業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，以保證房地產(chǎn)順利進(jìn)入市場(chǎng)。具有合法的產(chǎn)權(quán)不一定具有市場(chǎng)性，如一些丟失資料或年代久遠(yuǎn)資料不全的房地產(chǎn)，雖然其產(chǎn)權(quán)是合法的，無他人提出異議和主張權(quán)利，但其市場(chǎng)性是不好的，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)交易時(shí)，賣方無

45、法提供足夠的證明材料讓買主確信房地產(chǎn)權(quán)清楚，因此，這樣的房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)就會(huì)有困難。二、產(chǎn)權(quán)的持有方式在美國(guó)，產(chǎn)權(quán)清楚同時(shí)還包括明確以何種方式持有產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)持有方式將決定將來對(duì)房地產(chǎn)的處置方式及權(quán)利人各方的權(quán)益，是產(chǎn)權(quán)的重要組成部分。美國(guó)通常把產(chǎn)權(quán)的擁有方式分成如下幾類：完全產(chǎn)權(quán)（Sole Ownership）：指一個(gè)人或一個(gè)單位完全單獨(dú)擁有對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，如未婚單身男女擁有的產(chǎn)權(quán)或已婚夫婦按協(xié)議單方擁有產(chǎn)權(quán)等情況。聯(lián)合產(chǎn)權(quán)（Joint Tenancy）：兩人以上聯(lián)合對(duì)房地產(chǎn)擁有一致的產(chǎn)權(quán)。聯(lián)合產(chǎn)權(quán)具有產(chǎn)權(quán)一致，時(shí)間一致，利益一致和占有一致的特點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)的取得是同時(shí)的，確權(quán)依據(jù)的文件是相同的，各產(chǎn)

46、權(quán)人不區(qū)分產(chǎn)權(quán)份額，不能單獨(dú)處分各自的產(chǎn)權(quán)。當(dāng)某一產(chǎn)權(quán)人去世后，其他在生的產(chǎn)權(quán)人自動(dòng)獲得其產(chǎn)權(quán)，因此聯(lián)合產(chǎn)權(quán)是不能用遺囑的形式處置的。法律規(guī)定，聯(lián)合產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)生必須有書面文件明確約定，各產(chǎn)權(quán)人是以聯(lián)合共有的方式共同持有產(chǎn)權(quán)的。例如，一些州規(guī)定，夫妻雙方以聯(lián)合產(chǎn)權(quán)的形式持有產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)（Tenancy in common）：兩人以上按扮共同擁有一宗不可分割的房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人按份擁有房地產(chǎn)權(quán)益和承擔(dān)責(zé)任。共有產(chǎn)權(quán)的特點(diǎn)是，盡管共有產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的份額在實(shí)物上不可分，但利益上是可以分開的，而且共有產(chǎn)權(quán)人有權(quán)處置自己份內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)益，另外，各產(chǎn)權(quán)人取得產(chǎn)權(quán)的時(shí)間和份額可以是不同的。大多數(shù)情況下，兩人以上

47、對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)利是共有產(chǎn)權(quán)。企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)：企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)包括公司產(chǎn)權(quán)、合伙組織產(chǎn)權(quán)和信托產(chǎn)權(quán)三種形式，企業(yè)擁有的房地產(chǎn)權(quán)其特點(diǎn)是當(dāng)事人按企業(yè)章程和有關(guān)法規(guī)行使對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)益和義務(wù)。三、產(chǎn)權(quán)保障制度與所有國(guó)家和地區(qū)一樣，房地產(chǎn)登記是美國(guó)房地產(chǎn)管理的一項(xiàng)基本制度，但美國(guó)實(shí)行的是契約登記制度，房地產(chǎn)登記主要起公示作用和作為政府收稅的基礎(chǔ)，它并不擔(dān)保登記的房地產(chǎn)是產(chǎn)權(quán)清楚的，因此在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，當(dāng)事人不能僅憑政府的登記來確定房地產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，必須有其它保障制度。在美國(guó)保障產(chǎn)權(quán)主要靠三種方法：一是在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移契約中要求轉(zhuǎn)讓人提供產(chǎn)權(quán)保證；二是通過代理律師查閱登記機(jī)關(guān)的檔案資料和提供法律意見，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性；

48、三是向?qū)I(yè)的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司購(gòu)買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。（一）產(chǎn)權(quán)擔(dān)保契約產(chǎn)權(quán)擔(dān)保契約的主要形式有二種。最常用的是一般性擔(dān)保契約，該種契約要求轉(zhuǎn)讓方必須就如下四個(gè)方面的內(nèi)容向受讓方作出保證： 轉(zhuǎn)讓人對(duì)擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)具有確定無誤的產(chǎn)權(quán)； 轉(zhuǎn)讓人有權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)； 如果因他人主張產(chǎn)權(quán)或他人具有優(yōu)先于轉(zhuǎn)讓人的產(chǎn)權(quán)造成受讓人損失的，轉(zhuǎn)讓人保證賠償一切損失； 除契約中特別注明的外，該房地產(chǎn)無其他任何限制和負(fù)擔(dān)。 一般性擔(dān)保契約的擔(dān)保不僅限于轉(zhuǎn)讓方這一手，它對(duì)房地產(chǎn)自存在以來的產(chǎn)權(quán)狀況都做出擔(dān)保，因此對(duì)轉(zhuǎn)讓方前面任何一手存在的產(chǎn)權(quán)問題，轉(zhuǎn)讓方都要負(fù)責(zé)任。第二種是特定擔(dān)保契約，該契約內(nèi)容基本與一般性擔(dān)保契約相同，但這種擔(dān)保契約

49、轉(zhuǎn)讓方對(duì)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保的責(zé)任只限于其自身這一手，對(duì)于由上一手造成的責(zé)任則不予擔(dān)保。一般來說，用產(chǎn)權(quán)擔(dān)保契約來保障產(chǎn)權(quán)，主要適應(yīng)于賣方為信譽(yù)良好實(shí)力雄厚的大公司的情況下，因?yàn)樵谶@種情況下，買方不用擔(dān)心賣方違約或者因破產(chǎn)而無法負(fù)賠償責(zé)任。（二）由律師提供法律意見產(chǎn)權(quán)保障的第二種方法類似于目前香港的做法，主要是通過專業(yè)代理律師查閱登記機(jī)關(guān)的檔案資料，提供法律意見來確定產(chǎn)權(quán)。在產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度出現(xiàn)之前，這是美國(guó)最常用的辦法，特別是在美國(guó)東部和南部地區(qū)，尤其盛行。在這種制度下，專業(yè)律師受買主或者抵押貸款機(jī)構(gòu)的委托，到登記機(jī)關(guān)查閱有關(guān)房地產(chǎn)登記資料，然后通過研究登記資料所披露的事實(shí)或當(dāng)事人提供的資料來判斷產(chǎn)權(quán)的合法

50、性及市場(chǎng)性，提供法律意見，并對(duì)產(chǎn)權(quán)審查中發(fā)現(xiàn)的問題，提出可能的補(bǔ)救辦法。（三）房地產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度上述兩種方法，為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供了一定程度的產(chǎn)權(quán)保障，但還是難于保證產(chǎn)權(quán)的絕對(duì)可靠。例如，靠擔(dān)保契約的方法，轉(zhuǎn)讓方可能毀約，或者轉(zhuǎn)讓方因經(jīng)濟(jì)原因等根本無法承擔(dān)賠償責(zé)任。如果通過律師查檔和提供法律意見，律師只能查閱已登記過的（或已知的）文件資料，而且只能從文件表面發(fā)現(xiàn)問題，對(duì)可能存在的一些隱蔽的或者不是通過文字資料表現(xiàn)出來的產(chǎn)權(quán)缺陷（如失散的繼承人的突然出現(xiàn)并主張產(chǎn)權(quán)、偽造文件、登記機(jī)關(guān)的書記筆誤）等，律師有時(shí)是沒有辦法發(fā)現(xiàn)的。因此，通過擔(dān)保契約和律師咨詢做為產(chǎn)權(quán)保障，當(dāng)事人無論多么小心，還是無法避

51、免產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。為了減少風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防可能存在的產(chǎn)權(quán)隱患，美國(guó)發(fā)展了產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度。目前產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度已成為美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最基本的保障制度，也是保險(xiǎn)行業(yè)普遍的險(xiǎn)種之一。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度是為彌補(bǔ)契約擔(dān)保和律師提供法律意見這兩種產(chǎn)權(quán)保障方法的缺陷而發(fā)展起來的。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度與前面兩種制度相比，增加了如下幾個(gè)方面的保障：1、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司對(duì)委托人負(fù)有明確的合同責(zé)任，對(duì)將來可能發(fā)生的產(chǎn)權(quán)糾紛、產(chǎn)權(quán)障礙負(fù)賠償責(zé)任；2、它有足夠的賠償基金；3、受政府和法律的嚴(yán)格監(jiān)管。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司在接受委托后，首先要做的事與律師相同，仔細(xì)查閱登記機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)、法院等所有有關(guān)該房地產(chǎn)的資料檔案，并盡可能收集其它相關(guān)資料，然后仔細(xì)研

52、究房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況，對(duì)發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)障礙提出補(bǔ)救措施，最后為委托人作出擔(dān)保，對(duì)今后可能發(fā)生的產(chǎn)權(quán)責(zé)任和造成的任何損失保證給予賠償。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度消除了因隱蔽的產(chǎn)權(quán)缺陷引起的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，目前美國(guó)投資者和貸款機(jī)構(gòu)都傾向于采用產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度，房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)按揭都必須購(gòu)買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。房地產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的險(xiǎn)種分為兩種：一是買方保險(xiǎn)，二是貸款方保險(xiǎn)。買方保險(xiǎn)保障新業(yè)主的利益，保險(xiǎn)期限可以延伸到包括房主的后代及房主把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手之后。貸款方保險(xiǎn)保障抵押貸款債權(quán)人的利益，保險(xiǎn)期限至貸款本息全部?jī)斶€為止。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的費(fèi)用一般包括兩項(xiàng)：一是保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是相對(duì)固定的，一般由房地產(chǎn)所在州的土地產(chǎn)權(quán)協(xié)會(huì)按房地產(chǎn)價(jià)值或抵押貸款額結(jié)合

53、房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀確定，不同的州保險(xiǎn)費(fèi)有所區(qū)別，一般來說在10萬美元以內(nèi)的房地產(chǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)不超過房地產(chǎn)價(jià)值的1%，超過10萬的房地產(chǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)約為房地產(chǎn)價(jià)值的0.6%0.9%，房地產(chǎn)價(jià)值越高，保險(xiǎn)費(fèi)比例越低。二是房地產(chǎn)權(quán)搜索費(fèi)用。產(chǎn)權(quán)搜索費(fèi)用一般根據(jù)工作量計(jì)費(fèi)，對(duì)新房等產(chǎn)權(quán)歷史短的房地產(chǎn)，搜索費(fèi)微不足道，但對(duì)產(chǎn)權(quán)來源復(fù)雜，歷史久遠(yuǎn)的房地產(chǎn)，費(fèi)用要高一些。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)用一般都是一次過支付。（四）產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司大多是從代理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師行發(fā)展起來，是保險(xiǎn)行業(yè)的一種，從業(yè)人員大多是具有豐富房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的律師。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司的行為除受保險(xiǎn)行業(yè)法律的約束外，同時(shí)有專門的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)法律規(guī)范產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司的行為

54、。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司一般是美國(guó)保險(xiǎn)協(xié)會(huì)的會(huì)員，同時(shí)有自己專門的行業(yè)協(xié)會(huì)。美國(guó)土地產(chǎn)權(quán)協(xié)會(huì)（American Land Title Association）是美國(guó)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)業(yè)的全國(guó)性行業(yè)組織。隨著業(yè)務(wù)的開展，許多產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司建立了自己的產(chǎn)權(quán)檔案館，并與政府的登記、稅收、司法等機(jī)關(guān)建立了聯(lián)網(wǎng)電腦系統(tǒng)，提高了產(chǎn)權(quán)搜索的效率和產(chǎn)權(quán)的準(zhǔn)確性。但，由于產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，無論產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)從業(yè)人員多么小心，經(jīng)驗(yàn)多么豐富，錯(cuò)誤總是難免的，風(fēng)險(xiǎn)總是存在，因此，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司利用收取的保險(xiǎn)費(fèi)建立保險(xiǎn)基金，賠償投保人可能出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)損失。按1992年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，美國(guó)共有產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司1532家，從業(yè)人員34473人，總產(chǎn)值48.8億美元。

55、其中排在前五位的分別為（表四）：表四名次公司名稱總經(jīng)營(yíng)收入1第一美國(guó)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司（First American TIC）78197萬美元2芝加哥產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司（Chicago TIC）73630萬美元3共同體土地產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司（Commonwealth Land TIC）48188萬美元4斯圖華特產(chǎn)權(quán)集團(tuán)公司（Stewart TGC）40346萬美元5律師聯(lián)合產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司（Lawyers TIC）38852萬美元（五）房地產(chǎn)登記房地產(chǎn)登記是房地產(chǎn)權(quán)保障的必要程序。在實(shí)行產(chǎn)權(quán)登記制度的國(guó)家，房地產(chǎn)登記的目的一是確權(quán)，二是公示，房地產(chǎn)登記是產(chǎn)權(quán)生效的充分和必要條件。在實(shí)行契約登記的制度的國(guó)家，房地產(chǎn)登

56、記的目的主要是公示，并通過公示確定和保障優(yōu)先權(quán)。美國(guó)房地產(chǎn)登記實(shí)行契約登記制度，法律要求，凡是影響房地產(chǎn)權(quán)益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地產(chǎn)征稅、法定規(guī)劃圖則等，都要登記。經(jīng)登記的房地產(chǎn)權(quán)不一定成立，登記行為也不保障業(yè)主的產(chǎn)權(quán)，但經(jīng)登記的房地產(chǎn)具有優(yōu)先權(quán)。房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)一般是房地產(chǎn)所在縣的政府登記辦公室。申請(qǐng)登記的文件契約必須附有完稅證明，同時(shí)交納登記費(fèi)。一般情況下，登記費(fèi)是按登記的文件頁數(shù)收費(fèi)的，如紐約州，登記費(fèi)以17美元為基本費(fèi)，每增加一頁紙?jiān)黾?美元，但每項(xiàng)登記收費(fèi)最低不少于27美元。房地產(chǎn)登記一般由買方（或貸款方）的代理律師或產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司或交割處理托理機(jī)構(gòu)代理。（六）產(chǎn)權(quán)交割房地產(chǎn)交易不同于一般的商品交換，一般商品交易是以錢物易手的方式來完成交易的，而房地產(chǎn)作為一種特殊商品，交易的實(shí)質(zhì)是產(chǎn)權(quán)交易，房地產(chǎn)交易完成的標(biāo)志是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)價(jià)值量大，買賣房屋是美國(guó)人經(jīng)濟(jì)生活中非常重要的一件事情，為了保障買賣雙方的合法權(quán)益