成都彭都國際項目可行性研究報告47

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章 總論 2一、 工程概況 2二、 工程建設(shè)單位簡介 2三、 可行性研究主要范圍 3第二章 工程宏觀市場分析 4一、 國內(nèi)房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀 4二、 成都市房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀 6三、 2021年下半年房地產(chǎn)市場開展趨勢分析與展望 16第三章 工程建設(shè)的依據(jù)及合法性 17第四章 彭都國際工程分析 18一、 區(qū)域概況 18二、 工程周邊環(huán)境分析 18三、 本工程優(yōu)劣勢分析 23第五章 彭都國際工程市場定位 25一、 彭都國際工程的目標(biāo)市場預(yù)測 25二、 目標(biāo)客戶群定位分析 27三、 價格定位 27第六章 彭都國際工程建設(shè)內(nèi)容 29一、 工程簡介及工程設(shè)計范圍 29二、 建設(shè)工程設(shè)計理念與依據(jù) 29第七章 組織機構(gòu)與人力資源配置 37一、 組織機構(gòu)設(shè)置 37二、 工程前期準(zhǔn)備 38三、 現(xiàn)場工程管理 38四、 人力資源配置 39第八章 經(jīng)濟效益評價 41一、 工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 41二、 投資估算與資金籌措 41三、 建設(shè)工程經(jīng)濟評價 44第九章結(jié)論 60總論工程概況工程名稱：彭都國際工程業(yè)主：成都開明房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)地點：彭山縣長壽路〔汽車客運站側(cè)〕用地面積：19766.9平方米容積率：3.166建筑密度：31.2綠地率：38.5規(guī)劃總建筑面積：73040.79平方米工程建設(shè)單位簡介？可行性研究主要范圍根據(jù)工程本身特性，本可行性報告從以下幾個方面進(jìn)行可行性研究，主要內(nèi)容包括：建設(shè)工程市場需求分析建設(shè)工程建設(shè)的依據(jù)及合法性分析建設(shè)工程分析建設(shè)工程市場定位分析建設(shè)工程建設(shè)內(nèi)容分析建設(shè)工程營銷組織分析建設(shè)工程投資估算及資金來源分析建設(shè)工程建設(shè)進(jìn)度及資金使用方案建設(shè)工程的經(jīng)濟可行性分析與評價建設(shè)工程可行性綜合評價工程宏觀市場分析國內(nèi)房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀1、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長33.2%，其中，商品住宅投資34038億元，增長32.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.5%。12月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資5570億元，增長12.0%。2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長26.6%；房屋新開工面積16.38億平方米，增長40.7%；房屋竣工面積7.60億平方米，增長4.5%，其中，住宅竣工面積6.12億平方米，增長2.7%。2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4.10億平方米，比上年增長28.4%，土地購置費9992億元，增長65.9%。2、商品房銷售情況2021年，全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，增幅比1-11月提高0.3個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長8.0%，辦公樓增長21.9%，商業(yè)營業(yè)用房增長29.9%。2021年，商品房銷售額5.25萬億元，比上年增長18.3%，增幅比1-11月提高0.8個百分點。其中，商品住宅銷售額增長14.4%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長31.2%和46.3%。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%。其中，國內(nèi)貸款12540億元，增長10.3%；利用外資796億元，增長66.0%；自籌資金26705億元，增長48.8%；其他資金32454億元，增長15.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款19020億元，增長17.3%；個人按揭貸款9211億元，增長7.6%。4、70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)全國70個大中城市的房價同比漲幅從去年4月以來就逐步收窄，然而更能代表房價真實走勢的環(huán)比數(shù)據(jù)卻連續(xù)四個月上漲。由于全年波動較大，全國樓價平均上漲了7.23%。5、全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)〞)為101.79，比11月份回落1.41點，比上年同期回落1.87點。成都市房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀1、土地市場2021年1-3月土地供給情況：區(qū)域供給宗數(shù)供給面積按用地性質(zhì)分類工業(yè)商業(yè)純住宅商住混合其他宗數(shù)面積宗數(shù)面積宗數(shù)面積宗數(shù)面積宗數(shù)面積成華區(qū)1247.31247.3武侯區(qū)青羊區(qū)137.4137.4金牛區(qū)錦江區(qū)高新區(qū)9644.79644.7郊區(qū)426193.3113197.410936.3171353.24706.4合計537123113197.41915811819355953.72021年1季度成都供給土地53宗，供給面積共計7123畝。從供給區(qū)位上看，1季度供給量主要集中在郊區(qū)，到達(dá)供給面積的86.95%；主城區(qū)的供給還是集中在高新區(qū)，其次為成華區(qū)。從供給時間上看，土地供給集中在1月，2月受樓市調(diào)控政策的影響，供給量為0，三月份沒有土地供給，但有12宗土地協(xié)議出讓，用地性質(zhì)均為保障房建設(shè)用地，用地面積約544.2畝。2021年1-3月土地成交情況：區(qū)域成交宗數(shù)成交面積最高單價備注起叫價成交價成華區(qū)3378.52000元/平方米4100元/平方米圣燈街，競得人富臨房產(chǎn)武侯區(qū)4127.92820元/平方米5400元/平方米順江村，競得人永競投資青羊區(qū)351.33160元/平方米3160元/平方米清江村，競得人德商置業(yè)金牛區(qū)0000錦江區(qū)2131.91100元/平米1100元/平米空軍醫(yī)院以西，競得人宜佳信房產(chǎn)高新區(qū)1312173500元/平方米5550元/平方米天府大道與劍南大道之間、競得人保利地產(chǎn)郊區(qū)352609.41500元/平方米5250元/平方米華陽，競得人圣沅房產(chǎn)合計604515.90郊區(qū)土地成交最多，共成交2609.4畝，占總成交量的57.78%。主城區(qū)土地成交最多的區(qū)域仍然是高新區(qū)，共成交13宗，面積約1217畝。2、商品住宅市場2011年1月1日至3月29日，成都主城區(qū)成交24111套住宅，環(huán)比下跌了34.5%；商業(yè)成交15336套，環(huán)比下降了5.3%。一季度商業(yè)成交面積達(dá)86.62萬平方米，住宅成交面積到達(dá)91.313萬平方米。住宅類銷量明顯呈下降趨勢，這主要誘因是受政策調(diào)控影響，市場觀望氣氛進(jìn)一步加重。一季度銷售十強：3、寫字樓：供給：2021年第一季度甲級寫字樓無新增供給。成交：第一季度需求依然強勁，市場吸納量為5,980平方米，較去年第四季度的1,568平方米有所上升，但同比仍然下降52.2%。價格：和去年相比，寫字樓租金上漲0.6%，售價漲幅到達(dá)14%，個別寫字樓的漲幅甚至超過了25%。數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計2021年全年的寫字樓新增供給將到達(dá)創(chuàng)紀(jì)錄的883000平方米，比去年增長26.1%。而今年寫字樓供給中以乙級寫字樓為主，占總供給量的68.8%，從區(qū)域來看，天府大道沿線區(qū)域占56%。受宏觀政策影響，眾多投資者將重心轉(zhuǎn)移到寫字樓，導(dǎo)致寫字樓近期整體成交活潑價格上漲，一季度寫字樓的價格漲幅較快，預(yù)計未來寫字樓的價格漲幅會趨緩。2021年成都房地產(chǎn)市場開展趨勢分析與展望2021年一季度成都房地產(chǎn)市場在全國樓市調(diào)控的影響下成交量大幅回落；房價依舊維持高位，但價格增降幅度趨于平穩(wěn)。隨著房交會的來臨，盡管是嚴(yán)厲調(diào)控的當(dāng)下，面臨傳統(tǒng)4月成交旺季，成交的上升勢頭包括后續(xù)的走勢都將趨穩(wěn)。預(yù)計未來房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)以下幾大趨勢：1、向郊區(qū)開展：近郊因不受限購令政策約束，將承接大量主城區(qū)消費力的轉(zhuǎn)移；其次隨著城市道路交通和區(qū)域配套的逐步完善，以及一線開發(fā)商的進(jìn)駐，宜居環(huán)境上佳的近郊區(qū)域吸引了越來越多的購房者。預(yù)計新增的需求在消化過程中或?qū)⑼苿臃績r上漲。2、中大戶型熱銷：隨著限購令的出臺，以及房貸收緊，不少購房者轉(zhuǎn)變購房需求，由梯級置業(yè)轉(zhuǎn)為“一步到位〞。開發(fā)商為了迎合市場也開始調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，熱推中大戶型。隨著調(diào)控影響的深入，這一趨勢估計還會放大。3、精裝房：幾乎所有主流企業(yè)2021年的新工程都出現(xiàn)了精裝房，精裝也從傳統(tǒng)的室內(nèi)裝修，轉(zhuǎn)而開始關(guān)注以居住質(zhì)量為核心的“里子〞，更看重裝修之外的附加價值：節(jié)能設(shè)計、智能化、宜居性、家居建材品牌、后期效勞。這些附加值也成為開發(fā)商提升工程品質(zhì)、進(jìn)而提高房價的理由。4、商業(yè)：商業(yè)地產(chǎn)的信貸按揭政策并不受“限購令〞、“梯級按揭〞的影響，加之習(xí)慣于投資房地產(chǎn)的投資客戶其資金難以流向住宅類產(chǎn)品，使得商業(yè)地產(chǎn)較以前呈現(xiàn)出更多的時機。工程建設(shè)的依據(jù)及合法性彭都國際工程從用地取得、規(guī)劃、設(shè)計，按照國家建設(shè)工程程序進(jìn)行，具備合法性，目前已取得以下工程開發(fā)合法性有關(guān)文件〔詳見表1〕：表1：序號文件名稱文件編號取得時間1企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照2組織機構(gòu)代碼證3稅務(wù)登記證〔地〕4國土使用證5建設(shè)用地規(guī)劃許可證6建設(shè)工程規(guī)劃許可證7建筑工程施工許可證彭都國際工程分析區(qū)域概況1、彭都國際的生態(tài)環(huán)境優(yōu)美彭都國際工程因其獨特的市政公園配套，使其具有較強的市場競爭力。2、彭都國際周邊配套北面：川大錦江學(xué)院、幼兒園南面：新縣醫(yī)院、彭山一中、彭山二中、彭山一小、城區(qū)集中商業(yè)西面：市政公園、快鐵站、成樂高速路口東面：客運中心、公安局、國土局、幼稚園道路、交通環(huán)境分析地塊周邊道路概況道路名稱道路寬度新彭謝路雙向四車道彭祖大道雙向四車道蔡山北路雙向二車道李密路雙向二車道城際快鐵距快鐵站口200米成樂高速距高速路口1公里本工程位于彭謝路和蔡山北路交匯處，輻射地塊的主要交通干道有彭祖大道、蔡山北路。近處看，工程北面為城市主干道—彭謝路，西、南面為兩條城市次干道，東接汽車站及城市支路；向遠(yuǎn)處看，由彭謝大道向西500m進(jìn)入成綿樂城際快鐵、成樂鐵路，向西1000m進(jìn)入成樂高速；綜合看，高速路線、鐵路線與公路線的最正確集合點在工程西北300m處，交通優(yōu)勢無可比較！交通狀況評述：本工程交通路網(wǎng)四縱三橫，且工程距高速路口近3分鐘車程，同時占據(jù)彭山出城的首要門戶，工程易達(dá)性較強?？傮w來說，工程周圍交通狀況良好。周邊環(huán)境狀況評述：隨著城市向北的開展，城際快鐵的開通，市政公園的建設(shè)，工程得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢將明顯顯現(xiàn)。隨著周邊配套設(shè)施的不斷完善，本區(qū)域房地產(chǎn)升值的空間非常巨大，且外部交通條件較好，完全能夠滿足住宅開發(fā)的需要。片區(qū)正在不斷成熟，供水、供電、供氣、道路、通訊、網(wǎng)絡(luò)也將進(jìn)一步完善。周邊配套狀況評述：彭都國際，處于老城區(qū)與未來新城區(qū)的連接地帶，坐擁彭山門戶級城市配套，樂享老城區(qū)完善的商業(yè)街區(qū)，區(qū)域高端價值實現(xiàn)四大城市功能：“以彭山人民醫(yī)院、政府為首的新行政中心〞、“以快鐵為主的經(jīng)濟中心〞、“以彭溪景觀帶為主的文化中心〞、“以百年學(xué)府為鄰的人居中心〞。城市配套與社區(qū)商業(yè)的雙重依托鄰近縣政府、檢察院、公安局、廣電局、規(guī)劃局等城市職能單位，占據(jù)彭山權(quán)貴寶地；完善的一體化文教體系川大錦江學(xué)院、彭山一中、彭山一小等排布工程四周，工程一可享受城市原有的教育體系，也可享有新城待建教育體系。醫(yī)院配套齊備工程不僅享有老城區(qū)的醫(yī)院配套，而求新建縣醫(yī)院與工程僅百米之遙。美食娛樂豐富多彩工程規(guī)劃建設(shè)近10000㎡高品質(zhì)自有商業(yè)體系，業(yè)態(tài)規(guī)劃主力賣場、超市、主題餐飲店、品質(zhì)中餐店、火鍋店、酒吧、KTV、茶坊、影音店……精彩生活就在家門口。交通出行——工程緊鄰彭山新汽車站為業(yè)主出入提供了有力保障。公園河流——工程西面與擬建市政公園僅一路之隔。3、周邊產(chǎn)品形態(tài)分布及供給狀況分析根據(jù)地理位置，結(jié)合樓盤規(guī)模因素列舉分析以下樓盤。偉業(yè)廣場一、樓盤概況案名偉業(yè)廣場建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約開發(fā)商四川建偉房產(chǎn)表單價待售物業(yè)位置蔡山北路交房日期2021年6月建筑類型電梯物業(yè)公司待定樓棟數(shù)3棟物業(yè)費未定占地面積18畝銷售率未售建筑面積70000㎡主力戶型三房層數(shù)18層、28層主力面積88－117㎡總套數(shù)278套〔不含寫字樓〕交房標(biāo)準(zhǔn)精裝容積率5．0工程進(jìn)度正負(fù)零二、戶型、面積種類及分析A1A2A3A4B1B2B397.55㎡90.74㎡116.05㎡115.78㎡88.32㎡100.31㎡117.67㎡2/2/22/2/13/2/23/2/22/2/22/2/22/2/2特點分析：戶型、面積實用，全明設(shè)計，每個戶型贈送可變空間及大面積景觀陽臺。巨梁半島一、樓盤概況案名巨梁半島建筑風(fēng)格歐式〔新古典〕開發(fā)商巨梁房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司表單價住4200元/㎡商12000元/㎡物業(yè)位置錦江大學(xué)南側(cè)交房日期2021年底〔一批次〕建筑類型小高層、商層物業(yè)公司未定樓棟數(shù)20棟物業(yè)費1．2元占地面積104畝銷售率30％建筑面積200000㎡主力戶型三房層數(shù)11層、16層主力面積80—120㎡總套數(shù)1000余套交房標(biāo)準(zhǔn)清水〔六通〕容積率2．8工程進(jìn)度一批次主體封頂二、戶型、面積種類及分析ABCE1E2H90.17㎡91.10㎡90.21㎡81．40㎡109.32㎡99.82㎡3/2/13/2/12/2/13/2/23/2/23/2/2特點分析：純板式結(jié)構(gòu)，前后通透；客廳超大陽臺；兩房變?nèi)吭O(shè)計。水印長灘一、樓盤概況案名水印長灘建筑風(fēng)格簡歐開發(fā)商四川邦泰置業(yè)表單價3400元/㎡物業(yè)位置彭山縣長壽路牌坊旁公開日期2021年6月建筑類型多層+小高層交房日期2021年底〔一期〕樓棟數(shù)11棟物業(yè)公司華偉物業(yè)占地面積52畝物業(yè)費0.4元/0.6元/0.8元(按樓層收取)建筑面積7300萬㎡銷售率一、二期80%層數(shù)多層6、電梯9主力戶型兩房/三房總套數(shù)730套主力面積80－120㎡工程進(jìn)度三期主體頂交房標(biāo)準(zhǔn)清水二、戶型、面積種類及分析ABA1A2DF6G590.25㎡78.8㎡90㎡91㎡84㎡87㎡112㎡2/2/12/2/12/2/12/2/12/2/12/2/12/2/2特點分析：戶型中均有入戶玄關(guān)設(shè)計，景觀臺與客廳巧妙結(jié)合，設(shè)計合理，通風(fēng)采光效果較好，90平米以上的戶型均有可變空間。本工程優(yōu)劣勢分析就工程的客觀地理位置、環(huán)境條件對營銷操作的影響，按SWOT分析法，列出SWOT坐標(biāo)圖如下：Ｓ〔優(yōu)勢〕交通優(yōu)勢：公路、鐵路、高速路融會貫穿；區(qū)位優(yōu)勢：外地進(jìn)入彭山的門戶首站，及未來城市開展中心Ｓ〔優(yōu)勢〕交通優(yōu)勢：公路、鐵路、高速路融會貫穿；區(qū)位優(yōu)勢：外地進(jìn)入彭山的門戶首站，及未來城市開展中心地段優(yōu)勢：緊鄰快鐵站、汽車站；產(chǎn)品面積控制合理，戶型亮點突出。建筑地標(biāo)優(yōu)勢，剪力墻、中空玻璃、垃圾處理等環(huán)保低碳優(yōu)勢自身近萬平米商業(yè)配套及純東南亞園林景觀的打造Ｗ〔劣勢〕1、目前區(qū)域正處在高速建設(shè)階段，配套設(shè)施有待完善，商業(yè)氣氛還不成熟。2、開發(fā)商品牌度還不夠。3、周邊生活配套設(shè)施不完善4、周邊自然環(huán)境條件尚待建設(shè)Ｏ〔時機〕1Ｏ〔時機〕1、快速融入成都都市生活圈的時機；2、彭山城區(qū)向北開展的時機；3、成規(guī)模建設(shè)的小區(qū)趨勢性集中的時機；4、快鐵站、汽車站建設(shè)進(jìn)程帶來的時機；Ｔ〔威脅〕1、區(qū)域內(nèi)直接競爭對手的競爭威脅；2、區(qū)域樓盤競爭劇烈。3、汽車站帶來的噪音、治安威脅；ＳＷＯＴ坐標(biāo)分析圖工程優(yōu)勢分析結(jié)論綜上所述，本工程有以下方面的開發(fā)優(yōu)勢：地塊價值：工程地處彭山入城門戶，未來城市開展方向。交通價值：城際快鐵出入口距本工程僅200米，城際客運、公交就在工程旁邊，成樂高速距本工程1公理，交通四方暢達(dá)！規(guī)劃價值：邀請知名團隊，以國際化視野打造現(xiàn)代都市生活樣板生活區(qū)。建筑價值：現(xiàn)代簡約風(fēng)格，80米的建筑高度，一攬眾山小的廣闊視野，其地標(biāo)性、城市名片的價無可比較；酒店式入戶大堂、隔音中空門窗以及高科技智能化安防設(shè)施，智能、平安、環(huán)保的典范尊榮社區(qū)。產(chǎn)品優(yōu)勢：人性化、高得房率設(shè)計，創(chuàng)新的靈動可空中露臺，在充分保證客戶居住功能的同時，更注重舒逸的生活享受。景觀價值：10余畝市政公園一路之隔，讓景觀從門前穿到門后，私享放松的愉悅。彭都國際工程市場定位彭都國際工程的目標(biāo)市場預(yù)測客源區(qū)域區(qū)域工程區(qū)域彭山其他各城鎮(zhèn)大成都范圍其他百分比59%20%20%1%受全國房價上漲的影響，居民投資意識增強，工程所在地的本地居民必然是購房一支主力軍；區(qū)域購房者熟悉區(qū)域內(nèi)的道路交通、市政設(shè)施、商業(yè)配套、醫(yī)院、教育資源、其他生活配套等，看重性價比以及對區(qū)域未來價值深信不疑。他們必然是工程最有力的購房群體。彭山素有眉山北大門、橋頭堡和成都后花園美譽，也是成、眉、樂都市圈的幾何中心和重要的區(qū)域經(jīng)濟中心。未來的成綿樂城際快鐵、成樂高速的綜合城市交通核心即將呈現(xiàn)。是居家、投資兩適宜的物業(yè)工程。因此大成都購房投資及居住客戶同樣是本工程主力購房客戶?？蛻糍彿縿訖C購房動機第一次購房二次置業(yè)投資百分比40%30%30%市場顯現(xiàn)彭山大局部人以生活需求而購房，一般都是以剛需為主，因此第一次購房的客戶比例較大;改善性需求也占去了很大的比例。另一方面，隨著房價的上漲和居民投資意識的加強，本工程良好居住生活環(huán)境和房產(chǎn)的巨大升值空間，還是有相當(dāng)一局部具有購置能力的客戶為投資而購置本工程房產(chǎn)?？蛻裟挲g細(xì)分年齡(歲)25-3030-4040-5050-6060以上合計百分比10%40%30%15%5%100%25~30歲年齡組為初立業(yè)者，消費承受能力較低，或以全家之力的形式購置二房居室。30~40歲年齡組為開始有家庭群體，立業(yè)在10年左右，已有一定積累，是購房的主要群體之一，一般選擇二房或三房。40~50歲年齡組為強勢消費群體，追求更好的居住質(zhì)量，選擇三房。50~60歲年齡組多為二次置業(yè)，以本區(qū)域附近居民為主，選擇二房60歲以上，以本區(qū)域附近居民為主，一般退休以養(yǎng)老為需求，選擇三房為主。購房面積需求預(yù)測面積〔平方米〕70-8080-9090-100100以上合計經(jīng)濟型套二套二舒適型二房三房百分比15%25%20%40%100%購置本工程房產(chǎn)的客戶一般都是以一家三代居住、剛需、投資為主。受購房政策的影響一般置業(yè)都一步到位，以舒適戶型為主。但購置能力不強，成員一般為兩口之家或三口之家，因此，中小面積戶型的需求最為旺盛?？們r承受預(yù)測總價〔萬元〕25.3合計百分比39.5%0.8%29%30.7%100%本工程房屋面積適中，故房屋總價適中，但戶型設(shè)計靈動、多功能、大贈送，性價比較高。預(yù)計總價在25萬—50萬之間，在客戶接受范圍之內(nèi)。目標(biāo)客戶群定位分析綜合分析工程所在區(qū)域、產(chǎn)品特征、可能的價格區(qū)間和周邊競爭工程的客戶來源，我們將目標(biāo)客戶圈定在以下幾個范圍：區(qū)域情結(jié)購房者〔含投資客〕客戶質(zhì)量指數(shù)：☆☆☆☆☆他們熟悉區(qū)域內(nèi)的道路交通、市政設(shè)施、商業(yè)配套、醫(yī)院、教育資源、其他生活配套等，看重性價比以及對區(qū)域未來價值深信不疑。他們必然是工程最有力的購房群體。改善居住條件的購房者客戶質(zhì)量指數(shù)：☆☆☆☆主要以政府機關(guān)、事業(yè)單位人員、企業(yè)中高層管理者和私營個體業(yè)主為主。他們集中在政府機關(guān)及效益較好的企事業(yè)單位，為30--40歲的社會中層及創(chuàng)業(yè)初有成就的中青年。這一人群在企業(yè)內(nèi)部是中層或中層以上管理人員，可能屬于首次置業(yè)，或原有住房太小，位置、環(huán)境較差，隨孩子成長和經(jīng)濟條件的改善，并且有了穩(wěn)定的高收入，經(jīng)濟上有一定積蓄，開始注重自己的生活舒適性，對物業(yè)要求較高，追求更高的生活質(zhì)量。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、外地購房者客戶質(zhì)量指數(shù)：☆☆☆周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的政府機關(guān)、事業(yè)單位人員、企業(yè)中高層管理者、私營個體業(yè)主和較為富裕家庭的子女為主，客戶區(qū)域分布較為分散，跟風(fēng)心理較為嚴(yán)重，重視產(chǎn)品價格及區(qū)域位置?；榧蕖⑸彿空呖蛻糍|(zhì)量指數(shù)：☆☆由于家庭人口規(guī)模的變化，組建新家庭等情況，需要新置住房來滿足生育、婚嫁等剛性需求，出于婚姻和后代的考慮可集全家之力購置物業(yè)。這類購房者選擇面較大，但是根據(jù)其購置力檔次，本工程的性價比優(yōu)勢和區(qū)域優(yōu)勢可以爭取到此類購房者。價格定位以彭都國際所在區(qū)域在售的房地產(chǎn)工程為參考，并結(jié)合本工程的建筑特色和風(fēng)格綜合考慮多方面的因素作為預(yù)測的依據(jù)等。1、可比案例的選取：當(dāng)前在售的、在區(qū)域市場有影響力的、距本案位置相對較近、與本案關(guān)聯(lián)性較大的樓盤。案名巨梁半島案名華龍首座占地規(guī)模104畝占地規(guī)模10畝產(chǎn)品形態(tài)小高層產(chǎn)品形態(tài)高層容積率2．8容積率4．18主力面積80—120㎡主力面積83-125㎡銷售均價4200元/㎡銷售均價3800元/㎡客群簡析彭山當(dāng)?shù)馗纳菩涂腿簽橹骺腿汉單霎?dāng)?shù)赝顿Y+剛需核心優(yōu)勢20萬方的品質(zhì)大盤氣勢，彭山首個新古典主義建筑樓盤。核心優(yōu)勢地段優(yōu)勢，成熟的生活配套。銷售分析一批次熱銷，二批次價格偏高，價格抗性較大銷售分析因工程不注重營銷，其去化速度較慢。案名水印長灘案名蔡山美地占地規(guī)模52畝占地規(guī)模40畝產(chǎn)品形態(tài)多層+小高層產(chǎn)品形態(tài)多層容積率2．0容積率1．79主力面積80－120㎡主力面積89-108㎡銷售均價3400元/㎡銷售均價3400元/㎡客群簡析當(dāng)?shù)馗纳菩涂腿簽橹骺腿汉單雠砩疆?dāng)?shù)貏傂杩蛻艉诵膬?yōu)勢氣勢磅礴的內(nèi)湖規(guī)劃以及完善的休閑配套設(shè)施。核心優(yōu)勢稀缺多層，價格優(yōu)勢。銷售分析工程十分注得品質(zhì)銷售較為理想。銷售分析開盤價格較低，銷售較好。2、定價模型本工程除采用常規(guī)的定價加權(quán)法之外，還結(jié)合區(qū)域趨勢預(yù)估的估價方法，達(dá)成對區(qū)域升值潛力及本案價值潛力的客觀評估。工程的綜合素質(zhì)評估評估指標(biāo)各因子可比工程本案巨梁半島華龍首座水印長灘蔡山美地工程總體規(guī)模74655建筑形態(tài)品質(zhì)65646社區(qū)景觀環(huán)境53635產(chǎn)品創(chuàng)新程度75546交通區(qū)位條件46567市政生活配套37454戶型合理設(shè)計65545開發(fā)品牌效應(yīng)74754物業(yè)管理水平63645工程工程進(jìn)度85664評估得分59475644513、定價公式說明：可比系數(shù)：本案預(yù)期的評估得分/可比工程的評估得分可調(diào)均價：各工程可比系數(shù)x各工程當(dāng)前均價本案均價：各工程可調(diào)均價之和/工程個數(shù)工程可比工程本案巨梁半島華龍首座水印長灘蔡山美地工程均價4200元/㎡3800元/㎡3500元/㎡3400元/㎡——評估得分5947564451可比系數(shù)0.861.090.911.16——可調(diào)均價3630.514123.403187.503940.91——可比參數(shù)0.40.350.10.15——評估均價————————3805.284、彭都國際價格預(yù)測通過區(qū)域在售樓盤與本案相比可知，該區(qū)域房產(chǎn)價格集中于3500—4500元/㎡左右。目前所有的產(chǎn)品形態(tài)以小高層和高層電梯為主。面對中檔客戶的普通住宅較多，因而競爭較為劇烈。參照周邊已在售樓盤的規(guī)模和銷售價格，并綜合本工程各方面優(yōu)勢，結(jié)合市場自然溢價，預(yù)計彭都國際住宅銷售均價為4000元/平方米左右。工程簡介及工程設(shè)計范圍本工程位于彭山老城西北片區(qū)，處于老城區(qū)與未來新城區(qū)的連接地帶，是近期重點的開展用地，未來的城市綜合交通中心；地塊地形呈南北走向，東西長約120m、南北長約260m，三面臨街。北向——彭謝路、西向——李密路、南向——蔡山北路、東向——汽車站及城市支路。凈用地面積19766.9平方米。本工程分為4棟商住樓，其中1#樓、2#樓為28層，3#樓、4#樓為18層，有近萬平米的商業(yè)配套，其中5000平米的獨立商業(yè)，以及70多間臨街商鋪。建設(shè)工程設(shè)計理念與依據(jù)建設(shè)工程設(shè)計理念總平規(guī)劃設(shè)計總體布局：營造大尺度中庭社區(qū)概念，強調(diào)戶戶入景，采用全點式的圍合布置方式，使得每戶都擁有良好的采光通風(fēng)效果。其寬敞通透的戶外空間環(huán)境與川西地區(qū)的氣候特點相適應(yīng)，其大片的綠化為小區(qū)營造舒適優(yōu)美的居家環(huán)境創(chuàng)造了極佳的條件，表達(dá)出極強的現(xiàn)代居住理念——人與自然和諧共存。小區(qū)出入口：沿道路布置成底商，同時也是步行與車行的入口，其商業(yè)口岸效應(yīng)，為創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益提供了有利條件，同時也使城市充滿了生機，既豐富了城市街景，又方便了市民生活，也必然會產(chǎn)生很好的社會效益。道路共分三級7米寬雙車道主次入口相連，成為區(qū)內(nèi)主要通道;4米寬組團道路可通達(dá)至每個單元：2.5~1.5米寬庭院步行道自由布置。整個區(qū)域道路系統(tǒng)合理、流暢、通達(dá)性好，且均為無障礙道路。停車庫的設(shè)置：停車采用地下與地上相結(jié)合的方式，地下車庫可停汽車259輛，地上可停汽車133輛。地上停車場采用植草磚鋪地，實用美觀。建筑單體設(shè)計4棟住宅。1#樓、2#樓為28層，建筑高度約85M3#樓、4#樓為18層，建筑高度54M，屬一類高層民用住宅〔耐火等級為一地下室〔耐火等級為一級〕主要功能為地下車庫和設(shè)備用房，局部地下室兼作人防工程〔主要集中于B地塊下面地下室區(qū)域〕。結(jié)構(gòu)層高：商業(yè)層高3.9、4.2、4.5米，住宅３米。平面布局及功能分區(qū)：1#樓、2#樓為28層住宅樓，屬一類高層。該棟為兩梯5戶純住宅，每層5戶，底層為商業(yè)。3#樓、4#樓為18層住宅樓，屬一類高層。該棟為兩梯5戶住宅，每層5戶。首層局部架空.立面設(shè)計：簡約大氣，以現(xiàn)代主義手法為主體，注重建筑群體的整體性，在統(tǒng)一之中尋求變化。各個立面虛實比照適當(dāng)，色彩搭配適宜，具有極強的韻律感。整個群體既統(tǒng)一又富有變化，大氣之中不乏精雕細(xì)琢，具有強烈的時代氣息和現(xiàn)代風(fēng)貌剖面設(shè)計：建筑剖面設(shè)計就是為每層空間確定一個經(jīng)濟、合理的層高。1#樓、5#樓、6#樓、7#樓為33層一類住宅樓，室內(nèi)外高差0.30米，層高32#樓、3#樓、8#樓、10#樓為32層一類住宅樓，室內(nèi)外高差0.30米，層高39#樓為32層一類酒店式公寓，室內(nèi)外高差0.30米，層高3豎向交通設(shè)計：電梯：本工程住宅樓局部豎向交通以電梯為主，共計8部。具體如下：1#樓、2#樓、3#樓、4#樓為住宅樓，每單元設(shè)2部電梯。樓梯：消防疏散樓梯的設(shè)置以滿足疏散距離、疏散寬度為原那么。建設(shè)工程設(shè)計的依據(jù)本工程設(shè)計依據(jù)主要有：彭山縣規(guī)劃管理局：工程規(guī)劃設(shè)計條件通知書。國家現(xiàn)行法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程：①?高層民用建筑設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)?〔2005年版〕GB50045-95②?住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?〔2003年版〕CB50096-1999③?城市道路和建筑物無障礙設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?JGJ50-2001，④?汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)?GB50067-91⑤?汽車庫設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?JGJ100-98⑥?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?GB50180-93〔2002年版〕⑦?民用建筑設(shè)計通那么?GB50352-2005。⑧?住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)?CB50368-2005。建筑設(shè)計風(fēng)格與布局工程在設(shè)計上比較研究不同的位置的景觀視線條件，因地制宜的進(jìn)行戶型分布與設(shè)計。所有的戶型力求做到動靜、干濕分區(qū)明確，各個房間都布局合理，且明廚、明衛(wèi)，擁有良好的通風(fēng)采光。一些戶型還有可變空間，入戶花園等亮點設(shè)計。立面設(shè)計大氣簡約，以現(xiàn)代主義手法為主體，注重建筑群體的整體性，在統(tǒng)一之中尋求變化。各個立面虛實比照適當(dāng)，色彩搭配適宜，具有極強的韻律感。工程建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案工程建設(shè)規(guī)模工程定位為配套齊全的高檔高層居住小區(qū)，整個工程規(guī)劃總建筑面積為19766.9㎡平方米，地上建筑面積13000平方米，戶型為市場主流的套二、套三實用性設(shè)計，搭配局部套一。彭都國際，植根于成都的城市性格，以成都人的生活理念為出發(fā)點，精心打造一個最懂得成都生活的空間、情趣和場景。產(chǎn)品方案依據(jù)工程所在地的宜居的自然環(huán)境和工程的規(guī)劃設(shè)計，預(yù)測工程客戶群主要為工薪階層為主；外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士；中產(chǎn)階級；企事業(yè)單位中層以上管理干部；據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故我們在工程中選擇了多種戶型，詳細(xì)見下表：1#首層二~三十三層合計每層共計A1/26464A2/13232A3/13232合計1282#首層~二層三~三十二層合計每層共計B1/13030B2/13030B3/13030B4/13030合計1203#首層~二層三~三十二層合計每層共計C1/13030C2/13030C3/13030C4/13030合計1205#首層二~三十三層合計每層共計E1/13232E2/13232E3/13232E4/13232合計1286#首層二~十九層二十~二十五層二十六~三十三層合計每層共計每層共計每層共計F1/118161832F2/118161832F3/118161832F4/118////18F5///16//6合計1207#首層二~十九層二十~二十五層二十六~三十三層合計每層共計每層共計每層共計F1/118161832F2/118161832F3/118161832F4/118////18F5///16//6合計1208#首層~二層三~三十二層合計每層共計H1/13030H2/13030H3/13030H4/13030合計1209#首層~三層四~二十層二十一~二十九層三十~三十二層合計每層共計每層共計每層共計I1/2342182658I2/117191329I3/117191329I4/468436412116I5/2342182658I6/468436412116I7/6102654618174I8/2342182658合計63810#首層~二層三~三十二層合計每層共計D1/13030D2/13030D3/13030D4/13030合計120其戶型面積比例如下：戶型面積〔平方米〕套數(shù)所占比例一室一廳50.52120.8%二室二廳81.51-86.7746829.0%二室二廳〔可變?nèi)摇?9630.7%酒店式公寓16.46-39.3863839.5%合計/1614100%施工進(jìn)度為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本工程決定采取平行施工方式。本工程工程方案自2021年10月開工，至2021年12月竣工，總工期為27個月。組織機構(gòu)與人力資源配置合理、科學(xué)地制定管理方案，確定工程的組織機構(gòu)和配置人力資源是保證工程建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進(jìn)行、提高勞動率的重要條件。在制定管理方案時，我們對工程的組織機構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。組織機構(gòu)設(shè)置本公司組織形式是，分為權(quán)力機構(gòu)、經(jīng)營管理機構(gòu)和監(jiān)督機構(gòu)，最高權(quán)力機構(gòu)是董事會，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。董事會由2人組成,董事長1人。各部門分設(shè)經(jīng)理,負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營管理活動，中高級職員由董事會商議任聘。公司組織結(jié)構(gòu)圖：辦公室：負(fù)責(zé)公司文檔管理：可對公司的文檔進(jìn)行分類管理。負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理：對公司的內(nèi)部職員的個人資料進(jìn)行管理。負(fù)責(zé)人員的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓(xùn)工作。財務(wù)部：財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理費等，保證工程進(jìn)度和各項資金使用方案。資金部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理。保安部：負(fù)責(zé)巡察報告、物資保護、停車場管理工作。采購部：負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。開發(fā)部：負(fù)責(zé)公司工程的拓展。工程部：工程前期準(zhǔn)備技術(shù)準(zhǔn)備：審核施工圖紙。編制?房地產(chǎn)開發(fā)工程組織設(shè)計?。編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計方案。對特殊工程或重要的工程的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。物資準(zhǔn)備現(xiàn)場準(zhǔn)備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平〞，組織施工單位放線并檢驗。其它準(zhǔn)備：A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊伍。B辦理開工報告。C辦理質(zhì)監(jiān)委托。D組織設(shè)計交底。E摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理?，F(xiàn)場工程管理前期階段的局部工作：A舊建筑物及阻礙工程施工的障礙物的撤除工作。B、“三通一平〞C其他的工作〔臨建、占路，占地的辦理〕施工建設(shè)階段的工作A施工前的各項準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理B做好質(zhì)量控制與管理，加強經(jīng)濟簽證的管理C做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。D做好工程資料的聚集、參加開發(fā)工程資料的歸檔工作。E做好工程決算及工程移交。營銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理，作好銷售方案的銷售籌劃工作。售后效勞部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)立“整潔、文明、平安、方便〞的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。本公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導(dǎo)對下級部門和人員不直接下達(dá)命令，只是參謀作用。這一組織形式既能及時指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長，但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間，領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。對此組織機構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析知：組建方案符合?公司法?和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機構(gòu)的層次和運作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，工程法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)工程建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，能承當(dāng)工程籌資建設(shè)、生產(chǎn)運營、歸還債務(wù)等責(zé)任。人力資源配置員工結(jié)構(gòu)部門管理人員營業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合計總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理11副總經(jīng)理55內(nèi)部管理其中：辦公室123人事部112資金部123財務(wù)部235運營管理其中：開發(fā)部112招標(biāo)部123采購部235工程部210214銷售管理其中：營銷部27110合約部134售后效勞部134物業(yè)管理部167合計227102968員工培訓(xùn)公司管理層以職員提供可持續(xù)開展的時機和空間為己任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓(xùn)練和開展時機。在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲：職員將學(xué)到怎樣善用時間；職員將學(xué)到如何發(fā)揮團隊精神；職員將學(xué)會如何管理、鼓勵、培訓(xùn)其他人；職員將學(xué)到更為有用的專業(yè)技術(shù)知識；職員的經(jīng)驗將是職員邁向更高職位的起點；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關(guān)工作。培訓(xùn)為公司完成經(jīng)營目標(biāo)、提高績效、實現(xiàn)事業(yè)開展提供人力資源的保證。培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。培訓(xùn)種類主要有以下四種：①公司內(nèi)部課程：作為公司職員，為進(jìn)一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓(xùn)課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓(xùn)練等。②公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進(jìn)一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請或被選送到外部管理參謀公司等專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會。使職員有時間、精力來總結(jié)提煉職員豐富的實際操作經(jīng)驗，以利于在集團范圍內(nèi)交流，實現(xiàn)集團資源共享，同時進(jìn)一步系統(tǒng)了解公司運作特點。③公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵職員到大專院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機構(gòu)進(jìn)修學(xué)習(xí)〔包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱及其他資格證書考試、培訓(xùn)等〕；形式有脫產(chǎn)進(jìn)修和業(yè)余進(jìn)修，其中脫產(chǎn)進(jìn)修的申請條件要求在公司效勞滿三年以上。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)〔畢業(yè)〕證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。④外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察?？疾靻挝话ň硟?nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機構(gòu)。經(jīng)濟效益評價工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排1、有關(guān)工程方案說明工程分期：總共分二期開發(fā)。其中：一期，安置區(qū)；二期，商品房區(qū)?？偣て冢汗こ陶麄€建設(shè)工期預(yù)計約27個月。一期約8個月；二期約19個月。2、工程方案橫道圖詳見附表：?工程方案橫道圖?投資估算與資金籌措1、投資估算范圍本可行性研究的對象彭都國際工程，包括各種附屬設(shè)施及景觀建筑等配套設(shè)施。2、工程總投資估算本工程總體開發(fā)時間〔不含籌建期〕為2021年1月至2021年1月，開發(fā)周期3年。據(jù)測算，工程所需總投資金額144，51.00萬元〔含地價〕，詳見附表：?工程開發(fā)本錢估算表?。表：工程開發(fā)本錢估算表序號名稱金額〔萬元〕比例1土地本錢360024.9118%2報建審批〔含設(shè)計〕5513.8129%3建安本錢721549.9273%4配套費用〔含弱電、景觀、市政等〕9336.4563%5管理費520.3598%6財務(wù)費1250.8650%7營銷費3482.4081%8營業(yè)稅8706.0203%9城建稅430.2976%10教育附加費430.2976%11契稅130.0900%12土地增值稅2611.8061%13前期費用〔含咨詢、監(jiān)理〕286257.6577%14不可預(yù)見費1110.7681%15合計14451100.00%總投資估算說明：土地取得本錢是指因征用土地而發(fā)生的費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、拆遷安置費和其他因征用土地而引起的費用。本工程土地取得本錢為3，600.00萬元。前期費用這是指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各種費用，包括整體規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設(shè)計費、臨時工程費和“三通一平〞或“七通一平〞費用等。本工程主要涉及規(guī)劃設(shè)計費、景觀設(shè)計費、勘探費及工程前期費用，為286萬元。土建本錢及配套費用該項費用包括根底、主體、水電安裝及綠化等多項費用。需要根據(jù)工程開發(fā)情況，再結(jié)合工程施工進(jìn)度方案投入。本工程建筑安裝費用為8，148.00萬元。管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)工程的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如：管理人員工資、福利費用、辦公費、差旅費、折舊、水電費、勞動保護費等。按照成都同類房地產(chǎn)工程的水平和本工程具體情況，結(jié)合考慮近年來因?勞動合同法?等相關(guān)政策措施的影響，工程管理費用確定以上表?工程開發(fā)本錢估算表?中前4項費用之和的3%計提，可得管理費用685.33萬元。財務(wù)費用主要指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)本工程而發(fā)生的費用，集中表現(xiàn)為貸款利息。根據(jù)當(dāng)前市場情況，再結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際經(jīng)驗，以總建筑面積為基數(shù)，按〔建安本錢+土地本錢〕X30%的一年利率計算。經(jīng)測算可得，本工程財務(wù)費用為125萬元。營銷費用包括廣告及代理費。按照工程產(chǎn)值的2%計算，通過測算，本工程預(yù)期營銷費用為348萬元。不可預(yù)見費考慮到市場不確定因素的增加，不可預(yù)見費用按照總產(chǎn)值的0.6%計提。工程不可預(yù)見費用為111萬元。3、資金籌措本工程投資資金來源包括：自有資金、銀行融資及銷售回款。經(jīng)測算，工程所需總投資金額14451萬元。其中，自有資金5000萬元，銀行融資5000萬元，銷售回款4451萬元。具體指標(biāo)見下表。表：工程資金來源表資金籌措序號工程資金〔萬元〕比例1自有資金5000.0035%2銀行融資5000.0035%3銷售回款4451.6230%4總投資14451.62100%4、資金使用方案根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度，安排資金使用方案。第一年〔2021年〕投資金額：14，897.03萬元，占總投資41.43%第二年〔2021年〕投資金額：7，484.28萬元，占總投資20.82%第三年〔2021年〕投資金額：8，015.28萬元，占總投資22.29%第四年〔2021年〕投資金額：5，557.03萬元，占總投資15.46%5、借款還本付息方案借款還本付息方案：分期還利息，整體銷售達(dá)40%歸還本金不低于20%，整體銷售達(dá)70%歸還全部本金。建設(shè)工程經(jīng)濟評價本工程屬新建工程，其經(jīng)濟評價是在可行性研究完成市場預(yù)測、建設(shè)方案定型、建設(shè)規(guī)模確定、市場組織和勞動定員明確的根底上，計算工程投入的費用和產(chǎn)生的效益。1、經(jīng)濟評價依據(jù)、原那么及評價根底〔1〕依據(jù)本經(jīng)濟評價以國家計委頒發(fā)的?建設(shè)工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)?為依據(jù)；本工程各項本錢及效益核算內(nèi)容以財政部制定的有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)會計制度有關(guān)規(guī)定為依據(jù)計算；本工程經(jīng)濟評價以?彭都國際工程設(shè)計規(guī)劃方案?為依據(jù)之一；本工程計算數(shù)據(jù)以?彭都國際工程修建性詳細(xì)規(guī)劃總平面圖?為依據(jù)?！?〕原那么本經(jīng)濟評價遵循定量分析為主，定性分析為輔，動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的原那么；本經(jīng)濟評價遵循效益與費用計算口徑一致的原那么。〔3〕評價根底以現(xiàn)有市場開展趨勢進(jìn)行未來市場走向定性；按同類型工程、同功能工程現(xiàn)有市場情況進(jìn)行市場銷售預(yù)計；宏觀環(huán)境保持相對穩(wěn)定，計算期內(nèi)稅收政策相對穩(wěn)定。2、銷售及經(jīng)營收入測定〔1〕銷售收入估算根據(jù)價格定位，確定本工程住宅均價為4000元/㎡，商業(yè)均價為6000元/㎡。由此可做出以下測算：預(yù)計銷售率：100%預(yù)計銷售周期：整體周期18個月〔1年零6個月〕。可售面積：住宅35731.04㎡，商業(yè)6711.96㎡。銷售收入＝測算價格×可售面積＝18319.59〔萬元〕按照相關(guān)規(guī)定，成都市地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)稅費主要為營業(yè)稅、教育費附加、城市建設(shè)維護稅、土地增值稅。本工程銷售稅金及附加約為1296萬元。附表三：工程流轉(zhuǎn)稅估算表〔2〕工程銷售回款方案本工程整體銷售周期為18個月，預(yù)計2021年7月開始公開出售。根據(jù)市場預(yù)測及分析，預(yù)計2021年12月將全部售完?！?〕銷售利潤工程本錢工程本錢＝工程開發(fā)建設(shè)本錢+各項費用＝14451〔萬元〕銷售利潤工程利潤為預(yù)計凈收入減去工程總支出的凈值?！苍斠姼奖恚?損益表?〕凈利潤＝銷售收入－工程本錢－所得稅＝2829.52〔萬元〕工程投資利潤率〔稅前〕投資利潤率＝利潤總額/工程本錢＝20.59%〔稅后〕投資利潤率＝凈利潤/工程本錢＝15.44%3、財務(wù)與敏感性分析〔1〕清償能力分析還款資金為回收房產(chǎn)開發(fā)本錢以及實現(xiàn)的稅后利潤。經(jīng)測算，本工程借款歸還期最長不過2年〔含建設(shè)期〕，完全能夠滿足貸款要求?！?〕贏利能力分析內(nèi)部報酬率說明了工程投資所能支付的最高利率，是反映工程占用資金的盈利率，是考察工程盈利能力的主要動態(tài)指標(biāo)。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，工程投資就會大大虧損。只有當(dāng)工程的內(nèi)部報酬率大于基準(zhǔn)收益率〔目標(biāo)收益率〕時，工程才能在財務(wù)評估中通過?！苍斠姼奖恚?內(nèi)含報酬率測試表?〕表：內(nèi)含報酬率測試表時間現(xiàn)金凈流量貼現(xiàn)率=57%貼現(xiàn)率=58%折現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)值折現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)值2021年-14385.231.00-14385.231.00-14385.232021年7176.230.644570.850.634541.922021年11893.160.414825.010.404764.122021年19746.480.265102.590.255006.32凈現(xiàn)值113.21-72.87經(jīng)測算，本工程內(nèi)部報酬率為：FIRR＝57.61%根據(jù)現(xiàn)行貸款基準(zhǔn)利率〔以5年以上貸款利率〕5.94%為參考，可見本工程財務(wù)內(nèi)部收益率遠(yuǎn)高于該基準(zhǔn)利率，說明工程本身抗風(fēng)險能力強。〔3〕敏感性分析房地產(chǎn)開發(fā)工程評估中的敏感性分析，是分析和預(yù)測反映工程投資效益的經(jīng)濟評價，是指標(biāo)對主要變動因素的敏感程度。如果某變動因素變化幅度很小但對工程經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響極大，那么認(rèn)為工程于對該變量的不明確性是敏感的。本次測算通過對銷售均價、工程開發(fā)本錢、單位變動本錢進(jìn)行敏感性分析〔附表?敏感性分析?〕。由敏感性分析可得，銷售單價變動對于利潤影響程度大于工程開發(fā)本錢、單位變動本錢的影響。表：敏感性分析投資利潤率變動值敏感程度變動因素-10%-5%05%10%銷售單價22109.6324557.4926834.0229453.2231901.0918.1287工程開發(fā)本錢28718.6827862.0226834.0226148.6925292.03-6.3443單位變動本錢27971.4227488.3926834.0226522.3226039.29-3.5773附表一：工程工程方案橫道圖工程內(nèi)容持續(xù)時間〔月〕進(jìn)度安排2021年2021年1月2月3月4