河南省許昌市上海城五星級酒店可行性研究報(bào)告43

河南省許昌市上海城五星級酒店可行性研究報(bào)告投資商：上海金房置業(yè)深圳市謀略商業(yè)籌劃二○○六年七月目錄第一章工程規(guī)劃的背景……………………4第二章河南省和許昌市經(jīng)濟(jì)開展情況……4一、河南省許昌市經(jīng)濟(jì)情況介紹……………4二、許昌市東城區(qū)情況簡介…………………6第三章工程總體規(guī)劃……………………7一、上海城工程情況介紹…………………7二、五星級酒店規(guī)劃………9第四章我國酒店行業(yè)概況…………………9一、我國星級酒店數(shù)量、結(jié)構(gòu)及分布………9二、我國星級酒店行業(yè)景氣情況……………10三、我國星級酒店經(jīng)營情況………………13四、酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)……………………14五、酒店業(yè)開展趨勢………15第五章市場、競爭和工程定位……………18一、許昌酒店市場分析預(yù)測………………18二、SWOT分析……………24三、競爭分析結(jié)論…………26四、工程目標(biāo)定位…………27第六章開展規(guī)劃…………27一、總體設(shè)想……………27二、公司開展戰(zhàn)略步驟設(shè)想…………27第七章市場營銷…………28一、目標(biāo)市場 …………28二、產(chǎn)品與效勞…………28三、定價(jià)…………………28四、銷售渠道……………29五、公關(guān)宣傳策略…………29六、初步銷售策略…………30第八章營運(yùn)和管理………31一、根本業(yè)務(wù)流程…………31二、營運(yùn)管理初步方案……………………32三、建立并實(shí)施完善的質(zhì)量管理制度………33四、建立并實(shí)施完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度………34五、機(jī)構(gòu)設(shè)置……………35六、管理團(tuán)隊(duì)……………36七、遵循的標(biāo)準(zhǔn)…………36第九章投資與財(cái)務(wù)評價(jià)…………………37一、收入、本錢費(fèi)用及利潤預(yù)測…………37二、財(cái)務(wù)評價(jià)……………40第十章風(fēng)險(xiǎn)與對策分析…………………42一、風(fēng)險(xiǎn)…………………42二、對策…………………43第十一章結(jié)論…………………43上海城五星級酒店可行性研究報(bào)告工程規(guī)劃的背景胡錦濤總書記強(qiáng)調(diào)“中原地區(qū)廣闊干部、群眾要切實(shí)增強(qiáng)加快開展的責(zé)任和緊迫感……〞溫家寶總理在十屆全國人大二次會議上指出“加快中部地區(qū)開展是區(qū)域協(xié)調(diào)開展的重要方面，國家支持中部地區(qū)發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢……〞二〇〇五年三月中央首次指出要抓緊和制定中部崛起的規(guī)劃和主題。于是荊楚風(fēng)起云涌，瀟湘戰(zhàn)鼓頻催，贛鄱紅旗獵獵，中原厲兵秣馬，三晉龍騰虎躍，中部——共和國的腹地，滿目生機(jī)。中部崛起已成為泱泱中華未來開展的戰(zhàn)略重點(diǎn)！參與中部地區(qū)大開展、大建設(shè)，不僅具有戰(zhàn)略意義，更是一種歷史機(jī)遇！二〇〇四年，上海房地產(chǎn)界精英企業(yè)——上海金房置業(yè)挺進(jìn)中原，把目光投向了華夏民族的發(fā)祥地、中國人口大省——河南，規(guī)劃投資16億元，建設(shè)許昌市最大的復(fù)合地產(chǎn)工程“上海城〞。河南省和許昌市經(jīng)濟(jì)開展情況河南省許昌市經(jīng)濟(jì)情況介紹河南古時(shí)稱為豫州，因豫州位于九州中心，因此又有“中州〞、“中原〞之稱。河南以其強(qiáng)大的區(qū)位優(yōu)勢和逾億的人口規(guī)模，必將在中部崛起的號角中彰顯非凡活力。許昌市——位于河南的中心，是中原城市群五個(gè)核心城市之一，面積逾5000平方公里，人口447萬。市區(qū)面積50平方公里，人口51萬。交通便捷，京廣鐵路、京珠高速公路、107國道并行縱穿南北；禹鄲鐵路、311國道橫貫東西，距鄭州80公里，距新鄭國際機(jī)場僅50公里。許昌——中國歷史文化名城之一。上朔至遠(yuǎn)古時(shí)期炎帝部落后裔酋長許由卒眾耕于此，贊許地。西周初期被封許國，秦為許縣，曹操挾漢獻(xiàn)帝以令諸侯遷都于許，成為當(dāng)時(shí)中國北方政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。公元221年，魏文帝曹丕廢漢立魏，因“魏基昌于許〞改許縣為許昌，許昌之名一直沿用至今，歷時(shí)一千七百余年。因三國文化豐富，被國家列入“三國文化旅游圈〞重點(diǎn)城市。許昌——社會經(jīng)濟(jì)開展迅速，位居全省前列：2005年全市國民生產(chǎn)總值突破620億元，“十一五〞期間，年增長率為12.6%；許昌總?cè)丝诰尤〉谑?，但國民生產(chǎn)總值居全省第四位；人均國民生產(chǎn)總值13500元，遠(yuǎn)高于河南省平均水平，農(nóng)民年收入位居全省第三位；GDP一直處于二位數(shù)增長，城市人均收入增幅達(dá)10%；全市擁有23家企業(yè)集團(tuán)，其中電力保護(hù)、金剛石磨具、煙草加工、發(fā)制品、花卉等行業(yè)享譽(yù)國內(nèi)外；擁有兩個(gè)國家級開發(fā)區(qū)〔國家電子信息產(chǎn)業(yè)園和國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)〕；三家上市公司；四個(gè)中國名牌〔河南第一〕；金融業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量和主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全省第一。許昌市所轄的長葛市陶瓷建材，機(jī)械工業(yè)突出，集體、鄉(xiāng)村工業(yè)已成為其經(jīng)濟(jì)開展的主力軍；許昌縣是國家扶持的重點(diǎn)產(chǎn)糧大縣，檔發(fā)、腐竹在全國有較高的知名度；鄢陵縣是國家重點(diǎn)優(yōu)質(zhì)棉花生產(chǎn)基地縣，臘梅種植歷史悠久，有“鄢陵臘梅冠天下〞之美譽(yù)；襄城縣是國家優(yōu)質(zhì)煙生產(chǎn)和烤煙出口基地縣，以“煙葉王國〞而享譽(yù)華夏。

許昌，作為豫南七市進(jìn)入省會鄭州的必經(jīng)之路和豫中南地區(qū)傳統(tǒng)的商貿(mào)強(qiáng)市，歷來對周邊有著較強(qiáng)的輻射力。近年來，許昌市先后榮獲“全國綜合治理先進(jìn)市〞、“全國雙擁模范城〞、“中國優(yōu)秀旅游城市〞、“國家園林城市〞、“中國特色魅力城市〞、“省級文明城市〞、省人居環(huán)境獎(jiǎng)等榮譽(yù)稱號，并已通過“省級文明城市〞驗(yàn)收。據(jù)國家建設(shè)部城鄉(xiāng)規(guī)劃管理中心衛(wèi)星遙測，許昌市綠化覆蓋率42.68％，被譽(yù)為“綠城〞并榮獲“省人居環(huán)境獎(jiǎng)〞名至實(shí)歸。良好的社會和生態(tài)環(huán)境吸引了大批投資者紛至沓來，“十一·五〞期間，外部投資年均增長超過40％?！笆弧の濞曢_局之年，許昌市確定的招商引資目標(biāo)就超過100億元。圖2.12001-2005年許昌市GDP變化圖〔同年價(jià)格，億元〕許昌市東城區(qū)情況簡介許昌東城區(qū)位于許昌市東部，創(chuàng)立于1997年4月，規(guī)劃面積20平方公里，規(guī)劃人口20萬，至二〇〇五年底東區(qū)人口達(dá)8萬，二〇〇二年十月許昌市委、市府、人大、政協(xié)“四大班子〞進(jìn)駐東區(qū)。隨后市屬機(jī)關(guān)及重點(diǎn)行業(yè)紛紛東遷，交通局、人行、稅務(wù)局、農(nóng)發(fā)行、法院、移動(dòng)公司、聯(lián)通公司、金管局、郵政局、帝豪集團(tuán)等一幢幢大樓拔地而起奠定了東區(qū)已經(jīng)成為許昌的政治中心；已落戶的許昌學(xué)院、職業(yè)技術(shù)學(xué)院、文博中學(xué)、第十五中學(xué)、第二高級中學(xué)學(xué)生人數(shù)總計(jì)超過三萬，奠定了東區(qū)文化中心的地位；周邊已經(jīng)建成和正在建設(shè)的樓盤：怡景花城、通信公司小區(qū)、碧云小區(qū)、公務(wù)員小區(qū)、建業(yè)帕拉帝奧、駿景花城、金石東方明珠、蓮城華庭、東城住宅小區(qū)〔公務(wù)員二期〕等總計(jì)300萬m2的高檔社區(qū)住宅群正在形成。在許昌市委、市政府“優(yōu)先開展工業(yè)〞、“優(yōu)先開展市區(qū)〞的政策引導(dǎo)下，許昌市區(qū)的首位度逐年提高，在許昌市?十一五規(guī)劃綱要?又將“開展現(xiàn)代物流〞和建設(shè)“豫中南區(qū)域性商貿(mào)物流樞紐〞列入了許昌市的綱領(lǐng)性文件，特別是市委、市政府已經(jīng)確定把“重點(diǎn)開展東城區(qū)適度改造老城區(qū)〞作為許昌城市建設(shè)的指導(dǎo)方針。于是在東區(qū)建設(shè)與未來許昌市政治中心、文化中心、中高檔居住中心相適應(yīng)的大型商貿(mào)中心成為上海金房置業(yè)在審時(shí)度勢后的重大舉措。按照?許昌市國民經(jīng)濟(jì)和社會開展等十一個(gè)五年規(guī)劃綱要?，市區(qū)擬以東城區(qū)為中心，再向東擴(kuò)展15平方公里，向北擴(kuò)展15平方公里。東城區(qū)的地域優(yōu)勢將更加突出。依據(jù)市區(qū)商品房開發(fā)年均100萬平方米的規(guī)模和東城區(qū)不低于三分之二的占比，預(yù)計(jì)到2006年10月份前，東城區(qū)商品房面積將突破220萬平方米，從而形成9－10萬的居住人口〔含原居民〕。目前，許昌房地產(chǎn)界的“四大天王〞已悉數(shù)進(jìn)入東城區(qū)，加上河南房地產(chǎn)老大建業(yè)集團(tuán)的進(jìn)入，以及許昌兩所高校的相繼入駐，以大批教育、文化、醫(yī)療機(jī)構(gòu)的設(shè)立，預(yù)計(jì)到2007年東區(qū)商品房建成面積將達(dá)320萬平方米，常住居民應(yīng)在12萬人左右。僅在2006年，東城區(qū)就有10件大事吸引了省內(nèi)外的眼球，其中包括投資20個(gè)億的熱源廠工程，當(dāng)年完成投資10億元；投資16個(gè)億的“上海城〞工程，完成一期開發(fā)；獲國家開發(fā)銀行投資5億元的職業(yè)技術(shù)學(xué)院及許昌二高新校園主體工程完工；建安公園當(dāng)年實(shí)現(xiàn)廣場竣工，完成投資2億元。東城區(qū)規(guī)劃居民居住人口20萬人，居住用地658.8萬平方米，目前土地已根本拍賣殆盡，現(xiàn)有框架區(qū)域內(nèi)已經(jīng)一地難求。第三章工程總體規(guī)劃上海城工程情況介紹“上海城〞位于河南省許昌市東城區(qū)中心區(qū)域〔由東城區(qū)37#、48#、62#、63#、72#、73#、74#共七個(gè)地塊組成〕，占地1250畝，距京珠高速公路出口2公里，距市區(qū)中心區(qū)域4公里?？偨ㄖ娣e達(dá)78萬平方米，分為三大版塊，其中ShoppingMall的商業(yè)建筑面積262600平方米；五星級大酒店建筑面積51635平方米；大型高檔時(shí)尚社區(qū)建筑面積316728平方米。工程總投資逾16億人民幣，是迄今為止許昌市最大的商住綜合地產(chǎn)開發(fā)工程。建成后的上海城不但成為人流、物流、商流、信息流、資金流的集散中心，成就許昌乃至中原地區(qū)的商業(yè)典范，而且將是一座環(huán)境優(yōu)美、陽光明媚、具有典型海派風(fēng)格的新上海CBD?！吧虾３迁暤拈_發(fā)建設(shè)對許昌乃至整個(gè)中原地區(qū)產(chǎn)生的強(qiáng)大沖擊和推動(dòng)，不亞于一次里氏七級的商業(yè)大地震帶給我們的震撼與改變。作為一個(gè)綜合性的地產(chǎn)工程“上海城〞，其在開發(fā)理念、功能價(jià)值、生活表達(dá)、系統(tǒng)開發(fā)、資源整合等方面都表達(dá)出了獨(dú)有的特色。超前定位“豫中南區(qū)域性商貿(mào)物流樞紐〞的上海城充分考慮了區(qū)域性商貿(mào)業(yè)態(tài)，由互動(dòng)性、融合性、互補(bǔ)性相結(jié)合的市場、住宅、寫字樓、五星酒店會聚的普通市民、中產(chǎn)階級、白領(lǐng)新貴、過往客商形成了強(qiáng)大消費(fèi)能力的客流，為繁華商業(yè)帶來滾滾商機(jī)。從許昌目前酒店情況來看，五星級酒店的建設(shè)必將成為許昌市的新地標(biāo)。各商業(yè)形態(tài)之間形成了互為補(bǔ)充，互助互利的強(qiáng)大整體力量，兩兩相“旺〞的強(qiáng)勢聯(lián)盟使“上海城〞擁有了不可超越的整體優(yōu)勢?！吧虾３迁暰拇蛟斓闹行纳虡I(yè)區(qū)與中心商務(wù)區(qū)、時(shí)尚住宅區(qū)與高級酒店區(qū)組成的整體規(guī)劃，構(gòu)造了得天獨(dú)厚的優(yōu)美商住環(huán)境，深得天時(shí)之力，全新引進(jìn)的復(fù)合地產(chǎn)概念，讓人耳目一新。“上海城〞將根據(jù)許昌市和東城區(qū)的整體規(guī)劃，高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，以海派商業(yè)文化為核心，突出購物、休閑、居住、生態(tài)、海派商業(yè)旅游五大特色，建設(shè)成一個(gè)集購物、休閑、餐飲、娛樂、展示、批發(fā)、時(shí)尚居住、五星級酒店為一體的現(xiàn)代化、多功能、園林式綜合新城。迅速聚集人流、物流、資金流、信息流，有力拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、商品加工業(yè)快速開展，培育稅源，擴(kuò)大就業(yè)，加快東城區(qū)城市化建設(shè)進(jìn)程，早日確立許昌東區(qū)的大商貿(mào)大物流核心格局。在目前地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象非常嚴(yán)重、市場需求矛盾尚未理順的情況下，“上海城〞將以自己鮮明的開發(fā)主題、獨(dú)特的經(jīng)營理念、優(yōu)勢的產(chǎn)品組合、差異化的業(yè)態(tài)構(gòu)成，成為中原地產(chǎn)界的個(gè)中翹楚。作為整個(gè)“上海城〞的重頭工程——商業(yè)局部，對投資者尤具吸引力。商業(yè)工程最講究商氣，在這一點(diǎn)上，“上海城〞無疑具有先天優(yōu)勢。上海歷來引領(lǐng)全國商風(fēng)之先河，自開埠以來，上海以獨(dú)有的風(fēng)采成為遠(yuǎn)東第一大都市，歷經(jīng)悠悠歲月依然魅力如初。改革開放以后的上海，更以讓世人矚目的成就造就了浦東神話。如今伴著東來紫氣，上海金房置業(yè)將這種繁盛商風(fēng)帶到許昌東城，這里必將出現(xiàn)南京路人潮涌動(dòng)、摩肩接踵的新風(fēng)景；淮海路浪漫高雅、閑情逸致的購物環(huán)境。在開發(fā)過程中，上海城始終把握商業(yè)和地產(chǎn)相輔相成的關(guān)系，當(dāng)商業(yè)繁榮興盛了，地產(chǎn)業(yè)就興旺興旺了。復(fù)合地產(chǎn)就是以超前的文化內(nèi)涵、先進(jìn)的科學(xué)理念贏得市場的?！吧虾３迁暘?dú)有的海派文化，科學(xué)的資源整合，完整的表達(dá)在規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營、效勞的整個(gè)流程之中，滿足創(chuàng)業(yè)人士的價(jià)值功能表達(dá)，滿足居家需求，體驗(yàn)人居生活的美感和文化。五星級酒店規(guī)劃位于“上海城〞的五星級酒店〔暫定名“上海大酒店〞〕主樓高28層，建筑面積33600平方米，投資總額預(yù)計(jì)2.7億元。其中:建筑、設(shè)施設(shè)備本錢預(yù)計(jì)15120萬元，裝修投資11760萬元。1F為酒店大堂，面積1200平方米，擬建有前臺、酒吧、精品店、商務(wù)中心等設(shè)施，具有空間大、設(shè)施完備、功能齊全的特點(diǎn)。2F－3F為桑拿、按摩、美容美發(fā)中心。4F為KTV房。5F為健身中心、乒乓球室、臺球室、棋牌室、麻將房、圖書館、游戲機(jī)房。6F-7F8F-25F26F-27F28F為觀景自助餐廳。酒店附設(shè)有花園、園林景觀、大型停車場、標(biāo)準(zhǔn)游泳池、網(wǎng)球場、射擊、射箭場等。第四章我國酒店行業(yè)概況我國星級酒店數(shù)量、結(jié)構(gòu)及分布隨著我國對外開放經(jīng)濟(jì)的開展，旅游業(yè)得到了迅速的開展，作為旅游效勞業(yè)的重要組成局部－酒店業(yè)也得到了迅猛的開展。有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，我國星級酒店數(shù)量和客房數(shù)量自1997年至2004年一直保持著超過10％的增長率〔2003年因“非典〞影響除外〕，至2004年我國星級飯店數(shù)量已經(jīng)到達(dá)10888家，客房數(shù)量近124萬間，我國近年來星級酒店的數(shù)量變化情況見圖4.1所示。從星級酒店的地區(qū)分布上，四星、五星高星級酒店集中分布在北京、上海、廣東、江蘇等經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)，在其他地區(qū)，那么均以二星、三星酒店為主。至2004年我國星級酒店的地區(qū)分布如表4.1所示。資料來源：?中國旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2005?從星級酒店的比例來看，五星、四星高檔酒店約占酒店總數(shù)量的11％，三星級酒店約占酒店總數(shù)量的36％，一星、二星中低檔酒店約占酒店的53％；而從酒店客房比重來看，三星級酒店的客房比重高達(dá)近39％。說明在我國酒店市場中，三星級酒店的供給最大。截止2004年我國星級酒店規(guī)模及客房情況見表4.3所示。我國星級酒店行業(yè)景氣情況由于酒店具有建造時(shí)間較長、供給變化有一定的滯后性，通常酒店行業(yè)具有較明顯的周期性。由于我國星級酒店的供給迅速增加，我國星級酒店出租率和行業(yè)經(jīng)營利潤在1992年到達(dá)一個(gè)高點(diǎn)后，至表4.12004年全國各地區(qū)星級飯店數(shù)地區(qū)合計(jì)五星四星三星二星一星總計(jì)1088824297139145096665北京602336920125841天津10341348335河北3152301441318山西259021921433內(nèi)蒙古169293810416遼寧445114321614332吉林16342263713黑龍江217325878715上海366243713515020江蘇638208023928811浙江90197625248381安徽35343211318915福建3367221401598江西244218851327山東497104520422711河南3774281641756湖北54182715629753湖南40082513920325廣東10673912345041837廣西30552011315512海南216103796649重川429104214720327貴州140012416423云南747737130440133西藏640125299陜西230416112935甘肅174112509813青海640325288寧夏430424132新疆30372011614218資料來源：?中國旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2005?1998－2000年一直處于下降過程中，酒店出租率在1998年到達(dá)52％左右的低點(diǎn)后開始上升，酒店行業(yè)整體經(jīng)營利潤在經(jīng)歷1998－2001年四年連續(xù)虧損后，于2002年開始實(shí)現(xiàn)盈利。我國星級酒店近年來出租率和利潤波動(dòng)情況見圖4.2。表4.2酒店規(guī)模及客房情況工程酒店家數(shù)客房(間)酒店總量比重客房總量比重五星2422.22%873867.05%四星9718.92%22216117.95%三星391435.95%49542340.03%二星509646.80%39082331.57%一星6656.11%420583.40%總計(jì)10888100.00%1237851100.00%資料來源：根據(jù)?中國旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2005?整理計(jì)算資料來源：?中國旅游統(tǒng)計(jì)年鑒?、?中國統(tǒng)計(jì)年鑒?國際公認(rèn)星級酒店盈虧平衡點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)值為酒店出租率60％，我國目前星級酒店出租率剛剛超過60％，還遠(yuǎn)低于1992年接近95％的歷史最高出租率，也明顯低于香港2002年接近90％的酒店出租率，從酒店出租率上看，還有提高的空間。從星級酒店的平均房價(jià)來看，通常酒店房價(jià)上升會滯后出租率2年左右，2001年我國星級酒店平均房價(jià)到達(dá)近10年最低點(diǎn)〔約215元〕后，已經(jīng)呈現(xiàn)緩慢上升的勢頭。從酒店出租率、酒店房價(jià)、酒店經(jīng)營利潤情況分析，我國酒店行業(yè)目前行業(yè)景氣度尚不高，但自2001年開始應(yīng)當(dāng)已經(jīng)步入了一個(gè)正在緩慢上升的行業(yè)景氣周期。我國星級酒店經(jīng)營情況從2002年我國星級酒店的整體運(yùn)行情況看，五星級酒店的出租率最高，盈利也明顯集中于五星級酒店，從人均利潤角度看，三星級酒店的虧損最為嚴(yán)重，見圖4.3所示。造成高星級酒店與其他星級酒店經(jīng)營效益出現(xiàn)如此大的差異的原因除了因高星級酒店管理水平高、效勞質(zhì)量好、具有國際銷售網(wǎng)絡(luò)的支持等因素外，很重要的一個(gè)原因是高星級酒店國有成份較少、市資料來源：?2002年中國星級飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)?場化程度高，如在五星級酒店中外商及港澳臺投資企業(yè)占62％，而在全國星級酒店中有67％是國有或集體經(jīng)濟(jì)成份，相當(dāng)大一局部國有酒店是作為政府部門、國家機(jī)關(guān)和國有大中企業(yè)的接待單位而存在，這一局部酒店缺少經(jīng)營壓力、市場觀念淡薄、管理粗放、冗員眾多，很多只能依靠主辦單位的補(bǔ)貼維持經(jīng)營，從而出現(xiàn)了大面積、高金額的虧損。這一點(diǎn)突出地表現(xiàn)在不同注冊類型酒店出租率的差異上。根據(jù)2002年中國星級酒店統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，在星級酒店中，國有星級酒店的出租率最低，而港澳臺投資的酒店出租率最高。2002年不同注冊類型企業(yè)出租率情況見圖4.4。四、酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)1、屬于資本密集型和勞動(dòng)密集型行業(yè)興建星級酒店不僅需要支付土地取得本錢、土建費(fèi)用和各項(xiàng)前期費(fèi)用，同時(shí)還需要投入大量資金進(jìn)行裝修和配套設(shè)施、配套設(shè)備的建設(shè)，需要的投資額很大，屬于資金密集型行業(yè)；同時(shí)，酒店業(yè)作為效勞行業(yè)，又需要大量的效勞人員，也屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)。酒店業(yè)的這一特點(diǎn)，決定了資產(chǎn)折舊及維護(hù)費(fèi)用和日常人工費(fèi)用等相對固定性費(fèi)用較高，企業(yè)利潤對收入的敏感性很高，在出租率低于盈虧平衡點(diǎn)時(shí)，收入的降低將造成大額的虧損，在出租率高于盈虧平衡點(diǎn)時(shí)，收資料來源：?2002年中國星級飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)?入的提高又會帶來利潤的大量增加。2、對經(jīng)營管理的要求高星級酒店為給客人提供平安、舒適、方面的環(huán)境，同時(shí)取得比擬好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須在效勞質(zhì)量保證和監(jiān)控、本錢費(fèi)用控制、員工管理和鼓勵(lì)、市場分析和市場營銷等多個(gè)方面建立比擬成功的管理模式，由于星級酒店為客人提供的效勞種類多、標(biāo)準(zhǔn)高、市場競爭劇烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對星級酒店的經(jīng)營管理提出了較高的要求。五、酒店業(yè)開展趨勢1、旅游行業(yè)整體開展趨勢預(yù)測酒店作為旅游根底設(shè)施，酒店業(yè)的開展與旅游業(yè)息息相關(guān)。我國改革開放以來，伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長，旅游業(yè)得到了快速的開展，旅游效勞總收入自1995年至2002年一直保持10％以上的增長率，高于GDP的增長，占GDP的比重也穩(wěn)步上升，至2002年我國旅游總收入已經(jīng)到達(dá)5500億元，占GDP的5.4％。旅游的產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)確立，并逐步開展成為我國的新興支柱產(chǎn)業(yè)。我國近年來來入境旅游人數(shù)及收入增長迅速，1991年－2002年旅游外匯收入年復(fù)合增長率到達(dá)14％以上，見圖4.5。資料來源：?中國旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2003?在入境旅游增長迅猛的同時(shí)，國內(nèi)旅游也得到了較快的增長，“九五〞期間我國國內(nèi)旅游情況見表4.3所示。表4.3“九五〞期間我國國內(nèi)旅游情況根據(jù)我國旅游業(yè)開展的“十五〞規(guī)劃，到2005年我國將接待海外旅游者11,200-12,000萬人次，年均增長6％－8％；實(shí)現(xiàn)國際旅游收入240－260億美元，年均增長8％－10％；實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游收入5350－5850億元，年均增長11％－13％。根據(jù)世界旅游組織的預(yù)測，到2021年，我國將取代法國成為世界第一大旅游目的地，接待旅游入境人數(shù)可達(dá)1.37億人次，占世界市場份額為8.6%；我國也將成為世界第四個(gè)客源國，出境旅游人數(shù)將到達(dá)1億人次，占世界市場份額為6.2％。旅游業(yè)將是我國增長最快的產(chǎn)業(yè)之一。2、酒店業(yè)開展趨勢預(yù)測酒店的建造由于受到經(jīng)濟(jì)形勢、稅收政策以及投資心理的影響極大，另外從酒店建造到開始營業(yè)的時(shí)間也較長，因此很難確定酒店開始營業(yè)時(shí)市場的真正需求，從而有可能造成在某地或者在某一時(shí)間對某一類型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情況有較大的周期性。我國星級酒店數(shù)量自1992－2002年一直保持15％以上的增長速度，使得酒店行業(yè)利潤率迅速下降，甚至在1998年－2001年連續(xù)四年出現(xiàn)了行業(yè)整體虧損的局面，根據(jù)我們前面對酒店行業(yè)景氣度的分析，我國酒店行業(yè)目前已經(jīng)走出低谷，目前已步入緩慢上升的趨勢中。根據(jù)國際著名咨詢公司德勤公司對2004年1－8月中國酒店業(yè)的調(diào)查測評，我國酒店業(yè)在2004年1－8月的入住率、平均房間收入這二個(gè)酒店業(yè)重要營運(yùn)指標(biāo)方面，不僅遠(yuǎn)高于發(fā)生“非典〞的2003年，較2000年也有了顯著的提高，這也充分說明我國酒店業(yè)已經(jīng)走出低谷。表4.42004年1－8月中國酒店業(yè)表現(xiàn)入住率平均房間收入至2004年8月(%)相對2003年變化(%)相對2000年變化(%)至2004年8月(元)相對2003年變化(%)相對2000年變化(%)中國所有酒店73.74155676720中國主要城市764946817618中國次要城市702993524021中國地域性城市68.52663714237資料來源：德勤“酒店業(yè)評測調(diào)查〞我國酒店數(shù)量分布不平衡，三星以上酒店在京、滬、穗等一線大城市和東南沿海比重很大，在中西部地區(qū)比重較??；同時(shí)，中西部星級酒店的房價(jià)也明顯低于經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)，因此隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的開展，市場對中西部地區(qū)星級酒店的需求將進(jìn)一步增長，酒店出租率和酒店價(jià)格也將得到一定的提高，中西部地區(qū)酒店業(yè)將會以高于全國平均水平的速度增長。第五章市場、競爭和工程定位一、許昌酒店市場分析預(yù)測 1、許昌市旅游狀況許昌市位于中原之中，市區(qū)距省會鄭州僅80公里，是一座歷史文化名城，歷史悠久，早在遠(yuǎn)古時(shí)期，炎帝后裔部落酋長許由率眾耕于此，故贊許地。西周初期，被封為許國。秦朝改贊許縣。公元196年，曹操迎漢獻(xiàn)帝遷都于許，使之成為當(dāng)時(shí)中國北方的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。公元221年，魏文帝曹丕廢漢立魏，因“魏基昌于許〞，改許縣為許昌。許昌的名稱一直沿用至今。許昌文物古跡眾多，其中的漢魏故城、關(guān)羽辭曹挑袍的灞陵橋、關(guān)羽秉燭夜讀的春秋樓、曹操射鹿臺、練兵臺、屯田處、曹丕登基受禪臺、神醫(yī)華佗墓等三國勝跡頗為有名。因三國文化豐富，許昌被國家列入“三國文化旅游圈〞重要城市。許昌是華夏民族的重要發(fā)祥地之一。近年來，許昌市努力改善投資環(huán)境，城市根底設(shè)施日臻完善。許昌大酒店、三國大酒店、亞細(xì)亞大酒店、桃園國際大酒店等涉外星級賓館有十余座。一批高品位的文化、娛樂場所可為投資者提供完備的效勞。表5.12001-2005年許昌市相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化情況表2001年2002年2003年2004年2005年GDP〔同年價(jià)格，億元〕326.19362.82411.68489.25602.97接待入境游客〔人天〕23502589297832163698國內(nèi)游客〔萬人天〕105117131152172旅游總收入〔億元〕1.611.832.083.358.3外匯〔萬美元〕3539455461隨著中西部大開發(fā)戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，來河南旅游的中外游客逐年增多，在2005年許昌已經(jīng)接待國內(nèi)游客172萬人，實(shí)現(xiàn)旅游總收入8.3億元，許昌市近年來國內(nèi)旅游情況見圖5.1。圖5.12001-2005年許昌市國內(nèi)游客變化表〔萬人天〕圖5.22001-2005年許昌市旅游總收入變化表〔億元〕許昌市在國內(nèi)旅游迅速開展的同時(shí)，海外游客入境旅游也得到了一定的增長。許昌市國際旅游情況見圖5.3。圖5.32001-2005年許昌市接待入境游客變化表〔人天〕圖5.42001-2005年許昌市旅游外匯變化表〔萬美元〕2、酒店、餐飲根本情況目前許昌市擁有星級酒店16家，其中五星級酒店0家，四星級酒店2家，三星級及以下酒店14家。主要酒店情況如表5.2。許昌目前營業(yè)的酒店在市場上的分布比擬分散，主要沿主干道的主商圈。從許昌現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢和酒店需求量來看，目前的星級酒店分布不均衡。市區(qū)高檔酒店85%以上集中在文峰路以西、穎昌大道以東、新興路以北、建設(shè)路以南。從管理團(tuán)隊(duì)來講，沒有專業(yè)管理隊(duì)伍。許昌酒店目前大多數(shù)是酒店內(nèi)部自己組建人員進(jìn)行管理，在培訓(xùn)方面，專業(yè)素養(yǎng)方面都沒有較高的水準(zhǔn)，現(xiàn)在只有極少數(shù)的酒店聘請了專業(yè)酒店管理公司做參謀。從管理手段來講，比擬原始?，F(xiàn)在酒店管理主要還是集中在客房簡單效勞方面，而其他延伸效勞，增值效勞根本沒有，缺乏管理創(chuàng)新，管理效勞也呈現(xiàn)一定的滯后性。表5.2酒店競爭情況表名稱瑞貝卡大酒店鴻寶大酒店許昌大酒店桃園大酒店許昌迎賓館許昌賓館位置許昌市古槐街〔與建設(shè)路交叉口處〕許昌市穎昌大道〔火車站對面〕許昌市七一路許昌市七一路與南關(guān)大街交匯處許昌市八一路許昌市南關(guān)大街與穎昌大道交匯處等級四星級三星級三星級三星級四星級三星級面積〔㎡〕酒店高16層，建筑面積2.4萬㎡酒店高18層，建筑面積15000㎡25000㎡22000㎡占地面積30000㎡10000多㎡客房數(shù)200余間170余間200余間180余間100余間170余間餐廳容納人數(shù)500-700人同時(shí)就餐500人同時(shí)就餐500-700人同時(shí)就餐400-500人同時(shí)就餐400-500人同時(shí)就餐1000人同時(shí)就餐門市價(jià)/優(yōu)惠價(jià)標(biāo)間398/268310/200368/220388/200396/230288/150開房率80%90%85%80%80%85%資料來源于富智商業(yè)參謀機(jī)構(gòu)調(diào)查小組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表5.3餐飲競爭情況表名稱具體信息豫園美食城位于許昌市古槐街至南大街，靠近春秋廣場和建設(shè)路位置。占地12500平方米左右，由美食街、商業(yè)街、地下停車場組成。攤位70余個(gè)，仿古建筑風(fēng)格。天一閣位于春秋廣場北側(cè)，共2層，面積3000平方米左右，門前有停車位。屬于許昌市高檔就餐場所，還有分店。鴻寶大酒店位于穎昌大道，火車站對面，屬于酒店、餐飲、購物等多項(xiàng)效勞于一體的大型酒店，面積15000平方米左右，屬于中高檔就餐場所。永和豆?jié){位于許昌市春秋廣場東側(cè)，一層，面積400平方米左右。來自臺灣的快餐飲食連鎖店桃園大酒店位于南大街與七一路交叉口，可同時(shí)容納400-500人就餐，屬于賓館配套餐飲效勞設(shè)施，檔次相對較高西提島咖啡位于春秋廣場天一閣對面，主要經(jīng)營咖啡、西餐、甜點(diǎn)等，屬于中高檔消費(fèi)水平。重慶小天鵝火鍋位于南大街桃園大酒店附近，營業(yè)面積600平方米以上，連鎖店餐飲文化形式，屬于中檔消費(fèi)水平資料來源于富智商業(yè)參謀機(jī)構(gòu)調(diào)查小組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)3、酒店住宿人員狀況分析許昌市星級酒店的客人可以分為國外游客和國內(nèi)游客。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局、國家旅游局2000的抽樣調(diào)查，有42％的國外游客是于游覽觀光為目的，其次為商務(wù)和探親訪友，國外游客的住宿目的見圖5.4。資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、國際旅游局2000年抽樣調(diào)查資料許昌市國內(nèi)客人的住宿目的也以游覽觀光、商務(wù)、會議為主要目的。從國內(nèi)旅游客人的地區(qū)來源來看突出表現(xiàn)為以下特點(diǎn)：空間距離越近，人數(shù)越多，表現(xiàn)在是否開通直達(dá)列車，如山西、湖北、山東、河北等??；經(jīng)濟(jì)開展水平越高的省區(qū)，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇、山東等??；人文環(huán)境差異越大，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇等東南省區(qū)的游客明顯較東北、西北地區(qū)多。4、許昌市酒店價(jià)格和出租率許昌級酒店的價(jià)格在各個(gè)酒店之間差異很大。根據(jù)2004－2005年的情況，在考慮團(tuán)隊(duì)客人折扣因素后，許昌四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間實(shí)際價(jià)格旺季約在400元／間左右，淡季約在300／間左右，全年平均價(jià)格約在360元／間左右。由于統(tǒng)計(jì)方面的原因，許昌星級酒店的入住率尚無準(zhǔn)確數(shù)字，但根據(jù)許昌酒店業(yè)人士估計(jì)，許昌星級酒店出租率應(yīng)在75％－80％左右。5、許昌酒店市場預(yù)測有關(guān)預(yù)測指標(biāo)見表5.4。表5.1許昌市旅游接待人數(shù)及收入預(yù)測指標(biāo)工程2005年2021年202120212021上限下限上限下限上限下限上限下限國內(nèi)旅游人數(shù)(萬人)172255244309285379339451392年增長率(%內(nèi)旅游收入(億元)8.3137.93131.04258.9236.96417.44381.16613.86586.22年增長率(%)1816141211998海外旅游人數(shù)(萬人)0.370.550.520.670.610.820.730.980.85年增長率(%游外匯收入(萬美元)6110095130119178154231194年增長率(%)1816141211998旅游業(yè)總收入(億元)8.3513.7213.0317.8316.3424.3821.1631.5726.66注：美元折合人民幣按1:8.0計(jì)算二、SWOT分析⑴優(yōu)勢①具有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢。酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個(gè)階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)說明，一家酒店的平均生命期為40年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的3到5年之間，也就是起步期階段根本上增長都非常迅速，并且在開業(yè)后8到15年之間〔中期〕收益都會維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降〔衰退期〕?！吧虾４缶频戗曈?021年建成，作為新建成酒店，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需要，相對于建成時(shí)間較長的同檔次酒店能夠取得更好的收益。②具有顯著的首位效應(yīng)優(yōu)勢?！吧虾４缶频戗曌鳛樵S昌第一座五星級酒店，將成為城市的標(biāo)志性建筑和形象代表。是政府部門的外事活動(dòng)、接待上層領(lǐng)導(dǎo)、各種會議、舉辦對外宣傳活動(dòng)的第一選擇；是當(dāng)?shù)卮笾行推髽I(yè)招待國內(nèi)外客戶，展示企業(yè)實(shí)力的最好選擇；是當(dāng)?shù)馗邔哟蜗M(fèi)群體享受生活、品味人生、炫耀身份的最正確場所。③具有政府政策和規(guī)劃支持優(yōu)勢。東城區(qū)大開發(fā)為本工程開發(fā)的大背景,東區(qū)是市政府大力開展的重中之重，目前剛開發(fā)，但便于高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高品質(zhì)、系統(tǒng)化的建設(shè)，加之政府政策的傾斜，開展?jié)摿薮?；“上海城〞工程占地面積大，具有規(guī)模優(yōu)勢和規(guī)模效應(yīng)；工程在東城區(qū)規(guī)劃中處于核心地位，立足于許昌未來的新城市坐標(biāo)、新商業(yè)中心，有很大的號召力；④具有地理位置和配套設(shè)施優(yōu)勢。酒店位于新的開發(fā)建設(shè)區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢較好，有一定的升值潛力，類似當(dāng)年的上海浦東；東城區(qū)道路建設(shè)極佳，寬闊平整，國道從旁邊經(jīng)過，高速也直通鄭州和周邊縣市；東城區(qū)開發(fā)前期市場啟動(dòng)效果極佳，獲得高認(rèn)知度和價(jià)值認(rèn)可；東城區(qū)的開發(fā)建設(shè)如箭在弦，政府有如破釜沉舟般把政府搬遷過來以帶動(dòng)?xùn)|城區(qū)的開發(fā)；周邊高尚住宅區(qū)正在加緊建設(shè)，整體物業(yè)水平較高，消費(fèi)客層較高，高消費(fèi)群體即將進(jìn)入。⑤具有穩(wěn)定的客源。由中華人民共和國商務(wù)部倡導(dǎo)組織興建的許昌全國紡織機(jī)械交易博覽中心將于近期開工，它地處河南許昌市東城區(qū)，占地面積1200畝，建筑面積將高達(dá)70萬平方米，除交易中心、展覽中心外，還有各類商業(yè)和生活配套工程。中心將會入駐全國性紡織機(jī)械廠家和進(jìn)口設(shè)備代理商，數(shù)量到達(dá)一萬家以上，經(jīng)營人數(shù)將達(dá)30000人以上，這里將成為全國最大的紡織機(jī)械交易場所。此工程于2021年建成開業(yè)，將為許昌帶來大量的商機(jī)，特別是旅游業(yè)。由于此工程正好與“上海城〞相鄰，可為“上海大酒店〞提供穩(wěn)定的客源，保守預(yù)計(jì)每天至少帶來200多位客人。⑵劣勢②酒店品牌知名度欠缺作為新開業(yè)的酒店，是許昌酒店市場的新進(jìn)入者，酒店尚缺少品牌知名度，建立品牌將要經(jīng)過一定的時(shí)間，投入一定的資金。③酒店星級尚未評定酒店尚未開業(yè)，酒店星級也未評定，在酒店星級評定前，作為未定級酒店在一定程度上會影響酒店客源和酒店房間價(jià)格。⑶時(shí)機(jī)①河南省和許昌市旅游業(yè)的蓬勃開展隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的開展和居民收入的提高，我國的旅游業(yè)一直保持著較高的增長速度，河南和許昌作為我國主要的觀光旅游地區(qū)，旅游產(chǎn)業(yè)也將取得較高的開展速度，根據(jù)?河南旅游產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃?的預(yù)測，至2021年河南國內(nèi)國外旅游收入將保持10％以上的增長速度，這為河南酒店業(yè)的開展提供了良好的時(shí)機(jī)。②我國酒店業(yè)進(jìn)入新的一輪景氣周期由于酒店業(yè)自身的特點(diǎn)，酒店行業(yè)存在明顯的景氣周期，從我國酒店行業(yè)的利潤、入住率、酒店房價(jià)等指標(biāo)分析，我國酒店自2001年應(yīng)當(dāng)已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正處于入住率、房價(jià)平穩(wěn)增長時(shí)期〔初期〕，目前正是進(jìn)入酒店業(yè)的良好時(shí)機(jī)。③河南經(jīng)濟(jì)的開展隨著國家中西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，河南省經(jīng)濟(jì)得到了迅速的開展，將會提供大量的商業(yè)時(shí)機(jī)，增加河南的商務(wù)、會議游客數(shù)量，將為河南酒店行業(yè)的開展提供助力。⑷威脅①酒店業(yè)劇烈的市場競爭酒店業(yè)是一個(gè)市場化程度很高的行業(yè)，始終存在劇烈的市場競爭。如出現(xiàn)階段性、區(qū)域性酒店供給過剩，那么競爭程度將更為劇烈，國內(nèi)外酒店巨頭方案通過經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)大舉進(jìn)入河南酒店市場，會加大河南酒店業(yè)的競爭劇烈程度。同行業(yè)的競爭將始終是酒店經(jīng)營面臨的主要威脅，②容易受到突發(fā)事件的影響酒店業(yè)作為旅游業(yè)的重要組成局部，容易受到突發(fā)事件〔如急性傳染病，暴力恐怖事件〕的影響，出現(xiàn)酒店出租率在突發(fā)事件出現(xiàn)的一個(gè)階段性時(shí)期內(nèi)急劇下降的現(xiàn)象。三、競爭分析結(jié)論根據(jù)工程的優(yōu)勢、劣勢、時(shí)機(jī)、威脅的分析，工程的實(shí)施具有難以替代的內(nèi)部優(yōu)勢和眾多的時(shí)機(jī)，存在的劣勢均可以通過企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營策略加以彌補(bǔ)，面臨的威脅并不大，應(yīng)當(dāng)采取增長型進(jìn)取戰(zhàn)略，盡快實(shí)施該酒店工程，使酒店能夠在2021年河南旅游旺季到來之前正式投入運(yùn)營。四、工程目標(biāo)定位。 根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游開展?fàn)顩r、區(qū)域環(huán)境及開展趨勢，工程定位于五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店，設(shè)置餐飲和各種娛樂配套設(shè)施。酒店客戶群主要定位于參加各類會議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省市來旅游的人員，即酒店根據(jù)客戶群體定位于商務(wù)、旅游、會議酒店。第六章開展規(guī)劃一、總體設(shè)想對酒店按照五星級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)、裝修并配備相關(guān)設(shè)備、設(shè)施，爭取在2021年河南旅游旺季開始之前酒店能夠試營業(yè)，以合理的價(jià)格、良好的設(shè)施、完善的管理、優(yōu)質(zhì)的效勞建立酒店的競爭優(yōu)勢，通過與旅行社、會議會展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站的合作，結(jié)合酒店自行銷售，以公關(guān)和市場宣傳手段為效勞，在2年內(nèi)成為河南省最著名的酒店。二、公司開展戰(zhàn)略步驟設(shè)想。1、完成酒店試營業(yè)。⑴本階段目標(biāo)本階段需要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)：及時(shí)選擇好條件適宜的合作伙伴，完成酒店的建設(shè)、設(shè)備購置安裝和裝修，完成酒店管理人員的選聘工作，對招聘員工進(jìn)行培訓(xùn)，建立和完善酒店管理體系和質(zhì)量控制體系，在旅游旺季開始前快速切入市場，迅速拓展市場，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。⑵工作重點(diǎn)積極尋找合作伙伴，盡早完成酒店的建設(shè)、裝修和設(shè)備配備工作，按照五星級酒店的要求建立管理和效勞體系，進(jìn)行員工培訓(xùn)，完善營運(yùn)條件，使酒店盡早進(jìn)入可正常營運(yùn)狀態(tài)。招聘到適合的銷售、管理人才也是本階段的重要工作。第一階段方案在2年內(nèi)完成。2、通過五星級認(rèn)定、并成為河南省著名酒店⑴本階段目標(biāo)通過五星級酒店認(rèn)定，并在酒店入住率、客戶美譽(yù)度、經(jīng)濟(jì)效益等方面占據(jù)河南省酒店的領(lǐng)先地位，成為河南著名酒店之一。⑵工作重點(diǎn)加強(qiáng)酒店內(nèi)部管理、進(jìn)一步提高效勞質(zhì)量，嚴(yán)格控制本錢費(fèi)用。加強(qiáng)銷售隊(duì)伍建設(shè)，探索銷售創(chuàng)新手段，努力提高酒店的入住率和單位房間收入。第二階段方案在2年內(nèi)實(shí)現(xiàn)。第七章市場營銷目標(biāo)市場 參加各類會議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，國外、港澳臺、外省市來河南和許昌旅游的人員。具體可分為如下層次：1、團(tuán)隊(duì)：省內(nèi)及省外旅行社〔北京、上海、廣東、浙江、江蘇〕組織的團(tuán)體客人。2、散客：省內(nèi)外高檔消費(fèi)的商務(wù)、公務(wù)散客。3、公務(wù)、商務(wù)客人。4、會議會展客人：政府各職能部門、企事業(yè)單位及省內(nèi)外各大中型企業(yè)。二、產(chǎn)品與效勞主要提供餐飲、娛樂和住宿效勞。三、定價(jià)住房定價(jià)采用競爭定價(jià)法，根據(jù)競爭對手〔許昌市四星級酒店〕的價(jià)格策略進(jìn)行定價(jià)。餐飲娛樂效勞價(jià)格將參考河南省五星級酒店和許昌市四星級酒店的價(jià)格水平采用不同的定價(jià)策略。四、銷售渠道1、直接渠道⑴通過酒店銷售部與存在消費(fèi)意向的單位和個(gè)人通過簽訂消費(fèi)協(xié)議、會員卡等方式自行銷售住宿、餐飲、會議效勞。⑵通過與省內(nèi)外旅行社合作，銷售團(tuán)隊(duì)客人住宿、餐飲效勞。⑶通過與省內(nèi)外會議會展、展覽公司合作，銷售團(tuán)隊(duì)客人會議、餐飲、住宿效勞。2、間接渠道通過與網(wǎng)絡(luò)訂房網(wǎng)站，以訂房網(wǎng)站作為分銷商面向中檔商務(wù)公務(wù)散客銷售餐飲住宿效勞。根據(jù)艾瑞市場咨詢公司?2003年中國網(wǎng)上訂房訂票研究報(bào)告?的研究數(shù)據(jù)顯示，就目前而言，用戶訂房主要采取訂房、直接到賓館訂房、網(wǎng)上訂房等幾種方式。其中，作為一個(gè)傳統(tǒng)的預(yù)訂模式，預(yù)訂以37.8％占居第一位，其次是網(wǎng)上預(yù)訂占27.9％。另外有15.6%的用戶選擇了直接去賓館訂房。網(wǎng)絡(luò)訂房作為酒店新的銷售方式在散客銷售中將占據(jù)重要的地位。五、公關(guān)宣傳策略1、新聞媒體：加強(qiáng)與新聞媒體的合作，除了正常的廣告播放和欄目的合作，同時(shí)抓住時(shí)機(jī)籌劃一些臨時(shí)性的新聞報(bào)告宣傳，提高酒店的知名度和美譽(yù)度。2、交通工具：如飛機(jī)、巴士上的介紹和宣傳。3、人員促銷、交易會促銷、信函促銷，通過旅行社宣傳，電子郵件，其他媒體等，吸引客人。4、內(nèi)部宣傳：客人進(jìn)店要促成每項(xiàng)消費(fèi)，就必須把每項(xiàng)效勞介紹給他們，需要建立有效的內(nèi)部宣傳網(wǎng)－自走進(jìn)酒店的大廳開始，通過總體設(shè)施燈箱和圖片就能了解酒店的根本設(shè)施情況，走進(jìn)電梯，又能進(jìn)一步看到圖文并茂的宣傳廣告，到了客房，除了一些重點(diǎn)介紹的工程外，還將有圖文并茂的效勞指南，除了各項(xiàng)設(shè)施的介紹圖片、計(jì)費(fèi)方法、電視節(jié)目、菜譜外，還有酒店的背景資料和名人來訪圖片及企業(yè)文化的內(nèi)容等，同時(shí)還將有酒店位置圖、各項(xiàng)交通設(shè)施和旅游景點(diǎn)的介紹、相應(yīng)的地方風(fēng)土人情等。六、初步銷售策略1、客房業(yè)務(wù)⑴旅行社客源以客房價(jià)格作為杠桿，在旺季追求利潤最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社團(tuán)隊(duì)。在與河南本地較大的旅行社建立聯(lián)系的同時(shí)，在省外與廣東、北京、上海、江浙各地及國內(nèi)主要游覽地的旅行社合作，力爭作為指定酒店，其中省內(nèi)旅行社作為重點(diǎn)，他們的客源是酒店重要的根本客源。為保證在與競爭對手價(jià)格根本相同的條件下保證較高的開房率，需要做好與各大旅行社方案調(diào)度部門及社領(lǐng)導(dǎo)的商務(wù)公關(guān)活動(dòng)。⑵會務(wù)客源與政府各職能部門、省內(nèi)外商務(wù)及會議公司作為主要銷售對象。與河南省與許昌市各機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位及商務(wù)會議公司建立合作關(guān)系，同時(shí)籌劃一些企業(yè)經(jīng)濟(jì)類學(xué)術(shù)研討會、培訓(xùn)班會議和事業(yè)單位的會議。⑶散客客源散客客源市場的開發(fā)，是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，酒店要在有限的客房條件下提高收入，必須適當(dāng)提高入住客人的散房比例。在開拓散客市場的目標(biāo)上，重點(diǎn)是江浙、廣東、北京、上海、山東等地。具體方案采用如下銷售方式：與國內(nèi)知名商務(wù)訂房網(wǎng)站合作，以訂房網(wǎng)站作為酒店客房銷售的代理商，爭取采用網(wǎng)上訂房方式的外地來許昌散客；加強(qiáng)與本地企事業(yè)單位的聯(lián)系，爭取成為其接待外地客人的定點(diǎn)酒店；針對散客，實(shí)行客房、餐飲捆綁銷售，客人在酒店入住，可同時(shí)在餐飲、娛樂方面享受不同程度的優(yōu)惠，并可統(tǒng)一結(jié)算；根據(jù)不同客人的需要，設(shè)計(jì)多種房間包價(jià)套餐〔含客房、餐飲〕；大力開展行政樓層客戶，針對行政樓層客戶，給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)或優(yōu)惠。2、餐飲業(yè)務(wù)增加菜品的品種和特色菜，提高菜品質(zhì)量，是酒店餐飲業(yè)務(wù)需要常抓不懈的工作，同時(shí)酒店還方案通過如下銷售策略推動(dòng)餐飲的銷售：舉辦“美食節(jié)〞、中西餐培訓(xùn)班，擴(kuò)大餐飲知名度；根據(jù)每年的節(jié)慶推出相應(yīng)的團(tuán)圓宴、謝師宴、長壽宴、婚慶宴等；開展有獎(jiǎng)銷售活動(dòng)，如福壽宴、良緣宴，贈送客房，折價(jià)券及鮮花贈送等活動(dòng)；通過與旅行社和導(dǎo)游合作，增加旅行社指定用餐，增加團(tuán)隊(duì)自點(diǎn)餐和風(fēng)味餐消費(fèi)。3、提高回頭客的措施通過促銷，把客人吸引進(jìn)來，留住客人，提高回頭率是關(guān)鍵所在，只有留住客人，讓客人滿意才能提高回頭率，才能保證酒店客房出租率和餐飲收入穩(wěn)定上升。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，還要為客人提供良好的軟件效勞〔包括效勞、餐飲菜品質(zhì)量、其他營業(yè)部門高標(biāo)準(zhǔn)的效勞等〕，同時(shí)也可以采用一些贈送和讓利措施－如推行“住房消費(fèi)積分卡〞，消費(fèi)到達(dá)一定的金額或住房數(shù)量，享受贈送房，贈送娛樂效勞和優(yōu)惠折扣的獎(jiǎng)勵(lì)。4、獎(jiǎng)勵(lì)鼓勵(lì)制度酒店將根據(jù)實(shí)際情況，制定針對酒店銷售部、前廳、餐飲部等部門的銷售獎(jiǎng)勵(lì)制度，保證員工促進(jìn)酒店銷售的積極性，如制定內(nèi)部員工合理的客房提成獎(jiǎng)勵(lì)制度，針對出租車司機(jī)的拉客，制定合理的拉客獎(jiǎng)勵(lì)制度。第八章營運(yùn)和管理根本業(yè)務(wù)流程酒店住宿的根本業(yè)務(wù)流程為：總臺預(yù)訂、前廳接待、總臺接待、客房管理、客房效勞、賬單核對、總臺收銀等。酒店餐飲的根本業(yè)務(wù)流程為：總臺預(yù)訂、前廳接待、點(diǎn)菜及用餐效勞、賬單核對、總臺收銀等。二、營運(yùn)管理初步方案1、效勞工程和根本設(shè)施安排⑴效勞工程安排酒店將設(shè)置與酒店星級及規(guī)模相對應(yīng)的效勞工程：①接待效勞工程，如停車、行李運(yùn)送、問詢、外幣兌換效勞、金鑰匙效勞；、電傳、電報(bào)、圖文效勞；打字、復(fù)印、秘書、翻譯效勞；租車、訂票、醫(yī)務(wù)及各種會議接待效勞；貴重物品存放效勞等。②客房效勞工程，包括客房效勞及房內(nèi)冷熱水供給，、衛(wèi)星電視、酒店內(nèi)部閉路電視、免費(fèi)寬帶上網(wǎng)、叫醒效勞、洗衣、熨燙、客房酒水、客房保險(xiǎn)柜、擦鞋效勞等。③餐飲效勞工程，包括中餐、西餐、風(fēng)味餐、自助餐、宴會、酒會、咖啡廳、酒吧及客房送餐效勞等。④娛樂效勞工程，如歌舞廳、美容、美發(fā)、桑拿浴、按摩、棋牌等。⑤商場效勞工程，如高檔服裝、高檔工藝品、旅游紀(jì)念品、日用品、文化用品等。⑥其他效勞工程，如代辦旅游汽車出租、商務(wù)租車效勞等及幼兒托管、寵物托管等。⑵酒店根本設(shè)施安排酒店的根本設(shè)施決定了一個(gè)酒店的接待能力和條件，酒店方案安排如下根本設(shè)施：①前臺接待設(shè)施。設(shè)置具有與酒店規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的前臺接待條件，包括前臺接待大廳、總效勞臺〔含接待處、問訊處、收銀處、外幣兌換處〕、商務(wù)中心、貴重物品存放處、大堂副理接待處等。②客房接待設(shè)施。客房內(nèi)將配有與酒店星級標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)的客用設(shè)施，如寫字臺〔或梳妝臺〕、衣柜、床〔床墊〕、座椅、沙發(fā)、床頭控制柜等配套家具；每間客房設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，套房有兩個(gè)衛(wèi)生間，衛(wèi)生間內(nèi)配有分機(jī)、呼救按鈕、低噪高級坐式便器、梳洗臺〔裝有高級洗面盆、高檔防霧梳妝境、化裝放大鏡、高檔吹風(fēng)機(jī)〕、冷熱水設(shè)施〔包括配有噴頭的浴缸、浴簾〕；每間客房都具有能夠保證或調(diào)節(jié)溫度的中央空調(diào)；每間房間都配有和寬帶，可直撥或通過總機(jī)掛通國內(nèi)或國際長途，可通過寬帶上國際互聯(lián)網(wǎng)，機(jī)上有留言燈，附設(shè)寫字臺；每間客房都配有微型酒吧；電視機(jī)接通衛(wèi)星、有線電視系統(tǒng)、VOD系統(tǒng)；每間客房內(nèi)都配有一定數(shù)量的文化用品，如信紙、信封、明信片、城市地圖、針線包、酒店指南；每間客房內(nèi)還配有一定數(shù)量的衛(wèi)生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗發(fā)水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。③餐飲接待設(shè)施。具有與酒店規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的中餐廳、西餐廳、風(fēng)味餐廳、咖啡廳、酒吧、宴會廳及所必需的飲食供給設(shè)施，包括餐具、炊具、家具、廚具以及各種飲食器皿等。④會議接待設(shè)施。具有大小會議室8個(gè)，其中200人以上大會議室1個(gè)。會議室配有會議設(shè)施、電腦專用投影儀、復(fù)印機(jī)、文件碎紙機(jī)、演講臺等。多功能廳1個(gè)。⑤娛樂效勞設(shè)施。具有與酒店規(guī)模相適應(yīng)的歌舞廳，以及所必須的各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施，及其附設(shè)的酒吧效勞設(shè)備和設(shè)施；桑拿浴、按摩室及各種配套設(shè)施等。⑥商品銷售效勞設(shè)施。根據(jù)酒店經(jīng)營需要而設(shè)置的商場及售貨設(shè)施及其經(jīng)銷的商品。⑦酒店經(jīng)營保障設(shè)施。包括工程保障設(shè)施，如變、配電設(shè)施，空調(diào)冷凍設(shè)施，備用發(fā)電設(shè)施，供、排水設(shè)施，熱水供給設(shè)施，洗衣房及其所需的設(shè)備設(shè)施；平安保障設(shè)施，如對講通訊設(shè)施、事故播送設(shè)施、消防指揮設(shè)施、各種滅火器材等；內(nèi)部運(yùn)行保障設(shè)施，如員工食堂、員工宿舍、員工更衣室、員工通道等。三、建立并實(shí)施完善的質(zhì)量管理制度1、前廳、客房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、前廳接待人員素質(zhì)要求標(biāo)準(zhǔn)、接待前的準(zhǔn)備工作標(biāo)準(zhǔn)、有預(yù)訂散客接待程序標(biāo)準(zhǔn)、?？秃唾F賓接待程序標(biāo)準(zhǔn)、團(tuán)隊(duì)客人接待程序標(biāo)準(zhǔn)、無預(yù)訂客人接待程序標(biāo)準(zhǔn)、換房和房間變更程序標(biāo)準(zhǔn)、總臺接待協(xié)調(diào)配合標(biāo)準(zhǔn)、總臺問詢效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、代客溝通與聯(lián)系程序標(biāo)準(zhǔn)、會客與查詢程序標(biāo)準(zhǔn)、總臺預(yù)訂效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、貴重物品包管效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、商務(wù)中心效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、總機(jī)效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、司門行李效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客房衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客用衛(wèi)生間衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客人住店效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客房小酒吧效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客人特別要求效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、特殊情況處理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、夜床效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、公共區(qū)域衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客人投訴衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、行李房管理標(biāo)準(zhǔn)、客房衛(wèi)生消毒標(biāo)準(zhǔn)等。2、餐飲質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、物品及原料配備標(biāo)準(zhǔn)、員工狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、廚房采購及儲存衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、廚房生產(chǎn)操作衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、餐廳收款效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。3、娛樂質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、物料及原料的配備標(biāo)準(zhǔn)、員工狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。4、平安質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、物料及原料的配備標(biāo)準(zhǔn)、員工狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。四、建立并實(shí)施完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度為強(qiáng)化酒店管理，降低酒店運(yùn)營本錢，酒店將建立覆蓋貨幣資金、采購與付款、銷售與收款、工程工程、固定資產(chǎn)、存貨、預(yù)算、本錢費(fèi)用、籌資、投資等各個(gè)環(huán)節(jié)的全方位的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度。酒店方案的內(nèi)部及財(cái)務(wù)流程如下列圖所示：機(jī)構(gòu)設(shè)置酒店方案的機(jī)構(gòu)設(shè)置如圖8.1圖8.1方案組織機(jī)構(gòu)圖餐飲部的機(jī)構(gòu)設(shè)置方案如下列圖所示。管理團(tuán)隊(duì)酒店的管理團(tuán)隊(duì)局部來自于上海金房置業(yè)，局部外聘具有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)的人員。具體高級管理人員的人選將與外部投資者共同考察、協(xié)商后確定。七、遵循的標(biāo)準(zhǔn)1、將按照?旅游涉外飯店星級的劃分及評定?〔GB/T14308-2003〕及?飯店星級的劃分與評定?按照不低于五星級酒店的要求進(jìn)行酒店各項(xiàng)效勞設(shè)備〔硬件〕的配備，并提供不低于五星級標(biāo)準(zhǔn)的效勞。2、將按照?旅游涉外飯店星級的劃分及評定?〔GB/T14308-2003〕的要求建立不低于五星級酒店要求的管理體系，酒店將制訂員工手冊、層級管理制度、質(zhì)量控制制度、市場營銷制度、物資采購制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度，并嚴(yán)格遵照執(zhí)行。第九章投資與財(cái)務(wù)評價(jià)根據(jù)酒店的定位，酒店將按照五星級標(biāo)準(zhǔn)裝修并配備相關(guān)設(shè)施，工程投資為2.7億元，其中第一年完成工程的報(bào)建、土建工程，第二年完成設(shè)備安裝和整體裝修工程。考慮到酒店的行業(yè)特點(diǎn)，在酒店開業(yè)7－8年間通常對酒店進(jìn)行重新裝修，以保持酒店對客人的吸引力，在本工程中方案在酒店開業(yè)的第八年利用酒店?duì)I運(yùn)自身的資金積累，投入3000萬元對酒店進(jìn)行重新裝修。一、收入、本錢費(fèi)用及利潤預(yù)測1、住宿收入預(yù)測。根據(jù)許昌市高星級酒店的情況，預(yù)計(jì)出租率前二年為75％，3-6年為85%，7-8年為80%，年住宿收入詳見表9.1。表9.1客房收入估算表序號工程1-2年3-6年7-8年合計(jì)1單價(jià)(元)4505505502出租率75%85%80%3收入(元)4681125064842250610280004750475002、餐飲收入預(yù)測。根據(jù)許昌市酒店的餐飲的一般狀況和本酒店餐飲的定位，預(yù)計(jì)平均每日餐飲收入可達(dá)155340元，全年餐飲收入可達(dá)56699100元。詳見表9.6。表9.2每日餐飲收入估算表序號工程數(shù)量每桌人數(shù)人均消費(fèi)上座率每日收入1中餐廳1.1總收入1410001.2早茶100620100%120001.3午餐100850120%480001.4晚餐1001060135%810002西餐廳2.1總收入98402.2午餐3044080%38402.3晚餐30450100%60003酒吧2055090%45004餐飲收入(含酒水)1553403、物業(yè)租賃收入預(yù)測。為將酒店業(yè)務(wù)集中于客房、餐飲主業(yè)，方案將桑拿、按摩、美容美發(fā)中心〔2400㎡〕、酒店大堂－商務(wù)中心、精品店等〔400㎡〕、KTV房〔1200㎡〕及健身娛樂中心〔1200㎡〕、網(wǎng)球場、射擊、射箭場等娛樂輔助設(shè)施和其它物業(yè)通過出租方式承包經(jīng)營，預(yù)計(jì)年總租賃收入可達(dá)600萬元。4、其它收入預(yù)測會議室、多功能廳、停車場、游泳池、其它效勞收入預(yù)計(jì)為400萬元。表9.3正常年份年收入及稅金附加情況表工程1-2年3-6年7-8年客房收入468112506484225061028000餐飲收入566991005669910056699100銷售收入合計(jì)103510350121541350117727100租賃收入600000060000006000000其它收入400000040000004000000總收入合計(jì)113510350131541350127727100稅金及附加5902538684015066418095、折舊計(jì)算建筑、設(shè)備本錢折舊按30年計(jì)，裝修本錢折舊按8年計(jì)，折舊計(jì)算方法按平均折舊法。表9.4折舊計(jì)算表年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年建筑本錢50400005040000504000050400005040000504000050400005040000裝修折舊1470000014700000147000001470000014700000147000001470000014700000合計(jì)19740000197400001974000019740000197400001974000019740000197400006、總本錢費(fèi)用預(yù)測。因酒店餐飲業(yè)本錢費(fèi)用構(gòu)成龐雜，詳細(xì)分項(xiàng)計(jì)算反而容易出現(xiàn)比擬大的偏差，故根據(jù)國內(nèi)酒店行業(yè)通常的本錢費(fèi)用結(jié)構(gòu)進(jìn)行測算，預(yù)計(jì)工程總本錢費(fèi)用1-2年每年80000041萬元，3-6年每年89015540萬元，7-8年每年87108