擔(dān)保項(xiàng)目中的法律風(fēng)險(xiǎn)

談?chuàng)ｍ?xiàng)目中的法律風(fēng)險(xiǎn)

通過(guò)對(duì)企業(yè)擔(dān)保項(xiàng)目時(shí)跟蹤，尤其是對(duì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)在保

項(xiàng)目H勺分析和研究，對(duì)擔(dān)保項(xiàng)目中可以產(chǎn)生日勺法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行

了探討、思索和總結(jié)，形成了某些不成熟的I想法，僅供在家

參照。

一、擔(dān)保主體的法律風(fēng)險(xiǎn)

1、非法人主體H勺法律風(fēng)險(xiǎn)

在擔(dān)保項(xiàng)目中，首先要考察擔(dān)保主體、反擔(dān)保主體與否

是合格日勺法人。在法律事務(wù)中，只有合格的法人主體，才有

資格申請(qǐng)貸款、申請(qǐng)擔(dān)保、提供反擔(dān)保等法律事務(wù)。否則，

就也許因主體問(wèn)題產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)。在申保對(duì)象中，由法人構(gòu)

成的企業(yè)集團(tuán)、法人日勺分企業(yè)等均不是合格的I主體，不能成

為擔(dān)保，反擔(dān)保的主體。

2、公益性主體反擔(dān)保的I法律風(fēng)險(xiǎn)

《擔(dān)保法》規(guī)定：“國(guó)家機(jī)關(guān)、學(xué)校、幼稚園、醫(yī)院等

以公益為目日勺事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體、企業(yè)法人的I分支機(jī)構(gòu)、

職能部門不得作為保證人J《物權(quán)法》規(guī)定：“學(xué)校、幼稚

園、醫(yī)院等以公益為目的I的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體日勺教育設(shè)施、

醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施不得抵押J由此可見，

假如擔(dān)保項(xiàng)目中存在學(xué)校、醫(yī)院等公益性單位作為申請(qǐng)主體

的狀況，就不能作為反擔(dān)保保證主體，也不能以其財(cái)產(chǎn)作為

反擔(dān)保抵押主體，而只能采用其他反擔(dān)保措施。

與此相類似的狀況尚有，以都市供暖系統(tǒng)的財(cái)產(chǎn)抵押，

從法律上也許可以辦理有關(guān)抵押登記手續(xù)，名義上擔(dān)保企業(yè)

是擁有了抵押權(quán)。但一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，由于都市供暖的公益性

質(zhì)，處置抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)，將受到嚴(yán)格限制，不也許任意變現(xiàn)。

3、企業(yè)設(shè)置存續(xù)過(guò)程中的法律見險(xiǎn)

擔(dān)保主體與否是合格的民事主體，是擔(dān)保生效的I一種重

要前提。在受理?yè)?dān)保項(xiàng)目過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)重點(diǎn)審核擔(dān)保

企業(yè)、反擔(dān)保企業(yè)在設(shè)置、存續(xù)過(guò)程與否符合法律規(guī)定，如

與否有合法的驗(yàn)資手續(xù)、用于注冊(cè)內(nèi)資產(chǎn)與否通過(guò)評(píng)估確

認(rèn)、擔(dān)保企業(yè)與否進(jìn)行正常日勺年檢等，以防止因主體問(wèn)題而

引起擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。

二、訴訟、仲裁、對(duì)外擔(dān)保法律風(fēng)險(xiǎn)

申保企業(yè)與否面臨訴訟、仲裁、與否有對(duì)外擔(dān)保等應(yīng)引

起擔(dān)保企業(yè)H勺高度重視。申保企業(yè)假如存在著重大訴訟、仲

裁，以及企業(yè)對(duì)外提供擔(dān)保等問(wèn)題，也許對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況

產(chǎn)生重大影響，有時(shí)甚至影響到企業(yè)H勺生存，但無(wú)論是訴訟、

仲裁還是對(duì)外提供擔(dān)保都無(wú)法直觀地通過(guò)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表體

現(xiàn)出來(lái)，因此，在企業(yè)申報(bào)時(shí)，就應(yīng)當(dāng)讓企業(yè)自行申報(bào)訴訟、

仲裁及擔(dān)保狀況，項(xiàng)目經(jīng)理在進(jìn)行企業(yè)實(shí)行考察時(shí)，應(yīng)著重

留心企業(yè)與否存在訴訟、仲裁和對(duì)外擔(dān)保等法律方面的狀

況。

三、稅務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)

在反擔(dān)保抵（質(zhì)）押人欠稅日勺狀況下，國(guó)家的稅收權(quán)優(yōu)

先于抵押權(quán)?！抖愂照魇展芾矸ā芬?guī)定：“納稅人欠繳的I稅款

發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)產(chǎn)被

留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行」

這一規(guī)定的I本意是為了防止欠稅人惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，但卻對(duì)擔(dān)

保企業(yè)形成了潛在風(fēng)險(xiǎn)。因此，項(xiàng)目經(jīng)理在審核申保企業(yè)時(shí),

一定要嚴(yán)格審核企業(yè)的納稅狀況，以防止稅務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)

生。

四、抵押法律風(fēng)險(xiǎn)

在擔(dān)保項(xiàng)目中，常常采用日勺反擔(dān)保措施是抵押反擔(dān)保。

因此，抵押過(guò)程的法律風(fēng)險(xiǎn)也是擔(dān)保項(xiàng)目最常見日勺風(fēng)險(xiǎn)。重

要有如下幾種狀況：

1、抵押必須辦理登記

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，抵押擔(dān)保應(yīng)到對(duì)應(yīng)日勺登記機(jī)關(guān)進(jìn)行

抵押登記，未登記H勺，不發(fā)生物權(quán)效力。因此，為防止法律

風(fēng)險(xiǎn)，必須在履行抵押手續(xù)時(shí)辦理登記。在辦理?yè)?dān)保手續(xù)過(guò)

程中，申保企業(yè)有時(shí)提出將有關(guān)權(quán)利證書等留置，其實(shí)，從

法律意義上講，留置并不具有抵押效力，一旦項(xiàng)目發(fā)生風(fēng)險(xiǎn),

擔(dān)保企業(yè)則無(wú)法從中優(yōu)先受償。

2、倒貸時(shí)應(yīng)重新辦理抵押登記

在履行擔(dān)保手續(xù)時(shí)，不辦理抵押登記的狀況較少。但另

一種狀況卻比較常見，即企業(yè)以還舊貸新日勺方式進(jìn)行倒貸。

原貸款時(shí)，抵押已經(jīng)登記并獲得他項(xiàng)權(quán)證，一般狀況下，擔(dān)

保企業(yè)但愿不重新辦理抵押登記。但從法律上講，本來(lái)抵押

所擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)伴隨企業(yè)還貸而消滅，而針對(duì)新的貸款，

企業(yè)并未辦理抵押登記。嚴(yán)格講，雖然本來(lái)的他項(xiàng)權(quán)證仍由

擔(dān)保企業(yè)占有，抵押也是無(wú)效的。由于這種狀況常常發(fā)生，

大家應(yīng)予以高度重視。

3、抵押資產(chǎn)價(jià)值并非越高越好

擔(dān)保企業(yè)準(zhǔn)備用于抵押反擔(dān)保的資產(chǎn)應(yīng)以可變現(xiàn)價(jià)值

作為價(jià)值確定根據(jù)。并應(yīng)與借款數(shù)額相稱。如資產(chǎn)價(jià)值局限

性，發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，將出現(xiàn)損失無(wú)法賠償?shù)臓顩r，但抵押資產(chǎn)

價(jià)值是不是越高越好呢？回答與否認(rèn)H勺。根據(jù)《最高院有關(guān)

人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，拍賣必須要

有保留價(jià)。拍賣保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定；未作評(píng)

估時(shí)，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見，人民

法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市

價(jià)的百分之八十；假如出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情減

少保留價(jià)，但每次減少的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的百分之

二十，拍賣動(dòng)產(chǎn)可進(jìn)行兩次，拍賣不動(dòng)產(chǎn)可進(jìn)行三次。如屆

時(shí)仍出現(xiàn)流拍，申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或

者依法不能交付其抵債的I,人民法院應(yīng)當(dāng)解除查封、扣押，

并將該財(cái)產(chǎn)退還被執(zhí)行人。這樣，假如抵押資產(chǎn)原始價(jià)值較

高，則也許出現(xiàn)最終流拍，而給擔(dān)保企業(yè)導(dǎo)致變現(xiàn)損失。

4、不能以閑置土地使用權(quán)進(jìn)行抵押

目前，國(guó)家采用了更為嚴(yán)格的土地政策，以控制出現(xiàn)土

地閑置。國(guó)務(wù)院前很快公布了《有關(guān)增進(jìn)節(jié)省集約用地的告

知》，深入強(qiáng)調(diào)了嚴(yán)格土地管理的措施?！陡嬷穼?duì)閑置用地

問(wèn)題提出詳細(xì)懲罰措施。規(guī)定：“土地閑置滿兩年、依法應(yīng)

當(dāng)免費(fèi)收回的，堅(jiān)決免費(fèi)收回，重新安排使用；不符合法定

收回條件H勺，也應(yīng)采用變化用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、

納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處置、充足運(yùn)用。土地閑置滿一年

不滿兩年日勺，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置

費(fèi)J假如在辦理?yè)?dān)保手續(xù)過(guò)程中以申保企業(yè)未開發(fā)歐I土地

進(jìn)行抵押，則也許出現(xiàn)擔(dān)保企業(yè)被收取高額土地閑置費(fèi)，甚

至被國(guó)家強(qiáng)制收回的狀況，從而導(dǎo)致抵押落空。

5、不能以集體土地使用權(quán)單獨(dú)抵押

《擔(dān)保法》規(guī)定：以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)H勺廠房等建筑物抵

押時(shí)，該企業(yè)H勺廠房等建筑物占用范圍內(nèi)H勺集體土地使用權(quán)

同步抵押。因此，集體土地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)置抵押，否則

抵押無(wú)效。

6、以劃撥土地使用權(quán)抵押應(yīng)在土地部門辦理同意手續(xù)

《都市房地產(chǎn)管理法》第四十七條規(guī)定：依法獲得的房

屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵

押權(quán)。因此，個(gè)別單位認(rèn)為劃撥土地使用權(quán)不可抵押這一觀

點(diǎn)是不對(duì)日勺日勺。

最高人民法院轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)土資源部《有關(guān)國(guó)有劃撥土地使用

權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的告知》時(shí)告知中規(guī)定：“以國(guó)有劃撥

土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門依法辦理

抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限H勺土地行政管理部

門同意，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)?！笨?/p>

見，劃撥土地是可以抵押日勺，但必須在國(guó)土部門辦理同意手

續(xù)，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)、處置劃撥土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金。

根據(jù)上述司法解釋，劃撥土地使用權(quán)抵押登記與同意手

續(xù)可以合二為一。但根據(jù)國(guó)家立法精神，未來(lái)有也許成立新

的登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理包括房產(chǎn)、土地、動(dòng)產(chǎn)等所有抵押登記。

假如由新日勺登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)抵押登記，上述司

法解釋將不再合用。屆時(shí)，申保企業(yè)以劃撥土地使用權(quán)抵押

時(shí)，應(yīng)分別辦理國(guó)土部門區(qū)J同意手續(xù)和登記部門H勺抵押登記

手續(xù)。

7、辦理抵押資產(chǎn)時(shí)應(yīng)注意其與否存在租賃關(guān)系

抵押資產(chǎn)假如存在著租賃關(guān)系，承租人口勺優(yōu)先購(gòu)置權(quán)優(yōu)

先于擔(dān)保物權(quán)。抵押資產(chǎn)已經(jīng)存在著租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的

影響。因此，雖然辦理了抵押資產(chǎn)登記，抵押效力也不能對(duì)

抗租賃關(guān)系，即“買賣不破租賃”原則。假如企業(yè)到期不能

準(zhǔn)時(shí)償還貸款，擔(dān)保企業(yè)需要處置抵押物時(shí)，則也許受到租

賃關(guān)系日勺約束。

8、辦理反擔(dān)保手續(xù)時(shí)要看其房產(chǎn)與地產(chǎn)與否分離，房

產(chǎn)與地產(chǎn)是不可分割的I,但在實(shí)際操作中，假如擔(dān)保企業(yè)管

理不嚴(yán)，則也許出現(xiàn)房產(chǎn)、與地產(chǎn)未所有抵押或分別抵押給

兩個(gè)主體日勺狀況，那么在房產(chǎn)或地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)，不可防止地會(huì)

產(chǎn)生不一樣抵押之間的矛盾沖突，發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。因此，在辦理

反擔(dān)保手續(xù)時(shí)，必須做到房產(chǎn)與對(duì)應(yīng)日勺地產(chǎn)同步辦理抵押登

記。

9、對(duì)在建工程抵押要關(guān)注其與否已足夠支付價(jià)款

在建工程中，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押

權(quán)，根據(jù)《協(xié)議法》規(guī)定，發(fā)包人未按約定支付價(jià)款的I,承

包人可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣，并從中優(yōu)先受

償。同步在最高人民法院《有關(guān)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)

題的批復(fù)》的司法解釋中規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾

紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定建筑工程H勺承包人的優(yōu)

先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)J因此，在反擔(dān)保抵押過(guò)

程中，如波及到在建工程抵押時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)充足審核抵押

人與否已足額支付價(jià)款。以防止抵押權(quán)落空。

五、申保企業(yè)的反擔(dān)保保證人為其子企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)

最高人民法院于2023年12月公布《有關(guān)合用〈中華人

民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題時(shí)解釋》（法釋[2023]44號(hào)）對(duì)于

這個(gè)問(wèn)題有所明確。法釋