房屋租賃期間的維護(hù)、管理方案

一、房屋日常養(yǎng)護(hù)維修方案

（一）樓地面工程的日常養(yǎng)護(hù)維修（詳見下表）

1?保證經(jīng)常用水房間的有效防水

對廚房衛(wèi)生間等經(jīng)常用水的房間，一方面要注意保護(hù)樓地面的防

水性能，更須加強(qiáng)對上卜水設(shè)施的檢查與保養(yǎng)，防止管道漏水、堵塞,

造成室內(nèi)長時間積水而滲入樓板，導(dǎo)致侵蝕損害。一旦發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及

時處理或暫停使用，切不可將就使用，以免形成隱患。

2.避免室內(nèi)受潮與蟲害

由于混凝土防潮性有限，在緊接土壤的樓層或房間，水分會通過

毛細(xì)現(xiàn)象透過地板或外墻滲入室內(nèi)；而在南方，空氣濕度經(jīng)常持續(xù)在

較高的水平，常因選材不當(dāng)而產(chǎn)生返潮（即結(jié)露）現(xiàn)象。這是造成室內(nèi)

潮濕的兩種常見原因。室內(nèi)潮濕不僅影響使用者的身體健康，也會因

大部分材料在潮濕環(huán)境中容易發(fā)生不利的化學(xué)反應(yīng)而變性失效，如腐

蝕、膨脹、強(qiáng)度減弱等，造成重大的經(jīng)濟(jì)損失。所以，必須針對材料

的各項(xiàng)性能指標(biāo)，做好防潮工作，如保持室內(nèi)有良好的通風(fēng)等。

建筑蟲害包括直接蛀蝕與分泌物腐蝕兩種，由于通常出現(xiàn)在較難

發(fā)現(xiàn)的隱蔽性部位，所以，更須做好預(yù)防工作。尤其是分泌物的腐蝕

作用，如常見的建筑白蟻病，會造成房屋結(jié)構(gòu)的根本性破壞，導(dǎo)致無

法彌補(bǔ)的損傷，使得許多高樓大廈無法使用而被迫重建。無論是木構(gòu)

建筑還是鋼佐建筑，都必須對蟲害預(yù)防工作予以足夠的重視。

3.控制與消除裝飾材料產(chǎn)生的副作用

裝飾材料的副作用主要是針對有機(jī)物而言的，如塑料、化纖織物、

油漆涂料、化學(xué)粘合劑等，常在適宜的條件下產(chǎn)生大量有害物質(zhì)，危

害人的身心健康，以及正常工作與消防安全。所以，在選用有機(jī)裝飾

材料時，必須對它所能產(chǎn)生的副作用采取相應(yīng)的控制與消除措施。

如化纖制品除靜電、地毯防止蛾蟲繁殖等。

（二）墻臺面及吊頂工程的日常養(yǎng)護(hù)維修（詳見下表）

墻臺面及吊頂是房屋裝修工作的主要部分，它通常包括多種類

型，施工復(fù)雜，耗資比重大，維修工序繁彼，常常牽一發(fā)而動全身。

所以，做好對它的養(yǎng)護(hù)工作，延長其綜合使用壽命，直接關(guān)系到業(yè)主

與管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)利益。

墻臺面及吊頂工程一般由下列裝飾工程中的幾種或全部組成：抹

灰工程，油漆工程，刷（噴）漿工程，裱糊工程，塊材飾面工程，罩面

板及龍骨安裝工程，都要根據(jù)其具體的施工方法，材料性能以及可能

出現(xiàn)的問題，采取適當(dāng)?shù)酿B(yǎng)護(hù)措施。但無論對哪一種工程的養(yǎng)護(hù)，都

應(yīng)滿足以下幾個共性的要求：

1.定期檢查，及時處理

定期檢查一般不少于每年1次。對容易出現(xiàn)問題的部位重點(diǎn)檢

查，盡早發(fā)現(xiàn)問題井及時處理，防止產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，造成更大的損失。

對于使用磨損頻率較高的工程部位，要縮短定時檢查的周期，如臺面、

踢腳、護(hù)壁，以及細(xì)木制品的工程。

2.加強(qiáng)保護(hù)與其它工程銜接處

墻臺面及吊頂工程經(jīng)常與其它工程相交叉，在相接處要注意防

水、防腐、防脹。如水管穿墻加套管保護(hù)，與制冷、供熱管相接處加

絕熱高強(qiáng)度套管。墻臺面及吊頂工程在自身不同工種相接處，也要注

意相互影響，采取保護(hù)手段與科學(xué)的施工措施。

3?保持清潔與常用的清潔方法

經(jīng)常保持墻臺面及吊頂清潔，不僅是房間美觀衛(wèi)生的要求，也是

保證材料處于良好狀態(tài)所必需的?；覊m與油膩等積累太多，容易導(dǎo)致

吸潮、生蟲以及直接腐蝕材料。所以，應(yīng)做好經(jīng)常性的清潔工作c清

潔時需根據(jù)不同材料各自性能，采用適當(dāng)?shù)姆椒?，如防水、防酸堿腐

蝕等。

4,注意日常工作中的防護(hù)

各種操作要注意，防止擦、戈U、刮傷堵臺面，防止撞擊。遇有可

能損傷臺面材料的情況，要采取預(yù)防措施。在日常工作中有難以避免

的情況，要加設(shè)防護(hù)措施，如臺面養(yǎng)花、使用腐蝕性材料等，應(yīng)有保

護(hù)墊層。在墻面上張?zhí)?、懸掛物品，?yán)禁采用可能造成損傷或腐蝕的

方法與材料，如不可避免，應(yīng)請專業(yè)人員施工，并采取必要的防護(hù)措

施。

5.注意材料所處的工作環(huán)境

遇有潮濕、油煙、高溫、低濕等非正常工作要求時，要注意堵臺

面及吊頂材料的性能，防止處于不利環(huán)境而受損。如不可能避免，應(yīng)

采取有效的防護(hù)措施，或在保證可復(fù)原條件下更換材料，但均須由專

業(yè)人員操作。

6.定期更換部件，保證整體協(xié)調(diào)性

由于墻臺面及吊頂工程中各工種以及某一工程中各部件的使用

壽命不同，因而，為保證整體使用效益，可通過合理配置，使各工種、

各部件均能充分發(fā)揮其有效作用，并根據(jù)材料部件的使用期限與實(shí)際

工作狀況，及時予以更換。

（三）門窗工程的日常養(yǎng)護(hù)維修（詳見下表）

門窗是保證房屋使用正常、通風(fēng)良好的重要途徑，應(yīng)在管理

使用中根據(jù)不同類型門窗的特點(diǎn)注意養(yǎng)護(hù)，使之處于良好的工作狀

態(tài)。如木門窗易出現(xiàn)的問題有：門窗扇下垂、彎曲、翹曲、腐朽、縫

隙過大等；鋼門窗則有翹曲變形、銹蝕、配件殘缺、露縫透風(fēng)、斷裂

損壞等常見病；而鋁合金門窗易受到酸雨及建材中氫氧化鈣的侵蝕。

在門窗工程養(yǎng)護(hù)中，應(yīng)重點(diǎn)注意以下幾個方面：

1.嚴(yán)格遵守使用常識與操作規(guī)程

門窗是房屋中使用頻率較高的部分，要注意保護(hù)。在使用時，應(yīng)

輕開輕關(guān)；通風(fēng)雨天，要及時關(guān)閉并固定；開啟后，旋啟式門窗扇應(yīng)

固定；嚴(yán)禁撞擊或懸掛物品。避免長期處于開啟或關(guān)閉狀態(tài)，以防門

窗扇變形，關(guān)閉不嚴(yán)或啟閉困難。

2.經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問題千萬不要拖延

門窗構(gòu)造比較復(fù)雜，應(yīng)經(jīng)常清掃，防止積垢而影響正常使用，如

關(guān)閉不嚴(yán)等。發(fā)現(xiàn)門窗變形或構(gòu)件短缺失效等現(xiàn)象，應(yīng)及時修理或申

請?zhí)幚?，防止對其它部分造成破壞或發(fā)生意外事件。

3.定期更換易損部件，保持整體狀況良好

對于使用中損耗較大的部件應(yīng)定期檢查更換，需要潤滑的軸心或

摩擦部位，要經(jīng)常采取相應(yīng)潤滑措施，如有殘垢，還要定期清除，以

減少直接損耗，避免間接損失。

4,北方地區(qū)外門窗冬季使用管理

北方地區(qū)冬季氣溫低，風(fēng)力大，沙塵多，外門窗易受侵害。所以,

應(yīng)做好養(yǎng)護(hù)工作。如采用外封式封窗，可有效控制冷風(fēng)滲透與縫隙積

灰。長期不用的外門，也要加以封閉，卸下的紗窗要清潔干燥，妥善

保存，防止變形或損壞。

5.加強(qiáng)窗臺與暖氣的使用管理

禁止在窗臺上放置易對窗戶產(chǎn)生腐蝕作用的物體，包括固態(tài)、液

態(tài)以及會產(chǎn)生有害于門窗的氣體的一切物品，北方冬季還應(yīng)注意室內(nèi)

采暖設(shè)施與濕度的控制，使門窗處于良好的溫濕度環(huán)境中，避免出現(xiàn)

凝結(jié)水或局部過冷過熱現(xiàn)象。

（四）樓梯的日常養(yǎng)護(hù)維修（詳見下表）

無論木質(zhì)樓梯還是鋼質(zhì)樓梯、鐵藝樓梯等，在使用的過程中都要注

意防潮、防火和防撞擊。

1、要經(jīng)常檢查各部件連接部位，防止松動或是被蟲蛀蝕。因?yàn)闃翘?/p>

安裝時，雖然工程師已將它們緊緊連為一體，可隨著溫度與濕度的不

斷變化，各構(gòu)件都在發(fā)生著細(xì)微的物理變化。

2、如果不慎發(fā)生被水浸泡，應(yīng)該在發(fā)現(xiàn)后盡快擦干，并讓其自然干

燥，嚴(yán)禁使用電熱器烘干或在陽光下暴曬。

3、長時間暴曬在強(qiáng)烈的日光下，或房間內(nèi)溫度的急劇升降等都可

能引起踏步板漆而的提前老化，應(yīng)盡量避免C

4、木制樓梯或加以金屬或其它材質(zhì)的構(gòu)件，通常都會因?yàn)樗荨?/p>

磨損、蟲蛀或是真菌的侵襲而受損，這些都可以由專業(yè)人員修復(fù),但

更重要的是前期的保養(yǎng)，妥善保養(yǎng)可以在很大程度上延長樓梯的使用

壽命。

5、木質(zhì)樓梯受潮，木制構(gòu)件易變形、開裂、油漆也會脫落。金屬

樓梯也有木質(zhì)構(gòu)件，而且金屬受潮也會生銹，所以樓梯日常的清潔切

不可用大量的水擦洗，可用清潔劑噴灑在其表面然后用軟布擦拭。

6、踏步板扶手等經(jīng)常與人接觸的部位相對其它構(gòu)件壽命較短，因

此要定期上專用蠟或地板蠟保護(hù)。另外，雖然有些踏步板上的漆面為

光固化耐磨漆，但是耐磨也是相對而言的，就其自身而言也有一定的

使用壽命。為避免木制踏步板在使用一段時間后出現(xiàn)局部的嚴(yán)重磨

損，可在樓梯廊道中央踏步上鋪設(shè)一條地毯，亮度由主人自己來選擇,

也可以咨詢專業(yè)的設(shè)計(jì)師。這樣不僅起到保護(hù)樓梯的作用，還可以在

某種程度上點(diǎn)綴一下整個空間。

7、清潔樓梯鋼件時,宜用干的軟布擦拭，不得用水沖洗。

8、清潔樓梯踏步時，宜用吸塵器或擰干的抹布除塵，不得用水沖洗。

9、切勿用砂紙打磨樓梯表面。

10、搬運(yùn)物品上樓時，注意防止硬件物體表面刮傷樓梯表面。

11、建議在樓梯口放一塊蹭腳墊，以減少沙土對踏步的磨損。

12、如不慎將水灑在樓梯上，應(yīng)及時擦干。

13、如果踏步上有特殊污漬，請用柔和中性清潔濟(jì)和溫水擦拭，不

得用鋼絲球、酸和強(qiáng)堿清潔。

14、除去樓梯表面污漬的辦法：

A、瀝青、橡膠、石油、巧克力、鞋油等，可以用汽油、白酒或相

同的溶劑進(jìn)行清潔。

B、粉筆、蠟筆、和口紅，可以用酒精清潔。

C、蠟、口香糖，我們可以用塑料膜包一塊放在污漬上，然后小心

刮掉。

（五）通風(fēng)道的日常養(yǎng)護(hù)維修（詳見下表）

由于通風(fēng)道在房屋建設(shè)和使用過程中都是容易被忽略而又容易出

問題的部位，因此對通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)管理應(yīng)該作為一個專項(xiàng)格外加以重

視。首先在設(shè)計(jì)時就要盡理選用比較堅(jiān)固耐久的鋼筋混凝土風(fēng)道、鋼

筋網(wǎng)水泥砂漿風(fēng)道等，淘汰老式的磚砌風(fēng)道、膠合板風(fēng)道。而且必須

選用防串味的新型風(fēng)道。在房屋接管驗(yàn)收時，一定要將通風(fēng)道作為一

個單項(xiàng)進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的驗(yàn)收，確保風(fēng)道暢通、安裝牢固、不留隱患。

在房屋使用過程中，應(yīng)注意：

1.住戶在安裝含風(fēng)機(jī)設(shè)備時，必須小心細(xì)致地操作，不要亂打亂

鑿，對通風(fēng)道造成損害。

2.不要往通風(fēng)道里扔磚頭、石塊或在通風(fēng)道上掛東西，擋住風(fēng)口，

堵塞通道。

3.我方每年應(yīng)逐一對通風(fēng)道的使用情況及有尢裂縫破損、堵塞等

情況進(jìn)行檢查。發(fā)現(xiàn)不正確的使用行為要及時制止，發(fā)現(xiàn)損壞要認(rèn)真

記錄，及時修復(fù)。

4.檢查時可在樓頂通風(fēng)道出屋面處測通風(fēng)道的通風(fēng)狀況，并用鉛

絲懸掛大錘放入通風(fēng)道檢查其是否暢通。

5.通風(fēng)道發(fā)現(xiàn)小裂縫應(yīng)及時用水泥砂漿填補(bǔ)，嚴(yán)重?fù)p壞的在房屋

大修時應(yīng)徹底更換。

（六）地基基礎(chǔ)的日常養(yǎng)護(hù)維修（詳見下表）

地基屬于隱蔽工程，發(fā)現(xiàn)問題采取補(bǔ)救措施都很困難，應(yīng)給予足

夠的重視。主要應(yīng)從以下幾方面做好養(yǎng)護(hù)工作：

1.堅(jiān)決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生

地基基礎(chǔ)上部結(jié)構(gòu)使用荷載分布不合理或超過設(shè)計(jì)荷載，會危及

整個房屋的安全，而在基礎(chǔ)附近的地面堆放大量材料或設(shè)備，也會形

成較大的堆積荷載，使地基由于附加壓力增加而產(chǎn)生附加沉降。所以,

應(yīng)從內(nèi)外兩方面加強(qiáng)對日常使用情況的技術(shù)監(jiān)督，防止出現(xiàn)不合理荷

載狀況。

2.防止地基浸水

地基浸水會使地基基礎(chǔ)產(chǎn)生不利的工作條件，因此，對于地基基

礎(chǔ)附近的用水設(shè)施，如上下水管、暖氣管道等，要注意檢查其工作情

況，防止漏水。同時，要加強(qiáng)對房屋內(nèi)部及四周排水設(shè)施如排水溝、

散水等的管理與維修。

3.保證勒腳完好無損

勒腳位于基礎(chǔ)頂面，將上部荷載進(jìn)一步擴(kuò)散并均勻傳遞給基礎(chǔ)，

同時起到基礎(chǔ)防水的作用。勒腳破損或嚴(yán)重腐蝕剝落，會使基礎(chǔ)受到

傳力不合理的間接影響而處于異常的受力狀態(tài)，也會因防水失效而產(chǎn)

生基礎(chǔ)浸水的直接后果。所以，勒腳的養(yǎng)護(hù)不僅僅是美觀的要求，更

是地基基礎(chǔ)養(yǎng)護(hù)的重要部分。

4.防止地基凍害

在季節(jié)性凍土地區(qū)，要注意基礎(chǔ)的保溫工作。對按持續(xù)供熱設(shè)計(jì)

的房屋，不宜采用間歇供熱，并應(yīng)保證各房間采暖設(shè)施齊備有效C如

在使用中有閑置不采暖房間，尤其是與地基基礎(chǔ)較近的地下室，應(yīng)在

寒冷季節(jié)將門窗封閉嚴(yán)密，防止冷空氣大量侵入，如還不能滿足要求,

則應(yīng)增加其它的保溫措施。

（七）屋面工程的日常養(yǎng)護(hù)維修（詳見下表）

屋面工程在房屋中的作用主要是維護(hù)、防水、保溫（南方為隔熱）

等，由于建筑工藝水平的提高，現(xiàn)在又增加了許多新的功能，如采光、

綠化、各種活動，以及太陽能采集利用等。屋面工程施工工藝復(fù)雜，

而最容易受到破壞的是防水層，它又直接影響到房屋的正常使用，并

起著對其它結(jié)構(gòu)及構(gòu)造層的保護(hù)作用。所以，防水層的養(yǎng)護(hù)也就成為

屋面工程維修養(yǎng)護(hù)中的中心內(nèi)容。

屋面防水層受到大氣溫度變化的影響，風(fēng)雨侵蝕、沖涮、陽光照

射等都會加速其老化，排水受阻或人為損害以及不合理荷載，經(jīng)常造

成局部先行破壞和滲漏，加之防水層維修難度大，基本無法恢復(fù)對防

水起主要作用的整體性，所以，在使用過程中需要有一個完整的保養(yǎng)

制度，以養(yǎng)為主，維修及時有效，以延長其使用壽命，節(jié)省返修費(fèi)用，

提高經(jīng)濟(jì)效益。

1,定期清掃，保證各種設(shè)施處于有效狀態(tài)

一般非上人屋面每季度清掃1次，防止堆積垃圾、雜物及非預(yù)期

植物如青苔、雜草的生長，遇有積水或大量積雪時，及時清除，秋季

要防止大量落葉、枯枝堆積。上人屋面要經(jīng)常清掃。在使用與清掃時,

應(yīng)注意保護(hù)重要排水設(shè)施如落水口，以及防水關(guān)鍵部位如大型或體形

較復(fù)雜建筑的變形縫。

2.定期檢查、記錄，并對發(fā)現(xiàn)的問題及時處理

定期組織專業(yè)技術(shù)人員對屋面各種設(shè)施的工作狀況按規(guī)定項(xiàng)目

內(nèi)容進(jìn)行全面詳查，并填寫檢查記錄。對非正常損壞要查找原因，防

止產(chǎn)生隱患；對正常損壞要詳細(xì)記錄其損壞程度。檢查后，對所發(fā)現(xiàn)

的問題及時匯報處理，并適當(dāng)調(diào)整養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

3.建立大修、中修、小修制度

在定期檢查、養(yǎng)護(hù)的同時，根據(jù)屋面綜合工作狀況，進(jìn)行全面的

小修、中修或大修，可以保證其整體協(xié)調(diào)性，延長其整體使用壽命，

以發(fā)揮其最高的綜合效能，并可以在長時期內(nèi)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效

益。

4.加強(qiáng)屋面使用的管理

在屋面的使用中，要防止產(chǎn)生不合理荷載與破壞性操作。上人屋

面在使用中要注意污染、腐蝕等常見病，在使用期應(yīng)有專人管理,屋

面增設(shè)各種設(shè)備，如天線、廣告牌等，首先要保證不影響原有功能（包

括上人屋面的景觀要求），其次要符合整體技術(shù)要求，如對屋面產(chǎn)生

荷載的類型與大小會導(dǎo)致何種影響。在施工過程中，要有專業(yè)人員負(fù)

責(zé)，并采用合理的構(gòu)造方法與必要的保護(hù)措施，以免對屋面產(chǎn)生破壞

或形成其它隱患，如對人或物造成危險。

5.建議建立專業(yè)維修保養(yǎng)隊(duì)伍

屋面工程具有很強(qiáng)的專業(yè)性與技術(shù)性，檢查與維修養(yǎng)護(hù)都必須由

專業(yè)人員來負(fù)責(zé)完成，而屋面工程的養(yǎng)護(hù)頻率相對較低，所以為減輕

物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)擔(dān)，并能充分保證達(dá)到較高的技術(shù)水平，更有效、

更經(jīng)濟(jì)地做好屋面工程養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)建立起由較高水平專業(yè)技術(shù)人員

組成的專職機(jī)構(gòu)。

（八）垃圾道的日常養(yǎng)護(hù)維修

一般住宅樓、辦公樓等通用房屋都設(shè)置有垃圾道，作為樓上用戶

傾倒垃圾的通道。垃圾道由通道、垃圾斗、底層垃圾間及出垃圾門等

部分組成。由于垃圾道是公用設(shè)施，乂是藏污納垢的地方，住戶對其

不夠愛護(hù)。物業(yè)管理企業(yè)一方面要加強(qiáng)宣傳教育，另一方面垃圾道出

現(xiàn)堵塞損壞時要及時派人修理。在房屋接管驗(yàn)收時，就要認(rèn)真檢查垃

圾道的各個部位，看有無垃圾斗、出垃圾門開啟不靈便、缺少零件、

少刷漆等現(xiàn)象。如果垃圾道內(nèi)有積存大量施工垃圾或伸出鋼筋頭、殘

存模板等在房屋交付使用后造成垃圾道堵塞隱患的現(xiàn)象，必須要求施

工單位及時返修清除。平時養(yǎng)護(hù)中應(yīng)注意：

1.指定專人負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)，保持垃圾道通暢。

2.搬運(yùn)重物時要注意保護(hù)好垃圾道，避免碰撞，平時不要用重

物敲擊垃圾道。

3.不要往垃圾道中傾倒體積較大或長度較長的垃圾。

4.垃圾道出現(xiàn)堵塞時應(yīng)盡快組織人員疏通，否則越堵越嚴(yán)，疏

通起來更加費(fèi)時費(fèi)力。

5.垃圾斗、出垃圾門每兩年應(yīng)重新泊漆一遍，防止銹蝕，延長

其壽命，降低維修費(fèi)用。

6.垃圾道出現(xiàn)小的破損要及時用水泥砂漿或混凝土修補(bǔ)，防止

其擴(kuò)大。

（九）安全疏散設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)維修

1.火災(zāi)應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志系統(tǒng)設(shè)施、設(shè)備要求

⑴、火災(zāi)應(yīng)急照明燈、疏散指示標(biāo)志應(yīng)是經(jīng)國家消防產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)

督檢驗(yàn)部門檢測合格的產(chǎn)品，有國家消防產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)部門出

具的檢驗(yàn)報告及出廠合格證，其型號規(guī)格應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求；火災(zāi)應(yīng)

急照明燈、疏散指示標(biāo)志外觀應(yīng)無缺陷，在其明顯部位應(yīng)設(shè)有耐久

性名牌標(biāo)識，內(nèi)容清晰，設(shè)置牢固。

(2)、火災(zāi)應(yīng)急照明燈宜安裝在墻面上或頂棚上，應(yīng)安裝牢固可靠,

不得有明顯松動。

(3)、安全出口的疏散指示標(biāo)志燈宜設(shè)在出口的頂部；疏散走道的

疏散指示標(biāo)志燈宜設(shè)在疏散走道及其轉(zhuǎn)角處距地面高度LOOm以下

的墻面上；疏散走道的疏散指示標(biāo)志燈的間距不應(yīng)大于20米，人防

工程疏散指示標(biāo)志燈的間距不應(yīng)大于15米；疏散指示標(biāo)志燈應(yīng)安裝

牢固可靠，不得有明顯松動。

(4)、火災(zāi)應(yīng)急照明燈應(yīng)牢固、無遮擋，狀態(tài)指示燈正常；切斷正

常供電電源后，應(yīng)急工作時間不應(yīng)小于20min；高度超過100m的高

層建筑其應(yīng)急工作時間不應(yīng)小于30min；應(yīng)急照明工作狀態(tài)的持續(xù)

時間不應(yīng)小于90min,且不小于燈具本身的標(biāo)稱的應(yīng)急工作時間；

疏散走道的地面最低水平照度不應(yīng)低于0.51X；人員密集場所內(nèi)的地

面最低水平照度不應(yīng)低于l.Olx；樓梯間內(nèi)的地面最低水平照度不應(yīng)

低于5.01X；地下工程疏散照明的地面照度不應(yīng)低于5.0lx；消防

控制室、消防水泵房、自備發(fā)電機(jī)房、配電室、防煙與排煙機(jī)房以

及發(fā)生火災(zāi)時仍需正常工作的其它房間的消防應(yīng)急照明，仍應(yīng)保證

正常照明的照度。

⑸、疏散指示標(biāo)志應(yīng)牢固、無遮擋，疏散方向的指示應(yīng)正確清晰;

自發(fā)光疏散指示標(biāo)志，當(dāng)正常光源變暗后，應(yīng)自發(fā)光，其亮度應(yīng)符

合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，持續(xù)時間不應(yīng)低于20min；燈光疏散指示標(biāo)

志，狀態(tài)指示燈應(yīng)正常。工作狀態(tài)時，燈前通道地面中心的照度不

應(yīng)低于l.Olxo切斷正常供電電源后，應(yīng)急工作狀態(tài)的持續(xù)時間不應(yīng)

小于20min；高度超過100m的高層建筑其應(yīng)急工作時間不應(yīng)小于

30min。

(6)、火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)的擴(kuò)音機(jī)儀表、指示燈應(yīng)顯示正常，開關(guān)

和控制按鈕動作靈活；監(jiān)聽功能正常；揚(yáng)聲器外觀完好，音質(zhì)清晰；

應(yīng)能用話筒播音；應(yīng)在火災(zāi)報警后，按設(shè)定的控制程序自動啟動火

災(zāi)應(yīng)急廣播；播音區(qū)域應(yīng)正確、音質(zhì)應(yīng)清晰。環(huán)境噪聲大于60dE的

場所，火災(zāi)應(yīng)急廣播應(yīng)高于背景噪聲15dB。

(7)、消防控制室應(yīng)能控制和顯示消防應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志系

統(tǒng)的主電工作狀態(tài)和應(yīng)急工作狀態(tài)；應(yīng)能分別通過手動和自動控制

集中電源型消防應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志系統(tǒng)和集中控制型消防應(yīng)

急照明系統(tǒng)從主電工作狀態(tài)切換到應(yīng)急工咋狀態(tài)。

2.系統(tǒng)的每日檢查和巡查

系統(tǒng)的使用或管理維護(hù)單位，每日應(yīng)對設(shè)置的疏散樓梯、安全出

口、防火門、疏散H口、疏散通道、消防應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志等

設(shè)施進(jìn)行逐個逐項(xiàng)檢查或巡查，并認(rèn)真填寫記錄。

⑴、查看疏散樓梯、安全出口、疏散出口、疏散通道是否被占用、

堵塞或上鎖。

(2)、查看火災(zāi)應(yīng)急照明燈的外觀，安裝牢固程度，應(yīng)急燈工作狀

態(tài)。

(3)、查看疏散指示標(biāo)志的外觀和位置，核對指示方向，疏散指示

標(biāo)志工作狀態(tài)。

(4)、查看防火門、防火卷簾處的警示線內(nèi)是否存放物品或被遮擋。

3.系統(tǒng)半年檢查和試驗(yàn)

每半年應(yīng)檢查和試驗(yàn)火災(zāi)應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志和火災(zāi)應(yīng)急

廣播系統(tǒng)的下列功能，并按要求填寫相應(yīng)的記錄。

⑴、火災(zāi)應(yīng)急照明及疏散指示標(biāo)志燈的轉(zhuǎn)換時間。檢查方法：模

擬交流電源故障，觀察其是否順利轉(zhuǎn)入應(yīng)急狀態(tài)，用秒表測試轉(zhuǎn)換時

間。標(biāo)準(zhǔn)要求：正常交流電源供電切斷后，火災(zāi)應(yīng)急照明燈及疏散指

示標(biāo)志燈應(yīng)順利轉(zhuǎn)入應(yīng)急工作狀態(tài)；自帶電源型的火災(zāi)應(yīng)急照明燈，

其應(yīng)急轉(zhuǎn)換時間不應(yīng)大于5秒。

(2)、火災(zāi)應(yīng)急照明燈的照度。檢查方法：用照度計(jì)測量相關(guān)場所

火災(zāi)應(yīng)急照明燈的照度，看其是否符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求。

(3)、應(yīng)急電源故障報警功能。檢查方法：使應(yīng)急電源輸出主線路

與任一支路連接線斷路或短路，觀察應(yīng)急電源聲、光報警情況和其它

支路火災(zāi)應(yīng)急燈具工作狀態(tài)；手動消除故障信號，再使應(yīng)急電源與另

一支路連接線斷路或短路，觀察應(yīng)急電源聲、光報警情況和其它支路

火災(zāi)應(yīng)急燈具工作狀態(tài)。標(biāo)準(zhǔn)要求：當(dāng)應(yīng)急電源的充電器與電池之間

的連接線斷路、短路，應(yīng)急輸出主線路與支路連接線短路、短路，應(yīng)

急控制回路斷路、短路時，應(yīng)急電源發(fā)出聲、光故障信號，并指示故

障類型。聲故障信號手動消除，當(dāng)有新的故障信號時，聲故障信號應(yīng)

再啟動。光故障信號在故障排除前應(yīng)保持；其任一支路故障不應(yīng)影響

其它支路的正常工作。

(4)、火災(zāi)應(yīng)急照明自動啟動功能。檢查方法：使一集中控制型火

災(zāi)應(yīng)急燈具防火分區(qū)的火災(zāi)探測器發(fā)出報警信號，觀察該防火分區(qū)內(nèi)

火災(zāi)應(yīng)急照明燈具動作情況及消防控制設(shè)備信號顯示情況。標(biāo)準(zhǔn)要

求：控制室消防控制設(shè)備接到火災(zāi)報警信號后，應(yīng)輸出使受其控制的

火災(zāi)應(yīng)急燈具投入工作的信號，火災(zāi)應(yīng)急燈具應(yīng)及時啟動，并向消防

控制設(shè)備反饋其動作信號。當(dāng)集中電源型火災(zāi)應(yīng)急燈具的主電源斷電

后，應(yīng)急電源應(yīng)立即投入工作，火災(zāi)應(yīng)急燈具應(yīng)及時啟動。

(5)、火災(zāi)應(yīng)急照明現(xiàn)場啟動功能。檢查方法：操作集中電源型火

災(zāi)應(yīng)急燈具上的試驗(yàn)按鈕，切斷主電源，同時手動啟動應(yīng)急電源上的

強(qiáng)制啟動按鈕，觀察火災(zāi)應(yīng)急照明燈具動作情況。標(biāo)準(zhǔn)要求：集中電

源型火災(zāi)應(yīng)急燈具的主電源斷電后，現(xiàn)場手動啟動應(yīng)急電源上的強(qiáng)制

啟動按鈕，火災(zāi)應(yīng)急燈具應(yīng)及時投入工作。

(6)、火災(zāi)應(yīng)急照明遠(yuǎn)程啟動功能。檢查方法：在消防控制設(shè)備上

手動啟動一防火分區(qū)火災(zāi)應(yīng)急燈具的控制按鈕，觀察受其控制的火災(zāi)

應(yīng)急照明燈具動作情況及消防控制設(shè)備信號顯示情況。手動啟動強(qiáng)制

按鈕，觀察受其控制的所有火災(zāi)應(yīng)急照明燈具是否轉(zhuǎn)入應(yīng)急狀態(tài)。標(biāo)

準(zhǔn)要求：在控制室消防控制設(shè)備上手動啟動某一防火分區(qū)火災(zāi)應(yīng)急燈

具控制裝置，受其控制的火災(zāi)應(yīng)急燈具應(yīng)轉(zhuǎn)入應(yīng)急工作狀態(tài)，消防控

制設(shè)備應(yīng)有該防火分區(qū)火災(zāi)應(yīng)急燈具動作的反饋信號顯示。在消防控

制設(shè)備上手動啟動強(qiáng)制按鈕，所有火災(zāi)應(yīng)急燈具均應(yīng)轉(zhuǎn)入應(yīng)急狀態(tài)。

(7)、火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)功能。在消防控制室用話筒對所選區(qū)域播

音，檢查音響效果；在自動控制方式下，分別觸發(fā)兩個相關(guān)的火災(zāi)探

測器或觸發(fā)手動報警按鈕后，核對啟動火災(zāi)應(yīng)急廣播的區(qū)域、檢查音

響效果；公共廣播擴(kuò)音機(jī)處于關(guān)閉和播放狀態(tài)下，自動和手動強(qiáng)制切

換火災(zāi)應(yīng)急廣播，用聲級計(jì)測試啟動火災(zāi)應(yīng)急廣播前的環(huán)境噪音，當(dāng)

大于60dB時，重復(fù)測量啟動火災(zāi)應(yīng)急廣播后揚(yáng)聲器播音范圍內(nèi)最遠(yuǎn)點(diǎn)

的聲壓級，并與環(huán)境噪音對比。

房屋日常養(yǎng)護(hù)維修檢查表（一）

名稱編號地址

檢查人負(fù)責(zé)人檢查時間年月

日

檢查結(jié)果損壞原因

預(yù)

自人防其

檢查項(xiàng)目基本一般嚴(yán)重然為保他

完好

完好損壞損壞損損養(yǎng)原

壞壞不因

善

1□地面□墻臺面

2□基礎(chǔ)口承重部件口承

重墻

3口屋角口隔熱層□接地

面

4口內(nèi)墻角

5□通風(fēng)道口吊頂

6口門窗口樓梯護(hù)欄口墻

面

檢測方法口直觀法口刺探法口儀器檢測法口計(jì)算法

整體質(zhì)量評定口完好□基本完好□一般損壞口嚴(yán)重?fù)p壞

備注

共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期表

￥施重大維修

區(qū)內(nèi)室外溝、渠、消防批電給排水

導(dǎo)視牌

道路照明池、井設(shè)施設(shè)備管道

年限（年）

1

2

3△△

4△

5△AOA

6△△

7

8☆△

9☆

10☆△O☆

11

12△△☆

13△

14

15△△OO△

1G☆

17

18☆△△

19

20☆△△O☆

21△

22

23△

24△☆☆

25△△O△

26

27☆

28△△△

29

30☆△OO☆

注：中修△大修☆更換。

共用設(shè)施設(shè)備定期維修方案

序號類別項(xiàng)目定期維修計(jì)劃方案

1、每年對局部損壞嚴(yán)重，修補(bǔ)多

次的路面。道牙、人行道板進(jìn)行翻

翻新工作由二程管理

路面、人行道、道新

1廣場道路部委托有關(guān)施工單位

牙2、路面翻新面積應(yīng)控制在每年1%。

實(shí)施

以內(nèi)，其他控制在每年5%。以內(nèi)，

逐年遞增10%

高柱燈1、燈桿每年刷漆一次

柱頭燈2、每月清潔竹具一次

由工程管理部按相關(guān)

2室外照明3、每季度檢修線路一遍

作業(yè)規(guī)程維修

藏地?zé)?、對于破損燈具及有化線路的燈

具進(jìn)行更換

雨水口1、化糞池每半年清理一次由工程管理部按相應(yīng)

3溝渠池井

雨水井2、井蓋板每半年刷一次漆，防止作業(yè)規(guī)程實(shí)施

污水井銹蝕

化糞池3、每季度清理井內(nèi)雜物一次

閥門井4、每年全面維修一次

1、春、夏季各補(bǔ)換3%?6%綠地

一次，樹木春夏各補(bǔ)一次，每次3%

2、花木每半月修剪一次

由工程管理部按相應(yīng)

4園林綠化綠化3、草坪每月修剪一次

作業(yè)規(guī)程實(shí)施

4、喬木每月修剪一次

5、根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進(jìn)

行三次大消殺

變配電設(shè)備1、每周檢杳控制設(shè)備一次

給排水設(shè)備2、每季度檢查開關(guān)靈敏度及開關(guān)

由工程管理部組織實(shí)

5機(jī)電設(shè)備緊固件完好情況

施

空調(diào)系統(tǒng)3、每年保養(yǎng)水泵一次

4、空調(diào)主機(jī)每年保養(yǎng)一次

自動煙感報警系1、消防栓及水泵接合器每半年油

統(tǒng)漆一次

消防栓、噴淋系統(tǒng)2、消防栓每半年掛一次水，檢修由工程管理部按相關(guān)

6消防設(shè)備

疏散指示一次維修規(guī)程實(shí)施

3、消防系統(tǒng)主要設(shè)備每年聯(lián)動測

試,次

管道1、每年刷一次管道油漆

給排水管由工程管理部負(fù)責(zé)維

72、每年檢測一次管道固定碼

道周門修

3、每半年維護(hù)一次閥門

標(biāo)識牌1、每月清潔標(biāo)識一次，并對標(biāo)識

公用標(biāo)識由工程管理部組織實(shí)

8安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)

導(dǎo)視警示牌施

一次

2、每年對標(biāo)識進(jìn)行維護(hù)一次

3、每5年更換一次標(biāo)識

垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站1、每年刷泊漆一遍

其他共用隹墻2、每季度檢查排水溝通暢情況由工程管理部按相應(yīng)

9

設(shè)施大門3、每季度檢查一次泄水孔疏通情作業(yè)規(guī)程實(shí)施

況

共用設(shè)施設(shè)備定期維修標(biāo)準(zhǔn)

序號類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃方案

1、路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)使局部損壞嚴(yán)重的路面通過翻

路面、人行道、道

1廣場道路2、人行道鋪設(shè)技術(shù)標(biāo)新延長壽命，從而使整個道路

牙

準(zhǔn)保持均衡使用功能

高柱燈1、實(shí)現(xiàn)良好的燈具外觀

柱頭燈2、照明系統(tǒng)正常有效啟用

2室外照明燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

3、照明設(shè)施線路完好率達(dá)99%

藏地?zé)?/p>

以上

雨水口

1、化糞池清理作業(yè)規(guī)1、池內(nèi)、井內(nèi)沉積物及時清理，

雨水井

程出口暢順

3溝渠池井污水井

2、井蓋刷漆防銹作業(yè)2、井蓋正常使用，密合

化糞池

規(guī)程3、流水通暢，無堵塞

閥門井

綠草如茵，樹木青翠，剪切整

4園林綠化綠化綠化工作標(biāo)準(zhǔn)

齊

變配電設(shè)備機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)1、無故障停水、停電

5機(jī)電設(shè)備

給排水設(shè)備程2、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常

空調(diào)系統(tǒng)

自動煙感報警系

1、設(shè)施正常有效使用

統(tǒng)消防報警系統(tǒng)維護(hù)保

6消防設(shè)備2、外觀完好，標(biāo)識清楚

消防栓、噴淋系統(tǒng)養(yǎng)規(guī)程

3、關(guān)敏、準(zhǔn)確報警

疏散指示

給排水管管道給排水管道維護(hù)修繕1、管道通暢，無滲漏

7

道閥門標(biāo)準(zhǔn)2、閥門靈活，不漏水

標(biāo)識牌ABC國際標(biāo)識、樓層標(biāo)1、標(biāo)識清潔美觀

公用標(biāo)識

8識、警示牌制作安裝及2、按放穩(wěn)固

導(dǎo)視警示牌

管理規(guī)程3、標(biāo)識清晰

垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站

其他共用垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站及圍堵維1、設(shè)施完全正常使用

9大門

設(shè)施護(hù)標(biāo)準(zhǔn)2、完好美觀

圍墻

共用設(shè)施設(shè)備日常檢查表

名稱編號地址

檢查人負(fù)責(zé)人檢查時間年月

日

檢查結(jié)果損壞原因

預(yù)

自人防其

檢查項(xiàng)目基本一般嚴(yán)重然為保他

完好

完好損壞損壞損損養(yǎng)原

壞壞不因

善

1區(qū)內(nèi)道路、路燈

溝、渠、池、井、上下水主管

2

道、室外消防設(shè)施

3機(jī)電設(shè)備

4公用標(biāo)識導(dǎo)視、其他共用設(shè)施

檢測方法□直觀法□刺探法□儀器檢測法口計(jì)算法

整體質(zhì)量評定□完好口基本完好口一般損壞口嚴(yán)重?fù)p壞

備注

消防設(shè)施、設(shè)備的定期維護(hù)與保養(yǎng)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)

設(shè)備序號維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目檢查保養(yǎng)方法標(biāo)準(zhǔn)周期

各類指示燈（含電1個

1直觀目測指示燈指示正常

源、信號）月

各類開關(guān)直觀目測處于開啟或自動狀態(tài)1個

2

月

消各電器觸點(diǎn)如有燒損現(xiàn)象，拆下后

3觸點(diǎn)完好，無燒損半年

防用砂紙打磨

控各電器元件接線端各端子連接牢固，無燒

4用螺絲刀逐個緊固半年

制子及端子撲端子損

臺如有輕微破損或燒焦

5各電源、信號現(xiàn)象，用絕緣膠帶包導(dǎo)線無破損、燒焦現(xiàn)象半年

扎，嚴(yán)重時更換

6控制臺內(nèi)部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵半年

7控制臺表面除塵用干凈布、毛刷除去表無塵每日

面灰塵

"Acpower"（綠色）指1個

1指示燈直觀目測

示亮，其余指示燈不亮月

在按下內(nèi)部電源電壓/

后備電壓（或外部“Bat

1個

2電源電壓teryTestM健）切換指針指示+24V（+5V）

月

健前后，目測指示燈是

否正常

“ZoneAlam”指示燈和

集成

“SwitchCare”指示燈1個

報警3報警功能按下“FmeTegtw健

亮幾十秒后，蜂鳴器警月

器

鈴響

4內(nèi)部各接線端子用螺絲刀逐個緊固各端連接牢固，不松動半年

如有輕微破損，用絕緣

5信號（電源）線膠帶包扎，破損或老化導(dǎo)線無破損、老化現(xiàn)象半年

嚴(yán)重時更換

6表面及內(nèi)部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵半年

1個

7報警按鈕盒直觀目測按鈕盒完好、無松動

月

“Acpower”（綠色）指1個

1指示燈直觀目測

示亮，其余指示燈不亮月

集中在按下內(nèi)部電源電壓/

報警后備電壓（或外部“Bat

1個

器2電源電壓teryTest”?。┣袚Q指針指示+24V（+5V）

月

健前后，目測指示燈是

否正常

“ZoneAlam”指示燈和

“SwitchCare”指示燈1個

3報警功能按下“FmeTegt”健

亮幾十秒后，蜂鳴器警月

鈴響

4內(nèi)部各接線端子用螺絲刀逐個緊固各端連接牢固，不松動半年

如有輕微破損，用絕緣

5信號（電源）線膠帶包扎，破損或老化導(dǎo)線無破損、老化現(xiàn)象半年

嚴(yán)重時更換

6表面及內(nèi)部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵半年

用力吸一口香煙，在距

1煙感探頭離探測器20cm處噴向紅色指示燈半年

煙感探頭

探頭用750W電吹風(fēng)在距深

區(qū)域報警器上相應(yīng)位置

2溫感探頭測器50cm處向深測器半年

的報警指示燈亮

吹熱風(fēng)

控制箱內(nèi)部各電器如有燒損現(xiàn)象，拆下后

1觸點(diǎn)完好,無燒損半年

觸點(diǎn)用砂紙打磨

控制箱內(nèi)部各電器

2元件接線端子及端用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動半年

防火門非端了

卷簾機(jī)械部分（齒輪、如有銹損用煤油清洗，無銹損且表面涂有潤滑

31年

門鋒條）然后加潤滑油油

4卷簾門門體用煤油清洗銹損部分無銹損1年

5電機(jī)接線端子用螺絲刀緊固端子無松動半年

1個

6報警按鈕盒直觀目測完好無損

月

防1防火門門體直觀目測完好無損、無變形半年

火有損壞更換備件，若無

2防火門彈簧較鏈完好，彈性適度半年

門損加機(jī)油

直觀目測，關(guān)開關(guān)防大消防通道通暢，防火門

3消防通道、防火門1年

門開閉自如

1個

1排煙風(fēng)機(jī)表面除塵用擦布、毛刷除塵無塵

月

控制柜內(nèi)各接線端

2用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動半年

子及端子掛端子

控制柜內(nèi)部各電器有燒損現(xiàn)象，拆下后用觸點(diǎn)完好，控制啟停正

3半年

排煙觸點(diǎn)砂紙打磨或更換常

系統(tǒng)如不亮更換指示燈燈1個

4控制柜電源指示燈電源指示燈指示正常

泡