成都某老年公寓商業(yè)計(jì)劃書

『

社

演

』

彖

蘢

融

務(wù)

社

區(qū)甯

開業(yè)

或計(jì)

劃嗡二

周8

喝六

年

零國十

一

月

:

引言

＜人口老齡化〉顧名思義，老齡化指的是在社會(huì)總?cè)丝谥欣夏耆说谋壤絹碓礁摺?duì)于老

齡化，國際，最簡(jiǎn)單的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)是：60歲以的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過10%,或65歲以

上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過7%。2005年底全國1%人口抽樣數(shù)據(jù)顯示，我國65歲以上人

口達(dá)到10055萬人，占總?cè)丝跀?shù)的7.7%。我國已成為人口老齡化國家。

我國老年社區(qū)的現(xiàn)狀與發(fā)展

我國自1999年以來已經(jīng)進(jìn)入老年型國家。新世紀(jì)開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口

基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢(shì)兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個(gè)城市面

前的一個(gè)緊迫的社會(huì)問題。目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原

因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨(dú)居，除此以外還有托老所、

福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。老年公寓（老年社區(qū)）是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)

計(jì)、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會(huì)化服務(wù)

的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)業(yè)的

新興領(lǐng)域。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人

民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場(chǎng)需求將不斷增長。本文就老年公寓的需求

與發(fā)展談?wù)剛€(gè)人看法。

一、老年公寓需求的不斷增長。

1.中國人口老齡化的發(fā)展。我國已進(jìn)入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、

大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國家的老年人口系數(shù)達(dá)到

10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)入老年型。

老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎兀从橙丝诶匣某潭龋ā度丝谂c社

會(huì)，呆障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已達(dá)1.3億，占全國總?cè)?/p>

口的10%以上，到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%,即每4個(gè)人中就有一位老

年人。又據(jù)預(yù)測(cè)我國65歲以上老人數(shù)將從2000年的0.94億（占總?cè)丝诘?.3%）,增加到2050

年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6%）（北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。隨著中國人口

老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住

宅。其中老年公寓會(huì)成為越來越多老年人的首選，對(duì)老年公寓的需求會(huì)不斷增長。

2.觀念的變化。中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變

化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系

不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，

不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。據(jù)中國

老拎科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來

愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬（北京晚報(bào)2002年10月19日）。目前武漢市老年人的居

住方式以與子女同住為主占65.2%。有47%的老人希望與子女共同生活，52.4%的老人希望

與子女分開居住；現(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8%認(rèn)為這種方式很理想，而有35.2%的老

人則希望能分開??；現(xiàn)與子女分開住的老人中，有84.6%仍愿與子女分開住，有15.4%的則

希望與子女同?。ā冻鞘幸?guī)劃》2002年第3期）?？梢?，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)

生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入

中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天

年之所”。因此隨著觀念的變化，對(duì)老年公寓的需求是加快增長的。

3.社會(huì)上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女

出國等原因，一對(duì)老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中

“空巢家庭”已近30%,未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有

可能達(dá)到90%。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4%,其中獨(dú)居老人

為13%,偶居的占49.4%（《老看住房專題會(huì)議論文集》2002年）?？梢?，隨著人口老齡化的

發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對(duì)老年公富的需求將更加迫切。

4.現(xiàn)在的中青年對(duì)未來老年人居住方式的選擇會(huì)有很大的變化。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在

的青年人（20—25歲）僅有28.5%,中年人（40—50歲）有42.8%希望將來與子女住在一起

（《城市規(guī)劃》2002年3期）。當(dāng)他們進(jìn)入老年時(shí)，由于我國各種老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)完善等原因，

其中很多人會(huì)選擇社會(huì)養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會(huì)需求是逐漸增長的。

5.隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。據(jù)上海市調(diào)

查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3%的比例為宜（發(fā)

達(dá)國家一般為4-5%）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場(chǎng)需求總量將達(dá)到187萬平

方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2001年18期）。如將此比例推至全國，那么對(duì)老年公寓的需求，已

經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。

同時(shí)，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進(jìn)一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)

展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及

家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機(jī)。

二、中國老年公寓的特點(diǎn)

老年公寓首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙

齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生

活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理和服務(wù)。同時(shí)中國老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國老人有很多不

同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應(yīng)按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老

有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中

國老年公寓。

1.地點(diǎn)的選擇。依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離

家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。

2.老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機(jī)構(gòu)（HTA）的老年

人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護(hù)和

幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱

而智力健全，不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力尚健而智力袤退并需要個(gè)人生活照料和

監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個(gè)人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅；專為體力和智力衰退

并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊(cè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。又依據(jù)各個(gè)國家的現(xiàn)狀和經(jīng)臉，國外的老年

住宅模式大體上可以劃分為四種：獨(dú)立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；

護(hù)理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會(huì)福利性）。從資金來源劃分實(shí)際上分為兩種：家庭和

個(gè)人融資；政府和社會(huì)融資。借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國實(shí)際情況，我國老年公寓的展式大體上

可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)（個(gè)

人支付或政府和社會(huì)資助）。

3.設(shè)計(jì)與配套設(shè)施。老年公寓要按照老年人的特點(diǎn)和“老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范”，從住

區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)槍方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。老年公寓宜為低層小高層（有

電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主，道路要無

障礙設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風(fēng)。老年公寓要有完備的配

套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動(dòng)、

家政服務(wù)等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，

這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進(jìn)住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。

4.規(guī)模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場(chǎng)需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜

過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟(jì)和健康條件以及需求，

建沒不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經(jīng)濟(jì)收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和

建沒要以廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。

5.老年公寓的性質(zhì)。依據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)和我國的具依情況，老年公寓以經(jīng)營性與公益性相

結(jié)合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進(jìn)行資

金運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會(huì)各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，則是由國

家和地方政府以及社會(huì)出資予以建設(shè)。

三、老年公寓（老年社區(qū)）的現(xiàn)狀與問題

老年公寓特別是獨(dú)立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設(shè)較多，也積累了不少的經(jīng)臉。

隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對(duì)老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些

城市也相繼發(fā)展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨(dú)立老年公寓。它建

于北京北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人人

住。它的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)較好。上海市是最早進(jìn)入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較

早。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的

床，'立已達(dá)2萬多張，相當(dāng)現(xiàn)有老年人口的1%。大連市2001年底全市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)150所，

其中老年公寓11所，總床位7993張。這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人

的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點(diǎn)打下了良好基地。

但是，由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改

進(jìn)之處。

1.老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。國外一些發(fā)達(dá)國家，進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人

約占老年人總數(shù)的5%左右。以我國大連市為例，60歲〃上的老人71.1萬，占城市總?cè)丝诘?/p>

24.9%,若入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎?，?%的比例分析，70多萬的老

年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而目前僅有7千多個(gè)床位，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足

隨著人口老齡化發(fā)展對(duì)老年公寓的需求。

2.老年公寓的布局不盡合理。目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個(gè)城市的

總沐規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存

在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。交通不便；有的

居住高層塔樓并密度較高，活動(dòng)空間少等，這些都給老年人生活和社會(huì)活動(dòng)造成不便。

3.老年公寓的價(jià)位偏高。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價(jià)位

較高，有的月租價(jià)高達(dá)2000—3000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的

老人中，86.3%希望每月所需費(fèi)用不超過1000元（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2001年18期）。北京

市2000年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60%以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，

但他們所能承受的平均價(jià)格為860元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以接受的價(jià)位為

400—500元（《老年住房專題會(huì)議論文集》2002年）?？梢?，在我國目前廣大老年人的收入偏

低的情況下，老年公寓的檔次和價(jià)位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。

4.一些老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)

周到的老年公寓不太多。而有些單位和個(gè)人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件

和服務(wù)則較差，不能達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。

5.政府和社會(huì)對(duì)老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在資金投入

不足、管理不善等問題?！?/p>

索引：

一、內(nèi)容概要...............................................6

二、公司簡(jiǎn)介..............................................6

1.公司概況......................................................................6

2.發(fā)展目標(biāo)......................................................................6

3.現(xiàn)有業(yè)務(wù)......................................................................7

4.經(jīng)營理念......................................................................7

5.客戶概況......................................................................8

6.管理隊(duì)伍......................................................................8

三、項(xiàng)目市場(chǎng)背景與市場(chǎng)情況分析...........................9

1.養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析..........................................9

2.養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的市場(chǎng)情況分析..................................................12

3.主要競(jìng)爭(zhēng)情況分析.............................................................17

四、SWOT分析與關(guān)鍵問題分析..............................19

1.機(jī)會(huì)..........................................................................19

2.威脅..........................................................................21

3.優(yōu)勢(shì)..........................................................................21

4.劣勢(shì)..........................................................................23

5.關(guān)鍵問題.....................................................................23

五、目標(biāo)與目標(biāo)可行性分析.................................24

六、營銷計(jì)劃..............................................24

1.目標(biāo)市場(chǎng)...........................................................................24

2.產(chǎn)品...............................................................................25

3.價(jià)格...............................................................................27

4.渠道...............................................................................28

5.促銷...............................................................................29

七、財(cái)務(wù)計(jì)劃與財(cái)務(wù)分析...................................30

八、其他..................................................30

正文：

一、內(nèi)容概要

1.本商業(yè)計(jì)劃書說明了四川秋實(shí)實(shí)業(yè)開發(fā)股份有限公司準(zhǔn)備在2003年，開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)

項(xiàng)目的計(jì)劃。

2.本計(jì)劃書涉及的時(shí)間為2003年?2005年兩年。

3.開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目，對(duì)于本公司來說，是基于目前中國''銀色市場(chǎng)”日漸增長的趨勢(shì)

來考慮的。這?項(xiàng)目的開發(fā)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點(diǎn)；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈,

完善了老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系：三是提升了“秋實(shí)”公司的知名度，為公司的未來發(fā)展開拓市場(chǎng)做出貢獻(xiàn)。

4.本計(jì)劃書涉及的主要目標(biāo)是：分為兩期建設(shè)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)成為我國西部第一個(gè)大型現(xiàn)代化

的、專業(yè)化的、高檔次的老年社區(qū)?！扒稃悺别B(yǎng)老服務(wù)社區(qū)各類住房共2450套，根據(jù)精確預(yù)估，社區(qū)住房

銷售的預(yù)期收入為18674萬元，社區(qū)住房銷售可獲得現(xiàn)金利潤2375萬元，此外還可以得到公用建筑的資產(chǎn)

2025萬元。另外，社區(qū)每年的管理服務(wù)活動(dòng)將為公司創(chuàng)造利潤153萬元。

5.實(shí)現(xiàn)以上銷售和利潤FI標(biāo)，由于銷售市場(chǎng)廣闊，市場(chǎng)需求旺盛，經(jīng)過專業(yè)的對(duì)本項(xiàng)H的投資分析，

實(shí)現(xiàn)本計(jì)劃書的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不超過3%o

6.“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的總建設(shè)成本15769萬元，由于社區(qū)在建設(shè)中同時(shí)銷售，故該項(xiàng)目先期投資

為6000萬元，秋實(shí)公司可以自籌資金1/3,即2000萬元，其余開發(fā)資金可以由其他有資金的項(xiàng)目投資者以

股東身份提供，公司定期提供分紅，并為股東購房提供優(yōu)惠。

二、公司簡(jiǎn)介

1.公司概況

四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司的前身為“成都靈新墓葬”，創(chuàng)建于1997年，是四川省民政廳批準(zhǔn)，

四川省機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)登記注冊(cè)，四川省計(jì)委立項(xiàng)的殯葬及殯儀綜合服務(wù)改革試點(diǎn)項(xiàng)目。2003年，報(bào)經(jīng)四

川省人民政府批準(zhǔn)，公司整體變更設(shè)立名為“四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司”，由成都天仁房地產(chǎn)開發(fā)公

司和張敏隆等25個(gè)自然人發(fā)起成立，是全國殯葬業(yè)和老年產(chǎn)業(yè)的第一家股份制企業(yè)。

公司現(xiàn)注冊(cè)資金12901.5萬元，擁有2個(gè)全資子公司和一個(gè)控股公司。此外公司嚴(yán)格按照《公司法》

規(guī)范運(yùn)作，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司已開發(fā)項(xiàng)目靈新墓葬墓地和東林火葬殯儀館。在陵園

觀光化、服務(wù)專業(yè)化、管理科學(xué)化等方面均有顯著建樹，取得了很好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。使以塔位銷

售為主的經(jīng)營收入穩(wěn)定增長。

2.發(fā)展目標(biāo)

四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司長期發(fā)展目標(biāo)是通過全面進(jìn)入老年服務(wù)市場(chǎng)，通過在老年服務(wù)市場(chǎng)抓

住養(yǎng)老、送終服務(wù)等方面各項(xiàng)核心業(yè)務(wù)，成為四川乃至全國最大的從事老年服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)的領(lǐng)先者。公司

主要通過在養(yǎng)老服務(wù)、老年產(chǎn)品開發(fā)、殯葬、殯儀、骨灰安葬、祭祀悼念及在祭祀悼念時(shí)的郊游服務(wù)方面,

逐漸成為以“銀發(fā)（灰發(fā)）市場(chǎng)”為主體，構(gòu)造出一個(gè)完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，爭(zhēng)取經(jīng)過十年左右的發(fā)展，使

公司能夠達(dá)到年收入過億，在老年市場(chǎng)上，成為西南甚至全國最大的全程服務(wù)的老年服務(wù)公司。此次公司

投資“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目，就是開始在殯葬業(yè)務(wù)成功以后，按照公司的長期發(fā)展目標(biāo)要求，進(jìn)行產(chǎn)

業(yè)鏈的向上擴(kuò)展，此項(xiàng)目將與公司另外一個(gè)老年服務(wù)投資項(xiàng)目“寶光永生堂”一起開發(fā)。這兩個(gè)項(xiàng)目完成

后，將使公司的年?duì)I業(yè)收入從現(xiàn)在的3000余萬元上升到8000余萬元，并可實(shí)現(xiàn)公司長期發(fā)展戰(zhàn)略中的第

二階段發(fā)展目標(biāo)之要求。

3.現(xiàn)有業(yè)務(wù)

四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司現(xiàn)在從事的是殯葬火化、殯儀服務(wù)、靈骨存放、家人對(duì)死者常年的祭

祀服務(wù)及（在園林觀光和休閑時(shí)的）附加服務(wù)。靈新墓葬園區(qū)地處成都市近郊新都區(qū)斑竹園鎮(zhèn)，占地105

畝，建筑面積6萬多平方米，是一座集建筑、雕塑、園林于一體，融觀光、祭祀、休閑與其中的祭祖圣地

和藝術(shù)殿堂。公司采用塔葬這種全新的概念，既順應(yīng)了國家節(jié)約土地的殯葬改革發(fā)展方向，又滿足了千百

年來中國人民重視送終，以寄托哀思的愿望，為生命畫上圓滿的句號(hào)，顯示出它強(qiáng)大的生機(jī)和活力。

四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司目前已是西部地區(qū)最大的、有著完整硬件設(shè)施和配套服務(wù)的殯葬服務(wù)

企業(yè)。公司下屬的靈新墓葬公司現(xiàn)在已經(jīng)開發(fā)的主要產(chǎn)品是用于骨灰存放塔位。根據(jù)存放位置的差別、存

放環(huán)境外觀差異，設(shè)有“千禧型”、“金玉滿堂”、“富貴跡象”、“百家姓氏圣壇”等十余大類上百種型號(hào)的

塔位。墓位設(shè)計(jì)成藝術(shù)墓形式，注重滿足顧客對(duì)已故親人安置的個(gè)性化要求，面向的是中、高檔消費(fèi)群體,

占據(jù)了殯葬業(yè)的高端市場(chǎng)。

經(jīng)過在殯葬服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的6年經(jīng)營，公司以成為這項(xiàng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域中的絕對(duì)領(lǐng)先者。迄今為止，在相同業(yè)

務(wù)領(lǐng)域，公司沒有現(xiàn)實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?，F(xiàn)在公司經(jīng)過多年經(jīng)營，留存利潤已有3100萬元。

4.經(jīng)營理念

本公司的經(jīng)營理念是一一在老年服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi),以誠信經(jīng)營為基本行?為準(zhǔn)則，始終將顧客利益置于

首位，提供有最高顧客價(jià)值的服務(wù)產(chǎn)品，成為老年服務(wù)市場(chǎng)上顧客最為信賴的公司和品牌。

本公司的宗旨與使命是一一專業(yè)性的從事老年服務(wù)業(yè)務(wù)，通過不斷延伸的老年服務(wù)，構(gòu)造在銀色市場(chǎng)

中最完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，在老年化趨勢(shì)明顯得不償失“后工業(yè)億社會(huì)”中，為不斷增長的市場(chǎng)需要提供全

方位的老年服務(wù)。同時(shí)，不斷為公司所有投資者和股東提供最好的回報(bào)，使公司員工能夠在享受事業(yè)成功

的成就中也使個(gè)人利益得到不斷提升。

5.客戶概況

公司所經(jīng)營的靈新墓葬項(xiàng)目已擁有顧客3萬余人。公司在開展業(yè)務(wù)的過程中，深深感到社會(huì)老年群體

越來越需要的養(yǎng)老服務(wù)要求。公司在開展殯葬服務(wù)的過程中，保持了經(jīng)常性聯(lián)系的潛在客戶有近8萬人。

這明顯昭示著，在公司的骨灰安置存放和殯葬服務(wù)市場(chǎng)以外，還存在一個(gè)需要養(yǎng)老服務(wù)的龐大消費(fèi)市場(chǎng)。

公司曾通過借助社會(huì)資源、并自己開發(fā)一些服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)行簡(jiǎn)單的養(yǎng)老服務(wù)延伸，但硬件、軟件方面存在

的限制，使這類簡(jiǎn)單延伸出來的養(yǎng)老服務(wù)，始終沒有成為公司的贏利源。

但正囚為龐大的潛在市場(chǎng)存在，公司在這方面己經(jīng)積累一定的經(jīng)驗(yàn)和掌握了顧客資源，由此促使公司

在2002年終下決心，投資建設(shè)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目，并準(zhǔn)備通過此項(xiàng)投資項(xiàng)目，將簡(jiǎn)單的養(yǎng)老延伸

服務(wù)變成公司在老年服務(wù)市場(chǎng)上正式的核心業(yè)務(wù)，不斷完善公司在老年服務(wù)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)范圍，為公

司的業(yè)務(wù)構(gòu)造完整的產(chǎn)業(yè)鏈，也為實(shí)現(xiàn)公司的長期發(fā)展FI標(biāo)奠定業(yè)務(wù)發(fā)展基礎(chǔ)。

6.管理隊(duì)伍

1）董事長兼總經(jīng)理張敏隆先生

>張敏隆先生1940年4月13日出生于成都市龍泉驛區(qū)司安鄉(xiāng)。

>現(xiàn)為中共四川省委政策研究室特約研究員、成都市政協(xié)委員、四川省客家海外聯(lián)誼會(huì)名譽(yù)會(huì)長。

>1957年3月，應(yīng)征入伍，先后參加過西藏平叛及中印邊境自衛(wèi)反擊戰(zhàn)，多次立功受獎(jiǎng)，歷任學(xué)

員、電影隊(duì)長、指導(dǎo)員、西藏軍區(qū)政治部群工科副科長；

>1962年8月，轉(zhuǎn)業(yè)到四川省交通廳工作，歷任科長、工會(huì)主席：

>1981年?1985年，任岷江貿(mào)易總公司總經(jīng)理；

>1985年4月?1992年2月，在中國華能集團(tuán)成都公司任總經(jīng)理；

>1992年7月?1997年5月在香港偉確集團(tuán)成都辦事史任首席代表；

>1997年5月，“成都靈新墓葬”創(chuàng)立之初，被創(chuàng)立人推為董事長兼總經(jīng)理；

>2003年，公司變更設(shè)立四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司，仍任董事長兼總經(jīng)理；

>2001年，擔(dān)任河南葛天塔陵園的董事長。

張敏隆先生長期身居重要的管理領(lǐng)導(dǎo)崗位，職業(yè)經(jīng)歷豐富，戰(zhàn)略分析和決策能力突出，己從事老年產(chǎn)

'也多年，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，在本行業(yè)享有盛譽(yù)。

2）副總經(jīng)理劉可先生

>劉可先生于1942年12月22日出生于四川省邛蛛書，曾就讀于重慶建筑工程學(xué)院，系大學(xué)本

科畢業(yè)，具有高級(jí)工程師職稱，中共黨員。

>1967年9月?1991年5月，在宜賓造船廠工作，歷任工人到廠長；

>1991年5月?1997年1月，任四川省交通廳航務(wù)管理局副局長：

>1997年4月?今，入四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司，任副總經(jīng)理。

劉先生長期擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，具有敏銳的戰(zhàn)略眼光和極強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力。

3）副總經(jīng)理白英敏先生

>白英敏先生于1957年1月6日出生于四川省綿竹市，成都理工學(xué)院大專畢業(yè)，具有高級(jí)經(jīng)營

師職稱。

>198（）年?1986年，就業(yè)于綿竹市鐘表電器公司，任分公司經(jīng)理；

>1986年?1996年，自己辦廠、開公司，任經(jīng)理；

>1997年?1998年，在重慶龍東寺塔陵公司人副總經(jīng)理；

>2002年，美國西北大學(xué)獲MBA學(xué)位。

白英敏先生長期在市場(chǎng)中行走，熟悉市場(chǎng)的全程運(yùn)作，并具有全球視野。

4)財(cái)務(wù)總監(jiān)甘云碧女士

>會(huì)計(jì)師職稱。1954年生，從事財(cái)務(wù)工作27年，曾任四川省煤炭工業(yè)管理局審計(jì)處審計(jì)、天仁

大酒店財(cái)務(wù)總監(jiān)、德瑞企業(yè)發(fā)展總公司審計(jì)部經(jīng)理，現(xiàn)任寶光銀發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司財(cái)務(wù)總

監(jiān)，編寫過多種財(cái)務(wù)制度，培訓(xùn)過多名財(cái)務(wù)人員。

三、項(xiàng)目市場(chǎng)背景與市場(chǎng)情況分析

1.養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析

(1)人口老齡化趨勢(shì)

人口老齡化是世界化的發(fā)展趨勢(shì)。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國家或地區(qū)60歲以上的人口達(dá)到總?cè)丝诘?0%

以上，或者65歲以上人口達(dá)到總?cè)丝诘?%以上，即為老齡化國家和地區(qū)。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，世界上有很多發(fā)

達(dá)國家已經(jīng)進(jìn)入老年型社會(huì)，如意大利、德國、希臘、日本等。排在首位的意大利2002年老年人口比例高

達(dá)25機(jī)同這些國家相比，我國人口的老齡化程度還不是很嚴(yán)重，但由于特殊的國情，我國卻即將或已經(jīng)成

為世界上老齡化程度最快的國家。

有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2005年我國的總?cè)丝谶_(dá)到了13.07億，60歲及以上的人口為1.44億人，占總?cè)丝诘?/p>

11.03%(其中，65歲及以上的人口為L0045億人，占總?cè)丝诘?.69%)。這表明，我國己經(jīng)步入了老齡化國

家的行列。同時(shí)，國內(nèi)外近期人口預(yù)測(cè)發(fā)現(xiàn)，在2020年之后，我國的老齡化速度將呈加速度狀，至2050年,

在每100個(gè)人口中，就有30個(gè)左右60歲以上的老人，將比那一時(shí)期世界平均老齡化水平高出10人百分點(diǎn)?？?/p>

以預(yù)見，未來的幾十年中，我國的人口老化問題將更加嚴(yán)重。從出生率出現(xiàn)下降趨勢(shì)到進(jìn)入老齡化社會(huì)，

發(fā)達(dá)國家用了兩三百年的時(shí)間；而我國自上世紀(jì)7()年代末80年代初出生率開始大幅下降，到本世紀(jì)初邁入

了初期老齡化，過程不過20多年。這其中既有政策性因素，也有社會(huì)因素。嚴(yán)格的計(jì)劃生育制度，經(jīng)濟(jì)、

社會(huì)高速發(fā)展，疾病控制、衛(wèi)生條件及生活質(zhì)量快速提升，種種因素交融共同導(dǎo)致了人口老齡化的加劇。

(2)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

一一國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為社區(qū)養(yǎng)老奠定了口益堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)

據(jù)2005年第一次全國經(jīng)濟(jì)普查顯示:2004年,我國的GDP增力口16.跳排列世界第六位,雖然人均GDP卻排

名在世界第100位之后，只有全世界人均GDP的五分之一。但我國的國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，人民生活水平不斷提

窗，2003年人均GDP已達(dá)1()00美元，我國已進(jìn)入了全面建設(shè)小康社會(huì)階段。全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，

將使我們的國家更加富強(qiáng)，人民生活水平不斷提高，老有所養(yǎng)的問題也將得到更好的解決。

(3)政治保障

一—黨和國家的重視，為社會(huì)養(yǎng)老提供了政策和制度保障

首先，全面建設(shè)小康社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，特別是科學(xué)發(fā)展觀的提出，以人為本，重視人的全面發(fā)展,

從總體上為老有所養(yǎng)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。

其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問題。從1984年開始，我國各地進(jìn)行養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革，黨中央國務(wù)

院陸續(xù)頒布了《關(guān)于企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革的決定》、《關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度

的決定》、《社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)征繳暫行條例》等文件。

2000年8月，中共中央、國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》，號(hào)召全黨全社會(huì)從改革、發(fā)展、

穩(wěn)定的大局出發(fā)，高度重視和切實(shí)加強(qiáng)老齡工作，發(fā)展老齡事業(yè)，大力營造全社會(huì)敬老養(yǎng)老助老風(fēng)氣。該

決定還明確指出，要加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，依托社區(qū)發(fā)展老年服務(wù)業(yè)，進(jìn)一步完善社區(qū)為老年人服務(wù)的功能，要

鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦老年福利服務(wù)設(shè)施。

2005年黨的十六屆五中全會(huì)《關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議》中指出：要認(rèn)真

研究制定應(yīng)對(duì)人口老齡化的政策措施。黨和國家把國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃中把老有所養(yǎng)問

題放到了十分突出的位置，并指明了發(fā)展的方向。

(4)理論與實(shí)踐

一一理論和實(shí)踐的探索，為實(shí)行家庭+社區(qū)的社會(huì)養(yǎng)老溫供了發(fā)展的理論和實(shí)踐依據(jù)

從理論上看，專家學(xué)者們進(jìn)行了大量的研究，提出了許多有價(jià)值的、可操作性的發(fā)展思路。他們普遍

認(rèn)同，鑒于我國目前的經(jīng)濟(jì)政治文化發(fā)展水平，家庭養(yǎng)老的功能必須予以保護(hù)和支持，而且家庭所能給予

老年人的幫助和感受是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無法替代的。中國老齡科學(xué)研究中心特邀研究員、民進(jìn)會(huì)員對(duì)如何實(shí)現(xiàn)老

有所養(yǎng)問題的研究指出，養(yǎng)老仍應(yīng)以家庭為主，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老不宜為首選方向。這對(duì)于實(shí)行家庭+社區(qū)的社會(huì)養(yǎng)

老提供了有價(jià)值的理論支撐。

從實(shí)踐上看，浙江寧波市實(shí)行了“居家養(yǎng)老”的做法，由政府購買養(yǎng)老服務(wù)、加大社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè).

使一些高齡、獨(dú)居的困難老人不離家也能享受社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)，既降低了養(yǎng)老成本，還為一些下崗工人提

供了就業(yè)空間，寧波市的這種做法值得其他地區(qū)學(xué)習(xí)借鑒和推廣。

(5)人文環(huán)境

——休閑成都要做全國最佳養(yǎng)老地

四川在線(2006T0-3005:43:18)

四川在線-華西都市報(bào)消息成都正成為不少外地人退休后養(yǎng)老首選地，未來5年將有上億民資進(jìn)入

成都養(yǎng)老業(yè)。

165.32萬，這是2005年成都市戶籍60歲以上老年人口數(shù)，占成都市戶籍人口總數(shù)的15.28%。15年前，

這個(gè)數(shù)字是91.78萬，占總?cè)丝诘谋壤坏?0%。

成都市民政局一位官員預(yù)測(cè)，在未來20年至30年內(nèi)，每4個(gè)成都人中將有1個(gè)老人。依托傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老

的人將越來越少，而居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老將成為養(yǎng)老模式的主流。而成都囚為氣候宜人、經(jīng)濟(jì)

較發(fā)達(dá)且養(yǎng)老成本低，可能在未來2()年成為全國退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。

成都養(yǎng)老院吸引眾多外地人

“這兒的生活多好的，環(huán)境、氣候我都很適應(yīng)?！弊蛉?，在成都鄲縣紅光鎮(zhèn)附近的晚霞生態(tài)村，72歲

的阮彩玲老人高興地拉著記者的手介紹自己現(xiàn)在的生活狀況。

阮婆婆是上海人，去年9月同三個(gè)兒子多次考察、商議后，最終選擇到生活閑適、氣候宜人的成都來養(yǎng)

老?！俺啥拣B(yǎng)老院好，生活方便，價(jià)格也適中。在上海最便宜的養(yǎng)老院也要兩千多，而在成都我一個(gè)月只

需要800塊。”現(xiàn)在，阮婆婆和這兒的老人成了朋友，一點(diǎn)也不想回老家了，只是每周和兒子、孫女通通電

話，報(bào)個(gè)平安。

生態(tài)村的負(fù)責(zé)人告訴記者，外地人來成都養(yǎng)老是一種趨勢(shì)，因?yàn)槌啥歼m合生活，物價(jià)不高。“我們這

兒住了200多位老人，不僅有省內(nèi)各市、縣的，還有來自上海、山東、西藏、河北的外地老人?！?/p>

都江堰一個(gè)老年公寓的負(fù)責(zé)人介紹，目前她所在的老年公寓就有100多位老人，其中20多人來自北京、

深圳、廣州等城市?！八麄兓旧隙际窃谶@里常住，逢年過節(jié)才回去，每個(gè)月五六百元，老人自身的養(yǎng)老

金就完全可以解決。”

據(jù)記者調(diào)查，現(xiàn)在很多老人喜歡找個(gè)適合自己的地方養(yǎng)老，而地點(diǎn)的選擇并不限于自己的常住地或家

鄉(xiāng)，考慮更多的要素是生活環(huán)境、地域氣候、管理設(shè)施和醫(yī)療設(shè)施。而成都作為一座“來了就不想走”的

古蜀文化城市，現(xiàn)正吸引著大批的老年人來此養(yǎng)老。

買房在成都外地人瞄準(zhǔn)養(yǎng)老

蘇阿姨和老伴以前在攀枝花工作，5年前雙雙退休，兒子也已在美國定居。成都溫和的氣候、近郊豐富

的休閑活動(dòng)、低廉的生活成本以及本地人的熱情好客，促使他們決定把家搬到成都來。三年前，他們?cè)诔?/p>

東二環(huán)外買了一套80平方米的房子，當(dāng)時(shí)只花了不到20萬。

據(jù)最新的《成都五城區(qū)住房狀況及需求調(diào)查報(bào)告》顯示，成都市商品房市場(chǎng)中，外地人購房比重從2003

年到2005年依次為21.83用、29.15%、38.67%,呈逐年增長態(tài)勢(shì)。記者通過房產(chǎn)中介公司「解到，在成都購

房的外地人中，有不少是外地退休老人，其中又以省內(nèi)二級(jí)城市的老人居多。

2.養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的市場(chǎng)情況分析

(D房地產(chǎn)需求旺盛

2006年5月，第一財(cái)經(jīng)與零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布了《零點(diǎn)宜居指數(shù)-----中國公眾城市宜居指數(shù)

20C6年報(bào)告》，對(duì)國內(nèi)2()個(gè)城市進(jìn)行了宜居性分析，并給出宜居度排名，排在前5名的城市為寧波、廈

門、成都、蘇州和三亞，成都位列第三，且是前五名中唯一的副省級(jí)特大中心城市和唯一的中西部城市。

從成都市近幾年城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，成都的城市吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力不斷升溫，而本次宜居城市排名

更加顯現(xiàn)了成都這個(gè)城市宜居指數(shù)的均衡性特征。

綠色上念環(huán)境:公共空間A(宜居綜合指數(shù)100%

城市規(guī)劃狀*

城市人文環(huán)峨/社區(qū)空間

JM加“蝴n

4社區(qū)做盒⑷

＜社區(qū)環(huán)埴

社區(qū)管理新枝本點(diǎn)用

圖1零點(diǎn)宜居指標(biāo)體系

從國內(nèi)外評(píng)價(jià)宜居城市的指標(biāo)體系分析來看，我們認(rèn)為，我國宜居城市應(yīng)具備“三大環(huán)境”基本特質(zhì),

即怡人的自然環(huán)境、豐富的人文環(huán)境和良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。優(yōu)質(zhì)的“三大環(huán)境”可以解決人們?cè)诔鞘幸司有?/p>

上從物質(zhì)層面到精神層面的綜合需求。從居住舒適度來講，看一個(gè)城市是否宜居，首先要看其自然環(huán)境，

是否有怡人的氣候條件和豐富的自然生態(tài)資源。其次，應(yīng)考慮城市的人文環(huán)境，是否有悠久的歷史文化，

文化是否具有包容性，文化是否能夠帶給人不斷創(chuàng)新的力量源泉，是否給人以歸屬感、認(rèn)同感。第三，要

看城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是否有穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，是否能給人們充足的創(chuàng)業(yè)機(jī)遇。之所以認(rèn)為成都具備創(chuàng)建“宜

居之城”的條件，正是憑借著“三大環(huán)境”的相對(duì)比較優(yōu)勢(shì)。

隨著城市化進(jìn)程加快，近年成都的西部經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心地位的進(jìn)一步凸現(xiàn)，城市形象提升，眾

多大型外企紛紛進(jìn)入，這些都無形地提升了成都房地產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)成都經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展也將產(chǎn)生積極的深

遠(yuǎn)的影響。首次和多次置業(yè)者的增加，對(duì)住房的需求與日俱增，必將刺激成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮興旺，

未來成都市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然看好，發(fā)展空間仍然較大。

今后幾年成都市國民經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)健的運(yùn)行，房地產(chǎn)需求總量不僅不會(huì)下降，而且仍呈現(xiàn)旺盛的需求

局面。第一，西部大開發(fā)使得作為西南樞紐城市的成都具有極強(qiáng)的集聚和輻射能力，不斷吸引周邊的消費(fèi)

能力。第二，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長，購房能力進(jìn)?步上升，住房基本需求和改善型住房需求會(huì).匕升,

成為房地產(chǎn)需求主流。第三，隨著工業(yè)化的進(jìn)程和城市化發(fā)展，在中央各項(xiàng)惠農(nóng)政策支持下，城鎮(zhèn)化建設(shè)

步伐的加快，城市新增人口的住房需求將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一定的積極發(fā)展空間。第四，投資投機(jī)性需求

仍很旺盛。

(2)養(yǎng)老服務(wù)需求迫切

隨著我國進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預(yù)測(cè)，再過5年，我國老年人口將達(dá)到1.4億;

再過10年，將達(dá)到L63億；再過2()年，將達(dá)到2.3億；再過50年，將達(dá)到4.2億，屆時(shí)，總?cè)丝谥械?/p>

27.4%將是60歲以上的老人。近10年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26席,一些大城

市的空巢老人問題更為突出。全國獨(dú)居老人的比例也從1987年的近4%上升到11%,這給城市社區(qū)養(yǎng)老服

務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。

十一五期間成都人口老齡化壓力將顯現(xiàn)

2006-8-295:52:52

四川新聞網(wǎng)-成都商報(bào)訊(記者張春)《成都市“十一五”人口和計(jì)劃生育事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》日前出

臺(tái)?！兑?guī)劃》指出，“十五”期間，成都市低生育水平繼續(xù)保持穩(wěn)定，5年期間全市累計(jì)出生人口為35.5萬

人，目前全市人口總規(guī)模達(dá)1082萬。而“十一五”期間全市65歲及以上的人口數(shù)占總?cè)丝诒缺銓⒊^10%,

人口老齡化壓力開始顯現(xiàn)，并將隨著老齡化的發(fā)展而不斷加重。

來自成都市老齡委的數(shù)據(jù)；2006年成都老年人已突破165萬。隨著老齡化社會(huì)的來臨，老年人口己經(jīng)

成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始品現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問

題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)保障帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。從我國的實(shí)際國情出發(fā)，如何解決老年人

的養(yǎng)老問題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問題。

目前我國社區(qū)中的診所，18.9%的老人需要，僅有0.5%的老人得到服務(wù)：保健指導(dǎo)，36.8%的老人

需要，僅有9.3%的老人得到服務(wù)；家庭病床，42.5%的老人需要，僅有14.8%的老人得到服務(wù)；定期體

檢，57.8%的老人需要，僅有7.6幫的老人得到服務(wù)；應(yīng)急服務(wù)，45.I席的老人需要，僅有0.7席的老人得

到服務(wù)。在最早進(jìn)入老齡化城市的上海，1999年60歲以上老人已達(dá)238萬，占全市人口的18%。

以上資料使我們清晰的看到，日益增多的老年人口形成了龐大的“銀發(fā)市場(chǎng)”，該市場(chǎng)對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老

服務(wù)存在著巨大的需求，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、老年公寓、社區(qū)服務(wù)等都遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足顧客的需求。既然已然

存在對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的需求，那么開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)也必然會(huì)有巨大的市場(chǎng)潛力。

(3)支付能力保障

隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，成都市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢(shì)，市民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善。

20c5年最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，上半年成都市城市居民人均可支配收入達(dá)5816.79元，比去年同期增長12.4%。

在國家統(tǒng)計(jì)局公布的15個(gè)副省級(jí)城市和4個(gè)直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。

調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長速度有所放緩，主導(dǎo)作用

逐漸減弱。1-6月成都市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期增長9.3%,低于可支配收入增長速度3.1

個(gè)百分點(diǎn)。

而另一方面，成都市社會(huì)保障制度逐步完善，國家加大了對(duì)低收入群體的保障措施，進(jìn)一步落實(shí)了低

保金的社會(huì)發(fā)放，居民人均轉(zhuǎn)移性收入達(dá)1738.63元，比去年同期增長23.5樂居各項(xiàng)收入增幅之首。

城市居民JB匿接曼"社區(qū)弗老?方式的生心人爵的特點(diǎn)

文化程度

是否擔(dān)心養(yǎng)老

例

家禽月均收入

是否費(fèi)意接受

“社區(qū)養(yǎng)老F式

青料家數(shù)第基于等點(diǎn)方林?問號(hào)寫*遇受金作在金01電圉內(nèi)坦行的2005年春學(xué)城事后鳧堂清

I遇受.此次調(diào)查徒用多階偵域加枷憚才戈，舒玷北京、上務(wù)、廣州、火漢、成部、比依、后妥7個(gè)遇

申的*2*14—60歲常住后艮M什的入戶訪問.

成都：退休人員養(yǎng)老金上漲48萬人每月多領(lǐng)30%

摘自2006年10月《華西都市報(bào)》

成都市48萬名退休人員養(yǎng)老金漲了！新增養(yǎng)老金10月到賬。昨天來自成都市勞動(dòng)和社會(huì)保阜局的消息,

為讓退休人員享受改革帶來的成果，按照我省提高退休人員養(yǎng)老金待遇的統(tǒng)一部署，成都市分別提高2005

年前和2006年前退休人員的基本養(yǎng)老金，并計(jì)劃明年進(jìn)一步上調(diào)。據(jù)悉，2005年起，全省將在三年內(nèi)連續(xù)

提高退休人員養(yǎng)老金待遇，這次成都市基本養(yǎng)老金調(diào)整為今年和2005年兩個(gè)年度連續(xù)調(diào)整。據(jù)悉，本次調(diào)

整后，成都市退休職工每月的養(yǎng)老金至少將上調(diào)100—300余元不等，平均每月增加175元，上調(diào)幅度為30%

左右，而本次未納入調(diào)整的，將在明年進(jìn)行調(diào)整。

＜市場(chǎng)結(jié)論）

通過以上分析,我們可以看出，成都對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)存在著龐大的市場(chǎng)需求,在成都市現(xiàn)有的165萬老

年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)10個(gè)“秋陋”這樣規(guī)模

的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是“秋麗”未來發(fā)展的重頭戲,

“秋麗”公司有一定的老年市場(chǎng)的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有一批忠實(shí)的潛在老年顧客群，并有該市場(chǎng)經(jīng)營管理的專業(yè)

人才，較為充足的資金支持，“秋麗”肯定會(huì)在老年產(chǎn)業(yè)上創(chuàng)造奇跡。

3.主要競(jìng)爭(zhēng)情況分析

（1）養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)分析

經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前的成都巾場(chǎng)尚無專門的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，也就是說，對(duì)于即將開發(fā)

的“秋麗養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)”而言，成都市場(chǎng)基本并不存在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者和品牌競(jìng)爭(zhēng)者?？梢哉f，“秋麗”的這一

項(xiàng)目將要開墾的幾乎是一片處女地，這對(duì)于“秋麗”公司的進(jìn)入無疑將是一個(gè)極其有利的局面。

但是，一定意義上的形式競(jìng)爭(zhēng)者和一般競(jìng)爭(zhēng)者必然是存在的。成都以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定

養(yǎng)老服務(wù)的場(chǎng)所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村一一養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、

成華園緣老年電梯公寓等，以及萬區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服

務(wù)團(tuán)隊(duì)，已有的服務(wù)無論是從基礎(chǔ)設(shè)施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無法滿足成都“銀發(fā)市場(chǎng)”

的需求，這預(yù)示著“秋麗”的進(jìn)入將面臨巨大的市場(chǎng)空間。

社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢(shì)：1.及時(shí)解決老年人生活中遇到的各種實(shí)際問題；2.減輕子女的心理壓力和勞動(dòng)負(fù)擔(dān);

3.維護(hù)老人與子女雙方的自尊心，增強(qiáng)雙方的安全感；4.緩解社會(huì)養(yǎng)老的壓力，減輕政府的負(fù)擔(dān)；5.開辟

就業(yè)途徑，為社會(huì)提供就業(yè)空間；

當(dāng)然，面對(duì)如此大的商機(jī)，天可能只有“秋麗”獨(dú)具慧眼，各方發(fā)現(xiàn)機(jī)遇的投資者也都蕊蕊欲動(dòng)：也

許是看到了成都市民對(duì)五朵金花環(huán)境的偏愛，06年9月，一家私人投資興建的荷塘老年公寓正式接受老人

的登記。雖然床位只有30多張，但一個(gè)多月時(shí)間，已經(jīng)有200多個(gè)老人來咨詢登記。

“隨著老齡化的加快，養(yǎng)老方式將更加多元化。以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充，政府

為部分人群購買服務(wù)是養(yǎng)老業(yè)的一種趨勢(shì)?！背啥际忻裾稚鐣?huì)福利處處長李斌認(rèn)為，老年產(chǎn)業(yè)也是朝陽

產(chǎn)業(yè)，未來幾年時(shí)間內(nèi)，可能會(huì)有上億民間資金進(jìn)入養(yǎng)老業(yè)。

據(jù)了解，在10年前，成都全市不過七八家社會(huì)養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)，基本上都只對(duì)城市孤老等特殊群體開放。

近年來，各種民辦的養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)正不斷涌現(xiàn)，服務(wù)對(duì)象也開始多元化，僅成都市民政局審批的民辦養(yǎng)老

機(jī)構(gòu)就達(dá)到2()多家，這還不包括社區(qū)托老所之類的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和一些以老年公寓等形式存在的機(jī)構(gòu)。

據(jù)成都市老齡委辦公室一位工作人員介紹，成都現(xiàn)有老年人口165.3萬人，但各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總床位數(shù)

僅為1.22萬張，不到老年人口的0.74%,興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是必然趨勢(shì)。

面對(duì)機(jī)會(huì)和市場(chǎng)空白，民間資金正紛紛進(jìn)入該領(lǐng)域掘金。成華區(qū)就采取民辦公助的形式，由民間資金

對(duì)原有的養(yǎng)老福利院進(jìn)行升級(jí)。民營企業(yè)家謝春明投資1000萬元，將400平方米的保和福利院升級(jí)成了建

筑面積10000平方米的老年公寓，可以同時(shí)為400多個(gè)老人提供服務(wù)；而投入民間資金2000萬元的“霞齡

居”老年公寓也正在建設(shè)中。同時(shí)，各種依托街道、社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)也不斷出現(xiàn)。

(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)分析

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年?2003年成都房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額和商品房竣工面積年均增幅分別為23.86樂

23.41%,而同期商品房銷售額和俏售面積平均增幅分別為37.33隊(duì)30.62機(jī)近幾年，成都房地產(chǎn)開發(fā)投資

增長率2002年為19.戰(zhàn)，2003年為20.7%,2004年1?4月為19.2機(jī)統(tǒng)計(jì)資料說明，GDP基本保持在13%以上的

增幅，而房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅在20%左右。

成都的經(jīng)濟(jì)狀況高速增長，2005年，成都市全年新建商品房成交面積達(dá)到1600.51萬平方米，同比增

長7.71%,銷售金額達(dá)到507.79億元，同比增長21.88%；2005年成都市五城區(qū)商品房成交量為848.30萬

平方米，五城區(qū)新增商品房供應(yīng)量為961.18萬平方米，同比大幅增長33.94機(jī)2005年全市商品房交易均

價(jià)3173元/平方米，同比增幅13.15舟；商品住宅交易均價(jià)2875元/平方米，同比增長18.96機(jī)其中五城區(qū)

商品房交易均價(jià)為4085元/平方米，同比增長9.48%；商品住宅均價(jià)為3770元/平方米，同比增長16.32機(jī)

2005年，成都市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資450.54億元，同比增長54.6%。在所有的投資中，土地購置費(fèi)

1R5.61億元，增長47.5治商品房施丁面積R328.19萬平方米,同比增長13.3%：新開丁項(xiàng)目446個(gè)，增長

49.2%；新開工面積1569.15萬平方米，增長32.4%；銷售面積1213.57萬平方米，增長7.5%；商品房竣工

面積647.84萬平方米，減少24.9%；商品房空置一年以上的面積67.18萬平方米，下降19.4%。

2006年1—8月，成都市國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出平穩(wěn)快速增長搜狐網(wǎng)的態(tài)勢(shì)。固定資產(chǎn)投資在基本設(shè)施和房地

產(chǎn)開發(fā)投資的推動(dòng)下，實(shí)現(xiàn)投資總額1118.43億元，同比增長34.7%；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資365.17億元，

同比增長31.5%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)增長的同時(shí)，房地產(chǎn)新開工面積、竣工面枳持續(xù)增加，分別

為3,008.89萬平米、443.06萬平米，同比增長33.7%、43.5%,為市場(chǎng)供應(yīng)提供了足夠的保障；另一方

面，市場(chǎng)的強(qiáng)勁需求使得新建商品房供銷量、銷售額保持穩(wěn)步增長，銷售面積達(dá)849.24萬平米，同比增長

20.8%。

以上數(shù)據(jù)表明，成都的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)有著較強(qiáng)吸引力的市場(chǎng)，這樣的領(lǐng)域中必然存在的眾多的競(jìng)爭(zhēng)

者，我們耳熟悉能詳?shù)乃{(lán)光集團(tuán)、遠(yuǎn)大房產(chǎn)、華信大足、朝樣房產(chǎn)、成房置業(yè)、大行宏業(yè)、元亨房產(chǎn)、潮

蓉實(shí)業(yè)、誠裕房產(chǎn)、世家機(jī)構(gòu)、現(xiàn)代房產(chǎn)、川喜實(shí)業(yè)、禾瑞營銷、中房成都公司等，無一不是該行業(yè)中的

精英。

四、SWOT分析與關(guān)鍵問題分析