2021年房地產(chǎn)估價案例與分析解題技巧大全

房地產(chǎn)估價案例與分析應(yīng)試技巧

一、綜述：

1、問答：考估價基本領(lǐng)項(xiàng)，估價目、對象、時點(diǎn)（市場變化對估價成果影響），價值

內(nèi)涵，技術(shù)路線，辦法運(yùn)用過程中應(yīng)注意問題（如參數(shù)應(yīng)選用客觀值，計算折舊時應(yīng)用

有效通過年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命）等。

2、單選：考合用法律、合用辦法、估價時點(diǎn)、價值內(nèi)涵。

3、挑錯：考對估價普通規(guī)定，對報告熟悉限度，基本原理普通應(yīng)用，估價辦法掌握。

4、改錯：考估價辦法在應(yīng)用中難點(diǎn)。

第一節(jié)：問答及單選題：

問答題答題技巧：

1、解決辦法是：仔細(xì)研究對的答案是分哪幾點(diǎn)分別回答，她思路是如何。順著它思路

走，才干解決問題。

2、止匕外，問答題普通每題均有3?5個小點(diǎn)，在數(shù)量上也要有個底。

3、條理清晰，論點(diǎn)突出，明顯

4、構(gòu)造清晰：

1房地產(chǎn)估價技術(shù)路線：

擬定房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程。

K什么是技術(shù)路線？路線三個方面

2價格內(nèi)涵，由目擬定

3估價思路，由原則原理擬定

4估價辦法，由估價對象房地產(chǎn)類型、估價辦法合用條件及所收集資料數(shù)量和

質(zhì)量決定。

2、技術(shù)路線與估價規(guī)定事項(xiàng)關(guān)系？

①與估價辦法：每種辦法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線（P6）

②與估價對象：估價技術(shù)路線反映了估價對象房地產(chǎn)價格形成過程。

③與估價目：目決定內(nèi)涵，從而決定路線。對估價根據(jù)、估價所考慮因素、采用價

值原則及估價辦法均有影響。

X。、估價對象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價值內(nèi)涵有密切關(guān)系。

b、不同類型房地產(chǎn)合用不同估價辦法，有不同技術(shù)路線。

d、估價對象狀況（①空地②有建筑物土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④

房地、將來狀況房地產(chǎn)要在將來狀況規(guī)劃狀況或是最佳運(yùn)用下評估⑤具有其他資產(chǎn)房地

產(chǎn)）

④與估價時點(diǎn)：估價結(jié)論具備很強(qiáng)時間有關(guān)性和時效性。估價對象在不同步點(diǎn)狀態(tài)是不

同。

⑤與估價原則：技術(shù)路線反映價格形成過程，估價原則體現(xiàn)了價格形成原理，因而制定

路線要遵守估價原則。

⑥以上各項(xiàng)在擬定技術(shù)路線時要全面考慮有關(guān)事項(xiàng)。

3、估價路線擬定過程：

1擬定估價基本領(lǐng)項(xiàng)（對象、目、時點(diǎn)）；《規(guī)范》4.0.2條

2擬定價格內(nèi)涵（一定要先說清晰）；

3選取適當(dāng)辦法、途徑

4辦法應(yīng)用要點(diǎn)或者需要特殊解決地方

二、價格解釋對價格有爭議、疑惑

1（對兩種對的成果分別解釋）哪些是影響價格因素？

2從影響價格因素入手

3目不同，價格類型不同；

4時點(diǎn)不同，價格不同，（動態(tài)價格）〈市場環(huán)境、供求狀況均要變；估價對象也會

變化＞＜期限、成新、房地產(chǎn)狀況,；

5交易狀況與否變化〈權(quán)力束在限制約束下，交易狀況不同,；

6估價原則〈與否變化用途，最高最佳使用、違章建筑、暫時建筑〉；

7估價辦法〈兩個機(jī)構(gòu)評估，不同辦法產(chǎn)生價格差別〉

三、資料收集。

資料反映形成價格影響因素，哪些因素對價格有影響就收集哪些資料（影響限度、方

向、關(guān)系不同，要有針對性）

1、普通資料：

（1）項(xiàng)目關(guān)于資料：①估價目（委托方提供）；②委托方基本狀況（法人、住址、聯(lián)

A.0.1封面

（標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價報告

估價項(xiàng)目名稱：應(yīng)闡明項(xiàng)目全稱

委托方：應(yīng)闡明委托方全稱，個人委托為個人姓名

估價方：估價機(jī)構(gòu)全稱

估價人員：參加本次估價人員姓名

估價作業(yè)日期：估價起止年月日，即正式接受委托至完畢估價報告之日。

估價報告編號：本報告書在估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部編號

A.0.2目錄

（標(biāo)題：）目錄

一、致委托方函........................................."頁

二、估價師聲明.........................................**頁

三、估價假設(shè)和限制條件...............................**頁

四、估價成果報告.......................................**頁

五、估價技術(shù)報告.......................................**頁

六、附件...............................................**頁

A.0.3致委托方函

（標(biāo)題：）致委托方函

致函對象（委托方全稱）

致函正文（闡明估價對象、估價目、估價時點(diǎn)、估價成果）

致函落款（估價機(jī)構(gòu)全稱，并加蓋估價機(jī)構(gòu)公章，法定代表人簽名、蓋章）

致函日期（為致函年月日）

A.0.4估價師聲明

（標(biāo)題：）估價師聲明

咱們鄭重聲明：

1咱們在本估價報告中陳述事實(shí)是真實(shí)和精確。

2本估價報告中分析、意見和結(jié)論是咱們自己公正專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估

價報告中估價報告中已闡明假設(shè)和限制條件限制。

3咱們與本估價報告中估價對象沒有（或有已載明）利害關(guān)系，也與關(guān)于當(dāng)事人沒有

（或有已載明）個人利害關(guān)系或偏見。

4咱們依照中華人民共和國國標(biāo)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫

本估價報告。

5咱們已（或沒有）對本估價報告中估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清晰地闡

明哪些估價人員對估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，哪些估價人員沒有對估價對象進(jìn)行實(shí)地查

勘）。

6沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)協(xié)助（若有例外，應(yīng)闡明提供重要專業(yè)協(xié)助者姓

名）。

7（其她需要聲明事項(xiàng)）

參加本次估價注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章（至少有一名）

A.0.5估價假設(shè)和限制條件：

（標(biāo)題：）估價假設(shè)和限制條件

（闡明本次估價假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)資料數(shù)據(jù)，估價中未考慮因素

和某些特殊解決及其也許影響，本估價報告使用限制條件）

A.0.6估價成果報告

（標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價成果報告

［估價報告編號（與封面上編號一致）］

（-）委托方（闡明本估價項(xiàng)目委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托為個人姓

名和住所）

（-）估價方（闡明本估價項(xiàng)目估價機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價資格級別）

（三）估價對象（概要用明估價對象狀況，涉及物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中，對土

地闡明應(yīng)涉及：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周邊環(huán)境、景觀、基本設(shè)施完備限

度、土地平整限度、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、運(yùn)用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況；對

建筑物闡明應(yīng)涉及：名稱、坐落、面積、層數(shù)、建筑構(gòu)造、裝修、設(shè)施完備、平面布

置、工程質(zhì)量、建成年月、維護(hù)、保養(yǎng)、使用狀況、公共配套設(shè)施完備限度、運(yùn)用現(xiàn)

狀、權(quán)屬狀況）

（四）估價目（闡明本次估價目和應(yīng)用方向）

（五）估價時點(diǎn)（闡明所評估客觀合理價格或價值相應(yīng)年月日）

（六）價值定義（闡明本次估價采用價值原則或價值內(nèi)涵）

（七）估價根據(jù)（闡明本次估價根據(jù)本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地辦法律、法規(guī)，委托

方提供關(guān)于資料，估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和收集關(guān)于資料）

（八）估價原則（闡明本次估價遵循房地產(chǎn)估價原則）

（九）估價辦法（闡明本次估價思路和采用辦法以及這些估價辦法定義）

（十）估價成果（闡明本次估價最后成果，應(yīng)分別闡明總價和單價，并附大寫金額。若

用外幣表達(dá)，應(yīng)闡明估價時點(diǎn)中華人民共和國人民銀行發(fā)布人民幣市場匯率中間價，并

注明所折合人民幣價格）

（+-）估價人員（列出所有參加本次估價人員姓名、估價資格或職稱，并由本人簽

名、蓋章）

（十二）估價作業(yè)日期（闡明本次估價起止年月日）

（十三）估價報告應(yīng)用有效期（闡明本估價報告應(yīng)用有效期，可表達(dá)為到某個年月日

止，也可表達(dá)為多長期限，如一年）

A.0.7估價技術(shù)報告

（標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

（-）個別因素分析（詳細(xì)闡明、分析估價對象個別因素）

（二）區(qū)域因素分析（詳細(xì)闡明、分析估價對象區(qū)域因素）

（三）市場背景分析（詳細(xì)闡明、分析類似房地產(chǎn)市場狀況，涉及過去、當(dāng)前和可預(yù)見

將來）

（四）最高最佳使用分析（詳細(xì)分析、闡明估價對象最高最佳使用）

（五）估價辦法選用（詳細(xì)闡明估價思路和采用辦法及其理由）

（六）估價測算過程（詳細(xì)闡明測算過程，參數(shù)擬定等）

（七）估價成果擬定（詳細(xì)闡明估價成果及其擬定理由）

A.0.8附件

（標(biāo)題：）附件

估價對象位置圖，四至和周邊環(huán)境圖，土地形狀圖，外觀和內(nèi)部照片，項(xiàng)目關(guān)于批準(zhǔn)文

獻(xiàn)，產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用其她專用義獻(xiàn)資料，估價人員和估價機(jī)構(gòu)資格證明等。

A.0.9制作規(guī)定：

估價報告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好質(zhì)量。紙張大小應(yīng)采用A4

紙規(guī)格。

辦法選用上錯誤

1、只使用了一種估價辦法（規(guī)范5.1.2條）

2、能用市場法沒有用（規(guī)范5.1.4條）

3、收益性房地產(chǎn)估價,未選用收益法作為一種辦法（規(guī)范5.1.5條）

4、具備投資開發(fā)潛力房地產(chǎn)估價，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中一種辦法（規(guī)范5.1.6條）

5、適當(dāng)采用各種辦法,沒有采用各種辦法進(jìn)行估價

6、估價辦法選用沒有結(jié)合估價對象特點(diǎn)或不符合關(guān)于規(guī)定

7、選用辦法不合用（各種估價辦法合用條件）

市場法

1、選用可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件(《理論》113頁)

(1)處在同一地區(qū)或同一供求范疇內(nèi)類似地區(qū)

(2)用途相似

(3)規(guī)模相稱(0.54實(shí)例/對象＜2)

(4)檔次相稱

(5)建筑構(gòu)造相似

(6)權(quán)利性質(zhì)相似

(7)時間接近(不超過1年)

(8)交易類型與估價目吻合

(9)應(yīng)為正常成交價或可修正為正常成交價

(10)土地、建筑物、房地產(chǎn)互相匹配

(11)比較實(shí)例數(shù)量不夠

2、建立價格可比基本時出錯

①統(tǒng)一付款方式：注意名義價格實(shí)際價格成交價格

②統(tǒng)一面積內(nèi)涵：建筑面積與使用面積、套內(nèi)面積等概念內(nèi)涵

③統(tǒng)一化為單價：有時需要對總價先進(jìn)行調(diào)節(jié)(《理論》116頁)

④統(tǒng)一幣種單位：注意匯率方向

⑤統(tǒng)一面積單位:

3、單項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價格調(diào)節(jié)幅度超過了20%,或者各項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交

價格綜合調(diào)節(jié)超過了30%

4、房地產(chǎn)狀況調(diào)節(jié)時，涉及區(qū)位、實(shí)體、權(quán)益三方面；有時要進(jìn)行年限修正、容積率

修正、樓層調(diào)節(jié)。（《理論》131頁）（見《案例》P247）

5、修正系數(shù)擬定沒有充分理由

6、修正系數(shù)取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物互相顛倒

7、比較修正方向錯誤

8、交易狀況修正時表述不誤，應(yīng)說“可比實(shí)例成交價格比其正常價格高（低）多少”

見《理論》（P197）

9、將期內(nèi)平均上升或下降與逐期平均上升或下降混淆

10、日期調(diào)節(jié)時指數(shù)選用不適當(dāng)

11、可比實(shí)例成交日期應(yīng)精準(zhǔn)到年月日或年月，日期調(diào)節(jié)時取100/100時，應(yīng)闡明房

地產(chǎn)市場穩(wěn)定或無波動

12、環(huán)比與定基混淆

13、區(qū)域因素與個別因素混淆不清

14、區(qū)域因素與個別因素詳細(xì)比較修正項(xiàng)目選取沒有結(jié)合估價對象與可比實(shí)例差別

15、區(qū)域因素與各別因素詳細(xì)比較修正項(xiàng)目選取沒有與評估對象特點(diǎn)結(jié)合起來

16、區(qū)域因素比較修正內(nèi)涵理解錯誤

17、比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)，如地下室、車庫等其她因素

18、間接因素與直接比較混淆不清

19、獲得價格與成交價格（《案例》P197）

20、區(qū)域、實(shí)物、權(quán)益修正時應(yīng)明確詳細(xì)事項(xiàng)。

收益法

1、收益期限擬定錯誤

2、沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價格評估根據(jù)

3、對于客觀收益沒有考慮到將來變化

4、沒有考慮收租率、入住率、滿客率、公共流通比

5、收益計算中關(guān)于面積套錯

6、凈收益普通以年為單位，看與否先后一致，與否有漏乘12、365等。

7、凈收益與估價時點(diǎn)不一致（參見《案例》P204《理論》P162）

8、凈收益中未扣除無形資產(chǎn)價值或正常利潤、超額利潤等（例加油站、百年老店、賓

館，參見《案例》P93、P254）

9、價值重復(fù)計算，大堂、自用某些不應(yīng)單獨(dú)計算價值。（P216）

10、運(yùn)營費(fèi)用不包括抵押貸款還本付息額、建筑物折舊費(fèi)、土地提攤費(fèi)，不包括所得

稅、改擴(kuò)建費(fèi)用，但包括壽命比建筑物壽命短設(shè)備、裝修折舊費(fèi)，如電梯、鍋爐、地毯

等。

《規(guī)范》5.3.8對于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物估價，應(yīng)分別依照土地使用權(quán)年限和建筑物耐

用年限擬定將來可獲得收益年限，選用相應(yīng)有限年收益法公式計算，凈收益中不應(yīng)扣除建

筑物折舊和土地獲得費(fèi)用攤銷。

對于土地和建筑物合一估價對象，當(dāng)建筑物耐用年長于或等于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)依照

土地使用權(quán)年限擬定將來可獲收益年限，選用相應(yīng)有限年收益法公式計算，凈收益中不應(yīng)

扣除建筑物折舊和土地獲得費(fèi)用攤銷。

對于土地和建筑物合一估價對象,當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時，可采用下列

方式之一解決：

(1)先依照建筑物耐用年限擬定將來可獲收益年限，選用相應(yīng)有限年收益法公式計

算，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地獲得費(fèi)用攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超

過建筑物耐用年限土地乘余使用年限折現(xiàn)值。

(2)將將來可獲收益年限設(shè)想為無限年，選用無限年收益法計算公式，凈收益中應(yīng)扣

除建筑物折舊和土地獲得費(fèi)用攤銷。

11、正常費(fèi)用測算錯誤

A、費(fèi)用測算漏掉了項(xiàng)目或增長了不合理項(xiàng)目。

(1)將一次性支付費(fèi)用及與總收益不直接有關(guān)費(fèi)隹作為獲取客觀收益直接必要費(fèi)用。

(2)對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費(fèi)用中稅金計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒

有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。

(3)自己經(jīng)營房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用計算中漏掉了經(jīng)營利潤。

(4)把所得稅也作為總費(fèi)用一種構(gòu)成某些。

B、費(fèi)用計算中計費(fèi)基本錯誤。

C、費(fèi)用計算辦法錯誤。

D、參數(shù)擬定錯誤。

E、總費(fèi)用包括了折舊費(fèi),

F、帶租約轉(zhuǎn)讓評估。租約期內(nèi)總費(fèi)用扣除項(xiàng)沒有按租賃合同商定

G、租賃收入涉及租金收入、保證金或押金利息收入，扣除費(fèi)用項(xiàng)目要分析租約?？鄢?/p>

費(fèi)用項(xiàng)目普通為維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、稅金(房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、土地使用

稅)

12、資本化率擬定錯誤

As資本化率選定錯誤

B、功能或用途不同房地產(chǎn)選用了相似資本化率

C、安全利率選取錯誤

D、把物價上漲和經(jīng)濟(jì)增長作為資本化率

E、Y選定缺少根據(jù)和過程

F、建筑物、土地、房地產(chǎn)三者資本化率不匹配

G、不同收益類型(期間收益與將來轉(zhuǎn)售收益)應(yīng)取用不同資本化率

13、收益穩(wěn)定方可用V=A/Y[l-1/(1+Y)n]

14、收益法公式是假設(shè)凈收益相對于估價時點(diǎn)發(fā)生在期末。若凈收益發(fā)生在期初，則

有A末二A初(1+Y)o

15、銷售稅費(fèi)計稅根據(jù)為銷售收入

16、未考慮租約影響

成本法

1、區(qū)別實(shí)際成本與客觀成本

2、結(jié)合市場供求分析擬定評估出積算價格

3、對于過舊建筑物不大合用成本法

4、新開發(fā)土地、新建房地產(chǎn)可采用成本法，普通不扣除折舊，但應(yīng)進(jìn)行工程質(zhì)量、環(huán)

境等因素調(diào)節(jié)。

5、成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成：①土地獲得成本②開發(fā)成本③管理費(fèi)用④投資利息⑤銷

售費(fèi)用、稅金⑥開發(fā)利漁（參見《理論》P146）

6、自有資金利息不計入利潤，而計入成本。

7、利潤基數(shù)與利潤率不相應(yīng)；《規(guī)范》5.4.2開發(fā)利潤應(yīng)以土地獲得費(fèi)用和開發(fā)成本之

和為基本，依照開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)平均利潤率水平來求取。

8、關(guān)于重新購建價格：①必要是估價時點(diǎn)②必要是客觀③是全新狀態(tài)下；《規(guī)范》

5.4.3詳細(xì)估價中估價對象重置價格或重建價格構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)依照實(shí)際狀況，在5.4.2

條列舉價格構(gòu)成內(nèi)容基本上酌情增減，并在估價報告中予以闡明。

9、重置價格妾重建價格，兩者合用條件不同（參見《理論》P153）

10、建筑物折舊（新增經(jīng)濟(jì)折舊和功能折舊計算，《理論》159頁）

①可修復(fù)項(xiàng)目，修復(fù)費(fèi)用為折舊額

不可折舊額，可分為短壽命、長壽命項(xiàng)目（《理論》P143例5-7）

②經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)年限關(guān)系（《理論》P145、《規(guī)范》5.4.11條）

③殘值率或成新率擬定有誤

④建筑物重置價格中已包括利息、利稅，不再重計。

⑤舊有房地產(chǎn)未扣除折舊額⑥《規(guī)范》5.4.9……估價人員都應(yīng)親臨現(xiàn)場……

11、銷售稅費(fèi)計算基數(shù)為銷售收入

12、積算價格中有必要時應(yīng)扣除由于舊有建筑物存在而導(dǎo)致土地價值損失。（《規(guī)

范》5.4.11條）

13、建筑物耐用年限應(yīng)從竣工驗(yàn)收合格之曰起計。

假設(shè)開發(fā)法

1、必要有明確規(guī)劃條件，若