20250504-國盛證券-房地產開發(fā)行業(yè)2025W18

房地產開發(fā)

|行業(yè)周報202505月04日2025W18：受五一假期影響，本周二手房成交環(huán)比走弱3%年第一季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權平均利率為3.11%，與20245LPR50bp202411LPR3.6%3%。貨幣政策作為300指數2.61個百分點，在31個申萬一級行業(yè)排名第31名。30個城市新房成交面積為207.4同比提升65.8+40.5%，同比+32.6%91.9萬方，環(huán)比+9.2%，同比+28.1%；樣本三線城市為49.6萬方，環(huán)比+31.4%，同比+15.7%。14179.358.6%其中樣本一線城市的本周二76.575.4比-37.0%；樣本三線城市為27.5萬方，環(huán)比-13.0%。91045.31122.3757.96億元，環(huán)166.97-12.6544.6AAA（61.8%）（44.1%）為主要3-51-3（32.7%的債券為主。202220232008201423二線+極少量三線城市”依然52025（1基本面alphaH股的綠城中國、建發(fā)國際（2）地方國企/城投/化債：城投控股、（）（4）（5）風險提示：政策落地不及預期、需求復蘇不及預期、房企出險風險蔓延。

增持（維持） 行業(yè)走勢房地產發(fā) 滬深30040%28%16%4%-8%-20%2024-05 2024-09 2024-12 2025-04作者分析師金晶執(zhí)業(yè)證書編號：S0680522030001郵箱：jinjing3@分析師夏陶執(zhí)業(yè)證書編號：S0680524070006郵箱：xiatao@112025-04-272核心城市房價展現韌性》2025-04-20主體”動作首次出現》2025-04-18請仔細閱讀本報告末頁聲明2025202505月04日P.PAGE2P.PAGE2請仔細閱讀本報告末頁聲明內容目錄季全新房率為3.11% 3情顧 4點市房手交跟蹤 7新成（品宅徑） 7二房交商住口徑） 9點司內用況 11周策顧 13資議 14圖表目錄圖表1：新房利與5年以上LPR 3圖表2：本申一業(yè)指漲幅名 4圖表3：本各易數表現 4圖表4：近52周產塊表現 4圖表5：本漲前股（民元） 5圖表6：本跌前股（民元） 5圖表7：本重房跌幅名 5圖表8：本重房幅前個（A為幣元，H股港） 5圖表9：本重房幅前個（A為幣元，H股港） 6圖表10：近6月本市新成面及比 7圖表11：近6月本線城新成面及比 7圖表12：近6月本線城新成面及比 7圖表13：近6月本線城新成面及比 7圖表14：樣本30歷新房度交萬，4周移平） 8圖表15：樣本30新成交積據蹤 8圖表16：近6月本市二房交積同比 9圖表17：近6月本線城二房交積同比 9圖表18：近6月本線城二房交積同比 9圖表19：近6月本線城二房交積同比 9圖表20：樣本14歷二手周成（方，4周動均） 10圖表21：樣本14二房成面數跟蹤 10圖表22：房債發(fā)量、還及融額 11圖表23：本房債發(fā)行債評劃分 11圖表24：本房債發(fā)行債類劃分 11圖表25：本房債發(fā)行期劃分 11圖表26：本房融匯總（4.28-5.4） 12圖表27：中政及息（4.27-5.3） 13圖表28：地性策消息（4.27-5.3） 13一季度全國新發(fā)房貸利率為3.11%3%3.11%20245年LPR50bp202411年期以上LPR3.6%3%圖表1：新發(fā)房貸利率與5年期以上LPR新發(fā)放個住房款加平均率（%） 5年期以上LPR（%）6.0%5.5%5.0%4.5%4.0%3.5%2025/022024/112025/022024/112024/072024/042024/012023/092023/062023/032022/122022/082022/052022/022021/102021/072021/042021/012020/092020/062020/032019/112019/08資料來源：Wind，央行，國盛證券研究所行情回顧-3.0%3002.61313135277820.2%15.6%11.7%8.6%6.7%*ST*ST-26.4%-14.3%-13.6%-12.2%、-11.4%。48家A/H5105.8%3.7%3.1%3.0%、1.0%。跌幅前五為我愛我家、遠洋集團、世聯(lián)行、金地集團、金地商置，跌幅分別為14.1%、-11.5%、-11.2%、-10.1%、-9.8%。圖表2：本周申萬一級行業(yè)指數漲跌幅排名3%2%1%0%-1%-2%-3%-4%

-3.04%-3.04%機護理

設電備器

汽醫(yī)輕環(huán)石紡國車藥工保油織防生制 石服軍化物造 化飾工工

有非建交銀色銀筑通行金金裝運屬融飾輸

社綜房會合地服產務資料來源：Wind，國盛證券研究所圖表3：本周各交易日指數表現圖表4：近52周地產板塊表現資料來源：Wind，國盛證券研究所資料來源：Wind，國盛證券研究所2025202505月04日P.PAGE5P.PAGE5請仔細閱讀本報告末頁聲明圖表5股（人民幣元）代碼簡稱周累計漲幅周相對漲幅上周五收盤價本周五收盤價603955.SH大千生態(tài)20.2%23.2%20.7524.94000691.SZ亞太實業(yè)15.6%18.6%2.893.34600067.SH冠城大通11.7%14.8%2.302.57600463.SH空港股份8.6%11.6%8.609.34000029.SZ深深房A6.7%9.7%15.1516.16資料來源：Wind，國盛證券研究所圖表6：本周跌幅前五個股（人民幣元）代碼簡稱周累計漲幅周相對漲幅上周五收盤價本周五收盤價000965.SZ天保基建-26.4%-23.4%5.033.70600696.SH*ST匹凸-14.3%-11.2%6.945.95000809.SZ*ST新城-13.6%-10.5%3.613.12000638.SZ萬方發(fā)展-12.2%-9.1%3.533.10000620.SZ新華聯(lián)-11.4%-8.4%1.841.63資料來源：Wind，國盛證券研究所圖表7：本周重點房企漲跌幅排名10%-5%-10%-15%-20%

AAA幸集股置地城建業(yè)集集恒集發(fā)國中中控集集發(fā)中蛇置鐵海樂中控 地園股地城地金城地地中控控奧商集行集我A

設 團團大團展際國國股團團展國口地建外集國

產 份產 產

產產國股股園置團 團家資料來源：Wind，國盛證券研究所

集地控 發(fā)團 集團產股 展 團圖表8：本周重點房企漲幅前五個股（A股為人民幣元，H股為港元）代碼簡稱周累計漲幅周相對漲幅上周五收盤價本周五收盤價600340.SH華夏幸福5.8%8.8%2.262.39002244.SZ濱江集團3.7%6.7%9.9910.36000656.SZ金科股份3.1%6.1%1.311.353990.HK美的置業(yè)3.0%6.0%4.004.120832.HK建業(yè)地產1.0%4.1%0.100.10資料來源：Wind，國盛證券研究所圖表9：本周重點房企跌幅前五個股（A股為人民幣元，H股為港元）代碼簡稱周累計漲幅周相對漲幅上周五收盤價本周五收盤價000560.SZ我愛我家-14.1%-11.1%3.683.163377.HK遠洋集團-11.5%-8.5%0.180.16002285.SZ世聯(lián)行-11.2%-8.1%2.512.23600383.SH金地集團-10.1%-7.0%4.764.280535.HK金地商置-9.8%-6.8%0.270.24資料來源：Wind，國盛證券研究所2025202505月04日P.PAGE7P.PAGE7請仔細閱讀本報告末頁聲明重點城市新房二手房成交跟蹤新房成交（商品住宅口徑）30207.422.9%26.2%，65.8+40.5%+32.6%91.99.%+8.%4.6+3.%，同比+15.7%。圖表10：近6月本城新房交面及比 圖表11：近6月本一城市房成面及同比樣本城市新房成交面積（萬方，左軸）同比（右軸）

樣本一線城市新房成交面積（萬方，左軸）同比（右軸）450400350300250200150100500

環(huán)比（右軸）

100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%2025-042025-042025-042025-042025-032025-032025-022025-022025-012025-012025-012024-122024-122024-112024-11

1009080706050403020100

環(huán)比（右軸）

200%150%100%50%0%-50%2025-042025-042025-042025-042025-032025-032025-022025-022025-012025-012025-012024-122024-122024-112024-11資料來：Wind，國證券究所 資料來：Wind，國證券究所圖表12：近6月本二城市房成面及同比 圖表13：近6月本三城市房成面及同比樣本二線城市新房成交面積（萬方，左軸）同比（右軸）

樣本三線城市新房成交面積（萬方，左軸）同比（右軸）300250200150100500

環(huán)比（右軸）

100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%2025-042025-042025-042025-042025-032025-032025-022025-022025-012025-012025-012024-122024-122024-112024-11

120100806040200

環(huán)比（右軸）

100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%2025-042025-042025-042025-042025-032025-032025-022025-022025-012025-012025-012024-122024-122024-112024-11資料來：Wind，國證券究所 資料來：Wind，國證券究所43017.6+27.7%7.1+37.9%7.1+54.8%3.4-15.7%18303462.6891.31653.11821.7（-.%10.%廣州290%5.1圖表14：樣本30城歷年新房周度成交（萬方，4周移動平均）2025 2024 2023 2022 2021600500400300200100W52W51W50W49W48W47W46W45W44W43W42W41W40W39W38W37W36W35W34W33W32W31W30W29W28W27W26W25W24W23W22W21W20W19W18W17W16W15W14W13W12W11W10W9W8W7W6W5W4W3W2W1W52W51W50W49W48W47W46W45W44W43W42W41W40W39W38W37W36W35W34W33W32W31W30W29W28W27W26W25W24W23W22W21W20W19W18W17W16W15W14W13W12W11W10W9W8W7W6W5W4W3W2W1資料來源：Wind，國盛證券研究所圖表15：樣本30城新房成交面積數據跟蹤城市能級 城市 本周成交 環(huán)比 同比 今年周累計成周累（萬方） 交（萬方） 計同比1 北京1 上海1 廣州深圳杭州2 武漢2 寧波2 成都2 青島2 蘇州2 濟南2 廈門2 福州大連佛山3 東莞3 溫州3 惠州10.231.918.05.84.517.13.323.712.47.022.710.5% -5.5%177.9361.3230.2121.9139.9330.090.9422.5199.2120.1181.257.950.960.5129.867.1251.924.077.947.825.6105.715.428.7-1.2%87.0%47.3%46.8%16.5%10.2%24.0%-5.0%29.0%58.1%-19.3%-50.6%-7.0%-4.4%196.8%42.8%39.9% -5.1%10.7% 25.6%14.1%1.7%-7.5%2.0%-25.1%50.1%27.6%54.3%41.3%19.1%63.5%7.8%-11.5%28.8%3.3%0.0%-19.0%-5.3%262.8%39.9%-8.7%-35.3%0.6%-30.8%229.4%12.8%12.7%190.5%100.7%0.3-83.9% -75.0%-1.8%3 無錫 5.23 揚州 0.33 韶關 1.63 嘉興 1.93 泉州 1.63 江門 1.43 莆田 0.53 泰安 1.03 蕪湖 2.33 海門 0.23 衢州 1.49.5% 27.5%42.7%-70.6%-82.1%15.0%66.4%75.9%54.9%-52.5%-64.8%10.3%14.7%324.3%499.5%45.3%24.7%-9.4%-6.8%-4.7%39.0%10.029.663.17.610.023.9-15.5%-8.7%131.7%-35.1%-45.2%-42.7%22.6%30.5%-72.9%184.8%814.5%-27.0%3 荊門77.3%資料來源：Wind，國盛證券研究所二手房成交（商品住宅口徑）14179.327.2%，58.6%76.5-19.6%；75.427.5-13.0%3722.736.7%1542.2+46.5%1733.1+33.5%；樣本三線城市為447.4萬方，同比+20.4%。圖表16：近6月本城二手成交積同比 圖表17：近6月本一城市手房交積及同比350300250200150100500

樣本城市二手房成交總面積（萬方，左軸環(huán)比（右軸）同比（右軸）200%150%100%50%0%-50%2025-042025-042025-042025-042025-032025-032025-022025-022025-012025-012025-012024-122024-122024-112024-11

140120100806040200

（萬方，左軸）環(huán)比（右軸）200%150%100%50%0%-50%2025-042025-042025-042025-042025-032025-032025-022025-022025-012025-012025-012024-122024-122024-112024-11資料來：Wind，國證券究所 資料來：Wind，國證券究所圖表18：近6月本二城市手房交積及同比 圖表19：近6月本三城市手房交積及同比180160140120100806040200

（萬方，左軸）環(huán)比（右軸）200%150%100%50%0%-50%2025-042025-042025-042025-042025-032025-032025-022025-022025-012025-012025-012024-122024-122024-112024-11

同比（右軸）樣本三線城市二手房成交面積（萬方，左軸）環(huán)比（右軸）同比（右軸）40 200%35 150%3025 100%20 15 0%105 -50%2025-042025-042025-032025-042025-042025-032025-032025-022025-022025-012025-012025-012024-122024-122024-112024-11資料來：Wind，國證券究所 資料來：Wind，國證券究所2025202505月04日P.10請仔細閱讀本報告末頁聲明P.10請仔細閱讀本報告末頁聲明圖表20：樣本14城歷年二手房周度成交（萬方，4周移動平均）2025 2024 2023 2022 2021300250200150100W52W52W51W50W49W48W47W46W45W44W43W42W41W40W39W38W37W36W35W34W33W32W31W30W29W28W27W26W25W24W23W22W21W20W19W18W17W16W15W14W13W12W11W10W9W8W7W6W5W4W3W2W1資料來源：Wind，國盛證券研究所（上海自2023年9月開始披露數據，往前時間樣本總和存在低估）圖表21：樣本14城二手房成交面積數據跟蹤城市能級 城市 本周成交 環(huán)比 同比 今年周累計成周累計（萬方） 交（萬方） 同比1 北京 27.4 -19.6% 38.7% 567.3 35.3%1 上海 40.3 -15.6% 67.5% 763.1 51.1%1 深圳 8.7 -33.9% 70.7% 211.8 65.1%2 杭州 6.9 -44.7% 19.1% 209.8 57.1%2 成都 31.8 -46.7% 48.9% 829.5 31.6%2 蘇州 13.3 -24.6% 33.4% 233.8 15.9%2 廈門 3.1 -38.5% 27.3% 72.6 19.7%2 青島 10.0 -31.0% 44.8% 201.9 6.7%2 大連 10.3 0.0% 188.6% 185.5 124.8%3 東莞 5.6 -30.2% 484.5% 112.9 45.1%3 揚州 2.5 -37.8% 17.5% 60.8 9.6%3 佛山 17.0 5.1% 83.6% 223.0 14.1%3 江門 1.5 -26.9% 31.5% 28.0 10.1%3 衢州 0.9 -33.8% 28.9% 22.7 29.2%資料來源：Wind，國盛證券研究所（上海為商品房，其余樣本城市均為商品住宅）2025202505月04日P.1PAGE1P.1PAGE1請仔細閱讀本報告末頁聲明重點公司境內信用債情況wind（4.28-5.4）91045.31122.3757.96166.97-12.6544.6AAA（61.8%）（44.1%）3-51-3（32.7%、29.2%）圖表22：房企債券發(fā)行量、償還量及凈融資額圖表23：本周房企債券發(fā)行以債券評級劃分資料來源：Wind，國盛證券研究所資料來源：Wind，國盛證券研究所圖表24：本周房企債券發(fā)行以債券類型劃分圖表25：本周房企債券發(fā)行以期限劃分資料來源：Wind，國盛證券研究所資料來源：Wind，國盛證券研究所融資成本方面，本周發(fā)行利率有所上升。其中25振業(yè)集團MTN0013年期中期票據（+45bp）的債券利率較公司之前發(fā)行的同類型同期限的可比債券利率有所上升。2025202505月04日P.1PAGE2P.1PAGE2請仔細閱讀本報告末頁聲明圖表26：本周房企融資匯總（4.28-5.4）公告日期債券簡稱類型規(guī)模(億元)期限(年)利率(%)可比債券發(fā)行時間可比債券利率(%)利率差(%)2025/4/2925滬臨Y2公司債10.052.602025/3/212.450.152025/4/2925滬臨Y1公司債10.032.35——————2025/4/2925粵珠江SCP001短期融資券8.00.73972.192024/12/172.040.15 2025/4/28徐產發(fā)次資產支持證券1.317.9068——————2025/4/28徐產發(fā)優(yōu)資產支持證券3.017.90682.79——————2025/4/2825振業(yè)集團MTN001中期票據3.333.452024/4/253.000.45 2025/4/2825臨沂經開MTN001B中期票據3.053.70——————2025/4/2825臨沂經開MTN001A中期票據1.852.89——————2025/4/2825國貿地產MTN001中期票據5.062.492024/12/52.50-0.01資料來源：Wind，國盛證券研究所2025202505月04日P.1PAGE3P.1PAGE3請仔細閱讀本報告末頁聲明本周政策回顧圖表27：中央政策及消息（4.27-5.3）相關來源/文件新聞要點央行央行2025年第一季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權平均利率為3.11%。央行央廣網央行副行長鄒瀾4月28日在國新辦新聞發(fā)布會上表示，今年一季度382200比同比多增超過2000億元。資料來源：央行，央廣網，國盛證券研究所圖表28：地方性政策及消息（4.27-5.3）地區(qū)政策分類相關來源/文件新聞要點湖北武漢公積金放松、保障房、購房補貼、其他湖北省人民政府11203003建商品住房的，分別發(fā)放6萬元、12萬元購房補貼。廣東廣州其他證券時報2025110100%100%2025110日義務教育階段起始年級區(qū)屬公辦學位。廣東廣州其他廣州市人民政府廣州市將全面推行預售商品房“網簽即預告”登記新模式。購房人辦理網簽后，同步申請辦理預告登記，可有效規(guī)避開發(fā)企業(yè)“一房多賣”“先賣后抵”，以及隱瞞土地抵押查封等