某地產(chǎn)香港名都營銷策劃報(bào)告

香港名都——營銷籌劃報(bào)告整體報(bào)告思路1——工程界定2——開發(fā)商目標(biāo)與問題3——寫字樓可行性論證4——酒店式公寓可行性論證5——整體工程定位思考6——工程具體執(zhí)行操作7——中原操盤優(yōu)勢(shì)工程地處上海/黃浦/豫園商圈……界定結(jié)論：黃浦區(qū)復(fù)興東路河南南路口，緊鄰豫園。工程到達(dá)淮海路/新天地/人民廣場(chǎng)/陸家嘴等重要商業(yè)區(qū)的直線距離都在2公里以內(nèi)。周邊道路四通八達(dá)，復(fù)興東路隧道距離工程只有1公里多。?上海?——哪里才是上海？行政區(qū)塊與傳統(tǒng)理念的矛盾界定抓住上海的“本〞黃浦/靜安/盧灣——既是相互競(jìng)爭(zhēng)又是相互促進(jìn)黃浦區(qū)是上海CBD重要組成局部和中心商業(yè)區(qū)核心區(qū)，上海市行政、金融、文化、商貿(mào)中心靜安是目前上海層次最高的區(qū)域之一，現(xiàn)代與傳統(tǒng)結(jié)合；是高端商務(wù)商業(yè)聚集中心盧灣區(qū)以淮海中路為代表，以時(shí)尚精品、商務(wù)配套、休閑餐飲為主體，推進(jìn)支馬路特色專業(yè)街建設(shè)，放大淮海中路商業(yè)輻射效應(yīng)界定結(jié)論：上海的三個(gè)“上只角〞，各有特色黃浦的商業(yè)靜安的商務(wù)盧灣的結(jié)合豫園商圈——大交通方便可達(dá)性差人多，人雜，住宅高檔/棚戶共存界定工程所處的豫園商圈，雖然距離各主要商圈近，但實(shí)際可達(dá)性存在一定的問題：1,現(xiàn)狀下無軌道交通2,復(fù)興東路是連接浦東浦西的重要主干道，車流量十分大，且通往地鐵站等交通樞紐的公交車少3,河南南路是上海重要的南北向交通干道，但由于道路不夠?qū)挸?，加之豫園商圈的人流對(duì)交通帶來的負(fù)面作用，使得整條道路豫園商圈擁堵不堪。工程周邊有一定的高檔住宅，例如早期的太陽都市花園，復(fù)地雅苑，新盤士林華苑等，使得區(qū)塊的高檔住宅區(qū)概念得到一定的提升。但隨處可見的棚戶區(qū)，又使得現(xiàn)狀下區(qū)塊不可能成為豪宅區(qū)結(jié)論：每年約4000萬的中外游客給商圈帶來了穩(wěn)定、良好的商業(yè)氣氛但工程所處位置可達(dá)性較差，沒有商務(wù)氣氛，有一定的高檔住宅根底。工程界定總結(jié)在上海最有上海底蘊(yùn)區(qū)域之一的豫園底蘊(yùn)帶來了文化，但同時(shí)也遺留了歷史的腳印——棚戶區(qū)上世紀(jì)90年代末，區(qū)塊的高檔住宅依靠優(yōu)越的地理位置開始新起到達(dá)上海各個(gè)主要商業(yè)區(qū)的直線距離十分短，但存在一定的可達(dá)性問題是商業(yè)區(qū)，非商務(wù)區(qū)是住宅區(qū)，非高檔住宅區(qū)〔現(xiàn)狀下〕是中心地段，但可達(dá)性不佳〔非駕車〕臨主干道，駕車出行便捷界定1——工程界定2——開發(fā)商目標(biāo)與問題3——寫字樓可行性論證4——酒店式公寓可行性論證5——整體工程定位思考6——工程具體執(zhí)行操作7——中原操盤優(yōu)勢(shì)中原理解——控制風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)值最大，快速去化目標(biāo)開發(fā)商目標(biāo)中原理解價(jià)值最大化，快速去化1、風(fēng)險(xiǎn)控制為主要前提2、開掘物業(yè)的最高價(jià)值3、實(shí)現(xiàn)快速去化資本運(yùn)做商業(yè)綜合體尋找市場(chǎng)需要的物業(yè)形態(tài)寫字樓商業(yè)住宅是否可以改變，以達(dá)到中原理解的3點(diǎn)工程實(shí)際結(jié)合開發(fā)商目標(biāo)最終問題界定目標(biāo)處于城市核心頂端商業(yè)〔CBD〕區(qū)的周邊辦公性質(zhì)不可改變區(qū)域處于商務(wù)價(jià)值的低谷工程處于上海最大的旅游人口商業(yè)區(qū)區(qū)塊高檔住宅區(qū)性質(zhì)未確立工程未來有高檔住宅如何結(jié)合目標(biāo)及現(xiàn)狀創(chuàng)造工程最大價(jià)值1——工程界定2——開發(fā)商目標(biāo)與問題3——辦公物業(yè)可行性論證4——酒店式公寓可行性論證5——整體工程定位思考6——工程具體執(zhí)行操作7——中原操盤優(yōu)勢(shì)根據(jù)工程本身的建筑狀況可以開展的寫字樓類型有

創(chuàng)意工作室/SOHO辦公/純寫字樓寫字樓辦公物業(yè)開展方向創(chuàng)意工作室SOHO辦公純寫字樓工程所處區(qū)塊的歷史文化可以引用現(xiàn)有分割戶型中含有上下水，符合居住要求自由的面積分割可以吸引更多客戶結(jié)論：工程的辦公可開展方向從硬件來看可以有三種選擇，但當(dāng)一個(gè)工程在同一個(gè)方向可選過多時(shí)就會(huì)出現(xiàn)問題可選分解——?jiǎng)?chuàng)意工作室參考“8號(hào)橋〞寫字樓歷史文化：前身是上海汽車制動(dòng)器廠15000平方米的舊工業(yè)廠房。經(jīng)過精心改造，原來那些厚重的磚墻、林立的管道、斑駁的地面被保存了下來，使整個(gè)空間充滿了工業(yè)文明時(shí)代的滄桑韻味。結(jié)論：但凡在上海有一定知名度的創(chuàng)意工作室，所在區(qū)域的歷史很重要，但同樣重要的更是建筑本身的歷史，以及足夠個(gè)性化的辦公空間。前者本工程具備，但是后兩者是本工程無法改變的現(xiàn)狀?？蛇x分解——SOHO辦公參考“華誼星城大廈〞寫字樓首先，華誼星城大廈單元面積小，價(jià)格低，吸引了大量的中小型企業(yè)。其次，華誼星城大廈雖然單間面積小，但每套房間還配備了獨(dú)立的衛(wèi)生間，是較典型的SOHO辦公樓；工程具體情況分解：工程處于楊浦區(qū)平?jīng)雎罚拷鼉?nèi)環(huán)線高架，銷售價(jià)格12000元/平米，要低于同期周邊住宅銷售價(jià)格，且戶型總價(jià)在40-60萬之間，以初期創(chuàng)業(yè)客戶為主。結(jié)論：SOHO這種類型辦公的存在意義就在于商住兩用，直接導(dǎo)致的結(jié)果就是本錢的節(jié)約，一般使用這樣類型辦公的企業(yè)人數(shù)在10人以下，屬于十分初級(jí)的小公司，是過度期，上海SOHO客戶的平均承受租金在2元/平米/天左右?？蛇x分解——甲級(jí)純辦公樓寫字樓根本情況：上海甲級(jí)純辦公樓一般都商務(wù)感強(qiáng)，價(jià)值高，為成熟辦公市場(chǎng)的主流物業(yè)。所在區(qū)域有獨(dú)一無二的商務(wù)根底，例如陸家嘴的金融氣氛，淮海路的頂級(jí)效勞企業(yè)氣氛等。同時(shí)工程的形象不僅表現(xiàn)在外立面/樓體高度/電梯數(shù)量速度/整層面積/各種設(shè)備等，并且有良好的物業(yè)管理，同時(shí)設(shè)備等原因物業(yè)費(fèi)都在20元/平米/月以上。結(jié)論：結(jié)合工程本身的區(qū)位，以及工程未來可能的售價(jià)區(qū)間，做純辦公就必須做最高檔的寫字樓，但有一定數(shù)量的硬性條件無法克服且改變投入十分大，于開發(fā)商的目標(biāo)有一定的背離。辦公物業(yè)開展方向分析總結(jié)寫字樓工程SOHO猜測(cè)：雖然工程位置好，但無法改變SOHO整體的目標(biāo)客層，只能還是創(chuàng)業(yè)初期的微小型公司，，這些公司最關(guān)注的是總價(jià)/物業(yè)費(fèi)本錢等，地段并不是他們關(guān)注的主方向。這于工程所處中心區(qū)域以及未來高售價(jià)的初衷相背離，不建議開發(fā)商把工程往SOHO方向開展。工程創(chuàng)意坊猜測(cè)：在上海此類物業(yè)使用客戶注重的是辦公的氣氛，氣氛的營造需要很大的硬件投入。雖然這類客戶的租金接受程度要高于SOHO客戶，但仍然維持在5元/平米/月以下。工程本身不具備創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的根底，所以不建議開發(fā)商花重金往該方向開展。工程高檔寫字樓猜測(cè)：工程所處的地理位置到達(dá)各主要商業(yè)中心的直線距離較短，可以節(jié)省公司之間的溝通本錢，但周邊區(qū)域沒有形成良好的商務(wù)氣氛，如果開發(fā)商朝該方向開展會(huì)成為區(qū)域的領(lǐng)跑著，同時(shí)為到達(dá)高銷售價(jià)格，硬件配套的投入將很大。該方向可以考慮，需再深入分析研究決定SOHO不能支撐價(jià)格，建筑本身不支撐創(chuàng)意工作室，純寫字樓有時(shí)機(jī)寫字樓從上海寫字樓的區(qū)域分布/特性/價(jià)格/等多方面來分析現(xiàn)有寫字樓市場(chǎng)綜合情況上海寫字樓市場(chǎng)分為六大核心CBD地區(qū)，三大次核心CBD也正逐漸形成，多數(shù)分布租賃型寫字樓寫字樓陸家嘴淮海中路長壽路南京西路虹橋開發(fā)區(qū)人民廣場(chǎng)徐家匯北外灘中山公園竹園單價(jià)在20000元/平以上的在售工程主要集中在靜安區(qū)、普陀區(qū)和虹口區(qū)，總體數(shù)量少于30個(gè)，30000元/平米的工程不多寫字樓序號(hào)物業(yè)名稱售價(jià)（元/平方米）1靜安創(chuàng)展中心220002靜安國際廣場(chǎng)220003恒利國際大廈現(xiàn)房300004嘉里不夜城260005旭輝世紀(jì)商務(wù)廣場(chǎng)220006伸大廈250007飛洲時(shí)代大廈20000-260008銘德國際廣場(chǎng)270009智富源大廈2200010金海岸大廈2300011創(chuàng)智天地2100012東淮海1號(hào)35000127961045118123靜安區(qū)普陀區(qū)虹口區(qū)上海在售真正意義上的甲級(jí)寫字樓幾乎沒有，位置相對(duì)較好的人民廣場(chǎng)商圈的恒利國際大廈，以及東淮海1號(hào)等雖然對(duì)外銷售價(jià)格到達(dá)40000元/平米，但客戶并不買地段稀缺的帳，連續(xù)多個(gè)月零成交，且經(jīng)營狀況非常差。按照租金將上海商務(wù)板塊分成四個(gè)層級(jí)，臨近工程的淮海路屬于第二層極，豫園由于沒有可實(shí)際參考工程，不列入排級(jí)寫字樓陸家嘴南京西路淮海中路人民廣場(chǎng)徐家匯中山公園長壽路平均租金區(qū)間(元/天/m2〕12-14

5-73-5頂級(jí)配置，設(shè)備多采用知名品牌原裝進(jìn)口；多有大堂和室外廣場(chǎng)；入住企業(yè)行業(yè)影響力大，實(shí)力雄厚物業(yè)檔次新興商務(wù)區(qū)，借勢(shì)開展；入住企業(yè)規(guī)模較大受區(qū)域價(jià)值局限，客戶認(rèn)知度較低頂級(jí)配置，設(shè)備多采用知名品牌原裝進(jìn)口；多有大堂和室外廣場(chǎng)；入住企業(yè)行業(yè)影響力大，實(shí)力雄厚黃浦區(qū)未來幾年宏觀供給量相當(dāng)有限，這對(duì)于現(xiàn)狀下的版塊屬性改變極為不利寫字樓浦東：2339674靜安：545708虹口：347000徐匯：320000盧灣：143000長寧：91000黃浦：67290閘北：64768未來5年寫字樓宏觀供給量未來幾年內(nèi)，上海寫字樓供給量均將保持50～60萬平方米/年的市場(chǎng)供給量。到2021年，市場(chǎng)供給將進(jìn)一步提升。從供給量分布來看，市場(chǎng)供給主要集中在浦東。而2021年前后，浦西中心城區(qū)的寫字樓上市量也將出現(xiàn)激增。這也將對(duì)寫字樓高端客戶形成分流，造成寫字樓市場(chǎng)劇烈競(jìng)爭(zhēng)。結(jié)論：未來幾年上海的頂級(jí)寫字樓市場(chǎng)供給將逐漸擴(kuò)大，在抬高寫字樓檔次的同時(shí)也擠壓了現(xiàn)在甲級(jí)商務(wù)圈周邊的非甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)復(fù)興東路沿線根本無寫字樓供給，所以無商務(wù)價(jià)值可言。工程要覺察寫字樓的價(jià)值那么必須于淮海路新天地拉近距離寫字樓商務(wù)價(jià)值遞減居住價(jià)值遞增工程區(qū)塊：工程距離最近的商務(wù)中心〔淮海中路/新天地〕只有2公里的距離，但整體商務(wù)價(jià)值隨距離遞減十分嚴(yán)重。同時(shí)隨著工程周邊區(qū)域大量的高檔樓盤的新起，三角區(qū)域的居住價(jià)值隨工程方向不斷遞增，并在繼續(xù)擴(kuò)大。同時(shí)旅游商業(yè)價(jià)值也與居住價(jià)值呈現(xiàn)同樣走勢(shì)，但到達(dá)工程所在點(diǎn)為止根本無再向前擴(kuò)張趨勢(shì)。與淮海中路/新天地的寫字樓比較本工程缺乏地段優(yōu)勢(shì)結(jié)論：那么是否有時(shí)機(jī)工程可以扭轉(zhuǎn)這樣局勢(shì)，在頂級(jí)商務(wù)地段的周邊做出比頂級(jí)地段更好的產(chǎn)品？參考成功案例——世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)寫字樓序號(hào)物業(yè)名稱租金（元/平/天）物業(yè)管理費(fèi)（元/平/月）1世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)12302華僑大廈5.5283靜安國際廣場(chǎng)4.5154紫安大廈2.55華兒登廣場(chǎng)3.5146東藝大廈4.5277朝代商務(wù)中心4.28寶力大廈2.29中雅大樓63010尚熙大廈1.8511鼎固大廈3212加頓商務(wù)中心3.812123456789101112結(jié)論：世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)方圓500米以內(nèi)寫字樓租金較低,平均租金為3.8元/平/天。與工程周邊情況有一定的相似。租金高的主要原因是，大地段優(yōu)勢(shì)下，世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)在產(chǎn)品方面，比淮海路頂級(jí)寫字樓更勝一籌物業(yè)名稱租金物業(yè)管理費(fèi)企業(yè)天地1530.4中環(huán)廣場(chǎng)1231.5瑞安廣場(chǎng)11.529力寶廣場(chǎng)1133.5新茂大廈1131.54香港新世界大廈9.531.6123654寫字樓樓盤世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)力寶廣場(chǎng)香港新世界大廈外立面可節(jié)約能源之玻璃幕墻系統(tǒng)，由雙層中空玻璃、鋁框架以及不銹鋼豎框組合而成外墻采用銀灰色反射中空玻璃幕墻，鋪砌淺灰色蜂窩鋁板及進(jìn)口花崗巖銀灰色玻璃幕墻，電腦監(jiān)控變色燈光系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)層面積22001100-13001008-1886層高3米，500毫米高的架空地板，以及內(nèi)置樓梯接口2.6米2.45-2.7米電梯18臺(tái)，6米/秒，平均等候時(shí)間約為40秒內(nèi)配LCD屏幕寫字樓共有8部客梯，1部貨梯東芝客用電梯11部，其中3部為觀光梯，貨梯4部室內(nèi)配置設(shè)置架空地臺(tái)及吊頂系統(tǒng)吊頂系統(tǒng)吊頂系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)地臺(tái)送風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)

中央空調(diào)架空地臺(tái)系統(tǒng)500毫米高的架空地臺(tái)系統(tǒng)，提供供電、通訊布線及地臺(tái)送風(fēng)箱單元，維修及改動(dòng)時(shí)簡便容易同時(shí)借助于大地段優(yōu)勢(shì)，世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)客戶與淮海中路頂級(jí)寫字樓客戶無明顯差異，能夠承受此租金樓盤世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)力寶廣場(chǎng)香港新世界大廈供電系統(tǒng)由35000伏電纜經(jīng)地庫的變電房提供。電力銅纜母線及后備銅母線供電至每層辦公樓。所有變壓器均采用三相變壓器以防止電磁波干擾，而且在每層均提供了計(jì)算機(jī)專用的中央接地接駁兩路供電，總供電量10,000KVA兩路供電通訊網(wǎng)絡(luò)先進(jìn)的光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，提供了最新的資訊科技。大樓的資訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)并同時(shí)連接區(qū)內(nèi)兩路系統(tǒng)，保證服務(wù)1套多頻道衛(wèi)星及本地電視訊號(hào)之接收系統(tǒng)衛(wèi)星接收天線安保系統(tǒng)24小時(shí)閉路電視監(jiān)控安保系統(tǒng)，監(jiān)控各主要出入口、升降機(jī)及公共地方，以確保全時(shí)最強(qiáng)保障大廈BMS采用了Honeywell,Excel500，并有多達(dá)1800個(gè)監(jiān)察站，確保大廈各部運(yùn)作正常和安全24小時(shí)監(jiān)控入住企業(yè)奧美集團(tuán)、HomeDepot、聯(lián)邦快遞、Google日本住友制藥株式會(huì)社上海代表處、勞力士手表服務(wù)有限公司、思科系統(tǒng)（中國）網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司佳通輪胎(中國)投資有限公司,富士施樂(中國)有限公司上海分公司,花旗人壽保險(xiǎn)有限公司物管公司戴德梁行仲量聯(lián)行上海新世界淮海物業(yè)發(fā)展有限公司結(jié)論：淮海路主要入住企業(yè)為國內(nèi)外大型知名企業(yè)，如力寶廣場(chǎng)的思科、勞力士、住友等，香港新世界的花旗人壽、佳通輪胎等；世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)入住企業(yè)檔次與淮海路寫字樓沒有區(qū)別，如奧美公司、google等知名歐美企業(yè)寫字樓本工程寫字樓，借助淮海中路的商務(wù)優(yōu)勢(shì)的先天條件缺乏因素比較世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)本項(xiàng)目地理位置市心中非傳統(tǒng)商務(wù)圈，臨近淮海中路甲級(jí)寫字樓商務(wù)圈市中心非傳統(tǒng)商務(wù)圈，靠近淮海路寫字樓商務(wù)區(qū)交通條件離地鐵二號(hào)線326米，離地鐵一號(hào)線900米步行15分鐘內(nèi)無地鐵交通客戶來源淮海中路商務(wù)圈未知競(jìng)爭(zhēng)路線聚焦化路線未知產(chǎn)品高品質(zhì)現(xiàn)有中等品質(zhì)由世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)案例我們可以看出，客戶更看重片區(qū)的的重要性，世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)臨近淮海路商務(wù)區(qū)本工程雖然靠近淮海路商圈，但無法與世紀(jì)商貿(mào)相比。雖然我們可以借鑒世紀(jì)商貿(mào)的成功點(diǎn)發(fā)揮大區(qū)域的優(yōu)勢(shì)，但交通，以及工程本身的硬件配套幾乎以及無法改變寫字樓結(jié)論：通過比較不難發(fā)現(xiàn)，工程的各個(gè)屬性都缺乏以支撐其成為像世紀(jì)商貿(mào)這樣，在商務(wù)中心周邊，卻能超越或者抗衡商務(wù)中心寫字樓的工程現(xiàn)在供給以及未來供給寫字樓工程較本工程有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)寫字樓項(xiàng)目位置入市時(shí)間規(guī)模（平方米）品牌/附加?xùn)|淮海1號(hào)淮海東路49號(hào)200740000上海展中房地產(chǎn)開發(fā)公司恒利廣場(chǎng)威海路233號(hào)200650000銷售3年，去化率10%東海廣場(chǎng)南京西路1486號(hào)2008年80000長江計(jì)算機(jī)集團(tuán)會(huì)德豐大廈南京西路1717號(hào)2009年106609上海會(huì)德豐廣場(chǎng)發(fā)展有限公司恒基688項(xiàng)目南京西路688號(hào)2010年63199恒基中國地產(chǎn)南京西路1788號(hào)項(xiàng)目南京西路1788號(hào)2011年69900臺(tái)企基金大中里項(xiàng)目南京西路石門一路2012年71000太古地產(chǎn)與香港興業(yè)嘉里中心二期南京西路1515號(hào)2012年79000嘉里發(fā)展（上海）有限公司參考在售工程——恒利國際大廈位置比本案好，產(chǎn)品配置較高，但銷售停滯位置：威海路成都北路,東側(cè)距人民廣場(chǎng)約500米，南側(cè)臨近淮海中路商業(yè)集中區(qū)，處于南京西路、淮海中路及人民廣場(chǎng)三大CBD的包圍之中高度：100米，26層主樓與一棟高30米的7層副樓構(gòu)成總建筑面積：45896平標(biāo)準(zhǔn)層面積：1000-1200平凈高：2.7米大堂：28米挑高，連接主流與副樓電梯：5部進(jìn)口原裝三菱外墻：3層中空LOW-E夾膠玻璃幕墻5A智能化物管公司：仲量聯(lián)行物管費(fèi)：35元/平/月車位：133個(gè)恒利國際大廈局部出售，少量開發(fā)商持有出租。租金4-6元/平/天，現(xiàn)房30000元/平。潔具品牌：TOTO空調(diào)系統(tǒng)：分區(qū)加新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)，24小時(shí)配套設(shè)施：公共秘書、國際視頻會(huì)議中心、主題餐飲、雪茄酒吧恒利國際大廈寫字樓結(jié)論：雖然擁有市中心稀缺的地段優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也擁有較高的硬件配置水品，但現(xiàn)狀下仍然無法吸引客戶的眼光上海寫字樓市場(chǎng)近期成交平淡寫字樓近一年上海寫字樓市場(chǎng)成交隨經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)非常顯著，整體成交呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，月均去化量為10萬平米左右，現(xiàn)狀下寫字樓存量約400萬，去化存量房約3年左右。寫字樓可行性總結(jié)寫字樓無論從未來/時(shí)機(jī)/收益因素考慮，做寫字樓風(fēng)險(xiǎn)巨大1——工程界定2——開發(fā)商目標(biāo)與問題3——寫字樓可行性論證4——酒店式公寓可行性論證5——整體工程定位思考6——工程具體執(zhí)行操作7——中原操盤優(yōu)勢(shì)公寓租售情況不同分為公寓式酒店及銷售型豪宅公寓公寓公寓酒店式效勞公寓銷售型豪宅公寓擁有指定的酒店管理公司，負(fù)責(zé)物業(yè)管理。經(jīng)營方式主要有兩種：1，戶主把經(jīng)營權(quán)委托給酒店管理公司〔分短租和長租兩種〕2，戶主保存經(jīng)營權(quán)但同時(shí)享受酒店效勞開發(fā)商銷售完，交給物業(yè)，物業(yè)并不提供酒店效勞?？蛻糁荒芟碛幸话阕≌^(qū)的物業(yè)效勞短租效勞式公寓戶型多為50—100M2間，此類產(chǎn)品通常是酒店替代產(chǎn)品；客戶對(duì)便捷交通要求較高公寓上海短租酒店式公寓情況分析——香港廣場(chǎng)公寓概況及交通：上海香港廣場(chǎng)酒店效勞式公寓坐落在淮海中路，附近有上海市高雅消費(fèi)旅游熱點(diǎn)——新天地，具有歷史意義的中共一大會(huì)址，上海市博物館、音樂廳、城市規(guī)劃館，交通樞紐人民廣場(chǎng)以及上海市人民政府所在地亦近在咫尺。開業(yè)時(shí)間1998年10月，新近裝修時(shí)間2005年8月，樓高38層，有客房總數(shù)390間〔套〕。公寓位于南北高架延安路高架出入口附近，交通十分便捷，周圍有多條公交線路及地鐵一號(hào)線〔黃陂南路站〕，距虹橋及浦東國際機(jī)場(chǎng)分別只需20/45分鐘車程。效勞：由香港華美華國際酒店管理集團(tuán)管理。外幣兌換效勞、票務(wù)效勞、DDD、IDD、洗衣效勞、殘疾人客房、限時(shí)送餐配套設(shè)施：桌球室、室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身室、按摩室、桑拿浴室西餐廳、咖啡廳、酒吧、商場(chǎng)、理發(fā)美容室、會(huì)議廳、商務(wù)中心、停車場(chǎng)戶型建筑面積分布樓層租金（元/日）豪華大床房54M214-21層850豪華雙床房54M214-21層8501房套房64M222-36層7501房商務(wù)套房98M222-36層8502房商務(wù)套房95M222-36層9502房豪華套房100M214-21層10502房尊尚套房110M214-21層11503房套房120M222-36層1050上海市盧灣區(qū)淮海中路282號(hào)上海短租酒店式公寓情況分析——愛儷軒概況及交通：上海愛儷軒酒店式公寓位于華山路側(cè)，毗鄰戲劇學(xué)院，與靜安公園相隔不過數(shù)步之遙。附近酒店眾多，是靜安區(qū)鬧中取靜的地點(diǎn)，將上海的恬靜與繁華從容掌握。由1幢樓高38F，共80個(gè)單元組成，總建筑面積2.81萬M2。公寓位于鎮(zhèn)寧路上，周圍有多條公交線路及地鐵二號(hào)線。服務(wù)：由泛利酒店管理有限公司進(jìn)行管理，提供洗衣、24小時(shí)前臺(tái)服務(wù)及地下停車場(chǎng)等服務(wù)。一周2次客房清潔服務(wù)。配套設(shè)施：商務(wù)中心、健身房戶型建筑面積租金（元/日）租金（元/月），3個(gè)月起單間57M23807000一房一廳84M24808500小二房二廳115M258010000大二房二廳130M268012000復(fù)式150M2公寓上海市靜安區(qū)鎮(zhèn)寧路98號(hào)上海短租酒店式公寓情況分析——上海商城概況及交通：上海商城位于南京路商圈的核心地帶,可搭乘定期開往市內(nèi)主要國際學(xué)校、高爾夫球場(chǎng)和其他重要地點(diǎn)的來回班車還有眾多公交線路，出行極為便利。上海商城擁有472間全裝修的高檔公寓房，從標(biāo)準(zhǔn)單間到三臥公寓、直至定制式套房，樓高111.5米，共32層，最短入時(shí)間為3天，日租及周租租金不包含15%效勞費(fèi)。公寓位于南京西路上，周圍有多條公交線路及地鐵二號(hào)線〔靜安寺站〕。效勞：由公司進(jìn)行管理，禮賓效勞24小時(shí)保安送餐效勞床單更換效勞家政效勞女傭效勞郵政效勞干洗效勞，沖洗照片，住戶優(yōu)先會(huì)員卡(長租客人〕在上海商城內(nèi)購物廣場(chǎng)可享受8折優(yōu)惠，24小時(shí)雙語效勞中心，國際航班咨詢處，修鞋/配鑰匙。配套設(shè)施：在中央裙房第4層處，為一多功能中廳，中廳南面有一劇場(chǎng)，銀行、郵電、私人俱樂部，還有7座中、日、歐特色的餐廳、酒吧及康樂設(shè)施，樓頂花園，直升飛機(jī)停機(jī)坪，波特曼麗嘉酒店，高級(jí)購物廣場(chǎng)，學(xué)前班和兒童樂園，銀行/3個(gè)ATM取款機(jī)。戶型建筑面積租金（元/日）租金（元/月）單間57M23808500一房一廳84M248010000小二房二廳115M258012000大二房二廳130M268014000公寓上海市靜安區(qū)南京西路1376號(hào)上海短租酒店式公寓情況分析——美麗園全套房酒店式公寓概況及交通：美麗園酒店式公寓近南京西路陜西北路交界處，地處上海最繁華的商業(yè)區(qū)，四周商務(wù)辦公樓林立，各國駐滬領(lǐng)事館商會(huì)以及世界頂級(jí)品牌專賣店信步可至。上海商城擁有608間全裝修的高檔公寓房。公寓位于南京西路上，周圍有多條公交線路及地鐵二號(hào)線〔靜安寺站〕。配套設(shè)施：中餐廳、西餐廳、咖啡廳、酒吧、健身室、會(huì)議廳、商務(wù)中心。戶型建筑面積租金（元/日）租金（元/月）高級(jí)房40M2680豪華標(biāo)間45M2780高級(jí)套房45M2880豪華套房112M2980商務(wù)套房1500觀景套房1800主席套房2500上海市靜安區(qū)陜西北路288號(hào)公寓長租效勞式公寓戶型多為120M2以上，最短半年起租；此類公寓具一定居住氣氛；客戶對(duì)居住質(zhì)量要求高公寓上海長租酒店式公寓情況分析——嘉里公寓公寓概況及交通：上海嘉里公寓位于南京西路商圈，地理位置優(yōu)越，配以現(xiàn)代的甲級(jí)辦公樓、以人為本的效勞、齊集頂級(jí)運(yùn)動(dòng)器械的健身會(huì)所。由1幢樓高25層，共133個(gè)單元組成。嘉里中心二期位于本公寓北側(cè)，僅南京西路一路之隔，預(yù)計(jì)包含酒店及公寓。公寓位于南京西路、銅仁路口，周圍有多條公交線路及地鐵二號(hào)線〔南京西路站〕，距離南京西路商圈咫尺之遙。效勞：由嘉里建設(shè)管理〔上?！尺M(jìn)行管理，提供緊急醫(yī)療、郵政、洗燙、海外報(bào)刊訂閱、24小時(shí)前臺(tái)效勞及地下停車場(chǎng)等效勞。一周2次客房清潔效勞。配套設(shè)施：豪華會(huì)所：健康舞室、拳擊房、桑拿、泳池、室內(nèi)攀巖機(jī)、日光浴、SPA、網(wǎng)球場(chǎng)戶型建筑面積套數(shù)租金（元/月），半年起租一房76M218500二房119M224500二房145M2三房145M2四房222M2二期38萬M2上海市靜安區(qū)南京西路1515號(hào)上海效勞式公寓主要分布在6個(gè)區(qū)域：

古北、靜安、徐家匯、陸家嘴、淮海路、碧云除上述區(qū)域外，工程所在的豫園、南京東路、不夜城等區(qū)域亦有分布。陸家嘴徐家匯碧云古北靜安淮海路豫園南京路不夜城公寓影響酒店式公寓的最大因素是——地段公寓陸家嘴、南京西路、徐家匯及淮海路由于地處上海CBD地區(qū)，地理位置十分優(yōu)越，效勞式公寓的租金水平也最高；其次是中山公園、南京東路、碧云和古北的效勞式公寓租金處于次一級(jí)的水平；四川北路、豫園及新客站不夜城效勞式公寓的租金水平處于最次一級(jí)。而在遠(yuǎn)離這些商圈的其他區(qū)域，根本沒有效勞式公寓存在；效勞式公寓租金的上下與樓盤的建造年代也有一定的聯(lián)系。物業(yè)品質(zhì)也是影響樓盤的重要因素如室內(nèi)裝璜、物業(yè)管理效勞等等。由知名品牌運(yùn)營的效勞式公寓由于有品牌優(yōu)勢(shì)，提供優(yōu)質(zhì)的效勞，其租金也要高一點(diǎn)。注：以上租金的計(jì)算只用了標(biāo)準(zhǔn)房型，撇開了面積的影響各區(qū)域主要效勞式公寓，6大主要區(qū)域內(nèi)效勞式公寓約42個(gè)，其他3個(gè)區(qū)域內(nèi)約8個(gè)區(qū)域項(xiàng)目名稱徐家匯（4個(gè)）愛博酒店式公寓?東方時(shí)空酒店式公寓?上海帝景苑酒店式服務(wù)公寓?吉寶酒店公寓?淮海路（4個(gè)）上海香港廣場(chǎng)酒店服務(wù)式公寓88新天地酒店式服務(wù)公寓?上海西華酒店公寓翠湖天地公寓豫園（4個(gè)）上海新世紀(jì)大廈酒店公寓?新黃浦酒店公寓中?；ㄔ非嗄陞R酒店式公寓公館77不夜城（3個(gè)）天道麗晶酒店式公寓綠地海悅酒店式公寓華龍大酒店酒店式公寓南京東路（1個(gè)）上海天賜酒店公寓區(qū)域項(xiàng)目名稱古北（6個(gè)）貴都酒店式公寓上海維景酒店公寓云古酒店公寓領(lǐng)尚國際酒店公寓瑞庭酒店公寓?碧云（5個(gè)）上海金橋鳳凰酒店公寓?碧云鉆石酒店公寓金橋酒店公寓?盈標(biāo)花園酒店公寓上海民航大廈酒店公寓陸家嘴及花木（6個(gè)）中信五牛城酒店式公寓上海雅客濱江酒店式服務(wù)公寓上海怡景庭酒店式公寓?海悅酒店式公寓明城花苑酒店式公寓區(qū)域項(xiàng)目名稱靜安（17個(gè)）上海太平洋駿豪國際酒店公寓?上海協(xié)和國際酒店公寓?協(xié)和麗豪酒店式公寓?愛儷軒酒店式公寓?世紀(jì)時(shí)空酒店公寓?上海美麗園全套房公寓眾昌金城酒店式公寓上海嘉里公寓上海華山公寓上海商城公寓靜安紫苑王子·晶品君御豪庭達(dá)安河畔雅苑靜安豪景公寓結(jié)論：上海市效勞式公寓的分布具有明顯的地域特征。主要分布在市級(jí)商圈附近；除此以外，靠近虹橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的古北以及靠近金橋出口加工區(qū)的碧云地區(qū)也是效勞式公寓聚集的地方。陸家嘴徐家匯碧云古北豫園南京路靜安淮海路不夜城效勞式公寓在上海的分布有明顯的特征：主要分布在市級(jí)商圈附近公寓通常豪宅型公寓對(duì)地段要求相對(duì)較低，各區(qū)域地段價(jià)格差異小，多集中于3-4萬元/M2左右公寓項(xiàng)目名稱地址樓層狀況均價(jià)（元/M2）房型靜安紫苑江寧路352-398號(hào)1幢27層51891M2，共396套3500045-150M2王子·晶品鎮(zhèn)寧路111號(hào)2幢28層高層，共100套60000288、530M2君御豪庭昌平路555號(hào)1幢33層高層13519.87M2，共217套36000（毛坯）達(dá)安河畔雅苑安遠(yuǎn)路5弄1幢16層小高層16702M2，共78套3000047-195M2靜安豪景西康路501弄2幢高層136393M2，共946套38000116-151M2翠湖天地公寓順昌路168號(hào)70000匯峰鼎園徐匯區(qū)肇嘉浜路9弄5幢33層高層35800113-148M2皇家花園安順路389號(hào)39000公館77建國新路77弄52534M2，共257套4300096-162M2仁恒河濱城丁香路1599弄38500上海近期銷售型公寓銷售情況靜安紫苑銷售型公寓的需求客戶及偏好與本工程到達(dá)商務(wù)中心距離短的優(yōu)勢(shì)契合，且可躲避商務(wù)氣氛缺乏的缺陷公寓檔次客戶特征中低檔客戶長租金1萬元/月以下較小的港臺(tái)公司管理者，外省駐滬公司人員。中檔客戶長租金1-2萬元/月外資公司高級(jí)白領(lǐng)，國內(nèi)駐滬公司領(lǐng)導(dǎo)階層；主要為中短期居住市場(chǎng)。中高檔長租金2-4萬元面對(duì)外資公司，跨國公司駐滬人員，以歐洲和美洲居多，他們大多為高層管理人員，享受很高的住房補(bǔ)貼消費(fèi)能力極強(qiáng)；還有國內(nèi)著名公司的駐滬人員，大多為公司的決策者和領(lǐng)導(dǎo)者，享受良好的福利待遇。檔次客戶特征中高端客戶外省市顧客和上海本地客戶均為主力客戶群，兩者不相上下，占總消費(fèi)者的比重分別為41.7%和40.8%。其余為國外客戶。酒店式效勞公寓銷售型豪宅公寓從整體而言，還具有以下特征：酒店式效勞公寓的客戶中長租客以外籍人士為主，短租中大陸的商務(wù)客旅游客也很多；外籍客戶有群居的特性，特別是長租市場(chǎng)。以徐匯港匯花園為例，其中日本人占了60%以上；古北的維也納廣場(chǎng)日本人占了90%以上；還有浦東的東京花苑，客戶根本都是日本人；靜安鎮(zhèn)寧路的愛儷軒公寓60%以上是香港人；長租金在4萬元/月以上的客戶，對(duì)于區(qū)位要求不高，多以追求品質(zhì)為主。銷售型公寓能實(shí)現(xiàn)較高溢價(jià)，且符合開發(fā)商的主要目標(biāo)公寓地段特征產(chǎn)品特征客戶特征價(jià)值特征短租型服務(wù)公寓市級(jí)核心商務(wù)圈周邊小戶型為主，50-150平方米居多主要是商務(wù)短租客戶，包括部分境內(nèi)外游客受淡旺季影響明顯，受酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)沖擊長租型服務(wù)公寓市級(jí)核心商務(wù)圈周邊戶型偏大，120平方米以上主要是商務(wù)長租客戶，由于居住時(shí)間長，要求一定的居住氛圍出租率以及客戶來源保持穩(wěn)定的較高水平銷售型豪宅公寓商務(wù)氛圍要求相對(duì)較??；居住氛圍比較重要200平方米以上，完善的居住功能完全以居住功能為主可能是實(shí)現(xiàn)的溢價(jià)較高，產(chǎn)品力空間較大結(jié)論：200平米以上完善的居住功能，并不適合于本工程，因?yàn)楣こ淌紫葲]有煤氣，再次是辦公性質(zhì)，沒有陽臺(tái)等設(shè)施。但可以順應(yīng)市場(chǎng)的變化而轉(zhuǎn)變固有的條件，從而實(shí)現(xiàn)工程快速回籠資金的要求！做什么樣的酒店式公寓可以滿足開發(fā)商的目標(biāo)？？？公寓一，快速去化，以求回籠資金二，價(jià)格的最高化三，開發(fā)商少量的二次投入四，免除開發(fā)商的售后一切問題解決1：快速去化最好的方式就是低總價(jià)/低首付擴(kuò)大客戶面解決2：類似于1，用低總價(jià)沖淡高單價(jià)解決3：做一層樣板間，先銷售回籠資金后再做所有房源的精裝修解決4：不包租，請(qǐng)物業(yè)管理公司，做甩手掌柜小面積/低總價(jià)/優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)管理/鉑稀缺地段/4000萬人流保障1——工程界定2——開發(fā)商目標(biāo)與問題3——寫字樓可行性論證4——酒店式公寓可行性論證5——整體工程定位思考6——工程具體執(zhí)行操作7——中原操盤優(yōu)勢(shì)工程定位思考——寫字樓定位SWOT地處市中心位置原本規(guī)劃辦公性質(zhì)有一定的景觀優(yōu)勢(shì)南黃浦老城改建力度加大配套沒有到達(dá)甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)臨近無辦公物業(yè)，商務(wù)氣氛差周邊人流多且雜人員交通可達(dá)性差工程后期住宅量大SWOT分析不難發(fā)現(xiàn)工程做寫字樓的各項(xiàng)劣勢(shì)/威脅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于工程在市場(chǎng)中的優(yōu)勢(shì)以及時(shí)機(jī)，用波士頓矩陣來觀察，工程寫字樓只能處于“瘦狗〞產(chǎn)品。中原建議：工程不宜以寫字樓的方式銷售市場(chǎng)相對(duì)占有率市場(chǎng)增長率工程定位思考——效勞式酒店公寓定位SWOT房型方正容易分割總面積不大，打造本錢低外立面可塑性強(qiáng)有高檔商場(chǎng)配套提升檔次工程有一定景觀資源未裝中央空調(diào)，物業(yè)本錢可控區(qū)位周邊對(duì)高檔酒店公寓有支撐上海中心地段無可售型公寓式酒店高檔效勞式酒店客戶層面不斷擴(kuò)大工程周邊高檔住宅的不斷建設(shè)加強(qiáng)了高檔住宅的居住氣氛工程辦公性質(zhì)增加生活本錢上下水/分割需要從新投入沒有會(huì)所支撐通過分析發(fā)現(xiàn)工程做銷售型效勞公寓的優(yōu)勢(shì)/時(shí)機(jī)明顯大于劣勢(shì)/威脅，通過波士頓矩陣發(fā)現(xiàn)效