中 關(guān) 村：威海市惠河路-90 號 7 幢工業(yè)房房地產(chǎn)抵押估價報告

致估價委托人函序號11213號14號1間526171估價結(jié)果：經(jīng)過實地查勘和市場調(diào)查，遵照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》等法律法規(guī)和技術(shù)標準，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，選用成本法進行了分析、測算和判斷，最終確定估價對象在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下構(gòu)房庫合計1135.41196.71378.49一、估價師聲明 二、估價假設(shè)和限制條件 2三、估價結(jié)果報告 4（一）估價委托人： 4（二）房地產(chǎn)估價機構(gòu)： 4（三）估價目的： 4（四）估價對象： 4（五）價值時點： （六）價值類型： （七）估價原則： （八）估價依據(jù)： （九）估價方法： （十）估價結(jié)果： （十二）實地查勘期： 8（十三）估價作業(yè)期： 8（十四）估價對象變現(xiàn)能力分析： 8（十五）估價對象抵押風險分析及估價結(jié)果使用說明 四、估價技術(shù)報告 （一）、估價對象描述與分析 12（二）、市場背景描述與分析 14（三）、估價對象最高最佳利用分析 15（四）、估價方法適用性分析： 15（五）、估價測算過程： 16（六）、估價結(jié)果確定： 18五、附件 23一、估價師聲明準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T5029二、估價假設(shè)和限制條件三、估價結(jié)果報告（1）房屋情況詳見下表：序號數(shù)用途1號構(gòu)1污水處理站房2號1危險品構(gòu)庫3號構(gòu)1控制室4號構(gòu)1車輛維修間5號構(gòu)2泵房6號構(gòu)1廢品庫及車庫7號構(gòu)1鍋爐房1制條件，土地開發(fā)程度達到紅線外“七通一平”（即通3、權(quán)屬狀況：估價對象權(quán)利人為山東中關(guān)村醫(yī)藥科技發(fā)展有限公封、拖欠稅費等情況，本次估價估價師知悉的法定優(yōu)先受償款為零，故設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格的原要求估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格的要求在影響估價對象價值或價格的因素存在不確定性的情況下對）；（2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（據(jù)2019年8月26日《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改<中華人民共和國城市房地）；國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改<中華人民共和國土地管理法>的）；（4）《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》（中華人民共和國第十二屆）；（6）《煙臺市人民政府辦公室關(guān)于公布煙臺市城區(qū)國有建設(shè)用地）；（2）中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》）；）；4、房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師掌握和搜集的房地產(chǎn)市場經(jīng)過實地查勘和市場調(diào)查，遵照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》等法律法規(guī)和技術(shù)標準，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，選用科學的方法進行了分析、測算和判斷，最終確定估價對象在假定未設(shè)構(gòu)m2）間合計1135.41196.71378.49（1）、通用性：越常見、越普遍使用的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力越強，用（2）、獨立使用性：越能夠單獨使用而不受限制的房地產(chǎn)，變現(xiàn)（4）、估價對象位于威海市，周邊超市、飯店、銀行等公共配套2、假定在價值時點拍賣或者變賣時，最可能實現(xiàn)的價格與評估的民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定,人民法院以拍賣現(xiàn)的價格在評估價值的50%-60%左右，與評估的市場價值的差異程度約3、估價對象變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償（1）、以拍賣方式處置抵押房地產(chǎn)時，要求變現(xiàn)時間較短，根據(jù)估價對象的實際情況，在24個月左右可能變現(xiàn)。但變現(xiàn)成本較高，其費用、稅金的種類標準為：A、評估費（司法鑒定費用約為評估價的）；（2）抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣所得的價款，當事人有約定的，依約1、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間的變化對房地產(chǎn)抵押價在市場競爭中，威海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下特點:一是產(chǎn)品差異化競爭，開發(fā)商通過提供不同定位的產(chǎn)品來滿足不同消費者的需求;二是威海房地產(chǎn)市場競爭格局的演變也受到政策調(diào)控和市場環(huán)境的影2、在抵押期間可能產(chǎn)生房地產(chǎn)的信貸風險：首先是折舊，包括物3、估價報告的使用要合理。要考慮處置房地產(chǎn)時強制快速變現(xiàn)及），），共同會社和中國的仁合東、政記公司客貨兼輪船，往來于威海至大連、煙臺航線，客貨兼營。至1982年，客運有威海至大連航線。貨運有威左右。收回威海衛(wèi)后，榮（成）煙（臺）公路通過境內(nèi)。至1937年，毛家口子的落坡工程。其中，朱家口子工程艱巨，共下落38米，工程內(nèi)干線公路全部瀝青路面，社隊支線瀝青路面占14.4%。威海市95%以（1）房屋情況：序號數(shù)用途1號構(gòu)1污水處理站房21危號構(gòu)險品庫3號構(gòu)1控制室4號構(gòu)1車輛維修間5號構(gòu)2泵房6號構(gòu)1廢品庫及車庫7號構(gòu)1鍋爐房1封、拖欠稅費等情況，本次估價估價師知悉的法定優(yōu)先受償款為零，故增長4.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1331.581、法律上的許可性。即不受現(xiàn)時使用狀況的限制，而依照法律、城市規(guī)劃發(fā)展的規(guī)定。估價對象已辦理房屋所有權(quán)證和國有土地使用2、技術(shù)上的可能性。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當作最高最3、經(jīng)濟上的可行性。即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值4、價值最大化。房地產(chǎn)自身因素的好壞是不同房地產(chǎn)之間價值高（一）建筑物重置成本測算（以污水處理站房為例反映此次測算路根據(jù)現(xiàn)場勘查及委托方提供的有關(guān)情況和評估項目明細表，依據(jù)建第20頁綜合各部分外觀及功能，估價人員觀察法確定建筑物成新為90%；）；價費息)本單價率庫第21頁所謂公示地價系數(shù)修正法，就是利用城鎮(zhèn)基準地價（路線價）、標定地價等政府公示地價及其地價修正體系成果，按照替代原則，將待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與公示地價的條件相比較，進而通過修正），供水、排水、供暖、供氣及宗地內(nèi)場地平整），待估宗地土地使用年限第22頁K2=[1-1/（1+r）n]/[1-1/(1+r)m]m——基準地價設(shè)定的使用年限工業(yè)用地開發(fā)程度修正系數(shù)表（表一）00000雨水污水排放條件基本便利，暗000用第23頁修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣對外交通便利度便利較便利一般較差差區(qū)域道路通達度高較高一般較差差區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完善度完善較完善基本完善不夠完善不完善產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模高較高一般較差差環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度好較好一般較差差區(qū)域土地利用發(fā)展方向?qū)I(yè)發(fā)展有利對工業(yè)發(fā)展較有利對工業(yè)發(fā)展基本無影響對工業(yè)發(fā)展有一定負面影響對工業(yè)發(fā)展有較大負面影響個別地質(zhì)狀況與地基承載力好較好一般較差差地形地勢地勢平坦地勢較平坦，對建筑物無影響地勢較平坦，對建筑物有一定影響地勢不平坦，需考慮坡度的影響需經(jīng)過平整才能使用宗地自然災(zāi)害危害程度小較小一般較大大宗地面積及形狀形狀與面積有利于充分合理利用土地形狀與面積對土地利用有正面影響無不利影響形狀與面積對土地利用有不利影響形狀與面積對土地利用有較大負面影響區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平好較好一般較差差序號修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣1對外交通便利度0第24頁2區(qū)域道路通達度03區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完善度04產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模305環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度106區(qū)域土地利用發(fā)展方向2107地質(zhì)狀況與地基承載力08地形地勢09宗地自然災(zāi)害危害程度0宗地面積及形狀0區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平00對外交通便利度一般區(qū)域道路通達度一般-0.65區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完善度較完善產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模較高環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度較好區(qū)域土地利用發(fā)展方向?qū)I(yè)發(fā)展較有利1地質(zhì)狀況與地基承載力較好地形地勢地勢較平坦，對建筑物無影響宗地自然災(zāi)害危害程度較小宗地面積及形狀形狀與面積對土地利用有正面影響區(qū)域