DB12T 1389-2024建設(shè)項目用地策劃技術(shù)規(guī)范

建設(shè)項目用地策劃技術(shù)規(guī)范2024-12-26發(fā)布2025-02-01實施I前言 1范圍 12規(guī)劃性引用文件 13術(shù)語和定義 14基本要求 25現(xiàn)狀調(diào)查分析 36策劃方案基本要求 37公共服務(wù)設(shè)施 78道路交通及市政設(shè)施 89項目開發(fā)經(jīng)濟(jì)可行性分析 910策劃方案成果 附錄A(規(guī)范性)策劃方案表格 參考文獻(xiàn) 本文件按照GB/T1.1—2020《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則第1部分：標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定起草。本文件由天津市規(guī)劃和自然資源局提出并歸口。本文件起草單位：天津市規(guī)劃和自然資源局、天津市城市規(guī)劃設(shè)計研究總院有限公司。本文件主要起草人：張宏暉、霍兵、師武軍、靳懷東、趙楷卿、李威、黃玉梅、徐海峰、張燕榮、俄廣志、孫璐、馬曉萱、謝水木、張馳、李若帆、郭曉君、公俐、屈揚、張瀟、劉大維、董天杰、邱雨1建設(shè)項目用地策劃技術(shù)規(guī)范本文件規(guī)定了建設(shè)項目用地策劃方案的規(guī)范要求、內(nèi)容深度、成果格式等要求。本文件適用于居住用地和商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地(需要考慮周邊現(xiàn)狀環(huán)境、日照間距、文物保護(hù)、天際線等特殊要求或低于規(guī)劃容積率指標(biāo)上限的用地)、容積率大于2.0的工業(yè)倉儲用地，及主管部門認(rèn)為有需要的其他用地，申請單位在申請選址意見書(規(guī)劃條件)前的策劃方案。2規(guī)劃性引用文件下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對應(yīng)的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改單)適用于本文件。GB50156-2012汽車加油加氣站設(shè)計與施工規(guī)范GB50180-2018城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)GB/T50353-2013建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB50647-2011城市道路交叉口規(guī)劃規(guī)范GB/T50947-2014建筑日照計算參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)GB/T51328-2018城市綜合交通體系規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)CJJ37-2012城市道路工程設(shè)計規(guī)范CJJ193-2012城市道路路線設(shè)計規(guī)范JGJ1002015車庫建筑設(shè)計規(guī)范DB12/T598.1-2024建設(shè)項目用地控制指標(biāo)第1部分：總則DB12/T1040-2021建筑工程規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范DB12/T1116-2021控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)規(guī)程DB12/T1339-2024城鎮(zhèn)社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計指南DB/T29-6-2018天津市建設(shè)項目配建停車場(庫)標(biāo)準(zhǔn)DB29-296-2021海綿城市雨水控制與利用工程設(shè)計規(guī)范天津市新型居住社區(qū)城市設(shè)計導(dǎo)則3術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本文件?？匾?guī)的實施方案。對控規(guī)確定的用地性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行細(xì)化落實，并結(jié)合土地使用權(quán)確定城市支路、地塊邊界，以及基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施、公園綠地等用地規(guī)模和范圍。城市總體規(guī)劃和控規(guī)中確定的城市建設(shè)用地的簡稱，不包括農(nóng)村集體建設(shè)用地。2依據(jù)控規(guī)，針對擬開發(fā)建設(shè)地塊而進(jìn)行的建筑和方案布局具體部署和安排，主要驗證容積率、綠地率、日照分析、公共配套設(shè)施和停車泊位等各類城鄉(xiāng)規(guī)劃指標(biāo)的可行性，作為調(diào)整細(xì)分導(dǎo)則和核發(fā)選址意見書(規(guī)劃條件)的技術(shù)支撐。策劃方案應(yīng)當(dāng)符合國家和我市的相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求。選址意見書(規(guī)劃條件)siteselectionproposal(planningconditions)依據(jù)批準(zhǔn)的控規(guī)，土地實施劃撥的公益性項目，由項目實施主體向規(guī)劃資源主管部門申請核發(fā)選址意見書；土地有償使用的經(jīng)營性項目和土地改造類項目，由項目實施主體向規(guī)劃資源主管部門申請規(guī)劃條件。本標(biāo)準(zhǔn)涉及的選址意見書(規(guī)劃條件)按《自然資源部關(guān)于以“多規(guī)合一”為基礎(chǔ)推進(jìn)規(guī)劃用地“多審合一、多證合一”改革的通知》對應(yīng)的規(guī)劃許可事項為用地預(yù)審與選址意見書(規(guī)劃條件)。4基本要求4.1空間參照系4.1.1平面坐標(biāo)系統(tǒng)應(yīng)采用2000天津城市坐標(biāo)系。4.1.2高程系統(tǒng)應(yīng)采用1985國家高程基準(zhǔn)，高程成果應(yīng)采用本市測繪行政主管部門公布啟用的高程年代成果。4.2時間參照系日照計算應(yīng)采用真太陽時，日照標(biāo)準(zhǔn)日應(yīng)采用大寒日或冬至日，日照基準(zhǔn)年應(yīng)采用2001年。4.3單位精度4.3.1長度單位總平面圖長度單位以米(m)為單位，宜保留1位小數(shù)；立面圖、剖面圖長度單位以米(m)為單位。4.3.2面積單位用地面積以平方米為單位，保留到個位，按照四舍五入的原則取值。建筑面積以平方米為單位，保留到個位，按照四舍五入的原則取值，但不得突破控規(guī)上限。4.3.3容積率容積率計算保留到小數(shù)點后1位，按照四舍五入的原則取值，但不得突破控規(guī)上限。4.3.4比值單位綠地率、建筑密度以百分比(%)為單位，保留到個位，按照四舍五入的原則取值。4.3.5配建停車位數(shù)單位建設(shè)項目配建的非機動車、機動車停車泊位數(shù)以個為單位，按照向上取整的原則取值。4.3.6高度單位道路豎向標(biāo)高、室外地坪標(biāo)高及建筑高度以米(m)為單位，宜保留1位小數(shù)。35現(xiàn)狀調(diào)查分析5.1自然條件應(yīng)對規(guī)劃范圍內(nèi)自然條件進(jìn)行調(diào)查，居住區(qū)選址應(yīng)符合GB50180-2018的要求。5.2現(xiàn)狀土地使用及權(quán)屬情況應(yīng)對規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀土地使用情況進(jìn)行調(diào)查，包括土地權(quán)屬情況、屬于國有土地或集體土地、土地收儲整理狀況、地上物狀況等條件進(jìn)行綜合掌握，在策劃方案中統(tǒng)籌考慮。應(yīng)對規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀建筑構(gòu)筑物情況進(jìn)行調(diào)查，包括現(xiàn)狀建筑年代、建筑質(zhì)量、建筑性質(zhì)、是否有保留價值、是否涉及文物保護(hù)單位等條件進(jìn)行綜合掌握，在策劃方案中統(tǒng)籌考慮。5.4現(xiàn)狀道路交通和基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)對規(guī)劃范圍內(nèi)及相鄰地塊現(xiàn)狀(含在建)道路交通和市政管線進(jìn)行調(diào)查并綜合掌握，在策劃方案中統(tǒng)籌考慮，包括現(xiàn)狀道路等級及實施狀況、現(xiàn)狀軌道及站點實施狀況、現(xiàn)狀交通場站及停車設(shè)施用地情況、地塊出入口設(shè)置情況、現(xiàn)狀主要市政設(shè)施點位和管線布局狀況等。6策劃方案基本要求6.1符合上位規(guī)劃6.1.1符合控規(guī)建設(shè)用地策劃方案編制中的用地性質(zhì)、用地兼容性、控制指標(biāo)、控制線、公共服務(wù)設(shè)施類型及布局、道路交通設(shè)施(道路、軌道、鐵路、公交場站、社會公共停車場(庫)、加油(氣)站等)、市政工程設(shè)施(電力設(shè)施、供水設(shè)施、排水設(shè)施、燃?xì)庠O(shè)施、供熱設(shè)施、通訊設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等)等，均必須符合和滿足控規(guī)的要求。6.1.2符合其他上位規(guī)劃建設(shè)用地策劃方案的編制必須符合其他相關(guān)上位規(guī)劃的要求。6.2滿足公共利益和市場需求在充分考慮公共利益和市場需求的基礎(chǔ)上，在符合控規(guī)管控要求的前提下，策劃方案可對細(xì)分導(dǎo)則的用地功能、設(shè)施布局、控制指標(biāo)等進(jìn)行適度優(yōu)化。策劃方案容積率可低于細(xì)分導(dǎo)則上限。如策劃方案與細(xì)分導(dǎo)則有沖突，經(jīng)充分論證，以優(yōu)化后的策劃方案作為細(xì)分導(dǎo)則調(diào)整的依據(jù)，按照細(xì)分導(dǎo)則管理相關(guān)要求，同步研究調(diào)整細(xì)分導(dǎo)則。6.3各項控制指標(biāo)6.3.1規(guī)劃用地性質(zhì)建設(shè)用地規(guī)劃策劃應(yīng)滿足控規(guī)中規(guī)劃用地性質(zhì)、開發(fā)強度等用途管制要求，嚴(yán)禁出現(xiàn)與規(guī)劃用地性質(zhì)不符的策劃方案及建筑布局形式。46.3.2用地面積6.3.2.1用地面積包括總用地面積與界內(nèi)建設(shè)用地。6.3.2.2總用地面積對應(yīng)控規(guī)，即道路中心線、河流中心線、行政管轄界線等圍合形成的總面積，應(yīng)符合控規(guī)。6.3.2.3界內(nèi)建設(shè)用地對應(yīng)細(xì)分導(dǎo)則，即建設(shè)項目自身使用的土地范圍，應(yīng)與核定用地圖中的“界內(nèi)建設(shè)用地面積”數(shù)值一致，并作為計算細(xì)分導(dǎo)則容積率的依據(jù)。6.3.3容積率6.3.3.1策劃方案容積率應(yīng)符合控規(guī)，可對細(xì)分導(dǎo)則容積率進(jìn)行適度優(yōu)化。經(jīng)審定的策劃方案涉及調(diào)整細(xì)分導(dǎo)則的，按照相關(guān)管理要求履行審批程序。當(dāng)策劃方案容積率低于細(xì)分導(dǎo)則控制值時，應(yīng)附具合理性說明及經(jīng)濟(jì)測算說明。6.3.3.2容積率的計算應(yīng)符合GB50180-2018和DB12/T1040-2021的要求。6.3.4建筑面積6.3.4.1建筑面積包括總建筑面積、地上建筑面積、(半)地下建筑面積。其中，地上建筑面積包括地上計容建筑面積、地上不計容建筑面積、地上鼓勵兼容建筑面積。6.3.4.2建筑面積的計算應(yīng)符合GB/T50353-2013、DB12/T1040-2021的要求，如有鼓勵兼容或獎勵情形，應(yīng)按我市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。6.3.4.3地上建筑面積是計算建設(shè)用地容積率的直接依據(jù)，策劃方案應(yīng)如實填報技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表。6.3.5建筑密度6.3.5.1建筑密度應(yīng)符合控規(guī)要求。6.3.5.2建筑密度的計算應(yīng)符合DB12/T1040-2021的要求，居住用地還應(yīng)符合GB50180-2018有關(guān)要6.3.6綠地率6.3.6.1綠地率應(yīng)符合控規(guī)的要求。6.3.6.2綠地率的計算應(yīng)符合DB12/T1040-2021的要求，居住用地還應(yīng)符合GB50180-2018有關(guān)要求，并在圖紙中標(biāo)注綠地的位置和類型。6.3.7建筑高度6.3.7.1建筑高度應(yīng)符合控規(guī)的要求。位于有凈空高度要求的飛機場、電臺、通訊、微波通道、氣象臺、衛(wèi)星地面站、軍事設(shè)施等控制區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地，規(guī)劃建筑高度應(yīng)符合相關(guān)主管部門要求。位于大運河核心監(jiān)控區(qū)的建設(shè)用地滿足《大運河天津段核心監(jiān)控區(qū)國土空間管控細(xì)則(試行)》。6.3.7.2建筑高度的計算應(yīng)符合DB12/T1040-2021的要求，居住用地還應(yīng)符合GB50180-2018有關(guān)要6.4場地設(shè)計要求6.4.1自然條件6.4.1.1應(yīng)分析周邊地塊的自然環(huán)境。6.4.1.2應(yīng)分析建設(shè)用地內(nèi)的地形、風(fēng)向、日照、水文等自然條件。56.4.1.3當(dāng)建設(shè)用地或建設(shè)項目有特殊環(huán)境要求(如有泄洪、防風(fēng)、防潮等)時，應(yīng)在策劃方案中附具相關(guān)圖紙或說明。6.4.2歷史文化保護(hù)與風(fēng)貌保護(hù)6.4.2.1當(dāng)建設(shè)用地位于歷史文化名鎮(zhèn)、名村，歷史文化街區(qū)或歷史風(fēng)貌建筑區(qū)時，建設(shè)項目應(yīng)符合保護(hù)規(guī)劃要求。6.4.2.2當(dāng)建設(shè)用地內(nèi)有不可移動文物的，應(yīng)制定文物保護(hù)工程方案或文物影響評估報告。6.4.2.3當(dāng)建設(shè)用地內(nèi)有其他需要保留的建筑時，應(yīng)就其保留價值及建設(shè)項目對保留建筑的影響進(jìn)行分析說明。6.4.2.4宜考慮當(dāng)?shù)孛袼孜幕暗赜蛱厣?.4.3其他要求6.4.3.1建設(shè)項目的規(guī)劃布局、交通組織、綠地景觀等規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容應(yīng)符合DB12/T1040-2021及相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求。6.4.3.2居住用地的策劃方案結(jié)合《天津市新型居住社區(qū)城市設(shè)計導(dǎo)則》的規(guī)劃指引。6.4.3.3建設(shè)項目的消防設(shè)計、安全疏散及應(yīng)急避難場所等安全性要求，應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范的要求。6.4.3.4建設(shè)用地內(nèi)部或周邊存在危險源或污染源的，策劃方案必須按照各類型各級別危險源及污染源對應(yīng)的防護(hù)要求考慮與項目的安全距離和防護(hù)要求。6.4.3.5策劃方案應(yīng)充分結(jié)合各相關(guān)行業(yè)主管部門要求，并為建設(shè)工程設(shè)計方案的實施提出深化建議。6.5空間布局6.5.1建筑空間布局6.5.1.1策劃方案應(yīng)明確表達(dá)用地和建筑的各項指標(biāo)以及建設(shè)用地與建筑規(guī)劃布局的關(guān)系：——合理組織各功能規(guī)劃建筑、綠地景觀、活動場地、道路交通、停車設(shè)施的布局，營造宜人的室外空間環(huán)境；——規(guī)劃建筑布局應(yīng)與周邊相鄰地塊的城市肌理相協(xié)調(diào)?？偲矫鎴D的圖幅范圍應(yīng)能反映周邊相鄰地塊現(xiàn)狀；——建設(shè)項目功能復(fù)雜時應(yīng)提供項目功能分析圖。6.5.1.2策劃方案應(yīng)體現(xiàn)交通組織與消防交通組織：——道路交通分析圖應(yīng)標(biāo)明建設(shè)用地出入口位置、停車場(庫)出入口位置、人車流線以及交通組織方案等以及相鄰地塊現(xiàn)狀出入口位置，方案應(yīng)滿足DB12/T1040-2021及行業(yè)主管部門要求。出入口盡量設(shè)置在次干路和支路等低等級道路上，不應(yīng)設(shè)在交叉口、人行橫道、公共交通?？空疽约皹蛄阂龢颉⒌氐酪捞?。策劃方案宜遵循“人車分流”的設(shè)計模式，充分考慮步行安全性；——主管部門認(rèn)為有必要附具的交通影響評價報告；——消防設(shè)計分析圖應(yīng)標(biāo)明消防車道及消防撲救場地，相關(guān)內(nèi)容應(yīng)滿足現(xiàn)行消防規(guī)范要求。6.5.1.3策劃方案應(yīng)表現(xiàn)建筑空間布局整體效果：——如有明確建筑限高，建筑高度應(yīng)滿足項目所在區(qū)域的限高要求；——繪制項目高度布局圖反映整體空間布局效果；——應(yīng)表現(xiàn)周邊已建建筑布局或擬建規(guī)劃布局，結(jié)合本項目形成各方向整體體塊鳥瞰表現(xiàn)圖。6.5.2開放空間布局66.5.2.1在條件允許的情況下，建設(shè)項目宜向市民提供開放使用的室外活動空間。6.5.2.2在條件允許的情況下，居住用地的建設(shè)項目可設(shè)置住宅室外專有庭院，該部分不計入綠地率，且應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定。6.5.3地下空間布局6.5.3.1地下空間規(guī)劃布局應(yīng)當(dāng)遵循統(tǒng)籌規(guī)劃、綜合開發(fā)、合理利用、安全環(huán)保、公共利益優(yōu)先、地下與地上相協(xié)調(diào)的原則。6.5.3.2應(yīng)明確地下空間開發(fā)的范圍、功能、規(guī)模、布局等，明確各類地下空間設(shè)施系統(tǒng)之間以及地下公共空間與地上公共空間的連通方式。6.6建筑參數(shù)6.6.1住宅套數(shù)住宅套數(shù)是統(tǒng)計和計算可容納戶數(shù)和人口的重要指標(biāo)。住宅套數(shù)按策劃方案的定位，由其所選擇的戶型決定。6.6.2居住人口和戶數(shù)6.6.2.1居住人口計算應(yīng)依據(jù)GB50180-2018、DB12/T1116-2021、DB12/T1339-2024等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計算。6.6.2.2可根據(jù)適應(yīng)人群和戶型選擇不同策劃方案類型，類型不同，戶型面積、人口計算均會有所不同，對人口規(guī)模進(jìn)行彈性計算。6.6.2.3居住人口應(yīng)以住宅建筑面積為計算依據(jù)，不應(yīng)包含公共服務(wù)設(shè)施及其他配套設(shè)施。6.6.2.4計算人口單位為人，計算戶數(shù)單位為戶。6.7日照、采光、通風(fēng)與衛(wèi)生視距6.7.1建筑間距和居住建筑計算間距應(yīng)符合DB12/T1040-2021要求，建筑布局宜統(tǒng)籌考慮采光、通風(fēng)與衛(wèi)生視距。6.7.2以下策劃方案需做日照分析：——規(guī)劃住宅類型含低層住宅、多層住宅、高層住宅和混合住宅的居住用地；——幼兒園、中小學(xué)、老年人照料設(shè)施、醫(yī)院病房樓、宿舍等有日照需求的非住宅建筑；——相鄰地塊內(nèi)有現(xiàn)狀住宅建筑，或相鄰地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為居住用地的，應(yīng)核查日照影響分析范圍，以判斷是否應(yīng)進(jìn)行日照影響分析；——管理部門認(rèn)為需要測算周邊日照影響的建設(shè)項目。6.7.3日照分析方法應(yīng)符合GB50180-2018和GB/T50947-2014的相關(guān)規(guī)定及要求，相關(guān)參數(shù)見《市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于執(zhí)行國家建筑日照計算參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)及確定日照分析范圍意見的通知》的要求。6.7.4日照分析圖或日照分析報告應(yīng)明確分析結(jié)論，即有日照需求的建筑或場地的日照時數(shù)能否滿足國家及我市相關(guān)要求。6.8建筑風(fēng)貌6.8.1應(yīng)遵循總體協(xié)調(diào)原則，新建、改建建筑風(fēng)貌與所在區(qū)域的地域特征相協(xié)調(diào)，建筑體量、尺度與周邊建筑呼應(yīng)。6.8.2突出城市特色，增強可識別性；在城市建設(shè)中，延續(xù)歷史文脈的同時，提倡建筑設(shè)計的創(chuàng)新，體現(xiàn)城市景觀的多樣性和文化因素復(fù)雜性。77公共服務(wù)設(shè)施7.1規(guī)劃布局1339-2024以及各類設(shè)施行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)要求，策劃方案的圖紙中應(yīng)明確標(biāo)注各項公共服務(wù)設(shè)施的位置，并在技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表中明確建筑規(guī)模等指標(biāo)。公共服務(wù)設(shè)施布局應(yīng)符合控規(guī)。對非獨立占地的公共服務(wù)設(shè)施，鼓勵集中設(shè)置。7.2分級分類7.2.1配置級別要求配置級別應(yīng)按照街道社區(qū)、居委會社區(qū)、業(yè)委會街坊三個層級進(jìn)行配置。7.2.2配置類別要求應(yīng)按照DB12/T1116-2021中確定的保留型、改造型、新建型進(jìn)行區(qū)別配置。保留型單元公共服務(wù)設(shè)施配置應(yīng)以完善配套設(shè)施為主；改造型單元公共服務(wù)設(shè)施配置應(yīng)以補全配套設(shè)施為主；新建型單元公共服務(wù)設(shè)施配置應(yīng)以高標(biāo)準(zhǔn)配置配套設(shè)施為主。7.3社區(qū)中心7.3.1街道級社區(qū)中心7.3.1.1街道級社區(qū)在社會管理上對應(yīng)街道辦事處，空間上對應(yīng)控規(guī)單元，服務(wù)人口為5萬~10萬。7.3.1.2街道級社區(qū)中心宜圍繞地鐵站點集中在一個街坊內(nèi)統(tǒng)一建設(shè)。設(shè)施內(nèi)部空間強調(diào)高度開放性和共享性。包含教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、養(yǎng)老服務(wù)、管理服務(wù)、商業(yè)、交通和市政設(shè)施。具體包含項目類型和規(guī)模應(yīng)按照DB12/T1339-2024執(zhí)行7.3.1.3策劃方案在保障配置控規(guī)和細(xì)分導(dǎo)則中規(guī)定的設(shè)施及規(guī)模外，應(yīng)按DB12/T1339-2024進(jìn)行分析，對于功能相對重疊的公共服務(wù)設(shè)施項目不再重復(fù)配置，應(yīng)按照DB12/T1339-2024合理配置規(guī)模。對于本級圈層內(nèi)未納入控規(guī)的其他公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)一并配置體現(xiàn)。7.3.2居委會級社區(qū)中心7.3.2.1居委會級社區(qū)在社會管理上對應(yīng)居民委員會，空間上對應(yīng)控規(guī)街坊，服務(wù)人口為1萬人左右。7.3.2.2居委會級社區(qū)中心強調(diào)盡可能共享共建，將更多類型的公共服務(wù)設(shè)施混合建設(shè)在同一用地或建筑內(nèi)，統(tǒng)一管理、運營，提升一站式服務(wù)的便利性。主要包含教育、社區(qū)衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)管理、商業(yè)服務(wù)和市政公用設(shè)施。具體包含項目類型和規(guī)模應(yīng)按照DB12/T1339-2024執(zhí)行。7.3.2.3策劃方案在保障配置控規(guī)和細(xì)分導(dǎo)則中規(guī)定的設(shè)施及規(guī)模外，應(yīng)按DB12/T1339-2024進(jìn)行分析，對于功能相對重疊的公共服務(wù)設(shè)施項目不再重復(fù)配置，按照試行標(biāo)準(zhǔn)合理配置規(guī)模。對于本級圈層內(nèi)未納入控規(guī)的其他公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)一并配置體現(xiàn)。7.3.3業(yè)委會級社區(qū)配套7.3.3.1業(yè)委會級社區(qū)在社會管理上對應(yīng)業(yè)主委員會，空間上對應(yīng)居住街坊，服務(wù)人口為0.1萬～0.37.3.3.2業(yè)委會級社區(qū)配套設(shè)施，規(guī)劃設(shè)計應(yīng)滿足其使用要求。具體包含項目類型和規(guī)模，應(yīng)按照DB12/T1339-2024執(zhí)行。87.3.3.3策劃方案在保障配置控規(guī)和細(xì)分導(dǎo)則中規(guī)定的設(shè)施及規(guī)模外，應(yīng)按DB12/T1339-2024進(jìn)行分析，對于功能相對重疊的公共服務(wù)設(shè)施項目不再重復(fù)配置，按照試行標(biāo)準(zhǔn)合理配置規(guī)模。對于本級圈層內(nèi)未納入控規(guī)的其他公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)一并配置體現(xiàn)。7.4基礎(chǔ)教育設(shè)施7.4.1基本要求7.4.1.1基礎(chǔ)教育設(shè)施包含幼兒園(托兒所)、小學(xué)、初中、高中、完中。應(yīng)嚴(yán)格落實控規(guī)和細(xì)分導(dǎo)則中對容積率、建筑密度、綠地率、限高等要求并根據(jù)單元人口進(jìn)行核算配置。7.4.1.2建筑應(yīng)滿足相應(yīng)的日照和建筑間距要求。具體應(yīng)按照相關(guān)的建筑設(shè)計規(guī)范執(zhí)行。7.4.2幼兒園(托兒所)和中小學(xué)建設(shè)用地規(guī)模及建筑規(guī)模應(yīng)在滿足DB12/T598.1-2024、DB12/T1339-2024及相關(guān)規(guī)定的前提下，在符合上位規(guī)劃要求的基礎(chǔ)上，集約節(jié)約用地、因地制宜、結(jié)合實際需求和具體情況，擇情選取指標(biāo)?？偲矫嬖O(shè)計中活動場地、綠化、各類教室朝向等應(yīng)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。7.5其他公共服務(wù)設(shè)施其他公共服務(wù)設(shè)施包括：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、養(yǎng)老服務(wù)、管理服務(wù)、商業(yè)、交通和市政設(shè)施等。其他公共服務(wù)設(shè)施的類別、布局、規(guī)模等要求，應(yīng)落實控規(guī)和細(xì)分導(dǎo)則的要求，并按照GB50180-2018、DB12/T598.1-2024、DB12/T1040-2021和DB12/T1339-2024及相關(guān)規(guī)定的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計與核算。8道路交通及市政設(shè)施8.1道路及交通設(shè)施8.1.1基本要求道路交通設(shè)施規(guī)劃布設(shè)應(yīng)符合控規(guī)及GB/T51328-2018、CJJ193-2012、CJJ37-2012、GB50647-2011、DB12/T1116-2021、DB/T29-6-2018、GB50180-2018和《天津市新型居住社區(qū)城市設(shè)計導(dǎo)則》的相關(guān)要求。涉及鐵路及軌道的項目應(yīng)滿足相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)的要求。規(guī)劃城市道路線位及用地應(yīng)與控規(guī)(細(xì)分)保持一致。8.1.3軌道站點對于緊鄰軌道交通站點的建設(shè)項目應(yīng)注重加強地塊與車站的交通銜接，規(guī)劃軌道出入口及風(fēng)亭位于建設(shè)用地內(nèi)的，住宅建筑原則上不考慮結(jié)建，商業(yè)建筑原則上考慮結(jié)建，結(jié)建方案應(yīng)獲軌道管理部門的8.1.4交通場站設(shè)施8.1.4.1社會公共停車場(庫)、公交場站、加油(氣)站在滿足規(guī)劃功能前提下，位置及建設(shè)形式可結(jié)合策劃方案進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化。優(yōu)化后場地出入口布局及交通組織需合理可行。98.1.4.2加油(氣)站站外建(構(gòu))筑物與站內(nèi)相關(guān)設(shè)施的安全間距，應(yīng)滿足GB50156-2012的相關(guān)要求。8.1.5停車配建8.1.5.1項目配建停車應(yīng)符合DB/T29-6-2018規(guī)定的機動車與非機動車停車位數(shù)量、布局等相關(guān)要求，對于居住區(qū)地面停車率不宜大于15%,地下車庫的建設(shè)還應(yīng)符合JGJ1002015、DB29-296-2021的相關(guān)要求。位于城市規(guī)劃確定的歷史文化街區(qū)內(nèi)的項目、受建設(shè)條件限制的老舊居住區(qū)、公共服務(wù)設(shè)施用地類改擴(kuò)建項目以及管理部門認(rèn)為停車配建指標(biāo)可折減的其他項目，可以通過配建車位專題論證確定停車位數(shù)量。8.1.5.2建設(shè)項目機動車停車場(庫)的出入口不宜直接開向城市道路，宜設(shè)在項目內(nèi)部道路上，并應(yīng)符合內(nèi)部交通組織的需要。8.1.6其他要求8.1.6.1無障礙設(shè)計、居住區(qū)道路邊緣至建筑物距離等要求，應(yīng)符合相關(guān)技術(shù)規(guī)定。8.1.6.2涉及公路及公路設(shè)施的項目，應(yīng)符合上位規(guī)劃的要求，在策劃方案中予以落實。公路控制線內(nèi)的建設(shè)以及在公路沿線設(shè)置出入口，應(yīng)當(dāng)滿足公路規(guī)劃設(shè)計規(guī)范、管控要求。8.2市政設(shè)施8.2.1符合上位規(guī)劃8.2.1.1區(qū)域型市政設(shè)施布局，應(yīng)獨立占地，在策劃方案中予以落實。設(shè)施用地面積應(yīng)符合相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和上位規(guī)劃要求。8.2.1.2應(yīng)對供水、排水、供電、通訊、燃?xì)?、供熱、消防、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施進(jìn)行核查和設(shè)置，市政設(shè)施的布局和設(shè)置應(yīng)符合上位規(guī)劃的要求，在滿足規(guī)劃的前提下可對位置適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化。8.2.2設(shè)計布局原則8.2.2.1市政場站設(shè)施的設(shè)置應(yīng)與城市用地布局、道路交通和綠地布局等相協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌安排。8.2.2.2地塊內(nèi)新增市政設(shè)施，在符合功能需求的前提下，應(yīng)集中設(shè)置形成市政島。8.2.3符合安全要求各類市政設(shè)施布局，應(yīng)滿足其相應(yīng)安全規(guī)范要求，充分考慮與周邊居住建筑和公共建筑的安全距離。9項目開發(fā)經(jīng)濟(jì)可行性分析9.1分析要素涉及居住用地的策劃方案應(yīng)考慮以下方面：產(chǎn)品定位，包括定位為剛需型、改善型、剛改結(jié)合型等；空間布局，包括低層產(chǎn)品、多層洋房產(chǎn)品、高層產(chǎn)品、混合產(chǎn)品等；針對人群，包括受教育水平、年齡結(jié)構(gòu)、收入水平等；戶型選擇，包括戶型面積、戶型形狀等；景觀設(shè)計，包括樹種選擇、景觀小品、硬質(zhì)鋪裝等；公共空間，包括場景主題、兒童活動場地等；其他，包括建筑外立面色彩等。9.2經(jīng)濟(jì)測算對于容積率降低的項目，除需開展公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施承載力分析以外，應(yīng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性分析，包括土地整理成本和預(yù)估土地出讓金等方面內(nèi)容。10策劃方案成果10.1成果內(nèi)容10.1.1區(qū)位分析圖明確分析項目地塊所在位置及其特殊性。10.1.2現(xiàn)狀分析圖對項目地塊內(nèi)部和周邊的權(quán)屬單位、地上物情況、生態(tài)環(huán)境、道路交通、公共服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施、空間形態(tài)等進(jìn)行分析說明。10.1.3上位規(guī)劃核查圖對項目地塊所屬控規(guī)、細(xì)分導(dǎo)則及其他上位規(guī)劃進(jìn)行核查。10.1.4方案設(shè)計圖包括方案總平面圖、空間結(jié)構(gòu)或功能分區(qū)圖、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、方案體塊鳥瞰圖、建筑層數(shù)及高度布局圖、建筑平面圖、建筑立面圖、建筑剖面圖，如有需要可增加地下空間布局圖、局部節(jié)點設(shè)計示意圖等(商業(yè)及工業(yè)倉儲類項目可視情況酌情增減相關(guān)內(nèi)容)。10.1.5方案分析圖包括公共配套設(shè)施核算及布局圖、日照分析圖、道路交通分析圖、停車布局分析圖、空間布局分析等(商業(yè)及工業(yè)倉儲類項目可視情況酌情增減相關(guān)內(nèi)容)。10.1.6經(jīng)濟(jì)可行性分析項目開發(fā)經(jīng)濟(jì)可行性分析成果。10.1.7相關(guān)附件按照項目實際情況可附具日照分析報告、空間三維模型、項目實體模型、交通影響評價報告、環(huán)境影響評價報告等附件。10.2編制深度10.2.1策劃方案編制應(yīng)符合GB50180-2018、DB12/T1116-2021、DB12/T1040-2021和其他相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的要求。方案設(shè)計圖應(yīng)根據(jù)項目及周邊環(huán)境復(fù)雜程度確定表達(dá)深度，可參照《建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定(2016年版)》的方案設(shè)計要求，并根據(jù)實際情況適當(dāng)增減內(nèi)容。10.2.2方案應(yīng)清晰表達(dá)不同功能的建筑布局(住宅、配套、商業(yè)、辦公、文化、交通設(shè)施、市政設(shè)施等),還應(yīng)體現(xiàn)交通組織、開放空間、綠地和活動場地、主要景觀等。10.2.3居住用地策劃方案應(yīng)附具住宅戶型平面圖。住宅戶型的選用應(yīng)結(jié)合《天津市新型居住社區(qū)城市設(shè)計導(dǎo)則》中住房政策類型的指引，與項目開發(fā)經(jīng)濟(jì)可行性分析一致。10.2.4建筑高度和層數(shù)應(yīng)真實可靠，不同建筑類型層高應(yīng)有所區(qū)分。10.2.5方案應(yīng)表達(dá)周邊城市道路等級、建設(shè)用地對外出入口布局、內(nèi)部道路交通組織、配建機動車與非機動車停車場(庫)范圍及出入口布局，相鄰地塊現(xiàn)狀出入口位置等。10.2.6方案應(yīng)表達(dá)獨立占地和獨立建設(shè)的市政設(shè)施。10.2.7方案中應(yīng)體現(xiàn)的標(biāo)注有：路名、建筑層數(shù)、建筑退線、建筑間距、道路邊線與建筑物間距、主要設(shè)施名稱、規(guī)劃總用地界線及主要拐點標(biāo)注、可用地界線及主要拐點標(biāo)注、建設(shè)用地主要出入口及停車場(庫)出入口位置及寬度、消防撲救面、指北針、比例尺等。10.2.8策劃方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)以表格的形式體現(xiàn)，主要內(nèi)容包括：規(guī)劃總用地面積、界內(nèi)建設(shè)用地、各類型用地分項面積、總建筑面積、地上地下建筑面積、各功能建筑分項面積、平均容積率、各類用地分項容積率、平均建筑密度、綠地率、總?cè)丝?、總戶?shù)、地上地下停車泊位數(shù)、非機動車泊位數(shù)、現(xiàn)狀及規(guī)劃的公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施、市政設(shè)施、資金測算等。10.2.9具體表格形式應(yīng)符合附錄A。10.2.10策劃方案的主要圖紙和主要指標(biāo)須能夠指導(dǎo)核發(fā)用地預(yù)審與選址意見書(規(guī)劃條件)。10.2.11對有益于指導(dǎo)后續(xù)規(guī)劃許可審批的內(nèi)容，如城市天際線、空間退讓、建筑布局、建筑風(fēng)貌、公共空間等內(nèi)容可核定為強制性、限制性、建議性要求，納入規(guī)劃條件。10.3成果形式策劃方案成果形式包括：說明書、圖紙集、相關(guān)附件。編制應(yīng)符合DB12/T1040-2021的相關(guān)要求。說明書應(yīng)包括方案編制背景、設(shè)計依據(jù)、項目設(shè)計的相關(guān)要求、設(shè)計范圍及現(xiàn)狀條件、方案構(gòu)思、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。具體要求見表1所示。表1建設(shè)用地策劃方案成果形式內(nèi)容1說明書說明書2圖紙集區(qū)位分析圖3現(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃核查分析圖●4現(xiàn)行細(xì)分導(dǎo)則核查分析圖●5其他上位規(guī)劃核查分析圖O6權(quán)屬分析圖●7現(xiàn)狀基地條件分析圖(地質(zhì)、危險源、污染源、建筑、道路交通、配套設(shè)施、市政設(shè)施、工程管廊、文物保護(hù)、空間形態(tài)等)8方案總平面圖9空間結(jié)構(gòu)分析圖●方案體塊鳥瞰圖●●建筑層數(shù)及高度布局圖●地下空間布局圖O建筑平面圖O建筑立面圖O建筑剖面圖O開放空間布局圖O局部節(jié)點設(shè)計圖O日照分析圖●道路交通分析圖靜態(tài)交通分析圖公共服