房地產(chǎn)新政促銀行風險預(yù)期改善

房地產(chǎn)新政促銀行風險預(yù)期改善5月17日，國務(wù)院召開全國切實做好保交房工作視頻會議，國務(wù)院副總理何立峰表示，政府可酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房；同日，中國人民銀行連續(xù)頒布三條房貸政策，分別是《關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知》、《關(guān)于下調(diào)個人住房公積金貸款利率的通知》、《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，包括首付比例調(diào)降、全國層面按揭貸款利率下限放開、個人住房公積金貸款利率調(diào)降。此外，作為全國切實做好保交房工作視頻會議的明確和補充，5月17日下午，住建部、自然資源部、人民銀行與金融監(jiān)管總局在國務(wù)院政策例行吹風會上介紹切實做好保交房工作配套政策有關(guān)情況，央行宣布創(chuàng)設(shè)3000億元保障房再貸款。針對購房者，降低購房門檻與購房成本，主要包括三個方面的內(nèi)容：1.取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，各地因城施策自主確定是否設(shè)立貸款利率下限及下限水平；2.降低首付比例。首套、二套最低首付比例分別降至15%、25%；3.下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。針對房企，滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。目前，全國297個地級及以上城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，城市政府推動符合“白名單”條件的項目“應(yīng)進盡進”，商業(yè)銀行對合規(guī)“白名單”項目“應(yīng)貸盡貸”。針對政府，地方政府正式加入地產(chǎn)去化環(huán)節(jié)。支持地方政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體，以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作保障性住房。同時央行擬設(shè)立保障性住房再貸款為21家全國性銀行提供低成本資金，用于支持21家全國性銀行向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款。隨著地產(chǎn)領(lǐng)域“一攬子方案”的正式出臺落地，房地產(chǎn)新政的調(diào)整思路逐漸清晰。從具體內(nèi)容來看，此次房貸政策調(diào)整主要涉及首付比例下調(diào)、利率下限打開、公積金貸款利率下調(diào)三個方面：值得關(guān)注的的是，此次切實做好保交房工作視頻會議首提“房地產(chǎn)工作的人民性、政治性”，解決房地產(chǎn)市場面臨問題的戰(zhàn)略意義進一步提升，地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)等各方責任進一步壓實，并且明確地方政府回收土地與收儲。在壓實各主體責任方面，對金融機構(gòu)而言是保交樓，全力支持應(yīng)續(xù)建項目融資。對地方政府而言是回收土地與收儲：回收土地酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困；收儲是指在商品房庫存較多的城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。對監(jiān)管部門而言是完善融資協(xié)調(diào)機制和創(chuàng)設(shè)再貸款，充分發(fā)揮融資協(xié)調(diào)機制、再貸款政策的作用。在國務(wù)院政策例行吹風會上，四部門對切實做好保交房工作進行了明確和細化，央行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。住建部表示，做好保交房工作，壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)各方責任。地方政府要承擔屬地責任，推動住建、金融管理、公安、自然資源、審計等部門和法院協(xié)同配合，各司其職、形成合力。房地產(chǎn)企業(yè)要承擔主體責任，制定“一項目一策”處置方案，積極處置資產(chǎn)、多方籌集資金，確保項目按時保質(zhì)交付。金融機構(gòu)要落實盡職免責規(guī)定，做到對符合條件的項目“應(yīng)貸盡貸”，加快貸款審批和發(fā)放，支持項目建設(shè)交付。自然資源部表示，嚴格依法處置閑置土地，加大對存量土地盤活利用的支持力度。一是支持企業(yè)優(yōu)化開發(fā)。主要是要消除開發(fā)建設(shè)障礙，合理免除因自然災(zāi)害、疫情導致的違約責任，允許企業(yè)按照程序合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計要求，更好地適應(yīng)市場需求。二是促進市場流通轉(zhuǎn)讓。主要是發(fā)揮土地二級市場作用，支持預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓和“帶押過戶”，鼓勵轉(zhuǎn)讓或者合作開發(fā)。三是支持地方以合理價格收回土地。主要是支持地方按照“以需定購”原則，以合理價格收回閑置土地，用于保障性住房建設(shè)。允許地方采取“收回—供應(yīng)”并行方式來簡化程序，辦理規(guī)劃和供地手續(xù)，更好地提供便利化服務(wù)。所收購的商品房嚴格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴格把握所收購商品房的戶型和面積標準。城市政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體。該國有企業(yè)及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺，同時應(yīng)具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。城市政府根據(jù)當?shù)乇Ｕ闲宰》啃枨?、商品房庫存水平等因素，自主決定是否參與。符合保障條件的工薪群體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產(chǎn)企業(yè)與收購主體平等協(xié)商，自主決定是否出售。21家銀行按照風險自擔、商業(yè)可持續(xù)原則，自主決策是否向收購主體發(fā)放貸款。金融監(jiān)管總局則表示，進一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。融資協(xié)調(diào)機制是由城市政府主要負責同志任組長，分管城建住房和金融的副市長為副組長，相關(guān)部門及金融機構(gòu)為成員單位，組建工作專班，開展集中辦公。“白名單”由房地產(chǎn)項目公司自愿申報，所在城市的區(qū)縣預(yù)審并提出名單。城市協(xié)調(diào)機制組織甄別審查，符合條件與標準的納入“白名單”，不符合條件與標準的要實施整改，推動問題解決，形成閉環(huán)管理機制。首付比例下調(diào)、房貸利率下限打開、公積金貸款利率下調(diào)三者共同指向進一步減輕居民部門購房壓力，是從需求側(cè)和居民部門角度對房地產(chǎn)去化的配合。但該政策本質(zhì)上是對限制的進一步放開，并未像“棚改貨幣化”政策一樣為居民加杠桿提供增量資金，因此，對居民購房需求的拉動總體有限，該政策更多是定位于減緩房地產(chǎn)市場的下行斜率，對銀行息差的總體影響較為有限。首付比例下調(diào)雖能減輕購房壓力，但部分城市面臨銀行授信額度對收入水平的考量的約束，部分城市面臨供需關(guān)系的約束。根據(jù)中泰證券的調(diào)研數(shù)據(jù)，多數(shù)銀行在確定房貸授信額度時仍要求月收入能夠覆蓋月供的2倍。對于房價較低的區(qū)域而言，首付比例的下調(diào)帶來月供的提升相對較小（總價100萬元的房屋，首付比例從20%降至15%，對應(yīng)月收入水平的考量指標僅需提升500元左右），該政策帶來的效用會更為明顯。但與此同時，房價越低的區(qū)域，也反映出當?shù)胤康禺a(chǎn)的供需關(guān)系較弱，供需關(guān)系會成為更大的約束。利率下調(diào)則有利于需求恢復，商業(yè)貸款利率取決于銀行成本與居民購房需求的博弈，對銀行息差總體影響有限。有利于公積金貸款能夠覆蓋貸款需求區(qū)域的需求恢復，公積金貸款利率明確了調(diào)降幅度，而商業(yè)貸款利率取決銀行資金成本與居民購房需求的博弈，因此，本次利率調(diào)降更有利于公積金貸款能夠覆蓋貸款需求的區(qū)域。但與上述對首付比例調(diào)降的分析類似，部分城市本身房地產(chǎn)供需關(guān)系相對較差，還有部分城市貸款需求難以由公積金貸款完全覆蓋。收儲則是穩(wěn)定房價、緩解房企流動性壓力的重要措施，也助力銀行資產(chǎn)質(zhì)量企穩(wěn)。地方政府“酌情以合理價格收購部分商品房”，有助于部分房價下跌較多的城市房價邊際企穩(wěn)；同時，由此帶來“財富效應(yīng)”的改善，也有助于居民部門消費意愿的企穩(wěn)。而且，政府以合理價格收儲，也將緩解高庫存帶來的房企流動性壓力。流動性的注入一方面有利于保交房的推進，同時也起到防范房地產(chǎn)市場風險的作用。本輪地方政府收儲同樣面臨一些約束，包括“庫存較多”、“以需定購”、“合理價格”，對應(yīng)到區(qū)域為高庫存且價格下跌較多的城市，也即二三線及以下城市。但三線及以下城市對保障性住房的需求同樣相對較低，因此，二線城市對于收儲政策或受益更為明顯，從而助力銀行對公地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量的企穩(wěn)。收儲帶來的流動性注入對房地產(chǎn)市場風險起到了積極的緩釋作用，同時房價的邊際企穩(wěn)也帶來了居民財富效應(yīng)的改善，兩者均有利于銀行資產(chǎn)質(zhì)量的企穩(wěn)與改善。再貸款則會改善房企流動性，助力融資協(xié)調(diào)機制的推進，租金回報率較高區(qū)域受益更為明顯。保障性住房再貸款規(guī)模為3000億元，利率為1.75%，按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。由地方國有企業(yè)作為收購主體，收購后迅速配售或租賃。該政策以流動性投放的方式助力地方國企收購已建成未出售商品房，結(jié)合融資協(xié)調(diào)機制推動消化商品房存量，有助于改善房企流動性，助力融資協(xié)調(diào)機制推進。本次再貸款政策強調(diào)“地方國有企業(yè)作為收購主體。該國有企業(yè)及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺”，因此，地方國企在收購時將更多按照商業(yè)化原則進行考量。再貸款利率為1.75%，按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，結(jié)合銀行自身負債成本（按照上市銀行2.26%的水平進行估計），此類貸款投放的負債成本為1.95%（1.75%*60%+2.26%×40%），而該類地方國企對應(yīng)的信用成本相對較低，基于此可假設(shè)銀行投放該類貸款的定價不低于1.95%。與上述對收儲的分析相一致，房企流動性的改善同樣有利于銀行對公地產(chǎn)類貸款資產(chǎn)質(zhì)量的企穩(wěn)與改善。隨著地產(chǎn)去化的加速，助力銀行信貸投放的同時推進風險化解。通過刺激居民需求與支持政府收購存量商品房，加速地產(chǎn)去化，改善房企現(xiàn)金流，地產(chǎn)領(lǐng)域風險有望得到明顯改善。與此同時，監(jiān)管要求充分發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，鼓勵商業(yè)銀行對合規(guī)“白名單”項目“應(yīng)貸盡貸”，疊加央行擬設(shè)立的保障性住房再貸款工具，在地產(chǎn)領(lǐng)域風險改善的背景下，銀行信貸有望重拾新的增長點，有效緩解銀行當前面臨的資產(chǎn)荒壓力。雖然本次政策為穩(wěn)地產(chǎn)帶來了新的方式，但房地產(chǎn)供需問題的實質(zhì)性緩和進展，仍需關(guān)注后續(xù)政策落地效果，主要包括以下三個方面：一是收儲政策的落地需要大量資金支持。擬設(shè)立的保障性住房再貸款支持下，或仍有一定資金缺口。隨著土地財政退坡和地方化債推進，地方政府舉債或出資空間或相對有限，仍需要一定資金支持，后續(xù)可持續(xù)觀察PSL、政策性銀行信貸等指標。二是收儲后的配售和租賃需要覆蓋成本。本次收儲形式為城市政府選定符合要求的地方國有企業(yè)作為收購主體，收購后迅速進行配售或租賃?？紤]到收儲行為對于地方國企的資金占用和信貸成本，后續(xù)需關(guān)注收儲房屋的租賃或出售價值。從政策目標分析，此次房地產(chǎn)新政重在去化商品房庫存，解決房企債務(wù)風險，有助于緩釋銀行房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量隱性壓力。在4月底政治局會議定調(diào)“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”以來，地產(chǎn)需求端的限購政策進一步放開，各地以舊換新等庫存去化政策陸續(xù)推出。在本次全國切實做好保交樓工作視頻會議上，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰強調(diào)“打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰(zhàn)，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作”。政策推出旨在進一步降低居民購房門檻、資金成本，推動商品房庫存去化，緩釋房企流動性壓力、債務(wù)風險。有助于緩釋銀行房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量隱性壓力。有一點毋庸置疑，此次房地產(chǎn)新政落地有望推動地產(chǎn)風險隱憂緩解，有助于居民按揭需求釋放。隨著房地產(chǎn)行業(yè)政策定調(diào)轉(zhuǎn)變，消化存量商品房、解決房企債務(wù)風險問題的優(yōu)先級提升。需求端的限購、信貸政策持續(xù)放松，有助于推動商品房庫存去化、消化房企債務(wù)風險，緩解銀行房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量隱憂。從規(guī)模來看，有助于提升居民住房貸款需求。從息差角度來看，考慮到政策對銀行負債端成本調(diào)降的關(guān)注和推動，預(yù)計息差壓力可控。實際上，保障性住房再貸款是央行支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺的重要舉措，主要體現(xiàn)為以下三個方面：一是地方國企為主導、銀行支持下的市場化去庫存；二是改善保障房供給，滿足剛性需求；三是從保交樓和“白名單”機制幫助房企回籠資金。一是進一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的作用，滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。商業(yè)銀行對合規(guī)“白名單”