成都東源晴天見項(xiàng)目個(gè)案分析20170912

成都個(gè)案研究東原·晴天見2017年9月12日目錄contentsPART1.區(qū)域地塊解析PART2.工程解析PART3.營(yíng)銷解析PART1.區(qū)域地塊解析①

區(qū)域規(guī)劃解析②

區(qū)域配套解析③

地塊情況1.1

區(qū)域地塊解析-?區(qū)域規(guī)劃?該區(qū)域距離成都傳統(tǒng)五城區(qū)〔錦江〕較近，本案處于龍泉重點(diǎn)核心居住局域

區(qū)域規(guī)劃龍泉驛區(qū)位于成都市三環(huán)路以東，為成都市11個(gè)市轄區(qū)之一，是成都市中心城區(qū)，成都市東部副中心，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的成都市城市向東發(fā)展主體區(qū)域、成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在地和天府新區(qū)龍泉片區(qū)所在區(qū)域。

項(xiàng)目位置項(xiàng)目屬于龍泉驛，位于成都三點(diǎn)五環(huán)洪河北路，緊鄰四川師范大學(xué)文理學(xué)院，是連接成都、龍泉驛區(qū)的重要走廊地帶，是由龍泉重點(diǎn)形成品質(zhì)居住區(qū)域。本案龍泉驛區(qū)1.2

區(qū)域地塊解析-?區(qū)域配套?目前工程周邊社區(qū)配套僅滿足日常生活需求，區(qū)域商業(yè)配套仍處于打造階段，地鐵9號(hào)線尚未開通，區(qū)域缺乏品質(zhì)教育及醫(yī)療配套資源。 交通配套地鐵：工程緊鄰地鐵2號(hào)線洪河站約1公里，地鐵9號(hào)線〔文理學(xué)院站〕規(guī)劃建設(shè)中〔預(yù)計(jì)2020年一期開通〕

商業(yè)配套附近無大型商業(yè)配套，根本為城鄉(xiāng)結(jié)合。距綠地468約2公里、距凱德廣場(chǎng)魅力城店約2.9公里。3環(huán)公交：133路、336路、856路、890路洪河大道2環(huán)航天立 綠地交 468凱德廣場(chǎng)魅力城店本案地鐵9號(hào)線 教育配套〔2KM以內(nèi)〕幼兒園：盼盼幼兒園、大風(fēng)車幼兒園；小學(xué)：龍泉驛九小、龍泉驛12小學(xué)；中學(xué)：陵川中學(xué)、洪河中學(xué)；大學(xué)：四川師范大學(xué)東校區(qū)、成都文理學(xué)院。醫(yī)療配套〔2KM以內(nèi)〕民生綜合醫(yī)療、華美診所、洪河社區(qū)衛(wèi)生效勞中心、大面街道好日子社區(qū)衛(wèi)生院、一六七醫(yī)院。大風(fēng)車幼兒園四川師范大學(xué)附屬常春藤幼兒園四川師范大學(xué)附屬愛哆啦幼稚園蒙臺(tái)梭利瑪利亞上東幼兒園戀日幼兒園盼盼幼兒園富橋幼兒園四川師范大學(xué)附屬上東小學(xué)龍泉驛區(qū)第九小學(xué)校龍泉驛區(qū)第十二小學(xué)校1、成都市洪河中學(xué)2、龍泉第八中學(xué)3、歐中友誼學(xué)校成都陵川中學(xué)洪河社區(qū)衛(wèi)生效勞中心一六七醫(yī)院四川省示范社區(qū)衛(wèi)生效勞中心分水村衛(wèi)生站成都樹德中學(xué)外國(guó)語校區(qū)大面街辦玉石社區(qū)衛(wèi)生站(二站玉石衛(wèi)生站民生綜合醫(yī)療2公里幼兒園小學(xué)中學(xué)醫(yī)院1.3區(qū)域地塊解析-?地塊情況-工程四至?工程周邊以待建用地及老小區(qū)為主，緊鄰師范大學(xué)文理學(xué)院，在東3.5環(huán)區(qū)域內(nèi)，工程所在位置開展相對(duì)滯后。北面：老小區(qū)及安置房〔安置房待拆遷〕西面：四川師范大學(xué)文理學(xué)院〔學(xué)校〕東面：森湖山莊〔婚宴中心〕南面：用地待建〔住宅〕PART2. 工程解析①開發(fā)商品牌②工程規(guī)劃指標(biāo)③產(chǎn)品配比情況④戶型分析⑤產(chǎn)品力解析2.1工程解析-?開發(fā)商品牌? 品牌簡(jiǎn)介重慶東原房地產(chǎn)開發(fā)，1999年09月15日成立，2004年，首個(gè)花園洋房工程--中央美地在重慶大賣，憑借出眾的產(chǎn)品力獲得重慶市場(chǎng)及行業(yè)認(rèn)可。從2010年至2013年，東原地產(chǎn)占據(jù)重慶市場(chǎng)銷售金額、銷售面積雙料前十，并且在重慶外鄉(xiāng)渝派房企中，位列銷售前3，2016年排名中國(guó)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)72名。東原地產(chǎn)立足重慶、布局全國(guó)，現(xiàn)集中在重慶、成都、武漢三大重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行戰(zhàn)略開發(fā)，同時(shí)在重慶、四川、湖北等省市有儲(chǔ)藏土地，初步完成中西部地區(qū)的布局。 成都布局2014年進(jìn)入成都，先后開發(fā)工程親親里、時(shí)光道、東原城等均為剛需樓盤市場(chǎng)影響力一般。2.2工程解析-?規(guī)劃指標(biāo)?項(xiàng)目地址東三環(huán)外龍泉驛洪河大道中路所屬板塊洪河板塊開發(fā)商成都東原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司新東原地產(chǎn)物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)住宅：2.45元/m2/月，商辦：4元/m2/月代理公司自銷占地面積53875平方米（約80畝）建筑面積53875平方米物業(yè)類型住宅、商業(yè)、SOHO建筑風(fēng)格新古典Art

Deco建筑類別高層梯戶比2T5、2T6容積率5綠化率30%總戶數(shù)2121戶層高2.95m車位2515交房時(shí)間2018年8月30日首批次交房2.3工程解析-?工程規(guī)劃?工程共由10棟高層，采用圍合式布局構(gòu)成，配帶60套獨(dú)棟社區(qū)底商及一棟SOHO公寓，工程自帶幼兒園；橫向最大樓間距約140m,縱向樓間距約110m。橫向140m縱向110m自帶幼兒園〔私立、未定〕⑨⑧⑦⑥⑩①②③④⑤〔西側(cè)〕洪河大道四川師范大學(xué)東校區(qū)老校區(qū)及安置小區(qū)〔北側(cè)〕規(guī)劃道路用地待建〔南側(cè)〕森湖山莊內(nèi)部道路備注：幼兒園為私立，合作品牌未定森湖山莊〔東側(cè)〕森湖山莊內(nèi)部道路2.3工程解析-?產(chǎn)品配比?項(xiàng)目全盤戶型配比產(chǎn)品面積段功能區(qū)供應(yīng)套數(shù)（套）配比89-99㎡3房雙182786%107-127㎡4房雙29414%工程以89-99㎡的剛改三房戶型為主，搭配少量107-127的套四產(chǎn)品，產(chǎn)品配以剛需為主。備注：梯戶比--2T5 2T62.4工程解析-?戶型分析?

建筑面積:94㎡，實(shí)得105㎡，3室2廳2衛(wèi)戶型優(yōu)勢(shì)1.樓棟朝中庭，朝視野開闊，全明采光；2.

94平米，三房設(shè)計(jì)，功能性強(qiáng)；3.產(chǎn)品戶型動(dòng)靜分區(qū)。戶型劣勢(shì)1.朝西產(chǎn)品，有西曬影響；2.房間3開間僅為2.8米

，舒適性較差；3.次衛(wèi)和廚房均為間接采光。2.4工程解析-?戶型分析?

建筑面積:95㎡，實(shí)得105㎡，3室2廳2衛(wèi)戶型優(yōu)勢(shì)1.全明采光，

戶型方正，視野開闊；2.

95平米，三房設(shè)計(jì)，功能性強(qiáng)；3.相同面積段，該戶型每個(gè)臥室的舒適性體驗(yàn)度相對(duì)較高。戶型劣勢(shì)1.戶型朝東，采光一般；2.衛(wèi)生間為間接通風(fēng)采光；3.臥室2門與衛(wèi)生間對(duì)沖。2.4工程解析-?戶型分析? 建筑面積:101㎡，實(shí)得112㎡，3室2廳2衛(wèi)戶型優(yōu)勢(shì)1.非臨路產(chǎn)品，景觀為中庭景觀和森湖山莊內(nèi)部道路，較安靜；2.西南朝向，采光通風(fēng)較好；3.戶型方正，動(dòng)靜分區(qū)各個(gè)空間不受影響，空間利用率高；4.帶玄關(guān)設(shè)計(jì)，私密性較好。戶型劣勢(shì)1.客廳和主臥朝中庭，但臨近樓棟受局部遮擋；2.房間3開間僅2.9米，舒適性較差；3.廚房為間接性采光，采光缺乏。2.4工程解析-?戶型分析?不強(qiáng)；

建筑面積:108㎡，實(shí)得121㎡，4室2廳2衛(wèi)戶型優(yōu)勢(shì)1.該戶型臨近森湖山莊內(nèi)部道路，較安靜；2.橫廳設(shè)計(jì)，臨中庭景觀，景觀度好；3.四房設(shè)計(jì)，功能性強(qiáng)；4.主臥開間3.5m，舒適性較好。戶型劣勢(shì)1.該房型朝向?yàn)槲鞅?，受冬夏兩季濕冷和西曬影響，居住舒適性2.房間4僅為多功能配套無居住屬性；3.次衛(wèi)無采光，為暗房設(shè)計(jì)。2.4工程解析-?戶型分析? 建筑面積:111㎡，實(shí)得125㎡，4室2廳2衛(wèi)戶型優(yōu)勢(shì)1.戶型方正，餐客別離，動(dòng)靜分區(qū)；2.橫廳設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)較好，臨中庭景觀；3.廚房為間接性采光。戶型劣勢(shì)1.該戶型為臨路產(chǎn)品，有一定噪音影響；2.戶型朝北，居住舒適感不強(qiáng)。2.3工程解析-?工程規(guī)劃-品質(zhì)提升?

社區(qū)便利店

四重精裝入戶

社區(qū)健康跑道

棋牌室

半社區(qū)課堂

社區(qū)電影廳

書畫室

棋牌俱樂部

微農(nóng)場(chǎng)

家庭互動(dòng)洗車場(chǎng)

咖啡書吧

健身房2.5工程解析-?產(chǎn)品力分析? 優(yōu)勢(shì)區(qū)域—工程位于成都市東3.5環(huán)龍泉驛境內(nèi)與錦江區(qū)交匯處，受東進(jìn)開展外拓利好，區(qū)域洪河立交正在形成之中，未來升值開間較大；品牌—16年全國(guó)TOP前100強(qiáng)地產(chǎn)開發(fā)商，位于第72位，14年入蓉，進(jìn)去成都較久；產(chǎn)品—空間利用率較高，產(chǎn)品功能性較好；小區(qū)配套—小區(qū)內(nèi)擁有四點(diǎn)半學(xué)堂、健身會(huì)所、棋牌空間、童樂童想等休閑配套齊全。 劣勢(shì)區(qū)位—周邊無直接競(jìng)品供給，區(qū)域帶動(dòng)開展緩慢，目前周邊以老小區(qū)及空地為主，配套呈現(xiàn)度較低；配套—商業(yè)配套不成熟，缺乏優(yōu)質(zhì)公立醫(yī)療及教育配套，僅能滿足低收入人群日常所需；布局—圍合布局，臨路產(chǎn)品較多，三面受噪音及道路揚(yáng)塵影響；產(chǎn)品—工程2T5、2T6產(chǎn)品形態(tài)，小面積大功能，舒適性一般；工程前期為爛尾樓，建房品質(zhì)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，住房產(chǎn)權(quán)僅有56年；精裝標(biāo)準(zhǔn)--全系產(chǎn)品屬于假精裝，標(biāo)準(zhǔn)3000元/㎡〔實(shí)際本錢1200元/平米〕，配置較差，附近2公里內(nèi)無競(jìng)品市場(chǎng)。PART3.營(yíng)銷解析①

示范區(qū)包裝②

開盤分析③

營(yíng)銷跟蹤3.1營(yíng)銷解析-?示范區(qū)包裝-展示中心?展示中心利用獨(dú)棟底商及入戶大堂打造空間較大，引入書店風(fēng)格及大面積綠植設(shè)計(jì)，品質(zhì)感較高，功能劃清楚確，看房動(dòng)線較好。前臺(tái)LED屏幕工程沙盤正門入口品牌墻吧臺(tái)樣板間由此去高層實(shí)體樣板間推廣燈箱政策展板公示兒童示范區(qū)工法展示童夢(mèng)童享展示區(qū)區(qū)位圖兒童區(qū)洽談區(qū)單體模型單體模型洽談區(qū)213.1營(yíng)銷解析-?

示范區(qū)包裝-戶外導(dǎo)視?號(hào)線 工程圍擋：高度：5米〔常規(guī)〕推廣表現(xiàn)：? 交通：東三環(huán)雙地鐵〔地鐵2號(hào)線洪河站，地鐵9在建〕? 商業(yè)：伊藤亞洲旗艦店〔綠地468〕? 定位語：東三環(huán)·家庭成功者社區(qū) 戶外大牌：推廣語：每天都不陪我玩，還是我爸爸么〔口號(hào)式推廣〕? 陪伴才是最好的教育3.1營(yíng)銷解析

-?示范區(qū)包裝-案場(chǎng)包裝?

品牌墻?材質(zhì)：金屬、亞克力〔LED燈帶〕?公示內(nèi)容：全國(guó)布局、經(jīng)典工程展示

沙盤?品質(zhì)：整體打造感覺較好，品質(zhì)度較高

案場(chǎng)公示?材質(zhì)：金屬?公示內(nèi)容：房管局要求公示證件、限購(gòu)政策、銷售人員上崗證件等233.1營(yíng)銷解析

-?示范區(qū)包裝-案場(chǎng)物料?

標(biāo)識(shí)標(biāo)牌? 導(dǎo)視牌材質(zhì)：金屬? 桌卡材質(zhì)：亞克力+金屬底座

資料夾? 材質(zhì)：金屬架? 用途：用于戶型圖、折頁等資料擺放

宣傳物料材質(zhì)? 戶型圖：白卡紙? 內(nèi)容：DM單、折頁：銅版紙? 宣傳內(nèi)容：品牌、產(chǎn)品物業(yè)等243.2營(yíng)銷解析-?推廣分析-營(yíng)銷鋪排? 推廣線：工程前期突出東3.5環(huán)區(qū)位價(jià)值，后期以周邊配套提升及產(chǎn)品形象表現(xiàn)為主； 活動(dòng)線：線上以事件性活動(dòng)進(jìn)行工程造勢(shì)，線下以暖場(chǎng)活動(dòng)為主，增強(qiáng)客戶黏性。253.3營(yíng)銷解析-?營(yíng)銷跟蹤-量銷存?工程目前高層剩余661套，商業(yè)庫存僅剩約17套二層大面積產(chǎn)品，SOHO目前蓄客中，推售時(shí)間暫定8月。橫向140m縱向110m自帶幼兒園

社區(qū)底商共計(jì)房源：60套已推未售：17套面積段：17-200㎡銷售狀態(tài)：剩余庫存約17套，均為二層大面積產(chǎn)品SOHO共計(jì)房源：784套面積段：24-40㎡〔4T28〕銷售狀態(tài)：蓄客中，暫未推售〔預(yù)計(jì)8月推售〕⑨⑧⑦⑥⑩①②③④⑤老校區(qū)及安置