給排水管理手冊

給排水操作規(guī)范

1目的

規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全地操作給排水設(shè)備設(shè)施。

2適用范圍

適用于物業(yè)管理公司管轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的操作。

3職責(zé)

3.1設(shè)備主管負(fù)責(zé)檢查《給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的執(zhí)行情況。

3.2水暖工具體負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施的操作。

3.3水暖工必須辦理個人健康證明。

4工作標(biāo)準(zhǔn)：

4.1啟動水泵前的檢查

在啟動水泵前，先檢查水泵的進(jìn)、出水閘閥是否已經(jīng)打開，否則應(yīng)打開閘閥；檢查水泵機

組是否有空氣，有的話應(yīng)予以排除。檢查電壓表，信號燈等儀表指示是否正常，水泵軾轉(zhuǎn)

動3圈，應(yīng)靈活無阻滯。

4.2啟動水泵

打開水泵控制柜的電源開關(guān)，將轉(zhuǎn)換開關(guān)蓋于“手動”位置。啟動水泵的啟動按鈕，水泵

啟動時，注意觀察啟動電流，如果一次不能啟動成功，可以再試啟動兩次，每次應(yīng)間隔

3min,如果三次未啟動成功，停下來查找原因，排除故障后才能再啟動。如果啟動成功，

水泵運轉(zhuǎn)5min以上，同時觀察運轉(zhuǎn)時電流表指示，確定運轉(zhuǎn)時有無異常情況（如異常聲

響，異常氣味等），檢查運轉(zhuǎn)時水泵漏水是否嚴(yán)重，是否漏水成線，若出現(xiàn)漏水嚴(yán)重情

況，查找原因，水泵停止運轉(zhuǎn)后進(jìn)行維修。維修完畢后再次按上述要求啟動水泵。若一切

正常，按水泵“停止”按鈕，水泵停止。然后將水泵開關(guān)置于自動位置，水泵自動啟利并

運行。

4.3停止水泵

水泵在正常運轉(zhuǎn)過程中，若要停止水泵，要將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“0"（停止）位置，水泵停止

運轉(zhuǎn)，如果需要長時間停止運轉(zhuǎn)或檢查，應(yīng)拉下電源開關(guān)，關(guān)閉水泵的進(jìn)出水閘閥。

給排水運行管理規(guī)范

1目的

規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施運行管理工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施良好運行。

2適用范圍

適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的運行管理。

3職責(zé)

3.1設(shè)備主管負(fù)責(zé)檢查給排水設(shè)備設(shè)施運行管理工作的實施情況。

3.2水暖工具體負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施的運行管理的組織實施。

4工作標(biāo)準(zhǔn)

4.1給排水設(shè)備設(shè)施運行管理中的日常值班巡視標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容

給排水設(shè)備運行管理中的口常巡視工作內(nèi)容主要包括：水泵房有無異常的聲響或大的振

動，壓力表指示，電機控制柜的指示燈指示有無異常，電機溫升是否正常，閘閥、法蘭連

接處是否漏水，水泵漏水是否成線，水池、水箱水位是否正常，止回閥、浮球閥、液位控

制器是否動作可靠。小區(qū)內(nèi)主供水管上閘閥及道路上的給水井、檢查井、雨水井是否有堵

塞現(xiàn)象等等。在值班巡視過程中發(fā)現(xiàn)不正常情況時應(yīng)及時采取措施，解決不了的問題，立

即上報主管，請求協(xié)助解決。

4.2給排水設(shè)備設(shè)施異常情況處理

給排水設(shè)備設(shè)施在運行過程中會出現(xiàn)一些突發(fā)的異常情況，必須有相應(yīng)的緊急處理措施進(jìn)

夕亍處理。

a主供水管爆裂

如果發(fā)生此種情況，首先應(yīng)立即關(guān)閉相連的主供水管上的閘閥，若仍控制不住大量泄水，

應(yīng)關(guān)停相應(yīng)的水泵房，通知工程部主管。聯(lián)系相應(yīng)責(zé)任部門及時通知用水單位和用戶關(guān)于

停水情況。工程維修部負(fù)責(zé)安排維修組進(jìn)行搶修，維修完畢后開水試壓，看有無漏水和松

動現(xiàn)象，如果試壓正常，回填土方，恢復(fù)原貌。

b水泵房發(fā)生火災(zāi)

任何員工發(fā)現(xiàn)火警，應(yīng)立即就近取用滅火器撲滅火警。并呼叫鄰近人員前來撲救，切斷一

切電源。向“119”臺報警，并派護(hù)衛(wèi)隊員到必經(jīng)路口引導(dǎo)。通知工程部斷開相關(guān)電源.

開啟自動滅火系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)、消防水泵保證消防供水?；饟錅绾?，工程部對消防設(shè)備設(shè)

施進(jìn)行一次檢查和清點，對已損壞的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行修復(fù)或提出補充申請、并填寫有關(guān)圮

錄。

c水泵房發(fā)生浸水

少量漏水，采取堵漏措施，若浸水嚴(yán)重，應(yīng)關(guān)掉機房內(nèi)運行的設(shè)備并拉下電源開關(guān)，通知

工程部主管，同時盡力阻滯進(jìn)水，協(xié)助維修人員堵住漏水源，然后立即排水，排干水后，

對浸水設(shè)備進(jìn)行除濕處理，如用干布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等，碓定

濕水已消除后，試開機運行，如無異常情況即可投入運行C

4.3水泵房的管理

水泵房管理規(guī)定

保證水泵房通風(fēng)、照明良好及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用；水泵房內(nèi)嚴(yán)禁存放有毒、

有害物品，嚴(yán)禁吸煙；水泵層內(nèi)應(yīng)備齊消防器材并放置在方便、顯眼處；非值班人員不準(zhǔn)

進(jìn)入水泵房；每班打掃一次水泵房的衛(wèi)生，每周清潔一次水泵房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，確保泵房

地面和設(shè)備外表的清潔：水池的觀察孔應(yīng)加蓋上鎖，水泵房應(yīng)當(dāng)做到隨時上鎖，鑰匙由工

程設(shè)備主管安排保管，不得私自配鑰匙等等。

b交接班要求

交接班人員應(yīng)按規(guī)定準(zhǔn)時交接班，并且在交接班時，接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人交代，并

查看交接班時填寫的《水泵房值班記錄》。檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無誤后按規(guī)定

《水泵房值班記錄》在上簽名。如果出現(xiàn)違反規(guī)定或特殊情況一般不準(zhǔn)交接班，如上班運

行情況未交代清楚，填寫的日記不完整、不規(guī)范、不清晰，未按規(guī)定打掃水泵房，接崗人

不到位，出現(xiàn)異常事故正在處理中，此時應(yīng)由交接人員負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行。

給排水設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)規(guī)范

1目的

規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項性能完好。

2適用范圍

適用于物業(yè)公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施（含消防）的維修保養(yǎng)。

3職責(zé)

3.1主管經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的

執(zhí)行情況。

3.2設(shè)備主管負(fù)責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并組織、監(jiān)督該計劃的實

施。

3.3水暖工具體負(fù)責(zé)實施給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。

3.4客服部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況。

4工作標(biāo)準(zhǔn)

4.1《給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)年度計劃》的制定

4.1.1每年的12月15日之前，由設(shè)備主管組織積水暖工一起研究、制定《給排水設(shè)備設(shè)施維

修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。

4.1.2制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：

a給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；

b給排水設(shè)備設(shè)施運行狀況（故障隱患）：

c合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動口等）。

4.1.3《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：

a維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；

b備品、備件計劃;

C具體實施維修保養(yǎng)的時間;

d預(yù)計費用。

4.2水泵房管理員對給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時，應(yīng)按《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計

劃》進(jìn)行。

4.3小區(qū)內(nèi)主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變頻器、

PC中央處埋器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水暖匚負(fù)責(zé)。

4.4水泵房組織維修保養(yǎng)。水暖工每年的4月、10月份應(yīng)對小區(qū)內(nèi)所有水泵房機組進(jìn)行一次

清潔、保養(yǎng)。

4.4.1水泵機組的維修養(yǎng)護(hù)

a水泵的維修養(yǎng)護(hù)

生活水泵、消防水泵、排污泵等每半年進(jìn)行一次全面養(yǎng)護(hù)。養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要有：檢查水泵軸

承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，應(yīng)加注潤滑油，如有異常摩擦聲響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸

承，如有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵葉輪，如軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)

格水泵軸，檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根，清潔水泵外表，若水泵脫漆

或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷油漆，檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無

?員壞，如損壞則應(yīng)更換，檢查機組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。

b控制柜的維修養(yǎng)護(hù)

控制柜每半年進(jìn)行一次全面養(yǎng)護(hù)。維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要有：清潔柜內(nèi)所有元器件、清潔外

殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物；檢查、緊固所有的接線頭，對于銹蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更

換，檢查柜內(nèi)所有的線頭的號碼管是否清晰，有否脫落，及時整改，對于交流接觸器，應(yīng)

消除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒，清除觸頭表面的污物，不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；

檢查復(fù)位彈簧是否正常工作，然后擰緊所有緊固件；自耦減壓啟動器的電阻不低于0.5M

Q,否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；外殼接地可靠，如有松脫或銹蝕則應(yīng)做除銹處理，然后擰緊接

地線；熱繼電器的絕緣蓋板應(yīng)完整無損，導(dǎo)線接頭有無過熱痕跡或燒傷，如有則維修或更

換；自動空氣開關(guān)電阻應(yīng)不低于100M。，否則應(yīng)烘干，在開關(guān)閉合或斷開過程中，應(yīng)無

卡位現(xiàn)象，觸頭表面清除干??；中間繼電器、信號繼電器應(yīng)做模擬試驗，檢查動作是否可

靠，信號輸出是否正確；信號燈、指示燈是否指示正常，如有偏差應(yīng)調(diào)整或更換；運傳壓

力表信號線接頭是否腐蝕，如有則重新焊接或更換。

c電機的維修養(yǎng)護(hù)

外觀檢查應(yīng)整潔、銘牌完好，接地線連接良好，用搖表檢測絕緣電阻，電阻應(yīng)不低0.5M

Q,否則應(yīng)烘干處理，電機接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密，電動機軸承有無阻滯

或異常聲響，電動機風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，清潔外殼，外殼是否脫漆嚴(yán)重，若嚴(yán)重應(yīng)重新油

漆。

d相關(guān)閥門、管道及附件的維修養(yǎng)護(hù)

閘閥密封膠墊是否漏水，如有則應(yīng)更換，黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油

麻繩，對閥桿加黃油潤滑，銹蝕嚴(yán)重者應(yīng)重新油漆。止回閥的維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)檢查止回閥的密

封膠墊是否損壞，彈簧彈力是否足夠，油漆是否脫落。浮球閥的維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)檢查密封膠

墊、連桿、連桿插銷。液位控制器應(yīng)檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換，

清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道，檢查控制桿兩端螺母是否緊固，緊固所有螺母。

4.4.2水池、水箱的維修養(yǎng)護(hù)

a水池、水箱的維修養(yǎng)護(hù)每年進(jìn)行一次，若遇特殊情況可增加清洗次數(shù)，清洗時的程序如

下：

b首先關(guān)閉進(jìn)水總閥，關(guān)閉水箱之間的連通閥門，開啟泄水閥，抽空水池、水箱中的水。

泄水閥處于開啟位置，用鼓風(fēng)機向水池、水箱吹10分鐘以上，排除水池、水箱中的有毒氣

體，吹進(jìn)新鮮空氣。

c月燃著的蠟燭放入池底不會熄滅，以確定空氣是否充足。

d打開水池、水箱內(nèi)照明設(shè)施或設(shè)臨時照明。

e清洗人員進(jìn)入水池、水箱后，對池壁、池底洗刷不少于三遍，并對管道、閥門、浮球按上

述維修養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行檢修保養(yǎng)。

f清洗完畢后，排除污水，然后噴灑消毒藥水。

g關(guān)閉泄水閥，注入清水。

4.4.3室外給排水設(shè)施的維修保養(yǎng)

室外給排水管道每半年全部檢查一次，水管閥門完好，無滲漏，水管通暢無阻塞，若有阻

塞，應(yīng)清除雜物，若管道坡度不正確，應(yīng)重新鋪設(shè)，明暗溝每半年全面檢查一次，溝體應(yīng)

完好蓋板齊全。排水、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次，半年對易銹蝕的雨污水井

蓋、化糞池蓋刷一次漆防銹，保持雨污水井蓋標(biāo)識清楚，路面井蓋要做防震墊圈。室外噴

水池每月檢查保養(yǎng)一次，要求噴水設(shè)施完好，噴水管道無傍蝕。室外消防栓每季度全面試

放水檢查，每半年養(yǎng)護(hù)一次，主要檢查消防栓玻璃、門鎖、栓頭、水帶、連接器閥門、

“119”、“消防栓”等標(biāo)識是否齊全，對水帶的破損、發(fā)黑、與插接頭的松動現(xiàn)象進(jìn)行

修補、固定，更換變形的密封膠圈，將水帶展開換邊折疊卷好，將閥門桿上油防銹，推取

總數(shù)的5%進(jìn)行試水，清掃箱內(nèi)外灰塵，將消防栓玻璃門擦凈，最后貼上檢查標(biāo)志，標(biāo)志

內(nèi)容應(yīng)有檢查日期、檢查人、檢查結(jié)果。上下雨污水管每月檢查一次，每次雨季前檢查一

次，每4年水管油漆一次，要求水管無堵塞、漏水或滲水，流水通暢管道接口完好，無裂

縫。

4.4.4消防設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)

對于自動噴灑消