【戴德梁行】智能辦公建筑認識中國的智能辦公場所

認識中國的智能辦公場所認識中國的智能辦公場所CognitiveOfficeBuildings什么是智能辦公建筑？P4辦公建筑項目間的競爭將推動智能辦公建筑領域的發(fā)展P14附錄“這些系統(tǒng)通過物聯(lián)網(wǎng)（IoT）和相關聯(lián)的傳感器設備收集數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)進而被專門的軟件直接分析，減少人工參與判斷，并通過相關的分析結果大幅加快判斷并解決常見的物業(yè)問題。由于這些問題比以往更及時解決，因此，業(yè)主和用戶的滿意度得到了很大提高。它們同時也幫助有效地降低風險并提高與物業(yè)相關的成本效率?！边M一步而言，真正的認知型或智能辦公建筑可以無縫地將一棟寫字樓的各個部分連接成一個緊密的、動態(tài)的、具有實用“真正智能的辦公建筑在中國大陸才剛剛嶄露頭角。秉持可持續(xù)發(fā)我們預計，接下來還會有更多智能辦公建筑涌現(xiàn)?！薄拔覀冋~向真正智能的世界，在未來，中國大陸的寫字樓為確保其競爭力，將會變得更加智能?！薄拔覀冋~向真正智能的世界，在未來，中國大陸的寫字樓為確保其競爭力，將會變得更加智能?！薄跋鄬τ诂F(xiàn)在，未來的用戶將會更加博學，他們對辦公空間智能化程度的要求將越來越高?！?智能辦公建筑本報告首先闡述了智能辦公建筑的理念，并介紹智能建筑的發(fā)展歷程。之后，報告闡明了智能辦公本報告關注辦公建筑項目間的競爭將如何推動智能辦公建筑領域在未來幾年中的發(fā)展。最后，在要真正智能的辦公建筑在中國大陸才剛剛嶄露頭角。我們預計，接下來還會有更多智能辦公建筑涌現(xiàn)。本質上，真正智能的辦公建筑是能夠自動集成物聯(lián)網(wǎng)軟為實現(xiàn)這些目標，智能辦公建筑逐漸風靡全球。但是，這些智能辦公建筑并非只是為了提供舒適，明亮和安全的環(huán)境，它們還需要將整棟建筑的不同部分整合到一個統(tǒng)一的，動態(tài)的，且實用的建筑平臺中。該平臺不僅可以讓業(yè)主和運自動化建筑智能建筑感知型建筑198419992003物聯(lián)網(wǎng)這個詞于1999年首次被提出，但在此之前物聯(lián)網(wǎng)就已經(jīng)物聯(lián)網(wǎng)這個詞于1999年首次被提出，但在此之前物聯(lián)網(wǎng)就已經(jīng)存在了。物聯(lián)網(wǎng)可以促進日常的交換數(shù)據(jù)，例如被應用于建筑設托馬斯·哈特曼發(fā)明了一種控制算法，用于監(jiān)控特定空間里的溫度。這種控制算法可以使溫度控制在用戶選擇的溫度范圍內(nèi)。這是提高用戶舒適感的一項基本措據(jù)稱是世界上首棟智能樓宇。這棟寫字樓交付使用時，已安裝并運行了先進的電信系統(tǒng)，自動化辦公系統(tǒng)，自動化監(jiān)控系統(tǒng)和建筑設備管2007與傳統(tǒng)的照明開關不同的是，自與傳統(tǒng)的照明開關不同的是，自動采光系統(tǒng)利用房間內(nèi)的光感應器，探測最佳亮度，并相應地調(diào)整照明系統(tǒng)。這項技術可節(jié)約第一代iPhone是蘋果公司設計并投放市場的首款智能手機。這部手機的問世不僅對智能樓宇技術產(chǎn)生影響，而且徹底改變了人位于加州圣何塞的綜匯建筑設計有實現(xiàn)能源自產(chǎn)自消的寫字樓。該寫字樓的獨創(chuàng)性特點包括節(jié)能HVAC系統(tǒng)（采暖，通風與空調(diào)系統(tǒng)200920102013無線照明控制問世。如果感應器探測到一段時間內(nèi)無用戶活動時，這無線照明控制問世。如果感應器探測到一段時間內(nèi)無用戶活動時，這項技術可以自動關閉寫字樓內(nèi)的照從這時起，用戶可將智能手機和平板電腦用作控制器，控制家電88Acres起初是希望改進和整合微軟雷德蒙園區(qū)寫字樓的管理解決方案。如今，這個園區(qū)是世界20172014作為最先進物聯(lián)網(wǎng)技術的發(fā)源地，黑建造雙子塔，使之成為全球最大前沿大廈號稱是世界上最智能的寫6智能辦公建筑用戶能夠以最低的成本提升生產(chǎn)力，同時在建筑的整個生用戶能夠以最低的成本提升生產(chǎn)力，同時在建筑的整個生企業(yè)增值服務，能源和運營服務，提高舒適度與生產(chǎn)力的服務，空間改造能力以及互聯(lián)基礎設施服務。這些服務讓圖2：ο合格的環(huán)境衛(wèi)生，等等……一棟建筑若要成為智能辦公建筑，需要在建筑設計階段或在建筑的有效生命周期內(nèi)進行信息技術（IT）或更具體的內(nèi)的各類建筑子系統(tǒng)連接起來，而這些子系統(tǒng)通常是獨立運行的。連接之后，這些子系統(tǒng)便可以共享信息和數(shù)據(jù)，智能辦公建筑在技術的加持下能夠將建筑結構與其功能聯(lián)系起來，產(chǎn)生實用的信息和有效的結果。智能辦公建筑可2節(jié)能3在全球層面上，阿姆斯特丹的前沿大廈實現(xiàn)了多個智能辦公建筑的目標，同時4455圖4： 2009 2009 2016由 2016由PLP公司設計，OVG地產(chǎn)公司開發(fā)的前沿大廈建成并且交付PLP公司設計德勤在阿姆斯特丹8智能辦公建筑當代建筑包含了許多設備，復雜的控制系統(tǒng)以及各種用于提高用戶的工作效率，安全性和舒適度的平臺。許多這類系統(tǒng)都涉及設備間的交互，但由于數(shù)據(jù)本身的廣泛性及通信過程的專有性，在多數(shù)IoT的調(diào)查，今天建筑產(chǎn)生的數(shù)據(jù)中，但是，現(xiàn)時和未來真正的智能樓宇能夠做到：同一個建筑中的所有設施和系統(tǒng)圖5：大數(shù)據(jù)的“暗性”90%90%制冷設備的優(yōu)化就是一個例子。通過收集天氣及氣候數(shù)據(jù)信息，制冷設備可以提高運營效率。另外一個例子是，利用建筑安全系統(tǒng)數(shù)據(jù)關閉沒有用戶使用的當數(shù)據(jù)信息在互連設備和系統(tǒng)之間不受限制地流動時，照明，空調(diào)，安保和其他系統(tǒng)的運行效率要高很多。其結果是建筑不僅更安全，更舒適（從而為擁有更強滿足感的用戶提供幫助他們盡可能提高生產(chǎn)力的條件），而且，運營成本圖6：資料來源：allthingsfirstοο動態(tài)能源消耗——智能辦公建筑通過主動檢測電網(wǎng)負荷的周期并相應地改變使用狀態(tài)，可以確保能源成真正智能的辦公建筑將在未來通過六ο管理制冷，供暖，通風，照明，工廠和機器的能源負荷——通過利用能源負荷數(shù)據(jù)并對其進行建模，智能辦公建筑在為用戶提供所需的舒真正意義上的智能辦公建筑，能夠提供旨在改善并提高建筑實用性的工適度時，能夠更好地實現(xiàn)最低開支的目標，進而為用戶提供盡可能高真正意義上的智能辦公建筑，能夠提供旨在改善并提高建筑實用性的工ο將用戶模式與能源使用相聯(lián)系——具，給用戶帶來實質性的幫助。這些通過互連的傳感器和設備，在任何工具和技術可以讓用戶更好地完成他智能辦公建筑相當于超級連接器，能夠將與建筑相關的所有現(xiàn)存機器，設備和軟硬件系統(tǒng)連接起來。如果利用得當，這種超級連接可以降低建筑的們的工作，例如，通過改善辦公空間智能辦公建筑相當于超級連接器，能夠將與建筑相關的所有現(xiàn)存機器，設備和軟硬件系統(tǒng)連接起來。如果利用得當，這種超級連接可以降低建筑的們的工作，例如，通過改善辦公空間的舒適度來提高用戶的工作效率（圖此外，智能辦公建筑可以通過移動設備和可穿戴設備收集用戶的相關數(shù)據(jù)，尤其是用戶在辦公建筑內(nèi)移動的這些“社會物理”數(shù)據(jù)就可以被用于設計有針對性的辦公空間，更好地服ο預測性維護——智能辦公建筑能夠在引發(fā)高昂代價的斷電前就識別出25%75%多年以來，寫字樓管理系統(tǒng)通過消耗剛好足夠的能源來進行制熱、制冷和照明，滿足租戶最低限度的舒適感。25%75%圖8：ο傳感器檢測到汽車，外部照明打開ο安保系統(tǒng)允許進入ο采暖通風與空調(diào)系統(tǒng)調(diào)整空氣流ο有人進入時照明ο根據(jù)人數(shù)調(diào)節(jié)溫度ο日光強烈時燈光ο按照安排關閉燈光，除檢測到有ο采暖通風與空調(diào)安保系統(tǒng)恢復默另一方面，在智能辦公建筑中，樓宇的管理數(shù)據(jù)能夠以便于閱讀的可視化儀表圖形式上達領導層，供他們參考。那些負責管理樓宇可持續(xù)發(fā)展的決策者們可以更好地了解其智能辦公建筑可以提升用戶的體驗感，支持高效及多任務反過來說，提升用戶的體驗感，加之創(chuàng)造更智能的工作環(huán)境，可以幫助智能辦公建筑中的企業(yè)更好地留住人才，并圖9：時間 12:00PM1:00PM2:00PM3:00PM4:00PM5:00PM負荷劃分打造成為融合線上與現(xiàn)實生活的社交112233由智能辦公建筑(或用戶通過智能手智能辦公建筑能夠區(qū)分一般訪客、客戶、合作伙伴、承包商等外部人員，以及在其中工作的職員。通過在開會前將門禁碼發(fā)送到他們的手機上，訪問公司的人在進入寫字樓時不再需要此外，智能辦公建筑還能夠獲取訪客信息。在與訪客達成協(xié)議的前提下，訪客通過面部識別和/或智能的可穿戴設備，其相關信息能夠在其本人與參訪公司之間的來回流通，所以參訪能夠非常個性化且有針對性，甚至可最后，還有“精心設計的驚喜”。智能辦公建筑能夠基于用戶線上的信息，在線上或者現(xiàn)實中，自動將用戶當所有由技術驅動帶來的價值結合在一起時，業(yè)主或租戶，甚至智能辦公大約五分之一(21%)的亞太和日本職員超過三分之一的員工對于利用物聯(lián)網(wǎng)來無線大約五分之一(21%)的亞太和日本職員超過三分之一的員工對于利用物聯(lián)網(wǎng)來無線戴爾在關于人力轉型的研究中發(fā)現(xiàn)，亞太和日本在健康的辦公環(huán)境中，二氧化碳、揮發(fā)性有機化合物和其它污染物的濃度低，室內(nèi)通風辦公位置靠近窗戶的員工的在有綠色植被、通風良好的辦公辦公位置靠近窗戶的員工的員工的認知能力精心設計的驚喜合適的地點合適的地點合適的時間合適的時間合適的人群合適的人群如今，我們正邁向一個真正的智能世界，未來的樓宇必須變得智能才能保持競爭力。未來的用戶將比現(xiàn)在的用戶更成熟，對他們租用空間的智能程度要求也會更高。在中國，北京和上海等大我們預期，在建筑環(huán)境中，優(yōu)質物業(yè)將會成為第一批真正的建筑智能平臺。以上海寫字樓市場為例，到20房地產(chǎn)市場上的超甲級寫字樓供應量將超過283萬平方米，占89%在2022年的上海，租用或希望租用超甲級寫字樓中高的用戶需要支付高額租金。反過來，這些用戶也能在不遠的將來搭建智能平臺的甲級寫字樓將面臨租戶流最后，未來的智能辦公建筑通常不僅僅與實界各地的智能辦公建筑將形成良性循環(huán)，它量與房地產(chǎn)相關的信息共享和數(shù)據(jù)分析，進一步推動這個領域的在上文中，我們已經(jīng)探討了關于智能辦公建筑的幾個話題，現(xiàn)在，基于一份有10個問題的調(diào)查問卷，我們可以切實地39%在調(diào)研之前，我們請中國大陸的寫字樓業(yè)主在其所持有的物業(yè)組合中，選擇一個“典型”的優(yōu)質寫字樓項目。從問題1的結果可以看出，61%的業(yè)主選擇了位于二線城市的“典型”優(yōu)質寫字樓，39%選擇了位于一線城市的“典型”優(yōu)質被選優(yōu)質寫字樓位于核心或非核心區(qū)域？9%因因因因因因因因因91%不了解9%l26%60%如果給出1-10分的評價標準，從您的角前寫字樓項目有多智能？（1分代表根本Don’t20%310%43%569%7896%103%know3%29%23%此問題提供了當前中國大陸寫字樓業(yè)主對其所有的優(yōu)質寫字樓智能程度的評價，從結果來看，多數(shù)業(yè)主認為其優(yōu)質寫字這些調(diào)查結果是可以理解的，因為中國大陸許多優(yōu)質寫字樓項目都比較新，同時許多項目都采用了大量最新的智能硬件分評價沒有受訪者認為所屬城市的寫字樓市場根本不智能（沒有業(yè)主49%3%有高達74%的受訪業(yè)主認為，使他們的物業(yè)變得智能的因素是用戶的舒適度，體驗感和工作效率的提高。這個調(diào)查結果所體現(xiàn)的業(yè)主意識是非常令人振奮的，因為這意味著，在投資寫字樓的智能技術時，中國大陸的大部分業(yè)主首先考慮到租戶的需求。業(yè)主們知道，當租戶在寫字樓內(nèi)辦公的滿意度及效率不斷提高時，他們續(xù)租的可能性就越大。反過來，如果他們的寫字樓租戶一次又一次地選擇續(xù)租，那么，寫字樓的空置率將保持在很低的水平，同時，物業(yè)的資產(chǎn)價值也雖然中國大陸優(yōu)質寫字樓的業(yè)主擁有這種進步意識，但他們也很實際，在決定進行增值型物業(yè)智能化投資時，他們都會關注財務數(shù)據(jù)。因此，與凈利潤息息相關的整體運營和空間使用效率在問卷中以51%的投票比例排名第二，而與總收9%26%租戶/用戶是推動中國大陸辦公建筑智能化的主要群體。同樣的，這個結果非常具有啟發(fā)性，因為它表明了寫字樓業(yè)主63%對于問題7，受訪者明確傾向于選擇“是”，占比達63%。即使不能在短期內(nèi)獲得可觀的財務回報，寫字樓業(yè)主仍準備在未來五年內(nèi)進行翻新改造，對寫字樓智能化進行投資。從結果里，我們可以指出兩點。首先，在仔細考慮財務數(shù)據(jù)的前提下，即使短期內(nèi)不會獲得可觀的回報，但只要存在長期回報，許多業(yè)主會選擇投資。其次，在中國大陸，不少寫字樓業(yè)主也打算對最新的智能樓宇技術進行持續(xù)性投資，以便使他們能在創(chuàng)新浪潮中維持樓宇的競爭力，確保它們在任何？（1234567896%2%9%9%34%問題8展現(xiàn)了中國大陸寫字樓業(yè)主對未來十年中，被選優(yōu)質寫字樓所在市場中，辦公建筑智能化程度的看法。據(jù)調(diào)查結果顯示，絕大多數(shù)的中國大陸寫字樓業(yè)主堅信，下個十年內(nèi)，所選城市的辦公建筑“智能程度”將會提高。34%的業(yè)主選擇了“8分”，位居第一。此外，6%的受訪業(yè)主認為中國大陸的優(yōu)質寫字樓將采用最新的智能樓宇創(chuàng)新技術，在未26%63%問題9建立在與智能建筑創(chuàng)新和科技結合的理念上。調(diào)查結果顯示，中國大陸的優(yōu)質寫字樓業(yè)主具有前瞻性。有63%的業(yè)主表示，他們愿意將區(qū)塊鏈和自動駕駛解決方案等尚待完全落地的前沿技術融入寫字樓中。這表明，中國大陸的業(yè)主們清楚地認識到，在未來，這些尚待落地的技術將為用戶創(chuàng)造價值。無論是采用區(qū)塊鏈技術實現(xiàn)租賃合同自動化，或者通過自動駕駛解決方案為點到點的出行提供便利，我們認為，在未來，這些技術將被廣泛地應用于中國大陸的眾多優(yōu) 6%接問題8，正如我們所得到的調(diào)研數(shù)據(jù)，不少高品質寫字樓的業(yè)主表示，20智能辦公建筑真正智能的辦公建筑在中國大陸才剛剛嶄