房地產市場報告 -上海資本市場 2024 年下半年

MARKETBEAT資本市場2024年下半年市場關鍵指標展望展望2024年四季度,上海大宗交易投資市場錄得42筆成交,總交易金額為人民幣年初至今投資額(億人民幣)￥1,400￥1,200￥1,000 ￥800 ￥600 ￥400 ￥200￥0年初至今投資額(億人民幣)￥1,400￥1,200￥1,000 ￥800 ￥600 ￥400 ￥200￥0特征明顯,2024年單宗平均交易金額同比下降13.5%,錄得6億元。全年小于5億元的宗數(shù)占總成交的67%,其中四季度該比例高達81%o+75基點一+50基點+90基點核心寫字樓資本化率357.4億元,占比總交易金額的50.5%。零售因七寶萬科廣場、松江及南翔印象城的成交支撐,占比14.6%,躍居第二。公寓/住宅類資產成交亦不俗,+75基點一+50基點+90基點核心寫字樓資本化率商務園區(qū)資本化率金融、國企成為自用型物業(yè)購買主力2015201620172018201920202021202220232024金融、國企成為自用型物業(yè)購買主力w外資n內資數(shù)據(jù)來源:戴德梁行數(shù)據(jù)來源:戴德梁行￥600￥500￥300￥200￥100買家類別來看,全年內、外資成交額差距進一步擴大。內資以87%的成交金額占比、94%的成交宗數(shù)占比刷新近八年歷史高點。其中,個人和非機構投資者比例w外資n內資數(shù)據(jù)來源:戴德梁行數(shù)據(jù)來源:戴德梁行￥600￥500￥300￥200￥100上海經濟指標2024年第三季度展望買家行業(yè)類型方面,金融、國企成為自用型物業(yè)購買主力。與2023年相比,金融企業(yè)成交比例大幅躍升,主要購置自用型優(yōu)質辦公,典型案例包括財通證券收購富匯大廈、嘉銀科技收購陸家嘴投資大廈。國企買家成交量穩(wěn)居前列,在2024年自用型成交中占六宗,其近2年自用型買家行業(yè)成交占比維持在2024年第三季度展望GDP增速外地能源化工買家尤其活躍,偏好在上海等一線城市布局辦公、住宅、酒店等各類優(yōu)質資產。此外,TMT企業(yè)購置不動產需求在2024年顯著下降,成交額僅占自用型買家行業(yè)的3%oGDP增速￥0未來展望H12022H22022H12023H22023H12024H22024未來展望CPI增速w公寓/住住宅工業(yè)w零售物業(yè)n酒店n商務園區(qū)n寫10年政府債券利率數(shù)據(jù)來源:戴德梁行數(shù)據(jù)來源:上海統(tǒng)計局,中國外匯交易中心,穆迪分析預計2025年第一季度乃至上半年"以價換量"特征會延續(xù),其中一批最具新引w公寓/住住宅工業(yè)w零售物業(yè)n酒店n商務園區(qū)n寫10年政府債券利率數(shù)據(jù)來源:戴德梁行數(shù)據(jù)來源:上海統(tǒng)計局,中國外匯交易中心,穆迪分析?20252024年下半年主要交易瀚同資本能源企業(yè)靜安酒店投資瀚同資本能源企業(yè)靜安酒店投資輕工國際大廈寫字樓無錫國企建信住租&睿星投資耀華商務中心T3上海地產山東高速投資普陀寫字樓中海地產沙馳男裝商務園區(qū)—零售5.5%5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%2015201620172018201920202021202220232024數(shù)據(jù)來源:戴德梁行華東區(qū)業(yè)務拓展服務團隊及大中華區(qū)研究內容主管盧強華東區(qū)資本市場部聯(lián)席主管執(zhí)行董事蔡峰華東區(qū)資本市場部聯(lián)席主管執(zhí)行董事企業(yè)文化,在可持續(xù)發(fā)展等領域表現(xiàn)卓越,