房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -2024年度東莞寫字樓市場(chǎng)報(bào)告 -寫字樓市場(chǎng)概況

2024年18,793.84,207.96,031.76,031.79,335.59,335.5武漢深圳10,987.914,721.014,721.022,150.025,934.32.2%2.2%4.1%4.1%2.2%2.2%武漢3.8%5.1%5.1%2.4%2.4%3.5%3.5%-0.4%-0.9%2.0%4.7%5.2%0.1%0.7%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)34,83534,83559,61559,61554,71254,71254,27154,27147,19147,19166,25066,2501,048.5894.1532.7961.51,051.31,377.41,882.71,779.0房地產(chǎn)開發(fā)投資增速-14.0%-26.8%-26.8%-28.0%-28.0%-9.9%-5.0%-5.0%-10.0%-10.0%-12.0%-12.0%來源:當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局濱海灣新區(qū)廣東紅海灣實(shí)業(yè)投資有限公司2024年第一季度東城街道廣東新虎威物業(yè)管理有限公司2024年第二季度來源:東莞市公共資源交易中心,戴德梁行研究部CUSHMAN&WAKEFIELDCUSHMAN&WAKEFIELD主要市場(chǎng)指標(biāo)新增供應(yīng),凈吸納量和空置率800,000700,000600,000500,000400,000300,000200,000100,0000(100,000)20202021202220232024mm新增供應(yīng)凈吸納量空置率60%55%50%45%40%35%30%25%20%注:此表為累計(jì)指標(biāo);凈吸納量由2020年第四季度開始計(jì)算。來源:戴德梁行研究部1,927,610052.346.8%13,514↓↓80●60●402020202021202220232024四大核心區(qū)域總存量平方米平方米53.147.1%國(guó)際商務(wù)區(qū)49.342.2%南城總部基地53.046.4%其他48.055.0%注:"平均租金"指基于建筑面積計(jì)算的寫字樓租金面價(jià)未來供應(yīng)(2025-2028)02025F2026F2租賃成交主要租賃交易國(guó)際商務(wù)區(qū)平安普惠企業(yè)管理有限公司東莞分中天大廈鴻福路澳大利亞布萊科特有限公司東莞代表處民盈國(guó)貿(mào)中心T1鴻福路軒尼斯門窗民盈國(guó)貿(mào)中心T1鴻福路東莞英凱教育宏川智匯中心南城總部基地眾合銀華2.9%4.3%24.7%4.3%11.6%TMT13.1%13.1%(按產(chǎn)業(yè)類型劃分) 政府和社會(huì)組織20.4%注:以成交宗數(shù)計(jì)市場(chǎng)總結(jié)概況?2024年,東莞甲級(jí)寫字樓存量維持在192.8萬平方米市場(chǎng)新增需求疲軟加上存量物業(yè)整體空置面積去化仍需時(shí)日,部分待入市項(xiàng)目在蓄客量較少的情況下選擇延期投入使用以降低運(yùn)營(yíng)成本。?面對(duì)當(dāng)下存量去化壓力以及考慮到中短期內(nèi)新興商務(wù)區(qū)在建項(xiàng)目的供應(yīng)壓力,業(yè)主進(jìn)一步調(diào)整租金以提升競(jìng)爭(zhēng)力來吸引租戶,甲級(jí)寫字樓平均租金同比下降14.1%至每月每平方米52.3元。與此同時(shí),各商務(wù)區(qū)、各項(xiàng)目之間的平均租金水平差距縮小租金下調(diào)激發(fā)了中小企業(yè)從老舊物業(yè)升級(jí)搬遷的換租需求,同時(shí)出于節(jié)約成本的考量,帶裝修的小面積單元更受關(guān)注?南城總部基地近年陸續(xù)入市的項(xiàng)目成為不少企業(yè)的棲息之地該片區(qū)公共設(shè)施功能持續(xù)升級(jí),餐飲等配套逐漸完善,全年甲級(jí)寫字樓凈吸納量較2023年增長(zhǎng)62.0%至約1.7萬平方米。在國(guó)際商務(wù)區(qū),國(guó)企物業(yè)發(fā)揮品牌及資源優(yōu)勢(shì)積極吸引企業(yè)進(jìn)駐上半年鴻福路商務(wù)區(qū)部分次新項(xiàng)目租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化令空置率稍有上升,租金調(diào)整后下半年入駐情況有所好轉(zhuǎn)。以上多重因素共同作用下,全市甲級(jí)寫字樓全年凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正至約1.4萬平方米,空置率同比小幅下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至46.8%o?按租賃成交宗數(shù)看行業(yè)需求,商貿(mào)及零售業(yè)態(tài)占比24.7%,既有建材家居、機(jī)電五金服飾等傳統(tǒng)行業(yè),亦有電子、通訊設(shè)備等科技行業(yè);專業(yè)服務(wù)業(yè)占比20.4%,以律所財(cái)稅服務(wù)教育培訓(xùn)市場(chǎng)營(yíng)銷廣告等公司為主;金融及TMT行業(yè)以13.1%的份額并列第三,前者保險(xiǎn)信貸、多元金融等公司居多,軟件開發(fā)公司在TMT租戶中表現(xiàn)相對(duì)亮眼。區(qū)占比57.0%,部分項(xiàng)目已進(jìn)入預(yù)租賃階段,集中供應(yīng)將階段性拉高全市空置指標(biāo),平均租金繼續(xù)承壓;南城總部基地占比18.8%,新增供應(yīng)將進(jìn)一步提高總部經(jīng)濟(jì)的聚集度,總部的自用也將繼續(xù)帶動(dòng)新項(xiàng)目去化。?展望后市,租金下行仍有望激發(fā)企業(yè)升級(jí)搬遷至甲級(jí)寫字樓的需求,在更便捷服務(wù)客戶的同時(shí)改善員工辦公環(huán)境、提升企業(yè)形象。然而,東莞2024年前三季度三產(chǎn)增加值同比增長(zhǎng)0.2%也揭示了服務(wù)緩