房地產(chǎn)市場報(bào)告 -2024年第三季度全國住宅市場研究報(bào)告

WAKEFIELD2024年三季度全國住宅市場研究報(bào)告戴德梁行研究院M1i2典型市場：全國24個重點(diǎn)城市O全國住宅市場研究2024年三季度前三季度GDP增長4.8%年終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)仍存較大壓力前三季度，國內(nèi)GDP同比增長4.8%達(dá)到949,746億較快，分別增長7.5%和9.1%。服務(wù)業(yè)持續(xù)恢復(fù)，其中信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)，租賃和商了0.2個百分點(diǎn)。分季度看，一季度GDP同比增長5.3%,二季度增長4.7%,三季度增長4.業(yè)、地產(chǎn)等領(lǐng)域的增量政策還將繼續(xù)加碼。整體而言，前三季度GDP增速較全年5%的目標(biāo)低GDPGDP總量為949,746億元同比增長4.8%0GDP累計(jì)總量(億元)國際形勢變化將影響出口表現(xiàn)從三駕馬車的表現(xiàn)來看，出口依然是當(dāng)前拉動我國經(jīng)濟(jì)增長的主要動能。但是，9月出口增速較8月出現(xiàn)6.3個百分點(diǎn)的大幅回落，且面臨中東地緣沖突、美國大選等不確定因素，未來我國出口或?qū)⒚媾R更多挑戰(zhàn)，未來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長還需依托消費(fèi)及投資市場的提振。前三季度，全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)37.9萬億元，同比增長3.4%,增速較1-6月放緩0.5個百分點(diǎn)。其中，大規(guī)模設(shè)備更新以及高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資帶動固定資產(chǎn)投資增長，分別同比增長16.4%和10%;而房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.1%,新建商品房銷售面積下降17.1%,拉低了固定資產(chǎn)同比增3.3%,較1-6月減少0.4個百分點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)放緩及對未來收入信心不足，消費(fèi)意愿走弱。化妝品、金銀珠寶、汽車、建筑及裝橫材料等類別的商品零售額出現(xiàn)1%~3.1%的同比下降。1-9月，全國貨物貿(mào)易出口總值2.62萬億美元，同比增長4.3%,較1-6月提升了0.7個百分點(diǎn)?！潭ㄙY產(chǎn)投資完成額同比增速—社會消費(fèi)品零售總額同比增速—出口總值(以美元計(jì))累計(jì)同比增速2全國住宅市場研究2024年三季度房地產(chǎn)及住宅開發(fā)投資持續(xù)低迷前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78,680億元，同比大了0.1個百分點(diǎn)。轉(zhuǎn)暖、房企現(xiàn)金流恢復(fù)前，穩(wěn)定的市場供應(yīng)仍面臨三季度末，央行提出降低存量貸款利率、統(tǒng)一最低首付比例、加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度等多明顯改善，一方面由于新政主要針對需求端的刺激，月推出的一攬子增量政策組合拳，預(yù)計(jì)四季度國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，特別是住宅市場在低利率及低門檻的購房政策環(huán)境下有望迎來明顯改善。房地產(chǎn)開發(fā)投資78,680億元，同比下降10.1%房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，特別是住宅市場在低利率及低門檻的購房政策環(huán)境下有望迎來明顯改善。房地產(chǎn)開發(fā)投資78,680億元，同比下降10.1%住宅開發(fā)投資59,701億元，同比下降10.5%00住宅開發(fā)投資(億元)住宅開發(fā)投資(億元)——房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅年內(nèi)新開工面積降幅持續(xù)收窄地產(chǎn)行業(yè)信心逐漸修復(fù)全國住宅新開工面積降幅年內(nèi)持續(xù)放緩，從年初同比下降超30%,到前9月同比降幅收窄至22.4%,住宅新開工量下行趨勢放緩，而住宅竣工面積同比減少23.9%,降幅較上半年擴(kuò)大了2.2個百分點(diǎn)。策不斷出臺，刺激需求的同時(shí)，亦有不少舉措作用于供給側(cè)，旨在改善投資及未來可能的供應(yīng)萎縮的局面。住宅新開工面積降幅的持續(xù)收窄表明房地產(chǎn)行業(yè)參與者的信心正在恢復(fù)。伴隨政策激勵下的市主要是受到上一年平均同比增長18%的高基數(shù)影響，場回溫，房企現(xiàn)金流也將得到改善，住宅新開工及同時(shí)多年“保交樓”政策的有力推進(jìn)成效顯著,房竣工面積也有望逐漸修復(fù)。地產(chǎn)行業(yè)向著市場“止跌回穩(wěn)”發(fā)展。樓市促進(jìn)政住宅新開工面積40,745萬平方米，同比下降22.4%住宅竣工面積26,871萬平方米，同比下降23.9%住宅竣工面積26,871萬平方米，同比下降23.9%20102011201220132014201520162017201820192020202120222住宅新開工面積(萬m2)住宅竣工面積(萬m2)——新開工面積增速——竣工面積增速0樓市利好政策間歇性釋放政策效力的持續(xù)性仍待市場驗(yàn)證固樓市恢復(fù)的市場預(yù)期，但7月當(dāng)月的新房成交量規(guī)模。受到推盤節(jié)奏以及季節(jié)性因素的影響，9月全國新建商品住宅銷售面積環(huán)比8月上升了47.4%,但仍較上年同期縮減11%,三季度也較二季度下降全國新建商品住宅銷售面積為58,788萬平方米，維度同時(shí)發(fā)力，降低購房資格及資金門檻的同時(shí)，“四取消、四降低、兩增加”的政策組合拳……連續(xù)的重磅利好從供需兩端刺激市場，預(yù)計(jì)第四季度成交量有望實(shí)現(xiàn)持續(xù)改善，同時(shí)不排除后續(xù)新建商品住宅銷售面積58,788萬平方米新建商品住宅銷售面積58,788萬平方米同比下降19.2%0月20102011201220132014201520162017201820192020202120222月全國新建商品住宅銷售面積(萬m2)—同比漲幅全國住宅均價(jià)仍處于下行區(qū)間以價(jià)換量策略下9月單月住宅市場價(jià)跌量漲前三季度，全國住宅新房銷售均價(jià)為10,247元/平/平方米。在5·17新政的影響下，二季度末全國樓市熱度有進(jìn)入三季度，政策效力逐漸減弱，7、8月的單月或?qū)⒃谑袌錾郎氐谋尘跋掠兴鶞p緩。全國住宅新房銷售均價(jià)走勢變化全國住宅新房銷售均價(jià)走勢變化全國住宅銷售均價(jià)10,247元/平方米12,000----------------------------20%4,0002,000201020112012201320142015201620172018201920202021202220231-9月銷售均價(jià)(元/m2)——同比漲幅同比下降6.0%70城一二手住宅價(jià)格環(huán)比普遍走低三季度，70城新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城二手房市場均較為普遍。繼5·17新政后，國家于市數(shù)量繼續(xù)減少，9月價(jià)格環(huán)比上漲的城市僅3個；9月末再度寄出更有效力的樓市刺激政策，意在助環(huán)比下降的城市數(shù)量繼續(xù)擴(kuò)大，9月有66座城市的價(jià)格環(huán)比下降，而持平的城市僅1座。二手商品住宅價(jià)格走勢較新房市場更顯寒意，7、8兩月僅各一座城市價(jià)格上漲，9月全部70城二手住宅環(huán)比價(jià)格下跌。整體而言，70城一、二手住宅環(huán)比價(jià)格繼續(xù)呈向下趨勢，表明當(dāng)前市場信心不足，以價(jià)換量在一、力樓市“止跌回穩(wěn)”。預(yù)計(jì)個別重點(diǎn)城市在新政策的刺激下出現(xiàn)市場升溫、價(jià)格回穩(wěn)，尤其局部市場中高品質(zhì)改善性住房供應(yīng)增加帶來結(jié)構(gòu)性拉高均價(jià)的情況，這與大部分城市以價(jià)換量下的價(jià)格持續(xù)下行形成對比，城市間價(jià)格漲跌趨勢或?qū)⒊霈F(xiàn)分化?！錾蠞q■持平■下降70個大中城市二手商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲跌個數(shù)■上漲■持平■下降利好政策頻發(fā)刺激市場需求恢復(fù)2024年第三季度末，全國住宅待售面積為37,679萬平方米，較二季度末減少608萬平方米，庫存量進(jìn)一步下降。全國住宅待售面積自今年3月起逐月遞減，全國住宅的庫存壓力持續(xù)得到緩解。同時(shí)還應(yīng)注意到，5·17新政中提到的央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房的收儲行動，未來也將在庫存去化中扮演越來越重要的角色。單位：萬m220249月，37,679全國住宅市場研究2024年三季度24城市場數(shù)據(jù)分析將采取樣本分組的方式進(jìn)行，樣本選擇及分組如下：一線城市：北京、上海、廣州、深圳發(fā)達(dá)二線城市：天津、重慶、蘇州、武漢、成都、杭州、南京、青島、長沙、寧波普通二線城市：鄭州、沈陽、西安、合肥、福州、長春、南昌、廈門、南寧、呼和浩特典型市場：全國24個重點(diǎn)城市24城供需比與上半年持平發(fā)達(dá)二線城市供應(yīng)明顯不足，影響其市場恢復(fù)分點(diǎn)。前三季度24城新建住宅的供需比與上半年持平均為0.86,其中一線城市上升0.02至0.96,發(fā)達(dá)二線城市減少0.03至0.89,普通二線城市上升0.03至0.76。發(fā)達(dá)二線城市三季度供應(yīng)量同比下降25.4%,環(huán)比下降21.6%,均較一線及普通二線城市的降幅更加明顯，對應(yīng)成交量也同比下降17.8%,供應(yīng)不足或是造成發(fā)達(dá)二線城市供需比出現(xiàn)下降的原因之一，同時(shí)也將影響到樓市的恢復(fù)。發(fā)達(dá)二線供銷比：0批準(zhǔn)上市面積(萬m2)銷售面積(萬m2)---供銷比普通二線供銷比：一線供銷比：數(shù)據(jù)來源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計(jì)部門、戴德梁行研究部典型市場：全國24個重點(diǎn)城市政策利好對重點(diǎn)城市住房市場修復(fù)效力相對明顯前三季度，24個重點(diǎn)城市新建商品住宅銷售面積在全國住宅銷售面積中的占比較上半年再次上升0.5個百分點(diǎn)至15.6%。前三季度全國住宅銷售面積同比降幅較前6個月放緩2.7個百分點(diǎn)，而24個重點(diǎn)城市的降幅放緩7.2個百分點(diǎn)，表明24個重點(diǎn)城市新房市場恢復(fù)情況好于全國，這也匹配到其在全國成交量占比的提升。在樓市利好作用下，重點(diǎn)城市新建商品住宅市場的修復(fù)表現(xiàn)略優(yōu)于非重點(diǎn)城市，同時(shí)也伴隨著重點(diǎn)城市成交占比的擴(kuò)大，考慮到9月底新一輪樓市刺激政策的出臺，預(yù)計(jì)四季度24個重點(diǎn)城市新房成交占比還將繼續(xù)上升。20112012201320142015201620172018201920202021202220231-9月全國新建商品住宅銷售面積(萬m2)24城新建住宅銷售面積(萬m2)24城成交量占比0典型市場：全國24個重點(diǎn)城市新政影響下重點(diǎn)城市新房銷售量下降趨勢放緩量分別同比減少24.5%、34.0%和28.4%,降幅分別較1-6月放緩5.6、8.0和6.7個百分點(diǎn)，5·17政策這也進(jìn)一步影響到了發(fā)達(dá)二線城市樓市的恢復(fù)，度新房成交量分別同比下降11.0%、17.8%和11.5%,環(huán)比分別下降2.3%、21.6%和10.6%,二線城市年內(nèi)批準(zhǔn)預(yù)售面積同比降幅也是各線城一線城市下降25%。落后于一線及普通二線城市。成房地產(chǎn)市場成交量的回升。普通二線重點(diǎn)城市新房價(jià)格普遍下行第二季度環(huán)比下降8.7%、2.7%和6.6%。一線城降18.1%、8.9%和12%,而深圳在三季度數(shù)個改京上漲2.5%,其他城市均有不同程度環(huán)比下降。格環(huán)比上漲6%。各級城市新建住宅季度均價(jià)走勢(單位：元/平方米)一線城市一線城市20,47519,55520,51520,92920,45321,09820,52520,79219,22720,366普通二線典型市場：全國24個重點(diǎn)城市典型市場：全國24個重點(diǎn)城市典型市場：全國24個重點(diǎn)城市2024年三季度全國重點(diǎn)城市新建住宅均價(jià)深圳廈門南京杭州廈門南京蘇州蘇州波波青島青島沈陽鄭州南寧沈陽鄭州長春0去化周期(月)2024年前三季度24個重點(diǎn)城市新建住宅銷售面積分布示意圖200-400萬m2400-600萬m2小于200萬m呼和浩特●Beijing●典型市場：全國24個重點(diǎn)城市典型市場：全國24個重點(diǎn)城市●蘇州上海817●蘇州上海817東沙群島數(shù)據(jù)來源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計(jì)部門、戴德梁行研究部2024年前三季度24個重點(diǎn)城市新建住宅銷售均價(jià)分布示意圖均價(jià)2-3萬元/平方米均價(jià)≤1萬元/平方米7Xi'anXi'an廣州廣州典型市場：全國24個重點(diǎn)城市典型市場：全國24個重點(diǎn)城市注：如剔除保障性住房影響，北京、上海均價(jià)分別為58,253元/平方米和77,918元/平方米。數(shù)據(jù)來源：CREIS、戴德梁行研究部戴德梁行研究院204全國住宅市場研究2024年三季度政策及預(yù)測松綁限制政策、降低購房成本、提升住宅品質(zhì)，優(yōu)化政策兼顧短期及中長期市場發(fā)展●7月21日，《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》提出，加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。改革房地●7月22日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布一年期和五年期貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)均下調(diào)10個基點(diǎn)，即1年期LPR為3.35%,5年期以上LPR為3.85%。并又于10月21日，發(fā)布新一期貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR),1年期和5年期以上LPR雙雙下降25個基點(diǎn)，即1年期LPR降至3.1%,5年期以上LPR降至3.6%?！?月27日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局共同發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市新出讓商品住房用地套型供應(yīng)結(jié)構(gòu)的通知》。其中對于新出讓商品住房中小套型的面積標(biāo)準(zhǔn)、所占比例均做出優(yōu)化調(diào)整。包括：一、優(yōu)化新出讓住房用地中，小套型住房面積標(biāo)準(zhǔn)，多層、層、高層建筑中小套型的面積分別調(diào)整為100、110和120平方米。二、優(yōu)化新出讓商品住房用地中小套型住房供應(yīng)比例。中外環(huán)間區(qū)域不低于70%,中環(huán)以內(nèi)區(qū)域不低于60%,新城和南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域不低于60%,外環(huán)外其他區(qū)域不低于50%。5%保障房和15%自持租賃房等繼續(xù)納入商品住房用地套型結(jié)構(gòu)統(tǒng)籌范圍。三、加強(qiáng)新出讓商品住房用●年內(nèi)多地發(fā)布計(jì)容新規(guī)以期鼓勵高品質(zhì)住宅開發(fā)建設(shè)。如滬深取消70/90政策；深圳、南京、廣的供地限制、發(fā)展第四代住宅、優(yōu)化飄窗和設(shè)備平臺管控要求等。各項(xiàng)新規(guī)均意在滿足人們多樣化的改善性需求，向高品質(zhì)住宅開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)型，這也意味著未來純剛需少，低密度、大戶型等改善性產(chǎn)品將成為新房市場供應(yīng)的主流。未來商品房與保障房在產(chǎn)品上的區(qū)分將拉大，目標(biāo)人群將更加清晰，讓商品房回歸商品屬性，開發(fā)商獲得合理利潤，確保行業(yè)的健康發(fā)展?！笆袌?保障”的雙軌制住房供給體系也將逐漸完戴德梁行研究院22供需端齊發(fā)力新一輪樓市政策“組合拳”持續(xù)釋放利好●9月24日，央行宣布降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例。在房貸方面，降低存量房貸利率以及統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個百分點(diǎn)左右。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%?！?月26日，中共中央政治局會議召開，指出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地；努力提振資本市場，大力引導(dǎo)中長期資金入市，打通社保、保險(xiǎn)、理財(cái)?shù)荣Y金入市堵點(diǎn)；要支持上市公司并購重組?！?月29日，中國人民銀行發(fā)布倡議，各商業(yè)銀行應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實(shí)施批量調(diào)整，降為不低于LPR減30個基點(diǎn)。18家全國性商業(yè)銀行原則上將不晚于10月12日發(fā)布操作細(xì)則。對于設(shè)定了新發(fā)放房貸利率政策下限的北京、上海、深圳等城市，調(diào)整后的加點(diǎn)幅度不低于當(dāng)?shù)丶狱c(diǎn)下限。●一線城市相繼調(diào)整樓市政策：·廣州：9月30日起，取消居民家庭在本市購買住房的各項(xiàng)限購政策?！ど虾＃菏滋资赘侗壤坏陀?5%,二套房最低首付比例25%,差異化政策區(qū)域從“不低于30%”調(diào)整為“不低于20%”;增值稅免征年限從5年調(diào)整為2年。·北京：首付款比例下調(diào)至15%,二套房貸下調(diào)至不低于20%;非京籍五環(huán)內(nèi)社?；騻€稅滿3年，五環(huán)外2年，人才房僅需1年?！ど钲冢喝∠唐纷》亢蜕虅?wù)公寓轉(zhuǎn)讓限制；個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限5改2。首套和二套房貸最低首付比例分別調(diào)整為15%和20%;●10月17日，住建部、財(cái)政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布“房地產(chǎn)政策組合拳”即：四個取消、四個降低、