萊蕪雪野湖項(xiàng)目可行性分析報(bào)告終稿

雪野湖工程可行性分析報(bào)告0目錄宏觀環(huán)境可行性產(chǎn)品物業(yè)建議工程自身可行性12345工程定位6周邊市場(chǎng)可行性1問(wèn)題：宏觀環(huán)境是否支持工程開(kāi)發(fā)？一、宏觀環(huán)境22021年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)：2021年土地供給及成交呈現(xiàn)上下起伏的狀態(tài)，土地價(jià)格根本保持穩(wěn)定，土地供給根本與09年持平。2021年廉租性住房及保障性住房用地供給加大，土地價(jià)格較10年會(huì)有所上升，地王現(xiàn)象出現(xiàn)頻率會(huì)有所降低。城市建設(shè)：2021年，西客站片區(qū)建設(shè)和小清河片區(qū)改造是城市建設(shè)的重點(diǎn)。2021年開(kāi)始，濟(jì)南將實(shí)施“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中優(yōu)〞的城市空間開(kāi)展戰(zhàn)略。3萊蕪房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)2008年2009年第一產(chǎn)業(yè)27.98億元30.35億元第二產(chǎn)業(yè)306.6億元292.41億元第三產(chǎn)業(yè)131.43億元148.54億元GDP466.01億元471.30億元萊蕪經(jīng)濟(jì)開(kāi)展開(kāi)展水平低，旅游業(yè)的開(kāi)展將依托整個(gè)濟(jì)南經(jīng)濟(jì)圈的旅游業(yè)開(kāi)展大平臺(tái)，才能提升工程的新高度。萊蕪市房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展特征：商品房大量積壓，空置面積不斷上升，然而新開(kāi)工的面積也不斷上升；商品房?jī)r(jià)格上升較快；房地產(chǎn)建設(shè)向城市郊區(qū)推進(jìn)。萊蕪房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)：萊蕪屬于三線城市，流動(dòng)人口少，房地產(chǎn)價(jià)格的攀升較中心城市緩慢，近期萊蕪市房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)幾個(gè)趨勢(shì)：1、降價(jià)勢(shì)頭不明顯。2、房地產(chǎn)仍存在剛性需求。3、新政對(duì)購(gòu)房者將受益。4、市場(chǎng)趨理性開(kāi)展。4雪野湖區(qū)位格局萊蕪城市開(kāi)展提速為雪野湖的建設(shè)開(kāi)展提供大環(huán)境支持。萊蕪旅游業(yè)的明確定位，雪野湖景區(qū)建設(shè)作為核心景區(qū)，為本案未來(lái)開(kāi)展?fàn)I造較好工程開(kāi)展格局。萊蕪的定位融入濟(jì)南都市圈，突出接軌濟(jì)南的重點(diǎn)，建成濟(jì)南的休閑度假后花園。隨著濟(jì)南都市圈的加快開(kāi)展，萊蕪開(kāi)展將提速。在地理區(qū)位上，萊蕪地處魯中腹地，輻射四面八方，高速公路四通八達(dá)。大大提升城市的產(chǎn)業(yè)聯(lián)系與輻射力。萊蕪內(nèi)部特色產(chǎn)業(yè)板塊確立，西北部五大景區(qū)已成形，對(duì)西北部雪野湖旅游業(yè)的開(kāi)展提供強(qiáng)力支持。5雪野湖經(jīng)濟(jì)配套雪野湖景區(qū)位于萊蕪市區(qū)北部25公里處，原名雪野水庫(kù)，建成于1985年，為山東省大型水庫(kù)之一，水面約14平方公里。作為萊蕪的四大功能區(qū)之一，爭(zhēng)當(dāng)萊蕪旅游和效勞業(yè)的龍頭，建設(shè)成接軌濟(jì)南的前沿陣地。雪野湖依托濟(jì)青高速南線，面向濟(jì)南和周邊城市，發(fā)揮獨(dú)特的湖光山色優(yōu)勢(shì)，按照地中海式風(fēng)格，建設(shè)集休閑度假、旅游觀光、會(huì)議會(huì)展、運(yùn)開(kāi)工程為一體的旅游度假商務(wù)勝地。雪野湖景區(qū)以湖山垂釣，水上游船觀光和“雪野魚(yú)頭湯〞為旅游特色。整個(gè)區(qū)域分為房干生態(tài)景區(qū)和雪野湖休閑度假區(qū)兩大板塊。片區(qū)內(nèi)建設(shè)有山東湖濱休閑度假中心、山水運(yùn)動(dòng)、會(huì)議療養(yǎng)基地等，重點(diǎn)工程有恒大雪野北岸特色旅游小鎮(zhèn)、山東高速雪野湖國(guó)際度假區(qū)。雪野湖承擔(dān)萊蕪市工農(nóng)業(yè)用水。每年向萊城電廠、萊蕪電廠供水2000多萬(wàn)方，向萊鋼送水1000多萬(wàn)方，是萊鋼邁向千萬(wàn)噸級(jí)大鋼廠的重要保障。6雪野湖道路交通雪野湖交通便利，有兩條交通干線沿湖而過(guò)，是往返萊蕪到濟(jì)南的必經(jīng)之路。雪野旅游區(qū)位于萊蕪市北部，距萊城20公里，距濟(jì)南44公里，東與淄博毗鄰，西與泰安接壤，是山東省幅員的中心，總面積223平方公里，轄雪野鎮(zhèn)，總共49個(gè)村，46000口人。區(qū)內(nèi)有省道242線〔萊明路〕、244線〔０九公路〕和327線〔仲臨路〕等幾條干線穿過(guò)，交通便利。雪野旅游區(qū)進(jìn)入濟(jì)南半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。7萊蕪市政府對(duì)新城區(qū)支持力度大，雪野湖工程招商條件成熟。89問(wèn)題：周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)是否有成功開(kāi)發(fā)案例？二、周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)10從客源導(dǎo)入的圈層關(guān)系而言，這些工程都將構(gòu)本錢案直接或者間接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系12本案周圍無(wú)論是整體規(guī)劃、景觀、建筑立面、戶型設(shè)計(jì)等，能夠表達(dá)高品質(zhì)的別墅的產(chǎn)品細(xì)節(jié)非常稀缺，而真正高端的別墅物業(yè)更是少之又少34別墅市場(chǎng)對(duì)工程開(kāi)發(fā)的借鑒濟(jì)南的別墅銷售保持一個(gè)較為穩(wěn)定的去化速度，充分表達(dá)了濟(jì)南市場(chǎng)對(duì)于別墅的需求，從另外一個(gè)層面而言，我們相信注重品質(zhì)的產(chǎn)品能獲得更多的市場(chǎng)空間和客戶青睞整體產(chǎn)品表現(xiàn)較為一般，高端別墅稀缺，而對(duì)于資源稀缺型，如泰安優(yōu)山美地等別墅高度匱乏；本工程所在的雪野湖也同樣具有較強(qiáng)的稀缺性，因此對(duì)于本工程而言，高端別墅有較大的市場(chǎng)空間對(duì)本工程的借鑒高端別墅客源輻射力強(qiáng)，自住是主要購(gòu)房目的濟(jì)南別墅已經(jīng)趨于高端，本案工程周邊缺少高端產(chǎn)品工程均分布在濟(jì)南周邊1小時(shí)車程內(nèi)11別墅市場(chǎng)分布特征編號(hào)樓盤名稱1彩石山莊2山東黃金崮云湖高爾夫3臥虎山原生態(tài)別墅4蟠龍山水5國(guó)科國(guó)際高爾夫別墅6皇冠水岸7東尊?優(yōu)山美地目前市場(chǎng)供給主要集中在濟(jì)南郊區(qū)。泰安的“優(yōu)山美地〞其豐富的自然資源成為本工程研究交通與客源之間關(guān)系的有著相似的借鑒意義。目前在售的別墅工程車程主要集中在1小時(shí)以內(nèi)，從車程角度而言，這些工程都構(gòu)成與本工程的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。雪野湖地塊濟(jì)南1.5小時(shí)圈1小時(shí)圈半小時(shí)圈123456712大型度假類物業(yè)市場(chǎng)研究項(xiàng)目名稱總占地建筑面積容積率均價(jià)（元/平方米）物業(yè)形態(tài)整體定位國(guó)科高爾夫別墅790萬(wàn)平方米127萬(wàn)平方米0.158000元/平方米（在售）獨(dú)棟依托溫泉資源，打造高爾夫別墅蟠龍山水60萬(wàn)平方米24萬(wàn)平方米0.307000元/平方米（在售）獨(dú)棟/聯(lián)排蟠龍山森林公園與狼貓山水庫(kù)，打造高端別墅群瑞境皇冠水岸52萬(wàn)平方米32萬(wàn)平方米0.758000-10000元/平方米（在售）聯(lián)排，疊加，雙拼，獨(dú)棟依托水庫(kù)，打造高爾夫、農(nóng)業(yè)展示基地（規(guī)劃中）等度假項(xiàng)目東尊?優(yōu)山美地7.6萬(wàn)平方米3.17萬(wàn)平方米0.4011000元/平方米（售完）獨(dú)棟/聯(lián)排/雙拼泰山上的別苑——國(guó)山、國(guó)墅、國(guó)上賓大型度假類工程的產(chǎn)品形態(tài)集中在獨(dú)棟和雙拼,獨(dú)棟和雙拼的物業(yè)形態(tài)已成為目前市場(chǎng)的主流產(chǎn)品形態(tài)。隨著別墅用地的逐漸減少，市場(chǎng)獨(dú)棟產(chǎn)品也逐漸稀缺，在新開(kāi)盤的工程中，獨(dú)棟別墅越來(lái)越少，市場(chǎng)的稀缺性日益顯現(xiàn)。13別墅檔次分類：高中低東尊?優(yōu)山美地國(guó)科蟠龍山水彩石山莊臥虎山皇冠水岸我們將市場(chǎng)主要在售的幾個(gè)樓盤進(jìn)行檔次分類，分為相對(duì)高、中、低端，并將三類檔次的別墅研究，通過(guò)這樣的比較研究，對(duì)整個(gè)濟(jì)南別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品就能夠具備一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)。別墅產(chǎn)品研究方式：14項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/平方米）面積區(qū)間（平方米）主力總價(jià)（萬(wàn)元）國(guó)科高爾夫別墅獨(dú)棟:4600獨(dú)棟:300-400獨(dú)棟:138-184皇冠水岸雙拼:6000雙拼:300-500雙拼:180-300聯(lián)排:5000聯(lián)排:300-350聯(lián)排:150-175獨(dú)棟:7500獨(dú)棟:300-350獨(dú)棟:225-262山東黃金崮云湖高爾夫雙拼：8500雙拼:280-400雙拼:224-320獨(dú)棟：8800獨(dú)棟:300-450獨(dú)棟:240-360聯(lián)排：8300魯能領(lǐng)秀城漫山香墅疊院：13000疊院：145-187疊院：188-243外?！さ角f聯(lián)排：11000聯(lián)排：250-300聯(lián)排:275-330中海紫御東郡聯(lián)排：10800雙拼：11000聯(lián)排：200~300雙拼：300~330聯(lián)排：200-320雙拼：330-360城市聯(lián)排、雙拼激增，價(jià)格飆升超過(guò)獨(dú)棟——中海紫御東郡、漫山香墅等城市聯(lián)排的集中放量，帶動(dòng)聯(lián)排的價(jià)格飆升至8983元/平米，雙拼的價(jià)格為8500元/平米。由于獨(dú)棟工程地處偏遠(yuǎn)、且缺乏高端產(chǎn)品，因此均價(jià)低相對(duì)較低——目前主要在售的獨(dú)棟是皇冠水岸、高爾夫和國(guó)科高爾夫，均價(jià)在6966元/平米。典型的別墅工程15開(kāi)發(fā)商魯能投資開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置市中泰山風(fēng)景區(qū)天外村入口西0.6公里占地面積12萬(wàn)平方米總建筑面積3.17萬(wàn)平方米容積率0.40綠化率48%總套數(shù)71套產(chǎn)品類型獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排主力戶型350-400㎡銷售價(jià)格主力總價(jià)570-600萬(wàn)周邊配套泰安衛(wèi)校、泰安醫(yī)學(xué)院、迎勝小學(xué)、市直機(jī)關(guān)幼兒園;易初蓮花超市、銀座商城;泰安龍?zhí)堵粪]局、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)行;中心醫(yī)院;內(nèi)部配套東尊華美達(dá)大酒店、會(huì)所(健身、棋牌、桑拿、游泳、咖啡廳)面積3000平米、五間會(huì)議室和一間可容納420人的大宴會(huì)廳等。個(gè)案分析/東尊?優(yōu)山美地東尊?優(yōu)山美地依泰山而建，位于山脈之間，得天獨(dú)厚的區(qū)位，工程北側(cè)是環(huán)山路，它西臨泰山市政府1000米，距離泰山主入口天外村只有五分鐘車程；產(chǎn)品的類型主要是獨(dú)立和雙拼別墅，周邊的配套主要以學(xué)校、超市、醫(yī)院、郵局、銀行為主。16總體規(guī)劃該工程由主體酒店和產(chǎn)權(quán)式酒店別墅區(qū)兩局部組成,別墅區(qū)共71棟９4戶，總用地面積118畝，總建筑面積3.17萬(wàn)平方米，容積率僅0.4，綠化率高達(dá)48%，由山東大衛(wèi)國(guó)際建筑設(shè)計(jì)主導(dǎo)設(shè)計(jì)。整個(gè)工程由獨(dú)棟、雙拼和聯(lián)排三種形態(tài)構(gòu)成，面積從258平米－486平米不等。整體規(guī)劃因循因勢(shì)筑宅，以景為導(dǎo)向的原那么。建筑風(fēng)格現(xiàn)代中式住宅。引入傳統(tǒng)院落布局方式，地下庭院、中庭、前后花園構(gòu)成豐富的戶外空間體系。抽象古典建筑元素、以空間的變化、材質(zhì)的比照、簡(jiǎn)潔的裝飾符號(hào)詮釋新中式風(fēng)格別墅。將泰山作為工程背景。園區(qū)內(nèi)部，處處有景，形成步移景異的效果。太極亭通融天地，竹叢點(diǎn)綴意境，庭院茶銘、休閑步道、游樂(lè)場(chǎng)貫穿其中，形成步移景異的效果運(yùn)用空間序列和軸線，將別墅與山水交融。景觀特色個(gè)案分析/東尊?優(yōu)山美地東尊華美達(dá)大酒店，充分尊重自然資源，與別苑融合一體，量身打造私家酒店效勞。17個(gè)案分析/東尊?優(yōu)山美地銷售情況分析該工程一期于2021年初開(kāi)盤，均價(jià)為17000元/平米，總價(jià)為570-650萬(wàn)元/套，推出的房源約44套，已售22套，銷售率為50%。預(yù)計(jì)二期于2021年底推出，約推出27套，單價(jià)為18000元/平米,售價(jià)為550-650萬(wàn)元/套。成交價(jià)格受成交個(gè)案位置、面積大小等影響，價(jià)格起伏較大。18開(kāi)發(fā)商濟(jì)南五峰山旅游開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置長(zhǎng)清區(qū)崮云湖南岸占地面積25萬(wàn)平方米總建筑面積6萬(wàn)平方米容積率0.23綠化率60%總套數(shù)77套產(chǎn)品類型獨(dú)立、雙拼主力戶型300-400平方米銷售價(jià)格主力總價(jià)570-600萬(wàn)周邊配套泰安衛(wèi)校、泰安醫(yī)學(xué)院、迎勝小學(xué)、市直機(jī)關(guān)幼兒園;易初蓮花超市、銀座商城;泰安龍?zhí)堵粪]局、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)行;中心醫(yī)院;內(nèi)部配套東尊華美達(dá)大酒店、會(huì)所(健身、棋牌、桑拿、游泳、咖啡廳)面積3000平米、五間會(huì)議室和一間可容納420人的大宴會(huì)廳等。19總體規(guī)劃該工程開(kāi)發(fā)沿襲了整體工程一貫的高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量建設(shè)、高標(biāo)準(zhǔn)管理的開(kāi)發(fā)原那么，整體開(kāi)發(fā)理念領(lǐng)先于整個(gè)市場(chǎng)，工程共分三期開(kāi)發(fā)，一期占地382畝，容積率約為0.23，共161棟別墅，其中單體別墅129棟，雙拼別墅32棟。建筑風(fēng)格整體為現(xiàn)代歐式風(fēng)格，巧妙的運(yùn)用原有錯(cuò)落有致的地勢(shì)及山林自然風(fēng)光而設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)舒適大氣，注重細(xì)節(jié)及品質(zhì)。每套別墅均擁有半地下影音室和獨(dú)立車庫(kù)，主臥設(shè)計(jì)了步入式衣帽間和私人衛(wèi)生間及可坐觀山景湖景高爾夫球場(chǎng)的景觀露臺(tái)，彰顯居者品位。本工程三面環(huán)山，山巒疊障起伏，處群山環(huán)抱中，山谷之上，被3000畝原生森林所環(huán)繞。并且緊鄰崮云湖近500萬(wàn)平方米的原生態(tài)水面。景觀特色擁有省城唯一符合美國(guó)USGA標(biāo)準(zhǔn)的18洞山地高爾夫球場(chǎng)，球道總長(zhǎng)為7244碼，是濟(jì)南唯一山地高爾夫，球場(chǎng)擁有便利的交通條件，距濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅30分鐘。20銷售情況分析該工程一期于2021年4月開(kāi)盤，均價(jià)為8000元/平米，總價(jià)為240-320萬(wàn)元/套，推出的房源約77套，已售69套，銷售率為90%。預(yù)計(jì)二期將在明年年初推出，單價(jià)為9000元/平米，總價(jià)為250-350萬(wàn)。21結(jié)論綜上所述：雪野湖自然風(fēng)景得天獨(dú)厚依山傍水非常適合建造高檔別墅物業(yè)。雪野湖區(qū)域雖然同類別墅物業(yè)較多但是多為低檔公寓。無(wú)論是整體規(guī)劃、景觀、建筑立面、戶型設(shè)計(jì)等，能夠表達(dá)高品質(zhì)的別墅的產(chǎn)品細(xì)節(jié)非常稀少，而真正高端的別墅物業(yè)更是少之又少。雪野湖區(qū)域高端別墅物業(yè)的缺乏是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。我們可以抓此點(diǎn)在該區(qū)域建造高檔別墅，營(yíng)造差異化競(jìng)爭(zhēng)，將本案工程打造成為該區(qū)域的標(biāo)桿。小結(jié)雪野湖自然景觀優(yōu)越，該區(qū)域別墅物業(yè)也較多本案工程建議作為高檔度假旅游別墅入市，搶占市場(chǎng)空白，利用差異化競(jìng)爭(zhēng)躲避風(fēng)險(xiǎn)，打造本案成為該區(qū)域的高端工程標(biāo)桿。22問(wèn)題：工程區(qū)域地塊本身?xiàng)l件是否支持高檔物業(yè)開(kāi)發(fā)？三、工程區(qū)域、地塊分析23雪野旅游區(qū)位于于萊蕪市北部，北與濟(jì)南接壤，東與淄博交界，西與泰安為鄰，距萊城20公里，距濟(jì)南46公里，地理位置優(yōu)越。雪野旅游區(qū)是山東湖濱休閑度假中心，是萊蕪融入省會(huì)都市圈的橋梁和紐帶。雪野旅游區(qū)是集生態(tài)、景觀、休閑、娛樂(lè)為一體的重要綠色開(kāi)展區(qū)，是周邊唯一有整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)的濱湖風(fēng)景區(qū)。濟(jì)南都市圈建設(shè)開(kāi)展步伐加快，該區(qū)域是接軌濟(jì)南的前沿陣地工程區(qū)域位置24雪野旅游區(qū)規(guī)劃目標(biāo)：打造為知名的復(fù)合體驗(yàn)型、生態(tài)型休閑度假與高端商務(wù)旅游勝地，滿足休閑度假、山水運(yùn)動(dòng)與會(huì)議療養(yǎng)等多重需求工程區(qū)域規(guī)劃雪野旅游區(qū)概念規(guī)劃——總體布局?濟(jì)南都市圈規(guī)劃?確定萊蕪北部旅游區(qū)為“旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，濟(jì)南城郊休閑度假勝地〞。2006年9月至2007年6月，美國(guó)易道公司編制了?雪野旅游區(qū)概念規(guī)劃?，規(guī)劃以雪野旅游區(qū)為核心，整合萊蕪市北部山區(qū)460平方公里旅游資源，打造湖濱休閑度假中心，打造“知名的復(fù)合體驗(yàn)型、生態(tài)型休閑度假與高端商務(wù)旅游勝地〞，功能定位為“湖濱休閑度假中心、山水運(yùn)動(dòng)、會(huì)議療養(yǎng)基地〞。25以水上娛樂(lè)工程為主的主題公園，以群眾運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)為主導(dǎo)，突出現(xiàn)代休閑時(shí)尚活力用地總面積108.2公頃，其中低密度居住39.6公頃，中密度居住10.2公頃，高密度居住28.1公頃，混合用地15.7公頃，商業(yè)和文化3.2公頃，酒店和會(huì)員俱樂(lè)部10.8公頃，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)40公頃，學(xué)校4.7公頃。雪野湖是濟(jì)南周邊唯一一個(gè)有整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、自然資源整合開(kāi)發(fā)利用的濱湖風(fēng)景區(qū)民俗文化走廊雪野北岸新鎮(zhèn)雪野左岸水都馬鞍山森林公園本工程藍(lán)灣水上娛樂(lè)中心雪野南岸果園社區(qū)雪野旅游區(qū)的整體功能定位為：山東湖濱休閑度假中心，山水運(yùn)動(dòng)、會(huì)議療養(yǎng)基地。雪野旅游區(qū)的功能定位和工程設(shè)置將突出娛樂(lè)性和享受性的休閑特性。根據(jù)對(duì)雪野湖地區(qū)山間湖濱資源綜合細(xì)致的分析，雪野湖有實(shí)力打造為運(yùn)動(dòng)療養(yǎng)和會(huì)議培訓(xùn)基地。工程物業(yè)規(guī)劃26五峰山景區(qū)環(huán)湖西路本案雪野水庫(kù)雪野水庫(kù)雪野水庫(kù)金鼎酒店區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積13.59h㎡可規(guī)劃用地面積8.59h㎡綠地率46.5%容積率0.9總建筑面積7.7233萬(wàn)㎡北地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積13.45h㎡可規(guī)劃用地面積12.95h㎡綠地率41.3%容積率1.1總建筑面積14.2307萬(wàn)㎡工程北依五峰山風(fēng)景區(qū)，三面環(huán)湖，以半島的形態(tài)伸入雪野湖中心，享有雪野湖第一級(jí)的自然資源。工程地塊分析27工程地塊平整、土層深厚，利于開(kāi)發(fā)利用工程?hào)|、西、南三面環(huán)湖，視野開(kāi)闊，盡享靜謐湖景山色工程地塊周邊環(huán)境工程北邊緊靠五峰山景區(qū)，綠化、風(fēng)景良好28工程地塊分析

工程總占地近27.04h㎡，適合營(yíng)造一個(gè)具較高品質(zhì)的生活社區(qū)，具備規(guī)模開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)。工程地塊鄰近區(qū)內(nèi)主要交通干道，如濟(jì)萊高速、萊明公路以及環(huán)湖路，且在5分鐘左右可直達(dá)濟(jì)萊高速，到濟(jì)南市區(qū)只需半小時(shí)的車程，交通極為便利。工程地塊以半島的形態(tài)伸入雪野湖中心，山、湖、灣、島、林形成開(kāi)闊獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境和自然景觀，享有雪野湖第一級(jí)的山水資源。工程地塊屬于高檔居住板塊，雪野湖國(guó)際度假區(qū)、游艇俱樂(lè)部、五星級(jí)主題酒店等工程開(kāi)發(fā)，提升了片區(qū)整體形象。工程優(yōu)勢(shì)〔Strengthens〕分析29

目前區(qū)域人氣不夠旺盛，距離商業(yè)中心較遠(yuǎn)，生活便利性不強(qiáng)，區(qū)內(nèi)的公建等配套設(shè)施缺乏。工程劣勢(shì)〔Weaknesses〕分析工程地塊分析區(qū)域當(dāng)前直入公共交通較為缺乏。

30

該區(qū)域?yàn)榻榆墲?jì)南的前沿陣地，是濟(jì)南周邊唯一有整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)的濱湖風(fēng)景區(qū)，山東湖濱休閑度假中心，區(qū)域價(jià)值不斷升溫。區(qū)域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚屬初期，只要對(duì)工程定位準(zhǔn)確、規(guī)劃、景觀、宣傳到位，將會(huì)是很大的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。雪野湖旅游區(qū)已成為別墅開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，受到消費(fèi)者的密切關(guān)注。隨著周邊工程的建設(shè)、根底設(shè)施的完善和湖岸的綠化，生態(tài)居住優(yōu)勢(shì)日趨凸顯。工程地塊分析工程時(shí)機(jī)〔Opportunity〕分析31

片區(qū)內(nèi)前期及相繼推出一些同類產(chǎn)品，將不可防止的分流本工程的局部目標(biāo)客戶群，對(duì)本工程的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力帶來(lái)壓力和沖擊。工程威脅點(diǎn)〔Threatens〕分析工程地塊分析32強(qiáng)化工程所處山東湖濱休閑度假中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及工程開(kāi)展前景；突出工程景觀資源優(yōu)勢(shì)〔一面靠山，三面環(huán)水以及環(huán)湖綠化建設(shè)〕；發(fā)揮大盤運(yùn)作的營(yíng)銷張力，借助城市運(yùn)營(yíng)的城建運(yùn)營(yíng)大概念，建立大盤形象；通過(guò)創(chuàng)新突破，打造片區(qū)品質(zhì)標(biāo)桿，塑造獨(dú)特個(gè)性；科學(xué)合理的差異化市場(chǎng)定位，從市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出；先進(jìn)超前產(chǎn)品規(guī)劃，加以專業(yè)營(yíng)銷推廣以產(chǎn)品和人文來(lái)提升工程的品質(zhì)；通過(guò)品質(zhì)展示，配套先行，情景體驗(yàn)，弱化片區(qū)生活不便的劣勢(shì)。工程SWOT分析對(duì)策工程地塊分析33答案根據(jù)SWOT分析可知，工程所在區(qū)域距萊城20公里，距濟(jì)南46公里，北與濟(jì)南接壤，東與淄博交界，西與泰安為鄰，是正在組建的旅游新區(qū)。工程周邊群山環(huán)抱，森林蒼郁，湖面開(kāi)闊，岸線曲折，山水和諧。地理環(huán)境和山水風(fēng)光優(yōu)越，是接軌濟(jì)南的前沿陣地，同時(shí)也是山東湖濱休閑度假中心。“一片天、一湖水、一塊地〞的區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)，迎合了市場(chǎng)。

本工程地處萊蕪市旅游景觀片區(qū)，三面湖景，適宜開(kāi)發(fā)度假型別墅物業(yè)工程地塊分析34問(wèn)題：市場(chǎng)是否支撐工程的定位和客群定位？三、工程客群、價(jià)格及整體定位35客戶來(lái)源以及濟(jì)南為中心目前濟(jì)南別墅市場(chǎng)的主力客源來(lái)自于濟(jì)南，占比90%以上——除此以外，也根本以濟(jì)南周邊客戶為主；本工程的客戶從來(lái)源主體上與濟(jì)南別墅相類似——本工程雖然行政區(qū)劃上屬于萊蕪，但是距濟(jì)南較近，仍可定義為濟(jì)南遠(yuǎn)郊別墅?？腿憾ㄎ粷?jì)萊高速：通往濟(jì)南萊博高速：通往淄博泰萊高速：通往泰安項(xiàng)目位置濟(jì)南泰安淄博萊蕪36目前濟(jì)南別墅市場(chǎng)客源的主要來(lái)自濟(jì)南本地，且從客戶結(jié)構(gòu)來(lái)看，第一居所和第二居所的比重相當(dāng)；但是本工程在行政區(qū)劃上屬于萊蕪，從空間地域和心理距離上難以滿足主力客群第一居所的需求……本工程從各方面來(lái)看，均不適宜作為第一居所第一居所第二居所環(huán)境一般具備城市所沒(méi)有的環(huán)境優(yōu)勢(shì)資源車程一小時(shí)以內(nèi)一小時(shí)以外產(chǎn)品中高密度中低密度配套生活便利滿足度假、休閑、娛樂(lè)目的客戶購(gòu)房以第二居所為主客群定位37由土地屬性得出工程客群方向土地屬性屬性現(xiàn)狀影響結(jié)果環(huán)境屬性規(guī)劃屬性雪野湖湖景和山體資源未來(lái)開(kāi)展前景好，但區(qū)域尚處開(kāi)發(fā)初期休閑度假功能增強(qiáng)具備一定升值空間度假導(dǎo)入型商務(wù)屬性區(qū)域多家星級(jí)酒店規(guī)劃建設(shè)中商務(wù)會(huì)議客源的不斷導(dǎo)入商務(wù)導(dǎo)入型配套屬性商業(yè)、娛樂(lè)等配套逐漸完善生活功能增強(qiáng)配套導(dǎo)入型客群定位38度假導(dǎo)入型以休閑度假為主要需求，以第二居所為主要購(gòu)房目的；商務(wù)導(dǎo)入型以商務(wù)會(huì)議，企業(yè)辦公為主要需求，購(gòu)置別墅作為企業(yè)會(huì)館等；配套導(dǎo)入型倚重商業(yè)配套，進(jìn)行長(zhǎng)期居住，養(yǎng)老是主要特征。度假導(dǎo)入型商務(wù)導(dǎo)入型度假導(dǎo)入型配套導(dǎo)入型商務(wù)導(dǎo)入型度假導(dǎo)入型客群定位39核心客戶輔助客戶偶得客戶工程客戶總體定位客群定位40比較內(nèi)容權(quán)重魯商御龍灣龍園城本項(xiàng)目別墅區(qū)（評(píng)價(jià)因子）分值比較值分值比較值分值比較值自然資源15%71.0581.291.35度假項(xiàng)目15%81.281.281.2交通可達(dá)性15%71.0571.0581.2物業(yè)品質(zhì)15%81.281.291.35文化品位10%70.770.770.7配套設(shè)施10%70.770.770.7建材設(shè)備10%80.880.880.8物業(yè)管理10%80.880.880.8總評(píng)分

7.5

7.65

8.1工程價(jià)格定位價(jià)格定位41市場(chǎng)比較法：運(yùn)用相類似的工程作為樣本，通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估工程最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格；根據(jù)區(qū)域在售工程具體情況，設(shè)定調(diào)查范圍，按照成功原那么，遴選不同的工程樣本。魯商御龍灣價(jià)格約15000元/平方米，龍園城價(jià)格約12000元/平方米；本案價(jià)格推算=以工程A為參考的定價(jià)×A權(quán)重+以工程B為參考的定價(jià)×B權(quán)重本工程獨(dú)棟別墅基準(zhǔn)價(jià)=13500元/平方米以此價(jià)格作為本工程的初始基準(zhǔn)價(jià)格，并在此根底上進(jìn)行修正。價(jià)格定位42本工程地塊具備打造高品質(zhì)旅游生活度假區(qū)的各方面資源，這些包括自然環(huán)境、交通、政府支持力度以及目標(biāo)客群的高端性等，而且這些資源整合在一起在山東省內(nèi)具有唯一性，因此，我們得出本工程的在整體定位上必須是：工程定位高檔精品唯一43答案工程的市場(chǎng)客戶來(lái)源支撐工程開(kāi)發(fā)的可行性。工程定位44四、工程產(chǎn)品建議問(wèn)題：工程以什么樣的產(chǎn)品入市？45別墅建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議：使用地中海式風(fēng)格及托斯卡納風(fēng)格提升工程檔次.華橋城.關(guān)麓萬(wàn)科東海岸觀水景別墅布局湖濱生態(tài)別墅區(qū)突出觀景特點(diǎn)，最大化的利用觀景資源，物業(yè)布局呈流線型排布。46別墅戶型建議〔雙拼面積300-400平米，獨(dú)棟400-600平米〕戶型建議參照濟(jì)南高檔別墅，如魯商御龍灣，奧龍觀邸，及康橋圣菲等高端別墅47別墅建筑分布建議五峰山景區(qū)環(huán)湖西路本案雪野水庫(kù)雪野水庫(kù)工程地塊總體呈現(xiàn)北高南低的地形布局，環(huán)境由北向南，由中心向兩側(cè)優(yōu)化。建議工程將獨(dú)棟別墅設(shè)置為沿湖，由北向南遞增面積及物業(yè)價(jià)值，根據(jù)臨湖景觀的大小，面積區(qū)間為400-600平米，車庫(kù)半地下設(shè)計(jì)，別墅品質(zhì)及建筑風(fēng)格要頗顯高貴，與周邊低檔次工程拉開(kāi)檔次，實(shí)現(xiàn)工程品牌及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化。工程地塊由沿湖向中心過(guò)渡區(qū)間，建議設(shè)置300平米左右的雙拼別墅，與中心洋房自然結(jié)合，雙拼別墅東向，西向建筑大露臺(tái)，地上一層設(shè)計(jì)車庫(kù)，南北向雙院落，建筑高度與獨(dú)棟拉開(kāi)，便于客戶，通過(guò)頂層露臺(tái)飽覽湖景，提高產(chǎn)品價(jià)值。建筑材質(zhì)及建筑工藝，突出手工打造，給客戶以量身定制的高貴感。48花園洋房產(chǎn)品建議花園洋房半地下設(shè)計(jì)，北向設(shè)置下沉式車庫(kù)，戶型面積160-300平米，總體設(shè)計(jì)為四層，其中一層，二層為連層復(fù)式，300平米帶小院，一梯兩戶，南側(cè)小院，采光良好，但無(wú)法飽覽湖景，適宜低價(jià)入市。三層，四層設(shè)計(jì)空中花園，大露臺(tái)，可以一覽工程湖區(qū)美景，建議通過(guò)該賣點(diǎn)提升售價(jià)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化。49公寓產(chǎn)品建議50小高層產(chǎn)品建議沿地塊北向環(huán)湖西路設(shè)置12-13層，兩梯四戶板式建筑，南北通透，一層挑空設(shè)計(jì)，中間允許汽車通過(guò)，兩邊分布房源，地塊南側(cè)樓體四個(gè)單元設(shè)計(jì)，兩邊各兩個(gè)單元，樓體北側(cè)設(shè)置單元門及入戶大堂，南側(cè)沿街設(shè)置單層商鋪，不影響工程采光的同時(shí)，為工程提供商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套，戶型建議樓體中央設(shè)置90平米兩室，兩側(cè)設(shè)置130-150平米三室，南向沿街不宜設(shè)置過(guò)大戶型，同時(shí)注意控制樓體面寬。內(nèi)部小高層建議高度為11-13層，與南向沿街實(shí)現(xiàn)上下落差，點(diǎn)式設(shè)計(jì)，中央設(shè)置景觀帶，建議使用大戶型，160-300平米之間，270度觀景飄窗設(shè)計(jì)，飽覽中央景觀，充分利用工程自然景觀，同時(shí)可以使用精裝修，實(shí)現(xiàn)大幅溢價(jià)，吸引局部高端客戶。外立面建議色調(diào)鮮明，吸引往來(lái)車輛及路經(jīng)潛在客戶注意。51物業(yè)配套及其他建議物業(yè)效勞方面建議采用酒店式管家效勞，客戶需要預(yù)約才可以享受，凸顯客戶的尊貴感。配套建設(shè)頂級(jí)健身會(huì)所及高檔康體中心，醫(yī)療，游泳池等，滿足高端客戶各方面需求。52問(wèn)題：利潤(rùn)是否可以實(shí)現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)是否可以躲避？53物業(yè)產(chǎn)品分布區(qū)域１區(qū)域２區(qū)域３區(qū)域２區(qū)域４小高層沿湖別墅花園洋房酒店公寓及會(huì)所54序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)(元)面積（㎡）總投資(萬(wàn)元)開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資492221土地成本50013590067952酒店公寓安裝工程費(fèi)500023600118003洋房安裝工程費(fèi)25002363359084別墅安裝工程費(fèi)23002000046005企業(yè)會(huì)所安裝工程費(fèi)55001000055006道路及市政管網(wǎng)1507723311587規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)50772333868前期報(bào)規(guī)報(bào)建4007723330899監(jiān)理費(fèi)用227723317010公共配套設(shè)施費(fèi)35006200217011綠化成本30077233231712不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)150772331158開(kāi)發(fā)成本合計(jì)450511管理及財(cái)務(wù)費(fèi)用3007723323172銷售費(fèi)用240772331854開(kāi)發(fā)費(fèi)用合計(jì)417155序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)(元)面積（㎡）總投資(萬(wàn)元)開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資590901土地成本50013450067252小高層安裝工程費(fèi)2000130000260003洋房安裝工程費(fèi)25001230730774道路及市政管網(wǎng)15014230721345規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)501423077116前期報(bào)規(guī)報(bào)建40014230756927監(jiān)理費(fèi)用221423073138公共配套設(shè)施費(fèi)350010003509綠化成本300142307426910不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1501423072135開(kāi)發(fā)成本合計(jì)5140