匯聯(lián)行報告-吳忠建材市場調(diào)研分析報告

吳忠建材市場調(diào)研分析報告銀川匯聯(lián)行企業(yè)管理參謀

——商業(yè)地產(chǎn)全程運作機構(gòu)第一章吳忠概況寧夏吳忠市是一座古老而新興的城市，這里山川相濟，景色秀麗，素有“塞北江南〞美譽。吳忠被譽為東方的千塔之城，是著名中外的“中國回族之鄉(xiāng)〞，它位居黃河上游，地處寧夏平原腹地。全市總面積為2.72萬平方公里，占全寧夏總面積的52％

33.4%66.6%第二章工程背景因工程目前尚未正式命名，在此演示稿中簡稱“本工程〞一、工程名稱本工程位于吳忠市利通區(qū)裕民東路，地處吳忠商業(yè)繁華區(qū)，交通便利，所屬中銀公司，建筑面積2萬平米左右，框架主體3層，中央空調(diào)、扶梯、電梯、消防等配套設(shè)施完善，一層現(xiàn)由北京大中電器租賃經(jīng)營，二,三層空置。資源不能充分利用，現(xiàn)綜合考慮對商場進行市場整合轉(zhuǎn)型。二、工程開發(fā)背景〔1〕在對工程開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的根底上，結(jié)合工程所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊價值進行合理的評估?！?〕對工程可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見，并對工程的規(guī)劃設(shè)計，功能分區(qū)等提出相應(yīng)的建議?！?〕結(jié)合地塊目前的狀況和特點，探索工程開發(fā)方案在經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益方面的可行性?！?〕對工程決策及其實施提出優(yōu)化建議。三、報告編制目的第三章工程概況本工程地處吳忠市裕民東街，屬商業(yè)中心地段，距吳忠市廣場約600米，對面為吳忠市人民醫(yī)院，周邊主要的建筑物業(yè)形態(tài)為居民、商業(yè)用房、辦公樓等；200米半徑內(nèi)目前以“街鋪〞商業(yè)經(jīng)營為主，經(jīng)營范圍涉及銀行、醫(yī)院、服裝、服飾、小商品批發(fā)、餐飲、休閑娛樂等其他行業(yè)。一、地理位置

西南東北步行街本工程建筑面積2萬平方米左右，二、商場規(guī)模與轉(zhuǎn)型目標三層框架樓體，單層建筑面積6500-7000平米，現(xiàn)方案由家電商場轉(zhuǎn)型為家居建材商場，打造一座吳忠配套設(shè)施完善，購物環(huán)境舒適，檔次高的精品家居建材商場，整合吳忠市現(xiàn)有一二線家居建材品牌，為其提供更完善，更集中的平臺。環(huán)境及配套設(shè)施：☆交通：2路、11路、31路公交車經(jīng)過☆休閑廣場：吳忠市中心廣場，距本工程約600米☆購物場所：人人樂超市、國貿(mào)、義烏商貿(mào)、新百購物等☆餐飲娛樂：餐飲娛樂場所齊全☆醫(yī)療衛(wèi)生：工程對面吳忠市人民醫(yī)院☆金融、郵政、電信：郵政儲蓄大廈、農(nóng)業(yè)銀行、寧夏銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、中國銀行、吳忠市農(nóng)村信用社、中國移動營業(yè)廳、中國聯(lián)通營業(yè)廳圍繞本工程周邊三、工程周邊環(huán)境與配套設(shè)施工程地塊處于吳忠市商業(yè)中心區(qū)，距吳忠市核心商業(yè)區(qū)域---“廣場〞約600-800米。目前周邊主要以臨街商鋪為主，商業(yè)業(yè)態(tài)混雜，經(jīng)營品牌參差不齊。工程位于吳忠市老城區(qū)中心地段，南側(cè)樓體可與義烏商貿(mào)城貫穿，緊臨吳忠市步行街，周邊工行、農(nóng)行、寧夏銀行、建設(shè)銀行等金融機構(gòu)齊全，有利于商家的經(jīng)濟往來，購物生活非常方便，城市公交四通八達，出行方便，商業(yè)價值高。四、工程地塊價值分析中心廣場本工程義烏商貿(mào)步行街就工程所在區(qū)域是否適合做家居建材商場，調(diào)研組對大局部家居建材從業(yè)人員、規(guī)模較大的經(jīng)營戶進行了拜訪摸底，調(diào)查研究工程及成果如下：五、已進行的調(diào)查研究項目及成果〔3〕家居建材行業(yè)競爭劇烈，期待有效地進行市場整合。〔5〕本工程所處地段被大局部被訪者看好，市場整合被局部商戶看好。第四章工程建設(shè)意義針對目前吳忠市陶瓷衛(wèi)浴比較分散、經(jīng)營場所環(huán)境差和缺乏統(tǒng)一的市場經(jīng)營等現(xiàn)狀，本工程擬定的“舒適購物，品位生活〞建材廣場，將憑借主力店強大的品牌效應(yīng)、統(tǒng)一的市場管理和廣告推廣，把吳忠市家居建材市場整合優(yōu)化，并以貼心效勞、優(yōu)質(zhì)化的產(chǎn)品、適中價格和舒適的購物環(huán)境來吸引消費者，從而使吳忠市家居建材行業(yè)順應(yīng)開展趨勢實現(xiàn)良性開展。一、關(guān)于行業(yè)市場的意義本工程的轉(zhuǎn)型，一方面將彌補吳忠市高檔家居建材行業(yè)的市場空白，為廣闊經(jīng)營戶提供了更為集中、現(xiàn)代、舒適的經(jīng)營平臺，也將為吳忠市提供與大中型城市保持同步的家居建材產(chǎn)品和效勞，從而杜絕目前存在于吳忠市家居建材行業(yè)中以次充好，質(zhì)量、環(huán)保要求、售后均難以得到保障的現(xiàn)象；另一方面也將進一步美化城市的形象，真正成為吳忠市行業(yè)整合、高品質(zhì)家居建材市場開展的“地標性〞物業(yè)。二、社會綜合效益隨著建材行業(yè)的重要性日益突顯，專業(yè)的建材市場不可或缺地成為城市名片和亮點工程。因本工程目前所處的“中銀商業(yè)廣場〞位于老城商業(yè)繁華區(qū)，周邊主要以商鋪和居民區(qū)為主，街區(qū)形象比較好。因此，目前該地段人流量較大，東側(cè)在建的富林路商業(yè)街將進一步提升人流的上升。三、工程人流分析總體而言，吳忠市民對商鋪及住房還是有一定的需求量，由于吳忠市的房地產(chǎn)行業(yè)剛剛興起，針對市場現(xiàn)狀，我們的工作重點應(yīng)放在消費意識引導和區(qū)域概念炒作上，才能有利于躲避市場風險，并結(jié)合主題商業(yè)的特殊性進行工程推廣和銷售、招商工作。四、綜述第五章工程方案研究銀川匯聯(lián)行商業(yè)地產(chǎn)全程運作機構(gòu)初步對本工程的商業(yè)主題選擇為：整合與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木門、衛(wèi)浴、地板、油漆行業(yè)，彌補市場所需，根據(jù)各個行業(yè)對現(xiàn)有市場的需求條件規(guī)劃業(yè)態(tài)形成“××建材精品城〞的商業(yè)主題。一、工程定位方案“依托黃河、西移東擴，一帶兩翼、相向開展，功能互補，突出特色〞的城市開展戰(zhàn)略。大批樓盤開發(fā)建設(shè)。與房屋裝修相關(guān)的建材、陶瓷、衛(wèi)浴、地板、木門、油漆等行業(yè)勢必會被帶動。吳忠市房地產(chǎn)市場進行調(diào)研時，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)浴、地板、木門、櫥柜行業(yè)經(jīng)營者整合意愿較為強烈，且該類行業(yè)對區(qū)位的影響因素較小，但對交通條件要求較高，恰好符合本工程地塊所具備的特征。二、工程定位方案提出的背景1、市場價格分析及走勢分析〔1〕居住用房價格分析及走勢預(yù)測

三、吳忠房地產(chǎn)市場分析元元〔2〕當前吳忠市房地產(chǎn)市場運行及走勢分析83.5萬㎡2、商業(yè)用房價格分析及走勢分析近年來，隨著吳忠市城市和商業(yè)開展，吳忠市商業(yè)用房的需求量迅猛增加。而一直以來，吳忠市的商業(yè)物業(yè)均為各國營市場、單位的物業(yè)，極少向市場出售。2021年8月8日開盤的浩海云天·富林路臨街商鋪銷售均價為8500元/平米。該工程開盤以來，以其良好的市場定位和營銷策略規(guī)劃實現(xiàn)了平穩(wěn)銷售，銷售情況良好。隨著吳忠市城市建設(shè)和開展，中心商圈的輻射和帶動作用將使局部次級商業(yè)區(qū)域價值穩(wěn)步攀升。吳忠市商業(yè)用房價格走勢將繼續(xù)出現(xiàn)“熱點地段價格居高不下，次級區(qū)域陸續(xù)跟進〞的局面。3、吳忠現(xiàn)有樓房開發(fā)情況吳忠現(xiàn)有樓盤開發(fā)情況序號樓盤名稱開發(fā)商地理位置規(guī)劃用途均價結(jié)構(gòu)規(guī)劃建筑面積現(xiàn)已開發(fā)即將開發(fā)其他1陽光驕子吳忠市名族房地產(chǎn)開發(fā)有限公司吳忠汽車站北側(cè)、東側(cè)商業(yè)、住宅3600元框架四個區(qū)共300000平方米A區(qū)、B區(qū)，入住率近80%，Ｄ區(qū)有十棟樓即將交房，Ｃ區(qū)在明年開發(fā)在吳忠向西發(fā)展的過程中，又購買了200畝地2永昌城市花園四期——紫薇閣·云香苑吳忠市永昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司裕民西路住宅2400元磚混600000平方米分五期開發(fā)一、二期已建成銷售達90%以上三期、四期

3明珠花園三期——公元世家吳忠市新開元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司利通街與明珠路交匯處住宅、商業(yè)2700元磚混160000平方米一期二期已售罄，入住率達40%正在開發(fā)三期

4利通·冰河錦都吳忠市利通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司明珠路新客運總站對面商住2800元磚混100000平方米

5星河韻城寧夏新家源集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司勝利西街（吳忠國際家居建材市場對面）住宅2700元磚混70000平方米正在建設(shè)中，明年交房

6浩海云天寧夏浩海房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司吳忠公司義烏商貿(mào)城旁（裕民路與朝陽路之間）商住住宅3300元、商鋪8500元起價框架小高層42000平方米正在建設(shè)中，明年交房

商業(yè)繁華區(qū)內(nèi)、打造餐飲娛樂購物與住宅為一體的CBD7御龍府中達房地產(chǎn)明珠路新客運總站對面住宅2800元磚混48000平方米正在建設(shè)中，明年交房

合計

1320000平方米

四、工程SWOT分析SWOT本工程開展優(yōu)勢1位于利通街、裕民街、朝陽路、文衛(wèi)街之間，四面交通興旺，地塊價值高，處于吳忠市商業(yè)繁華集中區(qū)中，人流量大，對于提升知名度有著很好的根底；2本工程是現(xiàn)成的三層建筑，體量不大，適合吳忠市場的購置需求，每一層的業(yè)態(tài)分布和品類分區(qū)較好規(guī)劃，相對于吳忠市現(xiàn)有家居建材城要好整合，有利于商鋪的分割；3受吳忠市廣場商圈和步行街的影響明顯，未來升值前景可觀；4本工程填補了吳忠市家居建材行業(yè)市場的空白，打造一個硬件設(shè)施完善、購物環(huán)境舒適、檔次較高的現(xiàn)代精品賣場，開展時機和空間較大；5工程引進主力店的營銷策略，將有利于本工程刷新吳忠市建材行業(yè)格局，成為市場領(lǐng)袖；6本工程可以為家居建材商戶提供一個更好的平臺，有利于一二線品牌的知名度提升，對于零售價格有統(tǒng)一標準，可以更好的保證商戶的利潤空間，到達互惠互利、雙贏的效果；7本工程東側(cè)正在建設(shè)富林商業(yè)街，由浩海地產(chǎn)開發(fā)的浩海云天商住樓，集餐飲娛樂、服裝百貨為一體，有利于帶動周邊的購物檔次，和其可形成照應(yīng)，引領(lǐng)吳忠市新的購物風潮；8本工程周邊銀行較為集中，為商戶的經(jīng)濟往來提供了便利條件；9本工程樓體正面有一近2000㎡的廣場，對于商場后期營銷推廣提供了廣闊的空間；1本工程所在地為吳忠市老城區(qū)，街區(qū)面貌有待改善，周邊為較早的住宅小區(qū)和辦公樓，相對環(huán)境較為不好； 2仍有局部經(jīng)營戶對本工程地段抱疑心態(tài)度，對于服裝百貨商圈內(nèi)經(jīng)營家居建材，沒有信心，無論在那個地方也沒有這樣的案例；3地處繁華街區(qū)，對于貨車進出有限制，會影響商戶的上貨及配送；4本工程本身不能提供倉儲空間，周邊也沒有適宜的用于倉儲的房屋；5周邊物流不便利，沒有貨運物流市場；6現(xiàn)在吳忠市在實行西移東擴，和青銅峽對接，新的住宅小區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)都集中在西邊新區(qū)，離本工程較遠，對于消費者購物帶來了不便；7本工程規(guī)模有限，經(jīng)營面積受一定制約，不能整合全部的家具建材，不能打造一站式的購物賣場，只能選擇其中某幾個品類作為整合目標，突出某幾類的規(guī)模作為營銷重點；8本工程一層臨街底店由現(xiàn)有經(jīng)營者租賃經(jīng)營，合同期限要到兩三年后，對于主力商戶、一線品牌的招商會帶來很大的弊端，對商場整合也帶來了難度，不能統(tǒng)一業(yè)態(tài)定位；4未來房地產(chǎn)市場的開展，將有利于本工程的招商和后期經(jīng)營，家居建材類產(chǎn)品有一定的市場需求量，商戶會增加銷售量，從而可以使本工程有良好的可持續(xù)開展空間5目前吳忠市家居建材市場規(guī)模小，業(yè)態(tài)分布不均，品類劃分不合理，購物環(huán)境不好，硬件落后，需要硬件配套設(shè)施完善，購物環(huán)境舒適，品類科學劃分分區(qū)的高檔次賣場來整合經(jīng)營戶，能夠使得好的品牌有好的平臺持續(xù)開展，均期待有新型的綜合家居建材賣場填補市場空白現(xiàn)有建材市場自發(fā)形成的市場地位難以撼動，工程招商面臨不小的壓力，局部商家在市場競爭中已經(jīng)喪失行業(yè)信心，可能在工程開展過程中起負面作用；吳忠現(xiàn)有家居建材市場的管理不到位，營銷推廣不及時，影響商戶對本工程的疑心，利益沖突走高存壓力工程招商壓力商家喪失信心現(xiàn)有市場管理影響第六章競爭對手分析吳忠家居建材市場分布圖位于利通北街與明珠路交匯處，三層建筑，建筑面積11500㎡，主營業(yè)態(tài)為一層木門、衣柜、壁紙、地板、推拉門，二層潔具、三層燈具，相對經(jīng)營品類檔次較高，是吳忠市目前檔次最高的家居建材市場，有一定的競爭力，是本工程最大的競爭對手，商鋪租金在12-26元/㎡·月；一樓：木門、衣柜、壁紙、地板、推拉門二樓：潔具衛(wèi)浴三樓：燈具市場評點：市場體量適中，日常管理、維護及購物動線差，分區(qū)混亂，地理位置好，是吳忠唯一主做家居建材的市場，定位明確，經(jīng)營策略具有差異化，隨著吳忠房地產(chǎn)迅猛開展，市場的人氣和營業(yè)額會逐步顯現(xiàn)。優(yōu)勢：地處吳忠市主街道利通北街，交通便利，又倉儲，租金低以地板、燈具、潔具帶動，集中了地板的一二線品牌，封閉式精品賣場劣勢：商場管理不到位，品類分區(qū)亂，通道狹窄，購物環(huán)境一般，人氣缺乏，商戶信心缺乏位于新區(qū)明珠路與利寧街交匯處，外圍二層樓建筑，市場內(nèi)部為大棚式經(jīng)營，經(jīng)營面積為18000㎡，外圍主營櫥柜、套裝門、油漆、壁紙，內(nèi)部主營櫥柜、地板、衛(wèi)浴，品類分區(qū)混亂，高中低檔產(chǎn)品齊全，商鋪租金在10-15元/㎡·月，周邊新建小區(qū)多；五星建材城五星建材城主營：櫥柜、套裝門、油漆、壁紙，內(nèi)部主營櫥柜、地板、衛(wèi)浴、板材、石材等優(yōu)勢：地處吳忠市新區(qū)，新建小區(qū)多，高速路口近，交通便利，有倉儲，吳忠現(xiàn)準備和青銅峽銜接，向西開展，市場租金低廉劣勢：區(qū)域品類劃分不明確，市場內(nèi)品類雜亂，高中低端產(chǎn)品俱全，不能退出主營和定位市場環(huán)境惡劣，冬季無供暖設(shè)施市場評點：吳忠目前最大的建材市場，市場臨街四通八達，比永昌市場環(huán)境整潔，場內(nèi)通道寬闊，但是仍存在品類劃分不明確，高中低檔品牌大而全都問題，簡單分區(qū)，堆放物品隨意沒有整潔的環(huán)境，沒有市場管理功能，硬件設(shè)施一般。另外五星市場遠離其他建材家具市場，沒有行業(yè)聚集效應(yīng)帶來的人氣和一站式購物便利，通常吸引附近新建小區(qū)消費者光臨，目前人流量還可以，但由于地理位置過于偏僻，又受到新市場夾擊，開展前景不容樂觀。位于吳靈東路，是2001年建立的市場，以簡易平房為主結(jié)構(gòu)，建筑面積8000㎡，主營板材、油漆、地板、石材、壁紙、瓷磚、潔具、五金、櫥柜、玻璃，是老市場，硬件設(shè)施差，購物環(huán)境惡劣，不具備競爭力，商鋪租金在10-15元/㎡·月；永昌裝飾材料市場永昌裝飾材料市場主營板材、油漆、地板、石材、壁紙、瓷磚、潔具、五金、櫥柜、玻璃優(yōu)勢：老市場、老客戶多，人流量大，有板材石材的帶動，經(jīng)營中低檔產(chǎn)品，價格低劣勢：大品牌幾乎沒有，市場檔次低，環(huán)境惡劣，適合低收入家庭裝修，車站的搬遷影響了一定的銷售量市場評點：中等規(guī)模，位置不臨街，影響其長遠開展，內(nèi)部產(chǎn)品劃分雜亂，簡單分區(qū)，堆放物品隨意沒有整潔的環(huán)境，購物環(huán)境惡劣，沒有市場管理功能，硬件設(shè)施一般，通常吸引低端消費者光臨，目前人流量較大，但由于地理位置過于偏僻，又受到新市場夾擊，開展前景不容樂觀。位于裕民西街與利寧街交叉口向西200米，大棚式經(jīng)營場所，建筑面積60000㎡，主營燈具、家具、陶瓷、機電鋁型材、家居建材，是綜合性市場，規(guī)模大，現(xiàn)正在招商階段，商鋪租金在15元/㎡·月，與本工程有很大沖突，但市場定位不同，本工程會有更大的開展空間；吳忠西部國際家具建材城西部國際建材城建筑面積60000㎡，主營燈具、家具、陶瓷、機電鋁型材、家居建材位于利通北街，五層建筑，一至四層為經(jīng)營場所，五層辦公，建筑面積11000㎡，一層主營板式家具、兒童套房、中式家具，二層主營實木家具、歐式家具、三層主營歐式家具、中式家具，四層主營沙發(fā)系列，商鋪租金在15-30元/㎡·月，經(jīng)營檔次較高，屬于吳忠市最高檔的家具市場；宏遠家居展銷中心一廳宏遠家居展銷中心一廳建筑面積11000㎡，一層主營板式家具、兒童套房、中式家具，二層主營實木家具、歐式家具、三層主營歐式家具、中式家具，四層主營沙發(fā)系列，商鋪租金在15-30元/㎡·月

市場評點：目前吳忠唯一全部是品牌生活館的家私市場，但體量仍顯小氣，品種、品牌數(shù)量較少，檔次較高，場內(nèi)劃分格局局促，公共通道面積小，經(jīng)營管理良好，消費輻射能力一般，但市區(qū)吸納能力較強。優(yōu)勢：經(jīng)營中高檔廣州、北京家具，購物環(huán)境好，封閉式精品賣場，知名度高劣勢：產(chǎn)品價位高，適應(yīng)的消費群體有限位于明珠路，一層大棚式建筑，建筑面積11000㎡，主營板式家具、歐式家具、實木家具、兒童套房軟體餐桌臺等，產(chǎn)品以中檔為主，商鋪租金在15-20元/㎡·月；宏遠家具展銷中心二廳宏遠家具展銷中心二廳建筑面積11000㎡，主營板式家具、歐式家具、實木家具、兒童套房軟體餐桌臺租金在15-20元/㎡·月；優(yōu)勢：規(guī)模較大，經(jīng)營中低檔產(chǎn)品，價格偏低，以批發(fā)為主，中低收入家庭購置多

劣勢：品類劃分不清晰，通道狹窄，不能很好的提升品牌價值，購物環(huán)境一般，沒有舒適度

市場評點：大棚家具廣場，物流條件完善，地理位置偏北，沒有同行聚集效應(yīng)，交通流暢，產(chǎn)品品牌中低檔，廣場化低端業(yè)態(tài)，經(jīng)營體量中高，管理水平趨向于中級市場水平，在吳忠家具市場確立了一定的經(jīng)營優(yōu)勢和消費群體，屬較成熟市場。位于利通北街，三層樓體，建筑面積19000㎡，一層主營板式家具、歐式家具、實木家具、兒童套房、軟體、餐桌臺，二、三層主營辦公家具，商鋪租金在12-25元/㎡·月；吳忠國際家具博覽中心國際家具博覽中心建筑面積19000㎡，一層主營板式家具、歐式家具、實木家具、兒童套房、軟體、餐桌臺，二、三層主營辦公家具，商鋪租金在12-25元/㎡·月；優(yōu)勢：經(jīng)營中低端產(chǎn)品，以成都家具為主，價位較低，市場份額較大，經(jīng)營時間較長

劣勢：購物環(huán)境不太理想，一層經(jīng)營精品較少市場評點：吳忠地區(qū)最大的家私家具市場，物流條件完善，地理位置絕佳，周邊配套齊備，交通流暢，經(jīng)營體量龐大，硬件設(shè)施完善，管理水平一般，品牌眾多風格多樣，知名品牌不集中，價格選擇較大，走群眾消費策略，在吳忠市場經(jīng)營時間較長，積累了一定的品牌經(jīng)營優(yōu)勢和眾多消費群體位于裕民西路〔建設(shè)局向西200米處〕，三層樓體建筑，建筑面積13000㎡，一層主營板式家具、歐式家具、餐桌臺、沙發(fā)，二層主營板式家具、三層主營軟體系列，商鋪租金在10