仲量聯(lián)行2024年青島房地產(chǎn)市場回顧及2025年展望

青島房地產(chǎn)市場2024年回顧和2025年展望辦公樓市場整體回顧青島甲級辦公樓地圖甲級辦公樓數(shù)據(jù)一覽指標(biāo)4Q24環(huán)比變化同比變化???市場呈現(xiàn)流動性制約和需求不均衡的特征供應(yīng)增量維持穩(wěn)定水平，全年共八個新項目交付全年租金同比跌幅達(dá)歷史高點金家?guī)X商務(wù)區(qū)租金

3.6元/平方米/天空置率市北中央商務(wù)區(qū)租金

2.3元/平方米/天空置率

22.3%總體量(平方米)43.8%1,173,057↑34,869↑34,869租金(元/平方米/月)100↓2.4%↓6.6%市場概況及趨勢?2024年青島辦公樓市場整體凈吸納量約為4.0萬平方米，達(dá)到過去十五年最低值，經(jīng)濟(jì)波動影響下的市場環(huán)境出現(xiàn)強(qiáng)烈衰退預(yù)期。然而，與整體市場有所不同的是，甲級辦公樓市場的去化表現(xiàn)相對穩(wěn)定，6.3萬平方米的凈吸納量較過去十五年的歷史均值提升了44%，表明優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在市場波動中表現(xiàn)出更強(qiáng)的抗周期性和韌性。甲級辦公樓市場需求主要有兩個方面，一方面是來自租金持續(xù)下行激活的辦公升級需求，另一方面是來自總部的自用需求。空置率35.9%↑1.0ppts↓3.6ppts甲級辦公樓新增供應(yīng)及需求

(千平方米

)香港中路商務(wù)區(qū)租金

3.2元/平方米/天空置率

36.2%新增供應(yīng)凈吸納量??2024年，青島辦公樓市場共有約32萬平方米的新增供應(yīng)，與過去兩年的供應(yīng)增量保持一致。其中，核心商務(wù)區(qū)的項目占比約為38%，其余多數(shù)項目分布于非核心商務(wù)區(qū)。全年唯一交付的甲級辦公樓項目來自銀豐財富廣場（約3.5萬平方米），推高全市甲級市場總存量至117.3萬平方米。受到新增供應(yīng)和退租縮租等疊加因素影響，截至2024年第四季度，全市整體辦公樓市場空置率環(huán)比及同比分別上升0.9和3.6個百分點至35.0%。房地產(chǎn)周期表甲級辦公樓空置率截至四季度，整體市場平均有效租金為68元/平方米/月，同比下降7.5%。甲級市場平均有效租金為100元/平方米/月，同比下降6.6%。整體市場及甲級市場的租金同比降幅較2023年底的預(yù)測值均擴(kuò)大了4-5個百分點，表明市場租金出現(xiàn)超預(yù)期下探。業(yè)主方正在以顯性降價和隱形優(yōu)惠等多種方式爭取有限的客戶資源，推動市場進(jìn)入更深層次的博弈。37.2%漲幅放緩租金下降市場展望甲級辦公樓平均凈租金(元/平方米/月)?低價刺激下的市場流動性預(yù)計將溫和回升。經(jīng)歷了艱難而波動的2024年，租金上漲跌幅放緩預(yù)計2025年青島整體市場的成交量將在持續(xù)的低價刺激下有所回升，但甲級成交量將回歸均值。新質(zhì)生產(chǎn)力的加速發(fā)展將成為推動經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎，不僅為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新提供了動力，還有望撬動辦公樓市場新一輪增量需求。97租戶市場青島平衡市場業(yè)主市場*年底預(yù)測值2|?2025仲量聯(lián)行版權(quán)所有.零售市場青島地圖數(shù)據(jù)一覽整體回顧指標(biāo)市場4Q24環(huán)比變化同比變化???全年凈吸納量回落，餐飲品牌頻繁更替，運(yùn)動品牌求快求新時隔三年，浮山灣商圈迎來新地標(biāo)總體量(平方米)整體區(qū)域5,861,532↑70,000↓16,000租金徘徊于下行區(qū)間，降幅有所收窄有效凈租金(元/平方米/月)整體區(qū)域整體區(qū)域187↓0.6%→↓3.5%市場概況及趨勢空置率(僅購物中心)8.1%↓0.7ppts?2024年青島零售地產(chǎn)市場全年凈吸納量僅為5.5萬平方米，不及過去十五年歷史均值的五分之一。零售商業(yè)績普遍承壓下，品牌擴(kuò)張意愿明顯受阻。部分購物中心因品牌關(guān)店撤鋪面臨較大的空置壓力，而一些表現(xiàn)尚佳的購物中心則面臨較高的品牌淘換率。餐飲業(yè)態(tài)依然在市場需求中占據(jù)半壁江山，在全年新開店鋪中的占比約為46.1%，新品牌層出不窮，但存活周期普遍縮短。雖然戶外運(yùn)動品牌的開店潮有所回落，但整體運(yùn)動品牌推新品、搶流量的節(jié)奏并沒有放慢。2024年青島優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的新開服飾店鋪中，22.3%來自運(yùn)動品牌，較2023年提升了7個百分點。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)及需求

(千平方米

)新增供應(yīng)凈吸納量??在四季度，2024全年唯一交付的優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)項目——集地廣場（GTPlaza）為市場帶來70,000平方米的新增供應(yīng)量。新項目較高的開業(yè)率使青島整體零售地產(chǎn)市場空置率環(huán)比保持不變，同比下降0.7個百分點至8.1%。房地產(chǎn)周期表購物中心空置率截至2024年四季度，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均租金為187元/平方米/月，環(huán)比下降0.6%，同比下降3.5%。自2020年以來，租金已連續(xù)19個季度緩慢下降，項目間的租金分化趨勢在近幾個季度愈發(fā)顯現(xiàn)，客流較為理想的優(yōu)質(zhì)項目正通過加速品牌淘換率來維持租金的穩(wěn)定性，運(yùn)營不佳的項目雖面臨嚴(yán)峻的空置壓力，但并未持續(xù)降價，因為單純的降價策略已無法有效刺激此類項目的客流增長并吸引優(yōu)質(zhì)品牌入駐，租金降幅有所放緩。8%漲幅放緩租金下降優(yōu)質(zhì)零售平均凈租金(元/平方米/月)市場展望租金上漲跌幅放緩?下沉市場將迎來短期供應(yīng)高峰。2025年，青島零售地產(chǎn)市場預(yù)計將有約40萬平方米的新增供應(yīng)，主要分布在黃島、即墨、膠南、李滄等下沉市場，以點帶面推