房地產(chǎn)提報(bào)模版參考

——TOD導(dǎo)向的新城開發(fā)海安中央廣場項(xiàng)目營銷策劃代理投標(biāo)報(bào)告2016.08.031公司簡介市場分析城市概況2商務(wù)條件營銷思路第一局部公司簡介服務(wù)內(nèi)容案例展示3團(tuán)隊(duì)履歷公司介紹WhomaI?

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?公司介紹我們的資源_--局部主力店RESOURCES公司介紹我們的資源_--局部連鎖零售類RESOURCES我們的資源_--局部連鎖餐飲類RESOURCES公司介紹公司介紹我們的資源_--局部休閑娛樂類RESOURCES商家資源——局部專業(yè)市場類我們的資源_--局部專業(yè)市場類RESOURCES公司介紹第一局部公司簡介服務(wù)內(nèi)容案例展示12團(tuán)隊(duì)履歷公司介紹服務(wù)內(nèi)容前期研策效勞銷售參謀及代理效勞招商參謀及代理商業(yè)研策效勞運(yùn)營參謀及委托管理效勞開業(yè)前參謀效勞開業(yè)后參謀效勞宏觀背景研究區(qū)域商業(yè)市場研究本工程研究消費(fèi)者研究租戶訪談工程定位與業(yè)態(tài)組合財(cái)務(wù)分析建筑設(shè)計(jì)參謀租金標(biāo)準(zhǔn)、招商政策及策略的制定招商籌備商鋪劃分及品牌落位招商中心籌備工程招商商戶進(jìn)場市場推廣公共關(guān)系管理消費(fèi)者關(guān)系管理租戶關(guān)系管理財(cái)務(wù)管理物業(yè)管理總體營銷策略規(guī)劃銷售策略規(guī)劃銷售執(zhí)行1、宏觀背景研究商業(yè)開展背在前期研究的根底上，重點(diǎn)分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，金融環(huán)境、地產(chǎn)政策等對區(qū)域未來開展規(guī)劃的影響。商業(yè)開展趨勢結(jié)合當(dāng)前的宏觀背景，探尋分析市各主要商圈未來開展的動態(tài)變化趨勢，包括城市商業(yè)離散聚集型開展格局，未來大型商業(yè)體供給量，商圈定位開展變化等。2、區(qū)域商業(yè)市場研究區(qū)域零售開展包括區(qū)域商業(yè)開展規(guī)劃、商業(yè)帶的分布及目標(biāo)消費(fèi)群，當(dāng)前主體商業(yè)模式及開展趨勢。商業(yè)地產(chǎn)研究區(qū)域內(nèi)典型商業(yè)物業(yè)〔現(xiàn)有及未來〕位置、體量、商業(yè)定位、業(yè)態(tài)分布、品牌落位、租金水平、營業(yè)績效分析。服務(wù)內(nèi)容前期研策PLAN3、本工程研究工程區(qū)位與立址分析工程整體商業(yè)片區(qū)定位、整體商業(yè)體量的研究探討、片區(qū)各區(qū)域內(nèi)的商業(yè)布局、各地塊相互組合及關(guān)系。工程所在商圈分析綜合判定工程的商圈范圍，調(diào)研商圈內(nèi)的人口分布與導(dǎo)入趨勢，家庭收入，消費(fèi)結(jié)構(gòu)與偏好等。商圈內(nèi)主要的業(yè)態(tài)分布，目標(biāo)消費(fèi)群體，聚客效能及其展趨勢。競爭工程分析競爭工程〔現(xiàn)有及未來〕位置，體量，商業(yè)定位，業(yè)態(tài)分布，品牌落位，租金水平，經(jīng)營績效，以及成敗分析。工程SWOT分析綜合上述研究結(jié)論，縱橫比照，揚(yáng)長避短。前期研策PLAN服務(wù)內(nèi)容4、消費(fèi)者研究人群特征商圈內(nèi)消費(fèi)人群的購物消費(fèi)頻率、支出、交通工具、消費(fèi)觀念等。消費(fèi)偏好目標(biāo)消費(fèi)人群的喜好購物場所、消費(fèi)品類、消費(fèi)習(xí)慣；消費(fèi)需求，市場空白領(lǐng)域等。對本工程測試對本工程競爭力的評價；對本工程在業(yè)態(tài)選擇，檔次定位，購物環(huán)境，效勞工程等方面的期望。顧客調(diào)研對本工程周邊三公里的社區(qū)公眾進(jìn)行訪談，且必須向業(yè)主方提供不少于500份的有效訪談樣本資料。服務(wù)內(nèi)容前期研策PLAN5、租戶訪談潛在租戶在本區(qū)域現(xiàn)有的店鋪分布及經(jīng)營情況潛在租戶未來在本區(qū)域的拓展方案潛在租戶對于該工程的開店意愿和建議潛在租戶的需求預(yù)測，包括承租面積、樓層及其他硬件需求潛在租戶的租金承受能力預(yù)測服務(wù)內(nèi)容前期研策PLAN6、工程定位與業(yè)態(tài)組合總體開展建議工程整體體商業(yè)規(guī)劃布局、總體商業(yè)體量、總體經(jīng)營模式建議。工程定位確定工程的市場形象定位、商業(yè)檔次定位、目標(biāo)消費(fèi)者細(xì)分定位、輻射范圍界定；本工程租金定位；提煉商業(yè)主題與工程亮點(diǎn)及其他有助于提升該工程的附加因素工程細(xì)化開展建議。業(yè)態(tài)組合根據(jù)工程定位再細(xì)分樓層業(yè)態(tài)及功能，商業(yè)各業(yè)態(tài)可行性建議，既功能互補(bǔ)又具市場可行性確保工程成功的業(yè)態(tài)類型組合及比例，對主力店、次主力店、餐飲和一般零售等做出合理平面布局，并根據(jù)工程的營運(yùn)目標(biāo)，擬定品牌落位建議方案。服務(wù)內(nèi)容前期研策PLAN7、財(cái)務(wù)分析租金定位策略綜合本地市場行情、商業(yè)規(guī)劃、工程素質(zhì)及自身期望等多種因素，為本工程制定詳盡合理的租金策略。現(xiàn)金流預(yù)測對未來工程周期內(nèi)的租金收入營運(yùn)支出進(jìn)行預(yù)測，將未來將會發(fā)生的現(xiàn)金流清晰地向投資者展示。主要財(cái)務(wù)指標(biāo)分析通過商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)模型動態(tài)分析重要財(cái)務(wù)指標(biāo)，用以評估工程未來的經(jīng)營狀況和投資回報(bào)。風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)因素的識別和評估，風(fēng)險(xiǎn)防范對策。服務(wù)內(nèi)容前期研策PLAN8、商業(yè)建筑設(shè)計(jì)參謀整體商業(yè)表現(xiàn)形式建議建筑外立面設(shè)計(jì)建議：符合工程定位的建筑外立面形象表現(xiàn)力。內(nèi)部空間設(shè)計(jì)建議：符合工程定位的空間層次與內(nèi)裝風(fēng)格。商業(yè)設(shè)計(jì)要求業(yè)態(tài)定位原那么：根據(jù)工程定位、業(yè)態(tài)組合及各樓層分布，深化商業(yè)外部交通組織、室內(nèi)動線及設(shè)備設(shè)施建議；層高、得房率及中庭〔廣場〕面積、出入口、通道位置及寬度建議；店鋪開間分割、進(jìn)深和形狀建議；手扶梯、客梯與貨梯數(shù)量及位置建議；景觀設(shè)計(jì)建議等。業(yè)態(tài)組合原那么：我們會針對所有現(xiàn)場的現(xiàn)有空間，或可能新增加的空間給與合理的建議，對幾種業(yè)態(tài)的適宜性和存在性作分析和建議，品牌的可供參考選擇的范圍和對工程的最優(yōu)最適宜選擇，從經(jīng)濟(jì)和品味品質(zhì)的把控。服務(wù)內(nèi)容前期研策PLAN1、租金標(biāo)準(zhǔn)、招商策略及政策的制定各租賃單元基準(zhǔn)租賃價格表對外報(bào)價租金標(biāo)準(zhǔn)表營業(yè)額扣點(diǎn)租金比例表招商政策標(biāo)準(zhǔn)〔各業(yè)態(tài)租賃年限、裝修期、免租期、保證金、租金支付方式、市場推廣費(fèi)、裝修補(bǔ)貼、物業(yè)交付條件〕招商優(yōu)惠方案(針對重點(diǎn)商戶、目標(biāo)品牌〕招商策略服務(wù)內(nèi)容招商參謀及代理ATTRACTINVESTMENT 服務(wù)內(nèi)容招商參謀及代理ATTRACTINVESTMENT 5.工程招商根據(jù)整體商業(yè)規(guī)劃方案及前期租戶訪談，制定初步招商方案和執(zhí)行時間表；為主力租戶及主要目標(biāo)租戶制定有針對性的租賃建議書；會見主力租戶及主要目標(biāo)租戶，了解對方需求及開展戰(zhàn)略，并相應(yīng)調(diào)整招商方案及方案；主力租戶及主要目標(biāo)租戶的招商談判、租賃意向書及租賃合同簽署；次主力租戶招商談判、租賃意向書及租賃合同簽署；非主力租戶招商談判、租賃意向書及租賃合同簽署。服務(wù)內(nèi)容招商參謀及代理ATTRACTINVESTMENT 1、總體營銷策略規(guī)劃銷售總額規(guī)劃建議重點(diǎn)解決銷售任務(wù)的設(shè)置問題，根據(jù)資本戰(zhàn)略要求，完成銷售總額規(guī)劃、銷售區(qū)域及面積設(shè)定、銷售周期及銷售步驟設(shè)定等方面的工作。營銷模式規(guī)劃建議重點(diǎn)解決銷售與招商沖突的實(shí)質(zhì)性問題，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃與銷售總額規(guī)劃，對帶租約銷售模式、返租銷售模式〔取回經(jīng)營權(quán)〕進(jìn)行分析，設(shè)計(jì)適用于工程的營銷模式，既能滿足資本戰(zhàn)略要求，又不會對招商工作產(chǎn)生影響。銷售與商業(yè)適應(yīng)性規(guī)劃建議重點(diǎn)解決銷售與商業(yè)沖突的問題，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃對商家承租能力進(jìn)行摸底，分析銷售價格體系與招商租金設(shè)置之間的關(guān)系，測算開發(fā)公司可能需要承擔(dān)的壓力，并提出對應(yīng)的解決措施。營銷推廣策略建議重點(diǎn)解決工程營銷推廣體系問題，依據(jù)概念定位、商業(yè)形象定位制定系統(tǒng)的營銷推廣策略，對推廣主線、主訴求點(diǎn)、推廣渠道等方面進(jìn)行設(shè)計(jì)。服務(wù)內(nèi)容銷售參謀及代理SALE 2、銷售策略規(guī)劃銷售總體工作規(guī)劃建議制定銷售總體工作規(guī)劃，包括銷售工作周期、銷售工作步驟、銷售準(zhǔn)備及執(zhí)行工作設(shè)計(jì)等方面內(nèi)容，是銷售執(zhí)行工作的指導(dǎo)性文件。銷售鋪位分割規(guī)劃建議銷售鋪位分割規(guī)劃，包括鋪位分割模式、鋪位面積設(shè)定、鋪位開間進(jìn)深比例設(shè)計(jì)、銷售鋪位分割的商業(yè)生存力分析等方面的內(nèi)容。銷售模式定位建議根據(jù)總體營銷策略的指引，實(shí)行銷售模式區(qū)域化設(shè)計(jì)，滿足銷售與招商的共同需求。我司與華宇基金簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，以基金模式促進(jìn)銷售的執(zhí)行。銷售價格體系與目標(biāo)客戶定位建議此項(xiàng)工作包括銷售價格區(qū)間設(shè)定、價格測試、目標(biāo)客戶設(shè)定、價格體系確立等內(nèi)容。服務(wù)內(nèi)容銷售參謀及代理SALE 3、銷售執(zhí)行營銷工作方案進(jìn)度表營銷效果評測營銷戰(zhàn)略分解各營銷節(jié)點(diǎn)的活動執(zhí)行營銷手段整合服務(wù)內(nèi)容銷售參謀及代理SALE 1.市場推廣制定全年推廣活動方案制定全年推廣活動預(yù)算制定并執(zhí)行各類活動流程編寫各類活動小結(jié)3.消費(fèi)者關(guān)系管理前臺效勞：積分及禮品兌換管理播送及背景音樂管理投訴處理，效勞意見、建議反響和落實(shí)協(xié)調(diào)處理商場內(nèi)發(fā)生的各類突發(fā)事件客戶管理：VIP客戶資料管理客戶關(guān)系維護(hù)客戶滿意度調(diào)查及分析貴賓卡、聯(lián)合信用卡效勞2.公共關(guān)系管理租戶關(guān)系維護(hù)政府職能部門關(guān)系維護(hù)媒體及突發(fā)事件關(guān)系應(yīng)對服務(wù)內(nèi)容運(yùn)營參謀及委托代理效勞OPERATIONSERVICE 4.租戶關(guān)系管理租戶進(jìn)撤場管理：租戶工程支持租戶工程裝修報(bào)批報(bào)審報(bào)驗(yàn)支持租戶二次裝修驗(yàn)收把控租戶開業(yè)資料審查、租戶退租協(xié)調(diào)與管理租戶營業(yè)管理：租戶商品質(zhì)量、物價、產(chǎn)品展示管理租戶招牌、廣告管理營業(yè)區(qū)域平安管理租務(wù)管理：營業(yè)報(bào)表制作應(yīng)收賬款催收掌握經(jīng)營狀況，提供調(diào)改建議續(xù)租事務(wù)管理租戶關(guān)系維護(hù)：租戶投訴處理突發(fā)事件定損及賠付責(zé)任協(xié)調(diào)、認(rèn)定租戶檔案管理和更新服務(wù)內(nèi)容運(yùn)營參謀及委托代理效勞OPERATIONSERVICE 財(cái)務(wù)控制：預(yù)算編制和預(yù)算管控銀行管理與資金控制保險(xiǎn)事項(xiàng)和保險(xiǎn)理賠租約審核與控制日常業(yè)務(wù)審核結(jié)算與應(yīng)收賬款控制：租戶結(jié)算與控制租金收〔退〕款及確認(rèn)租戶收入監(jiān)督與管控財(cái)務(wù)會計(jì)系統(tǒng)建設(shè)與安排會計(jì)核算與憑證審核年度審計(jì)和年檢工作其他支持與管理：行政及政府事務(wù)稅務(wù)管理融資管理5.財(cái)務(wù)管理服務(wù)內(nèi)容運(yùn)營參謀及委托代理效勞OPERATIONSERVICE 公共區(qū)域工程管理：預(yù)防性保養(yǎng)及平安檢查設(shè)施、設(shè)備管理精裝修區(qū)域維護(hù)施工改造管理租戶工程管理：備品備件管理定期平安檢查日常維修緊急維修管理6.物業(yè)管理安防管理：人員進(jìn)出貨物進(jìn)出車輛進(jìn)出公共區(qū)域巡邏市場活動支持消防管理：租戶區(qū)域消防平安檢查二次裝修現(xiàn)場平安管理緊急事件培訓(xùn)及演練消防器材管理環(huán)境管理：公共區(qū)域清潔外墻及幕墻玻璃清洗四害消殺生活、餐飲及建筑垃圾清運(yùn)綠植擺放及養(yǎng)護(hù)廢水、污水清理能源管理：智能控制&人工定時調(diào)解節(jié)能技術(shù)及產(chǎn)品使用合理分布用電量節(jié)能意識培訓(xùn)〔租戶〕統(tǒng)計(jì)、分析及整改服務(wù)內(nèi)容運(yùn)營參謀及委托代理效勞OPERATIONSERVICE 第一局部公司簡介服務(wù)內(nèi)容案例展示31團(tuán)隊(duì)履歷公司介紹第二局部城市概況城市簡介城市經(jīng)濟(jì)開展32城市規(guī)劃開展海安縣位于江蘇省東部的蘇中地區(qū)，南通、鹽城、泰州三市交界處。東臨黃海，南望長江，是蘇中水陸交通要沖。204、328國道和202省道貫穿全境，兩條運(yùn)河溝通長江、淮河兩大水系。海安縣是傳統(tǒng)的革命老區(qū)，教育之鄉(xiāng)。全縣人口近100萬人；海安鎮(zhèn)人口約20萬人。隨著火車站、蘇通大橋、崇海大橋的相繼建成通車，海安逐漸開展成為上海都市圈輻射蘇北的橋頭堡。城市簡介海安縣轄李堡、角斜、大公、海安、城東、雅周、曲塘、南莫、白甸、墩頭10個鎮(zhèn)，1個農(nóng)場。其中207個村民委員會，28個居民委員會，5109個村民小組，總面積1108平方公里。城市簡介第二局部城市概況城市簡介城市經(jīng)濟(jì)開展35城市規(guī)劃開展

2015年，全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值680.44億元,增長9.9%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值53.77億元，增長3.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值323.18億元，增長10.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值303.49億元，增長10.6%。戶籍人口人均地區(qū)生產(chǎn)總值72380元，增長10.2%，常住人口人均地區(qū)生產(chǎn)總值78546元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的8.248.743.1調(diào)整為7.947.544.6，效勞業(yè)增加值占GDP的比重較上年提升1.5個百分點(diǎn)，財(cái)政總收入占GDP的比重到達(dá)20.7%。縣城區(qū)居民消費(fèi)價格總水平比上年上漲1.2%。全縣工商部門登記的私營企業(yè)共有24183戶，其中城鎮(zhèn)私營企業(yè)6402戶，農(nóng)村私營企業(yè)17781戶。

城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)生產(chǎn)總值grossproduct 農(nóng)業(yè)全年實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值〔現(xiàn)行價〕108.12億元，增長4.1%。其中：農(nóng)業(yè)產(chǎn)值43.05億元，增長2.6%；林業(yè)產(chǎn)值0.32億元，增長2.9%；牧業(yè)產(chǎn)值46.48億元，增長3.6%；漁業(yè)產(chǎn)值9.08億元，增長7.5%；農(nóng)林牧漁效勞業(yè)產(chǎn)值9.19億元，增長10.1%。

工業(yè)、建筑業(yè)全年完成工業(yè)總產(chǎn)值〔現(xiàn)價〕3168.64億元，增長8.0%，其中規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值1984.94億元，增長11.2%。全縣規(guī)模以上高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值945.49億元，增長13.1%，增速高于全縣規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值1.9個百分點(diǎn)，占規(guī)模以上工業(yè)比重47.6%，比上年提升1個百分點(diǎn)。全縣新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值715.44億元，增長10.8%，占規(guī)模工業(yè)的比重為36.0%，比上年提升0.28個百分點(diǎn)。全部工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入3090.78億元，增長8.0%。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入1951.44億元，增長9.3%；實(shí)現(xiàn)利潤141.44億元，增長7.8%；實(shí)現(xiàn)利稅224.28億元，增長10.4%。地區(qū)生產(chǎn)總值grossproduct 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展

全年完成房地產(chǎn)投資額54.76億元，增長4.3%；商品房施工面積591.34萬平方米，增長0.2%；商品房銷售面積74.05萬平方米，增長17.3%，銷售額40.63億元，增長7.7%；商品房成交均價5487元/平方米，下降8.2%，其中住宅成交均價5340元/平方米，下降5.1%；商品房待售面積114.67萬平方米，增長91.3%。房地產(chǎn)投資RealEstateInvestment城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展

全年全縣居民人均可支配收入24916元，增長9.1%；人均生活消費(fèi)支出17323元，增長8.0%。按常住地分，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入34445元，增長9.0%；人均生活消費(fèi)支出21611元，增長7.4%。農(nóng)村居民人均可支配收入16549元，增長9.2%；人均生活消費(fèi)支出13559元，增長8.9%。預(yù)計(jì)全縣城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工年平均工資64045元，增長8%。

人均可支配收入Disposableincome城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展第二局部城市概況城市簡介城市經(jīng)濟(jì)開展40城市規(guī)劃開展城市規(guī)劃發(fā)展一主一次兩副一軸一主即海安城區(qū)，形成具有綜合功能的開展中心一軸，即以328國道為主的東西向城鎮(zhèn)開展軸兩副即李堡和曲塘兩個重點(diǎn)中心鎮(zhèn)

一次即老壩港濱海新區(qū)，規(guī)劃打造海安東部經(jīng)濟(jì)增長極和沿海開發(fā)前沿陣地

城市規(guī)劃發(fā)展全縣域劃分為4個片區(qū)西北片區(qū)以特色農(nóng)業(yè)、高效農(nóng)業(yè)為主西南片區(qū)推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，合理開展紡織、服裝等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)中部片區(qū)以海安城區(qū)為核心，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以開發(fā)區(qū)和高新區(qū)為載體，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)以及物流業(yè)城市規(guī)劃發(fā)展東部片區(qū)借助沿海優(yōu)勢，開展特色農(nóng)業(yè)，以角斜鎮(zhèn)和李堡鎮(zhèn)為載體，開展新興產(chǎn)業(yè)第三局部市場分析市場價格分析消費(fèi)市場分析44海安商業(yè)市場概況工程分析①安達(dá)步行街②恒天新世界③文峰大世界④明珠城⑤貴都廣場目前海安商業(yè)以人民中路商圈、曙光路商業(yè)圈、中壩路商業(yè)圈、寧海路商業(yè)圈、汽車站商業(yè)圈為主。各商業(yè)圈自成體系，業(yè)態(tài)有重疊。以文峰大世界為中心的賣場型商圈已經(jīng)逐步形成，未來將成為海安的核心商圈，這已是海安商業(yè)模式開展的必然趨勢。其他商圈相對業(yè)態(tài)豐富，相反也就比較凌亂，品牌形象差。隨著海安經(jīng)濟(jì)的高速開展，這些舊的商業(yè)模式將來會逐漸被淘汰，形成新的連鎖、主題式的適應(yīng)時代開展的商業(yè)形式。51423一、海安商業(yè)現(xiàn)狀海安商業(yè)概況該路以經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以電動車專賣店為主占47%，其他業(yè)態(tài)較為混雜。該路段越向東業(yè)租金越高；人民西路租金由西向東遞增，租金價格1.5~2元/㎡/天。主要以電動車專賣店為主，整體租金價格偏低，商業(yè)形象較低1、人民路商業(yè)業(yè)態(tài)分析人民西路西段海安商業(yè)概況該路段以服飾、飾品、眼鏡、餐飲為主占到35%和27%，日用雜貨那么占到13%。商業(yè)形象一般；該路段租金價格，租金價格約2~3元/㎡/天。業(yè)態(tài)服裝餐飲為主，商業(yè)形象一般，租金較高1、人民路商業(yè)業(yè)態(tài)分析人民西路東段海安商業(yè)概況該路段統(tǒng)計(jì)分析主要從人民中路，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝類、鞋帽、化裝品為主，占到57%，賣場較多占17%，銀行占10%；租金水平較高，該路段租金價格4~7元/㎡/天。服飾類經(jīng)營占主導(dǎo)，沿街底商為主，租金水平較高。人民路段商業(yè)形成較早，為自行形成的商業(yè)圈，業(yè)態(tài)較為混亂，形象一般，存在一定的分流現(xiàn)象。1、人民路商業(yè)業(yè)態(tài)分析人民中路海安商業(yè)概況該路段統(tǒng)計(jì)分析主要是曙光西路西段，業(yè)態(tài)服裝鞋帽占34%，餐飲占到22%，日用雜貨11%，主要以沿街小店鋪為主，形象檔次較低；該路段租金價格1.5~2.5元/㎡/天。服飾餐飲經(jīng)營占主導(dǎo)，沿街底商為主，租金水平一般2、曙光路商業(yè)業(yè)態(tài)分析曙光西路海安商業(yè)概況該路段統(tǒng)計(jì)分析人民曙光中路路段，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝類、鞋帽、化裝品為主，占到65%，該街道是老街新開，路南主要是沿街小店面，無統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)雜亂；路北主要以沿街精品店為主；該路段租金價格5~6元/㎡/天。服飾類經(jīng)營占主導(dǎo)，商業(yè)氣氛濃厚，租金水平較高。2、曙光路商業(yè)業(yè)態(tài)分析曙光中路海安商業(yè)概況該路段統(tǒng)計(jì)分析主要從人民中路至長江路，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝類、鞋帽、化裝品為主，占到67%，餐飲占22%，主要以沿街小店鋪為主，自行形成新城市商業(yè)圈，商業(yè)形象一般；該路段租金最高，租金價格6~9元/㎡/天。服飾類經(jīng)營占主導(dǎo)，餐飲占一局部比重，租金水平最高，人氣最旺3、中壩路商業(yè)業(yè)態(tài)分析中壩中路海安商業(yè)概況文峰大世界是南通地區(qū)的商業(yè)標(biāo)桿，它所屬的區(qū)域位置代表著該區(qū)域會成為或已經(jīng)成為該地區(qū)的商業(yè)中心；海安文峰大世界位于寧海中路和江海中路交界處，海安文峰目前周邊的商業(yè)主要以洗浴、餐飲、賓館、、服裝、美容美發(fā)、鮮花禮品文化用品、煙酒雜貨店為主。周邊商業(yè)形象一般。租金約3元/㎡/天該路段目前業(yè)態(tài)雜亂，無統(tǒng)一規(guī)劃，但是隨著文峰的搬遷，該路段應(yīng)該會有局部品牌專賣店的遷入。4、文峰大世界商業(yè)業(yè)態(tài)分析海安商業(yè)概況恒天新世界位于寧海路與曙光路交匯處，是集餐飲、娛樂、休閑為一體商業(yè)中心，一樓主要要精品專賣店、超市、電器；二樓、三樓規(guī)劃精品服飾；四樓是娛樂休閑中心。該商業(yè)區(qū)一層沿街3.8萬，內(nèi)鋪一層1.1萬—1.6萬、二層1.2萬—1.3萬，三四層0.5萬目前該商業(yè)區(qū)二、三樓根本閑置，該區(qū)域因?yàn)橐M(jìn)了蘇果超市、國美電器、永樂影城，為該工程聚集了一局部的人群，但總體經(jīng)營狀態(tài)欠佳。5、恒天新世界商業(yè)業(yè)態(tài)分析海安商業(yè)概況安達(dá)步行街位于寧海路與曙光路、寧海路與中壩路交匯處，目前一樓已全部招商完成，沿街店面主要經(jīng)營精品服裝、內(nèi)街主要是皮草及兒童娛樂，服飾行業(yè)占到80%以上。一、二層均價2萬，沿曙光路一層價格為3.6萬；內(nèi)街一層1.8元/㎡/天；二層1元/㎡/天左右；三層0.4元/㎡/天；外街6元/㎡/天左右。目前只租不售。該商業(yè)街建筑形式新穎，有統(tǒng)一規(guī)劃，裝修風(fēng)格一致，商業(yè)形象較好。但是由于該街區(qū)對面商業(yè)雜亂，該商業(yè)應(yīng)屬單邊商業(yè)，人流量稍有缺乏。6、安達(dá)步行街商業(yè)業(yè)態(tài)分析海安商業(yè)概況該路段統(tǒng)計(jì)分析主要從長江路、中壩南路，該工程主要引進(jìn)了蘇果超市，周邊有商務(wù)休閑配套、市政中心、金融、新興住宅小區(qū)等配套設(shè)施，主要以蘇果超市為主力旗艦店的商圈。隨著政府行政中心的南移，該地段商圈逐漸形成，最終有可能會成為城市南部最具競爭力的商業(yè)中心。7、貴都廣場商業(yè)業(yè)態(tài)分析海安商業(yè)概況該路段統(tǒng)計(jì)分析主要江海路至長江路，經(jīng)營業(yè)態(tài)餐飲為主，占到43%，家居地板占33%，五金配件11%，地段是海安最知名的餐飲街；沿街商鋪平均租金四層連租0.4元/㎡/天。以餐飲業(yè)為主，自行形成的商業(yè)圈，知名度較高，商業(yè)形象一般8、地板一條街業(yè)態(tài)分析海安商業(yè)概況二、商業(yè)物業(yè)類型及模式分析海安商業(yè)概況第三局部市場分析市場價格分析消費(fèi)市場分析58海安商業(yè)市場概況工程分析1、海安局部工程價格、租金列表以上數(shù)據(jù)可以看出單價為20000—35000元的工程都為海安商業(yè)圈，商業(yè)氣氛濃厚。社區(qū)商鋪、次級商業(yè)的單價普遍較低，單價僅在10000元左右。工程對面人民東路單層的沿街店面的售價也僅為16000元。市場價格分析第三局部市場分析市場價格分析消費(fèi)市場分析60海安商業(yè)市場概況工程分析客戶分類客戶特征匯總：海安商業(yè)地產(chǎn)客戶購置客戶絕大比例為內(nèi)銷，以本地居民、公務(wù)員/泛公務(wù)員、生意人、企業(yè)中高管理層以及白領(lǐng)為主，外銷比例少以關(guān)系戶或外部城市個別需求為主海安本地居民公務(wù)員/泛公務(wù)員生意人/企業(yè)中高管〔中老年人〕工薪白領(lǐng)周邊鎮(zhèn)區(qū)人個別需求利益往來型二奶型自營型收益型增值保值型價格敏感的務(wù)實(shí)家庭彰顯地位的成功家庭注重自我享受的社會新銳注重家庭的望子成龍家庭關(guān)心健康的老齡化家庭滿足特殊的回報(bào)需求家庭注重存儲型家庭按客戶特征分按物業(yè)用途分按消費(fèi)特征分內(nèi)銷外銷自營戶投資戶消費(fèi)市場分析目標(biāo)消費(fèi)群結(jié)構(gòu):1〕客源分布本地區(qū)域：市區(qū)居民/政府公務(wù)/自由職業(yè)者/企業(yè)主管/私營業(yè)主等周邊區(qū)域：周邊城鎮(zhèn)的居民/私營業(yè)主/投資客等2〕收入水平根據(jù)工程的市場定位來看，本案的客戶應(yīng)40－60萬以上的自備款，月家庭收入在25000－40000元左右。3客戶共性■有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)根底，期待社會地位提高。■有良好的收入