某物業(yè)管理工程維修部工作手冊

某某物業(yè)管理工程維修部工作手冊

工程維修部工作手冊

審核人：審核日期：

批準(zhǔn)人：批準(zhǔn)日期：

生效日期：__________________

目錄

序號標(biāo)題版本/修改狀態(tài)頁碼

—■組織結(jié)構(gòu)

二工程標(biāo)準(zhǔn)

三工作規(guī)程

1工程維修部主管工作規(guī)程

2工程維修部領(lǐng)班工作規(guī)程

3工程維修部維修部工作規(guī)程

4電梯巡視員工作規(guī)程

5安全作業(yè)操作工作規(guī)程

6報修工程規(guī)程

7二次供水管理工作規(guī)程

8二次污水處理維修保養(yǎng)工作規(guī)程

9房屋、公共設(shè)施設(shè)備、配套附屬設(shè)

施日常養(yǎng)護(hù)工作規(guī)程

10供配電設(shè)備（設(shè)施）管理工作規(guī)程

11電梯管理工作規(guī)程

工程維修部組織架構(gòu)

主管1人

領(lǐng)班1人

\\

水

倉

電

文

污

泥'

庫

電

檔

梯

水

木

管

資

工

巡

處

工

理

料

理

1A1A視

員

員

工

員

人

I1A人

A

兼

兼

兼

兼

77J

上海晨宏物業(yè)管理有限公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

工程維修部工作標(biāo)準(zhǔn)

上海晨宏物業(yè)管理有限公司公布

工程維修部工作標(biāo)準(zhǔn)

要求：

一、周一至周日24小時受理業(yè)主與住戶水電零星報修、房屋報修，365天有維修服務(wù),

半小時內(nèi)趕到現(xiàn)場處理。

二、辦公場所整潔有序，態(tài)度與藹文明，掛牌上崗，安全作業(yè)。

三、公共部位：

1、房屋結(jié)構(gòu)：每年一次對重要部位進(jìn)行檢查記錄，有損壞及時安排維修并告知有關(guān)業(yè)

主與使用人。

2、門窗：每月檢查一次記錄在巡視記錄表中。

3、樓內(nèi)墻面、地面、頂而：每季檢查一次，有損壞及時修補(bǔ)。

4、管道排水溝：每半年一次對屋面泄水溝進(jìn)行清理疏通：室內(nèi)外排水管道每季度進(jìn)行

清理疏通，有記錄，6月一9月每半月檢查一次。

5、道路、場地、f則石、窖井、渠道等：每二周巡視一次有記錄，無缺損、無滿溢、無

損壞、無枳水，及時維修。

6、娛樂設(shè)施、健身設(shè)施：每周巡視二次有記錄，有損壞及時維修，及時養(yǎng)護(hù)，確保正

常安全使用。

7、安全標(biāo)識：有匯總清單，每周巡視檢查一次，有損壞及時維修更新。

8、裝修管理：每三天巡視一次，無違章搭建等，空調(diào)安裝位置一致。

9、外墻面、圍墻：無損壞、無污染、無起殼，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，每月巡查一次。

10、公共照明：每周二次巡視，公共照明亮燈率98%以上，每日一次巡視，每月保養(yǎng)

一次，每年安全檢查二次，保證電器設(shè)備安全正常。

11、消防設(shè)施設(shè)備：（1）每月檢查一次消防栓：

（2）消防栓箱內(nèi)各類配件完好。

（3）每月啟動一次消防泵：

（4）每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加潤滑油，并做一次防水。

避雷系統(tǒng)：每年二次檢查避雷裝置，有記錄。

弱點(diǎn)系統(tǒng)：

I、樓宇時講、住戶報警、周界報警、監(jiān)視系統(tǒng)、電子巡更，不定期進(jìn)行檢杳，保證其

24小時運(yùn)作正常。

2,監(jiān)督專'業(yè)公司維修保養(yǎng)，有記錄。

電梯：

I、確保24小時運(yùn)行：

2、委托并監(jiān)督專業(yè)公司維修保養(yǎng)，并有記錄。

3、對電梯進(jìn)行管理；

4、發(fā)現(xiàn)電梯困人或者其他重大情況，5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場：

5、有電梯安全巡視人員。

水景：

I、每周巡視一次，及時維修，保證正常運(yùn)行：

2、重大節(jié)日與活動前，對安全、運(yùn)行功能檢查，確保正常使用。

檢杳：以標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容檢資：

I、維修及時率達(dá)到95%以上，合格率達(dá)到90%以上，被服務(wù)對象滿意率90%以上。

2、安全責(zé)任事故為0。

3、無業(yè)主投訴。

4、執(zhí)行小區(qū)裝修管理制度，有記錄并與實(shí)際相符。

5、有房屋維修檔案。

6、崗位職責(zé)明確。

7、公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)工作計劃落到實(shí)處。

上海晨宏物業(yè)管理有限公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

工程維修部主管工作規(guī)程

上海晨宏物業(yè)管理有限公司公布

工程維修部主管工作規(guī)程

一、崗位工作關(guān)系

1、直接上級：工程主管

2、直接下級：無

3、平級關(guān)系：維修工

4、橫向協(xié)調(diào)：客戶部主管、保安隊(duì)長、保潔主管、保綠主管

二、任職資格要求

文化程度中專及以上，年齡45歲下列，參加過物業(yè)管理、工程技術(shù)培訓(xùn)I，具備工程類

強(qiáng)、弱電上崗證，從事本崗位工作二年以上。

三、崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)物業(yè)前期介入工程質(zhì)量驗(yàn)收、整改、監(jiān)督、監(jiān)理工作與前期工程技術(shù)資料的收

集工作。

2、負(fù)責(zé)物業(yè)交接驗(yàn)收工作，工程質(zhì)量缺陷再整改驗(yàn)收工作。

3、負(fù)責(zé)業(yè)主入住后的房屋、公共設(shè)備設(shè)施與附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。

4、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的房屋、道路、場地公共設(shè)備設(shè)施，附屬設(shè)施的年維修養(yǎng)護(hù)，實(shí)施計劃

及預(yù)決算。

5、負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主與住戶零星報修的維修服務(wù)。

6、負(fù)責(zé)保修期內(nèi)的房屋、公共設(shè)備設(shè)施維修的監(jiān)督、協(xié)調(diào)管理工作。

7、負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主與住戶的裝修管理。

8、負(fù)責(zé)倉庫、空置房、業(yè)主維修檔案與設(shè)施設(shè)備等的鑰匙管理。

9、完成管理處交辦的其他任務(wù)。

四、工作規(guī)程

1、在物業(yè)管理部、管理處的領(lǐng)導(dǎo)下,同意公司T程部技術(shù)指導(dǎo),做好物業(yè)的接管驗(yàn)收、

整改、交付工作，收集與儲存產(chǎn)權(quán)、竣工資料，產(chǎn)權(quán)資料復(fù)印件、竣工資料目錄交公司綜合

辦公室歸檔，

2、對小區(qū)房屋、道路、場地進(jìn)行檢查、養(yǎng)護(hù)、維修工作，每年12月份做出年維修養(yǎng)護(hù)

計劃與資金預(yù)算，上報管理處與公司工程部，

3、對小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)各、附屬配套設(shè)施的檢查、養(yǎng)護(hù)、維修工作，每年12月份做出

年維修養(yǎng)護(hù)計劃與資金預(yù)算，上報管理處與公司工程部。

4、對小區(qū)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日巡視檢查，發(fā)現(xiàn)損壞填寫《工程保修單》，小

修24小時完成，通常維修三天之內(nèi)完成，急修即時完成，由工程主管或者由業(yè)主委員會簽

字確認(rèn)。

5、負(fù)責(zé)業(yè)主自用部位、設(shè)施的24小時有償急修、維修。接到任何報修，半小時到場處

理」檢查督促業(yè)主與住戶按規(guī)定進(jìn)行房屋裝修。

6、對保修期內(nèi)物業(yè)的質(zhì)量問題的維修、整改情況進(jìn)行監(jiān)督管理，保修期結(jié)束之前半年

對房屋、設(shè)施設(shè)備、道路場地等質(zhì)量再進(jìn)行檢資，對存在的問題要求有關(guān)方進(jìn)行整改，并將

整改情況書面記錄在有關(guān)方質(zhì)保金申請單上，報管理處與公司工程部。

7、每月20日做好本部門采購物資的預(yù)算計劃，報管理處審批。

8、每月25日前負(fù)責(zé)統(tǒng)計水、電、能源耗費(fèi)，并上報管理處。

9、業(yè)務(wù)辦理入住手續(xù)后一個月內(nèi)，負(fù)責(zé)統(tǒng)計匯總業(yè)主收房后水、電表底數(shù)卜.報管理處。

10、公共部位與公共設(shè)施設(shè)備的移交按政府規(guī)定填寫《物業(yè)移交確認(rèn)單》，正式交付使

用前發(fā)生的水、電抄表數(shù)在半年之內(nèi)陸續(xù)上報管理處。

II、每年或者按規(guī)定對管理處各部門使用的計量器具進(jìn)行檢驗(yàn)，并確保本管理處使用的

監(jiān)視與測量裝置滿足規(guī)定要求。

12、工程部主管負(fù)責(zé)對監(jiān)控室的綜合管理，包含技術(shù)資料、檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零

星設(shè)備配件、材料的采購計劃的編制預(yù)算，外委修理的聯(lián)系工作，對維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)

及檢查監(jiān)督。

13、做好本部門的服務(wù)質(zhì)量的檢查及考核工作，發(fā)現(xiàn)不合格或者潛在不合格服務(wù)時應(yīng)及

時整改，必要時采取相應(yīng)的糾正措施或者預(yù)防措施。

14、對本部門辦公現(xiàn)場與工作操作現(xiàn)場環(huán)境、危險源的操縱，如個人安全防護(hù)、資源管

理，配合、參與環(huán)境因素、重大職業(yè)健康安全風(fēng)險的識別與評價工作。

15、每二周組織召開部門例會，有會議紀(jì)要，制定、總結(jié)月工作計劃，將公司的管理方

針、管理目標(biāo)、指標(biāo)與管理處方案、法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)及其他要求傳達(dá)給員工，并實(shí)施、遵照

執(zhí)行。

16、對本部門員工的崗位技能與突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案的培訓(xùn)與演習(xí)，每年12月份做出下

年度培訓(xùn)計劃。

17、負(fù)責(zé)建立業(yè)主與住戶維修檔案工作。

五、檢查與考核

（-）檢查：

管理處主任對工程維修部主管工作的檢查

檢查頻次：日檢、周檢、月檢

（二）考核內(nèi)容

1、崗位職責(zé)；

2、方針目標(biāo)、指標(biāo)

（三）考核根據(jù)

按公司評分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考核

六、有關(guān)記錄

《避雷接地裝置檢測記錄表》

《服務(wù)設(shè)施購置申請表》

《污水系統(tǒng)檢查記錄表》

《水處理檢查記錄表》

《消防系統(tǒng)檢查記錄表》

《地下排水系統(tǒng)檢杳記錄表》

《定期巡視表》

《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》

《下水道定期疏通記錄表》

《年設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計戈IJ》

《高壓配電房檢查記錄表》

《低壓配電房檢查記錄表》

《小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備一覽表》

《標(biāo)識匯總清單》

《標(biāo)識臺賬》（非格式）

《年度工作計劃》（非格式）

《房屋修理養(yǎng)護(hù)任務(wù)單》

《服務(wù)質(zhì)量檢查與考核表》

《技防系統(tǒng)維修整改驗(yàn)收單》

《空置房維修養(yǎng)護(hù)登記表》

《物品申購單》

《廢物清單》

《歸檔技術(shù)資料清單》

《能源消耗統(tǒng)計表》

《環(huán)境監(jiān)測評估報告》

《廢棄物處置統(tǒng)計表》

《不合格品處理報告》

《基礎(chǔ)設(shè)施清單》

《進(jìn)貨檢驗(yàn)記錄表》

《信息聯(lián)絡(luò)表》

《服務(wù)質(zhì)量檢查表》

避雷接地裝置檢測記錄表

年月NO:

地點(diǎn)'內(nèi)容外觀測量數(shù)據(jù)。連接點(diǎn)牢固性備注

注：標(biāo)準(zhǔn)要求為Q,此表一年檢查一次

檢查人:

年月

服務(wù)設(shè)施購置申請表

NO:

申請部門申請人申請日期

新設(shè)施安置部位：

購置設(shè)施目的及用途:

建議購用設(shè)施型號、規(guī)格及質(zhì)量要求:

部門負(fù)責(zé)人：日期:

設(shè)備主管部門審核意見：

審核人：日期:

審批怠見：

審批人：日期:

污水系統(tǒng)檢查記錄表

NO:

_________________月份

時向小容1214567R910II12K14151617IS192021222?242526272R293071務(wù)泮

1#嫗水泵

2*桀水泉

1喀水泉

2#海水系

1#耀氣機(jī)

2#埸氣機(jī)

格慢

預(yù)爆爐機(jī)

流fitm'h

氨氮般

電氣操縱柜

瓜力表

通風(fēng)

排水

備注

注.正常在表格內(nèi)打“，”，不符合打“X”，此表每天一汶。

檢查人：______________

水處理檢查記錄表

NO:

________________月分

時網(wǎng)內(nèi)容12345678910II1213141516171819202122232425262728293c31備注

1"攪抨蜜

2#攪抨案

M摸抨樂

加藥案

出水泵

溶氣系

格■

括漁機(jī)

潛水泵

電氣操縱板

壓力表

通風(fēng)

備注

注.正常在左格內(nèi)打“J”，不衿合打“乂”.此發(fā)每天一汽“

檢查人:

消防系統(tǒng)檢查記錄表

年月日NO:

內(nèi)容是否出水前接閘門完好開關(guān)靈活編號清晰油漆脫落蓋帽完好牢固性備注

序號

注：此表每月檢查一次，正常打“J”，非正常打“X

檢查人：___________

地下排水系統(tǒng)檢查記錄表

年月日NO:

內(nèi)容自手動功能單向閥足活積水進(jìn)淤泥清理出水是否良好開關(guān)箱備注

編號

注：此表每月檢查一次，對上述欄目內(nèi)容應(yīng)及時修理，完好打"J"

檢查人:

定期巡視表

NO:

日期年月_____日區(qū)域：巡視班次巡視人

巡視內(nèi)容結(jié)果備注巡視班次結(jié)果備注

辦公場地照明、衛(wèi)黑色路面污水蓋

生設(shè)備,鎖具損壞情況

☆人工湖設(shè)備、水街坊雨、污水蓋損

的、河道、燈具有壞情況

否特殊

☆小區(qū)監(jiān)控中心、△電信箱情況

路燈操縱柜

△CATV箱情況☆攝像頭、云臺等

牢固性

煤氣中壓站有否☆4)20綠化籠頭

漏氣、外觀便用情況

☆小區(qū)廣告牌牢☆4)50綠化籠頭

固、照明是否正常使用情況

☆小區(qū)箱變更及△消防栓使用情

支箱是否正常況

☆高路燈故障小區(qū)各類電纜井

蓋破壞情況

☆庭院燈故障老人健身設(shè)備安

全情況

☆草坪燈故障兒童設(shè)施安全情

況

排水系統(tǒng)使用情△闞墻設(shè)施及周

況邊環(huán)境情況

垃圾桶及標(biāo)志牌

使用情況

注：此表定期巡檢，不帶符號為每天一次,打☆每三天巡視一次，打△每七天一次，正常在表格內(nèi)打J,不符合在

表格內(nèi)打X,目前無此項(xiàng)內(nèi)容打：/并注明。

房屋/設(shè)備維修保養(yǎng)記錄

NO:

序號房屋/設(shè)備設(shè)施名稱房屋/設(shè)備設(shè)施編號維修項(xiàng)目及內(nèi)容維修員日期負(fù)責(zé)人

年房屋/設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃

NO:

房屋/設(shè)備設(shè)施編號名稱維修周期維修日期修改單位/人備注

下水道定期疏通記錄本

NO:

年月

H?第?季度工作人備注第二季度工作人備注第三季度工作人備注第四季度工作人備注

區(qū)域

注：此友需注明疏通地點(diǎn)、時間.貨任人，遇釘特殊M間,增加疏通次數(shù)-

高壓配電房檢查記錄表

________年_________}

序號檢杳內(nèi)容12345678910111213141516171819202122232425262728293031

1電纜接頭

2母排

3變壓器正常

4持風(fēng)、溫升

5指示燈

6表具指針

7電容補(bǔ)償

8安全我助

9標(biāo)志牌

10門族

11清潔衛(wèi)生

12有坡數(shù)

13無立數(shù)

14峰值

15谷竹

16平自

17檢有人

備注

注：此衣保天檢杳一次，有測量數(shù)據(jù)的埴寫椅件數(shù)據(jù)；無數(shù)據(jù)要求的正常打“J”，非正常打“X”

低壓配電房檢查記錄表

NO:

年月n

序號檢變項(xiàng)目結(jié)果飴注

1房內(nèi)照明、排風(fēng)

2房內(nèi)衛(wèi)生、柜體衛(wèi)生

3電氣柜面開關(guān)完好無損

4線路牢固無松動、無異味

5無器件動作正常、無異聲

6開關(guān)關(guān)閉靈活、標(biāo)忐濟(jì)嘶

7招示燈完好、將示正確

8接地良好

9各類農(nóng)具指針完好

10按鈕、開關(guān)狀態(tài)

11電容器完好

12柜面酒沾無雜物

13變壓器無弁聲、溫度正常

注：檢奇項(xiàng)目符合要求打"J不符合打“X”此表一星期檢杳一次

檢宜入_______________

小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施一覽表

NO:

序號編號設(shè)施名稱使用部門備注

審批表:

《標(biāo)識匯總清單》

NO:

序號標(biāo)識名稱數(shù)量位置責(zé)任人

編制人/日期:審核人/日期:

房屋修理養(yǎng)護(hù)任務(wù)單

管房單位：上海超宏物業(yè)管理有網(wǎng)公司第（）管理處

報修人姓名地址報修有人到達(dá)報修人臉收

時間時間時間

報脩部位報修預(yù)約開工完工完工

項(xiàng)目n期日期「1期時間月n

修繕日期（）物用類別（）分?jǐn)偡绞剑?gt;

自用公用公共業(yè)主修繕電梯公共自門牌住宅

部分部分設(shè)循自理基4、水泵設(shè)施然悔區(qū)域

基金基金憧

查?查勘修理項(xiàng)目查勘實(shí)做實(shí)做量方預(yù)算定額材料費(fèi)質(zhì)fit驗(yàn)收備注

部位1.7P數(shù)量工時編號工時人工費(fèi)

填表修理查臉定額憑證發(fā)放

人人員月日工料費(fèi)

報修憑證

報修日期年月H報修人姓名報修部位

報修項(xiàng)m域單人

說明：

K報移后如管房單位未按規(guī)定時間派員修理.可憑此證催修.

2、請報修人（戶）妥善儲存此證.以著查核.

3、報管項(xiàng)目修竣后，清報修人（戶）臉收、并在任務(wù)單上簽字。

4、報催項(xiàng)目修竣后,此證即興行作度。

材料領(lǐng)耗記錄

材料名稱規(guī)格單位估料數(shù)量領(lǐng)料數(shù)量實(shí)耗數(shù)量運(yùn)料數(shù)量實(shí)耗金額符注折舊料或者整料記

錄

材料合計

服務(wù)記錄

回訪已求業(yè)主聯(lián)系電話：

（工程）服務(wù)質(zhì)量檢查與考評表

檢查人:被檢查人:年月NO:

序號檢杳內(nèi)容檢杳結(jié)果采取糾正措施整改結(jié)果

1小區(qū)各類設(shè)施有臺賬運(yùn)行

正常

2有年保養(yǎng)計劃、實(shí)施記錄

3報修制度、夜間值班制度

建全落實(shí)

4房屋竣工驗(yàn)收有交接手續(xù)

5房屋結(jié)構(gòu)完好，每年檢查

有記錄

6圍建道路、場地完好，有

年保養(yǎng)計劃、實(shí)施記錄

7排水溝疏通維修及時

8附屬配套設(shè)施如：休閑、

娛樂、健身設(shè)施完好，有

巡視檢杳記錄

9小區(qū)危險隱患部位的安全

警示標(biāo)識完好

10各類照明設(shè)施完好

11技防設(shè)施、交通設(shè)施完好

12對服務(wù)外委承包的管理

13采購設(shè)施的驗(yàn)收、登記建

賬

14計量器具年檢

15裝修巡視管理

16房屋維修、維修檔案完整

齊全

17倉庫管理、出入庫、檢驗(yàn)

手續(xù)齊全

說明：檢查結(jié)果應(yīng)寫全面

技防系統(tǒng)維修整改驗(yàn)收單

維修時間維修地點(diǎn)

維□監(jiān)控系統(tǒng)□周界報警系統(tǒng)故

修□音響系統(tǒng)口電子巡更系統(tǒng)障

系□對講系統(tǒng)口車閘系統(tǒng)內(nèi)

統(tǒng)容

故

障

分

析

維

修

方

案工程部審核意見

檢

修

結(jié)

果維修人員__________工程部：____________保安部：_____________

工程部

主管

意見簽字_____________年月日

管理處

意見簽字_____________

空置房維修養(yǎng)護(hù)登記表

填表人：年月日

房號項(xiàng)目內(nèi)墻面、頂棚進(jìn)戶門塑鋼門窗設(shè)施設(shè)得

房間涂料給刷空鼓裂縫框扇領(lǐng)校鏈框、玻璃、密封條、壓第、搭in、頂水、電、開關(guān)、技防設(shè)招備注

責(zé)任人，完成情況打“J"要求，維修族次每食好季一次

完成時間:

物品申購單

申購部門/人申購日期:NO:

項(xiàng)目經(jīng)理財務(wù)總監(jiān)

物品名稱規(guī)格/技術(shù)要求數(shù)量估計金額實(shí)際金額

小計

用途：

董事長總經(jīng)理常務(wù)副總主管副總

廢物清單

NO:

日期廢物名稱類別數(shù)量處置方式責(zé)任人

廢物清單

NO:

日期廢物名稱類別數(shù)量處置方式責(zé)任人

《歸檔技術(shù)資料清單》

NO:

序號歸檔資料名稱歸檔資料編號歸檔場所歸檔日期經(jīng)辦人份數(shù)

《能源消耗統(tǒng)計表》

部門:

能源類別水電統(tǒng)計人/統(tǒng)計日期冬注

表號及表位上月本月上月本月

《環(huán)境監(jiān)測評價報告》

監(jiān)測對象：監(jiān)測地點(diǎn)：

監(jiān)測標(biāo)準(zhǔn)（要求）：

序號監(jiān)測日期監(jiān)測時間監(jiān)測值結(jié)果推斷監(jiān)測人備注

《廢棄物處置統(tǒng)計表》

部門:

日期廢棄物種類排放量處置辦法統(tǒng)計人審批人備注

《不合格品處理報告》

NO:

不合格情況描述：

簽名/日期:

確定：處理意見：

()采購員簽名/日期：()降級使用

()退貨(更換)

()倉管員簽名/日期：()報廢

簽名/口期：

糾正預(yù)防措施：

編制人以期：審批人/日期：

執(zhí)行記錄：

采購員/日期：

倉庫員/日期：