廣州農(nóng)林大廈整體營銷策略整合方案113P

農(nóng)林大廈整體營銷策略整合方案廣東中原地產(chǎn)代理工程一部營銷籌劃組Guangzhou2021.032一、市場背景廣州寫字樓市場分析廣州在售重點(diǎn)公寓工程分析市場總結(jié)１、廣州寫字樓市場分析寫字樓市場分析：廣州寫字樓租售價(jià)寫字樓市場分析：廣州新建寫字樓供給量2021-2021年廣州市十區(qū)新建辦公物業(yè)面積2021-2021年廣州市新建甲級寫字樓供給面積項(xiàng)目區(qū)域新增供應(yīng)面積（平方米）越秀壬豐商務(wù)大廈越秀區(qū)16809.72保利中匯廣場天河區(qū)42967.8圣豐廣場天河區(qū)45331保利中盈大廈天河區(qū)45527.55邦華環(huán)球廣場天河區(qū)63376富力盈凱廣場天河區(qū)105787廣晟國際大廈天河區(qū)110632利通廣場天河區(qū)159500太古匯天河區(qū)160000珠江城天河區(qū)2100002021年整體寫字樓供給市場表現(xiàn)較2021年要活潑，全年新增供給量123.5萬㎡，同比上升18%。根據(jù)數(shù)據(jù)的分析，第三季度末至第四季度，新增供給迅速攀升，供給市場的表現(xiàn)亦印證辦公市場明年初會有一個(gè)良好的成交表現(xiàn)。另外根據(jù)中原監(jiān)測所得，2021-2021年度的新增甲級寫字樓的供給預(yù)計(jì)為115萬左右，其中珠江新城占據(jù)大比例。寫字樓市場分析：廣州新建寫字樓成交量2021-2021年廣州市十區(qū)兩市成交活潑商圈前十名成交情況〔辦公〕外圍區(qū)商圈成交占比攀升公寓成交占比增大按照行業(yè)約定的商圈統(tǒng)計(jì)中，相比2021，中大、華南板塊、南沙等三個(gè)商圈上升幅度較大，值得注意的是，公寓成交宗數(shù)足足是其余兩個(gè)性質(zhì)的近一倍之多，考慮到辦公性質(zhì)的公寓物業(yè)相對來說，戶型面積較小，公寓物業(yè)市場熱度可見一斑。各類型辦公物業(yè)成交情況類型宗數(shù)面積（萬m2）均價(jià)（元/m2）公寓414736.1925,361非甲級寫字樓226832.3314,695甲級寫字樓219228.6328,784寫字樓市場分析：廣州新建寫字樓成交量2021-2021年廣州市十區(qū)新建辦公物業(yè)成交面積與均價(jià)辦公物業(yè)持續(xù)受熱捧量價(jià)齊升局面現(xiàn)新高2021年成交量大幅攀升，同比上升31%之多。其中2021的12月份成交量甚至同比上升86%并創(chuàng)下兩年最高紀(jì)錄。成交價(jià)格方面，本年度波幅較大，其中價(jià)格大局部徘徊在18000-22000元/㎡之間，偶有升至30000元拉高價(jià)格/㎡是因?yàn)榫植扛叨斯こ虒?dǎo)致。寫字樓市場分析：廣州存量寫字樓成交廣州寫字樓市場租金整體變化不大空置率全年上升33%依據(jù)中原對市場的跟蹤監(jiān)測，廣州2021年寫字樓全年租金平均為129元/㎡，大約升幅在5%左右，但由于2021年會持續(xù)有新增工程入市〔特別是珠江新城〕，所以租金依然受到龐大的新增量壓力而難有大幅度的上升。至于空置率方面，廣州全年空置率是13%。本年廣州存量寫字樓的空置率有所攀升，即使吸納量在亞運(yùn)后得到攀升，但整個(gè)廣州本年有高達(dá)50多萬的甲級寫字樓新增面積供給，最終在本年度測得空置率升幅高達(dá)33%。2021年，鑒于新增供給檔次偏高，市場吸納度還缺乏以應(yīng)對眾多新增寫字樓，空置率依然會有上升的趨勢。2021年廣州寫字樓市場預(yù)測：第一，供給量大幅增長，預(yù)計(jì)2021年落成的甲級寫字樓高達(dá)100萬平方米，主要集中在珠江新城；第二，預(yù)計(jì)2021年甲級寫字樓整體租金升幅有限，局部空置率較高的工程租金有下調(diào)壓力;第三，受經(jīng)濟(jì)不明朗因素、銀根仍然偏緊影響，相對于2021年積極的擴(kuò)充態(tài)勢，企業(yè)多轉(zhuǎn)向保守的開展戰(zhàn)略，在整體售價(jià)保持上升趨勢的同時(shí)，局部急于回籠資金的工程售價(jià)有下調(diào)壓力。２、廣州在售重點(diǎn)公寓工程分析廣州重點(diǎn)在售公寓工程概況一覽所在區(qū)域樓盤名稱價(jià)格（元/㎡）戶型面積物業(yè)管理費(fèi)（元/月/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）備注越秀區(qū)東方文德廣場30000-3500060-114㎡一房至三房3.55000住宅/商業(yè)性質(zhì)正佳·東方國際32000-3500060-222㎡一房至四房6.8/4.8豪裝商業(yè)性質(zhì)金潤·鉑宮3300063-103㎡一房至四房66500商業(yè)性質(zhì)，復(fù)式財(cái)富世紀(jì)廣場3300068-127㎡一房至兩房56000商業(yè)性質(zhì)天河區(qū)佳潤·臨江上品2800044-124㎡單間至三房4.8毛坯/精裝商業(yè)性質(zhì)，復(fù)式中鐵盛德國際公寓2300065-145㎡一房至三房1.95精裝住宅性質(zhì)瑞安·創(chuàng)逸30000-3200045-200㎡單間至四房4-5精裝住宅/商業(yè)性質(zhì)保利中匯廣場2800055-120㎡單間至三房166000商業(yè)性質(zhì)正佳·萬豪金殿4800060-140㎡一房至三房76500商業(yè)性質(zhì)，復(fù)式海珠區(qū)縱橫國際公寓20000-2500050-80㎡單間至兩房3毛坯/精裝住宅性質(zhì)合生廣場2600043-103㎡單間至兩房4.8帶裝修商業(yè)性質(zhì)番禺區(qū)敏捷上城國際11000-1300046-91㎡一房至四房4毛坯商業(yè)性質(zhì)，復(fù)式奧園廣場15000-1700060-80㎡一房至四房3.8帶裝修商業(yè)性質(zhì)，復(fù)式所在區(qū)域樓盤名稱動態(tài)詳情天河區(qū)佳潤·臨江上品目前在售平層和LOFT單位，平層戶型包括43-124m2，精裝均價(jià)28000元/m2。LOFT戶型包括40-180m2，毛坯均價(jià)38000元/m2，買一層可當(dāng)兩層實(shí)用。購房可享受98折優(yōu)惠。瑞安·創(chuàng)逸目前在售T2、T3、T4棟79-200m2的2-4房住宅單位和T-one棟40-140m2不限購公寓產(chǎn)品，整體均價(jià)33000元/m2，帶精裝修。購房可享受全款、按揭98折優(yōu)惠。正佳·萬豪金殿目前在售58-150㎡的Loft式酒店公寓，以一房和三房為主，主推60-70m2單間，帶6500元/㎡的豪華裝修，均價(jià)50000元/m2，購房附送全屋名牌家電。海珠區(qū)縱橫國際公寓在售14-22層的單位，在售62m2的毛坯單間，均價(jià)18000-20000元/m2，北向單位價(jià)格較低。目前一次性付款享97折，按揭享98折。合生廣場主推E棟單位，43~103平米，有一房一廳和兩房兩廳兩種戶型，共315套房源，帶5000元/平的裝修，目前均價(jià)26000-27000元/平，配備空調(diào)、微波爐、冰箱、電磁爐等7件套家電。全款享受95折，按揭享受97折。番禺區(qū)敏捷上城國際在售46-93㎡層高4.5米的LOFT復(fù)式商務(wù)公寓，毛坯均價(jià)12000元/㎡，只剩小量尾貨，目前沒有折扣。奧園廣場在售60-80多㎡的小戶型，主要分布在6、8層，其中80平復(fù)式單元較多，折后均價(jià)15000元/㎡，毛坯發(fā)售，現(xiàn)場全為一口價(jià)優(yōu)惠清貨，購房9折優(yōu)惠，7天按時(shí)簽約再98折。重點(diǎn)監(jiān)測公寓工程動態(tài)項(xiàng)目基本資料地址天河區(qū)天河北路478號物業(yè)類別住宅、商業(yè)公寓戶型產(chǎn)品40㎡---140㎡公寓產(chǎn)品均價(jià)均價(jià)33000元/㎡（28000元/㎡起）交樓標(biāo)準(zhǔn)帶精裝修管理費(fèi)4.0元/㎡·月

物業(yè)管理公司CBRE世邦魏理仕物業(yè)顧問公司世邦魏理仕（CBRE）物業(yè)服務(wù)總戶數(shù)803戶目前優(yōu)惠新春期間推出20套一口價(jià)住宅單位，目前購房可享受全款、按揭98折優(yōu)惠近期商業(yè)性質(zhì)公寓重點(diǎn)案例分析：瑞安·創(chuàng)逸項(xiàng)目簡介瑞安創(chuàng)逸位于天河北，地處天河北路和龍口東路的交界處，占地面積約1.5萬平方米，總建筑面積約11萬平方米，包括1棟31層服務(wù)式公寓和3棟35層純居住宅，3.3米層高、7米挑空大堂、以“UrbanResort”的國際理念打造天河北唯一純居園林社區(qū)。項(xiàng)目基本資料地址北京路238號天河城百貨南門物業(yè)類別超高層商業(yè)性質(zhì)公寓（復(fù)式）戶型產(chǎn)品60㎡---103㎡的1---3房層高4.9m（附送第二層面積）均價(jià)均價(jià)33000元/㎡交樓標(biāo)準(zhǔn)帶6500元/㎡豪華裝修管理費(fèi)6元/㎡·月

物業(yè)管理公司尊尚物業(yè)物業(yè)顧問公司第一太平戴維斯總戶數(shù)532戶目前優(yōu)惠目前購房可享98折優(yōu)惠，更有部分特價(jià)單位，折后低至190萬/套起近期商業(yè)性質(zhì)公寓重點(diǎn)案例分析：項(xiàng)目簡介金潤鉑宮總占地面積為16403平方米，總建筑面積約14萬平方米。地上31層，樓高186米，地下4層，其中負(fù)二至負(fù)四層為大型地下停車場，負(fù)一至八層為天河城百貨，九層為辦公區(qū)，十層為公建配套層，十一至三十層為可售物業(yè)。近期商業(yè)性質(zhì)公寓重點(diǎn)案例分析：建材裝修——室內(nèi)部份裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備

房門：采用精美木飾面門帶門套，配高級門鎖；

墻身：廳房鋪貼高級墻布，廚房鋪貼高級瓷磚，衛(wèi)生間鋪進(jìn)口大理石；

天花：廳房局部設(shè)天花造型吊頂，高級乳膠漆；廚房衛(wèi)生間設(shè)天花吊頂；

地面：廳廚房衛(wèi)生間均鋪名牌大理石及名牌瓷磚；臥房鋪高級原木復(fù)合地板；

窗戶：采用優(yōu)質(zhì)鋁合金框，加雙層中空LOW—E隔音玻璃；

廚房設(shè)備：配科勒櫥柜和科勒不銹鋼洗菜盆以及科勒水龍頭，西門子抽油煙機(jī)、伊萊克斯電磁爐〔無管道煤氣戶型〕、松下微波爐、西門子消毒碗柜、松下全自動洗衣機(jī)〔帶干衣功能〕、德爾樂施即熱式電熱水器及液晶小電視。

衛(wèi)浴設(shè)備：配科勒潔具、水龍頭、滑桿手持式花灑、雨林花灑、toto座便器，高級淋浴屏風(fēng)、毛巾架、手紙盒、化裝鏡；

空調(diào)：美的分體獨(dú)立入戶中央空調(diào)

通信：有中國電信提供、ADSL寬帶業(yè)務(wù)〔開通等費(fèi)用由買受人承擔(dān)〕，每戶預(yù)留線、插座；

智能化裝備

閉路電視監(jiān)控：大堂、電梯、停車場均設(shè)有先進(jìn)的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)及周邊防范系統(tǒng)，24小時(shí)保安效勞。

有線電視：提供視頻信號，可提供收費(fèi)數(shù)字加密頻道等效勞。

EPON光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及ADSL，供客戶自由選擇。近期商業(yè)性質(zhì)公寓重點(diǎn)案例分析：備注：數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)易網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)工程款或是內(nèi)部認(rèn)購導(dǎo)致價(jià)格較低近期商業(yè)性質(zhì)公寓重點(diǎn)案例分析：項(xiàng)目基本資料地址越秀環(huán)市東路370--372號（花園酒店東側(cè)）物業(yè)類別超高層商業(yè)性質(zhì)公寓戶型產(chǎn)品66㎡---220㎡的1---4房層高4.9m均價(jià)均價(jià)30000元/㎡交樓標(biāo)準(zhǔn)帶3500元/㎡豪裝或者毛坯（小戶型毛坯25000元/㎡起）管理費(fèi)5元/㎡·月

物業(yè)管理公司第一太平戴維斯總戶數(shù)1048戶目前優(yōu)惠目前購房可享97折優(yōu)惠近期商業(yè)性質(zhì)公寓重點(diǎn)案例分析：項(xiàng)目簡介項(xiàng)目總占地面積5870㎡，項(xiàng)目總建筑面積為121894㎡。項(xiàng)目共54層，地下3層，1至6層為商場；7至51層為國際公寓。商圈公寓第一高樓（51層）；國際公寓定位；意大利設(shè)計(jì)師室內(nèi)設(shè)計(jì)；高級裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)。正佳·東方國際正佳·東方國際——裝修標(biāo)準(zhǔn)清單及樣板房效果圖近期商業(yè)性質(zhì)公寓重點(diǎn)案例分析：正佳·東方國際——2021年6月至今網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分析近期商業(yè)性質(zhì)公寓重點(diǎn)案例分析：備注：數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)易網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)此成交包括局部商鋪的成交，所以導(dǎo)致單價(jià)偏高正佳·東方國際——銷售模式、現(xiàn)狀及客戶分析近期商業(yè)性質(zhì)公寓重點(diǎn)案例分析：瑞安·創(chuàng)逸——不限購公寓戶型圖及樣板房實(shí)景近期商業(yè)性質(zhì)公寓重點(diǎn)案例分析：40㎡瑞安·創(chuàng)逸——2021年6月至今網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分析近期商業(yè)性質(zhì)公寓重點(diǎn)案例分析：推出一口價(jià)特價(jià)單位備注：數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)易網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)瑞安·創(chuàng)逸——銷售現(xiàn)狀及客戶分析近期商業(yè)性質(zhì)公寓重點(diǎn)案例分析：項(xiàng)目基本資料地址廣州大道南與疊景路交匯處(海珠區(qū)政府對面）物業(yè)類別商業(yè)公寓（酒店式公寓寫字樓）戶型產(chǎn)品43㎡---103㎡的1---2房均價(jià)均價(jià)26000元/㎡交樓標(biāo)準(zhǔn)帶5000元/㎡的精裝修及7件套電器管理費(fèi)4.8元/㎡·月

物業(yè)管理公司廣東珠江商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)顧問公司珠江物業(yè)公司總戶數(shù)1660戶目前優(yōu)惠全款享受95折，按揭享受97折。近期商業(yè)性質(zhì)公寓重點(diǎn)案例分析：合生廣場項(xiàng)目簡介合生廣場分南、北區(qū)兩區(qū)，1-5層為10萬平米購物廣場，地下三層停車場（2000多個(gè)車位），6-26層為酒店式公寓與酒店式office。南塔規(guī)劃：五層商業(yè)裙樓,包含時(shí)尚精品店、休閑咖啡、電影院，動漫兒童娛樂、餐飲等；6-27層為公寓式寫字樓。北塔規(guī)劃：五層商業(yè)裙樓，主要功能為圖書中心。6-27層為公寓式寫字樓。合生廣場——裝修標(biāo)準(zhǔn)清單及樣板房效果圖近期商業(yè)性質(zhì)公寓重點(diǎn)案例分析：合生廣場——2021年6月至今網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分析近期商業(yè)性質(zhì)公寓重點(diǎn)案例分析：推出一口價(jià)特價(jià)單位備注：數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)易網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)合生廣場——銷售現(xiàn)狀及客戶分析近期商業(yè)性質(zhì)公寓重點(diǎn)案例分析：項(xiàng)目基本資料地址廣州市天河區(qū)珠江新城海安路13號物業(yè)類別住宅、商業(yè)公寓戶型產(chǎn)品68-127㎡一房至兩房均價(jià)均價(jià)33000元/㎡交樓標(biāo)準(zhǔn)帶6000元/㎡精裝修（配送家電）管理費(fèi)4.0元/㎡·月

物業(yè)管理公司越秀仲量聯(lián)行物業(yè)管理有限公司物業(yè)顧問公司越秀仲量聯(lián)行物業(yè)管理有限公司總戶數(shù)518戶目前優(yōu)惠針對特定戶型推出特價(jià)單位，購房可享受全款95折、按揭96折優(yōu)惠。近期商業(yè)性質(zhì)公寓重點(diǎn)案例分析：財(cái)富世紀(jì)廣場項(xiàng)目簡介財(cái)富世紀(jì)廣場（D3-7地塊）位于珠江新城東區(qū)，東臨20米寬的南安路，南臨20米寬的海業(yè)路，緊臨紅線女歌劇院、五星級酒店、多個(gè)甲級寫字樓及高檔住宅項(xiàng)目，商圈商業(yè)氛圍非常成熟。項(xiàng)目為149米的高層建筑，由A1、A2兩棟分別為35層、28層的寫字樓及公寓構(gòu)成。公寓戶型有68-138平方米的1-2房單位，方正實(shí)用。公寓層高為3.1米，6層以上單位帶有陽臺。財(cái)富世紀(jì)廣場——裝修標(biāo)準(zhǔn)清單及樣板房效果圖近期商業(yè)性質(zhì)公寓重點(diǎn)案例分析：建材裝修工程為35層、28層設(shè)計(jì)商務(wù)辦公樓各1幢，配有CBD甲級寫字樓精裝修。

電梯：25臺日立高速電梯

外墻：LOW-E落地玻璃

大堂：11米層高大堂

寫字樓帶天花及網(wǎng)格地板交標(biāo)，配備5A智能化系統(tǒng)；

公寓：配家私家電，包括西門子冰箱、電磁爐、干洗衣機(jī)、松下空調(diào)、品牌電視等、索菲亞整體衣柜等營造舒適生活感受，拎包即可入住。財(cái)富世紀(jì)廣場——銷售現(xiàn)狀及客戶分析近期商業(yè)性質(zhì)公寓重點(diǎn)案例分析：項(xiàng)目基本資料地址番禺大道北以東、漢溪大道以南(海印又一城旁)物業(yè)類別商業(yè)公寓戶型產(chǎn)品46㎡---93㎡的1---3房（復(fù)式）層高4.5m均價(jià)均價(jià)11000元/㎡交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯管理費(fèi)3.8元/㎡·月

物業(yè)管理公司廣州敏捷投資有限公司總戶數(shù)1470戶目前優(yōu)惠開盤7折，目前無其他優(yōu)惠。近期商業(yè)性質(zhì)公寓重點(diǎn)案例分析：敏捷上城國際項(xiàng)目簡介項(xiàng)目一期總占地面積約41000㎡，建筑面積超150000㎡。項(xiàng)目整體采用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)，主要由3幢22層的商務(wù)公館和13套獨(dú)棟生態(tài)辦公寫字樓組成。敏捷·上城國際的商務(wù)公寓采用復(fù)式Loft設(shè)計(jì)，層高約4.5米，為每位業(yè)主開創(chuàng)了全新的城市中心自由多變靈動空間。敏捷·上城國際——小戶型戶型圖及樣板房實(shí)景近期商業(yè)性質(zhì)公寓重點(diǎn)案例分析：46㎡〔復(fù)式〕敏捷·上城國際——2021年6月至今網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分析近期商業(yè)性質(zhì)公寓重點(diǎn)案例分析：備注：數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)易網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)敏捷·上城國際——銷售現(xiàn)狀及客戶分析近期商業(yè)性質(zhì)公寓重點(diǎn)案例分析：佳潤臨江上品項(xiàng)目基本資料地址廣州市臨江大道681-683號物業(yè)類別高層商業(yè)公寓戶型產(chǎn)品42-124㎡單間至三房均價(jià)平層精裝28000元/㎡LOFT毛坯38000元/㎡交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯或6000元/㎡豪裝管理費(fèi)4.8元/㎡/月物業(yè)管理公司戴德梁行物業(yè)管理公司總戶數(shù)455戶目前優(yōu)惠購房可享受98折優(yōu)惠項(xiàng)目簡介佳潤臨江上品占地10992㎡，共有400多套房源，包括42-124㎡的單間、兩房、三房單位，75%單位可享受一線南向江景，項(xiàng)目以小戶型為主打。該盤主樓高27層，東面附樓高23層，5-23層每層19戶，23層以上14戶。1樓為臨街商鋪，2-3層為裙樓，4樓是空中花園，帶標(biāo)準(zhǔn)泳池。雖然是單體樓，卻設(shè)地下三層車庫，有400多個(gè)車位，與住宅比例為1:1。近期商業(yè)性質(zhì)公寓重點(diǎn)案例分析：佳潤·臨江上品——樣板房效果圖近期商業(yè)性質(zhì)公寓重點(diǎn)案例分析：佳潤·臨江上品——2021年6月至今網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分析近期商業(yè)性質(zhì)公寓重點(diǎn)案例分析：備注：數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)易網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)工程款及內(nèi)部認(rèn)購導(dǎo)致價(jià)格較低佳潤·臨江上品——銷售現(xiàn)狀及客戶分析近期商業(yè)性質(zhì)公寓重點(diǎn)案例分析：所在區(qū)域樓盤名稱價(jià)格（元/㎡）職業(yè)置業(yè)目的置業(yè)訴求越秀區(qū)正佳·東方國際32000-35000企業(yè)主、外企高管、投資客投資、先自住后投資身份地位、投資回報(bào)金潤·鉑宮33000私營企業(yè)主、投資客投資、辦公、自住生活便利、投資回報(bào)財(cái)富世紀(jì)廣場33000企業(yè)主、高管、投資客投資、辦公投資回報(bào)天河區(qū)佳潤·臨江上品28000企業(yè)主、高管、投資客投資、先自住后投資環(huán)境好且成熟、投資回報(bào)中鐵盛德國際公寓23000數(shù)碼城的老板、醫(yī)生、公務(wù)員投資、自住位置優(yōu)越、投資回報(bào)瑞安·創(chuàng)逸30000-32000周邊企事業(yè)高層、港澳臺客戶、企業(yè)主、投資客投資、自住位置優(yōu)越、生活配套成熟、投資回報(bào)保利中匯廣場28000周邊企業(yè)高層、港澳臺客戶與企業(yè)主、投資客投資、辦公、自住位置優(yōu)越、投資回報(bào)正佳·萬豪金殿48000企業(yè)主、高管、公務(wù)員投資、辦公、自住位置優(yōu)越、生活便利、投資回報(bào)海珠區(qū)合生廣場26000婚紗街周邊企業(yè)主、高管、投資客投資、辦公位置優(yōu)越、投資回報(bào)番禺區(qū)敏捷上城國際11000-13000企業(yè)主、企事業(yè)中高管、投資客投資、自住性價(jià)比高，有發(fā)展?jié)摿?、投的資回報(bào)奧園廣場15000-17000周邊客戶及投資客投資、辦公性價(jià)比高，有發(fā)展?jié)摿Α⑼顿Y回報(bào)重點(diǎn)監(jiān)測公寓成交客戶分析：4、市場總結(jié)廣州寫字樓及公寓市場總結(jié)：二、工程分析工程SWOT分析工程現(xiàn)狀分析工程開發(fā)思考S優(yōu)勢W劣勢O時(shí)機(jī)T威脅位置優(yōu)越：位于廣州的真正核心區(qū)域〔中山一路與農(nóng)林下路交匯處〕交通便利：東山口電車總站+地鐵地鐵上蓋：工程直接連接地鐵D出口商業(yè)環(huán)境：周邊商業(yè)興旺天河北與珠江新城公寓產(chǎn)品較多，分流局部客戶公寓產(chǎn)品日益成熟，間隔及使用空間越來越高，市場競爭劇烈工程曾爛尾，形象重塑存在阻力外立面及產(chǎn)品均不符合現(xiàn)在公寓產(chǎn)品的形象現(xiàn)時(shí)周邊商務(wù)氣氛較淡車位等配套嚴(yán)重缺乏周邊無公寓型產(chǎn)品及小面積單位，均為2房以上，購置總價(jià)高周邊商業(yè)興旺，會聚各類型商場，目前廣百等大型商場也在周邊進(jìn)駐交通的便捷產(chǎn)生更大的商業(yè)、商務(wù)效益S.W.O.T.分析工程四至環(huán)境分析本案東山口地鐵出口東山口公交站場東山錦軒大廈電信大廈越秀區(qū)人民醫(yī)院廣州藥學(xué)院附屬第一醫(yī)院工程位于東山口地鐵上蓋，周邊各類生活、醫(yī)療、商業(yè)配套齊全；附近小區(qū)居民大局部來自省委及軍區(qū)。工程周邊商業(yè)及住宅環(huán)境解析地鐵商業(yè)區(qū)新商業(yè)區(qū)東山成熟商業(yè)區(qū)工程周邊商業(yè)沿農(nóng)林下路自西向東分布，主要分為三局部商業(yè)區(qū)：地鐵商業(yè)區(qū)：位于東山口地鐵D出口上蓋，涵蓋精品、服飾等常規(guī)業(yè)態(tài)。新商業(yè)區(qū)：位于地鐵商業(yè)區(qū)與成熟商業(yè)區(qū)中段位置，目前廣百系列商城正在招商，東山時(shí)尚購物新天地正在建設(shè)當(dāng)中。東山成熟商業(yè)區(qū)：商業(yè)以美東百貨、王府井百貨為典型代表，主要經(jīng)營中高檔的國際知名品牌及國內(nèi)品牌服飾、男女鞋為主。東山商圈目前大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)少，大多仍以零散商鋪為主，但商品檔次參差不齊；農(nóng)林下路商圈因道路改造、街鋪拆遷，但商鋪價(jià)格和租金仍在高位運(yùn)行；東山區(qū)有多年的商業(yè)積累，附近居民消費(fèi)層次比較高。廣百系列商城東山時(shí)尚購物新天地農(nóng)林下路商圈好又多漢庭全季酒店廣東藥學(xué)院附屬第一醫(yī)院美東百貨王府井百貨育才幼兒園東園新村東山口地鐵站工程周邊配套實(shí)景樓盤名稱面積（㎡）月租金（元/月）二手售價(jià)（萬元）東山錦軒81-1205500-7000200-360東園新村48-942800-3000100-235東山公館66-904000-5500170-230東雅軒40-1123000-4000130-278百好居82-1184000205-295工程周邊樓盤租金根本在3000-5000元/月之間，二手售價(jià)多數(shù)在200萬以上；整個(gè)市場根本無單間及一房一廳供給。寫字樓名稱面積（㎡）月租金（元/㎡/月）售價(jià)（萬元）匯隆大廈122-40060-70——新裕大廈560-110060-78——冠怡大廈42080——鴻瑞大廈26067——工程周邊樓盤、寫字樓租金售價(jià)水平東山口寫字樓工程相對較少，目前大致租金水平在60-80元/㎡/月，租金水平偏低。啟示目前東山口無可售一手樓盤工程，二手樓均價(jià)約在25000-30000元/㎡，總價(jià)在200萬以上/套?？蛻粜枨髺|山口物業(yè)主要由于對學(xué)位的迫切需求，以及原住民對東山的居住情結(jié)。東山口商業(yè)長久開展，開展速度放緩，商業(yè)檔次、經(jīng)營業(yè)態(tài)參差不齊，仍以傳統(tǒng)臨街商鋪為主，缺少高檔次的商業(yè)體。東山口寫字樓工程相對較少，且寫字樓相對時(shí)間久遠(yuǎn)，無較高檔次的寫字樓工程，租金水平在60-80元/㎡/月。綜上所述，本工程可抓住東山人居住情結(jié)和當(dāng)?shù)厍啡鞭k公物業(yè)租售的契機(jī)，打造適合此區(qū)域的標(biāo)志性工程。三、工程定位工程定位前思考工程整體定位工程定位支撐1、工程定位前思考面對工程區(qū)域內(nèi)的樓市現(xiàn)狀及周邊環(huán)境，我們該選擇如何去打造本案？可供我們選擇的〔商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)兩大開展〕：辦公物業(yè)〔傳統(tǒng)寫字樓〕公寓物業(yè)〔新興SOHO〕如何選擇投入最少的本錢最快將工程利益最大化…這是本案定位的關(guān)鍵考慮點(diǎn)?。?！2、工程整體定位鑒于前面對市場的分析〔寫字樓供給量大、單價(jià)低、消化慢〕本案的整體定位為：新CCD時(shí)代，城市價(jià)值體——集公寓、酒店、商業(yè)于一體化的東山新領(lǐng)袖——價(jià)值點(diǎn)一廣州富人核心區(qū)域價(jià)值點(diǎn)二交通便利的核心區(qū)位價(jià)值點(diǎn)三周邊稀缺物業(yè)類型廣州公寓的開展大致分兩個(gè)階段：第一階段：上世紀(jì)90年代為“效勞式公寓〞的起步階段。多集中在舊交易會〔流花路〕、環(huán)市路商圈及廣州大橋兩側(cè)的領(lǐng)事館區(qū)。代表之一：富城花苑。第二階段：2000年至今“商務(wù)＋效勞公寓〞開展階段。主要集中在天河北、珠江新城CBD中心區(qū)。代表之一：新大廈。廣州酒店式公寓的開展始末廣交會——“會展業(yè)〞促生了廣州的公寓產(chǎn)業(yè)，隨之而來廣州對外貿(mào)易的升級，駐穗跨國公司高級外籍雇員、港澳臺商務(wù)人士、外鄉(xiāng)高級管理人員的增多，再次刺激了廣州效勞式公寓的活潑。為什么客戶看好酒店式公寓？名稱裝修戶型面積租金管理費(fèi)馬賽國際公寓精裝修（800元）單間48㎡日租：150元/天2.8元月租：2200元/月標(biāo)準(zhǔn)間63㎡日租：168元/天月租：2500元/月一室一廳73㎡日租：188元/天月租：2800元/月嘉?！ざY頓陽光精裝修（2000元）單身公寓35-47㎡3000-3500元/月3.5元一房一廳55-70㎡3500-4500元/月兩房－三房80-127㎡6000-元/月雙城國際公寓精裝修單間38－46㎡3000元/月2.8元套房65㎡4000元/月鉑林國際公寓精裝修平層單身公寓34㎡2500-3500元/月3.8元小復(fù)式30-60㎡4000-5000元/月新大廈精裝修三房168㎡15000－25000元/月3.5元四方183㎡15000－25000元/月廣州盛雅服務(wù)公寓精裝修單房38日租：560元/天日租，每房每天加收15％服務(wù)費(fèi)月租：12000元/月一房一廳65日租：800元/天月租：16000元/月兩房一廳95－100日租：1000-1100元/天月租：18000-20000元/月三房一廳138日租：1400元/天月租：28000元/月富力愛丁堡精裝修（2500元）一房一廳89㎡14500元/月5.0元一房一廳95㎡15500元/月兩房一廳124㎡16500元/月兩房一廳126㎡18000元/月三房一廳187㎡29000元/月廣州酒店式公寓的租金調(diào)查戶型面積租金裝修配備售價(jià)物業(yè)管理費(fèi)出租率單間48㎡日租：150元/天月租：120元/天家電家私配備齊全1.2－1.3萬元/㎡2.8元/㎡/月70％標(biāo)準(zhǔn)間63㎡日租：168元/天月租：140元/天一房一廳73㎡日租：188元/天月租：160元/天馬賽國際公寓：說明：28層，三梯16戶、分為A、B、C棟。公寓已售完。由陽光酒店式效勞管理公司所購局部樓層及局部業(yè)主放盤到該公司進(jìn)行統(tǒng)一的酒店式管理，租金已包含了所有費(fèi)用，水電費(fèi)全包，無需另繳。酒店是效勞包含每天有專人清掃房間衛(wèi)生，免費(fèi)提供所需廚具，免費(fèi)更換牙具毛巾等日用品。主要客源：管理公司自身連鎖商務(wù)客源存在問題：由酒店效勞公司購置一局部樓層做為酒店公寓經(jīng)營，房間數(shù)有限，裝修不統(tǒng)一。廣州酒店式公寓個(gè)案調(diào)查：戶型面積租金裝修配備售價(jià)物業(yè)管理費(fèi)出租率單身公寓35㎡－47㎡3000元/月－4000元家電家私配備齊全1.8－2.5萬元/㎡3.5元/㎡/月暫無一房一廳55㎡－70㎡3500元/月－5500元兩至三房80㎡－127㎡6000元/月－11000元嘉裕禮頓陽光：說明：23層，三座塔樓。目前該樓已售完，現(xiàn)正處收樓階段，少量業(yè)主放盤到物業(yè)管理處，由管理處代租。除繳納每月租金以外，水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)自繳，〔也可與業(yè)主商談〕公寓目前無酒店式效勞，假設(shè)需其它效勞均為有償效勞。物業(yè)管理：物業(yè)售完，由業(yè)主自行租賃，無統(tǒng)一酒店管理模式。廣州酒店式公寓個(gè)案調(diào)查：戶型面積租金裝修配備售價(jià)物業(yè)管理費(fèi)出租率單間38㎡－46㎡3000元家電家私配備齊全—2.8元/㎡/月85％套房65㎡4000元雙城國際公寓：說明：大廈有80套公寓拿來做酒店式管理，租金里包含了水費(fèi)和煤氣費(fèi)用，不含電費(fèi)；公寓提供接待查詢等效勞。提供有償效勞，假設(shè)需要全部有償效勞，那么在租金里一次性另加兩千元。主要客源為：國內(nèi)企業(yè)商務(wù)人士。存在問題：戶型選擇單一，房間數(shù)量較少，半年起租的限制導(dǎo)致短租客的流失。廣州酒店式公寓個(gè)案調(diào)查：工程前期停工，外在形象欠佳…那么憑借什么打造國際化的酒店式公寓呢？又該賣給誰？如何賣呢？3、工程定位支撐酒店式公寓一、酒店式公寓定位支撐公寓核心價(jià)值點(diǎn)：優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品貼心效勞獨(dú)特銷售631、酒店式公寓目標(biāo)客戶群定位根據(jù)本案的位置優(yōu)勢〔包括交通及配套〕、星級酒店的效勞優(yōu)勢等因素，初步鎖定本案的客戶群體為下述幾類：客戶群鎖定BECDA

企事業(yè)高層、周邊軍區(qū)省委老干部周邊工作的白領(lǐng)、金領(lǐng)及富二代“國際級〞酒店式公寓2、酒店式公寓功能定位3、酒店式公寓產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議：西塔全部做酒店式公寓，〔5-14F〕做間隔建議參照以下圖〔15-17F〕將其他樓層產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整。12345678910111213酒店3、酒店式公寓產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議：建議21-22F做工程的主題會所，即滿足酒店的需要，也滿足酒店式公寓業(yè)主的需求，提升工程品質(zhì)〔21F未來可暫時(shí)做銷售中心使用〕。21F做多功能會議室22F做室內(nèi)恒溫泳池21F做休閑會館22F做商務(wù)會所洽談廳多媒體會議室設(shè)置一局部區(qū)域做多功能商務(wù)會所，可供商業(yè)精英們在日常辦公之外，與重要客戶談生意、結(jié)識寫字樓其他同行等。也可租借給企業(yè)作商業(yè)活動，如辦酒會、新品發(fā)布會等。打造不同風(fēng)格不同場景的會議室強(qiáng)化工程亮點(diǎn)，更表達(dá)開展商對各種商務(wù)活動的人性化考慮。并可作為日后酒店的配套。會所功能建議：３、酒店式公寓產(chǎn)品建議外立面建議：馬賽克墻面顯舊,局部破敗且沒有檔次，建議打掉重新包裝商業(yè)體的建筑外立面是客戶評價(jià)的第一標(biāo)準(zhǔn)。工程曾經(jīng)爛尾，外在形象深入人心，由于我們的目標(biāo)客戶一局部為周邊居民及工作的白領(lǐng)，所以改變外在形象是必須的，這樣不僅僅提升工程檔次，也給客戶塑造信心〔開發(fā)商有實(shí)力，值得購置〕。馬賽克立面改為石材立面即沉穩(wěn)大氣又不會過時(shí)3、酒店式公寓產(chǎn)品建議入口及外部廣場建議：提升工程外環(huán)境的關(guān)鍵是通過與商業(yè)規(guī)劃結(jié)合，實(shí)現(xiàn)水景與園林綠化的結(jié)合使其與大堂內(nèi)環(huán)境遙相照應(yīng)。搭建玻璃雨棚提高檔次3、酒店式公寓產(chǎn)品建議電梯間及電梯建議：工程高端的表達(dá)，客戶身份的象征，訪客接觸最多的場所，設(shè)置刷卡電梯。建議電梯廳寬度在3米以上，同時(shí)配以簡潔時(shí)尚的燈具，提升檔次與品味,可以把空間舒適感放大；設(shè)刷卡電梯，需持卡才可以到達(dá)相應(yīng)樓層，即保證客戶及業(yè)主的入住平安，也提升工程品質(zhì)。引入知名效勞機(jī)構(gòu)，提升產(chǎn)品價(jià)值雅思閣：全球知名的新加坡酒店管理效勞公司，在全球都有管理工程。雅思閣進(jìn)入中國后，迅速在北京、上海、大連、蘇州等地建立酒店公寓。在廣州，天文苑B棟屬于雅思閣屬下公司盛雅效勞公司以第三方形式介入管理。2007年，雅思閣將在廣州建立首個(gè)自主經(jīng)營酒店效勞公寓，位于太古匯北側(cè)的廣州雅思閣〔天河新作〕。4、酒店式公寓效勞建議此外，此公寓還提供保姆效勞、客房效勞、每日早餐等等，并配有會議室、健身房、桑拿等綜合性設(shè)施。所有公寓只租不賣，一套單間的月租金大約在1.2萬元左右、一套130㎡三房套間月租金3萬元，兩房月租金2.6~2.8萬元。參考：盛雅效勞公寓〔天文苑〕盛雅效勞公寓由175套的全新單位組成，戶型從建筑面積50多平方米的單間到120多㎡的三房套房不等，所有戶型皆具備客廳、臥室、廚衛(wèi)，并配以冰箱、微波爐、炊具、餐具、電視、、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電吹風(fēng)等日常家電。4、酒店式公寓效勞建議人流動線1：由農(nóng)林下路進(jìn)入人流動線2：由中山一路進(jìn)入一樓接待大堂雙開口銷售中心設(shè)在21F〔21-22F為會所〕有效延長銷售人員接待客戶的時(shí)間消除工程負(fù)面影響5、酒店式公寓銷售功能建議銷售中心5、酒店式公寓銷售功能建議農(nóng)林下路入口：工程靠近農(nóng)林下路〔人氣旺盛，小區(qū)多，居民多〕，建議由農(nóng)林下路做沿街導(dǎo)視及創(chuàng)意圍墻，吸引客戶由此進(jìn)入工程并了解工程。中山一路入口：工程緊挨中山一路，此路段車流量較大，建議在接待大廳外做LED顯示屏，輪播工程情況〔或做燈光效果〕引起潛在客戶關(guān)注。5、酒店式公寓銷售功能建議銷售中心設(shè)在頂層〔21F〕：工程位處東山區(qū)〔舊區(qū)富人區(qū)〕，為突顯工程優(yōu)越地理位置，激發(fā)客戶對所處區(qū)域的共鳴，同時(shí)不影響開發(fā)商裙樓的招商招租，將銷售中心放置在高層更顯別致。二、酒店功能定位酒店定位：國際品牌酒店〔提高工程附加值〕通過酒店為酒店式公寓提供個(gè)性化效勞。打造國際品牌酒店，吸引塑造東山區(qū)頂級酒店，以高效勞、高性價(jià)比、高附加值〔廣交會接送〕等提升酒店檔次。引入高端國際化酒店，提升工程品質(zhì)三、商業(yè)局部定位建議商業(yè)定位：以滿足商務(wù)配套為主，通過休閑、餐飲配套提升整體產(chǎn)品價(jià)值！工程業(yè)態(tài)規(guī)劃三大原那么：1、符合工程作為高端商業(yè)綜合體的整體定位，提升工程附加值；2、滿足使用群體對商務(wù)、休閑等配套需求，表達(dá)功能性強(qiáng)的特點(diǎn)；3、滿足商家需求特點(diǎn)及實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化。1、商業(yè)局部定位建議L3

休閑配套L2

餐飲配套L1大堂B1停車場品牌時(shí)尚店配套健身娛樂中心、SPA會館主力時(shí)尚品牌店功能配套業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌快餐、各國度美食商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)建議注：L1設(shè)主力時(shí)尚品牌店，沿街〔中山一路〕面可設(shè)局部街鋪，引進(jìn)連鎖便利店或者汽車麥當(dāng)勞店，方便來往車輛；L2以滿足商務(wù)需要的餐飲為主，引進(jìn)中高端餐飲品牌，豐富商場的業(yè)態(tài)；L3打造休閑及娛樂配套，即提供給公寓客戶，也滿足酒店使用需求。首層品牌時(shí)尚店參考商家：施華洛世奇等選取目前東山區(qū)較少的中高端品牌引進(jìn)2、商業(yè)局部業(yè)態(tài)參考2層餐飲配套參考商家：稻香中森明菜2、商業(yè)局部業(yè)態(tài)參考將三樓全層打造為主題休閑娛樂配套將三樓打造為中高端的舒適休閑娛樂場所，設(shè)健身房、閱覽室等品味休閑區(qū)，給酒店式公寓業(yè)主提供尊貴生活品質(zhì)，同時(shí)提升工程商業(yè)品質(zhì)。健身房室內(nèi)高爾夫練習(xí)場3層業(yè)態(tài)建議：閱覽館/雪茄房/紅酒房2、商業(yè)局部業(yè)態(tài)參考SPA休閑配套參考商家：水玲瓏水匯2、商業(yè)局部業(yè)態(tài)參考四、銷售策略營銷推廣思路營銷推廣策略現(xiàn)場銷售工作建議工程啟動的前決條件售價(jià)建議廣告公司確定樓體燈光廣告的設(shè)計(jì)、報(bào)批及安裝工作工地現(xiàn)場以及圍墻的形象廣告設(shè)計(jì)包裝銷售宣傳物料的制作（如模型制作，樓書和單張的制作）項(xiàng)目VI的確定物業(yè)管理公司確定人手充足：所有的功能區(qū)域（停車場、樣板房、看樓通道均需要配備保安保潔人員；）形象優(yōu)秀：保安人員1.75以上，身材形象優(yōu)秀；著裝統(tǒng)一：保安以西裝或者特色管家服；保持統(tǒng)一風(fēng)格；禮貌禮儀：統(tǒng)一的禮貌用語及動作；銷售策劃工作部署銷售策略的制定公開發(fā)售的流程銷售隊(duì)伍的建立及培訓(xùn)主要條件:1.工程啟動的前決條件

如何展現(xiàn)形象與品質(zhì)，突顯競爭優(yōu)勢？現(xiàn)場展示，以產(chǎn)品打動每一個(gè)到訪的客戶必要展示1：銷售中心銷售中心：建議銷售中心設(shè)在21樓會所，1樓只作接待前廳使用，以特出工程品位。展示：工程銷售中心樣板房：不同面積的樣板房的對外開放。必要展示2：樣板房開放

建議將17層設(shè)為公寓樣板層，針對不同戶型開放不同的樣板房。展示：樣板房及工程形象模型一卡通門禁系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)電視監(jiān)控系統(tǒng)必要展示3：必要的安防智能化展示展示：必要的安防智能化必要展示4：物管及品牌展示：物管及品牌物管內(nèi)容：提供貼身管家式效勞引入知名度較高的物業(yè)管理公司能提高工程的形象定位。塑造形象高端定位積極儲客控貨分流整合資源拓寬渠道統(tǒng)一工程宣傳形象，從細(xì)節(jié)處提升工程檔次，加重產(chǎn)品內(nèi)在“含金量〞，爭取獲得客戶認(rèn)同。運(yùn)用活動營銷等手段，提高本案知名度，為銷售儲客。堅(jiān)持“高開高走〞的營銷策略，利用國際品牌酒店的進(jìn)駐營造本案高端定位。有方案地利用推貨杠桿吸引市場關(guān)注度，調(diào)節(jié)售價(jià)靈活運(yùn)用折扣策略，到達(dá)快速銷售，提高售價(jià)目的運(yùn)用時(shí)間節(jié)點(diǎn)制造銷售熱潮

從不同的媒體渠道著手，展開泛宣傳、區(qū)域宣傳、實(shí)體展示等宣傳攻勢。

利用中原網(wǎng)絡(luò)平臺，積極開拓外地資源。制造節(jié)點(diǎn)提高售價(jià)執(zhí)行關(guān)鍵：覆蓋目標(biāo)客戶各階層，利用產(chǎn)品價(jià)值比照，務(wù)求“〞適銷對路〞。2.銷售核心思路的建立工程整體推廣部署接受誠意客戶登記6月6月中旬樣板層正式對外開放7月正式公開出售12年5月銷售中心開放推廣途徑整體推廣推貨安排銷售策略3.營銷推廣策略新聞事件、活動傳播形象先行，前景誘導(dǎo)在開售前樹立品牌形象，表達(dá)工程的產(chǎn)品優(yōu)勢與開展前景，制造廣泛輿論與社會效應(yīng)。策略一推廣途徑整體推廣推貨安排銷售策略銷售策略產(chǎn)品新聞發(fā)布會戰(zhàn)略同盟簽字儀式制造新聞事件，樹立品牌形象，以引起社會的廣泛關(guān)注推廣途徑整體推廣推貨安排銷售策略策略一產(chǎn)品新聞發(fā)報(bào)會為擴(kuò)大工程影響力，快速樹立品牌形象與知名度，展示公司的實(shí)力。在工程全面推出市場前，以產(chǎn)品新聞發(fā)報(bào)會的形式，為工程的面市制造新聞傳播效應(yīng)及廣泛的社會輿論，并邀請各商業(yè)行會人士、各大報(bào)記者、搜房網(wǎng)、銀行高管人員、設(shè)計(jì)院、建筑合作單位等參與，以開掘關(guān)系買家。推廣途徑整體推廣推貨安排銷售策略戰(zhàn)略同盟簽字儀式推廣途徑整體推廣推貨安排銷售策略整合資源，拓寬渠道在樹立形象的同時(shí)，利用雙方優(yōu)勢資源開掘?qū)嵙I家，開展關(guān)系戶，做好開售前的儲客準(zhǔn)備。中原公司資源整合策略二推廣途徑整體推廣推貨安排銷售策略客戶資源整合、拓寬宣傳渠道二手部研究部工程部物業(yè)部滙瀚按揭中心香港中原利用中原公司內(nèi)部各部門的資源與渠道，進(jìn)行廣泛的宣傳與客戶儲藏中原公司資源整合策略二推廣途徑整體推廣推貨安排銷售策略積極儲客，銷控分流通過前期的形象宣傳推廣，作更為深入的客戶挖掘，并實(shí)施分類銷控的方法，提前分流實(shí)客，以保證開盤當(dāng)天的銷售業(yè)績。廣告儲客、歸類銷控策略三推廣途徑整體推廣推貨安排銷售策略客戶儲藏登記資料填寫意向認(rèn)購單大客戶銷售專場售前預(yù)銷控前期通過新聞事件、活動傳播、雙方資源整合、形象廣告、現(xiàn)場廣告等途徑積極儲客。銷售人員登記來訪客戶資料，開展現(xiàn)場接待工作。銷售人員CALL客回現(xiàn)場填寫意向認(rèn)購單。根據(jù)客戶資料，分類CALL客，促使大小客戶回售樓現(xiàn)場開展售前銷控，分流疊選單位。公開出售前兩天，舉辦大客戶銷售專場，先集中消化大面積單位，并