物業(yè)投標(biāo)文件 物業(yè)管理方案及測算

物業(yè)管理方案及測算

物業(yè)管理方案及測算目 錄第一章物業(yè)公司簡介………3物業(yè)概況……………4第三章物業(yè)服務(wù)內(nèi)容………4第四章物業(yè)質(zhì)量管理目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn) …………4第五章物業(yè)管理內(nèi)容………9人員配置……………22物業(yè)管理啟動資金和管理用房…………………23 物業(yè)管理運(yùn)作成本測算…………28第九章物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)………………29 第一章物業(yè)公司簡介第二章 物業(yè)概況位于地段，由公司出資開發(fā)。物業(yè)概況：物業(yè)名稱：地址：物業(yè)類型：占地面積：總建筑面積：6、樓幢數(shù)：7、戶數(shù)：主要配套設(shè)施：智能監(jiān)控電梯部；二次供水系統(tǒng)；消防報警系統(tǒng)；消防噴淋系統(tǒng)；分戶防盜子母門；公共照明設(shè)施；疏散指示燈；應(yīng)急照明燈；地下排污系統(tǒng)；變電器臺；水供應(yīng)系統(tǒng)；暖氣系統(tǒng)、。第三章物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（一）常規(guī)性的公共服務(wù)房屋公共部位及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。電梯、二次供水設(shè)施等的運(yùn)行服務(wù)。生活垃圾收集和環(huán)境清掃保潔。院區(qū)、停車場內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理。協(xié)助派出所搞好大廈區(qū)域內(nèi)公共秩序及安全巡查工作。庭院綠地及其設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理。車輛道路及停車場的管理公眾代辦、代收費(fèi)用。（二）經(jīng)營性的專項(xiàng)服務(wù)商務(wù)中心、打字、復(fù)印、收發(fā)傳真，代辦火車及飛機(jī)票。室內(nèi)專項(xiàng)清潔服務(wù)。中介服務(wù)：代租代售房屋和其他中介代理：家教、保姆、代做廣告其他委托性的特約服務(wù)。（三）社區(qū)文化氛圍營造通過入住手冊、宣傳欄、電子顯示屏、橫幅等形式，宣傳社會公德，公示社區(qū)文化主題，營造高尚社區(qū)文化氛圍。經(jīng)常開展專題服務(wù)月活動，不斷創(chuàng)新內(nèi)容和形式，塑造物業(yè)的社會公眾形象。詳細(xì)了解業(yè)主基本情況，對業(yè)主的生日、婚慶、意外事件等給予祝賀或慰問。適時的開展業(yè)主參與的文體娛樂活動。第四章物業(yè)質(zhì)量管理目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)XX物業(yè)管理公司為提供物業(yè)管理服務(wù)，并爭取所管理的物業(yè)達(dá)到以下管理目標(biāo)：公司質(zhì)量方針：公司服務(wù)理念：公司質(zhì)量目標(biāo)：管理標(biāo)準(zhǔn)：一、基礎(chǔ)管理標(biāo)準(zhǔn)1、住宅及配套設(shè)施投入使用。2、建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌符合的有關(guān)管理規(guī)定。3、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項(xiàng)公眾制度完善。4、按規(guī)定時間和程序成立業(yè)主委員會，并與其簽訂物業(yè)管理合同，物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會雙方的責(zé)權(quán)利明確。5、建立健全各項(xiàng)物業(yè)管理制度、各崗位標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法。6、確保物業(yè)管理公司的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員按規(guī)定持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。7、在日常管理運(yùn)作過程中應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。8、在物業(yè)收費(fèi)、財務(wù)管理、會計(jì)核算和稅收等方面執(zhí)行建委和市物價委員會的有關(guān)規(guī)定；每6個月公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。9、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。10、建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊，查閱方便。11、建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。12、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達(dá)%以上。13、建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制，零修及時率達(dá)%，返修率不高于%，并有回訪記錄。二、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)1、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，單元、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯。2、無違反規(guī)劃私搭亂建、無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。3、房屋外觀完好、整潔、外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。5、封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計(jì)有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。6、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。7、房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。三、共用設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)1、共用配套設(shè)施完好，無隨意改變用途。2、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)規(guī)定要求有記錄，無事故隱患，專業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范。3、室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。4、排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象。5、道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行。6、供水設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好、無滲漏、無污染；制定停水及事故處理方案。7、制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行，記錄完整；供電設(shè)備運(yùn)行正常，配電室管理符合規(guī)定，路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好。8、電梯24小時運(yùn)行（日常保養(yǎng)和緊急搶修除外），安全設(shè)施齊全，無安全事故；轎廂、井道保持清潔；電梯機(jī)房通風(fēng)、照明良好；制定出現(xiàn)故障后的應(yīng)急處理方案。四、保安、消防和車輛管理標(biāo)準(zhǔn)1、小區(qū)實(shí)行封閉式管理（商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)除外）。2、設(shè)有的專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行門崗24小時值班及定時巡邏制度；保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。3、危及人身安全處有明顯警示標(biāo)識和具體的防范措施。4、消防設(shè)備設(shè)施完好無損，可隨時起用；消防通道暢通；制訂消防應(yīng)急方案。5、機(jī)動車停車場管理制度完善，管理責(zé)任明確，車輛進(jìn)出有登記，停車場進(jìn)出口實(shí)行24小時監(jiān)控。6、非機(jī)動車車輛管理制度完善，按規(guī)定位置停放，管理有序。五、環(huán)境衛(wèi)生管理標(biāo)準(zhǔn)1、環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。2、清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔。3、從環(huán)保角度，積極宣傳垃圾袋裝與分類投放，并設(shè)立分類垃圾筒。4、垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。5、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害。6、小區(qū)內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。7、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫、無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。8、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象。9、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽和家畜。10、排放油煙、噪音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，外墻無污染。六、綠化管理標(biāo)準(zhǔn)1、綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。2、有專業(yè)綠化人員進(jìn)行專業(yè)養(yǎng)護(hù)，包括澆水、施肥、整形修剪、除草、松土、植物更換補(bǔ)植、病蟲害防治和冬季保暖等。3、花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿。4、綠地?zé)o紙屑、煙頭和石塊等雜物。七、社區(qū)文化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)1、業(yè)主簽訂業(yè)主公約，并能根據(jù)公約遵守物業(yè)的各項(xiàng)管理規(guī)定。2、物業(yè)管理公司利用物業(yè)區(qū)域內(nèi)配套的娛樂場所和設(shè)施，定期組織開展健康有益的社區(qū)文體活動。3、物業(yè)管理公司積極配合街道、辦事處、居委會、派出所等基層單位開展各項(xiàng)工作。4、定期印制物業(yè)管理年報和社區(qū)報道，并利用小區(qū)完善的高智能化電子通訊網(wǎng)絡(luò)平臺及時公布與小區(qū)相關(guān)的信息等，以豐富社區(qū)居民的生活和進(jìn)一步了解所住社區(qū)的動態(tài)。八、管理效益標(biāo)準(zhǔn)開展多種便民有償服務(wù)，利用小區(qū)配套設(shè)施和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開展多種特色經(jīng)營，盡量科學(xué)降低物業(yè)管理成本。爭取小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營狀況達(dá)到收支平衡，若因科學(xué)管理而出現(xiàn)盈余部份將直接撥入下一個物業(yè)管理年度。第五章物業(yè)管理內(nèi)容一、竣工驗(yàn)收期間的管理物業(yè)管理公司在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行再驗(yàn)收。驗(yàn)收完成，物業(yè)公司與開發(fā)商辦理物業(yè)交接手續(xù)，對展開全面的物業(yè)管理運(yùn)作。物業(yè)竣工驗(yàn)收期間管理內(nèi)容包括：1、物業(yè)管理公司成立由工程設(shè)備、安全保衛(wèi)、清潔保障等部門的骨干人員組成的接管驗(yàn)收小組2、接管驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)與發(fā)展商協(xié)調(diào)，做好接管驗(yàn)收期間的互相溝通。3、對進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收二、業(yè)主入住及裝修期間的管理在具備入住條件后，物業(yè)管理公司協(xié)助發(fā)展商及時通知業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。在此期間，物業(yè)公司把入住通知書、入住手續(xù)辦理程序、入住須知、收費(fèi)通知書等一并寄（送）給業(yè)主，以便業(yè)主順利、方便地辦好入住手續(xù)。包括：1、入住通知書：通知業(yè)主可以來辦理入伙手續(xù)，并可進(jìn)住的文書。2、收樓須知：告訴業(yè)主在收樓時應(yīng)注意事項(xiàng)及辦理入伙手續(xù)時應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費(fèi)用。3、入住手續(xù)書：目的是為了讓業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，按次序辦理手續(xù)，防止漏項(xiàng)，防止混亂的次序出現(xiàn)。4、繳款通知書：物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入住手續(xù)時應(yīng)該繳納的各項(xiàng)款項(xiàng)及具體金額的文件。使得業(yè)主在辦理“入住”時提高效率。5、物業(yè)管理公司對業(yè)主的二次裝修進(jìn)行管理，以確保業(yè)主在進(jìn)行二次裝修時的建筑物維持完好和功能的安全使用，保持建筑物的清潔和美觀，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主必須按物業(yè)管理公司的規(guī)定進(jìn)行申請、填寫裝修申請表，領(lǐng)取裝修規(guī)定，得到批準(zhǔn)后才能施工。具體將按以下裝修管理流程執(zhí)行。裝修流程圖開始開始接收業(yè)主裝修申請接收業(yè)主裝修申請向業(yè)主遞交裝修須知向業(yè)主遞交裝修須知業(yè)主填寫申請表和提交裝修圖業(yè)主填寫申請表和提交裝修圖審核審核批準(zhǔn)不批準(zhǔn)批準(zhǔn)不批準(zhǔn)代業(yè)主請施工隊(duì)業(yè)主自請施工隊(duì)代業(yè)主請施工隊(duì)業(yè)主自請施工隊(duì)收取裝修押金、管理費(fèi)用收取裝修押金、管理費(fèi)用向業(yè)主發(fā)出裝修許可證為施工隊(duì)辦理臨時出入證向業(yè)主發(fā)出裝修許可證為施工隊(duì)辦理臨時出入證施工隊(duì)進(jìn)場裝修施工隊(duì)進(jìn)場裝修管理員巡查管理員巡查施工結(jié)束施工結(jié)束根據(jù)裝修圖進(jìn)行檢查根據(jù)裝修圖進(jìn)行檢查守規(guī)違規(guī)守規(guī)違規(guī)罰款、賠款、修復(fù)，并從裝修押金中扣除所需費(fèi)用退還裝修押金罰款、賠款、修復(fù)，并從裝修押金中扣除所需費(fèi)用退還裝修押金退還裝修押金余額退還裝修押金余額結(jié)束結(jié)束三、日常管理1、設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)1.1 電氣系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)1.1.1 每兩年進(jìn)行一次高壓設(shè)備預(yù)防性試驗(yàn)。1.1.2 每年雷雨季節(jié)前（2月份）對所有的防避雷設(shè)施進(jìn)行檢查測試。1.1.3 每兩年一次對10KW以上電動機(jī)（電梯除外）進(jìn)行解體檢查軸承及更換潤滑油。1.1.4 所有電氣設(shè)備的控制箱每三個月檢查并清掃一次。1.1.5 每天巡檢二次電氣設(shè)備。1.1.6 每天巡檢一次公共區(qū)域的照明燈。1.1.7電梯例行保養(yǎng)每月一次，出現(xiàn)故障及時排除。1.2 給排水設(shè)備1.2.1 生活水泵每年檢查一次。1.2.2 二次供水水箱每年清洗一次。1.2.3 過濾設(shè)備的石英砂和活性炭及時更換（按實(shí)際的循環(huán)量）。1.2.4 供水主管道每三個月檢查一次。1.2.5 生活污水排水溝及窨井每三個月檢查一次。1.2.6 雨水排水管每年雨季前（5月份）檢查清掃一次。1.2.7 所有給排水系統(tǒng)每天巡檢二次。1.3 消防滅火設(shè)備1.3.1 消防水泵及控制箱每三個月檢查一次。1.3.2 消火栓放水試驗(yàn)每月一次。1.3.3 煙感報警試驗(yàn)每月一次。1.3.4 所有消防設(shè)備設(shè)施每天巡檢二次。1.4 建筑道路維修養(yǎng)護(hù)：每月一次巡視檢查建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、道路、公共走廊、地面層空地、臺板、戶外空地、兒童游樂園、花圃、樓梯、電機(jī)房、水泵房、電梯控制室、屋頂、消防控制室和水箱間等。1.6 停車場管理1.6.1 每二小時巡視一次地面和地下車庫。1.6.2 每天二次巡視停車場監(jiān)控設(shè)備。1.6.3 每月檢修一次停車管理系統(tǒng)。1.7 智能化系統(tǒng)1.7.1 每天巡視二次。1.7.2 每月一次檢修防盜門。1.7.3 定期進(jìn)行智能化系統(tǒng)測試（根據(jù)設(shè)備具體情況由物業(yè)公司與安裝單位商定具體測試周期）。1.7.4 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：定期對系統(tǒng)進(jìn)行檢查（根據(jù)系統(tǒng)具體情況由物業(yè)公司與安裝單位商定檢查周期）。2、保安管理服務(wù)2.1 鑰匙管理2.1.1 鑰匙分類，包括：a)業(yè)主（住戶）鑰匙；b）公共門窗鑰匙；c）設(shè)備房鑰匙。2.2 鑰匙保管2.2.1 物業(yè)管理公司接管理樓宇鑰匙后，安排人員專職管理鑰匙?！o工作需要任何人不得以私人名義借出?！そ璩鰰r須嚴(yán)格辦理登記手續(xù)。2.2.2 標(biāo)識：·將鑰匙分類：先將鑰匙按每套房，公共門窗按樓層，設(shè)備房按設(shè)備分門別類，然后用鑰匙扣或細(xì)繩分別拴在一起。 ·將分類的鑰匙貼上標(biāo)簽，在標(biāo)簽紙上寫明樓號-單元-房號或設(shè)施設(shè)備房名稱。 ·業(yè)主（住戶）的鑰匙按防盜鐵門鑰匙、室內(nèi)門鎖匙、電子對講門鑰匙和信箱鑰匙分為四類，均貼標(biāo)簽標(biāo)識。2.2.3 制作業(yè)主（住戶）鑰匙掛放牌·采用5㎝以上夾板制作鑰匙掛放牌?！ぴ趭A板上劃出若干相等的方格，在方格內(nèi)標(biāo)明單元和房號。 ·掛放順序按單元、樓層房號，要求一目了然。制作公共門窗、設(shè)施設(shè)備房鑰匙牌·采用斷面為三角形或L型的鋁合金型材。·將同類鑰匙掛在同一鋁牌上?！ぶ谱麒€匙掛入箱，將公共門窗、設(shè)備房鑰匙分類掛放，在鑰匙箱上相應(yīng)貼上（寫上）標(biāo)識。2.3 鑰匙發(fā)放2.3.1 業(yè)主（住戶）鑰匙發(fā)放：鑰匙保管員驗(yàn)證業(yè)主（住戶）的入住繳費(fèi)發(fā)票后，由業(yè)主簽領(lǐng)鑰匙，并分類登記。公共門窗、設(shè)備房鑰匙·設(shè)施設(shè)備房鑰匙由機(jī)電安裝維修部和管理處各保留一套鑰匙?！す查T窗、設(shè)備房鑰匙未經(jīng)物業(yè)管理公司經(jīng)理或機(jī)電安裝維修工程經(jīng)理同意，任何人不得私配鑰匙。 ·因工作需要時，應(yīng)在“鑰匙借還登記表”上登記，并在備注一欄注明“管理人員或具體崗位”。2.3.3 相關(guān)記錄：包括鑰匙發(fā)放登記表和鑰匙借還/看房登記表。2.2 保安管理 是指為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序而進(jìn)行的防范性巡視和值班。2.2.1 工作時間安排（實(shí)際運(yùn)作時可作必要調(diào)整）：值班門崗保安實(shí)行24小時值班制；保安每班提前15分鐘進(jìn)行交接班工作準(zhǔn)備。早班～中班～，晚班～，早、中、晚三班每十天依次輪換一次：即每月日，日，日為倒班日。2.2.2 巡邏巡邏周期：分鐘巡邏一次。巡邏規(guī)律：先從天臺起，自上而下，從每層樓依次巡邏到地下室，最后到室外。2.2.3 檢查各崗位執(zhí)勤情況：日常巡視檢查執(zhí)勤情況由各班長和隊(duì)長負(fù)責(zé)。交接班時，交接雙方班長要到各崗位檢查：交接是否認(rèn)真，手續(xù)是否辦妥，儀容儀表是否符合規(guī)定等，發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正，并做好記錄。每1小時巡邏班長到各崗位巡視1次，并不少于兩次檢查巡邏簽到情況，認(rèn)真填寫《保安工作表》。隊(duì)長巡視檢查各崗位每班不少于兩次，并填寫《員工考核表》。巡查時，發(fā)現(xiàn)有不認(rèn)真或違紀(jì)等情況，要及時糾正，做好記錄并上報。本班執(zhí)勤中遇到疑難問題時，班長應(yīng)立即到場，按有關(guān)規(guī)定處理，不能解決時報告隊(duì)長或物業(yè)管理公司。2.2.4 門衛(wèi)：嚴(yán)格控制無證人員和車輛的進(jìn)出，對業(yè)主和訪客實(shí)行驗(yàn)證、登記制度。訪客要進(jìn)入樓房內(nèi)，保安人員必須通過可視對講系統(tǒng)與業(yè)主聯(lián)系，經(jīng)業(yè)主同意后方可放行，在訪客等候期間，做好招待工作。對攜帶大件物品外出人員，實(shí)行出門條制度，防止財物流失。2.2.5 守衛(wèi)：對內(nèi)的重點(diǎn)單位實(shí)行守衛(wèi)制度，商店、消防與閉路電視監(jiān)控中心、總配電室和地下車庫等。2.2.6 巡邏：沿外圍有計(jì)劃的巡回觀察。發(fā)現(xiàn)并及時排除各種不安全因素，如有無形跡可疑人員、有無酗酒人員、有無身體狀況異常人員、有無需要幫助人員、有無寵物走失、傷人；各種設(shè)備、設(shè)施故障和災(zāi)害隱患、值班人員守護(hù)是否到位或是否認(rèn)真等情況，及時處置各種違法行為。2.2.7 緊急處理 1）火警：撥打119，派一名保安員站在路口引導(dǎo)消防隊(duì)抵達(dá)火災(zāi)現(xiàn)場，組織火災(zāi)現(xiàn)場業(yè)主撤離危險區(qū)，做好安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)防趁火打劫及惡性事件發(fā)生。 2）匪警：撥打110，用對講機(jī)通知所有保安員趕到現(xiàn)場，協(xié)助警方追捕逃犯；保護(hù)好業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全。 3）醫(yī)療急救：撥打120，派一名保安員站在路口引導(dǎo)救護(hù)車，必要時進(jìn)行人工急救；如無救護(hù)車則派保安員到公路上臨時攔車或請小區(qū)內(nèi)有車業(yè)主幫助。2.2.8 對保安人員加強(qiáng)法制教育，依法行事，依法管理。2.2.9 和周邊居委會、派出所保持密切聯(lián)系，出現(xiàn)異常情況積極配合他們。2.3 交通組織管理 實(shí)行人、車分流管理；地下停車位相對較為充足，可購買和租用結(jié)合。地面可作為臨時停車場，留給訪客使用，采取記時收費(fèi)管理。2.3.1 停車證：小區(qū)內(nèi)業(yè)主的停車，需到物業(yè)管理公司申辦停車證及身份識別卡，交納停車管理費(fèi)，簽訂停車管理協(xié)議書。2.3.2 車輛的停放：進(jìn)入小區(qū)的車輛，須按指定地點(diǎn)停放，行車通道及非停車位禁止停放；臨時停放車輛，發(fā)臨時停車憑證，記時收費(fèi)。2.3.3 裝有易燃、易爆、毒品、污染物品的車輛，嚴(yán)禁進(jìn)入內(nèi)。2.3.4 進(jìn)入小區(qū)的車輛限速行駛（5公里/小時），禁止鳴喇叭，發(fā)生車輛損壞路面和公用設(shè)施，須照價賠償。2.3.5 停車管理人員隨時做好車輛疏導(dǎo)、調(diào)度工作，防止刮蹭及傷人事故發(fā)生，確保停車場交通順暢。2.3.6 摩托車和自行車管理：小區(qū)內(nèi)業(yè)主的摩托車和自行車，應(yīng)向物業(yè)管理公 司辦理車證，按指定位置停有序停放，車主應(yīng)向管理人員領(lǐng)取車號牌。離開時，須將車號牌交還。車號牌與車號不符時，車輛不得離開。2.4 消防管理2.4.1 指定消防安全檢查員，做好每日的消防監(jiān)控中心、消防器材、設(shè)備檢查，保證處于完好狀態(tài)，一旦發(fā)生火警即可投入使用。定期檢查各樓的電器、電線、煤氣管道等有無氧化、溶化、堵塞情況，防止短路或爆炸引起火災(zāi)。2.4.2 積極開展防火安全宣傳，使小區(qū)內(nèi)的業(yè)主提高防火意識，建立義務(wù)消防隊(duì)，做好消防培訓(xùn)工作，消除火災(zāi)隱患。2.4.3 定期（每年至少一次）組織保安人員進(jìn)行消防演習(xí)，在物業(yè)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)允許的情況下將請消防局前來舉辦消防講座和演習(xí)指導(dǎo)。3、 保潔和綠化管理3.1 室內(nèi)部分清潔（工作時間在實(shí)施時可作必要調(diào)整）3.1.1 每天早晨07：00～09：00清掃底層單車房和樓道口。3.1.2 上午09：30～11：30清掃、拖抹樓道，清潔墻面，清掃天臺、雨蓬、清潔水池，清運(yùn)雜物。3.2 室外部分清潔（工作時間在實(shí)施時可作必要調(diào)整）3.2.1 早晨07：00～08：30清掃馬路、草地、公共場地、停車場各一遍；清運(yùn)垃圾池、垃圾箱里的垃圾，并用清水沖洗。3.2.2 上午09：00將垃圾拖運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站上車，并清洗中轉(zhuǎn)臺和排水溝以及各自的手推垃圾車，值班員用噴霧器對中轉(zhuǎn)臺及周圍地面消殺噴藥。3.2.3 13：30～17：30清運(yùn)各責(zé)任區(qū)垃圾池、箱內(nèi)的垃圾，清洗垃圾中轉(zhuǎn)臺，并消殺噴藥；清洗垃圾池或箱，對各自責(zé)任區(qū)進(jìn)行保潔，每小時循環(huán)一遍。3.2.4 公共場所，如花園、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)周圍、停車場等在中午12：00～13：00和下午18：00～19：00安排清潔員值班保潔。3.3 消、殺、滅及化糞池清潔3.3.1 每月一次投藥滅鼠。3.3.2 夏、秋季每月噴藥、投藥一次滅蚊、蠅和蟑螂。3.3.3 化糞池的清理：每季度清理一次。3.3.4配合衛(wèi)生防疫部門做好特殊蟲害的消殺工作。3．5 清潔工作應(yīng)急措施 適用于住宅區(qū)出現(xiàn)的突發(fā)性火災(zāi)，污雨水井、管道、化糞池嚴(yán)重堵塞，暴風(fēng)雨，戶外施工，新入住小區(qū)業(yè)主（住戶）裝修期間等現(xiàn)象。3.5.1 發(fā)生火災(zāi)后的清潔工作應(yīng)急處理措施：救災(zāi)結(jié)束后，清潔班長組織全體清潔員參加清理現(xiàn)場的工作；用垃圾車清運(yùn)火災(zāi)遺留殘物，打掃地面；打掃地面積水，用拖把拖抹；檢查戶外周圍，如有殘留物一并清運(yùn)、打掃。3.5.2 污雨水井、管道、化糞池堵塞，污水外溢的應(yīng)急處理措施：維修工迅速趕到現(xiàn)場，進(jìn)行疏通，防止污水外溢造成不良影響；該責(zé)任區(qū)清潔員將垃圾車、掃把等工具拿到故障點(diǎn)，協(xié)助維修工處理；將從污雨水井、管、池中撈起的污垢、雜物直接裝上垃圾車，避免造成第二次污染；疏通后，清潔員迅速打掃地面被污染處，并接水管或用桶提水清洗地面，直到目視無污物。3.5.3 暴風(fēng)雨影響環(huán)境衛(wèi)生的應(yīng)急處理措施：暴風(fēng)雨后，清潔員及時清掃各責(zé)任區(qū)內(nèi)所有地面上的垃圾袋、紙屑、樹葉、泥、石子及其他雜物；發(fā)生塌陷或大量泥水沙潰至路面、綠地，清潔員協(xié)助物業(yè)管理公司檢修，及時清運(yùn)、打掃；清潔員查看各責(zé)任區(qū)內(nèi)污、雨水是否暢通，如發(fā)生外溢，及時報告物業(yè)管理公司處理。3.5.4 戶外施工影響環(huán)境衛(wèi)生的應(yīng)急處理措施：小區(qū)設(shè)施維修以及供水、供電、煤氣管道、通訊設(shè)施等項(xiàng)目施工中，清潔員配合做好場地周圍的清潔工作；及時清理住戶搬家時遺棄的雜物，并清掃場地。3.5.5 新入住裝修期應(yīng)急處理措施： 各責(zé)任區(qū)清潔員加強(qiáng)保潔，對裝修垃圾清運(yùn)后的場地及時清掃，必要時協(xié)助住戶或物業(yè)管理公司將裝修垃圾及時上車清運(yùn)。3.5.6 注意事項(xiàng)清理火災(zāi)現(xiàn)場時，應(yīng)在消防部門調(diào)查了解情況后，經(jīng)同意方可進(jìn)行清理；臺風(fēng)時，清潔員不要冒險作業(yè)，防止發(fā)生意外。3.6 綠化養(yǎng)護(hù)管理 包括育苗培植、花卉栽培管理、喬木和灌木的整形修剪、中耕除草、防風(fēng)防澇、澆水抗旱、補(bǔ)栽補(bǔ)種、草坪的施工與養(yǎng)護(hù)、施肥、病蟲害的識別與防治和冬季的防凍保暖及花卉租擺等。3.6.1 育苗培植：插穗時，芽朝上，防日灼，定時進(jìn)行澆水。3.6.2 花卉栽培管理：葉片茂盛，枝條均勻，花朵鮮艷，成活率達(dá)95%。3.6.3 喬木、灌木的整形修剪：綠籬每年至少修剪4次，造型每年6次，喬木每年1～2次，其中綠籬在1～3季度生長期修剪，喬木應(yīng)在休眠期或秋季修剪。3.6.4 中耕除草：每一季度定期用鋤頭或耙子對樹木（包括喬木和灌木）進(jìn)行一次中耕除草，以保證營養(yǎng)和水分的吸收。中耕深度為5㎝左右，以不損傷樹木為準(zhǔn)。沒有明顯的雜草，草地純度為90%。3.6.5 防風(fēng)防澇：對新種的喬木用做防護(hù)支架，平時注意對灌木和喬木進(jìn)行培土，對喬木進(jìn)行剪枝以減少阻風(fēng)力，對下沉的綠地進(jìn)行填土改造，以保證綠地不積水，風(fēng)雨過后對住宅區(qū)的綠地進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)受害的樹木在12小時內(nèi)根據(jù)情況，采用鋸樹、扶正、培土、支架或接繩等方法處理。3.6.6 澆水抗旱：澆水時間夏季在早晚各一次，冬季在中午一次，新栽植物因根淺，抗旱能力差，蒸發(fā)量大，應(yīng)優(yōu)先保證一次澆透，草地澆水按順序澆，冬季早上不澆水，夏天中午不澆水。3.6.7 補(bǔ)栽補(bǔ)種：發(fā)現(xiàn)植物缺株、死株及時補(bǔ)栽補(bǔ)種，確保植物生長成型。澆水定根時一次澆透，每天早晚各澆一次。爭取新種植物與原有成行，成活率在95%以上，最大裸露塊在0.4㎡以下，裸露面積在總面積的0.5%以下，缺株在0.5%以下。3.6.8 草坪的施工與養(yǎng)護(hù)草坪的修剪為2月一次，修剪到20㎝高。每半個月進(jìn)行一次人工除雜草。夏天每天澆水二次，以早晚為宜，冬天每天澆水一次，以中午為宜。每月一次噴藥除蟲害，應(yīng)有警示告示。3.6.9 植物的防凍保暖：在冬季來臨前對所有不耐寒的植物用保溫材料包裹，對枝葉進(jìn)行適當(dāng)修剪，并用剪下的枝葉覆蓋護(hù)根部土層，部份較名貴的不耐寒植物花草移植盆栽并移入溫室。3.6.10 利用小區(qū)內(nèi)培植的花草向小區(qū)業(yè)主（住戶）提供租擺業(yè)務(wù)，以方便業(yè)主（住戶），更有利降低小區(qū)花草的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。4、綜合管理服務(wù)4.1 及時處理有關(guān)管理物業(yè)的所有來往文件和信函。4.2 及時處理有關(guān)對管理物業(yè)的投訴、詢問和建議，建立回訪記錄并進(jìn)行存檔，必要時及時提呈予物業(yè)管理委托方。4.3 根據(jù)物業(yè)管理合同的約定，安排對所管理之物業(yè)進(jìn)行投保。投保項(xiàng)目一般包括火險、公共責(zé)任險和其它相關(guān)的保險。4.4 確保維持準(zhǔn)確的資料檔案記錄、設(shè)備運(yùn)行記錄、維修保養(yǎng)記錄、辦公會議記錄和人事檔案記錄等。4.5 代表物業(yè)管理委托方協(xié)調(diào)處理和批準(zhǔn)客戶利用公共場所，如停車場和休閑設(shè)施。4.6 將XX市政府及有關(guān)部門的文件或通知書及時通報開發(fā)商或業(yè)主大會，并提呈文件或通知書副本，并記錄存檔。4.7 制定管理公約、裝修條規(guī)等條例，并且付諸實(shí)施。4.8 協(xié)調(diào)客戶與客戶之間和發(fā)展商與客戶之間的關(guān)系。4.9 負(fù)責(zé)跟蹤檢查裝修戶是否執(zhí)行裝修條規(guī)。4.10 當(dāng)客戶有特別需求（如：更改原裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格、更選裝修原材料等），負(fù)責(zé)與有關(guān)部門協(xié)調(diào)，盡力滿足客戶的需求。4.11 當(dāng)接到客戶的要求或投訴后，及時通知物業(yè)各有關(guān)部門予以處理。4.12 定期檢查個別單位，以確?？蛻舨僮鳑]有違反管理規(guī)定，如有發(fā)現(xiàn)，立即采取措施給予糾正。4.13 負(fù)責(zé)向物業(yè)管理委托方呈交常月和常年工作和財務(wù)報告。4.14 代表物業(yè)管理委托方處理一些公關(guān)事務(wù)（如：新聞發(fā)布會、業(yè)主聯(lián)誼會等）。5、財務(wù)管理服務(wù)5.1 準(zhǔn)確記錄管理物業(yè)的賬目收支運(yùn)作情況，包括管理物業(yè)的管理費(fèi)、租金（必要時）和維修養(yǎng)護(hù)開支等。5.2 負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理員工的行政檔案和薪金記錄。5.3 于每月上旬向發(fā)展商或業(yè)主委員會提呈常月管理報告。該報告必須詳細(xì)說明收入和支出情況，包括承租情況、維修項(xiàng)目、工程進(jìn)展、改良建議和有關(guān)管理物業(yè)的記錄等。5.4 及時采取各種合理的必要措施，收取拖欠的物業(yè)管理維修費(fèi)和租金，并維持準(zhǔn)確的記錄。5.5 負(fù)責(zé)在約定日期向客戶收取物業(yè)管理維修費(fèi)、大修基金和其它個別費(fèi)用，并提供正式收據(jù)。負(fù)責(zé)向政府有關(guān)部門代繳所發(fā)生的能源費(fèi)，如水、電、氣和電話等相關(guān)費(fèi)用。5.7 定期（陸個月）向業(yè)主公布的物業(yè)管理費(fèi)收支狀況，任何時候接受物業(yè)公司、開發(fā)商或業(yè)主委員會及政府有關(guān)部對物業(yè)管理財務(wù)運(yùn)作的監(jiān)督和內(nèi)部審計(jì)。6、未售空置房屋的管理6.1 每星期檢查一次房屋內(nèi)部設(shè)備（包括門、窗、鎖頭、拉鉤、水龍頭、插座、數(shù)據(jù)點(diǎn)、天線插頭、潔具配件、下水道和井蓋）的完整和完好情況，并做好檢查記錄。6.2 每星期開窗通風(fēng)一次，時間為09：00～17：00。6.3 每半月進(jìn)行一次房屋的清潔工作。6.4 天氣變化前后及時安排進(jìn)屋檢查建筑物、配套設(shè)施的完整和完好情況。6.5 配合開發(fā)商的安排，及時引領(lǐng)客戶看房并做好記錄。6.6 根據(jù)開發(fā)商的要求，代為辦理出租業(yè)務(wù)。8、物業(yè)管理的特色經(jīng)營服務(wù)在業(yè)主辦理交房手續(xù)時，物業(yè)管理公司建立完整的客戶檔案，并分發(fā)咨詢表，分類、統(tǒng)計(jì)業(yè)主的服務(wù)需求及經(jīng)濟(jì)承受能力。前期，物業(yè)管理公司將根據(jù)實(shí)際情況，與物業(yè)周邊的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、俱樂部及政府部門（居委會、街道辦、派出所等）建立良好的合作關(guān)系。待的客戶群及業(yè)務(wù)量穩(wěn)定之后，再結(jié)合實(shí)際需求自建一些服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)提供部份特點(diǎn)服務(wù)（分有償服務(wù)及無償服務(wù)，有償服務(wù)的收費(fèi)原則主要是人工材料成本費(fèi)加10%的服務(wù)費(fèi)，具體將以符合XX市乃至客戶群體的消費(fèi)能力而決定）。以下為今后擬提供的部份特色服務(wù)項(xiàng)目：8.1 有償服務(wù)8.1.1 送貨上門· 日常用品?！?節(jié)假日物品、禮物。· 鮮花?！?洗衣（領(lǐng)、送）。8.1.2 商務(wù)中心· 打字?！?圖文傳真?！?復(fù)印?！?郵政服務(wù)。· 代訂飛機(jī)、火車和長途汽車車票。8.1.3 上門維修服務(wù)· 電氣線路的檢修與燈具更換。· 疏通下水道。· 更換水龍頭及維修水管?！?開鎖、換鎖?！?家具擺放。8.1.4 車輛服務(wù)· 代聯(lián)系出租車業(yè)務(wù)· 洗車。8.1.5 清潔服務(wù)· 裝修或搬家后全面清潔、殺蟲和護(hù)理?！?清潔地毯?！?清潔沙發(fā)、窗簾、玻璃等。· 室內(nèi)每日衛(wèi)生清理：可提供酒店式客房服務(wù)或提供鐘點(diǎn)工。8.1.6 家政服務(wù)· 提供經(jīng)過專業(yè)訓(xùn)練的家政人員（洗、燙、擦、燒、插花和家教等）。· 根據(jù)業(yè)主需求代聯(lián)系各專業(yè)的家教。8.1.7代理花木租擺。8.1.8 商業(yè)部分的經(jīng)營管理 商業(yè)部分的規(guī)劃將圍繞方便居民基本生活需求，若開發(fā)商委托物業(yè)公司將代為進(jìn)行招標(biāo)經(jīng)營。經(jīng)營項(xiàng)目包括：銀行儲蓄所、24小時便利店、迷你超市、郵政代辦點(diǎn)、藥房診所、低污染餐飲、洗衣房、家裝及家裝材料、房屋中介服務(wù)、美容美發(fā)等。8.2 無償服務(wù)· 利用小區(qū)高智能化網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布一些娛樂信息和小區(qū)快訊和小區(qū)物業(yè)費(fèi)收支情況。· 借用常用工具（手推車、改錐、鉗子、錘子等）?！?辦理工商、稅務(wù)登記咨詢、產(chǎn)權(quán)證過戶咨詢、提供注冊地址證明?！?開戶銀行上門服務(wù)?！?介紹裝修公司?！?夏日廣場音樂會：表演對象為業(yè)主?！?植樹活動· 節(jié)假日組織慶典，如“六一節(jié)”組織兒童進(jìn)行兒童作品義賣、玩具互換、舊玩具募捐活動、慰問母親表演、全家同樂運(yùn)動節(jié)目等。人員配置 按照實(shí)際情況，頤灝園客戶服務(wù)中心配置如下：客服經(jīng)理人客服經(jīng)理人管理員人管理員人保衛(wèi)隊(duì)長人1人工程負(fù)責(zé)人保潔保衛(wèi)隊(duì)長人1人工程負(fù)責(zé)人保潔監(jiān)控室人員人綜合維修人值班水電工人 監(jiān)控室人員人綜合維修人值班水電工人綠化員人車輛管理人保衛(wèi)人員人外保人員人內(nèi)保人員人綠化員人車輛管理人保衛(wèi)人員人外保人員人內(nèi)保人員人倉庫保員人核算人接待員核算人接待員人 4、頤灝園物業(yè)管理人員配置與薪金標(biāo)準(zhǔn)序號物業(yè)人員職務(wù)管理層專業(yè)操作人員總?cè)藬?shù)單位月薪合計(jì)年薪1物業(yè)經(jīng)理2管理員3核算員4接待員4工程負(fù)責(zé)人5倉庫保管6保衛(wèi)隊(duì)長7值班水電工8監(jiān)控值班9綜合維修10清潔人員綠化人員11保衛(wèi)人員12車輛管理員合計(jì)第七章物業(yè)管理啟動資金和管理用房一、物業(yè)管理啟動資金的預(yù)算1、物業(yè)管理辦公室所需物品清單及報價（63，160）序號項(xiàng)目數(shù)量單價（￥）總價（￥）備注1電腦3臺600018000包括電腦桌椅（經(jīng)理、接待、管理/核算）2復(fù)印機(jī)1臺1500015000商務(wù)中心用3打印機(jī)2臺18003600包括1部激光打印機(jī)和1部針式打印機(jī)4掃描儀1臺15001500商務(wù)中心用5塑封機(jī)1臺800800商務(wù)中心用6打孔機(jī)1臺800800商務(wù)中心用7電話機(jī)12部1001200包括5條線8傳真機(jī)1部200020009電話交換機(jī)1部1200120010保險柜1個15001500核算用12文件柜3組7002100接待、核算、經(jīng)理（5節(jié)一組的）13辦公桌椅7套600420014寫字臺1套15001500供物業(yè)經(jīng)理使用15沙發(fā)茶幾1套15001500供經(jīng)理辦公室用16文具1批10001000首批18計(jì)算器4個80320核算、接待、經(jīng)理、工程20飲水機(jī)2臺300600經(jīng)理辦公室和前臺接待21打卡機(jī)1臺1800180022事故照明燈4盞260104023更衣柜5組7003500合計(jì)63，160物業(yè)工程部需配置的工程設(shè)備清單及報價（35,254.00）序號項(xiàng)目數(shù)量單價（￥）總價（￥）備注1搖表2個50010002萬用表2個2004003電流卡表、鉗形電流表2個1603204工具盒2盒1503005防水手電4支1506006手提應(yīng)急燈2個3006007高壓驗(yàn)電器1個5005008高壓防護(hù)用具1套100010009克絲鉗8支1512010尖嘴鉗8支108011羅絲刀10支33012試電筆10支66013活扳手4套10040014電纜盤2個20040015測試電話1個20020016打線鉗4支5020017吹塵器1個50050018皮揣子8個108019開孔器1套1200120020升降平臺1臺150001500021無齒鋸(355MM)1臺44044022多用臺鉆（16MM）1臺86086023手槍鉆（10MM）2只26653224沖擊電錘（38MM）1只3,2003,20025臺虎鉗（15MM）及工作臺1套21021026眼鏡扳手1套10件525227開口扳手1套10件424228內(nèi)六角扳手1套10件292929套筒扳手1套30件17817830手提切割機(jī)（110MM）1臺29529531臺式砂輪機(jī)（220MM）1臺21721732手提砂輪機(jī)1臺22522533大號管鉗（600MM）2只408034中號管鉗（450MM）2只244835小號管鉗（300MM）2只163236大號手錘2只112237小號手錘4只114438綜合維修工具包4套5722839螺絲刀6套2716340高人字梯1個620/3M62041單梯1部310/2.531042高壓維修清掃操作工具1套80080043絕緣鞋7雙2014044絕緣手套6副424451000伏搖表1只21021046除濕器3臺3000900047維修用電工工具2套22645248八角錘1把252549木工工具1套26026050皮尺1支505051拉鉚槍1只454552割刀1把12012053卷尺6把53054手動割絲鉸板1套（小型）1500150055黃油槍2只255056疏通器1臺35035057手提電鼓風(fēng)1臺23023058玻璃槍2只122459手鋸4把156060鉗子6把1810861剝線鉗4把187262壁紙刀6把127263小推車1輛959564板牙架1個707065扳牙2套12525066測溫計(jì)1只1,3001,30067雨鞋10雙153068機(jī)油槍2只51069連體雨褲1條606070電焊機(jī)1臺2000200071升降梯1臺2000200070合計(jì)50，254.003、保潔綠化設(shè)備(34,155.00元)品名規(guī)格單位數(shù)量單價金額（元）割草機(jī)部168006800吸塵器臺22,0004,000人字梯1.5M架1600600榨水車部2400800告示牌個945405手推車個28001600塵推器臺120002000打蠟機(jī)套2200400小拖把支504200水桶個2012240掃帚把10880笤帚把503150簸箕把505250水舀把10440刷子把30260小鏟子把30260洗衣粉袋504200玻璃清潔器組28001600玻璃清潔劑箱1150150不銹鋼清潔