2025年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考試真題及答案

房地產(chǎn)估價(jià)師理論與措施考試真題及答案一、單項(xiàng)選擇題

1．非市場(chǎng)價(jià)值不是一種價(jià)值，而是對(duì)市場(chǎng)價(jià)值以外的多種價(jià)值的一種（）稱呼。

A．概括性

B．描述性

C．理論性

D．精確性2．下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分的類型的是（）。

A．出租的房地產(chǎn)

B．自用的房地產(chǎn)

C．餐飲的房地產(chǎn)

D．營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)3．房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則規(guī)定在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)時(shí)應(yīng)以（）為前提來(lái)進(jìn)行工作。

A．公正

B．公平

C．公開(kāi)

D．估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益4．現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的都市規(guī)劃屬于（）方面的制約。

A．建筑技術(shù)

B．土地權(quán)利設(shè)置

C．相鄰關(guān)系

D．土地使用管制5．在房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是（）。

A．自物權(quán)

B．劃拔土地使用權(quán)

C．抵押權(quán)

D．租賃權(quán)6．某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/m2。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（）萬(wàn)元。

A．78

B．882

C．1210

D．12727．某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000元/m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現(xiàn)率l0%和風(fēng)險(xiǎn)賠償值100元/m2計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為（）元/m2。

A．4400

B．4409

C．4445

D．44558．不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位原因是（）。

A．位置

B．交通

C．人文

D．環(huán)境9．同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格變化比例為10%時(shí)，需求量變化比例分別為30%、10%、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類型分別是（）。

A．富有彈性、單一彈性、缺乏彈性

B．完全彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性

C．完全彈性、單一彈性、缺乏彈性

D．富有彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性10．現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供應(yīng)量為（）。

A．存量+新開(kāi)發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他類房地產(chǎn)量拆毀量

B．存量+新開(kāi)發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量

C．存量+新開(kāi)發(fā)量+空置房量-拆毀量

D．存量+新增竣工量-拆毀量

11．市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別原因修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別原因優(yōu)于原則個(gè)別原因得103分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別原因劣于原則個(gè)別原因得98分，則個(gè)別原因修正系數(shù)為（）。

A．1.05

B．0.98

C．0.95

D．1.0312．征搜集體土地的土地獲得成本中，有關(guān)稅費(fèi)不包括（）。

A．征地管理費(fèi)

B．耕地占用稅

C．安頓補(bǔ)助費(fèi)

D．耕地開(kāi)墾費(fèi)13．建筑物的（）等規(guī)模原因影響到建筑物的形象、使用性，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。

A．體量

B．構(gòu)造

C．設(shè)施

D．層高14．某可比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格為3400元/m2，以估價(jià)對(duì)象為100，可比實(shí)例交易狀況分值為102，房地產(chǎn)狀況原因分值為98，則估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格為（）元/m2。

A．3401.36

B．3398.64

C．3538.78

D．3266.6715．酬勞率為（）與所投入的資本的比率。

A．凈收益

B．投資回收

C．投資回報(bào)

D．收益16．某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買方承擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最靠近于（）元/m2。

A．2427

B．2500

C．2575

D．263217．下列有關(guān)建筑物壽命和通過(guò)年數(shù)的說(shuō)法中，對(duì)的的是（）。

A．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效通過(guò)年數(shù)也短于實(shí)際通過(guò)年數(shù)

B．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命，有效通過(guò)年數(shù)也也許長(zhǎng)于實(shí)際通過(guò)年數(shù)

C．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效通過(guò)年數(shù)與實(shí)際通過(guò)年數(shù)也相等

D．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效通過(guò)年數(shù)也許短于也也許長(zhǎng)于實(shí)際通過(guò)年數(shù)18．某商業(yè)房地產(chǎn)，在獲得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開(kāi)始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（）年。

A．37

B．40

C．60

D．6319．因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于（）。

A．自然折舊

B．物質(zhì)折舊

C．功能折舊

D．經(jīng)濟(jì)折舊20．一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為（）。

A．土地獲得成本+開(kāi)發(fā)成本

B．土地獲得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用

C．土地獲得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

D．開(kāi)發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價(jià)值

21．下面對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法合用條件的表述最為精確的是（）。

A．新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目

B．用于發(fā)售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目

C．具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)

D．用于投資或再開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)22．長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的理論和措施，尤其是（）和回歸分析，對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格做出推測(cè)、判斷的措施。

A．指數(shù)平滑分析

B．趨勢(shì)擬合分析

C．時(shí)間序列分析

D．有關(guān)分析23．開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是假設(shè)的（）。

A．動(dòng)工曰期

B．獲得估價(jià)對(duì)象的曰期

C．獲得待開(kāi)發(fā)土地的曰期

D．開(kāi)始發(fā)售開(kāi)發(fā)完畢後的房地產(chǎn)的曰期24．有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為（）萬(wàn)元(收益可視為無(wú)限年)。

A．30

B．40

C．50

D．6025．某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為1000元/m2，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）元/m2。

A．1700

B．

C．2100

D．240026．臨街同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行合適的修正求得，這些修正實(shí)際上為（）。

A．交易狀況修正

B．交易曰期調(diào)整

C．房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D．區(qū)域原因調(diào)整27．從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)（）。

A．估價(jià)業(yè)務(wù)

B．估價(jià)目的

C．估價(jià)對(duì)象

D．估價(jià)程序28．某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，鑒定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)4年的凈收益分別為25萬(wàn)元、26萬(wàn)元、24萬(wàn)元、25萬(wàn)元，酬勞率為10%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A．222.76

B．224.67

C．268.67

D．298.3329．資本化率構(gòu)成中，流動(dòng)性賠償?shù)牧鲃?dòng)性是指（）。

A．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度

B．估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度

C．估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)帶來(lái)凈收益的速度

D．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)的速度30．在某商業(yè)街深度30%的矩形土地，前後兩面臨街，其前街路線價(jià)(土地單價(jià))為3000元/m2，後街路線價(jià)為元/m2。那么按重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算，其前街影響深度為（）。

A．18%

B．20%

C．15%

D．25%

31．下列有關(guān)路線價(jià)法中，不對(duì)的的是（）。

A．路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論根據(jù)與市場(chǎng)法相近，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理

B．路線價(jià)法合用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)

C．運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整潔

D．路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定原則臨街寬度，從中選用若干原則臨街宗地求其平均價(jià)格32．某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，市場(chǎng)價(jià)格(按面地價(jià))為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價(jià)格的3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地獲得成本為（）萬(wàn)元。

A．824

B．864

C．882

D．90433．某大廈總建筑面積10000m2，房地總價(jià)值6000萬(wàn)元，其中，土地總價(jià)值2500萬(wàn)元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元，建筑面積為240m2。假如按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為（）。

A．2.4%

B．3.0%

C．3.8%

D．7.2%34．影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境原因不包括（）。

A．大氣環(huán)境

B．聲覺(jué)環(huán)境

C．衛(wèi)生環(huán)境

D．治安環(huán)境35．在影響房地產(chǎn)價(jià)格的多種原因中，“都市化”屬于（）。

A．社會(huì)原因

B．環(huán)境原因

C．人口原因

D．行政原因

二、多選題

1．不一樣的估價(jià)目的將影響估價(jià)成果，是由于（）。

A．估價(jià)目的不一樣，估價(jià)對(duì)象的范圍也許不一樣

B．估價(jià)委托機(jī)構(gòu)的不一樣，估價(jià)的性質(zhì)也許不一樣

C．估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不一樣，估價(jià)措施也也許不一樣

D．估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不一樣，評(píng)估的價(jià)值類型也許不一樣

E．估價(jià)根據(jù)不一樣，估價(jià)應(yīng)考慮的原因也許不一樣2．建筑物辨別所有權(quán)包括（）等。

A．按份共有所有權(quán)

B．專有部分所有權(quán)

C．共同關(guān)系組員權(quán)

D．共用部分持份權(quán)

E．長(zhǎng)期使用和租賃3．房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)應(yīng)當(dāng)包括（）。

A．最佳區(qū)位

B．最佳規(guī)模

C．最佳用途

D．最佳集約度

E．最佳收益4．在下列情形中，一般會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格減少的有（）。

A．農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地

B．在寫(xiě)字樓旁新建大型游樂(lè)場(chǎng)

C．住宅區(qū)道路嚴(yán)禁貨車通行

D．在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路

E．常常遭受洪水威脅5．估價(jià)項(xiàng)目完畢後，應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括（）。

A．實(shí)地查勘記錄

B．委托人名片

C．估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽狀況

D．估價(jià)中的不一樣意見(jiàn)

E．估價(jià)匯報(bào)定稿之前的重大調(diào)整或修改意見(jiàn)6．如下說(shuō)法滿足最高最佳使用的條件有（）。

A．法律上許可

B．技術(shù)上也許

C．價(jià)值最大化

D．權(quán)益上容許

E．經(jīng)濟(jì)上可行7．房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開(kāi)發(fā)成本包括（）。

A．獲得土地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金

B．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

C．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

D．勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

E．管理費(fèi)8．運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的環(huán)節(jié)包括（）等。

A．調(diào)查評(píng)估路線價(jià)

B．計(jì)算臨街土地的價(jià)值

C．求取可比實(shí)例價(jià)格

D．劃分路線價(jià)區(qū)段

E．交易狀況修正9．功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落後或過(guò)剩所導(dǎo)致的建筑物價(jià)值的損失。導(dǎo)致建筑物功能折舊的重要原因有（）等。

A．意外破壞的損毀

B．市場(chǎng)供應(yīng)的過(guò)量

C．建筑設(shè)計(jì)的缺陷

D．人們消費(fèi)觀念的變化

E．周圍環(huán)境條件惡化10．下列有關(guān)估價(jià)上的建筑物折舊的說(shuō)法中，對(duì)的的有（）。

A．估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別

B．建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額

C．建筑物的折舊就是多種原因所導(dǎo)致的價(jià)值損失

D．建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構(gòu)建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額

E．建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊11．在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)成果的可靠性，關(guān)鍵取決于（）。

A．房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力

B．將預(yù)期原理作為理論根據(jù)

C．對(duì)的判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)方式

D．對(duì)的量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)

E．對(duì)的預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價(jià)值12．在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)符合的條件包括（）。

A．形狀相似

B．在同一條街道上只有一種路線價(jià)區(qū)段

C．面積靠近

D．地塊相連

E．可及性相稱13．房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的（）。

A．投資價(jià)值

B．賬面價(jià)值

C．市場(chǎng)價(jià)值

D．使用價(jià)值

E．互換價(jià)值14．直接資本化法的長(zhǎng)處不包括（）。

A．不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許數(shù)年的凈收益，一般只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益

B．指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)

C．每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且輕易被理解

D．不必直接依托與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相似的類似房地產(chǎn)來(lái)求取合適的資本化率

E．資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能很好地反應(yīng)市場(chǎng)的實(shí)際狀況15．房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)措施的選擇，是由（）綜合決定的。

A．估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類型

B．估價(jià)措施合用的對(duì)象和條件

C．估價(jià)人員的技術(shù)水平

D．委托人的特殊規(guī)定

E．所搜集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量三、判斷題

1．估價(jià)假設(shè)是指一種房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于那些估價(jià)所必要，但不能肯定，而又必須予以明確的前提條件作出的假定。（）

2．房地產(chǎn)價(jià)格一般有上下波動(dòng)，在短期內(nèi)可以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。（）

3．現(xiàn)實(shí)中有時(shí)評(píng)估的不一定是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，而是某些特定條件限制下的價(jià)值，例如都市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，因此都市拆遷房屋估價(jià)不應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。（）

4．就使用價(jià)值與互換價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的互換價(jià)值。（）

5．在市場(chǎng)法估價(jià)中，可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，應(yīng)當(dāng)是可比實(shí)例房地產(chǎn)在待估房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的房地產(chǎn)狀況。（）

6．在同一地區(qū)、同一時(shí)期的房地產(chǎn)，其資本化率相似。（）

7．在土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度來(lái)講，“七通一平”土地的價(jià)格也許低于“五通一平”的土地價(jià)格。（）

8．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之曰起計(jì)，建造期不應(yīng)計(jì)人。（）

9．對(duì)于有規(guī)劃限制條件但尚未明確的房地產(chǎn)，也可以合用假