合富輝煌山東鄒平黃山二路商住項目策劃報告-財務(wù)分析篇

打造鄒平商業(yè)龍頭，成就天興企業(yè)戰(zhàn)略

——山東鄒平黃山二路商住工程籌劃報告

〔財務(wù)分析篇〕2007年05月謹呈：鄒平天興置業(yè)工程籌劃思路戰(zhàn)略決策開發(fā)決策運作決策工程理解企業(yè)戰(zhàn)略核心解決問題集中商業(yè)定位街區(qū)商業(yè)定位住宅開展定位整體定位開發(fā)時序財務(wù)測算物業(yè)開展建議方案說明根據(jù)不同開發(fā)策略，設(shè)定兩個方案進行本錢財務(wù)測算：方案一：穩(wěn)健方案首期先開發(fā)排鋪及局部住宅物業(yè)；二期再開發(fā)商場及余下住宅物業(yè)方案二：樂觀方案先開發(fā)排鋪接著開發(fā)商場最后開發(fā)住宅物業(yè)二期一期工程規(guī)劃指標序號項目合計1用地面積59,000m22總建筑面積135,000m23地上建筑面積125,000m23.1商場40,000m23.2排鋪35,000m23.3住宅50,000m24地下車庫面積10,000m25容積率2.1工程靜態(tài)本錢注：單方本錢按地上面積計算序號項目合計(萬元)單方成本（元/M2）

開發(fā)總投資34,2993,6661土地成本6,6009172前期工程費488743小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程費8652514建安工程成本23,1552,0435開發(fā)期稅費1,4762146企業(yè)管理費735717不可預(yù)見費98095方案一：穩(wěn)健方案工程規(guī)劃指標單位：平方米項目合計首期二期用地面積59,00022,00020,500總建筑面積135,00060,00075,000地上建筑面積125,00060,00065,000商場40,000-40,000排鋪35,00035,000-住宅50,00025,00025,000地下車庫面積10,000-10,000二期一期工程建設(shè)及銷售進度總體建設(shè)期設(shè)定約2.5年〔未包括籌建期〕，從2007年9月至2021年4月首期住宅和排鋪同時開工，建設(shè)期從2007年9月至2021年12月，共16個月；住宅銷售期從2007年11月至2021年12月，排鋪銷售期從2007年11月至2021年9月。二期建設(shè)期從2021年7月至2021年4月，共20個月；先開發(fā)商場，建設(shè)期從2021年7月至2021年9月；住宅建設(shè)期從2021年1月至2021年4月，住宅銷售期從2021年3月至2021年3月。銷售收入工程銷售貨量共為40,750萬元首期二期物業(yè)類型建筑面積（M2）銷售均價（元/M2）銷售收入（萬元）建筑面積（M2）銷售均價（元/M2）銷售收入（萬元）住宅25,0002,8007,00025,0003,0007,500排鋪35,0007,50026,250－－－商場－－－－－－小計33,250

7,500靜態(tài)效益分析工程在可售物業(yè)銷售完成后，開發(fā)投入的資金〔包括地價及開發(fā)建設(shè)費用等〕能全部回收，并持有4萬平方米的商場物業(yè)。序號項目投資總額（萬元）1項目收入40,7502預(yù)計開發(fā)投入34,2993財務(wù)成本--4土地增值稅4085銷售稅費2,2216銷售費用(3%)1,2237稅前利潤2,601

所得稅(25%)6508稅后利潤1,950累計現(xiàn)金流量圖工程資金最大占用量為8403萬元，發(fā)生在2007年3季度，工程自有資金共1億元〔包括已支付地價5千萬元及5千萬元啟動資金〕，工程可通過資金滾動進行開發(fā)。最大資金占用量8403萬元方案二：樂觀方案工程規(guī)劃指標單位：平方米項目合計首期二期三期用地面積59,00031,00012,00016,000總建面積135,00035,00050,00050,000地上建筑面積125,00035,00040,00050,000商場40,000－40,000－排鋪35,00035,000－－住宅50,000－－50,000地下車庫面積10,000－10,000－工程建設(shè)及銷售進度總體建設(shè)期設(shè)定約3年〔未包括籌建期〕，從2007年9月至2021年9月首先進行排鋪建設(shè)，建設(shè)期從2007年9月至2021年3月，共7個月；排鋪銷售期從2007年11月至2021年9月。接著開發(fā)商場，建設(shè)期從2021年4月至2021年6月，共15個月；最后進行住宅物業(yè)開發(fā)，建設(shè)期從2021年10月至2021年9月，共24個月；住宅銷售期從2021年12月至2021年9月，共22個月。銷售收入工程銷售貨量共為41,750萬元物業(yè)類型建筑面積（M2）銷售均價（元/M2）銷售收入（萬元）住宅50,0003,10015,500排鋪35,0007,50026,250商場－－－合計

41,750靜態(tài)效益分析工程在可售物業(yè)銷售完成后，開發(fā)投入的資金〔包括地價及開發(fā)建設(shè)費用等〕能全部回收，并持有4萬平方米的商場物業(yè)。序號項目總額（萬元）1項目收入41,7502預(yù)計開發(fā)投入34,2993財務(wù)成本--4土地增值稅4185銷售稅費2,2756銷售費用(3%)1,2537稅前利潤3,506

所得稅(25%)8778稅后利潤2,630累計現(xiàn)金流量圖〔方案二〕工程資金最大占用量為8,446萬元，發(fā)生在2007年3季度，工程自有資金共1億元〔包括已支付地價5千萬元及5千萬元啟動資金〕，工程可通過資金滾動進行開發(fā)。最大資金占用量8403萬元最大資金占用量8446萬元敏感性分析在住宅銷售前，工程的資金情況如下：開發(fā)投入共約2.2億元土地成本排鋪開發(fā)成本商場開發(fā)成本合計0.660.421.122.2單位：億元排鋪銷售貨量共2.63億元，當排鋪的銷售率到達80％左右時，排鋪的銷售收入可支持商場等物業(yè)的開發(fā)投入。兩個方案比照分析方案開發(fā)期最大資金占用量（萬元）銷售收入（萬元）利潤（萬元）方案一至2010年5月8,40340,7501,950方案二至2010年9月8,44641,7502,630兩個方案都可通過資金滾動進行開發(fā)方案二住宅物業(yè)由于在后期開發(fā)，區(qū)域成熟度較高，預(yù)計售價比方案一有所提高，收益有所提升。方案一首期同時開發(fā)住宅及排鋪，資金回收的速度較快，工程開發(fā)可更穩(wěn)健。年租金收入預(yù)測項目首層二.三.負一層四層租金（元/月.M2）1001510經(jīng)營范圍品牌專賣店百貨.超市休閑餐飲娛樂根據(jù)各層的租金水平，整個商場的年租金收入共為1488萬元。按商場整體價值為2億元進行抵押，70％的抵押值為1.4億元，年利率8％，那么每年的利息為1120萬元，商場的年租金收入可填補利息費用。附件：相關(guān)取費標準前期工程費序號項目取值標準一設(shè)計、勘察29元/平方米二場地平整5元/平方米三其他費用5元/平方米小區(qū)根底設(shè)施工程費序號項目取值標準備注1供電工程費20元/平方米按總建筑面積2供/排水工程費11元/平方米按總建筑面積3煤氣工程費20元/平方米按總建筑面積4園林綠化工程費50元/平方米按用地面積30%5小區(qū)道路、廣場工程費60元/平方米按用地面積15%6其它零星工程費10元/平方米含郵政、有線電視等建安工程本錢序號項目取值標準備注1商場2789元/平方米公共部分帶裝修2排鋪1200元/平方米3住宅（小高層）1200元/平方米小高層、毛坯房4地下車庫18000元/平方米含基礎(chǔ)、通風系統(tǒng)等商場序號項目名稱取費標準（元/㎡）備注1商場土建工程費1000

2外墻裝飾250

3室內(nèi)裝修400指公共部分裝修4商場設(shè)備安裝工程

5電氣工程200

6內(nèi)部供、排水系統(tǒng)120

7商場中央空調(diào)系統(tǒng)500

8消防系統(tǒng)150

9電信及智能系統(tǒng)70

10零星工程50

11電梯系統(tǒng)49按平層8000平方米，5層考慮住宅序號項目名稱取費標準（元/㎡）備注1主體工程9502水電安裝工程1053消防工程404電梯605智能化工程156外墻裝修30小計1200毛坯房開發(fā)期間稅費說明序號項目取值標準備注1市政配套費住宅40元/平方米按有關(guān)政府文件商業(yè)80元/平方米2工程質(zhì)量監(jiān)督費2元/平方米按有關(guān)政府文件3白蟻預(yù)防費2.3元/平方米按有關(guān)政府文件4新型墻體材料專項基金6元/平方米按有關(guān)政府文件5散裝水泥專項基金2元/平方米按有關(guān)政府文件6建筑工程監(jiān)理費10元/平方米建安成本7后期工程配套費30元/平方米銷售稅費說明序號項目計算依據(jù)(一)銷售稅金及附加銷售收入5.45%1.1營業(yè)稅銷售收入5%1.2營業(yè)稅附加及其它銷售收入0.45%(二)土地增值稅銷售收入1%(預(yù)征)（三）所得稅25％集中商業(yè)首層租金測算：樣本選取比較法樣本選取：目的為估算首層商業(yè)租金水平；以純租賃形式進行比照；因此選取黃山二路、沿街商鋪作為比照樣本。

首層面積年租金單方月租金圣豪對面街鋪7090000107.14圣豪街鋪5070000116.67租金樣本選取銷售樣本選取：對面街鋪售價17000元/平米回報率年10%年9%年8%年7%年6%年租金17001530136011901020月租金141.67127.50113.3399.1785.00集中商業(yè)首層租金測算：參數(shù)比照參數(shù)權(quán)重參數(shù)分類分類細項估價對象對面街鋪圣豪對面街鋪圣豪街鋪0.3地段因素商圈成熟程度1111交通條件110.90.9地理位置1110.9臨街狀況1222匯總平均

11.251.2251.20.3產(chǎn)品因素城市規(guī)劃1111環(huán)境條件10.80.81配套設(shè)施10.80.80.9規(guī)劃設(shè)計11.11.11.2匯總平均

10.9250.9251.0250.4經(jīng)營因素品牌號召力10.650.70.7業(yè)態(tài)搭配10.650.70.8經(jīng)營管理10.70.70.7匯總平均

10.6670.70.73加權(quán)總分

10.9190.9250.961集中商業(yè)首層租金測算：租金預(yù)估集中商業(yè)租金受經(jīng)營性因素影響大：

由于單層面積較大，與街鋪相比，臨街性分值較低；

而集中商業(yè)租金水平受經(jīng)營性因素影響很大，本測算根據(jù)工