《綠城房地產(chǎn)公司負(fù)債結(jié)構(gòu)問題及優(yōu)化建議探析（數(shù)據(jù)圖表論文）》12000字

綠城房地產(chǎn)公司負(fù)債結(jié)構(gòu)問題及完善對策研究內(nèi)容摘要隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也是我國現(xiàn)在重要的支柱產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)形成了龐大的規(guī)模。如今，以綠城房地產(chǎn)公司為例，其傳統(tǒng)的負(fù)債結(jié)構(gòu)已經(jīng)流出弊端，也制約了企業(yè)的發(fā)展。資金是房地產(chǎn)行業(yè)的心臟，充足的資金支持和合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)能夠促進(jìn)企業(yè)健康的經(jīng)營活動，推動整個行業(yè)的穩(wěn)固發(fā)展，從而對總經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展及穩(wěn)定起決定性作用。本文主要采用了案例分析的研究方法，結(jié)合負(fù)債結(jié)構(gòu)相關(guān)理論以及國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述進(jìn)行了全方位的研究，通過分析綠城各項債務(wù)指標(biāo)指出該企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營中存在的風(fēng)險、問題及成因，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)存在流動負(fù)債比率過高、負(fù)債資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象。對于當(dāng)前國家政策以及該企業(yè)自身情況進(jìn)行了探討，并提出對綠城負(fù)債結(jié)構(gòu)的改善措施，建議其選擇合理的負(fù)債經(jīng)營方式，保持充足的現(xiàn)金流和靈活的融資模式，以長遠(yuǎn)利益為目標(biāo)，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。關(guān)鍵詞：負(fù)債結(jié)構(gòu)；債務(wù)指標(biāo)；房地產(chǎn)行業(yè)=目錄一、引言 一、引言（一）研究背景房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐步白熱化，很多地區(qū)房價快速增長、甚至漲幅一發(fā)不可收拾，同時很多問題開始慢慢展現(xiàn)出來。房價急速增長的趨勢導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)嚴(yán)重的問題；并且很多的購房人的目的不是為了滿足自己的居住需求，而是投資，以致于購買的房屋形成了極大的控制，居住率大大降低；各個房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行買地炒地的活動，政府部門不斷賣地以滿足財政收入，不斷地炒房造成地皮價格快速增長；房地產(chǎn)企業(yè)也為了持續(xù)發(fā)展向銀行進(jìn)行貸款，以致于銀行的借貸比例不斷增長，負(fù)債率所占比例較高，土地儲備貸款有潛在風(fēng)險，以及對于企業(yè)發(fā)展有更多的不良影響。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了70%，有的甚至高達(dá)90%資料來源：新浪財經(jīng)以及百度百科.，這個指標(biāo)也已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了西方發(fā)達(dá)國家，我國的房地產(chǎn)行業(yè)為了給企業(yè)帶來利潤大多數(shù)也采用負(fù)債經(jīng)營的方式，但這種方式背后的風(fēng)險可想而知。負(fù)債率過低，對企業(yè)的發(fā)展帶來一定的限制；負(fù)債率過高，會造成企業(yè)的資金鏈斷裂甚至有破產(chǎn)的風(fēng)險。為了便于宏觀調(diào)控中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，政府頒發(fā)了一系列法律法規(guī)，維持市場的穩(wěn)定，也在更多與房地產(chǎn)相關(guān)的領(lǐng)域制定資料來源：新浪財經(jīng)以及百度百科.（二）研究意義我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)增長且屢創(chuàng)新高。近年來，國內(nèi)外學(xué)者已經(jīng)研究出大量與企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)相關(guān)的學(xué)術(shù)成果，但是對于我國具體某個中小房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)相關(guān)研究非常少，包括高負(fù)債比率在內(nèi)的各項財務(wù)指標(biāo)研究關(guān)注不夠。本文結(jié)合國內(nèi)外學(xué)者的研究成果，發(fā)現(xiàn)綠城房地產(chǎn)公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)存在問題,這些問題也會導(dǎo)致其經(jīng)營活動狀況欠缺，整個企業(yè)具有潛在風(fēng)險。本文針對綠城房地產(chǎn)公司負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行研究，從企業(yè)角度而言，有利于促進(jìn)其經(jīng)營活動增加，增大其市場價值，從而推動中小房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)固發(fā)展；從社會角度而言，有利于促進(jìn)總經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展與穩(wěn)定，也積極響應(yīng)國家政策，因而研究企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)至關(guān)重要。（三）國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.國內(nèi)研究現(xiàn)狀在國內(nèi)負(fù)債經(jīng)營這個話題引人熱議，近年來很多的研究人員進(jìn)行了系統(tǒng)性的分析，得到了具有意義的研究成果。楊麗云(2005年楊麗云.企業(yè)經(jīng)濟(jì).中國信息報，2005，1-2.），企業(yè)通過負(fù)債經(jīng)營來籌集所需要的資金以提高企業(yè)的市場競爭份額。因為對于投資生產(chǎn)以及銷售這一系列過程中所需要的資金費用，企業(yè)自身所擁有的資金難以保證，因此這些難點可以通過負(fù)債經(jīng)營得以解決。楊麗云.企業(yè)經(jīng)濟(jì).中國信息報，2005，1-2.陳宏明（2005年陳宏明.談現(xiàn)代企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu).財會月刊，2005,18-19.），在企業(yè)發(fā)展的過程中分析了企業(yè)負(fù)債的利與弊，為企業(yè)帶來好處的同時也帶來了較大的經(jīng)營風(fēng)險。對于具有一定經(jīng)營風(fēng)險企業(yè)的負(fù)債水平應(yīng)與其經(jīng)營風(fēng)險成反比，并保證合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)，及時的規(guī)避風(fēng)險。張麗慶和孟國慶（2010年張麗慶.孟國慶.企業(yè)負(fù)債經(jīng)營存在的問題及對策研究.網(wǎng)絡(luò)財富，2010，206-206.），大多數(shù)的企業(yè)呈現(xiàn)出較高的負(fù)債比例，最終也會導(dǎo)致負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理的問題，與此同時作者給出了幾條建議：結(jié)合企業(yè)實際確定合理的負(fù)債經(jīng)營規(guī)模；樹立風(fēng)險意識及應(yīng)對策略；構(gòu)建有效的風(fēng)險防范機制。肖偉（2013年陳宏明.談現(xiàn)代企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu).財會月刊，2005,18-19.張麗慶.孟國慶.企業(yè)負(fù)債經(jīng)營存在的問題及對策研究.網(wǎng)絡(luò)財富，2010，206-206.肖偉.公司負(fù)債經(jīng)營策略研究.經(jīng)濟(jì)師，2013，161-162.楊帥.宏觀經(jīng)濟(jì)管理與可持續(xù)發(fā)展.商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2020,155-156.王瓊菲.經(jīng)濟(jì)與管理科學(xué).陜西：碩士電子期刊，2023，56-57.2.國外研究現(xiàn)狀國外對于負(fù)債結(jié)構(gòu)的研究從理論到實質(zhì)，逐漸走向成熟也分別從不同的角度進(jìn)行了分析，也得出了標(biāo)志性的研究成果。Grossman和Hart（1986年GrossmanS,Hart.TheCostsandBenefitsofOwnership.ATheoryofVerticalandLateralIntegration,JournalofPoliticalEconomy,1986,691-719.），由于每個企業(yè)都有一定的負(fù)債量，不會造成過度投資，各個企業(yè)的管理者不敢冒風(fēng)險，把全部資金投入到項目中，最后管理者將剩余資金償還部分負(fù)債現(xiàn)金流量，這也大大的降低了企業(yè)風(fēng)險，并且也減少企業(yè)造成的損失。BillettMT和KingTHD等（2007年BillettMT,KingTHD.MauerDC.Growthopportunitiesandthechoiceofleverage,debtmaturity,andcovenants.TheJournalofFinance,2007,697-730.），在企業(yè)發(fā)展過程中，對長期負(fù)債和短期負(fù)債產(chǎn)生的影響進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)對于低成長型和高成長型企業(yè)對比而言，兩種負(fù)債規(guī)模對企業(yè)過度投資行為的控制能力不同。ThomasGrjebine（2021年ThomasGrjebine.Corporatedebtstructureandeconomicrecoveries.GrossmanS,Hart.TheCostsandBenefitsofOwnership.ATheoryofVerticalandLateralIntegration,JournalofPoliticalEconomy,1986,691-719.BillettMT,KingTHD.MauerDC.Growthopportunitiesandthechoiceofleverage,debtmaturity,andcovenants.TheJournalofFinance,2007,697-730.ThomasGrjebine.Corporatedebtstructureandeconomicrecoveries.EuropeanEconomicReviewVolume101,2021,77-100.二、企業(yè)負(fù)債概念及理論基礎(chǔ)（一）相關(guān)概念1.負(fù)債結(jié)構(gòu)負(fù)債結(jié)構(gòu)是指一個企業(yè)負(fù)債的數(shù)量以及比例，具體比例對應(yīng)資產(chǎn)比例、負(fù)債結(jié)構(gòu)資本比例、權(quán)益比例。中西方財務(wù)對于資金結(jié)構(gòu)的比例關(guān)系看法有所不同，但僅僅關(guān)注權(quán)益資金和負(fù)債資金的比例關(guān)系是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。一般來說短期負(fù)債成本低于長期負(fù)債，現(xiàn)金流具有一定的彈性，但短期負(fù)債所占份額過大會產(chǎn)生一定的財務(wù)風(fēng)險。即負(fù)債結(jié)構(gòu)出現(xiàn)不合理的情況，會出現(xiàn)財務(wù)危機。所以常用長期負(fù)債與短期負(fù)債的比例來權(quán)衡負(fù)債結(jié)構(gòu)的合理性。2.負(fù)債經(jīng)營從會計學(xué)角度分析，負(fù)債是指企業(yè)在未來所應(yīng)償付的貨幣資金；從內(nèi)在理論角度分析，負(fù)債經(jīng)營也稱舉債經(jīng)營，是指企業(yè)通過一系列的借入方式取得的債務(wù)資金?？赏ㄟ^銀行借款、發(fā)行債券等多種方式來獲取貸款，中西方的財務(wù)理論分析對于負(fù)債經(jīng)營的概念有所差別，本文的分析將負(fù)債經(jīng)營的內(nèi)涵確定為長期負(fù)債以及短期的借款性負(fù)債。企業(yè)必須從自身角度綜合分析，合理進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營。3.負(fù)債規(guī)模負(fù)債規(guī)模是指企業(yè)負(fù)債總資金的多少，換言之，企業(yè)負(fù)債總量在貨幣資金總量中所占的比重。當(dāng)負(fù)債規(guī)模過大時，也就是具有較高的負(fù)債比例，其經(jīng)營策略過于偏激，則會造成企業(yè)需要償付一定的資金成本，從而使企業(yè)所持有的貨幣資金減少，也會抑制其經(jīng)營活動，降低資金周轉(zhuǎn)率，進(jìn)而企業(yè)資金鏈變得更加脆弱，引發(fā)一定的潛在風(fēng)險帶來極大的危害。（二）理論基礎(chǔ)1.資本結(jié)構(gòu)理論資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)進(jìn)行資本決策的核心問題，也是一個長期以來爭論不休的話題。它表示企業(yè)各種資本的構(gòu)成及其比例關(guān)系，有著重要的理論內(nèi)涵。資本結(jié)構(gòu)問題對于股東、管理層以及債權(quán)人三者間的利益起著決定性作用，也關(guān)乎到各個管理者的投資行為、資源的分配問題以及企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，合理的資本結(jié)構(gòu)有助于規(guī)范企業(yè)行為。從廣義的資本結(jié)構(gòu)來說，可定義為全部資本的構(gòu)成以及長期資本與短期資本的比例。以狹義的資本結(jié)構(gòu)來說，是公司長期資本和權(quán)益資本的構(gòu)成及所占比例。資本結(jié)構(gòu)理論解釋了企業(yè)市場價值與資本結(jié)構(gòu)及其管理行為的相互聯(lián)系，為企業(yè)的決策行為提供了指導(dǎo)依據(jù)和理論基礎(chǔ)，使企業(yè)實現(xiàn)效益最大化。2.MM理論Modigliani和Miller在1958年提出了關(guān)于資本結(jié)構(gòu)的理論，也因兩人的名字的緣故，稱之為MM理論。在此理論中，市場處于健全狀態(tài)，無稅收因素干擾。資本流通和競爭是自由的，信息是公開的，即假設(shè)資本市場是完全理性的前提下，得出企業(yè)價值與資本結(jié)構(gòu)無關(guān)聯(lián)的結(jié)論。由于MM理論的前提過于完善，導(dǎo)致結(jié)果存在誤差，所以在實際中難以適用，因此二人在1963年修正了MM理論，在此過程中考慮到了稅收因素的影響，企業(yè)負(fù)債總量增加時，企業(yè)進(jìn)而具備更高的市場價值，因此二者成正相關(guān)。所以企業(yè)的負(fù)債總量達(dá)到100%時，企業(yè)價值最大。新修訂的MM理論雖然考慮到了稅收因素的影響，但沒有考慮企業(yè)負(fù)債增加的同時會帶來一定的財務(wù)風(fēng)險和資金成本。3.權(quán)衡理論權(quán)衡理論的代表人物包括羅比切克(Robichek,1967）、梅耶斯(Mayers,1984）、考斯(Kraus,1973）、魯賓斯坦(Rubinmstein,1973）、斯科特(Scott,1976）等人。在羅比切克和梅耶斯合作的論文中指出有稅收因素，企業(yè)的債務(wù)利息能夠從公司收益中扣除，并且沒有增加企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險時，才有益于企業(yè)的發(fā)展。該理論認(rèn)為，企業(yè)可以利用負(fù)債有稅收屏蔽的作用，通過增加企業(yè)負(fù)債來使其有更高的市場價值。但隨著債務(wù)資金的上升，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險可能性也隨之增加，甚至破產(chǎn)。如果公司破產(chǎn)或者存在破產(chǎn)的可能，無可厚非都會發(fā)生破產(chǎn)成本，更是因為有這額外的資金成本，企業(yè)不可能全部使用負(fù)債性融資。因此，企業(yè)在決定資本結(jié)構(gòu)的同時，要尋求一個最佳平衡點，來權(quán)衡負(fù)債的避稅作用和企業(yè)陷入財務(wù)風(fēng)險的額外成本。結(jié)論公式如下：V(a)=Vu+TD(a)－C(a)其中：V(a)表示有負(fù)債的企業(yè)價值，Vu表示無負(fù)債的企業(yè)價值，TD表示負(fù)債企業(yè)的稅收利益，C是破產(chǎn)成本，a是負(fù)債企業(yè)的負(fù)債權(quán)益比。權(quán)衡理論認(rèn)為，負(fù)債企業(yè)的市場價值等于無負(fù)債企業(yè)的市場價值加上稅收產(chǎn)生的利益，減去負(fù)債權(quán)益比。最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)存在抵稅利益與財務(wù)困境成本（破產(chǎn)成本）相等的點上，也就是最優(yōu)水平點。三、綠城房地產(chǎn)公司企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析（一）綠城房地產(chǎn)公司簡介綠城中國控股有限公司資料來源：綠城中國官網(wǎng)以及新浪財經(jīng)年報.資料來源：綠城中國官網(wǎng)以及新浪財經(jīng)年報.（二）綠城房地產(chǎn)公司負(fù)債結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀綠城房地產(chǎn)公司當(dāng)前的負(fù)債極高，據(jù)年報數(shù)據(jù)表明總負(fù)債近30億元，而總資產(chǎn)不到38億元，不難看出其負(fù)債過高且負(fù)債率大概在80%左右，也就說明綠城公司當(dāng)前的負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理。財務(wù)報表分析⑴資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表也叫做財務(wù)狀況表，表示企業(yè)在一定日期內(nèi)財務(wù)狀況的主要會計報表，表1為綠城2021到2023年的資產(chǎn)負(fù)債情況：表1綠城近三年負(fù)債情況單位：億元2023年2022年2021年總資產(chǎn)37.6331.9323.58總負(fù)債29.9125.0718.90流動負(fù)債22.5917.0614.36資產(chǎn)負(fù)債率79.48%78.52%80.15%資料來源：新浪財經(jīng)綠城中國2021-2023年度報表從表1可以得出，綠城近幾年的總資產(chǎn)和總負(fù)債都呈上升趨勢，也表明該公司近幾年發(fā)展比較穩(wěn)定。并且綠城公司近幾年的資產(chǎn)負(fù)債率過高，一直在80%左右?？傎Y產(chǎn)的上升離不開總負(fù)債的增加，面臨著一定的財務(wù)風(fēng)險。近年來國家政府出臺的政策對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動存在著一定的影響。⑵現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表是財務(wù)報表的三個基本報告之一，所表達(dá)的是在一固定期間（通常是每月或每季）內(nèi)，企業(yè)現(xiàn)金流量的增減變動情形。表2為綠城2021到2023年的現(xiàn)金流情況：表2綠城近三年現(xiàn)金流情況單位：億元2023年2022年2021年經(jīng)營業(yè)務(wù)所得之現(xiàn)金流入凈額-0.91-0.24-1.51投資活動之現(xiàn)金流入凈額-2.35-0.210.15融資活動之現(xiàn)金流入凈額3.610.642.10會計年初之現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物4.840.442.27會計年終之現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物5.200.633.01現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物增加0.360.190.74資料來源：新浪財經(jīng)綠城中國2021-2023年度報表由表2可以看出，近三年來經(jīng)營業(yè)務(wù)所得現(xiàn)金流量呈現(xiàn)負(fù)值，可能由于企業(yè)的改革以及國家政策的管控。但對比2021年現(xiàn)金流情況，該企業(yè)的經(jīng)營活動凈額有所回升，對于籌資活動的增加額高達(dá)三億元。對比發(fā)現(xiàn)，對于綠城公司而言，現(xiàn)金流量還算較為富裕。2.財務(wù)指標(biāo)分析⑴盈利能力分析盈利能力是指企業(yè)獲取利潤的能力，通常表現(xiàn)為一定時期內(nèi)企業(yè)收益數(shù)額的多少。盈利能力指標(biāo)主要包括銷售毛利率和凈資產(chǎn)收益率，表3是綠城2021-2023年的盈利情況表：表3綠城近三年盈利情況2023年2022年2021年銷售毛利率23.67%25.39%22.81%凈資產(chǎn)收益率2.0%1.89%7.58%資料來源：新浪財經(jīng)綠城中國2021-2023年度報表由表3可以看出，銷售毛利率大概穩(wěn)定在20%以上，但20年較19年相比下降了1.72%，這說明該公司的銷售能力有所下降。這個表中，凈資產(chǎn)收益率可以看出該公司所有者權(quán)益的投資回報率，20年和19年相比18年來說下降了5%左右，這也說明該公司的經(jīng)營風(fēng)險增加，應(yīng)改變其經(jīng)營模式。⑵經(jīng)營能力分析經(jīng)營能力通常指企業(yè)上下各種生產(chǎn)經(jīng)營活動的管理能力的總和，具體表現(xiàn)為應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。表4是綠城2021-2023年的經(jīng)營情況表：表4綠城近三年經(jīng)營情況2023年2022年2021年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率8.18%8.39%10.39%存貨周轉(zhuǎn)率33.84%48.30%16.71%流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.029%0.031%0.041%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.027%0.028%0.037%資料來源：新浪財經(jīng)綠城中國2021-2023年度報表應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是衡量企業(yè)應(yīng)收賬款速度及管理效率的一個重要指標(biāo)。從表4也可以得知，綠城公司的周轉(zhuǎn)率逐年下降，說明其營運能力在不斷的下降。在存貨周轉(zhuǎn)率方面，20年和19年較18年來說增幅較大，說明資金回籠較快，資產(chǎn)也在擴(kuò)大，但20年較19年來說，營運水平也在不斷的降低。其次，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也在逐年的減少，說明綠城公司缺少足夠的保障。總體來說，通過綠城公司近三年的經(jīng)營指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率連年降低，表明該公司的業(yè)務(wù)水平變差，利潤下跌，存在一定的財務(wù)風(fēng)險。因此對于以上問題，綠城公司應(yīng)取其精華，去其糟粕，對自己有的良好的保障機制更加的完善，對自己使用率或者收益率較低的措施進(jìn)行改革更新，進(jìn)一步研究新的適合自己的負(fù)債結(jié)構(gòu)規(guī)模。⑶償債能力分析償債能力是指企業(yè)用其資產(chǎn)償還長期債務(wù)與短期債務(wù)的能力。償債能力指標(biāo)主要包括流動比率、速動比率、資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金比率。表5是關(guān)于綠城2021-2023年的償債能力表：表5綠城近三年償債能力情況2023年2022年2021年流動比率1.491.661.47速動比率1.491.651.47資產(chǎn)負(fù)債率79.48%78.51%80.16%現(xiàn)金比率23.01%29．01%9.68%資料來源：新浪財經(jīng)綠城中國2021-2023年度報表從表5可以看出，18-19年的流動比率一般在1.5左右，我們普遍認(rèn)為該指標(biāo)保持在2左右，說明該企業(yè)的財務(wù)狀況較為穩(wěn)定，這也說明該公司有一定的財務(wù)風(fēng)險，償債能力降低。其次，速動比率是指扣除存貨后的流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率。普遍應(yīng)控制在1以上，更能說明該公司的財務(wù)狀況還算可以。值得一提的是，綠城公司的現(xiàn)金比率在逐年提高，穩(wěn)定增長，說明其擁有充足的貨幣資金。更深層次的進(jìn)行探究，綠城公司的資產(chǎn)負(fù)債率一直在80%左右（正常企業(yè)負(fù)債水平在60%-70%之間），這說明該公司財務(wù)狀況一般，有一定的財務(wù)風(fēng)險，可能在于該公司用負(fù)債經(jīng)營模式進(jìn)行一系列的融資，在以后也更應(yīng)該建立合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)。⑷成長能力分析企業(yè)成長能力是指企業(yè)未來發(fā)展趨勢與發(fā)展速度，包括企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，利潤和所有者權(quán)益的增加。企業(yè)成長能力主要體現(xiàn)在銷售收入增長率、總資產(chǎn)增長率、營業(yè)利潤增長率。表6是關(guān)于綠城2021-2023年的成長能力情況表：表6綠城近三年成長能力情況2023年2022年2021年銷售收入增長率18.67%16.02%17.90%總資產(chǎn)增長率6.2%35.39%38.89%營業(yè)利潤增長率15.51%23．62%17.53%資料來源：新浪財經(jīng)綠城中國2021-2023年度報表從表6得知，2021-2023年，其銷售收入增長率基本保持在17%左右，說明該公司項目規(guī)模穩(wěn)定，無明顯變化?？傎Y產(chǎn)增長率在20年大幅降低，得出該企業(yè)的成長能力變差，也可能是公司的經(jīng)營出現(xiàn)了問題，對于營業(yè)利潤增長率不太穩(wěn)定，應(yīng)適當(dāng)引起注意，避免引起較大的財務(wù)風(fēng)險。四、綠城房地產(chǎn)公司負(fù)債存在的問題隨著經(jīng)濟(jì)的改革，全球各大經(jīng)濟(jì)體也進(jìn)入了恢復(fù)期，也加劇了我國房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭。企業(yè)不僅要跟上社會的節(jié)奏，快速成長，而且要提高企業(yè)的盈利能力及市場競爭力。因此，把握合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)成為我國房地產(chǎn)企業(yè)一項重要決策。過高的負(fù)債比例面臨的財務(wù)風(fēng)險極大，若企業(yè)只追求擴(kuò)張發(fā)展，不能很好地控制資金量和樹立良好的風(fēng)險預(yù)防措施，很大程度上會造成資金鏈斷裂。從上文的分析中可以看出，綠城公司的流動負(fù)債占比極高，企業(yè)也存在一定的潛在風(fēng)險，若企業(yè)內(nèi)部部部門沒有提起高度警覺、不以為然，營銷部門又占領(lǐng)主導(dǎo)地位，公司領(lǐng)導(dǎo)不能提前的把控風(fēng)險，做好預(yù)防的保障決策，這將直接影響到企業(yè)的健康發(fā)展。另外，若只注重項目盈利，而不顧項目自身的本質(zhì)好壞，也會引起不可預(yù)知的財務(wù)風(fēng)險。（一）綠城房地產(chǎn)公司與中南地產(chǎn)負(fù)債對比1.中南地產(chǎn)簡介中南地產(chǎn)資料來源：中南官網(wǎng)以及新浪財經(jīng)年報.成立于1988年，在2019年8月入選“中國企業(yè)五百強”排名263位。在2024年入選“中國民營企業(yè)五百強”榜單排名第10，現(xiàn)在總資產(chǎn)近300億元。中南集團(tuán)擁有制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、服務(wù)業(yè)、交通運輸業(yè)、建材批發(fā)零售資料來源：中南官網(wǎng)以及新浪財經(jīng)年報.綠城和中南作為房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，由于各自所追求的目標(biāo)有別，從而中南有著較為合理的負(fù)債規(guī)模，這也值得綠城學(xué)習(xí)改善，通過兩個企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)對比，找出綠城所存在的隱患，及時解決。2.負(fù)債結(jié)構(gòu)及償債能力比較⑴負(fù)債結(jié)構(gòu)表7綠城和中南負(fù)債結(jié)構(gòu)指標(biāo)情況中南綠城負(fù)債結(jié)構(gòu)（流動負(fù)債/總負(fù)債）58.76%75.53%資料來源：新浪財經(jīng)中南地產(chǎn)和綠城中國年報由表7得知，綠城公司的負(fù)債比率過高，與中南集團(tuán)58.76%進(jìn)行比較，很顯然綠城的負(fù)債結(jié)構(gòu)不太合理。上述數(shù)據(jù)也可以看出，綠城公司現(xiàn)在的經(jīng)營模式比較激進(jìn)，企業(yè)想通過負(fù)債經(jīng)營來獲取利潤，但從長遠(yuǎn)考慮，該企業(yè)存在較大的財務(wù)風(fēng)險，典型的“透支未來”。沒有充足的資金儲備量及時的供給將會引起不可預(yù)知的風(fēng)險。⑵償債能力表8綠城和中南償債能力指標(biāo)情況財務(wù)指標(biāo)中南綠城流動比率1.671.49速動比率1.691.49現(xiàn)金比率0.31%0.23%資料來源：新浪財經(jīng)中南地產(chǎn)和綠城中國年報由表8看出中南集團(tuán)的各項財務(wù)指標(biāo)都略高于綠城集團(tuán)?，F(xiàn)金比率是貨幣資金與流動負(fù)債的比率，單從這個指標(biāo)可以看出綠城低出八個百分點，也就說明該企業(yè)貨幣資金儲備量不足，難以保證其債務(wù)的及時償還，也就是償債能力低，如果如此發(fā)展下去，企業(yè)將無法實現(xiàn)資金的周轉(zhuǎn)，資金鏈面臨全盤崩潰，導(dǎo)致破產(chǎn),因此，應(yīng)及時規(guī)劃其負(fù)債規(guī)模。（二）負(fù)債結(jié)構(gòu)存在的問題1.流動負(fù)債比率過高表9是關(guān)于綠城近三年的負(fù)債占比指標(biāo)，18-20年流動負(fù)債率平均在75%左右，可以看出該公司流動負(fù)債占比較高，處于較高的負(fù)債水平。盡管其長期負(fù)債所占比例較低，對于綠城來說大大降低了長期債務(wù)的償債壓力。但綠城股東權(quán)益所占比例也處于較低地位，卻因此給公司帶來的債務(wù)壓力必然再加大，也會直接影響綠城的流動負(fù)債率，存在一定的流動性風(fēng)險。2023年2022年2021年流動負(fù)債占總負(fù)債比例75.53%68.03%75.96%流動負(fù)債占總資產(chǎn)比例60.03%53.42%60.89%股東權(quán)益占總資產(chǎn)比例20.52%21.49%11.23%長期負(fù)債占總資產(chǎn)比例13.57%11.89%9.94%表9綠城負(fù)債占比指標(biāo)資料來源：新浪財經(jīng)綠城中國2021-2023年報2.負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理性負(fù)債結(jié)構(gòu)是指一個企業(yè)債務(wù)資產(chǎn)的構(gòu)成以及所占比例，目前來看，綠城公司的長期負(fù)債比率過低，短期負(fù)債比率過高，說明其負(fù)債結(jié)構(gòu)不太合理，存在潛在的風(fēng)險。其中長期負(fù)債具有較長的償還期限，甚至可以進(jìn)行延緩，可用企業(yè)未來所得的利潤進(jìn)行債務(wù)的償還。但它的缺點在于大規(guī)模的長期負(fù)債會產(chǎn)生高額的利息，也會增大企業(yè)的壓力。如此可見，短期負(fù)債的好處就是利息較低，但也有更多的弊端，償還期限較短，利息會產(chǎn)生一定的變化。綠城公司集中大量的短期負(fù)債，其負(fù)擔(dān)可想而知。五、綠城房地產(chǎn)公司負(fù)債結(jié)構(gòu)成因分析綠城公司是房地產(chǎn)行業(yè)中的領(lǐng)頭羊，負(fù)債結(jié)構(gòu)總體來說不太合理，有著較高的流動負(fù)債也有一定的潛在風(fēng)險。對于綠城公司現(xiàn)有的負(fù)債結(jié)構(gòu)有著內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境兩種因素影響，主要包括現(xiàn)金儲備不充裕、監(jiān)管能力差以及市場不完善、政策制度的調(diào)整。（一）內(nèi)部環(huán)境因素1.現(xiàn)金儲備不充裕 企業(yè)自身的貨幣資金儲備對于企業(yè)的存亡起著決定性作用，對于企業(yè)價值的評估也是極為重要的一項指標(biāo)。但目前綠城公司具有較高的流動負(fù)債，需要用大量的現(xiàn)金流來償還。無貨幣資金供其使用，則會遭遇不可預(yù)知的財務(wù)危機。綠城公司應(yīng)及時改變其負(fù)債規(guī)模，使自身有充足的貨幣資金，以至于其信用聲譽得以肯定。從而使其借貸成本降低對企業(yè)發(fā)展具有促進(jìn)作用。相反來說，也會抑制企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，形成一定的潛在風(fēng)險。所以，充足的現(xiàn)金流對企業(yè)發(fā)展來說是至關(guān)重要的。2.公司內(nèi)部機構(gòu)功能性缺陷在當(dāng)前的環(huán)境下，綠城公司大部分的財務(wù)部門不受重視，對財務(wù)部門的認(rèn)識還停留在基礎(chǔ)記賬。這些看似小的問題，導(dǎo)致財務(wù)部門無法做好風(fēng)險的把控和財務(wù)管理工作，無法更好地參與到企業(yè)的決策中。另一方面，綠城的內(nèi)審機構(gòu)對于企業(yè)的經(jīng)營也有著重要的影響。綠城公司的經(jīng)營活動以及項目的融資，都離不開企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)管。這些部門被輕視以及內(nèi)控制度的不完善，也會導(dǎo)致該公司缺乏風(fēng)險防控以及內(nèi)部監(jiān)督。（二）外部環(huán)境因素1.市場發(fā)展不均衡資本市場的均衡對于企業(yè)的發(fā)展起著重要的作用，在這一時期企業(yè)可以通過運作資本市場這一主要手段來獲取資金，從而謀取利益。市場的均衡性與企業(yè)的貨幣資金相互制約，對于融資風(fēng)險也起著決定性作用。各個房地產(chǎn)企業(yè)也正在面臨轉(zhuǎn)型，合理規(guī)劃負(fù)債結(jié)構(gòu)刻不容緩。我們國家資本市場與西方國家對比來說較為滯后，國家也在不斷的進(jìn)行監(jiān)管調(diào)控，但依舊緩慢。目前股票和債券投資的投機性和不合理性阻礙了企業(yè)在資本市場上的發(fā)展，制約了綠城公司資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。投資行為的非理性中國大多數(shù)上市公司的股票發(fā)行其實并不規(guī)范，一些股民的不理性投資也制約了資本市場的發(fā)展。我們曾經(jīng)做過股民的投資理性程度的調(diào)查，結(jié)果表明，我國仍然存在大量的非理性投資，大概有三種情況：第一種大部分人會選擇之前選擇的股票，他們覺得那樣會有機會贏得更多；第二種會認(rèn)為炒股比基金賺得更多；第三種會認(rèn)為他們總是錯過那些能賺更多錢的股票卻買到那些負(fù)利潤的?？梢宰⒁獾?，非理性投資者不會對自己已持有或者將持有的股票進(jìn)行分析，沒有長遠(yuǎn)的投資目標(biāo)，只關(guān)注短期利潤的多少?；蛘哔徺I股票的行為只是出于自己的興趣愛好，有很大的盲目性和偶然性。3.政策制度的調(diào)整2020年我國房地產(chǎn)市場調(diào)控力度增大，至今為止，已經(jīng)有54所城市頒布了很多相關(guān)政策，其中有多數(shù)是于限購限貸相關(guān)的政策措施，同時，還有大概50所城市采用了限售。對此，市場也隨機作出了相應(yīng)調(diào)整，一二線城市進(jìn)入了“冬眠”狀態(tài)，三四線城市也變得不景氣。不過，仍有少數(shù)城市銷售狀況比較穩(wěn)定。為了市場的穩(wěn)定，國家相繼推出了一系列政策進(jìn)行調(diào)控，來抑制房價的快速上漲，防止出現(xiàn)炒房的惡性行為，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，保障國民經(jīng)濟(jì)文件安全。一二線城市的土地資源稀缺，價格暴漲，擠壓了開發(fā)商利潤，若房價不再上漲或下降，房地產(chǎn)公司將會面臨虧損或嚴(yán)重的財務(wù)危機。通過對該公司現(xiàn)有情況的分析，可以看出，該公司融資情況不容樂觀。由于內(nèi)、外因素導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)不合理分布，并且沒有得到及時調(diào)整，同時國家的基本大環(huán)境不穩(wěn)定，隨時可能會發(fā)生變化，一旦發(fā)生這種情況會急劇加重，更為明顯。

六、綠城房地產(chǎn)公司負(fù)債結(jié)構(gòu)對策及建議（一）降低流動負(fù)債比例流動負(fù)債是指企業(yè)在一年內(nèi)或超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù)。流動負(fù)債比率也就是流動負(fù)債與總負(fù)債的比值，也說明了企業(yè)對短期負(fù)債的依賴程度，比例越高則依賴程度越強。上文中分析了綠城公司2021-2023年的各項債務(wù)指標(biāo)，目前來說，綠城的負(fù)債規(guī)模遠(yuǎn)高于正常的負(fù)債水平（60%-70%），流動負(fù)債比例過高，負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理。過高的流動負(fù)債一旦在后期無法按時償還，則嚴(yán)重制約綠城的經(jīng)營活動，造成巨大的財務(wù)風(fēng)險，甚至達(dá)到破產(chǎn)的局面。1.保持適度的負(fù)債規(guī)模由于房地產(chǎn)企業(yè)在開盤前有長時間的建設(shè)期，現(xiàn)有的資金不能滿足其經(jīng)營活動，則會進(jìn)行適度的負(fù)債行為，當(dāng)前大環(huán)境的融資緊張，資金占用利息不斷加大，形成高負(fù)債的局面。所以綠城應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)營狀況，選擇合理的負(fù)債規(guī)模，降低流動負(fù)債比例，例如選擇短期借款、外部中長期貸款等，保持企業(yè)有著較為充足的現(xiàn)金流量。綠城也可大力發(fā)展內(nèi)部合作，與金融機構(gòu)達(dá)成共識，從而獲取更多資金彌補缺口，這樣也會有助于減少房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險。2.提高內(nèi)源融資能力內(nèi)源融資也就是內(nèi)部融通的資金，指公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的資金。內(nèi)源融資作為一個成熟的融資方式和獲取資金的重要途徑，在企業(yè)的成長發(fā)展以及規(guī)模的改革過程中至關(guān)重要。綠城各個項目所涉及的營業(yè)額較多，在這個階段，稅務(wù)籌劃是必不可少的，做到成本管控，減少銷售費用，集中增加企業(yè)利潤。我們也可以設(shè)置跟投制度，讓員工跟投項目獲取利潤后給予他們相應(yīng)的分紅，這種方式也會讓員工全身心的投入到工作中，調(diào)動其積極性，從而加快項目速度，合作共贏。（二）尋求最佳負(fù)債結(jié)構(gòu)最佳的負(fù)債結(jié)構(gòu)則是指房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險水平最低、收益最大的負(fù)債比例。如果房地產(chǎn)公司自身資金成本過多，由此產(chǎn)生的債務(wù)資本相對過低，從而降低了房地產(chǎn)公司的融資風(fēng)險。而房地產(chǎn)公司貸款過少，能夠利用債務(wù)資金獲利的能力將降低，從而帶來更高的收入。相反，形成高負(fù)債、少收益的趨勢，即使股東權(quán)益會一定程度降低，同時企業(yè)收益增加，但也會增大房地產(chǎn)企業(yè)的償債風(fēng)險和融資風(fēng)險，無法實現(xiàn)利益最大化。因此，企業(yè)負(fù)債在客觀角度會存在一個合理量。確定長短負(fù)債比例確定長短期負(fù)債比例是一個很好的改善措施，對于短期融資來說，它的特點是利息低、利率變動大、彈性較小、償還期限短，而長期融資高利息、高風(fēng)險、彈性大、償還期限長。但目前來說，長期融資工具缺乏甚至沒有，主要還是集中于銀行等金融機構(gòu)的短期融資，這樣的現(xiàn)狀嚴(yán)重制約了企業(yè)的經(jīng)營活動，所以綠城公司應(yīng)確定自己最佳的負(fù)債規(guī)模，合理的規(guī)劃長短期融資比例，同時對于各個借款的還款期限進(jìn)行分散?？茖W(xué)地進(jìn)行規(guī)避風(fēng)險，確保企業(yè)的健康發(fā)展。選擇適宜的負(fù)債策略企業(yè)依靠自身信譽在社會上籌集資金，按期限分為短期借款和長期借款。對于短期借款來說，目前狀況不容樂觀，由于國家政策的出臺，融資成本上升了5%-10%左右，相關(guān)的金融機構(gòu)也在不斷地提出補充協(xié)議，因此綠城要根據(jù)不同的項目選擇適宜的融資方式，盡可能選擇低利率的方式從而降低利息成本。對于長期借款來說，由于我國缺少完善的償債保證制度，綠城應(yīng)借自己的聲譽選擇成本低、期限結(jié)構(gòu)合理的負(fù)債方式，增加發(fā)行債券數(shù)量。與此同時，最好與行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行合作，使自身優(yōu)勢發(fā)揮到極致。七、總結(jié)目前我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)間的產(chǎn)品相似，因此企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)成為競爭的重要依據(jù)。負(fù)債結(jié)構(gòu)的合理性使房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)更加明確，對企業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)只注重負(fù)債經(jīng)營而對其結(jié)構(gòu)比例是否合理并不關(guān)注，以至于引發(fā)一定的潛在風(fēng)險，抑制自身的經(jīng)營活動，從而造成企業(yè)現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)困難和負(fù)債率過高的問題。因此，綠城應(yīng)在不同的項目選擇合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)?；谝陨嫌^點，對綠城公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)問題提出對策及建議。一方面，綠城需要降低流動負(fù)債比例，并在此過程中提高內(nèi)源融資能力，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展考慮；另一方面，綠城應(yīng)尋求最佳的負(fù)債結(jié)構(gòu)，選擇合適的舉債策略，同時優(yōu)化公司的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，使其公司實現(xiàn)企業(yè)價值最大化和利潤最大化的兩大目標(biāo)。希望今后能對更多不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行更深層次的研究，從而使自身的研究能夠?qū)ζ髽I(yè)合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)有更大的參考價值。參考文獻(xiàn)[1]陳宏明,陽勁.談現(xiàn)代企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)[J].財會月刊:綜合版,2005(9):18-19.