DB63-T 2317-2024 辦公區(qū)（樓）物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范

03.080CCS

A

12

DB63 DB

63/T

2317—2024辦公區(qū)（樓）物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范 青海省市場監(jiān)督管理局 發(fā)

布DB63/T

2317—2024 本文件按照GB/T

本文件由青海省省直機(jī)關(guān)事務(wù)管理局提出并歸口。本文件起草單位：青海省省直機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、青海改革發(fā)展研究院、青海省質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)研究院。本文件由青海省省直機(jī)關(guān)事務(wù)管理局監(jiān)督實(shí)施。DB63/T

2317—20241 范圍

量控制與改進(jìn)及服務(wù)退出等內(nèi)容。2規(guī)范性引用文件文件。GB

5749生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)

第1GB/T

第

第1

GB/T

建筑及居住區(qū)數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用

第3部分：物業(yè)管理GB/T

21431 建筑物防雷裝置檢測技術(shù)規(guī)范

GB/T

29149 公共機(jī)構(gòu)能源計量器具配備和管理要求GB/T

29639 生產(chǎn)經(jīng)營單位生產(chǎn)安全事故應(yīng)急預(yù)案編制導(dǎo)則GB/T

33942 特種設(shè)備事故應(yīng)急預(yù)案編制導(dǎo)則GB

50140建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范GB

50444 建筑滅火器配置驗(yàn)收及檢查規(guī)范AQ/T

9007

3 術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本文件。3.1辦公區(qū)（樓）DB63/T

2317—20243.2

產(chǎn)實(shí)體以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。3.33.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)3.5

辦公區(qū)（樓）的使用單位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)受物業(yè)使用單位的委托。4 基本要求4.1 物業(yè)管理4.1.1 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通過政府采購選擇物業(yè)服務(wù)單位，確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽訂物業(yè)服4.1.2 物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)使用單位應(yīng)為物業(yè)服務(wù)提供相對集中、規(guī)模合理的物業(yè)管理用房。4.2物業(yè)管理企業(yè)4.2.1 應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格，具備專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)能力。4.2.2

配4.2.3 并應(yīng)有具體落實(shí)措施及考核辦法。4.2.4 4.3機(jī)構(gòu)設(shè)置4.3.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同或服務(wù)內(nèi)容約定，設(shè)置組織架構(gòu)，配置項(xiàng)目經(jīng)理等物業(yè)服務(wù)人DB63/T

2317—20244.3.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置應(yīng)包括但不限于：a)

經(jīng)理室；b)

辦公室；c)

財務(wù)部；d)

業(yè)務(wù)部；e)

電梯日常維護(hù)保養(yǎng)機(jī)構(gòu)；f)

消防維保機(jī)構(gòu)。4.4人員要求4.4.1 管理人員應(yīng)具備物業(yè)服務(wù)知識，服務(wù)人員應(yīng)持有健康證。4.4.2 專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)取得職業(yè)技能資格證書；技術(shù)主管應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書；從事特種設(shè)備作100%。包括但不限于以下服務(wù)崗位應(yīng)持證：電梯管理員作

業(yè)證；b)

電工作業(yè)證（低壓、高壓）；c)

消防操作證（消控室、消防管理人員）；d)

登高作業(yè)證（高處工程作

業(yè)、清洗作業(yè)等）；e)

健康證明（二次供水設(shè)施清洗人員等）。4.4.3掌握物業(yè)服務(wù)基本法律法規(guī)，熟悉辦公區(qū)（樓）的基本情況。上崗前應(yīng)進(jìn)行專業(yè)基本培訓(xùn)，必能和能力，培訓(xùn)的內(nèi)容包括但不限于：a)

能源管理制度、節(jié)能政策法規(guī)宣傳教育和崗位技術(shù)培訓(xùn)； 按照

AQ/T

9007

的要求，每半年對相關(guān)人員進(jìn)行各類應(yīng)急預(yù)案培訓(xùn)。

行4.5 4.5.1 遵守財政法規(guī)，建立健全財務(wù)管理制度，按物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目獨(dú)立核算。4.5.2 4.5.3 對于合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按合同要求執(zhí)行。4.6 保密管理4.6.1

按照保密要求，與涉密工作崗位的人員簽訂保密協(xié)議。4.6.2

涉密文件單獨(dú)建立檔卷，與公共檔案分開存放，實(shí)行專區(qū)專柜。4.6.3

定期對服務(wù)人員進(jìn)行保密教育培訓(xùn)，培養(yǎng)服務(wù)人員保密意識。4.6.4

a)

不翻閱、拍照、復(fù)制抄錄文件、資料；b)

不應(yīng)以任何形式傳播、泄漏文件內(nèi)容、領(lǐng)導(dǎo)談話內(nèi)容、領(lǐng)導(dǎo)信息等；c)

撿到寫有“秘密”“機(jī)密”“內(nèi)部文件”字樣的文件或資料，應(yīng)按規(guī)定及時上交；d)

DB63/T

2317—20244.6.5 涉密活動或涉密會議的服務(wù)人員，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格審查，不準(zhǔn)許安排臨時聘用人員，不4.6.6 物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)不應(yīng)私自處理寫有“秘密”“機(jī)密”“內(nèi)部字樣”

4.6.7 涉密計算機(jī)發(fā)生故障，應(yīng)報備并由專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行修復(fù)。4.7 4.7.1 建立檔案管理制度，進(jìn)行電子備份，對服務(wù)記錄應(yīng)分類歸檔保存，方便查閱。4.7.2 4.7.3 查a)

辦公樓及其配套設(shè)施設(shè)備權(quán)屬清冊；b)

設(shè)施設(shè)備管理檔案；c)

物業(yè)服務(wù)對象相關(guān)資料檔案；d)

日常運(yùn)營管理與服務(wù)檔案。4.7.4 檔案使用、移交、調(diào)閱登記手續(xù)完備，檔案記錄應(yīng)及時準(zhǔn)確、清晰完整，并有責(zé)任人和審核人4.7.5 檔案應(yīng)設(shè)置查閱權(quán)限，未經(jīng)許可，不應(yīng)將資料內(nèi)容轉(zhuǎn)作其他用途。4.7.6 檔案資料管理要求按照

22、DA/T

執(zhí)行。4.8 4.8.1 應(yīng)在建筑物各樓層主要的明顯位置張貼平面疏散示意圖、引路標(biāo)志、緊急出口及控?zé)煒?biāo)4.8.24.8.3 應(yīng)在主要道路和停車場（庫）設(shè)置行車指示標(biāo)志，主要路口設(shè)路標(biāo)。4.8.4 公共信息標(biāo)識應(yīng)符合GB/T

10001.1

和

GB/T

4.8.5 安全與消防標(biāo)識應(yīng)符合GB

2894和

13495.1

4.8.6 垃圾投放收集設(shè)施應(yīng)配置齊全，分類標(biāo)識應(yīng)符合

19095

4.8.7 標(biāo)識應(yīng)風(fēng)格統(tǒng)一，文字規(guī)范，并設(shè)置在明顯位置。4.8.8 應(yīng)定期對標(biāo)識進(jìn)行檢查，確保無缺失、無脫離；發(fā)現(xiàn)損壞或丟失時，應(yīng)及時修繕或重新安裝。4.9 節(jié)能管理4.9.1

GB/T

29149

4.9.2

和4.9.4 4.9.5

4.9.6 配合物業(yè)管理單位做好辦公大樓能源審計和共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。DB63/T

2317—20244.9.7 安裝有輔助熱源的全天候熱水系統(tǒng)，應(yīng)定期檢查輔助熱源裝置工作正常與否，及時排除故障。4.9.8應(yīng)根據(jù)巡檢及維護(hù)保養(yǎng)過程中發(fā)現(xiàn)的能耗問題，提報節(jié)能改造方案建議。4.9.9 辦公區(qū)（樓）進(jìn)行大中修、加固、改建時，配合物業(yè)管理單位和使用單位實(shí)施節(jié)能節(jié)水改造。4.10 “”5 5.1接待服務(wù)5.1.1咨詢接待5.1.1.1 辦公區(qū)（樓）應(yīng)視情設(shè)立接待服務(wù)臺，配置專職服務(wù)人員，負(fù)責(zé)現(xiàn)場接待、引導(dǎo)、接聽電話5.1.1.2 接待服務(wù)時間應(yīng)覆蓋物業(yè)使用單位的工作時間，其余時間增設(shè)值班人員，并公布值班電話。5.1.1.3 發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時通報秩序維護(hù)員處理，不準(zhǔn)許無關(guān)人員進(jìn)入接待服務(wù)區(qū)。5.1.2報修受理5.1.2.1 在約定時限內(nèi)處理物業(yè)服務(wù)對象的報修，維修應(yīng)及時到位。5.1.2.2 報修、維修應(yīng)做好記錄。報修處理單見附錄

5.1.2.3 5.1.3信報服務(wù)5.1.3.1 正確分理郵件、包裹單和掛號信等各類信報，并做好記錄，妥善保管。記錄單見附錄

5.1.3.2對代收的郵件進(jìn)行登記，并及時投送或通知收件人領(lǐng)取，送達(dá)或領(lǐng)取時做好相關(guān)記錄。5.1.3.3特殊信件、物品應(yīng)由收件人憑有效證件親自領(lǐng)取并簽收，不應(yīng)代領(lǐng)、代收。5.2保潔服務(wù)5.2.1 一般規(guī)定5.2.1.1根據(jù)清潔區(qū)域的不同，對所使用的清潔工具，應(yīng)標(biāo)記不同標(biāo)識或顏色加以區(qū)分。5.2.1.2 清潔用品應(yīng)符合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，并分類保存。危險化學(xué)品的儲存應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。5.2.1.3

鋪5.2.1.45.2.1.5 5.2.1.6 應(yīng)按相關(guān)規(guī)定采取綜合措施消滅老鼠、蟑螂，控制室內(nèi)外蒼蠅、蚊蟲孳生。5.2.1.7 定期開展主題宣傳和知識培訓(xùn)活動，包括但不限于垃圾分類、控?zé)煹确矫妗?.2.2 室內(nèi)外區(qū)域清潔DB63/T

2317—20245.2.2.1

等

鏡 室內(nèi)通風(fēng)良好，空氣質(zhì)量應(yīng)符合

GB/T

18883

5.2.2.4 室外公共區(qū)域的地面等應(yīng)保持整潔干凈，無垃圾、無積灰、無污漬。5.2.2.5 室內(nèi)外區(qū)域保潔服務(wù)質(zhì)量應(yīng)符合附錄

C

規(guī)定。5.2.3 垃圾分類與處理5.2.3.1 宜設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)房（站、車、箱）、垃圾集中緩存區(qū)等，并設(shè)置顯著標(biāo)識。5.2.3.2 5.2.3.3 5.2.3.4 垃圾日產(chǎn)日清，清運(yùn)時應(yīng)分類收集和運(yùn)輸，并做好防護(hù)，避免二次污染。5.2.3.5 垃圾箱（房）外側(cè)表面清潔、內(nèi)側(cè)無殘留物，無異味。5.2.3.6 垃圾分類和處理的具體要求應(yīng)符合附錄

D

的規(guī)定。5.3 秩序維護(hù)服務(wù)5.3.1 監(jiān)控管理5.3.1.1 監(jiān)控設(shè)施應(yīng)24

24

5.3.1.2 監(jiān)控設(shè)施齊全，保證對出入口、內(nèi)部重點(diǎn)區(qū)域的安全監(jiān)控和錄像。5.3.1.3 監(jiān)控室內(nèi)電話暢通，接聽及時。5.3.2

時5.3.2.1 30

90

5.3.2.25.3.2.3 監(jiān)控人員對監(jiān)控記錄應(yīng)嚴(yán)格保密，未經(jīng)上級允許，不準(zhǔn)許擅自泄露記錄內(nèi)容和資料。5.3.3 人員出入管理5.3.3.1

主出入口實(shí)行

在崗值班。5.3.3.2

5.3.3.3

應(yīng)建立物品進(jìn)出安全檢查制度。5.3.3.4

出入登記發(fā)生問題或發(fā)現(xiàn)可疑危險品時，應(yīng)及時聯(lián)系秩序維護(hù)員處理。5.3.4 車輛進(jìn)出和停放管理5.3.4.1

公務(wù)和工作人員車輛實(shí)行號碼登記，電子掃碼進(jìn)入車庫/停車場。5.3.4.2

標(biāo)示車輛行駛路線，對進(jìn)出辦公區(qū)（樓）的車輛進(jìn)行有效疏導(dǎo)，保證出入口通暢。5.3.4.3

合理規(guī)劃車輛停放區(qū)域，對車輛及停放區(qū)域?qū)嵭幸?guī)范管理。5.3.4.4

5.3.4.5

DB63/T

2317—20245.3.4.6 不準(zhǔn)載有易燃、易爆等危險物品的車輛進(jìn)入辦公區(qū)（樓）。5.4 安全服務(wù)5.4.1 日常巡查5.4.1.1

應(yīng)根據(jù)辦公物業(yè)區(qū)域及樓內(nèi)實(shí)際情況，確定相對固定的巡查路線。5.4.1.2

1

5.4.1.3

巡查宜使用巡更設(shè)備，保持巡更記錄。如無巡更設(shè)備，宜保持兩人一組進(jìn)行巡查。5.4.1.4

巡查過程和監(jiān)控室實(shí)行聯(lián)動，收到監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡查人員應(yīng)及時到達(dá)現(xiàn)場。5.4.1.5

處5.4.2 消防安全管理5.4.2.1 消防設(shè)施和器材配備應(yīng)符合GB

50140和GB

50444

5.4.2.2 易燃易爆品設(shè)專區(qū)專人管理，并應(yīng)符合消防相關(guān)要求。5.4.2.3 消防安全檢查包括但不限于以下內(nèi)容：a)

每月至少開展

1

暢b)

每月啟動

1

次消防泵并作記錄，每年保養(yǎng)

1

次，保證其運(yùn)行正常；

1

每天檢查火警功能、報警功能是否正常，控制中心

每年對探測器和全部控制裝置進(jìn)行

1

次檢測，確保其正常運(yùn)行；f)

g)

每半年檢查

1

1

h)

1i)

保持消防通道暢通。5.4.2.45.4.2.5 每年至少各組織

1

1

5.4.3 突發(fā)事件處理5.4.3.1 按合同約定的服務(wù)內(nèi)容制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案體系，包括但不限于雨及雷電等應(yīng)急預(yù)案，按照

GBT

29639、GBT

的要求定期進(jìn)行修訂和完善。5.4.3.2

突發(fā)事件發(fā)生后編制突發(fā)事件處理報告，并完善應(yīng)急預(yù)案，并向物業(yè)管理單位和物業(yè)使用單5.4.3.4

應(yīng)5.5 綠化服務(wù)DB63/T

2317—20245.5.1制定物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)方案和綠化管理制度，并做好服務(wù)工作記錄。5.5.2 根據(jù)服務(wù)區(qū)域綠化實(shí)際需要，配置專、兼職綠化養(yǎng)護(hù)人員。5.5.3

域

E

規(guī)范要求。5.5.4重大節(jié)日宜進(jìn)行綠化裝飾。5.5.5 使用的藥劑不應(yīng)危害人體健康及造成環(huán)境污染。6 設(shè)施設(shè)備維護(hù)6.1 房屋巡查6.1.1

督6.1.2

巡6.1.3

c)室外鋪裝及道路平整無坑洼、無破損；d)

e)

屋面排水溝、室內(nèi)室外排水管保障暢通。6.1.4 每季度對石材進(jìn)行打蠟、拋光保養(yǎng)工作，石材應(yīng)無明顯接縫高低差，縫條清晰、色澤一致。6.1.5 維修任務(wù)應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)完成。6.2 給排水系統(tǒng)維護(hù)6.2.1 每半年至少對供水設(shè)施進(jìn)行

1GB

6.2.2 每日巡檢

1

次排水設(shè)施，做好記錄。保證設(shè)備、閥門、管道等運(yùn)行正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)6.2.3 每日巡檢116.2.4

等6.2.5接到供水部門限水停水通知后應(yīng)通知辦公區(qū)域內(nèi)的用戶。6.2.6

6.2.7 物業(yè)使用單位的水壓及流量應(yīng)滿足使用要求。6.2.8 給排水系統(tǒng)服務(wù)質(zhì)量要求應(yīng)符合附錄

G

的規(guī)定。6.3 供電和照明系統(tǒng)維護(hù)6.3.1 DB63/T

2317—2024

24h

運(yùn)行值

30

min

6.3.3

1

1

1

6.3.4 定期巡檢公共照明、指示燈具及線路，開關(guān)應(yīng)保持完好，確保用電安全。6.3.56.3.6照明設(shè)備每天巡檢

1

次，發(fā)現(xiàn)故障及時修復(fù)。6.3.7 有重要和重大活動時，應(yīng)提前對活動區(qū)域相關(guān)供電線路進(jìn)行檢查、維修。6.4 升降設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)6.4.1 在規(guī)定的檢驗(yàn)有效期屆滿前

1

個月，向特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請。未經(jīng)定期檢6.4.2 應(yīng)至少配置

1

6.4.4 應(yīng)當(dāng)在電梯轎廂內(nèi)或者出入口的顯著位置標(biāo)明電梯使用標(biāo)志、安全注意事項(xiàng)、應(yīng)急救援電話、6.4.5

1

6.4.6按照國家及地方相關(guān)規(guī)定制定應(yīng)急措施和救援預(yù)案，每半年至少進(jìn)行

1

次應(yīng)急演練。6.4.76.5 供熱系統(tǒng)維護(hù)6.5.1

熱6.5.2 供熱季節(jié)，供熱交換站內(nèi)應(yīng)設(shè)

h

值班人員，供暖溫度達(dá)到

2h

1

故障隱患。6.5.4

自6.6 電子信息化和自動化管理系統(tǒng)6.6.1 GB/T

20299.3

的要求。6.6.2 建立電子信息化和自動化管理系統(tǒng)包括但不限于以下幾個方面：a)

樓宇自動化和智能化系統(tǒng)；b)

電子巡更及防盜報警系統(tǒng)；c)

監(jiān)控系統(tǒng)；d)

對講系統(tǒng)；e)

門禁系統(tǒng)；DB63/T

2317—2024f)

車庫管理系統(tǒng)。6.7 避雷系統(tǒng)6.7.1 避雷系統(tǒng)應(yīng)按規(guī)定由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測，符合

6.7.2 6.7.3 應(yīng)按規(guī)定定期對樓層強(qiáng)、弱電間內(nèi)的接地裝置進(jìn)行檢查，遇有問題及時解決。6.7.4 6.7.5 7 服務(wù)質(zhì)量控制與改進(jìn)7.1 投訴處理7.1.1

理

7.1.2

實(shí)7.1.37.1.4投訴處理率應(yīng)達(dá)到

7.2 評價與改進(jìn)7.2.17.2.2每半年開展

1

次服務(wù)對象評價機(jī)制，由服務(wù)對象對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行綜合評價。7.2.3每年組織

1

次第三方評價，宜在第四季度進(jìn)行，由物業(yè)管理企業(yè)邀請第三方對物業(yè)管理服務(wù)情

意7.2.5應(yīng)每年開展至少

2

次服務(wù)滿意度調(diào)查工作，可采取調(diào)查問卷、上門走訪、電話等多種形式。7.2.6 服務(wù)滿意率應(yīng)不低于90%，服務(wù)滿意率測評方法見附錄 7.2.8 8服務(wù)退出8.110DB63/T

2317—20248.28.3 雙方交接工作內(nèi)容包括但不限于：a)

移交保管的物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案；

c)

移交物業(yè)服務(wù)用房；d)

e)

其他事項(xiàng)。8.4 11DB63/T

2317—2024AA附

錄 A（資料性）物業(yè)報修聯(lián)系單物業(yè)報修聯(lián)系單見表A.1。表A.1 物業(yè)報修聯(lián)系單12DB63/T

2317—2024BB附

錄 B（資料性）信報記錄單信報記錄單要求見表B.1。表B.1 信報記錄單表B.1 信報記錄單服務(wù)功能性用

（辦公室、會議

室、活動

2.

3.大理石、花崗石墻面應(yīng)保持光亮，無污跡，每月保養(yǎng)1次，保持干凈、有光澤。

2.候梯廳直立式垃圾桶（煙缸）清潔無污垢，無異味，無滿溢拖掛，擺放合理、整齊3.候梯廳內(nèi)綠色植物生長茂盛，

綠葉無浮灰，

花盆干凈，無煙蒂、雜物，

2.

3.

4.

6.

1.

3.

DB63/T

2317—2024CC附

錄 C（資料性）保潔服務(wù)質(zhì)量要求室內(nèi)保潔服務(wù)質(zhì)量要求見表C.1。表C.1 室內(nèi)保潔服務(wù)質(zhì)量要求141.2.

3.垃圾桶?破桶高2/3，桶表面?

//

//6.7.8.直?式垃圾桶（煙缸），清潔?11.天花板、公共燈具每半月除1.?1.2.照明燈表面?灰4.6.下水溝渠定期清理，?DB63/T

2317—202415

DB63/T

2317—2024室外保潔服務(wù)質(zhì)量要求見表C.2。表C.2室外保潔服務(wù)質(zhì)量要求16傳真機(jī)掃描儀、投影儀、電視

2.超過規(guī)定使用年限或經(jīng)專業(yè)技術(shù)部門鑒定無法

塑料，廢包裝物，廢舊紡織物，

廢玻璃等。

廢熒光燈管（日光燈管、節(jié)能燈等），廢溫度計，廢血壓計，

設(shè)置專門的密閉容器單獨(dú)存放，明確專人清理，

避免混入廢餐具、

除可回收物、有害垃圾、

DB63/T

2317—2024DD附

錄 D（資料性）垃圾分類及處理要求垃圾分類及處理要求見表D.1。表D.1 垃圾分類及處理要求17

10.加強(qiáng)綠化宣傳，