2025海域價(jià)格評估技術(shù)規(guī)范

海域價(jià)格評估技術(shù)規(guī)范目??次1范圍 12術(shù)語和定義 13海域價(jià)格評估技術(shù)原則 23.1預(yù)期收益原則 23.2最有效利用原則 23.3替代原則 23.4市場供需原則 23.5貢獻(xiàn)原則 24海域價(jià)格評估的程序 24.1明確海域價(jià)格評估基本事項(xiàng) 24.2擬定海域價(jià)格評估工作方案 34.3收集海域價(jià)格評估資料 34.4實(shí)地查勘待估海域 34.5選定價(jià)格評估方法測算價(jià)格 34.6確定海域價(jià)格評估結(jié)果 34.7編制海域價(jià)格評估報(bào)告 34.8海域價(jià)格評估資料歸檔 45海域價(jià)格評估方法 45.1收益還原法 45.2成本逼近法 55.3剩余法 65.4市場比較法 76不同評估目的海域價(jià)格評估要 96.1海域使用權(quán)出讓評估 96.2海域使用權(quán)抵押評估 106.3海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓評估 106.4海域使用權(quán)征收、征用評估 106.5企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動涉及的海域價(jià)格評估 11附錄A（資料性附錄）不同用海類型資料收集要求 12附錄B（規(guī)范性附錄）海域價(jià)格評估報(bào)告規(guī)范格式 13附錄C（資料性附錄）還原利率確定方法 18附錄D（資料性附錄）海域價(jià)格影響因素?cái)?shù)表 19參?考?文?獻(xiàn) 22海域價(jià)格評估技術(shù)規(guī)范范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了我國海域價(jià)格評估的原則、程序和方法。本標(biāo)準(zhǔn)適用于我國內(nèi)水、領(lǐng)海的水面、水體、海床和底土范圍內(nèi)的海域價(jià)格評估。術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本文件。海域價(jià)格priceofseaarea在市場條件下形成的一定年期的海域使用權(quán)價(jià)格。海域價(jià)格評估valuationonseaarea按照一定的原則、程序和方法，對特定海域價(jià)格進(jìn)行評定、估算，并出具評估報(bào)告的行為。估價(jià)期日basedate海域價(jià)格評估結(jié)果對應(yīng)的日期。收益還原法incomeapproach以適當(dāng)?shù)暮Ｓ蜻€原利率，將待估海域未來正常情況下每年預(yù)期純收益折算為估價(jià)期日純收益總和來測算海域價(jià)格的方法。成本逼近法costapproach以取得和開發(fā)利用海域所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用、利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和海域增值收益等之和來測算海域價(jià)格的方法。剩余法surplusmethod在測算出海域開發(fā)完成后的總價(jià)格基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅費(fèi)，以價(jià)格余額來測算海域價(jià)格的一種方法。市場比較法marketcomparisonapproach 將待估海域與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場上已發(fā)生交易的案例比較，并對交易案例的成交價(jià)格做適當(dāng)修正，以此測算待估海域價(jià)格的一種方法。海域增值收益incrementalprofitfromseaarea待估海域因市場供需狀況、開發(fā)利用條件或用途改變，而發(fā)生的價(jià)值增加。海域還原利率seaareacapitalizationrate將海域產(chǎn)生的未來純收益還原為某一估價(jià)期日海域價(jià)格的比率。海域價(jià)格評估技術(shù)原則預(yù)期收益原則海域價(jià)格評估應(yīng)以待估海域在正常利用條件下的未來客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。最有效利用原則海域價(jià)格評估以海域最有效利用為前提，實(shí)現(xiàn)海域、資本、勞動力、管理、技術(shù)等生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，評估結(jié)果是海域取得最佳經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的價(jià)格。替代原則海域價(jià)格評估應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)，海域使用類型、用海方式和利用條件相似的海域市場交易價(jià)格為依據(jù)，評估結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的海域客觀價(jià)格。市場供需原則海域價(jià)格評估應(yīng)以市場供需關(guān)系為基礎(chǔ)，充分考慮海域供需的特殊性和海域市場地域性。貢獻(xiàn)原則海域價(jià)格評估應(yīng)充分分析海域及其它生產(chǎn)要素對總收益的貢獻(xiàn)。海域價(jià)格評估的程序明確海域價(jià)格評估基本事項(xiàng)開展海域價(jià)格評估應(yīng)明確以下基本事項(xiàng)：——應(yīng)根據(jù)委托方真實(shí)、具體的海域價(jià)格評估需要及海域價(jià)格評估報(bào)告的預(yù)期用途確定海域價(jià)格評估目的；——明確待估所在位置、用海范圍、用海面積、用海類型、用海方式、用海年限、開發(fā)利用現(xiàn)狀和權(quán)屬狀況等；——根據(jù)海域價(jià)格評估目的確定估價(jià)期日，采用公歷，精確到日?！鶕?jù)海域價(jià)格評估目的確定海域價(jià)格內(nèi)涵，包括海域使用權(quán)的權(quán)利特征、價(jià)格類型、估價(jià)期日、海域開發(fā)利用條件、實(shí)際開發(fā)程度和設(shè)定程度、實(shí)際用途和設(shè)定用途，使用年限等內(nèi)容。擬定海域價(jià)格評估工作方案對海域價(jià)格評估項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定價(jià)格評估工作方案，主要包括以下內(nèi)容：——擬采用的價(jià)格評估技術(shù)路線和價(jià)格評估方法；——擬收集的資料清單及其收集渠道；——擬實(shí)地勘測獲取數(shù)據(jù)清單及其調(diào)查方案；——海域價(jià)格評估工作擬投入的人力、經(jīng)費(fèi)以及進(jìn)度安排。收集海域價(jià)格評估資料應(yīng)根據(jù)海域價(jià)格評估工作方案收集評估對象權(quán)屬狀況、開發(fā)利用現(xiàn)狀、生產(chǎn)經(jīng)營與財(cái)務(wù)狀況、交易案例和海域市場發(fā)展現(xiàn)狀等資料，并核驗(yàn)資料的完整性和可靠性。不同用海類型資料收集要求參見附錄A。實(shí)地查勘待估海域待估海域?qū)嵉夭榭币笕缦拢簯?yīng)實(shí)地查勘待估海域的開發(fā)利用、岸線利用和基礎(chǔ)設(shè)施等情況。待估海域包含附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物時(shí)，應(yīng)現(xiàn)場核實(shí)設(shè)施的結(jié)構(gòu)、數(shù)量、面積等信息；當(dāng)無法進(jìn)入現(xiàn)場實(shí)地查勘時(shí)，應(yīng)在評估報(bào)告中說明未進(jìn)入現(xiàn)場的具體原因；經(jīng)實(shí)地查勘和查閱資料后，對待估海域?qū)嶋H用海面積、水下構(gòu)筑物、水深地形、養(yǎng)殖產(chǎn)品品種和產(chǎn)量等情況，難以做出常規(guī)判斷和相應(yīng)假設(shè)時(shí)，應(yīng)建議委托方聘請具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)先行鑒定、測量或調(diào)查等，再以其出具的專業(yè)意見為依據(jù)進(jìn)行評估，并應(yīng)在報(bào)告中說明。選定海域價(jià)格評估方法測算價(jià)格根據(jù)海域價(jià)格評估目的、待估海域用海類型、用海方式、開發(fā)利用狀態(tài)和海域市場現(xiàn)狀等，利用經(jīng)核驗(yàn)的有效資料，采用選定的評估方法和評估參數(shù)，測算海域價(jià)格。宜選擇兩種或兩種以上評估方法進(jìn)行評估，若只選擇一種評估方法，評估報(bào)告應(yīng)給出充分理由。確定海域價(jià)格評估結(jié)果采用多種方法測算海域價(jià)格的，可用簡單算數(shù)平均法、加權(quán)平均法或綜合分析法確定評估結(jié)果，并說明理由。采用一種方法評估的，應(yīng)說明理由，并將測算價(jià)格作為評估結(jié)果。編制海域價(jià)格評估報(bào)告對整個(gè)海域價(jià)格評估工作的成果進(jìn)行總結(jié)整理，編制完成海域價(jià)格評估報(bào)告。海域價(jià)格評估報(bào)告在交付委托方前，應(yīng)對其內(nèi)容和形式進(jìn)行審核。審核合格后，應(yīng)由不少于兩名參加評估的評估專業(yè)人員簽字及加蓋評估機(jī)構(gòu)公章，并按有關(guān)規(guī)定和合同約定交付委托方。報(bào)告格式見附錄B。海域價(jià)格評估資料歸檔完成并出具海域價(jià)格評估報(bào)告后，應(yīng)對該評估項(xiàng)目的全部必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。評估檔案的保存期限不少于十五年。保存期限應(yīng)自評估報(bào)告出具之日起計(jì)算。海域價(jià)格評估方法收益還原法適用范圍適用于待估海域有收益或潛在收益的情況。計(jì)算公式收益還原法可采用以下公式進(jìn)行計(jì)算：……（1）式中：——海域價(jià)格，單位為萬元；——海域使用年期，單位為年?！謩e為未來各年的海域純收益，單位為萬元；——分別為未來各年的海域還原利率，無量綱。評估步驟5.1.3.1資料要求收集待估海域和與其類似海域近3年用于出租、經(jīng)營和生產(chǎn)的相關(guān)資料。5.1.3.2測算年總收入根據(jù)合理使用海域取得持續(xù)且穩(wěn)定的客觀年收益或年租金預(yù)測未來使用海域的年總收入。5.1.3.3測算年總費(fèi)用根據(jù)海域開發(fā)經(jīng)營活動時(shí)正常合理的必要年支出預(yù)測未來使用海域的年總費(fèi)用。對于出租海域，年總費(fèi)用包括經(jīng)營管理費(fèi)、維護(hù)費(fèi)及其他稅費(fèi)等；對于經(jīng)營性海域，年總費(fèi)用包括銷售成本、銷售費(fèi)用、經(jīng)營管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營利潤及其他稅費(fèi)等；對于生產(chǎn)性用海，年總費(fèi)用包括生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、企業(yè)利潤及其他稅費(fèi)等。5.1.3.4測算海域純收益按年總收益中扣除年總費(fèi)用和非海域生產(chǎn)要素的貢獻(xiàn)后的余額計(jì)算海域純收益。5.1.3.5測算海域還原利率可采用純收益與價(jià)格比率法或安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法計(jì)算。具體計(jì)算方法參見附錄C。5.1.3.6計(jì)算海域價(jià)格根據(jù)計(jì)算公式（1）計(jì)算海域價(jià)格。成本逼近法適用范圍適用于在海域市場不發(fā)達(dá)地區(qū)，缺少同類型海域交易案例等的情況。計(jì)算公式成本逼近法的計(jì)算公式表示為： ……（2）式中：——海域價(jià)格，單位為萬元；——海域取得費(fèi)，單位為萬元；——海域開發(fā)費(fèi)，單位為萬元；——海域開發(fā)利息，單位為萬元；——海域開發(fā)利潤，單位為萬元；——稅費(fèi)，單位為萬元；——海域增值收益，單位為萬元；——海域使用年期修正系數(shù)，無量綱。評估步驟5.2.3.1資料要求收集與海域價(jià)格評估有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤及海域增值收益等資料。5.2.3.2確定海域取得費(fèi)海域取得費(fèi)按取得海域使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算，具體要求如下：通過征收海域使用權(quán)獲得海域時(shí)，海域取得費(fèi)根據(jù)待估海域所在區(qū)域的海域征收補(bǔ)償安置相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確定；通過市場交易獲得海域時(shí)，海域取得費(fèi)為估價(jià)期日海域的客觀市場購置價(jià)格。5.2.3.3確定海域開發(fā)費(fèi)海域開發(fā)費(fèi)按待估海域設(shè)定開發(fā)程度下投入并固化在海域上的各種客觀費(fèi)用計(jì)算，具體要求如下：宗海界址線以內(nèi)的海域開發(fā)費(fèi)一般包括填海、炸礁、疏浚等費(fèi)用；宗海界址線以外的海域開發(fā)費(fèi)為達(dá)到設(shè)定開發(fā)程度所需投入的各項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用。5.2.3.4確定稅費(fèi)海域取得和開發(fā)過程中必須支付的有關(guān)稅收和費(fèi)用。5.2.3.5確定海域開發(fā)利潤以海域取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)和稅費(fèi)為基數(shù)，乘以海域投資利潤率來計(jì)算海域開發(fā)利潤。投資利潤率通過調(diào)查同一市場上多個(gè)相似用海項(xiàng)目的平均投資利潤率確定。5.2.3.6確定海域開發(fā)利息按照設(shè)定海域開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用投入期限和年利息率，分別計(jì)算各期投入應(yīng)支付的利息。海域開發(fā)周期超過一年時(shí)，利息按復(fù)利計(jì)算。5.2.3.7確定海域增值收益海域增值收益可參照待估海域所在區(qū)域類似海域開發(fā)項(xiàng)目增值額或比率測算。5.2.3.8確定海域使用年期修正系數(shù)采用成本逼近法評估有限年期海域價(jià)格時(shí)，應(yīng)根據(jù)具體情況對海域增值收益進(jìn)行年期修正。當(dāng)海域增值是以有限年期的市場價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，不再進(jìn)行海域使用年期修正；當(dāng)海域增值是以無限年期的市場價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，海域使用年期修正系數(shù)公式表示為： ……（3）式中：——海域使用年期修正系數(shù)，無量綱；——海域還原利率，無量綱；——海域使用年期，單位為年。5.2.3.8計(jì)算海域價(jià)格根據(jù)計(jì)算公式（2）計(jì)算海域價(jià)格。剩余法適用范圍適用于待估海域具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的情況。計(jì)算公式剩余法計(jì)算公式表示為：：……（4）式中：——海域價(jià)格，單位為萬元；——海域開發(fā)后的總價(jià)格，單位為萬元；——開發(fā)成本，單位為萬元；——開發(fā)利潤，單位為萬元。評估步驟5.3.3.1根據(jù)待估海域基本情況確定最佳開發(fā)利用方式根據(jù)待估海域坐落的具體位置、海域開發(fā)條件、利用現(xiàn)狀和用海規(guī)劃要求，確定海域最佳開發(fā)利用方式。5.3.3.2測算海域開發(fā)后的總價(jià)格根據(jù)當(dāng)?shù)睾Ｓ蚴袌霈F(xiàn)狀測算開發(fā)完成后形成的海域、土地、建筑物、附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物的總價(jià)。海域開發(fā)后用于銷售時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌霈F(xiàn)狀，采用市場比較法確定開發(fā)完成后的總價(jià)；海域開發(fā)后用于出租或自營時(shí)，可采用收益法測算開發(fā)完成后的總價(jià)。5.3.3.3測算開發(fā)成本開發(fā)成本是指項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間正常發(fā)生的客觀費(fèi)用總和，一般包括海域開發(fā)費(fèi)、建筑物建造成本、管理費(fèi)、投資利息和銷售稅費(fèi)等。海域取得費(fèi)、海域開發(fā)費(fèi)、建筑物及構(gòu)筑物建造成本、管理費(fèi)等全部預(yù)付資本應(yīng)計(jì)算利息。利息的計(jì)算應(yīng)充分考慮資本投入的進(jìn)度安排，按復(fù)利計(jì)算。5.3.3.4測算利潤根據(jù)海域開發(fā)完成后形成的不動產(chǎn)總價(jià)或開發(fā)前預(yù)付總資本乘以利潤率計(jì)算。利潤率采用同一市場上類似項(xiàng)目的平均利潤率。5.3.3.5測算海域價(jià)格根據(jù)計(jì)算公式（4）計(jì)算海域價(jià)格。市場比較法適用范圍適用于海域市場較發(fā)達(dá)地區(qū)，具有充足的替代性的海域交易案例的情況。計(jì)算公式市場比較法計(jì)算公式表示為：……（5）式中：——海域價(jià)格，單位為萬元；——比較案例，單位為萬元；——海域使用年期修正系數(shù)，無量綱；——估價(jià)期日修正系數(shù)，無量綱；——交易情況修正系數(shù)，無量綱；——價(jià)格影響因素修正系數(shù)，無量綱。評估步驟5.4.3.1收集交易案例，確定比較案例收集不少于3個(gè)與待估海域相鄰或類似地區(qū)近3年發(fā)生的，用途相同的交易案例。案例資料包括宗海位置、面積、海域使用類型、交易時(shí)間、使用年期、海域價(jià)格、價(jià)格內(nèi)涵以及價(jià)格影響因素等。5.4.3.2建立價(jià)格可比基礎(chǔ)從價(jià)格內(nèi)涵、面積單位、貨幣單位等方面對各比較案例的價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)一。5.4.3.3海域使用年期修正海域使用年期修正是指將各比較案例的不同使用年期修正到待估海域的使用年期，得出修正系數(shù)，以消除因海域使用年期不同而對價(jià)格帶來的影響。年期修正計(jì)算公式表示為：……（6）式中：——海域使用年期修正系數(shù)，無量綱；——海域還原利率，無量綱；——待估海域的使用年期，單位為年；——比較案例的使用年期，單位為年。5.4.3.4估價(jià)期日修正估價(jià)期日修正是指將比較案例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)期日的價(jià)格。在未建立海域價(jià)格指數(shù)的情況下，應(yīng)通過收集大量案例資料，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)方法分析特定區(qū)域內(nèi)海域價(jià)格隨時(shí)間變動的規(guī)律，求取相關(guān)指數(shù)，確定修正系數(shù)。在有海域價(jià)格指數(shù)的情況下，估價(jià)期日修正系數(shù)計(jì)算公式表示為：……（7）式中：——估價(jià)期日修正系數(shù)，無量綱；——待估海域的海域價(jià)格指數(shù)，無量綱；——比較案例的海域價(jià)格指數(shù)，無量綱。5.4.3.5交易情況修正交易情況修正是指排除交易行為中的一些特殊情況所造成的比較案例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常市場價(jià)格。評估人員可通過已掌握的交易資料進(jìn)行分析計(jì)算，將特殊因素對海域價(jià)格的影響系數(shù)求和，確定修正系數(shù)。將待估交易情況指數(shù)除以比較案例交易情況指數(shù)得到交易情況修正系數(shù)。交易行為中的特殊情況包括：不同出讓方式的交易；以凈價(jià)形式進(jìn)行的交易；多宗用海同時(shí)交易的情形；宗海面積較大的交易；其他特殊情況交易。5.4.3.6海域價(jià)格影響因素修正海域價(jià)格影響因素修正是指將比較案例的價(jià)格調(diào)整為待估海域在相似社會經(jīng)濟(jì)和自然環(huán)境條件下的價(jià)格。價(jià)格影響因素修正系數(shù)確定的主要步驟：選擇比較因子。根據(jù)待估海域的具體用海情況，選擇適宜的影響指標(biāo)。指標(biāo)選擇可參見附錄D；確定各指標(biāo)的條件指數(shù)。分析各影響指標(biāo)與海域價(jià)格相關(guān)關(guān)系，總結(jié)形成各影響指標(biāo)的條件指數(shù)表。根據(jù)待估海域和比較案例的各因素的實(shí)際條件，確定條件指數(shù)；修正系數(shù)的確定。采用單因子與海域價(jià)格相關(guān)關(guān)系分析確定條件指數(shù)時(shí)，應(yīng)采用積算的方式確定評估海域和比較案例的因素條件指數(shù)后比較確定相應(yīng)的修正系數(shù)。5.4.3.7測算海域價(jià)格根據(jù)公式（5）計(jì)算得到各比較案例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格，再采用簡單算術(shù)平均法或加權(quán)算術(shù)平均法確定海域價(jià)格。不同評估目的海域價(jià)格評估要求海域使用權(quán)出讓評估海域使用權(quán)出讓評估應(yīng)遵循以下要求應(yīng)用收益法時(shí)確定海域純收益，宜選用不少于3個(gè)市場案例，通過比較確定當(dāng)前市場的正?？陀^收益水平，并假設(shè)該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定；確定還原利率時(shí)應(yīng)詳細(xì)說明確定的方法和依據(jù)。應(yīng)用剩余法時(shí)，可通過收集同類用途的土地市場案例，用市場比較法確定填海造地后形成的土地價(jià)格；缺乏交易案例的區(qū)域，可參考所屬區(qū)域的土地級別和相應(yīng)類型基準(zhǔn)地價(jià)確定；未納入基準(zhǔn)地價(jià)范圍的，可參考毗鄰區(qū)域土地級別和價(jià)格，并說明理由；應(yīng)用市場比較法時(shí)，各比較案例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格相差應(yīng)不超過40％。高比準(zhǔn)價(jià)格和低比準(zhǔn)價(jià)格之差除以低比準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)小于等于40％，對超過40％的，應(yīng)另選案例予以替換。各比較案例的修正幅度應(yīng)不超過30％，即案例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格與案例價(jià)格之差除以案例價(jià)格應(yīng)小于等于30％。應(yīng)將海域出讓價(jià)格評估結(jié)果與評估對象所在地區(qū)執(zhí)行的海域使用金征收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理性分析，為出讓方確定海域出讓底價(jià)提供參考依據(jù)。海域使用權(quán)抵押評估海域使用權(quán)抵押評估應(yīng)遵循以下要求：海域使用權(quán)抵押價(jià)格為假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)格減去法定優(yōu)先受償款；評估人員應(yīng)調(diào)查抵押海域使用權(quán)法定優(yōu)先受償權(quán)設(shè)立情況及相應(yīng)的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄，應(yīng)當(dāng)作為海域價(jià)格評估報(bào)告的附件；海域使用權(quán)抵押評估應(yīng)充分估計(jì)抵押海域使用權(quán)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不得高估價(jià)設(shè)定未設(shè)定法定優(yōu)先權(quán)下的價(jià)格，不得低估知悉的法定優(yōu)先受償款；海域使用權(quán)抵押評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括評估兌現(xiàn)的變現(xiàn)能力分析。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括評估對象的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性。海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓評估海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓評估應(yīng)遵循以下要求：當(dāng)轉(zhuǎn)讓人、受讓人對轉(zhuǎn)讓條件有書面約定時(shí)，宜評估在其書面約定的轉(zhuǎn)讓條件下的價(jià)格；若無書面約定，應(yīng)評估轉(zhuǎn)讓對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)下一次性付清、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格；已出租的海域轉(zhuǎn)讓評估，應(yīng)根據(jù)評估對象租約限制情況，在評估報(bào)告中同時(shí)說明出租人權(quán)益價(jià)格和無租約限制價(jià)格及其使用條件；當(dāng)以確定轉(zhuǎn)讓增值額為評估目的時(shí)，海域轉(zhuǎn)讓增值額應(yīng)按海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得的全部價(jià)款扣除海域轉(zhuǎn)讓人原受讓該海域使用權(quán)時(shí)所支付的海域使用權(quán)價(jià)格和海域設(shè)施重置費(fèi)后的余額確定。海域使用權(quán)征收、征用評估海域使用權(quán)征收、征用評估應(yīng)遵循以下要求：被征收海域價(jià)格應(yīng)包括被征收海域使用權(quán)及其范圍內(nèi)的附屬建筑物、構(gòu)筑物等屬于被征收人的其他不動產(chǎn)的價(jià)格；海域征用評估，應(yīng)評估被征用海域的市場租金、征用造成的搬遷費(fèi)用、臨時(shí)安置費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失，為給予使用上的補(bǔ)償提供參考依據(jù)；因海域被征用后造成附屬建筑物、構(gòu)筑物、用海設(shè)施、漁業(yè)資源和養(yǎng)殖產(chǎn)品損失的，可評估征用海域的價(jià)值減損，為相關(guān)補(bǔ)償提供參考依據(jù)。企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動涉及的海域價(jià)格評估企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動涉及的海域價(jià)格評應(yīng)遵循以下要求：應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的類型，按相應(yīng)評估目的評估。企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動涉及海域價(jià)格評估的情形包括用海域作價(jià)出資設(shè)立企業(yè)、企業(yè)改制、上市、資產(chǎn)重組、上市、資產(chǎn)置換、對外投資、合資、合并、分立、清算等；應(yīng)合理界定海域和其他資產(chǎn)范圍，明確評估對象；應(yīng)調(diào)查評估對象合法改變用途的可能性，并分析、判斷是以現(xiàn)狀用途或可變更后的用途進(jìn)行評估；企業(yè)破產(chǎn)清算等強(qiáng)制性處分涉及海域價(jià)格評估的，應(yīng)充分考慮評估對象的變現(xiàn)能力、改變用途的合法性和可能性，對潛在購買者的限制等因素。（資料性附錄）不同用海類型資料收集要求表A.1給出了城鎮(zhèn)建設(shè)填海造地用海、圍海養(yǎng)殖用海、開放式養(yǎng)殖用海、人工魚礁用海、港口用海、浴場用海、游樂場用海、鹽業(yè)用海、固體礦產(chǎn)開采用海、油氣開采用海、船舶裝備工業(yè)用海、電力工業(yè)用海和海水綜合利用用海資料收集的要求。其他用海類型資料要求可參考類似用海類型資料的收集要求。表A.1不同用海類型資料收集要求

用海類型資料收集城鎮(zhèn)建設(shè)填海造地用海應(yīng)收集待估海域所在區(qū)域的海洋功能區(qū)劃和涉海規(guī)劃、土地規(guī)劃用途、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施配套、土地交易情況、土地供需情況、基準(zhǔn)地價(jià)、填海造地成本、經(jīng)營性項(xiàng)目房地租金水平等資料。圍海養(yǎng)殖用海、開放式養(yǎng)殖用海、人工魚礁用海應(yīng)收集待估海域養(yǎng)殖產(chǎn)品的品種、生產(chǎn)工藝，投苗規(guī)格、投苗密度、苗種成活率、養(yǎng)殖周期、成品規(guī)格，養(yǎng)殖產(chǎn)品市場價(jià)格、生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用和海域租金等資料。港口用海應(yīng)收集待估海域所在區(qū)域的港口規(guī)劃、港口陸域空間利用情況、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況、項(xiàng)目的施工工藝、港口裝卸工藝、行業(yè)平均利潤率、運(yùn)營的費(fèi)用、收益、海域開發(fā)費(fèi)用等資料。浴場用海、游樂場用海應(yīng)收集所在區(qū)域旅游資源數(shù)量和品質(zhì)、客源市場、適宜旅游的時(shí)間、游客數(shù)量、收費(fèi)項(xiàng)目類型、市場價(jià)格等資料。鹽業(yè)用海應(yīng)收集待估海域用海所在區(qū)域海水鹽度、降雨量、蒸發(fā)量、制鹽工藝、平均利潤率、鹽場單位面積產(chǎn)量、市場價(jià)格及市場供需情況等資料。固體礦產(chǎn)開采用海應(yīng)收集固體礦產(chǎn)的開采范圍、離岸距離、成因及品味、儲量（可開采量）、開采設(shè)備與工藝、開采強(qiáng)度、作業(yè)時(shí)間、開采計(jì)劃、開采成本、運(yùn)輸成本、市場價(jià)格等資料。油氣開采用海應(yīng)收集海上油氣開發(fā)的模式、油氣開采涉及的主要設(shè)施，涉海工程施工工藝、主要產(chǎn)品、產(chǎn)量、行業(yè)平均利潤率、海域開發(fā)費(fèi)用、市場價(jià)格等資料。船舶裝備工業(yè)用海應(yīng)收集海水利用的類型、生產(chǎn)流程、陸域空間利用情況、行業(yè)平均利潤率、產(chǎn)品、產(chǎn)量、生產(chǎn)成本、海域開發(fā)費(fèi)用、市場價(jià)格等資料。電力工業(yè)用海應(yīng)收集電廠類型、生產(chǎn)流程、陸域空間利用情況、行業(yè)平均利潤率、生產(chǎn)成本，海域開發(fā)費(fèi)用、市場價(jià)格等資料。海水綜合利用用海應(yīng)收集海水利用的類型、生產(chǎn)流程、陸域空間利用情況、行業(yè)平均利潤率、產(chǎn)品、產(chǎn)量、生產(chǎn)成本、海域開發(fā)費(fèi)用、市場價(jià)格等資料。（規(guī)范性附錄）

海域價(jià)格評估報(bào)告規(guī)范格式圖B.1至圖B.4給出了海域價(jià)格評估報(bào)告封面內(nèi)容和格式、海域價(jià)格評估報(bào)告摘要內(nèi)容和格式、海域價(jià)格評估報(bào)告正文內(nèi)容和格式和海域價(jià)格評估報(bào)告附件的內(nèi)容和格式。海域價(jià)格評估報(bào)告海域價(jià)格評估報(bào)告項(xiàng)目名稱：（說明評估項(xiàng)目的全稱）委托評估方：（說明委托評估的單位）評估機(jī)構(gòu):(說明承擔(dān)該項(xiàng)評估的機(jī)構(gòu)名稱并加蓋公章）評估報(bào)告編號：（說明該評估機(jī)構(gòu)對該項(xiàng)目的編號）提交報(bào)告日期：（說明海域價(jià)格評估報(bào)告提交的具體日期） 圖B.1海域價(jià)格評估報(bào)告封面內(nèi)容與格式

第一部分第一部分摘要評估項(xiàng)目名稱與封面文字一致。委托評估方說明該項(xiàng)評估的委托單位或個(gè)人。評估目的說明委托評估方的評估需求以及評估結(jié)果的使用方向。評估對象說明待估海域的位置、面積和用途，并明確待估海域是否包含附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物。估價(jià)期日說明評估結(jié)果對應(yīng)的具體日期，樣式為××××年××月××日。海域價(jià)格定義說明評估報(bào)告中海域價(jià)格的具體內(nèi)涵，包括估價(jià)期日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、使用年限以及是否包含附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物等。評估結(jié)果以人民幣表示最終評定的海域價(jià)格和單位面積價(jià)格，海域價(jià)格附大寫金額。海域價(jià)格評估專業(yè)人員簽字評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由至少兩名承辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的評估專業(yè)人員簽名，并注明相應(yīng)的證書編號。海域價(jià)格評估機(jī)構(gòu)蓋章評估報(bào)告應(yīng)加蓋海域價(jià)格評估機(jī)構(gòu)印章，并注明報(bào)告提交日期。圖B.2海域價(jià)格評估報(bào)告摘要內(nèi)容與格式

第二部分第二部分報(bào)告正文一、評估的依據(jù)說明該項(xiàng)評估所依據(jù)的國家或地方有關(guān)法律、法規(guī)，采用的技術(shù)規(guī)程，委托方提供的有關(guān)材料，評估人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲取的資料等。二、評估對象概況可根據(jù)評估目的適當(dāng)調(diào)整評估對象概況的內(nèi)容。（一）海域使用權(quán)登記情況說明待估海域的地理位置、四至、海域使用類型、用海方式、用海面積、海域使用權(quán)證書編號，海域使用金繳納情況及其他事項(xiàng)。（二）權(quán)利狀況說明海域使用權(quán)取得時(shí)間、批準(zhǔn)使用年限和剩余使用年限、海域是否被抵押、有無權(quán)利糾紛等情況。（三）利用狀況介紹海域開發(fā)利用現(xiàn)狀、沿革及附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物建設(shè)情況。三、海域價(jià)格影響因素分析針對不同海域使用類型，通過定性與定量相結(jié)合的方式，重點(diǎn)分析海域質(zhì)量和海域使用效益的主要影響因素及其影響程度、影響趨勢，與本次評估相關(guān)性小的因素可作為參考。在海域價(jià)格影響因素分析時(shí),應(yīng)做到描述客觀，內(nèi)涵準(zhǔn)確，分析合理，參數(shù)有據(jù)。四、海域價(jià)格評估的原則、方法和過程（一）評估原則簡要說明該項(xiàng)評估所遵循的主要原則。（二）估價(jià)方法和過程說明評估方法選擇的理由，并針對不同估價(jià)方法說明參數(shù)取值依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算過程和評估結(jié)果。五、海域價(jià)格的確定采用多種方法測算海域價(jià)格的，可用簡單算數(shù)平均法、加權(quán)平均法或綜合分析法確定評估結(jié)果，并說明理由。采用一種方法評估的，應(yīng)說明理由，并將測算價(jià)格作為評估結(jié)果。海域出讓評估時(shí)應(yīng)將評估結(jié)果與評估對象所在地區(qū)執(zhí)行的海域使用金征收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較分析，為出讓方確定海域出讓底價(jià)提供參考依據(jù)。最終結(jié)果以人民幣注明海域價(jià)格和單價(jià)，海域價(jià)格應(yīng)附大寫金額。圖B.3海域價(jià)格評估報(bào)告正文內(nèi)容與格式

行比較分析，為出讓方確定海域出讓底價(jià)提供參考依據(jù)。行比較分析，為出讓方確定海域出讓底價(jià)提供參考依據(jù)。最終結(jié)果以人民幣注明海域價(jià)格和單價(jià)，海域價(jià)格應(yīng)附大寫金額。六、需要說明的事項(xiàng)（一）評估的前提條件和假設(shè)條件說明本次評估結(jié)果成立的前提條件、假設(shè)條件。（二）評估結(jié)果和評估報(bào)告的使用1.評估結(jié)果和評估報(bào)告發(fā)生效力的法律依據(jù)；2.評估結(jié)果和評估報(bào)告使用的方向和限制條件；3.評估報(bào)告的有效期自報(bào)告提交之日起不超過1年。（三）需要特殊說明的事項(xiàng)1.有關(guān)材料來源及未經(jīng)證實(shí)或無法實(shí)地確認(rèn)的資料和事項(xiàng)；2.待估海域的特殊性、評估中未考慮的因素及采取的特殊處理措施；3.其他需要特殊說明的問題。 圖B.3（續(xù)）

第三部分第三部分附件一、評估委托書二、委托評估方證明材料三、評估機(jī)構(gòu)證明材料四、待估海域權(quán)屬及有關(guān)背景材料圖B.4海域價(jià)格評估報(bào)告附件內(nèi)容與格式

（資料性附錄）

還原利率確定方法C.1市場提取法C.1.1概念市場提取法是采用市場上相同或相似海域的純收益與其市場價(jià)格求算其比率作為海域還原利率的一種方法。C.1.2具體方法選擇3宗以上最近發(fā)生，且在類型、性質(zhì)上與待估海域相似的交易案例，以交易案例的純收益與其價(jià)格比值的均值作為還原利率。C.1.3適用范圍適宜市場比較發(fā)育、交易類型普遍、市場交易資料充裕情形下測算海域還原利率。C.2安全利率加風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整法C.2.1概念安全利率加風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整法是在確定安全利率的基礎(chǔ)上,根據(jù)影響海域的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境和海域市場狀況等因素，選擇合適的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率予以調(diào)整,得到海域還原利率的一種方法。C.2.2具體方法安全利率加風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整法的基本公式為:還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可以選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或一年期的銀行定期存款利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)待估海域所處地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和海域市場等狀況對其影響程度來確定，具體可以通過專家打分法、經(jīng)驗(yàn)判斷法、調(diào)查表法等方法確定。C.2.3適用范圍適宜于安全利率水平相對穩(wěn)定且易于測算、市場波動不大、風(fēng)險(xiǎn)易于估測的地區(qū)，尤其適用于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、市場不甚發(fā)育、市場可用資料有限的地區(qū)。

（資料性附錄）

海域價(jià)格影響因素?cái)?shù)表表D.1至D.5分別給出了適用于造地工程用海、漁業(yè)用海、工業(yè)用海、交通運(yùn)輸用海和旅游娛樂用海的價(jià)格影響因素指標(biāo)。其他用海類型可參考上述用海類型選擇價(jià)格影響因素指標(biāo)。表D.1 造地工程用海價(jià)格影響因素和指標(biāo)影響因素影響指標(biāo)說明經(jīng)濟(jì)狀況GDP待估海域所處行政區(qū)域的經(jīng)濟(jì)規(guī)?？偭俊Ｈ司鵊DP待估海域所處行政區(qū)域的人均GDP。交通條件距交通節(jié)點(diǎn)距離指待估海域與火車站、汽車站、港口、等級公路的距離。距社會經(jīng)濟(jì)活動中心距離指待估海域與商業(yè)中心、公共服務(wù)設(shè)施或城鎮(zhèn)的距離。區(qū)劃與規(guī)劃功能區(qū)劃符合度待估海域與海洋功能區(qū)劃相關(guān)管理要求的符合程度?；A(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施條件基礎(chǔ)設(shè)施齊全性道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的齊全性及保證率。毗鄰?fù)恋厍闆r土地級別與基準(zhǔn)價(jià)格待估海域毗鄰?fù)恋氐挠玫仡愋?、級別與基準(zhǔn)價(jià)格。工程建設(shè)條件填海造地適宜性綜合考慮待估海域所在海域的地形地貌、岸灘沖淤變化趨勢、海洋水動力條件、泥沙輸移特征、工程地質(zhì)條件等，確定對填海造地工程的適宜程度。表D.2漁業(yè)用海價(jià)格影響因素和指標(biāo)影響因素影響指標(biāo)說明經(jīng)濟(jì)狀況人均GDP待估海域所在行政區(qū)域的人均GDP。交通條件距交通節(jié)點(diǎn)距離指待估海域與港口、火車站、汽車站、等級公路或機(jī)場的距離。距社會經(jīng)濟(jì)活動中心距離指待估海域與村鎮(zhèn)或城區(qū)的距離。區(qū)劃與規(guī)劃功能區(qū)劃符合度待估海域與海洋功能區(qū)劃相關(guān)管理要求的符合程度?；A(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施條件基礎(chǔ)設(shè)施齊全性道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的齊全性及保證率。配套設(shè)施完善度待估海域所在區(qū)域的水產(chǎn)品加工廠、育苗場等漁業(yè)配套設(shè)施的數(shù)量與規(guī)模。海域開發(fā)利用現(xiàn)狀漁業(yè)用海規(guī)模待估海域所在區(qū)域相同類型的養(yǎng)殖用海數(shù)量與面積。養(yǎng)殖條件養(yǎng)殖適宜性綜合考慮待估海域所在海域的海水環(huán)境質(zhì)量、水文條件、災(zāi)害性天氣等條件，確定對養(yǎng)殖用海的適宜程度。表D.3工業(yè)用海價(jià)格影響因素和指標(biāo)影響因素影響指標(biāo)說明經(jīng)濟(jì)狀況人均GDP待估海域所在行政區(qū)域的人均GDP。交