房地產(chǎn)企業(yè)稅費的會計處理

房地產(chǎn)企業(yè)稅費的會計處理

目錄

1.1基本規(guī)定

1.2收入的稅務(wù)處理

1.2.1收入的確認

1.2.2視同銷售

1.2.3未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利率

1.2.4實際毛利額

1.2.5租金收入

13成本、費用扣除的稅務(wù)處理

13.1一般規(guī)定

1.3.2配套設(shè)施的扣除

1.3.3傭金（手續(xù)費）的扣除

1.3.4利息的扣除

1.3.5資產(chǎn)損失的扣除

1.3.6自用開發(fā)產(chǎn)品折舊的扣除

1.4計稅成本的核算

1.4.1成本對象的歸集原則

1.4.2計稅成本的具體內(nèi)容

1.4.3計稅成本的核算程序

1.4.4共同(間接)成本的分攤

1.4.5非貨幣性交易取得土地成本的確定

1.4.6預(yù)提費用

1.4.7停車場所的扣除

1.5特定事項的稅務(wù)處理

1.6房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)繳及退稅

1.1基本規(guī)定

一、企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售

住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)

產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的,

應(yīng)視為已經(jīng)完工：

(-)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

(-)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

（摘自國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅

處理辦法》）

二、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)

所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）規(guī)定精神和《國

家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理

辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三條規(guī)定，房地

產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過

驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算

手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)1

或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視

為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開

發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

（國稅函[2010]201號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知》）

三、企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五

條規(guī)定的情形，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核

定征收方式進行征收管理，并逐步規(guī)范，同時按《中華人民共

和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處

理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、

管理。

（摘自國稅發(fā)[2009]31由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅

處理辦法》）

1.2收入的稅務(wù)處理

1.2.1收入的確認

一、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的

全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代

有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡

納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認

為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取

部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。

二、企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售

合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以

下規(guī)定確認:

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收

訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。

（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)

議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的,

在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)

議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收

入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實

現(xiàn)。

（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入

的實現(xiàn)：

1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同

或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日

確認收入的實現(xiàn)。

2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買

方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同

簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格

高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的

價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；

如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于

買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的,

則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清

單之日確認收入的實現(xiàn)。

3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售

開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或

企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如

果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同

或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)

品清單之日確認收入的實現(xiàn),企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成

額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定

的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已

銷開發(fā)產(chǎn)品清單之曰確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買

方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成

額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷

合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn);

包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)

議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。

（摘自國稅發(fā)[2009]31由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅

處理辦法》）

1.2.2視同銷售

一、企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對

外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)

單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)

品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入

（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（-）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷

售價格確定；

（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值

確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤

率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

（摘自國稅發(fā)[2009]31蟲房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅

處理辦法》）

1.2.3未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利率

一、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、

直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定：

（-）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民

政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于

10%。

（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

（四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

（摘自國稅發(fā)[2009]31蟲房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅

處理辦法》）

二、關(guān)于計稅毛利率

（-）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按

照《通知》第八條規(guī)定的計稅毛利率計算預(yù)計利潤時，允許

扣除營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率,

由各省轄市國稅局根據(jù)《通知》第八條規(guī)定的毛利率，結(jié)合不

同開發(fā)產(chǎn)品聯(lián)合地稅部門共同確定，并報省國稅局備案。

三、關(guān)于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房

（-）經(jīng)濟適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和

銷售價格，按照合理標(biāo)準建設(shè)，面向城市低收入住房困難家

庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)

的經(jīng)濟適用房、按《通知》第八條的計稅毛利率申報納稅時，

需向主管稅務(wù)機關(guān)報送以下資料：

1、立項批準機關(guān)對經(jīng)濟適用住房立項的批準文件；

2、土地管理部門劃撥土地的批準文件；

3、物價部門核定的有關(guān)經(jīng)濟適用住房銷售價格的批件；

4、住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資

格證明；

5、列明該項目的省、市、縣級人民政府關(guān)于經(jīng)濟適用住房

建設(shè)投資計劃；

6、經(jīng)濟適用住房銷售清冊（包括購房人姓名和身份證號碼、

準購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面積、

單價、銷售金額）；

7、主管稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他資料。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的限價房和危改房按《通知》第

八條規(guī)定的預(yù)計毛利率申報納稅，需符合政府有關(guān)部門的規(guī)

定和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)所得稅納稅申報時，需向

主管稅務(wù)機關(guān)報送以下資料：

L《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》和政府主管部門出具的

其他能證明限價房和危改房的證明文件；

2、限價房和危改房銷售清冊（包括購房人姓名和身份證號

碼、準購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買

面積、單價、銷售金額）；

3、主管稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他資料。

（三）對商品住房小區(qū)配套建設(shè)經(jīng)濟適用住房、限價房和危

改房的，應(yīng)分別核算銷售收入，并按照對應(yīng)的計稅毛利率計

算預(yù)計利潤；不能分別核算的，一律從高適用計稅毛利率。

對經(jīng)濟適用房、限價房和危改房項目中配套建設(shè)的商鋪、車

庫、車位等未完工產(chǎn)品取得的收入，不得按照經(jīng)濟適用房、

限價房和危改房的計稅毛利率執(zhí)行。

國家稅務(wù)總局江蘇省稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)

所得稅計稅毛利率有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局江蘇省稅

務(wù)局公告2018年第13號）

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《國

家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理

辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，現(xiàn)就全省房

地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率

公告如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛

利率按下列規(guī)定進行確定：

（-）開發(fā)項目位于南京市城區(qū)和郊區(qū)的，計稅毛利率為

15%。

（-）開發(fā)項目位于除南京以外的其他地區(qū)的，計稅毛利率

為10%。

（三）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，計稅毛利率為

3%。

二、本公告自2018年7月1日起施行。江蘇省國家稅務(wù)局

轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所

得稅處理辦法〉的通知》的通知（蘇國稅發(fā)〔2009〕079號）、

江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開

發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》的通知（蘇地稅

發(fā)[2009]53號）同時廢止。

特此公告。

國家稅務(wù)總局江蘇省稅務(wù)局

2018年6月15日

關(guān)于《國家稅務(wù)總局江蘇省稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)

企業(yè)所得稅計稅毛利率有關(guān)問題的公告》的解讀

近日，國家稅務(wù)總局江蘇省稅務(wù)局發(fā)布了《國家稅務(wù)總局江

蘇省稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅計稅毛利

率有關(guān)問題的公告》（以下簡稱《公告》X現(xiàn)解讀如下：

一、公告出臺背景

為了進一步優(yōu)化江蘇省稅收營商環(huán)境，統(tǒng)一全省房地產(chǎn)企業(yè)

所得稅征管，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實

施條例、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企

業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定,

制定本公告。

二、公告的主要內(nèi)容

本《公告》確定了全省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)銷售未完工

開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率，具體標(biāo)準：

（-）開發(fā)項目位于南京市城區(qū)和郊區(qū)的，計稅毛利率為

15%。

（二）開發(fā)項目位于除南京以外的其他地區(qū)的，計稅毛利率

為10%。

（三）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，計稅毛利率為

3%o

三、公告施行時間

本《公告》自2018年7月1日起施行，即三季度預(yù)繳申報

時按本公告執(zhí)行。

1.2.4實際毛利額

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利

率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷

售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計

毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并

計算的應(yīng)納稅所得額。

在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額

與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要

的其他相關(guān)資料。

（摘自國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅

處理辦法》）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第九條規(guī)定出具開發(fā)產(chǎn)品實際

毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告應(yīng)包括但不

限于以下內(nèi)容：

1、開發(fā)企業(yè)基本情況，包括企業(yè)資質(zhì)等級、資質(zhì)有效期、

從業(yè)人數(shù)、法人代表、出資方、關(guān)聯(lián)方有關(guān)情況等；

2、開發(fā)項目基本情況，包括開發(fā)項目名稱、地理位置及概

況、占地面積、容積率、綠化率、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、

完工時間、銷售情況、銷售方式、銷售費用（含傭金或手續(xù)

費，尤其是委托境外機構(gòu)銷售費用結(jié)算情況）、配套設(shè)施的

歸屬及核算、停車場所的核算、企業(yè)的融資情況（包括企業(yè)

境外融資1利息的核算及支付情況等；

3、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分攤明細表》、《房

地產(chǎn)開發(fā)項目完工對象會計成本、計稅成本調(diào)整計算明細

表》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提費用明細表》（見附件三、四、

五）；

1.2.5租金收入

企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取

得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交

付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收

入的實現(xiàn)

（摘自國稅發(fā)[2009]31由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅

處理辦法》）

1.3成本、費用扣除的稅務(wù)處理

13.1一般規(guī)定

一、企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)

分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與

未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。

二、企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅

金及附加、土地增值稅準予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

三、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面

積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本二成本對象總成本?成本對象總可售

面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本二已實現(xiàn)銷售的可售面積X可售面

積單位工程成本

四、企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法

規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)

備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準

予在當(dāng)期據(jù)實扣除。

五、企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修

基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。

（摘自國稅發(fā)[2009]31蟲房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅

處理辦法》）

13.2配套設(shè)施的扣除

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、

水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理:

（一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方

政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造

費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。

（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸

屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的,

應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處

理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核

算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資

建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給

予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額

應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

（摘自國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅

處理辦法》）

13.3傭金（手續(xù)費）的扣除

企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構(gòu)的銷售

費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入10%的部分，準

予據(jù)實扣除。

（摘自國稅發(fā)[2009]31由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅

處理辦法》）

1.3.4利息的扣除

企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：

（-）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定

的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其

中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。

（二）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團

內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得

借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息

費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。

（摘自國稅發(fā)[2009]31由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅

處理辦法》）

13.5資產(chǎn)損失的扣除

企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買

方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的

保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用

在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。

企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)

損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損,

其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。

（摘自國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅

處理辦法》）

13.6自用開發(fā)產(chǎn)品折舊的扣除

企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實際使用時間累計未超過12個

月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

（摘自國稅發(fā)[2009]31由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅

處理辦法》）

1.4計稅成本的核算

計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn),

下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸

入某項成本對象的各項費用。

企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取

得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時,

再按規(guī)定計入計稅成本。

開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳

前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開

發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)有

權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華

人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。

（摘自國稅發(fā)[2009]31蟲房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅

處理辦法》）

1.4.1成本對象的歸集原則

一、成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中

的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。計稅成本對象的確定原

則如下：

（-）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作

為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的,

可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤

入能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。

（二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)

品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成

本對象進行核算。

（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具

有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。

（四）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等

而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進

行核算。

（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能

導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行

核算。

（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作

開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。

（摘自國稅發(fā)[2009]31蟲房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅

處理辦法》）

二、2014年1月28日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于取消和下放一批

行政審批項目的決定》（國發(fā)（2014）5號），取消了房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計稅成本對象事先備案制度。

（-）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已

完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本

分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具

專項報告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報時,

隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務(wù)機關(guān)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對象報送主管稅務(wù)機關(guān)后，

不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對象的，應(yīng)就調(diào)

整的原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項報告，

在調(diào)整當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報時報送主管稅務(wù)機關(guān)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全成本對象管理制度，合理

區(qū)分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時

收集、整理、保存成本對象涉及的證據(jù)材料，以備稅務(wù)機關(guān)

檢查。

（三）各級稅務(wù)機關(guān)要認真清理以前的管理規(guī)定，今后不得

以任何理由進行變相審批。

主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報送的成本對象確定專

項報告做好歸檔工作，及時進行分析，加強后續(xù)管理。對資

料不完整、不規(guī)范的，應(yīng)及時通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補齊、修

正；對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，

主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進行合理調(diào)整；對成本對象確定情況異常

的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)進行專項檢查；對不如實出具專項報告

或不出具專項報告的，應(yīng)按《中華人民共和國稅收征收管理

法》的相關(guān)規(guī)定進行處理。

（四）本公告自發(fā)布之日起30日后施行?！秶叶悇?wù)總局關(guān)

于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》

（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十六條第二款同時廢止。本

公告施行前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未完成開發(fā)產(chǎn)品成本對象事

先備案的，也按本公告執(zhí)行。

（摘自國家稅務(wù)總局公告2014年第35號《國家稅務(wù)總局

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》）

1.4.2計稅成本的具體內(nèi)容

開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：

（-）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)

（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓

金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地

閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆

遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補

償費、危房補償費等。

（二）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、

測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費

用。

（三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項

建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安

裝工程費等。

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的

各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、

供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)

生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

（五）公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非

營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、

政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

（六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)

生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。

主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦

公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及

項目營銷設(shè)施建造費等。

（摘自國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅

處理辦法》）

1.4.3計稅成本的核算程序

企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：

（-）對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及

發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入

成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)

按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進行計量與確認。

（二）對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待

攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并

按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本

對象和未建成本對象。

（三）對期前已完工成本對象應(yīng)負擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)

產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應(yīng)由已銷開

發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)

產(chǎn)品應(yīng)負擔(dān)的成本費用待其實際銷售時再予扣除。

（四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并

對其計稅成本進行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面

積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本

和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本,

準予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再

予扣除。

（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負擔(dān)的成本

費用，應(yīng)按分別建立明細臺賬，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

（摘自國稅發(fā)[2009]31蟲房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅

處理辦法》）

1.4.4共同（間接）成本的分攤

一、企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與

核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和

能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成

本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比

的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇

其一：

（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開

發(fā)用地總面積的比例進行分配。

1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象

占地總面積的比例進行分配。

2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用

地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積

占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。

期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地

面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負擔(dān)的占地面積。

（二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開

發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。

1.一次性開發(fā)的,按某一成本對象建筑面積占全部成本對象

建筑面積的比例進行分配。

2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計

劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面

積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。

（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本

占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。

（四）預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)

全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。

二、企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進行分配：

（-）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)

合其他方法進行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。

土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期

開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可

先按土地整體預(yù)算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行

調(diào)整。

（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成

本,應(yīng)按建筑面積法進行分配。

（三）借款費用屬于不同成本對象共同負擔(dān)的，按直接成本法

或按預(yù)算造價法進行分配。

（四）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。

（摘自國稅發(fā)[2009]31由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅

處理辦法》）

1.4.5非貨幣性交易取得土地成本的確定

企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確

定其成本：

（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投

資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：

1.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資

的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開

發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)

分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的

相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地

使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到

的補價款。

2.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資

的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值

和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項

土地使用權(quán)的成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)

加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。

（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，

接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的

市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費

計算確認該項土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補價，土地使用

權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補

價款。

（摘自國稅發(fā)[2009]31蟲房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅

處理辦法》）

1.4.6預(yù)提費用

一、除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際

發(fā)生的成本。

（-）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證

明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不

得超過合同總金額的10%0

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價

合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合

同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照

法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善

費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承

擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

（摘自國稅發(fā)[2009]31蟲房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅

處理辦法》）

二、關(guān)于預(yù)提（應(yīng)付）費用

（-）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第一款可以

預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作

業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對發(fā)票不足金額據(jù)以預(yù)提的出包工程合同

總金額，是指不包括甲供材料的金額。預(yù)提費用最高不得超

過合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預(yù)提費用總計不得

超過本條款規(guī)定的合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)

品完工之日起超過2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額

計入應(yīng)納稅所得額；以后實際支付時可按規(guī)定稅前扣除。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第二款預(yù)提

的公共配套設(shè)施建造費用，如售房合同、協(xié)議、廣告，或政

府相關(guān)文件等明確建造期限而逾期未建造的，其以前年度已

預(yù)提的該項費用在規(guī)定建造期滿之日起計入當(dāng)期應(yīng)納稅所

得額；如未有明確建造期限的，則在該開發(fā)項目最后一個可

供銷售的成本對象達到完工產(chǎn)品條件時仍未建造的，其以前

年度已預(yù)提的該項費用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

以后實際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費用時，再按照《通知》第

二十八條第三款有關(guān)規(guī)定稅前扣除。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第三款預(yù)提

的報批報建費用、物業(yè)完善費用，必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的

報批報建費用、物業(yè)完善費用，同時需提供政府要求上交相

關(guān)費用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報批報建費用、物

業(yè)完善費用不得預(yù)提并稅前扣除。

除政府相關(guān)文件對報批報建費用、物業(yè)完善費用有明文期限

外，預(yù)提期限最長不得超過3年；超過3年未上交的，計入

當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，以后年度實際支付時準予在稅前扣除。

1.4.7停車場所的扣除

企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用

地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。

（摘自國稅發(fā)[2009]31蟲房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅

處理辦法》）

1.5特定事項的稅務(wù)處理

一、企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或

合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司