關(guān)于房地產(chǎn)項目開發(fā)程序的研究報告

關(guān)于房地產(chǎn)項目開發(fā)程序的研究報告目錄第一章資源整合第一節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展方向第二節(jié)公司核心競爭力第三節(jié)公司發(fā)展戰(zhàn)略第四節(jié)資源整合第二章市場調(diào)查第一節(jié)市場調(diào)查的目的第二節(jié)市場調(diào)查的內(nèi)容和方法第三節(jié)區(qū)域市調(diào)報告的撰寫第三章用地潛力分析第一節(jié)用地潛力分析的內(nèi)容第二節(jié)用地潛力分析的成果第四章土地決策第一節(jié)土地管理的基本術(shù)語第二節(jié)獲取土地的方式第三節(jié)征地拆遷及其土地出讓的程序第四節(jié)土地獲取時應(yīng)注意的主要問題第五章項目投資成本與費用的估算第一節(jié)項目投資成本與費用的基本概念第二節(jié)開發(fā)建設(shè)投資的費用構(gòu)成第六章項目投資效益的多方案比較以及綜合評估第一節(jié)項目財務(wù)評價的主要內(nèi)容第二節(jié)項目評價的基本方法第七章市場定位第一節(jié)市場定位的依據(jù)第二節(jié)產(chǎn)品品質(zhì)第三節(jié)面積配比和格局配比第四節(jié)房型設(shè)計第五節(jié)營銷主題第八章規(guī)劃設(shè)計第一節(jié)規(guī)劃和設(shè)計的要點第二節(jié)規(guī)劃和設(shè)計應(yīng)考慮的因素第三節(jié)我國居住區(qū)規(guī)劃經(jīng)歷過程第四節(jié)當(dāng)代規(guī)劃和設(shè)計的發(fā)展方向第九章工程建設(shè)第十章營銷推廣第一節(jié)價格策略第二節(jié)廣告策略第三節(jié)營銷策略第四節(jié)銷售執(zhí)行第十一章物業(yè)管理第一章資源整合第一節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展方向一．未來十年中國的住宅需求在未來5~10年中，我國以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將保持強勁的增長態(tài)勢，而居民消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換、城市化和加入WTO將成為推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三大動力。（一）居民消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整帶動住房消費的升級換代1978－2000年，我國GDP年均增長9.5%，人均GDP增長也超過8.1%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從343.4元升到6280元。城鎮(zhèn)居民作為二元經(jīng)濟(jì)中的消費主體，其收入的增長無疑為消費水平的提高和生活質(zhì)量的改善奠定了堅實的基礎(chǔ)。90年代，人們的消費開始從溫飽型向消費型轉(zhuǎn)變，帶動了居住、交通、通信、文化教育娛樂消費明顯增強。根據(jù)第五次人口普查公報，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口45594萬人，占總?cè)丝诘?0.09%，人均居住面積10.4平方米，建筑面積19平方米。按照國家住宅產(chǎn)業(yè)“十五”發(fā)展計劃，到2005年城鎮(zhèn)人均建筑面積達(dá)到22平方米，僅城鎮(zhèn)居民就需建設(shè)27億平方米，平均每年新建住宅5.4億平方米，這樣大的住宅投資與需求將對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到巨大的推動作用。（二）城市化步伐的加快帶來巨大的住房需求根據(jù)國際經(jīng)驗，當(dāng)一個國家經(jīng)濟(jì)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定增長時期，城市化也將進(jìn)入一個快速發(fā)展時期。世界銀行對全世界113個國家的統(tǒng)計資料進(jìn)一步表明，人均GDP低于300美元的低收入國家，城市化水平僅為20%，當(dāng)人均GDP從700美元上升到1000美元和1500美元的中等發(fā)展國家時，城市化進(jìn)程加快，水平將到40%~60%，而經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，城市化水平達(dá)到70%以后，城市化發(fā)展速度將緩慢。2000年，我國城市化水平已達(dá)36.22%，在未來十年內(nèi)，人均GDP將從1997年的860美元，提高到2010年的1200美元甚至1500美元，經(jīng)濟(jì)的增長將加快城市化的進(jìn)程，我國總?cè)丝诘淖匀辉鲩L率仍保持在9.6‰，城市化率以每年1%左右增長，到2010年達(dá)到46%，城市人口將達(dá)到6.4億，凈增長1.9億，每年增長1852萬人。每增加1個人，將增加22平方米住宅建筑面積和100平方米左右的城市建設(shè)用地，城市人口的迅速增長無疑會對住房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來巨大的壓力。（三）加入WTO后開放步伐加快形成對房地產(chǎn)的巨大需求加入WTO后，我國將開放交通運輸、金融服務(wù)、電信、法律服務(wù)、會計服務(wù)、信息服務(wù)、旅游、建筑業(yè)等多個行業(yè)，且開放的速度之快也是前所未有的，如銀行業(yè)5年內(nèi)取消對外資的地域和客戶限制，建筑業(yè)合資合作企業(yè)3年內(nèi)開始享受國民待遇，這些都將吸引大量外資進(jìn)入，勢必增加對房地產(chǎn)產(chǎn)品——住宅、寫字樓、中介服務(wù)等多種需求。雖然未來5~10年中我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總體看好，但現(xiàn)階段，潛在需求與有效需求不足的矛盾并沒有得到解決，這在一定程度上抑制了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。二．房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢從1998年起，我國擺脫了低速和負(fù)增長的狀態(tài)，進(jìn)入高速發(fā)展階段，尤其是2001年以來，房地產(chǎn)進(jìn)入欣欣向榮的景象。前11個月，全國房地產(chǎn)投資4857億元，比2000年同期增長29.7%。隨著中國加入WTO，機遇與挑戰(zhàn)并存的2002年，國內(nèi)房地產(chǎn)進(jìn)入一個全新的發(fā)展時期。房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出如下特點：（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長（二）商品房銷售市場供求兩旺（三）個人購房比重繼續(xù)提高（四）土地購置和土地開發(fā)投資高速增長2001年1—10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積達(dá)12803萬平方米，比2000年同期增長65%，同期完成土地開發(fā)投資282億元，比2000年同期增長34%，完成土地開發(fā)面積6563萬平方米，同比增長36.8%。土地購置面積的大幅增長，表明開發(fā)商對為了開發(fā)前景看好。2001年，北京、上海、成都、長春、武漢通過一系列的運作，萬科的土地儲備達(dá)到近900萬平方米。“如果保持今年的速度，一年后，萬科的土地儲備預(yù)期可達(dá)1600萬至1800萬平方米”。王石報出的數(shù)字令人咋舌。而中海也計劃土地儲備量超過萬科。大連萬達(dá)2001年土地儲備已達(dá)2000萬平方米，業(yè)務(wù)發(fā)展到15個城市。首創(chuàng)集團(tuán)總裁劉曉光接受《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》采訪時透露，首創(chuàng)已擁有土地儲備6000萬平方米，且還會繼續(xù)增長。魯能集團(tuán)在北京、上海、濟(jì)南、青島、重慶、成都、宜賓、海南等地大量儲備土地，已達(dá)近1000萬平方米。（五）房地產(chǎn)市場進(jìn)入優(yōu)勝劣汰時期隨著以地產(chǎn)大鱷為先鋒的新一輪圈地運動的開始，然而圈地的背后是一個等待整合的市場。椐業(yè)內(nèi)的普遍說法，中國內(nèi)地地產(chǎn)最快5年，晚不會超過10年，要產(chǎn)生出幾個寡頭，象香港一樣。目前，我國最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場份額沒有超過5%，而香港是30%至50%以上，新鴻基等幾家公司占整個香港市場80%的份額。中國加入WTO，勢必有大量的外資流向房地產(chǎn)市場，將加劇對市場的沖擊，使得市場進(jìn)入優(yōu)勝劣汰階段。市場也將進(jìn)入現(xiàn)房市場，真正的買方市場將形成，房地產(chǎn)風(fēng)險加大，門檻提高，更多的開發(fā)商要在產(chǎn)品品質(zhì)和公司品牌上競爭，但市場不拒絕好房子。（六）空置房面積不斷擴大，開發(fā)風(fēng)險加大。地產(chǎn)商以圈地為先導(dǎo)的大肆擴張，無疑將帶來新一輪地產(chǎn)開發(fā)熱。但我國商品房空置面積已達(dá)10000萬平方米，而商品房價格卻出現(xiàn)近年來少有的一路上揚。實際上，新建成的商品房如空置，每年至少貶值10%，而在現(xiàn)有的空置房中空置超過2年的占50%以上，還有大規(guī)模開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房以及正在啟動的房地產(chǎn)二級市場，都在擠壓現(xiàn)有的商品房生存空間，故有人擔(dān)心目前出現(xiàn)的開發(fā)熱潮是又一場美麗的泡沫。總之，未來10年是我國房地產(chǎn)發(fā)展的重要時期，在經(jīng)歷了1999—2001年的“龍?zhí)ь^”時期后；2002—2003年市場進(jìn)入整合發(fā)展期；2004—2007年將進(jìn)入全面發(fā)展期；2008—2010年房地產(chǎn)將進(jìn)入最后的調(diào)整發(fā)展時期。在各個時期，新發(fā)展動力的集聚，將拉動內(nèi)需，刺激市場的發(fā)展。三．房地產(chǎn)開發(fā)模式的發(fā)展方向如今的房地產(chǎn)市場已經(jīng)邁過了比產(chǎn)品、比技術(shù)，拼環(huán)境、拼景觀的層面，而邁到了比品牌（包括品位、風(fēng)格、素質(zhì)、氛圍、文化和生活方式）的層面。因此房地產(chǎn)的競爭已經(jīng)超越了產(chǎn)品和項目的競爭，而是開發(fā)策略和開發(fā)模式的競爭。1、規(guī)?；放茢U張開發(fā)模式規(guī)?；放茢U張開發(fā)模式，引導(dǎo)了我國房地產(chǎn)業(yè)的走勢：郊區(qū)化、大盤化（規(guī)?；?、復(fù)合化。該模式開發(fā)比較成功的典型是廣州碧桂園、祈福新村、廣州奧林匹克花園等。（1）郊區(qū)化居住模式。深圳、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市為適應(yīng)人們崇尚“5+2”生活模式，即市區(qū)工作5天，在郊區(qū)休息生活2天，在城市郊區(qū)開發(fā)。比較成功的典型是廣州碧桂園、祈福新村、深圳萬科四季花城、深圳中海怡翠等。但隨著城市的發(fā)展，特別是大交通格局的奠定，“7+0”模式（市區(qū)工作，郊區(qū)居?。殉蔀殚_發(fā)商的著眼點。（2）大盤化（規(guī)?；┤缃竦姆康禺a(chǎn)開發(fā)商為了提升品牌（包括品位、風(fēng)格、素質(zhì)、氛圍、文化和生活方式），而大規(guī)模圈地，單個項目的面積已越來越大，如廣州祈福新村占地6500畝。（3）復(fù)合化人們?nèi)找嬖鲩L而不斷變化的需求，注定房地產(chǎn)靠單一概念、單一元素致勝的時代已結(jié)束。復(fù)合地產(chǎn)概念將取代純粹的規(guī)模取勝時代，個性化差異也代表著未來之路。較成功的典型是廣州碧桂園、廣州奧林匹克花園等。碧桂園與北京景山中學(xué)合辦碧桂園學(xué)校及五星級會所的建成獲得巨大成功?！敖o成功人士一個五星級的家”的經(jīng)營理念，已深入人心。廣州奧林匹克花園以“體育產(chǎn)業(yè)+房地產(chǎn)”，“科學(xué)健身，健康人生”、“運動就在家門口”的理念訴求，使奧林匹克花園具備了自己獨特的優(yōu)勢。2.專業(yè)化連鎖開發(fā)模式專業(yè)化連鎖開發(fā)模式就是用一個強勢的公司品牌，加上一套CI系統(tǒng)（理念識別、行為識別、視覺識別），成功地將上一個項目所投放的廣告費及其所形成的品牌含金量移植到下一個項目，并為移植到未來的項目上預(yù)留了“管線”。其中主要的是“理念”與“行為”識別系統(tǒng)，這是出人才、出機制、出效益、出品牌的基礎(chǔ)，這些為開發(fā)下一個項目奠定了基礎(chǔ)。比如萬科在深圳、北京、沈陽、武漢、上海等地開發(fā)的萬科城市花園、中體產(chǎn)業(yè)與發(fā)展商合作在廣州、北京、上海等地開發(fā)的奧林匹克花園。第二節(jié)公司核心競爭力核心競爭力是那些使企業(yè)比別人更強的東西，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力大致包括以下幾點：把握房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和變化趨勢的能力；進(jìn)行市場細(xì)分和客戶定位的能力；根據(jù)市場需要進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計的能力；對工程成本、進(jìn)度、質(zhì)量進(jìn)行控制的能力；針對特定的客戶群進(jìn)行市場營銷的能力；提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理等售后服務(wù)；與政府有關(guān)部門進(jìn)行業(yè)務(wù)溝通的能力；保證工程建設(shè)的較強融資等能力。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，市場營銷手段、物業(yè)管理等極易被模仿，已是開發(fā)商必備的能力，以后的核心能力的競爭主要是規(guī)模的競爭，形成區(qū)域市場壟斷。通過構(gòu)筑企業(yè)的核心競爭力，最終提升企業(yè)的品牌。第三節(jié)公司發(fā)展戰(zhàn)略一．企業(yè)戰(zhàn)略的定義企業(yè)戰(zhàn)略是在符合和保證實現(xiàn)企業(yè)使命的條件下，在充分利用環(huán)境中存在的各種機會和創(chuàng)造新機會的基礎(chǔ)上，確定企業(yè)同環(huán)境的關(guān)系，規(guī)定企業(yè)從事的經(jīng)營范圍、成長方向和競爭對策，合理地調(diào)動企業(yè)結(jié)構(gòu)和分配企業(yè)的全部資源，從而使企業(yè)獲得某種競爭優(yōu)勢。它是企業(yè)戰(zhàn)略思想的集中體現(xiàn)，是企業(yè)經(jīng)營范圍的科學(xué)規(guī)定，又是制定各種計劃的基礎(chǔ)。二．基本競爭戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略屬于企業(yè)經(jīng)營單位戰(zhàn)略的范疇，是指企業(yè)正確地分析和界定本企業(yè)在競爭中的地位后所形成的戰(zhàn)略?；靖偁帒?zhàn)略是指無論在什么行業(yè)或企業(yè)都可采取的競爭性戰(zhàn)略。美國哈佛商學(xué)院著名的戰(zhàn)略管理家邁克爾·波特在其1980年出版的《競爭戰(zhàn)略》中，提出三種基本競爭戰(zhàn)略，即成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略和重點集中戰(zhàn)略。1．成本領(lǐng)先戰(zhàn)略成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是指企業(yè)通過在內(nèi)部加強成本控制，在研究開發(fā)、生產(chǎn)、銷售、服務(wù)和廣告等領(lǐng)域里把成本降低到最低限度，成為行業(yè)中的成本領(lǐng)先者的戰(zhàn)略。2．差異化戰(zhàn)略差異化戰(zhàn)略是指企業(yè)提供與眾不同的產(chǎn)品和服務(wù)，滿足顧客特殊的需求，形成競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略。運用該戰(zhàn)略主要是依靠產(chǎn)品和服務(wù)的特色，而不是產(chǎn)品和服務(wù)的成本。但應(yīng)注意，差異化戰(zhàn)略并不是講可以忽略成本，只是強調(diào)此時的戰(zhàn)略目標(biāo)不是成本問題。3．重點集中戰(zhàn)略重點集中戰(zhàn)略是指企業(yè)把經(jīng)營戰(zhàn)略的重點放在一個特定目標(biāo)市場上，為特定的地區(qū)或特定的購買者集團(tuán)提供特殊的產(chǎn)品和服務(wù)。企業(yè)一旦選定目標(biāo)市場，便可以通過產(chǎn)品差異化或成本領(lǐng)先的方法，形成重點集中戰(zhàn)略。就是說，采用重點集中戰(zhàn)略的企業(yè)，基本上就是特殊的差異化企業(yè)或特殊的成本領(lǐng)先企業(yè)。三．萬科集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略探討萬科集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略：以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在全國大型城市近郊區(qū)開發(fā)以“城市花園”為品牌的多層住宅。具體包括以下方面：1．經(jīng)營專業(yè)化，根據(jù)自身的特點，以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)對有些行業(yè)進(jìn)行整合；并將萬科的開發(fā)納入國家建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化范疇，但萬科并不進(jìn)入住宅相關(guān)部件、配件的生產(chǎn)體系。2．為有效利用土地資源、降低能源、材料的消耗，成立建筑研究所。3．住宅市場主流化，從住宅小區(qū)的開發(fā)轉(zhuǎn)向社區(qū)的開發(fā)，在城鄉(xiāng)結(jié)合部進(jìn)行規(guī)模開發(fā)，開發(fā)新的市鎮(zhèn)。4．建立新的融資渠道，住宅證卷化、金融化，廣泛與國外金融機構(gòu)如基金、保險等結(jié)合，增強資金實力，具備規(guī)?；_發(fā)、新市鎮(zhèn)開發(fā)的實力。5．廣泛吸收國際設(shè)計經(jīng)驗，與世界一流的設(shè)計公司建立聯(lián)系。6．加強與建筑商、材料商的信息溝通，形成協(xié)作網(wǎng)絡(luò)，推動產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，形成產(chǎn)業(yè)同盟。7．為提高資金利用效率，建立財務(wù)結(jié)算中心，集中統(tǒng)一資金調(diào)度。第四節(jié)資源整合在項目拓展時，除考慮房地產(chǎn)市場情況，還應(yīng)充分考慮公司的人員、資金等多方面的因素，在各方面情況都允許的情況下，再進(jìn)行項目拓展。項目開發(fā)應(yīng)整體規(guī)劃，包括全程策劃、核心系統(tǒng)、增值控制、利潤保障、戰(zhàn)略領(lǐng)先五個方面，如果只貫徹這些措施中的一種則任何試圖改善經(jīng)營狀況的努力都難以奏效，應(yīng)對以上因素整合。第二章市場調(diào)查第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的目的開發(fā)商和經(jīng)濟(jì)評價人員通過房地產(chǎn)市場的調(diào)查，了解房地產(chǎn)市場的過去和未來，把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài)，預(yù)測其發(fā)展趨勢，并據(jù)此分析開發(fā)項目建設(shè)的必要性，確定項目的用途、規(guī)模、檔次、開發(fā)時機和經(jīng)營方式。第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的內(nèi)容和方法房地產(chǎn)市場有很深的地域特征，所以一般的市場調(diào)查習(xí)慣依據(jù)地域特性，先由點（單個樓盤）到線、面（區(qū)域市場），再由線、面到體（宏觀環(huán)境），然后再從體回到面，從面回復(fù)到點，不斷循環(huán)，融會貫通?，F(xiàn)就從點、面、體的三個層次加以介紹。一．點——單個樓盤一般單個樓盤的市調(diào)從產(chǎn)品、價格、廣告、銷售四個策略加以分析1．產(chǎn)品策略（1）區(qū)位分析大的方面分析樓盤的區(qū)域歷史沿革、區(qū)域特征（商貿(mào)中心、工業(yè)中心、居住社區(qū)等）；了解區(qū)域的交通工具、交通方式（高速公路、市政道路、地鐵、輕軌、高架、公交等）以及距離城市主要標(biāo)識地域（如市政府、廣場、火車站等）的距離；了解區(qū)域公共配套設(shè)施（水、電、氣、醫(yī)院、超市、商場、公園、農(nóng)貿(mào)市場、影劇院等生活配套）和人文環(huán)境等。小的方面分析樓盤的地塊具體坐落方位、大小、形狀、四周房產(chǎn)狀況、道路進(jìn)出口、主要展面的臨街情況等。（2）基本參數(shù)總占地面積、總建筑面積、容積率、覆蓋率、規(guī)劃形態(tài)等。（3）建筑類別應(yīng)根據(jù)開發(fā)項目的用途、未來獲取收益的方式以及所在地區(qū)的具體情況確定，現(xiàn)按照用途可分為下列類型：·居住類，包括普通住宅、高檔公寓、別墅、內(nèi)銷房、外銷房等。·商業(yè)用途類，包括商場、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等?！まk公類，包括商務(wù)辦公樓（寫字樓）等。·旅館類，包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等。·餐飲類，酒樓、美食城、餐館、快餐店等。·娛樂類，包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、影劇院等?！すI(yè)類，廠房、倉庫等。·特殊用途類，包括停車樓等?！ね恋亻_發(fā)項目，是指在生地或毛地上進(jìn)行三通一平等，使其開發(fā)成為熟地的房地產(chǎn)項目。（4）面積和房型建筑面積、使用面積、公攤系數(shù)、面積配比和格局配比、平面設(shè)計等。（5）建材裝修是清水房還是精裝修，建材的品牌、數(shù)量等，如電梯、衛(wèi)浴設(shè)備的配置等。（6）公用設(shè)施一是指日常生活中最基本的配套設(shè)施，如水、電、氣、通訊、有線電視、車庫等，二是指為社區(qū)配套的會所、超市等。（7）施工進(jìn)度和交房日期（8）開發(fā)方式了解土地獲得方式，是獨資、合資、聯(lián)建等方式。（9）公司構(gòu)成了解樓盤的投資、設(shè)計、施工、物業(yè)管理等主要事項的承擔(dān)公司是誰？資質(zhì)、資信如何？2．價格策略價格是房地產(chǎn)營銷中最基本、最活躍的因素，因此一般從單價、總價、付款方式三個方面深入調(diào)查分析。（1）單價單價基本上是區(qū)位、品質(zhì)等因素的綜合反映，是衡量比較一產(chǎn)品的重要指標(biāo)。因此應(yīng)對起售單價、最低單價、最高單價、平均單價、主力單價等方面進(jìn)行了解。（2）總價相對于房屋單價給人的直觀印象是樓盤的區(qū)位和品質(zhì)的高低，總價所折射出來的更多信息是目標(biāo)客戶群層的區(qū)隔，對于總價的調(diào)研和對總價配比的切實把握，會把握產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群定位、市場定位。實際上總價款是購買客戶的最直接、最明顯的分水嶺。為此應(yīng)從最低總價、最高總價、主力總價、平均總價、總價范圍、車位總價、總價配比等方面詳盡調(diào)查。（3）付款方式付款方式是總價在時間上的一種分配，用以緩解付款壓力，擴大購買層的范圍，以提高樓盤的銷售率，是一促銷手段。一般有以下幾種方式，一次性付款、建筑進(jìn)度付款、時間付款、銀行按揭貸款、延期付款等。3．廣告策略廣告策略主要包括廣告基調(diào)的推敲，主要訴求點的把握，媒體的選擇，廣告密度的安排和具體實施效果等。4．銷售對樓盤各項因素的評判，歸根結(jié)底是銷售結(jié)果的評判。它一方面是指具體業(yè)務(wù)安排，如銷售點的選擇、人員配置、業(yè)務(wù)執(zhí)行等；另一方面是實際銷售結(jié)果的調(diào)查，如什么樣的房型最好買？什么總價是市場所接受的？吸引客戶最主要的地方是什么？購房客戶群有什么特征？等等。二．線和面——區(qū)域市場對單個樓盤的詳盡了解后，我們可以著手區(qū)域市場的調(diào)查與分析。一般講，區(qū)域市場的調(diào)查與分析，主要包括區(qū)域分析、供應(yīng)市場特征、需求市場特征三個方面。（一）區(qū)域分析區(qū)域分析也就是指在特定區(qū)域中，對影響房地產(chǎn)市場的交通動線、區(qū)域特征、發(fā)展規(guī)劃三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析要側(cè)重于整體的分析和宏觀評估。1．交通動線交通是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈，更是一個時代開創(chuàng)的急先鋒。經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，勢必要交流。要交流，自然會形成交通動線，在地域分析的三大因素中，順應(yīng)人流、物流的自然流動趨勢而形成的交通動線（江河、鐵路、公路、機場等），是最活躍最具決定性作用的一環(huán)，是形成房地產(chǎn)地域形態(tài)的真正原動力。交通動線對地域的影響一般表現(xiàn)在以下幾個方面。（1）形成交通動線的本身所具有的物質(zhì)形態(tài)，對周圍地塊的直接作用。（2）由交通動線所帶來的人流、物流因數(shù)量、類別、質(zhì)量的差異給地域發(fā)展帶來的直接或間接的影響。2．區(qū)域特征區(qū)域特征是相對聚集而產(chǎn)生的、依附于地域之間且是其所特有的一種物質(zhì)和精神形態(tài)。它取決于該地域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生活水準(zhǔn)、人口規(guī)模、人口素質(zhì)、購買力水平、建筑種類、風(fēng)格、規(guī)模、分布等因素。區(qū)域特征這一特性對房地產(chǎn)的影響，首先表現(xiàn)為群體對個體的作用，即所謂的良幣驅(qū)逐劣幣，或劣幣驅(qū)逐良幣。在區(qū)域特征分析時要注重經(jīng)過長期的歷史沉淀而形成的無形部分。隨著發(fā)展速度的加快，城市的有形部分很容易被塑造，但無形部分卻很難一蹴而就。區(qū)域特征分析是要與交通動線聯(lián)系起來，將它看成是一開放的動態(tài)社區(qū)。3．發(fā)展規(guī)劃政府為實現(xiàn)一定時期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)，而確定的城市性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展方向，城市土地的合理利用，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署和具體安排。（二）供應(yīng)市場特征供應(yīng)市場特征的調(diào)研關(guān)鍵在于認(rèn)真研究產(chǎn)品的共同點與差異性，以及他們市場反應(yīng)強弱的緣由。一般從以下幾個方面調(diào)研。1．供求狀況。包括相關(guān)地段、用途、檔次、規(guī)模、價位、平面布置等的房地產(chǎn)供應(yīng)狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供給量應(yīng)包括已完成的項目、在建的項目、已審批立項的項目、潛在的競爭項目及預(yù)計他們投入市場的時間。2．房地產(chǎn)商品的價格、租金和經(jīng)營收入、單價分布、總價結(jié)構(gòu)等。3．房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的成本、費用、稅金的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時間等。4．各類營銷手法的市場反應(yīng)和市場空白點的捕捉。（三）需求市場特征需求市場特征是指區(qū)域人口規(guī)模和密度、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好以及家庭規(guī)模、購買力水平、客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征等。三．體——宏觀環(huán)境房地產(chǎn)體——宏觀環(huán)境的調(diào)查。該工作應(yīng)在國家、區(qū)域、城市、鄰里的層次上進(jìn)行。主要包括：政治、經(jīng)濟(jì)、行政法規(guī)、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等方面，對已發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對房地產(chǎn)項目的影響，要作出充分的了解和估計。四、房地產(chǎn)市場調(diào)查方法要根據(jù)調(diào)查的對象和內(nèi)容，采用適當(dāng)?shù)姆椒?。通常采用的方法有：普查法、抽查法、直接調(diào)查法、間接調(diào)查法。五、房地產(chǎn)市場預(yù)測一般分為定性預(yù)測和定量預(yù)測（一）定性預(yù)測。主要是通過對歷史資料的分析和對未來條件的研究，憑借預(yù)測人員的實踐經(jīng)驗和邏輯推理能力，對房地產(chǎn)市場未來表現(xiàn)的性質(zhì)進(jìn)行推測和判斷。（二）定量預(yù)測。在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)學(xué)模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計算和確定房地產(chǎn)市場要素在未來可能的數(shù)量。第三節(jié)區(qū)域市調(diào)報告的撰寫房地產(chǎn)區(qū)域市調(diào)報告是房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究的一種表現(xiàn)形式。要保證材料的真實性，同時針對性也是該工作的前提條件，譬如有的報告是為投資地塊選擇而作評估的，市調(diào)工作應(yīng)側(cè)重于經(jīng)濟(jì)、人文、環(huán)境、交通、市政、規(guī)劃等方面，如報告是為具體產(chǎn)品作企劃，市調(diào)工作應(yīng)側(cè)重于圍繞最近開盤的幾個樓盤及其銷售狀況進(jìn)行分析。一般講，區(qū)域市調(diào)報告大致包括區(qū)域概況、目標(biāo)區(qū)域的樓盤情況、報告結(jié)論或建議三部分。一．區(qū)域概況區(qū)域概況是區(qū)域特征的總結(jié)，主要是指對歷史發(fā)展、政治經(jīng)濟(jì)、人文環(huán)境、市政交通、生活環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃等方面的基本狀況進(jìn)行一個概括性的描述。因為房地產(chǎn)的地域特性特別強，區(qū)域概況自然是任何一份市調(diào)報告的基本點和出發(fā)點。二．目標(biāo)區(qū)域的樓盤情況該工作一般先按照為了說明的總價、品質(zhì)、區(qū)位等問題進(jìn)行分類。再針對要研究的課題，有重點的進(jìn)行詳盡的客觀描述。通常，根據(jù)需要在大量詳實的原始資料基礎(chǔ)上，篩選部分細(xì)項，或列表或敘述，努力做到既完整，又一目了然。為了更詳盡的說明問題，又不使報告過長，通常選擇一個與我們非常相似的樓盤，或現(xiàn)時銷售非常火爆的樓盤，或?qū)ξ覀儤?gòu)成嚴(yán)重威脅的樓盤進(jìn)行詳細(xì)的分析。三．報告結(jié)論或建議對市調(diào)結(jié)果的共同點和異同點（產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)）的分析，以及形成這種狀況的原因進(jìn)行深究，是報告結(jié)論的關(guān)鍵部分。要對自己項目的目標(biāo)市場定位作出初步的建議。第三章用地潛力分析在項目開發(fā)前，都對基地進(jìn)行論證和評估，其中最重要的是對環(huán)境、生態(tài)條件、自然系統(tǒng)有深刻的認(rèn)識和了解。第一節(jié)用地潛力分析的內(nèi)容一般對以下方面進(jìn)行分析。一．自然環(huán)境的評估土地：包括地質(zhì)情況、土壤、土地形狀、邊緣線、坡度、景觀。水源：包括地面和地下水源、水質(zhì)、潮汐情況、濕地的水線情況。植被：包括植被狀況、時間、區(qū)內(nèi)樹木的描述。野生動物狀況：包括定居和遷徙的動物習(xí)性和棲息的位置和狀況。氣候：宏觀氣候和微觀氣候，空氣質(zhì)量、噪音水平和發(fā)展趨勢。二．人為特色建筑：現(xiàn)存建筑的結(jié)構(gòu)和式樣，附屬建筑、地基。交通系統(tǒng)：道路系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)，交通工具、出行方式、時間表等。基礎(chǔ)設(shè)施：水、電、氣、排水等系統(tǒng)，學(xué)校和商業(yè)網(wǎng)點等的分布。三．文化因素社會影響：鄰里對于相鄰地段的使用、地段的文化價值和考古價值。社區(qū)觀點：法律限制：設(shè)施的確切位置：經(jīng)濟(jì)因素和狀況：土地價值，稅收結(jié)構(gòu)，成長潛力，地塊之外的經(jīng)濟(jì)情況改變狀況。第二節(jié)用地潛力分析的成果在用地潛力分析的基礎(chǔ)上，一般編制用地評價圖，其通常做法如下：1．分析水文資料，在地形圖上畫出再現(xiàn)期的洪水淹沒線。2．畫出地下水距地面1m、2m的等深線。3．畫出代表不同土壤承載力和其它工程地質(zhì)性質(zhì)不同土層的位置。4．畫出礦藏的范圍。5．畫出不宜建設(shè)的陡坡、活動性沖溝、滑坡、沼澤地以及遭受沖刷的河岸的范圍和地段。6．畫出采取措施后可變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的小型沖溝、沼澤地、采掘場和非活動性滑坡地段。7．畫出不能作為建設(shè)用地的范圍，如文物保護(hù)范圍。第四章土地決策第一節(jié)土地管理的基本術(shù)語為了準(zhǔn)確的把握土地管理的國家有關(guān)強制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定，需對土地管理的基本術(shù)語進(jìn)行掌握（以下內(nèi)容均參照重慶市有關(guān)規(guī)定）。一．土地用途分類·農(nóng)用地：指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等?！そㄔO(shè)用地：指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等?！の蠢玫兀褐皋r(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。二．土地使用權(quán)和所有權(quán)土地歸國家所有，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，使用者向國家支付一定的出讓金。土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃。三．農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實施城市規(guī)劃或?qū)嵤┚唧w建設(shè)項目而占用土地的，可按照規(guī)定辦理農(nóng)轉(zhuǎn)建手續(xù)。并要繳納新增建設(shè)用地有償使用費。四．土地價格1．基準(zhǔn)地價：是城鎮(zhèn)土地分區(qū)域、分用途測算出的平均價格（含出讓金），是政府的宏觀調(diào)控價格，也是土地評估及有關(guān)部門制定各種土地稅費的政策依據(jù)，不是具體收費依據(jù)。2．公示地價：是國有土地使用權(quán)出讓，土地所有者權(quán)益中國家應(yīng)收部分（土地出讓金）價格和劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地收益價格。3．土地還原率：是用以將土地純收益還原為土地價格的利率（或比率）。重慶基準(zhǔn)地價和公示地價的土地還原率r=0.0873。4．土地級別：是根據(jù)城鎮(zhèn)土地自然和經(jīng)濟(jì)屬性而劃分出的土地等級序列。5．土地有償使用費：是指土地使用者有償使用國有土地應(yīng)向國家繳納的費用。其包括：土地出讓金、土地租賃金、以土地使用權(quán)作價入股的股權(quán)權(quán)益等。6．土地出讓金：是指國有土地使用權(quán)出讓時，國家憑借土地使用權(quán)向土地使用者收取的費用。其不包括征地或拆遷、土地整治開發(fā)費用。7．土地收益：是指劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第二款規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓者需向國家繳納的費用。劃撥土地使用權(quán)每轉(zhuǎn)讓一次征收一次土地收益。8．土地出讓綜合價金：包括土地取得費（征地費或拆遷安置費）、土地整治開發(fā)費和土地出讓金。9．基準(zhǔn)地價的應(yīng)用；渝國土房管發(fā)[2000]315號文規(guī)定的基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵為50年期城鎮(zhèn)熟地[成熟度：三通一平（通水、通電、通路、平整場地）]，容積率為1的平均價格。運用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行具體宗地地價評估時，應(yīng)根據(jù)宗地實際情況進(jìn)行宗地成熟度、容積率、區(qū)域和個別因素、土地使用權(quán)類型及年限修正。綜合用途的宗地價格評估時，應(yīng)按各用途基準(zhǔn)地價分?jǐn)偼恋孛娣e加權(quán)后修正。運用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估地價的公式為：評估地價=基準(zhǔn)地價×[1+（成熟度修正系數(shù)）+（區(qū)域和個別因素修正系數(shù)）+（土地使用權(quán)類型修正系數(shù)）]×容積率修正系數(shù)×年限修正系數(shù)×期日修正系數(shù)。10．公示地價的應(yīng)用（1）重慶市國有土地使用權(quán)出讓金測算方法一：國有有土地使用權(quán)出讓金為宗地價格與宗地出讓金比率的乘積。宗地出讓金比率表用途商服業(yè)住宅工業(yè)出讓金比率0.3~0.350.25~0.280.2~0.23方法一主要適用于企業(yè)改制、土地級別不明確、招標(biāo)拍賣出讓底價的測算及建筑規(guī)劃設(shè)計方案未明確或難以確定的宗地的土地出讓金測算。（2）重慶市國有土地使用權(quán)出讓金測算方法二：國有有土地使用權(quán)出讓金為各樓層建筑面積與樓面價出讓金標(biāo)準(zhǔn)、樓層修正系數(shù)、年限修正系數(shù)的乘積之和。1999年重慶市國有土地使用權(quán)樓面價出讓金標(biāo)準(zhǔn)單位：元/平方米、50年用途類別土地級別商服業(yè)住宅工業(yè)1~3550~237420~158440~1784~6212~184141~112152~1247~9168~13692~7896~7710~11112~9266~5663~4512~1383~6543~3636~2814~1548~2829~2120~1516~1826~2419~1714~1319~2022~2015~1312~11方法二主要適用于建筑規(guī)劃設(shè)計方案已明確的宗地土地出讓金測算。（3）重慶市國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地收益測算方法土地收益為土地出讓金與土地收益系數(shù)之乘積。劃撥土地轉(zhuǎn)讓土地收益系數(shù)用途商服業(yè)住宅工業(yè)土地收益系數(shù)0.20.150.14土地獲取的方式征地拆遷與土地出讓的基本程序第四節(jié)土地獲取時應(yīng)注意的主要問題土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地投資在開發(fā)成本中占的比例也比較大，通常在三分之一左右，有的甚至超過二分之一，為此土地獲取時，應(yīng)謹(jǐn)慎。特別要注意以下幾個問題。1．必須明確土地的狀態(tài)，是原狀土地（毛地），還是熟地（三通一平的土地），同時若是原狀土地應(yīng)明確市政設(shè)施配套有誰負(fù)責(zé)配套、何時配套、有何配套等問題。2．應(yīng)明確土地價格所包含的內(nèi)容，是否包括出讓金、征地拆遷安置費、有關(guān)稅費等。3．應(yīng)明確土地款的支付與《國有土地使用權(quán)證》等有關(guān)手續(xù)辦理進(jìn)度的關(guān)系。大宗土地的出讓，應(yīng)明確出讓金繳納一定比例即可辦理《國有土地使用權(quán)證》或申請出讓金緩交，以減輕項目前期投資。4．應(yīng)調(diào)查清楚土地的權(quán)屬，是農(nóng)用地，還是國有土地；若是農(nóng)用地應(yīng)明確國務(wù)院是否批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地，若未轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地應(yīng)明確新增城市建設(shè)用地有償使用費的支付（按規(guī)定土地使用者繳納出讓金后，不再繳納新增城市建設(shè)用地有償使用費，由區(qū)政府在報國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)轉(zhuǎn)建時支付），若是國有土地應(yīng)明確土地的權(quán)屬單位、土地款（出讓金、征地拆遷安置費、有關(guān)稅費等）的支付情況以及是否在銀行抵押貸款。5．為使在土地價格談判時處于主動地位，應(yīng)在委托征地、拆遷前，公司內(nèi)部收集有關(guān)資料，按照相關(guān)的法律、法規(guī)，編制測算報告。6．在支付征地、拆遷款時，應(yīng)特別注意對安置問題的控制，一般預(yù)留30%~40%征地、拆遷費，在確實進(jìn)行安置時分期支付。同時宜簽定征地、拆遷包干合同。7．在簽定出讓合同時，應(yīng)注明開工日期的在開工條件，防止由于某種原因延期開工，而征收土地閑置費，甚至兩年不開發(fā)，出讓方要無償收回土地使用權(quán)。該問題對于大面積片區(qū)開發(fā)（分期滾動開發(fā)）項目有為突出。8．對于毛地的開發(fā)，按規(guī)定要分?jǐn)偟缆芬话氲挠玫孛娣e，因此在《國有土地使用權(quán)證》中要注明總用地面積、道路面積（劃撥）、出讓面積。第五章項目投資成本和費用的估算第一節(jié)房地產(chǎn)投資成本和費用的基本概念一、房地產(chǎn)總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用，包括土地費用、前期工程費用、建筑安裝工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費等。開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成以出租和出售為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和以自營自用為目的的固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)。應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)產(chǎn)品成本與固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)之間的合理分?jǐn)倓澽D(zhuǎn)。經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)期是指房地產(chǎn)項目大量資金正式投入工程開始，到開發(fā)建設(shè)完成的時間。二、開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建成時，按照國家財務(wù)和會計制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)項目有多種產(chǎn)品時，可分別估算每種產(chǎn)品的成本費用，但應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在不同開發(fā)產(chǎn)品之間的合理分?jǐn)?。三、?jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。主要包括土地轉(zhuǎn)讓成本、出租土地經(jīng)營成本、房地產(chǎn)銷售成本、出租經(jīng)營成本。對于分期收款的房地產(chǎn)開發(fā)項目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本可按當(dāng)期收入占全部銷售收入和租金收入的比率，計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。四、房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)完成后，可能形成一定比例的開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)，主要包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)。（一）固定資產(chǎn)包括開發(fā)企業(yè)辦公用房、開發(fā)企業(yè)機器設(shè)備和運輸設(shè)備，以及自營的商業(yè)和服務(wù)業(yè)用房等。（二）無形資產(chǎn)主要包括土地使用權(quán)等。（三）遞延資產(chǎn)主要包括開發(fā)企業(yè)的開辦費和租入固定資產(chǎn)的改良支出等。五、運營費用是指房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后，在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用，主要包括：管理費用和銷售費用。六、資金使用計劃房地產(chǎn)項目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將發(fā)生的實際付款時間和金額編制資金使用計劃表。在可研階段，計算期可取年、半年、季、月為單位，資金使用計劃按期編制。編制時應(yīng)考慮各種投資款項的付款特點，要考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度中間結(jié)算付款等方式對編制資金使用計劃的影響。第二節(jié)開發(fā)建設(shè)投資的費用構(gòu)成一、房地產(chǎn)土地費用是指為取得項目用地而發(fā)生的費用。房地產(chǎn)取得土地的方式有多種，所發(fā)生的費用各不相同。主要有下列幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。(一)土地征用拆遷費1、農(nóng)村土地征用拆遷費主要包括：土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、拆遷費、其他費用。2、城鎮(zhèn)土地拆遷費主要包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補償費，搬家費，臨時搬遷安置費，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原有單位停產(chǎn)、停業(yè)補償費，拆遷管理費和拆遷服務(wù)費。（二）土地出讓價款。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補償費、安置費、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費或征地費等。許多城市都制定了基準(zhǔn)地價，具體宗地的土地出讓地價款要在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)調(diào)整確定。（三）土地轉(zhuǎn)讓費。（四）土地租用費（五）土地投資折價。二、前期工程費用主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可研，水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費用。項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可研所需支出一般可按項目總投資的一定百分比估算，也可按估計的工程量乘以正常工日費率估算。項目水文地質(zhì)勘測、土地開發(fā)中的“三通一平”工程費用根據(jù)實際工程量估算。三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括供水、供氣、供電、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。一般按實際工程量估算。四、建筑安裝工程費用是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用和安裝工程費用。五、公共配套設(shè)施建設(shè)費用是指在居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用，主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等，一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算。六、開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等。七、管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。主要包括：管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用。八、財務(wù)費用是指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要包括借款和債卷的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他財務(wù)費用。九、銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代理手續(xù)費、銷售服務(wù)費以及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等。十、其他費用主要包括：臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。十一、開發(fā)期稅費主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政支管分?jǐn)傎M、供電貼費、用電權(quán)費、綠化建設(shè)費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費等。十二、不可預(yù)見費第六章項目投資效益的多方案比較以及綜合評估一、定義房地產(chǎn)財務(wù)評價是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項目策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標(biāo)，對房地產(chǎn)項目的財務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。二、基本財務(wù)報表的類別現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、損益表和資產(chǎn)負(fù)債表。三、現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計算各項評價指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項目財務(wù)盈利能力分析。按照計算基礎(chǔ)的不同，一般分為：1．全部投資現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標(biāo)，考察房地產(chǎn)全部投資的盈利能力，為各個投資方案（不論其資金來源及利息多少）進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。2．資本金現(xiàn)金流量表。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，考察項目資本金的盈利能力。3．投資者各方現(xiàn)金流量表。該表以投資各方的出資額作為計算基礎(chǔ)，用以計算投資者各方財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。四、資金來源與運用表該表反映房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。五、損益表該表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率、資本金利潤率等評價指標(biāo)。1、利潤總額的計算利潤總額=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-管理費用-銷售費用-財務(wù)費用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅經(jīng)營收入=銷售收入+租金收入+自營收入銷售收入=土地收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入經(jīng)營稅金及附加=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費附加經(jīng)營成本=土地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售成本+配套設(shè)施銷售成本+出租房經(jīng)營成本2、彌補虧損房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補，下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在五年內(nèi)延續(xù)彌補；五年內(nèi)不足彌補的用稅后利潤彌補。3、利潤分配房地產(chǎn)企業(yè)交納所得稅后的利潤，一般按照下列順序分配：彌補企業(yè)以前年度虧損提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前項后的10%提取，法定公積金已達(dá)到注冊資本的50%時可不再提取。提取公益金向投資者分配利潤。六、財務(wù)盈利能力分析財務(wù)盈利能力分析主要是考察房地產(chǎn)項目的財務(wù)盈利能力水平。根據(jù)房地產(chǎn)項目研究階段、研究深度以及項目類型的不同，可以通過上述基本報表，有選擇地計算下列評價指標(biāo)：1、財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）指房地產(chǎn)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量表現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為：n∑（CI-CO）t（1+FIRR）-t=0t=1式中CI——現(xiàn)金流入量CO——現(xiàn)金流出量（CI-CO）t——第T期的凈現(xiàn)金流量N——開發(fā)經(jīng)營期（開發(fā)期與經(jīng)營期之和）財務(wù)內(nèi)部收益率可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差發(fā)求得。當(dāng)FIRR≧MARR（可接受得最低收益率）或FIRR≧ic（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率）時，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，在財務(wù)上是可以考慮接受的。當(dāng)財務(wù)報表按月、季或半年編制時，計算求出的財務(wù)內(nèi)部收益率應(yīng)換算為以年為期的財務(wù)內(nèi)部收益率，然后再比較。FIRR年=[（1+FIRR季）4-1]×100%2、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。nFNPV=∑（CI-CO）t（1+ic）-tt=1財務(wù)凈現(xiàn)值≧0的房地產(chǎn)項目，在財務(wù)上是可以考慮接受的。3、投資回收期（主要適用于出租和自營的房地產(chǎn)項目）投資回收期是指以房地產(chǎn)項目的凈收益抵償總投資所需要的時間。一般以年表示，并從房地產(chǎn)項目開發(fā)期的起始年算期。其表達(dá)式為：n∑（CI-CO）t=0t=1投資回收期可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計凈現(xiàn)金流量求得，其詳細(xì)計算公式：投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計現(xiàn)金流量的絕對值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金流量）投資回收期應(yīng)以年為單位。4、投資利潤率投資利潤率=年平均利潤總額÷總投資×100%5、資本金利潤率資本金利潤率=年平均利潤總額÷資本金×100%6、資本金凈利潤率資本金凈利潤率=年平均所得稅后利潤總額÷資本金×100%七、清償能力分析主要是考察房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)的財務(wù)狀況及償債能力。1．借款利息計算有效利息率有效利息率=[1+(rt/m)]m-1式中rt——名義利息率m——每期計息次數(shù)利息計算2．借款償還期的計算八、資金平衡分析九、資產(chǎn)負(fù)債分析第六章項目投資效益的多方案比較以及綜合評估一、定義房地產(chǎn)財務(wù)評價是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項目策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標(biāo)，對房地產(chǎn)項目的財務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。二、基本財務(wù)報表的類別現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、損益表和資產(chǎn)負(fù)債表。三、現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計算各項評價指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項目財務(wù)盈利能力分析。按照計算基礎(chǔ)的不同，一般分為：1．全部投資現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標(biāo)，考察房地產(chǎn)全部投資的盈利能力，為各個投資方案（不論其資金來源及利息多少）進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。2．資本金現(xiàn)金流量表。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，考察項目資本金的盈利能力。3．投資者各方現(xiàn)金流量表。該表以投資各方的出資額作為計算基礎(chǔ)，用以計算投資者各方財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。四、資金來源與運用表該表反映房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。五、損益表該表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率、資本金利潤率等評價指標(biāo)。1、利潤總額的計算利潤總額=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-管理費用-銷售費用-財務(wù)費用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅經(jīng)營收入=銷售收入+租金收入+自營收入銷售收入=土地收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入經(jīng)營稅金及附加=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費附加經(jīng)營成本=土地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售成本+配套設(shè)施銷售成本+出租房經(jīng)營成本2、彌補虧損房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補，下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在五年內(nèi)延續(xù)彌補；五年內(nèi)不足彌補的用稅后利潤彌補。3、利潤分配房地產(chǎn)企業(yè)交納所得稅后的利潤，一般按照下列順序分配：彌補企業(yè)以前年度虧損提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前項后的10%提取，法定公積金已達(dá)到注冊資本的50%時可不再提取。提取公益金向投資者分配利潤。六、財務(wù)盈利能力分析財務(wù)盈利能力分析主要是考察房地產(chǎn)項目的財務(wù)盈利能力水平。根據(jù)房地產(chǎn)項目研究階段、研究深度以及項目類型的不同，可以通過上述基本報表，有選擇地計算下列評價指標(biāo)：1、財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）指房地產(chǎn)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量表現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為：n∑（CI-CO）t（1+FIRR）-t=0t=1式中CI——現(xiàn)金流入量CO——現(xiàn)金流出量（CI-CO）t——第T期的凈現(xiàn)金流量N——開發(fā)經(jīng)營期（開發(fā)期與經(jīng)營期之和）財務(wù)內(nèi)部收益率可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差發(fā)求得。當(dāng)FIRR≧MARR（可接受得最低收益率）或FIRR≧ic（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率）時，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，在財務(wù)上是可以考慮接受的。當(dāng)財務(wù)報表按月、季或半年編制時，計算求出的財務(wù)內(nèi)部收益率應(yīng)換算為以年為期的財務(wù)內(nèi)部收益率，然后再比較。FIRR年=[（1+FIRR季）4-1]×100%2、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。nFNPV=∑（CI-CO）t（1+ic）-tt=1財務(wù)凈現(xiàn)值≧0的房地產(chǎn)項目，在財務(wù)上是可以考慮接受的。3、投資回收期（主要適用于出租和自營的房地產(chǎn)項目）投資回收期是指以房地產(chǎn)項目的凈收益抵償總投資所需要的時間。一般以年表示，并從房地產(chǎn)項目開發(fā)期的起始年算期。其表達(dá)式為：n∑（CI-CO）t=0t=1投資回收期可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計凈現(xiàn)金流量求得，其詳細(xì)計算公式：投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計現(xiàn)金流量的絕對值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金流量）投資回收期應(yīng)以年為單位。4、投資利潤率投資利潤率=年平均利潤總額÷總投資×100%5、資本金利潤率資本金利潤率=年平均利潤總額÷資本金×100%6、資本金凈利潤率資本金凈利潤率=年平均所得稅后利潤總額÷資本金×100%七、清償能力分析主要是考察房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)的財務(wù)狀況及償債能力。1．借款利息計算有效利息率有效利息率=[1+(rt/m)]m-1式中rt——名義利息率m——每期計息次數(shù)利息計算2．借款償還期的計算八、資金平衡分析九、資產(chǎn)負(fù)債分析第二節(jié)項目評價的基本方法投資決策分析常用的決策方法主要有兩種：靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法。投資決策的靜態(tài)分析法是按照支出、收入、利潤和資金占用、周轉(zhuǎn)等方面的傳統(tǒng)會計觀念，以公司投資的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評價和分析的方法，又稱投資決策的會計法。按照傳統(tǒng)的會計觀念，以貨幣為統(tǒng)一尺度計量的金額收入或支出，不論發(fā)生在何時，其經(jīng)濟(jì)價值是相同的。由此可見投資決策的靜態(tài)分析法實際上就是將財務(wù)會計中關(guān)于損益計算的原理和方法，應(yīng)用于投資決策分析中。靜態(tài)分析法主要有回收期法、投資報酬率法等。投資決策的動態(tài)分析法是依據(jù)貨幣的時間價值的原理和方法，將投資不同時期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出按某一可比基礎(chǔ)換算成可比的量，據(jù)以評價和分析投資效益的方法。主要有凈現(xiàn)值法、現(xiàn)值指數(shù)法、現(xiàn)值回收期法、內(nèi)含報酬率法。一、回收期法（一）回收期的基本概念和模式1、投資方案每年現(xiàn)金流入量相等回收期=投資的初始現(xiàn)金流出÷每年的現(xiàn)金流入2、投資方案每年的現(xiàn)金流入不相等投資回收期無法用公式測算，只能在逐期累計其現(xiàn)金流入額的基礎(chǔ)上測算。（二）對回收期法的評價投資回收期法優(yōu)點是計算簡單，通俗易懂，促使公司盡快收回投資?；厥掌诜ǖ娜秉c：一是只反映投資的回收速度，不能反映投資的整個壽命期限和盈利能力；二是不考慮現(xiàn)金流量發(fā)生的時間性，在評價和分析投資方案時，忽略貨幣時間價值這一重要因素?？傊顿Y回收期法具有很大的片面性和局限性。在投資決策時，往往只將其作為最初評價和分析投資方案是否可取的工具，而真正最后決策時還需與其他方法相配合。二、投資報酬率法投資報酬率法的基本概念和模式投資報酬率法是指一項投資方案的平均每年獲得的收益與投資額之比，它表示單位投資額每年獲得的報酬，是一項反映投資獲利能力的相對數(shù)指標(biāo)。按投資報酬率所采用的基礎(chǔ)不同有兩種不同的計算方法：1、以原始投資額為基礎(chǔ)，計算投資報酬率。平均每年獲得的投資稅后凈利投資報酬率=投資的初始投資額×100%該項指標(biāo)反映投資在其整個的壽命期間內(nèi)按年平均的獲利能力。2、以平均投資額為基礎(chǔ)計算投資報酬率。以平均投資額計算的投資報酬率稱為平均投資報酬率，它是指一項投資在整個壽命期內(nèi)按年平均增加的稅后凈利潤與其占用的資金額之比。上述投資報酬率的計算以投資的支出總額為基礎(chǔ)，但事實上，由于投資所形成的固定資產(chǎn)的逐年攤銷，投資支出總額并非在其壽命期內(nèi)被始終占用。故以其反映的投資效益是不夠客觀的，而平均投資報酬率則考慮了這一因素。平均每年獲得的投資稅后凈利平均投資報酬率=（初始投資額+殘值）÷2×100%該項指標(biāo)反映投資在其整個的壽命期間內(nèi)按年平均的獲利能力。對投資報酬率法的評價運用投資報酬率法評價投資的經(jīng)濟(jì)效益，從某種程度上反映了投資所產(chǎn)生的盈利水平，較回收期法要客觀、全面；再者該方案計算簡單易理解。投資報酬率法存在如下缺點：一是沒有考慮投資現(xiàn)金流量的時間性和時間價值這一重要因素，使得公司難以判斷投資所實現(xiàn)的盈利水平能否滿足其要求，容易導(dǎo)致錯誤的決策；二是只考慮投資所得，而忽略考核投資回收，從計算報酬率公式看，涉及到的只是投資所產(chǎn)生的年平均凈利，而投資的回收情況在公式中沒有體現(xiàn)出來。在公司采用不同折舊法的情況下，投資報酬率更難客觀正確地分析投資的經(jīng)濟(jì)效益，因為不同的折舊法，會得出不同得稅后凈利，稅后凈利更不是一個平均數(shù)，所以投資報酬率法帶來很大假設(shè)性，與公司投資的客觀事實并不相符。三、凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法的基本概念和模式一項投資在整個壽命期限內(nèi)的全部現(xiàn)金流入現(xiàn)值減去全部現(xiàn)金流出現(xiàn)值后的余額稱為投資的凈現(xiàn)值。在凈現(xiàn)值法下，計算投資的現(xiàn)金流量現(xiàn)值實際已將投資所應(yīng)實現(xiàn)的報酬考慮在內(nèi)，即投資的必要報酬率。凈現(xiàn)值實際上是一項投資實現(xiàn)其必要的報酬率后多得報酬的現(xiàn)值。凈現(xiàn)值等于零的報酬率稱為內(nèi)含報酬率。四、現(xiàn)值指數(shù)法一項投資的的現(xiàn)金流入現(xiàn)值總額與其現(xiàn)金流出現(xiàn)值總額之比稱為現(xiàn)值指數(shù)，計算公式如下：投資的現(xiàn)金流入現(xiàn)值投資現(xiàn)值指數(shù)=現(xiàn)金流出現(xiàn)值五、現(xiàn)值回收期法（一）現(xiàn)值回收期法的基本概念和模式1、年金插補法當(dāng)一項投資所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入每年都是一相等金額時，可應(yīng)用年金插補法求投資方案的現(xiàn)值回收期。現(xiàn)金流出現(xiàn)值=每年等額現(xiàn)金流入×回收期年金現(xiàn)值系數(shù)回收期年金現(xiàn)值系數(shù)=現(xiàn)金流出現(xiàn)值÷等額現(xiàn)金流入根據(jù)回收年金現(xiàn)值系數(shù)，即可查閱“1元的年金現(xiàn)值表”，以相應(yīng)的n值為其回收期。2、逐年測算法如果投資所產(chǎn)生的每期現(xiàn)金流入不是一均等的數(shù)額，那么其現(xiàn)值回收期應(yīng)采用逐年測算的方法來測算。（二）對現(xiàn)值回收期法的評價該方法克服了傳統(tǒng)回收期法不考慮貨幣時間價值這一重要因素，但仍未考慮回收期以后投資產(chǎn)生效益的情況，所以仍欠全面和客觀。六、內(nèi)含報酬率法（一）內(nèi)含報酬率法的基本概念上述投資決策分析的現(xiàn)值法（凈現(xiàn)值法、現(xiàn)值指數(shù)法和現(xiàn)值回收期法），均以已知的投資的必要報酬率為基礎(chǔ)，將投資的現(xiàn)金流量折算為現(xiàn)值，然后據(jù)此評價和分析。投資的內(nèi)含報酬率（IRR）是指在投資的整個有效年限內(nèi)能使投資的現(xiàn)金流入現(xiàn)值總額與現(xiàn)金流出現(xiàn)值總額恰好相等，即凈現(xiàn)值為零的報酬率。內(nèi)含報酬率的測算根據(jù)現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流發(fā)生的不同形式，內(nèi)含報酬率的測算主要有：1、插值法在一項投資的現(xiàn)金流出現(xiàn)值為已知，投資壽命期內(nèi)每期現(xiàn)金流入為等量的條件下。n年的年金現(xiàn)值系數(shù)=現(xiàn)金流出現(xiàn)值總額÷每年（期）現(xiàn)金流入2、逐次測試法以不同的報酬率計算投資的凈現(xiàn)值，直到測算到凈現(xiàn)值為零為止。七、終值法如前所述，投資的特點是周期長，在形成基本的生產(chǎn)經(jīng)營能力的過程中，要大量消耗人力、物力、財力，直到生產(chǎn)經(jīng)營能力形成后才能生產(chǎn)出產(chǎn)品。這個特點說明投資的建設(shè)時間愈短，投資效益愈好；投資建設(shè)時間愈長，未完工的項目就多，投放在未完工項目上的物資和資金由于不能提供任何有用效果，實際上是一種變相積壓。終值法是將投資各年發(fā)生的直接投資支出換算成可比的終值，依此評價和分析投資經(jīng)濟(jì)效益的決策方法。八、重置性投資決策重置性投資決策是為了維持原有生產(chǎn)經(jīng)營能力或為提高勞動效率，節(jié)約費用，降低成本而進(jìn)行的投資，其實質(zhì)就是對現(xiàn)有固定資產(chǎn)的更新、大修理或技術(shù)改造。第七章市場定位第一節(jié)市場定位的依據(jù)無論何種營銷方案，其精髓的最大沉淀還是落實在產(chǎn)品本身的基礎(chǔ)上，適應(yīng)市場的產(chǎn)品定位始終是銷售順暢的強有力保證。而一般市場定位依據(jù)如下條件：一．依據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，確定客戶群目標(biāo)市場。二．依據(jù)項目用地的潛力分析，確定項目的優(yōu)勢、劣勢。三．依據(jù)投資效益的多方案比較和綜合評估，確定基本的物業(yè)類型。四．依據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略和人力、物力資源的整合，確定開發(fā)模式。五．整合以上因素，確定產(chǎn)品的用途、規(guī)模、檔次(品質(zhì))、價格、營銷推廣、開發(fā)時機和經(jīng)營方式等的基本定位。第二節(jié)產(chǎn)品品質(zhì)通常，房地產(chǎn)的產(chǎn)品品質(zhì)可通過以下兩個方面來理解：一．產(chǎn)品的基本要素產(chǎn)品的基本要素是指單一空間的房型設(shè)計和室內(nèi)的功能規(guī)劃，以及延伸到整個樓宇或小區(qū)的面積、格局配比，單體的造型、小區(qū)的三維空間、社區(qū)環(huán)境和總體功能設(shè)計等。它不但是購買者最關(guān)心、最先考慮選擇的條件之一，也是在市場檢驗中，評判開發(fā)商是否成功的最為基本的一環(huán)。若對產(chǎn)品的基本要素進(jìn)行調(diào)整，不僅傷筋動骨，費力費時，而且還涉及到有關(guān)部門的審批，調(diào)整起來比較困難，因此，它的前期規(guī)劃就顯得尤其重要。二．產(chǎn)品的配套產(chǎn)品的配套是指小區(qū)內(nèi)為滿足或豐富居民的日常生活、工作需要、休閑娛樂等功能的需要而配置的各項設(shè)施。包括水、電、氣、有線電視、通信、智能化系統(tǒng)、會所、超市、游泳池、俱樂部等。社區(qū)已演變?yōu)橐粋€有特定的人居住、有具體設(shè)施、以人際關(guān)系聯(lián)系起來的活的居住環(huán)境。人們選擇社區(qū)的前期是這個社區(qū)對于他們的工作、生活、購物、教育、娛樂等方面方便的滿足水平，挑選社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施的完整水平，考慮社區(qū)附近教育機構(gòu)的教育質(zhì)量，社區(qū)的安全、管理、公共交通等方面最受關(guān)注，總體上社區(qū)的選擇實際上是總體生活水平滿足水平的選擇。因此，作為產(chǎn)品定位的兩個方向性的切入點，產(chǎn)品的基本要素已成為房地產(chǎn)開發(fā)的“規(guī)定性動作”，產(chǎn)品的配套也同人們的日常生活息息相關(guān)，且更加直觀形象，恰當(dāng)?shù)募?xì)節(jié)表現(xiàn)還會很大程度上增加對客戶的吸引力。為此，開發(fā)商將大量的資金投入到該部分，許多營銷話題也由此產(chǎn)生或得以發(fā)揮。第三節(jié)面積配比和格局配比一．面積配比一般，面積配比所對應(yīng)的是一個總價市場，因為在單價一定的基礎(chǔ)上，略去層次差價、朝向差價等價格微調(diào)因素，面積小，勢必總價低，反之面積大，總價就高。而總價是客戶消費水平的集中表現(xiàn)，是區(qū)分目標(biāo)市場最基本的參考因素。因此面積配比必須與目標(biāo)客戶群的總價市場相吻合。二．格局配比格局配比是指各種房型（二室一廳、三室二廳等）占銷售單元總數(shù)的比例。其不一定與面積配比一一對應(yīng)，兩者既相互聯(lián)系，又有所區(qū)別。格局配比雖然也對應(yīng)一總價市場，但它更多的是反映客戶生活需求結(jié)構(gòu)的某種狀況。面積、格局配比的擬訂是對市場深入了解的基礎(chǔ)上。要根據(jù)所掌握的市場供應(yīng)狀況及消費者的需求狀況，研討自己的產(chǎn)品在未來市場推出的那一刻，現(xiàn)有的消費熱點是否還持續(xù)，目前所發(fā)現(xiàn)的市場容量，其是否能真正給企業(yè)帶來效益。第四節(jié)房型設(shè)計在房型設(shè)計時應(yīng)注意以下幾個方面。一．每個房間的大小形狀合適，功能布置合理。二．每一套房的各房間之間搭配合理，布局科學(xué)。三．整個樓宇平面、立面簡潔實用，得房率高且合理。第五節(jié)營銷主題對樓盤的優(yōu)勢或買點進(jìn)行濃縮提煉，使項目優(yōu)勢凸顯，形成營銷主題。重慶金科花園——離解放碑最近的房子重慶龍湖花園——回家就是度假的開始廣州碧桂園——給你一個五星級的家廣州奧林匹克花園——運動就在家門口第八章規(guī)劃和設(shè)計第一節(jié)規(guī)劃和設(shè)計的要點房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計一般應(yīng)注意以下幾個方面的要點。一．產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)與客戶群定位相吻合什么樣的客戶群對應(yīng)什么樣的產(chǎn)品，否則，市場不認(rèn)可，再好的房子也面臨空置的危險。客戶群定位雖涉及到客戶的年齡、生活習(xí)俗等基本情況，但最根本的一條是客戶的收入水平，反應(yīng)到產(chǎn)品上便是總價區(qū)間?？們r的設(shè)定其實就是產(chǎn)品規(guī)劃和客戶群定位最根本的一條標(biāo)準(zhǔn)。二．產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)順應(yīng)和引導(dǎo)消費時尚產(chǎn)品規(guī)劃不能僅僅滿足客戶的基本需求，應(yīng)善于挖掘和滿足客戶的潛在需求。為此，要使自己的產(chǎn)品脫穎而出，一些與眾不同的規(guī)劃配置是必不可少的，應(yīng)順應(yīng)和引導(dǎo)消費時尚。三．產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)兼顧實際銷售的需要，注意恰當(dāng)?shù)膽?yīng)對。實際上，產(chǎn)品規(guī)劃的功能配置不是越多越好，應(yīng)考慮競爭對手的狀況，凸顯自己的產(chǎn)品優(yōu)勢，而不是簡單地模仿或追求齊全，最終為成本所累。四．“三階段”規(guī)劃設(shè)計，豐富規(guī)劃設(shè)計概念為使開發(fā)項目處于房地產(chǎn)市場的領(lǐng)跑者——開發(fā)商一般將項目的規(guī)劃設(shè)計分為“規(guī)劃概念創(chuàng)意——規(guī)劃方案——詳細(xì)規(guī)劃”三個階段。大型項目一般都進(jìn)行概念性規(guī)劃設(shè)計，以便確定整個項目的總體開發(fā)思路、開發(fā)策略以及營銷戰(zhàn)略。第二節(jié)規(guī)劃和設(shè)計應(yīng)考慮的因素一．總體布局和規(guī)劃的考慮根據(jù)瑪斯洛需求模型，人們的需求先后包括最基本的生理需求、安全需求、交往需求，然后向高級的自尊需求、自我實現(xiàn)需求發(fā)展。隨著我國社會、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的需求已從最基本的需求向高級需求轉(zhuǎn)化。居住環(huán)境的構(gòu)成包括硬性環(huán)境和軟性環(huán)境，兩者必須相互依存，否則將不能實現(xiàn)可居住性環(huán)境的創(chuàng)造、生態(tài)平衡和可持續(xù)性發(fā)展。硬性環(huán)境是指物質(zhì)設(shè)施的綜合，是有形的環(huán)境。包括自然因素、人口因素、空間因素，具體指住宅建筑、公共設(shè)施、各類型的構(gòu)筑物、道路廣場、綠地等。軟性環(huán)境是指非物理的、非物質(zhì)的居住區(qū)域內(nèi)的事物總和，是無形的環(huán)境。比如生活的方便性、品位和情調(diào)、舒適水平、信息交通、安全水平和秩序、歸屬感等，是社會性、社區(qū)性、鄰里性的集中體現(xiàn)。二．住宅區(qū)規(guī)劃和設(shè)計的考慮因素1、住宅的實用性住宅使用面積、功能，類型，層數(shù)；朝向和日照；通風(fēng)和防風(fēng)；住宅的活動空間的適用性。2、公共設(shè)施的完善性和方便性商店系統(tǒng)；學(xué)校和幼兒園的配置；娛樂和休閑設(shè)施的配置；水、電、氣、通訊設(shè)施的完備和方便。3、道路系統(tǒng)道路系統(tǒng)的設(shè)計布局；公共交通樞紐；人行道布局設(shè)計；人車分流規(guī)劃；服務(wù)車輛線路的規(guī)劃設(shè)計（指消防、救護(hù)、救災(zāi)、垃圾收集、設(shè)備維護(hù)和修理車輛的通道。）、道路的安全設(shè)計。4、居住安全和小區(qū)域劃分住宅單體和群體安全考慮；行人和兒童的安全；居住的私密性；娛樂和休閑設(shè)施的安全設(shè)計；居住區(qū)域和外部交通連接時的安全性；各小區(qū)域的相對獨立性、圍合性設(shè)計。5、環(huán)境清潔和安靜性因素垃圾收集處理；交通、商業(yè)區(qū)、娛樂公共空間和兒童活動空間的噪音控制；污水處理系統(tǒng)。6、人員交流社區(qū)組織機構(gòu)和活動場所；住宅單位和組團(tuán)內(nèi)鄰里接近空間的設(shè)置。7、景觀設(shè)計環(huán)境總體氣氛；建筑組合形成的氛圍；空間構(gòu)圖、比例、色彩；自然和人造吸引因素（吸引點）的規(guī)劃和設(shè)計；景觀藝術(shù)處理。8、住宅區(qū)的經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；開發(fā)成本；銷售價格等。三．單元式住宅的類型和戶型住宅類型基本分為單元式和獨立別墅式兩類。單元式由于水平和垂直面上空間利用的不同而產(chǎn)生了各種不同的單元形式。如在水平面上變化產(chǎn)生了大進(jìn)深式和天井式，在垂直面上變化產(chǎn)生躍層和錯層式，又由于水平和垂直公共交通組織上不同的處理而產(chǎn)生了梯間式、內(nèi)廊式、外廊式、集中式等類型的住宅。四．住宅群體的組合形式（一）群體平面組合形式住宅群體的組合基本形式有三種，行列式、周邊式、點群式、混合式。1．行列式各式單元住宅或聯(lián)排式住宅按一定的朝向和間距成排布置，使每戶都能獲得良好的日照和通風(fēng)條件，便于布置道路、管網(wǎng)、方便工業(yè)化施工。整齊的住宅排列在構(gòu)圖上有很強的規(guī)律性，但形成的空間往往比較呆板。但如果在排列組合時，注意避免兵營式布置（采取單元錯接等），并考慮住宅組群建筑空間的變化，仍可達(dá)到良好的景觀效果。2．周邊式住宅沿街坊或院落周邊布置，形成封閉或半封閉的內(nèi)院落空間。院內(nèi)安靜、安全、方便、有利于布置室外活動場地、小型公共綠地和公建等居民交往場所。周邊式布置可以節(jié)約土地，提高建筑密度，但部分住宅朝向較差，且若是地形起伏較大的地塊則土石方工程量較大。3．點群式點群式布局包括低層獨院式住宅、多層點式及高層塔式住宅布局，點式住宅自成組團(tuán)或圍繞組團(tuán)中心綠地、主題建筑、水面等有規(guī)律或自由布置。運用的得當(dāng)可豐富建筑群體空間，形成特征，且布置靈活，便于利用地形。但在寒冷地區(qū)由于外墻較多，不利于節(jié)能。4．混合式三種基本形式的結(jié)合或變形的組合形式。（二）群體空間構(gòu)成1．空間的構(gòu)成要素空間的構(gòu)成要素分硬質(zhì)和軟質(zhì)兩類。由建筑物的墻面、圍墻、過街豁口、鋪地等要素構(gòu)成的空間為硬質(zhì)空間，由大樹、行道樹、樹群、灌木叢、草地等圍合的空間圍合軟質(zhì)空間。2．空間領(lǐng)域的劃分空間領(lǐng)域是指居民戶外活動的空間范圍，一般具有不同的領(lǐng)域使用性質(zhì)，他是戶外空間布局時的一個重要依據(jù)，按空間領(lǐng)域的使用性質(zhì)一般分為私有空間、半私有空間、半公共空間、公共空間四個層次。3．空間圍合的類型住宅空間圍合可分為兩大類，庭院——廣場型和帶型。4．空間的尺度與比例在一定條件下，建筑物的高度與空間寬度之間適宜的比例，形成良好的空間尺度感。一般帶型空間的高寬比以1:1~1:2.5為宜，而庭院和廣場空間的高寬比最大不超過1:4。5．空間構(gòu)圖的基本手法（1）對比指物體的差別，如大與小、高與低、長與短、寬與窄、硬與軟、虛與實、色彩的冷與暖、明與暗等的對比，通過對比可豐富建筑群體景觀，打破單調(diào)、呆板的感覺。（2）節(jié)奏與韻律指同一形體重復(fù)使用或交替使用所產(chǎn)生的空間效果。節(jié)奏與韻律在形式上都遵循著間距的規(guī)律性，并以一定的幾何定位為前提，此構(gòu)圖手法用于沿街或沿河等帶狀布置的建筑群的空間組合中。（三）住宅群體空間組合形式成組成團(tuán)：這種組合形式是由一定規(guī)模的住宅成組成團(tuán)的組合，構(gòu)成居住區(qū)或居住小區(qū)的基本組合單元，其規(guī)模受建筑層數(shù)、公建配置方式、自然地形、現(xiàn)狀條件及社區(qū)管理等因素的影響，一般為1000——2000人，較大的可達(dá)3000人左右，住宅組團(tuán)可由同一類型、同一層數(shù)或不同類型、不同層數(shù)的住宅組合而成。第三節(jié)我國居住區(qū)規(guī)劃經(jīng)歷過程長期以來，我國的居住問題未得到很好的解決，19世紀(jì)末、20世紀(jì)初，由于大城市人口急劇增加，出現(xiàn)了2、3層聯(lián)排式的里弄式居住區(qū)。里弄通街道，住宅在里弄內(nèi)。上海的石庫門住宅和武漢、天津的類似住宅，都是在這個時期解決城市居住人口居住問題的典型方式，形成“街—弄—里”三級住宅系統(tǒng)，交通由街道承擔(dān)，弄是街道進(jìn)入住宅區(qū)的人行干道，里是死胡同。住宅均為2、3層，屬于中密度住宅。一．鄰里區(qū)20世紀(jì)以來，隨著城市和工業(yè)交通的發(fā)展，原有的沿街發(fā)展的居住組織不符合新的要求，面積小的街坊很難提供便捷的交通，上學(xué)、購物等都必須穿越來越繁忙的街道，不方便也不安全，因此規(guī)劃工作進(jìn)入到一新階段。1929年，美國人C·A·佩里首先提出“鄰里單位”的概念（neighborhooduint），作為組織居住區(qū)的基本形式和構(gòu)成城市的“細(xì)胞”。鄰里單位規(guī)劃的基本原則是：（1）為使學(xué)生不穿越交通干道，鄰里單位的人口和用地規(guī)模以小學(xué)的合理規(guī)模計算和控制。一般小學(xué)規(guī)模1000~2000人，鄰里社區(qū)的人口為5000~6000人。（2）為了便于居民的日常生活和社會活動需要，設(shè)置包括商店、教堂、圖書館、公共商業(yè)中心等公共設(shè)施。（3）道路系統(tǒng)應(yīng)保證居住區(qū)交通通暢和便捷，限制外部車輛穿越，保證居住區(qū)的安靜和安全。內(nèi)部人行道與車行道分離，居住區(qū)的道路一般全部采用盡端路系統(tǒng)。（4）房屋的布局朝向合理、間距合理。二．居住小區(qū)居住小區(qū)是20世紀(jì)50年代提出的。1、由城市道路或自然界線劃分，地塊完整，不被干道分割。2、居住小區(qū)的規(guī)模按城市道路交通條件、自然地形條件、住宅層數(shù)、人口密度、生活服務(wù)設(shè)施半徑以及配置的合理性等因素決定。一般以小學(xué)的服務(wù)半徑為下限，以公共服務(wù)設(shè)施的服務(wù)半徑為上限控制用地，小區(qū)可根據(jù)需要劃分為若干組團(tuán)。、3、居住小區(qū)內(nèi)設(shè)置一套完整的居民日常生活服務(wù)設(shè)施，包括幼兒園、托兒所、小學(xué)、商店等，規(guī)模較大的還設(shè)置中學(xué)等。4、小區(qū)內(nèi)部道路應(yīng)相對獨立或封閉，避免外部機動車輛穿越。5、小區(qū)一定設(shè)計公共綠地，布局與公共活動中心、兒童游樂中心等配合，形成綠化系統(tǒng)。三．居住區(qū)20世紀(jì)70年代以后，我國根據(jù)當(dāng)時的需要，在小區(qū)的基礎(chǔ)上，曾經(jīng)開發(fā)過尺度更大的“住宅區(qū)”，把生活設(shè)施放在一個區(qū)，其他部分是小區(qū)組團(tuán)，由于生活設(shè)施設(shè)立在單獨的區(qū)域內(nèi)，住宅小區(qū)的形式已破壞，特征不明顯。四．綜合住宅區(qū)這個概念是在20世紀(jì)80年代提出的，與居住小區(qū)和居住區(qū)的最大不同，在于綜合住宅區(qū)提出要在區(qū)內(nèi)安排就業(yè)設(shè)施，使得綜合住宅區(qū)具有與以前的居住區(qū)有所不同的功能。居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)戶數(shù)（戶）10000~150002000~4000300~700人口（人）30000~500007000~150001000~3000居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)（%）用地構(gòu)成居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)1．住宅用地（R01）45~6055~6560~752．公建用地（R02）20~3218~276~183．道路用地（R03）8~157~135~124．公共綠地（R04）7.5~155~123~8居住區(qū)用地（R）100100100摘自：《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180—93）第四節(jié)當(dāng)代規(guī)劃和設(shè)計的發(fā)展方向住宅區(qū)的規(guī)劃是城市設(shè)計的延續(xù)，它受到城市文脈和地域的制約。現(xiàn)代住宅區(qū)的規(guī)劃和傳統(tǒng)住宅區(qū)具有相同的地方，但是，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，生活方式的改變，這兩者之間又存在巨大的差異。當(dāng)代住宅區(qū)的規(guī)劃和設(shè)計應(yīng)基于探索適應(yīng)居民的基本和新的需求之上，探索新的居住形態(tài)。保護(hù)已有的居住文化傳統(tǒng)，滿足人們居住的新需求是規(guī)劃設(shè)計的基礎(chǔ)。在住宅區(qū)的規(guī)劃探索上，規(guī)劃形態(tài)的探索是首要的，規(guī)劃形態(tài)是規(guī)劃創(chuàng)作的具體表現(xiàn)，其核心是人，因此規(guī)劃形態(tài)應(yīng)以人為本，要符合居民生活習(xí)俗、行為軌跡的規(guī)律性、方便性。多年來，我國形成了“小區(qū)——組團(tuán)”兩級結(jié)構(gòu)模式，并建立了相應(yīng)的管理機制。一般講，我國設(shè)計界比較傾向組團(tuán)均勻方式來規(guī)劃住宅區(qū)，因為組團(tuán)規(guī)模如果較均勻，管理合理和方便的多，因此國內(nèi)出現(xiàn)許多“中心型”的規(guī)劃模式。目前，組團(tuán)均衡劃分的小區(qū)模式已不流行，因為，商業(yè)活動需要不同的組團(tuán)