重慶市廣廈御景龍庭營銷推廣策劃案

廣廈·御景龍庭營銷推廣策劃案方案提供：重慶宏大地產(chǎn)策劃代理有限公司時間：2006年8月25日方案提綱第一章項目分析一、項目區(qū)域市場分析二、項目地理位置分析三、項目簡析第二章項目住宅定位一、項目SWOT分析二、項目住宅營銷要解決好的若干問題三、目標(biāo)消費(fèi)群定位四、項目定位五、主題廣告語第三章項目商業(yè)定位一、大渡口商業(yè)地產(chǎn)市場概述二、項目SWOT分析三、本案商業(yè)定位第一章項目分析■項目區(qū)域市場分析■項目地理位置分析■項目自身情況分析一、項目區(qū)域市場分析

（一）回顧大渡口區(qū)2005年發(fā)展態(tài)勢2005年是大渡口的建設(shè)年?！洞蠖煽趨^(qū)城市總體規(guī)劃》出臺，雙山板塊規(guī)劃為居民生活區(qū)，工業(yè)園遷至劍橋工業(yè)園；地產(chǎn)集團(tuán)在大渡口區(qū)儲備土地2.1萬畝，同時也成為品牌開發(fā)商的新寵；

大渡口區(qū)房地產(chǎn)施工面積229.49萬平米，竣工面積達(dá)到40.73萬平方米，銷售面積46.78萬平方米；大渡口區(qū)的四大片區(qū)劃分確定；道路交通正在加緊進(jìn)行中；第六商圈范圍明朗；國內(nèi)外及本土品牌商家爭奪主城區(qū)第六商圈；重慶輕軌線上首座超大規(guī)模捷運(yùn)物業(yè)落戶大渡口；國瑞城的奠基意味著大渡口商圈正式啟動；2005年下半年大渡口房地產(chǎn)突擊放量開盤；與2004年相較，房地產(chǎn)建筑銷售價格同比增長14.22％。（三）大渡口區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

城市整體開發(fā)走勢由新城中心點逐步向外擴(kuò)展由于大渡口區(qū)新城中心區(qū)域現(xiàn)可供開發(fā)的土地開始減少，加上交通條件的改善和舊城擴(kuò)建，下半年開始，房地產(chǎn)開發(fā)已開始由中心點逐步向外擴(kuò)展。從下半年開盤的情況看，樓盤均在中心點的外沿上。

輕軌不僅帶來交通的便利，也帶動了大渡口區(qū)的房地產(chǎn)熱輕軌較新線的開通，打通了大渡口的交通瓶頸，拉近了與主城區(qū)的距離，結(jié)束了大渡口偏居城市一角的歷史，同時也吸引大量外區(qū)的購房群體。由于大渡口區(qū)是主城區(qū)最后的開發(fā)地，地價比其他區(qū)域便宜，再加上交通改善和商業(yè)規(guī)劃，成為房地產(chǎn)商和購房者爭搶的蛋糕。

戶型從寬松型轉(zhuǎn)向為緊湊居家型2005年以前大渡口區(qū)戶型面積比各主城區(qū)的面積相對寬松，以70－100平米兩房、三房為主。不過老城區(qū)的地理限制及2005年后房地產(chǎn)競爭加大，戶型已逐漸轉(zhuǎn)為緊湊型。（三）大渡口區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢（四）大渡口區(qū)規(guī)劃及建設(shè)規(guī)劃簡介規(guī)劃內(nèi)容規(guī)劃影響釣魚嘴半島造重慶休閑中心38公里的江岸線若與釣魚嘴的旅游主題公園配套連接，那將成為重慶最大的一方旅游勝地。在和其他區(qū)域錯位競爭，發(fā)展旅游及地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的同時，提升了在國內(nèi)的知名度。奧體副中心位于大渡口建勝鎮(zhèn)的奧體副中心，規(guī)劃占地面積達(dá)20公頃，建筑面積超過6萬平方米，總投資約2.3億元，建成后將形成一個集體育場館和體育主題公園于一體的多功能休閑區(qū)。與眾不同的公園商圈鋼花路－文體路－東風(fēng)路“和"區(qū)府－國瑞城－金地廣場－香港城"，這個"q"型的商圈建成后，將是重慶最大的，也是最美的，集休閑、購物、旅游為一體的生態(tài)購物公園商圈。第六商圈地位的確立，必然會增強(qiáng)大渡口商圈的影響力。五縱五橫”交通干線五縱－華福路、新郭伏路、陳庹路、袁茄路及濱江路，五橫－中壩路、金建路、雙山路、福茄路及新九中路改善交通瓶頸的勢態(tài)，拉近其他主城區(qū)的距離舊城的改造文體路片區(qū)和九宮廟片區(qū)的舊城改造后，將成為集現(xiàn)代化商業(yè)、辦公、休閑、娛樂、理想人居環(huán)境為一體的大型山水園林社區(qū)。成為大渡口商業(yè)中心的重要組成部分工業(yè)園區(qū)培育和物流的打造10平方公里的劍橋工業(yè)園及17億元打造高級物流園區(qū)。實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的多樣化（五）大渡口區(qū)2005－2006上半年入市樓盤分布圖

□從2005-2006上半年大渡口區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域分布特征來看，2005年入市樓盤主要集中在新城商業(yè)中心和老城鋼花路沿線。而新城區(qū)的雙山版塊還是晉愉集團(tuán)一支獨秀?！醭?005年上市的樓盤持續(xù)銷售外，2006年上半年入市樓盤圍著大渡口區(qū)商圈向外延伸。入市的樓盤主要分布在新城的松青路、錦霞大道和鋼花路上。（六）大渡口區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)施工放量圖表類別投資總額（萬元）施工面積（萬㎡）竣工面積（萬㎡）實際銷售面積（萬㎡）現(xiàn)房銷售面積（萬㎡）期房銷售面積（萬㎡）1－6月75071192.439.4621.531.4420.09同比增長（％）71.478－54.2---附：大渡口區(qū)2006年上半年各項房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)（七）區(qū)域內(nèi)供應(yīng)市場分析2006年上半年入市及持續(xù)銷售樓盤表

樓盤名稱開盤時間主力戶型主力面積（㎡）銷售均價（元/㎡）銷售情況百禾星宿06、31R、2R43.7－75.29255098％頂福天際06、52R、3R63－86258090％朵力·西城星座（三期）05、73R84－104322060％朵力欣元05、102R、3R85－112280060％云嶺天城05、112R、3R80－109285085％1）樓盤基礎(chǔ)資料占地面積7500㎡主力戶型一室一廳、二室二廳開盤時間2006－3建筑面積34064㎡主力面積43.71－75.29㎡交房時間2007－1容積率4.54銷售均價2550元/㎡總戶數(shù)280建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑形態(tài)單體（雙塔樓）樓層概況1層商業(yè)項目地址建設(shè)村23號開發(fā)商重慶龍姿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主要賣點地段、戶型、價格主力消費(fèi)群大渡口居民及專業(yè)市場的經(jīng)營戶2）戶型配比戶型一室一廳單衛(wèi)二室二廳單衛(wèi)三室二廳雙衛(wèi)套內(nèi)面積43.71－48.1167.89－75.29㎡94.84㎡戶數(shù)80戶160戶40戶百分比28.5％57.2％14.3％3）項目優(yōu)劣勢優(yōu)勢□項目交通便利，與輕軌平安站僅一路相隔；□周邊商業(yè)、市政配套齊全；□戶型小巧實用，可戶戶采光；□價格便宜，總價低。劣勢□居住環(huán)境較差，景觀環(huán)境少；□項目品質(zhì)不高4）小結(jié)

3、新城區(qū)板塊□板塊發(fā)展相較老城區(qū)較晚，基本上是在輕軌規(guī)劃、動工后才逐步形成；□新城住宅品質(zhì)比老城區(qū)板塊的住宅相對要高，環(huán)境較好；銷售價格也比老城區(qū)板塊高；□新區(qū)商圈內(nèi)的住宅持續(xù)熱銷，但有逐漸往外擴(kuò)展的趨勢；2006年上半年入市及持續(xù)銷售樓盤表樓盤名稱開盤時間主力戶型主力面積（㎡）銷售均價（元/㎡）銷售情況晉愉·綠島云間05、72R、3R81－103.93295075％國瑞城05、81R、2R3R46－116303085％錦天康都05、112R、3R80－102310085％天泰·金地廣場（C、D棟）05、122R、3R72－96310050％天辰美苑（一期）06、32R67.29－79.07270025％渝港花園06、42R、3R60－982650暫時封盤松華閣06、52R、3R65.85－103.86292070％香港城·上東優(yōu)品06、52R、3R69.82－105.94320090％個案分析——天辰美苑

占地面積42354㎡主力戶型二室二廳開盤時間2006－3建筑面積117916㎡主力面積67.29－79.0㎡交房時間2006－12容積率2.7銷售均價2700元/㎡總戶數(shù)1105建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑形態(tài)圍合高層樓層概況1層商業(yè)項目地址松青路開發(fā)商重慶科而士房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主要賣點小區(qū)環(huán)境和樓盤品質(zhì)主力消費(fèi)群大渡口居民1）樓盤基礎(chǔ)資料2）戶型配比（項目一期推出的戶型）戶型套內(nèi)面積戶數(shù)百分比2×2×1(平層)67.29－79.07㎡165戶70％3×2×2(平層)71.11－95.16㎡52戶22.1％3×3×3(躍層)156.56㎡2戶0.85％4×2×2(躍層)137.54－138.23㎡8戶3.4％5×2×3(躍層)180.96㎡4戶1.7％6×3×2(躍層)136.4㎡4戶1.7％3）項目優(yōu)劣勢優(yōu)勢□樓盤品質(zhì)較高，居住環(huán)境優(yōu)良；□戶型多元化，可供客戶多種選者；□小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)置完善。劣勢□目前所處位置較偏，與新城區(qū)的中心較遠(yuǎn)；□樓盤周邊配套不完善，還有待時間來培育和發(fā)展；4）點評雖然離輕軌和商圈距離較遠(yuǎn)，但天辰美苑打出人景互動的自然社區(qū)及高品質(zhì)物業(yè)來作為自己的賣點，并且滿足各類消費(fèi)群的需求，設(shè)計出兩房至六房的平躍層戶型來。但從2006年3月面市至現(xiàn)在，銷售的情況不盡人意，銷售率僅25％，是何原因?qū)е逻@樣？其主要原因還是樓盤的交通和商業(yè)配套方面不完善直接影響到銷售業(yè)績；目前在商業(yè)中心還有大量住宅尚未銷售完畢，再加上老城區(qū)推出新樓盤的低價格優(yōu)勢，都成為消費(fèi)者相互比較的對象，在性價比方面，選擇后者的機(jī)率要大得多。二、項目地理位置分析1、本案位于大渡口老城區(qū)鋼花路旁，處于大渡口老商業(yè)中心位置，因此周邊生活、商業(yè)配套設(shè)施比較齊全，交通也十分便捷，市民接受程度高。（1）生活配套方面，金融機(jī)構(gòu)、醫(yī)院、學(xué)校以及居民日常生活所需的農(nóng)貿(mào)市場等都應(yīng)有盡有。金融機(jī)構(gòu)：項目周邊的金融機(jī)構(gòu)比較齊全，有中國信合、建行、華夏銀行、等金融機(jī)構(gòu)。醫(yī)院：大渡口區(qū)中醫(yī)院、大渡口區(qū)第一人民醫(yī)院等學(xué)校：重慶市95中、重慶37市中農(nóng)貿(mào)市場：八橋鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場附：本案周邊配套分布圖項目往九宮廟方向(雙行道)項目往新山村方向（單行道）線路起止地點線路起止地點207菜園壩——月光小區(qū)207菜園壩——月光小區(qū)224朝天門——陶瓷市場224朝天門——陶瓷市場225大坪——陳家壩226陽光花園——和尚山水廠229楊家坪——跳蹬229楊家坪——跳蹬232牛角沱——百花村232牛角沱——百花村235大坪——伏牛溪235大坪——伏牛溪239沙坪壩——國瑞城239沙坪壩——國瑞城252四公里——國瑞城252四公里——國瑞城253金色世紀(jì)——金色世紀(jì)253金色世紀(jì)——金色世紀(jì)258石橋鋪——秋實小區(qū)258石橋鋪——秋實小區(qū)712大坪——陳家壩272朝天門——陶瓷市場715楊家坪——中梁山712大坪——陳家壩806重大——九宮廟706重大——九宮廟818花卉園——九宮廟715楊家坪——中梁山806重大——九宮廟818花卉園——九宮廟2、項目位于大渡口傳統(tǒng)老商業(yè)中心，受土地資源、樓盤規(guī)模、景觀環(huán)境等因素的影響，老城區(qū)銷售價格普遍低于新城區(qū)。且隨著大渡口步行街的打造，大渡口的商業(yè)中心也逐步向著新區(qū)轉(zhuǎn)移。（1）受土地資源有限等原因的影響，大渡口老城區(qū)的樓盤以單體樓為主，樓盤規(guī)模較小，品質(zhì)不高，沒有鮮明的特色，但是居于良好的交通干線上，目前的人居氛圍較好；而新城區(qū)因?qū)儆诖蠖煽谛屡d開發(fā)的區(qū)域，地勢平坦，有大量成規(guī)模的土地可供開發(fā)，因此樓盤以小區(qū)為主，且樓盤品質(zhì)相對較高，擁有一定的規(guī)模和小區(qū)環(huán)境。（2）香港城、國瑞城、天泰金地廣場圍繞在輕軌新山村站周圍，其定位為集商業(yè)、住宅、休閑、娛樂、辦公為一體的復(fù)合型項目，對大渡口傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場有較大的影響，這幾大樓盤將合力使這個片區(qū)成為大渡口一個規(guī)?；虡I(yè)中心，商業(yè)中心也將從老城區(qū)轉(zhuǎn)移到新城區(qū)，使得老城區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)受到較大的沖擊。（3）預(yù)計大渡口總體房價的增幅將會有所減緩，局部房價的差異會逐漸明顯，新老城區(qū)板塊的逐漸清晰，老城區(qū)的房價會遠(yuǎn)低于新城區(qū)；隨著開發(fā)的深入進(jìn)行，輕軌的通車等影響，新城區(qū)的房價還會有一定幅度的增長，而老城區(qū)的房價增長幅度會相對較小。三、項目分析

1、項目基礎(chǔ)指標(biāo)列表：1）總用地面積：5580.002）總建筑面積：32858.333）建筑密度：34％4）居住建筑面積：22682.935）裙房及商業(yè)建筑面積：6626.456）容積率：5.287）綠地率25.02％8）居住總戶數(shù)：377戶9）總居住人數(shù)：1026人（3.2人/戶）10）停車位：109個（室外14個）2、項目產(chǎn)品分析（1）項目戶型統(tǒng)計表一：各戶型戶數(shù)、套內(nèi)面積統(tǒng)計戶型編號戶型結(jié)構(gòu)套內(nèi)面積公攤面積建筑面積戶數(shù)戶數(shù)比例面積比例合計套面A三室二廳二衛(wèi)（二陽臺）85.2220.57105.795815.38%27.03%4942.76B單間配套28.26.7434.94297.69%4.47%817.8C一室一廳一衛(wèi)40.319.6349.94297.69%6.39%1168.99C'一室一廳一衛(wèi)42.0410.0552.09297.69%6.67%1219.16D單間配套23.285.3428.62297.69%3.69%675.12E二室二廳一衛(wèi)60.3214.6274.94297.69%9.57%1749.28F二室二廳二衛(wèi)64.8515.780.55297.69%10.28%1880.65G單間配套19.361231.36297.69%3.07%561.44H一室一廳一衛(wèi)40.724.6345.35297.69%6.46%1180.88I單間配套26.166.2532.41297.69%4.15%758.64J二室二廳一衛(wèi)57.1213.8570.97297.69%9.06%1656.48K二室二廳一衛(wèi)57.8313.8271.65297.69%9.17%1677.07合計377100.00%18288.27表一：各類型戶型戶數(shù)、套內(nèi)面積統(tǒng)計戶型結(jié)構(gòu)戶數(shù)小匯戶數(shù)比例小匯面積小匯面積比例小匯單間配套11630.80%2786.8415.38%一室一廳一衛(wèi)8723.10%3569.0319.52%二室二廳一/二衛(wèi)11630.80%6963.4838.08%三室二廳二衛(wèi)（二陽臺）5815.30%4942.7627.03%合計377100.00%18288.27100.01%戶型編號戶型結(jié)構(gòu)套內(nèi)面積優(yōu)勢劣勢面積比例B單間配套28.2結(jié)構(gòu)方正，采光、通風(fēng)俱佳，分區(qū)合理衛(wèi)生間與廚房門對門，衛(wèi)生間為黑房4.47%D單間配套23.28結(jié)構(gòu)方正，分區(qū)合理衛(wèi)生間與廚房門對門，衛(wèi)生間為黑房，緊靠電梯間，存在一定噪音影響3.69%G單間配套19.36戶型緊湊結(jié)構(gòu)方正，分區(qū)合理采光通風(fēng)較差，衛(wèi)生間為黑房3.07%I單間配套26.16結(jié)構(gòu)方正，分區(qū)合理采光通風(fēng)較差，衛(wèi)生間為黑房4.15%H一室一廳一衛(wèi)40.72結(jié)構(gòu)方正，通風(fēng)狀況比較好，功能分區(qū)合理，

6.46%C一室一廳一衛(wèi)40.31結(jié)構(gòu)方正，通風(fēng)狀況比較好，分區(qū)合理臥室面積較小，廚房、臥室門對門6.39%C'一室一廳一衛(wèi)42.04結(jié)構(gòu)方正，通風(fēng)狀況比較好，分區(qū)合理臥室面積偏小，廚房臥室門對門，廚房采光困難6.67%E二室二廳一衛(wèi)60.32通風(fēng)狀況俱佳，結(jié)構(gòu)方正，緊湊，戶戶采光動靜分區(qū)不太合理，臥室分列客廳兩側(cè)9.57%F二室二廳二衛(wèi)64.85主臥為套房，戶型方正緊湊，干濕分區(qū)合理，通風(fēng)狀況好，兩個衛(wèi)生間凸現(xiàn)品質(zhì)動靜分區(qū)不太合理，次臥離衛(wèi)生間較遠(yuǎn)10.28%J二室二廳一衛(wèi)57.12動靜和干濕分區(qū)合理，戶型方正，客廳入口不開敞9.06%K二室二廳一衛(wèi)57.83干濕分區(qū)合理，通風(fēng)狀況好，戶型方正，功能完整動靜分區(qū)不合理，臥室分居客廳兩側(cè)，次臥離衛(wèi)生間比較遠(yuǎn)9.17%A三室二廳二衛(wèi)（二陽臺）85.22經(jīng)典緊湊型戶型，結(jié)構(gòu)方正，干濕分區(qū)較好，雙衛(wèi)設(shè)計凸現(xiàn)品質(zhì)客廳通風(fēng)狀況不太好，廚房離次臥太近27.03%（2）項目戶型優(yōu)劣勢分析：好戶型：B戶型（28.2）、H戶型（40.72）、F戶型（64.85）、較好戶型：C戶型（40.31）、C’戶型（42.04）、E戶型（60.32）、J戶型（57.12）、A戶型（85.22）次好戶型：D戶型（23.28）、G戶型（19.36）、I戶型（26.16）、K戶型（57.83）在本案銷售過程中，前期應(yīng)主推D、I、K、A戶型，D、I、兩種戶型主要為戶型采光問題，戶型結(jié)構(gòu)上無大缺陷，因此需在項目未成現(xiàn)房，問題不突出的情況下盡量消化。K戶型在功能間設(shè)置上存在一定問題，A戶型為本案的最大戶型，單套總價較高，因此在前期也作為主推戶型，其余戶型自然消化。另外在前期銷控部分應(yīng)做好B、H、F、G戶型的銷控，B、H、F為本案的較好戶型，所以應(yīng)在前期有所銷控，G戶型在采光上存在一定問題，但其戶型最小，總價最低，所以在項目前期推盤上也做部分銷控，銷控戶型在項目開盤后再根據(jù)市場情況部分推出。戶型分析小結(jié)：（2）項目分析小結(jié)：◆本案處于大渡口老的商業(yè)中心位置，生活、商業(yè)配套較成熟，交通便利。◆項目為單體樓設(shè)計，缺乏小區(qū)景觀資源；體量小，無景觀、規(guī)模優(yōu)勢?！舢a(chǎn)品主要以緊湊型房型為主，從戶數(shù)統(tǒng)計上看，兩房以下占絕大部分比例，從銷售面積上看，兩房和三房成為本案的主要銷售戶型?！魪膽粜蜕峡矗景笐粜头秸?，面積緊湊，總價低，結(jié)構(gòu)相對較好，部分戶型存在一定問題，但在后期營銷中均能有效克服?！繇椖客饬⒚婧喖s俊朗，品質(zhì)感較強(qiáng)。第二章項目住宅定位■項目住宅SWOT分析■項目營銷要解決好的若干問題■項目利益點提煉■項目住宅定位■主題廣告語一、項目SWOT分析2、劣勢：（1）區(qū)位劣勢：項目所處位置為大渡口老的商業(yè)中心，受其建筑規(guī)模、質(zhì)量、環(huán)境等因素的影響，大渡口居民的居住傾向已經(jīng)逐漸從老城區(qū)轉(zhuǎn)向新城區(qū)。且隨著國瑞城、香港城等項目的建立，大渡口步行街的打造，大渡口傳統(tǒng)的商業(yè)中心位置也漸向新區(qū)轉(zhuǎn)移。（2）環(huán)境劣勢：項目前臨大渡口出城的主干道，噪音及粉塵干擾嚴(yán)重，且背后緊鄰重鋼工業(yè)區(qū)，生活環(huán)境較差。（3）規(guī)模劣勢：項目為單體樓，體量小，缺乏市場影響力，同時也沒有大渡口市民最為認(rèn)可的小區(qū)環(huán)境，難以獲得需“升級換代”住房的客戶的認(rèn)可。（4）產(chǎn)品劣勢：項目的單間采光通風(fēng)普遍不好，以及85平米的三房雖然小巧緊湊，但在新區(qū)也存在類似戶型，除價格較便宜外，銷售利益點不明顯。3、機(jī)會：（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的機(jī)會：重慶市經(jīng)濟(jì)的逐年發(fā)展，刺激住宅市場消費(fèi)的提升。大量新的年輕人進(jìn)入置業(yè)群體，為市場消費(fèi)帶來強(qiáng)勁的剛性需求。（2）城市化發(fā)展帶來的機(jī)會：經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來城市化的發(fā)展，城市周邊居民落戶城市的需求也十分迫切。（3）市場稀缺點的機(jī)會：目前大渡口區(qū)域的小戶型項目稀缺，一些項目的小戶型也都所剩無幾（如國瑞城）。因此，存在良好的市場機(jī)會。（4）開發(fā)量少帶來的機(jī)會：老城區(qū)在近期內(nèi)開發(fā)項目較少，區(qū)域競爭小，存在一定的市場機(jī)會。二、項目營銷需解決的問題：面臨的問題解決的思路1、如何提升消費(fèi)者對本案的價值預(yù)期，并支持售價？突出本案核心利益點——“區(qū)位”價值及項目戶型“小”巧帶來的總價低等優(yōu)勢。樹立項目獨特形象與個性，喚起目標(biāo)客戶群對本案的認(rèn)同感。加強(qiáng)售樓部、戶外展板的展示能力，提升項目品質(zhì)。系統(tǒng)地組織宣傳推廣以強(qiáng)力造勢?？茖W(xué)合理地進(jìn)行營銷分期，促使銷售穩(wěn)步有序地推進(jìn)。2、商業(yè)如何解決？1、以租帶售，以大型集約型專業(yè)市場的打造突破商業(yè)瓶頸。3、如何把握好營銷時機(jī)的問題？加快施工進(jìn)度，本案小戶型目前在大渡口區(qū)域還具有稀缺性，盡快入市，最大限度吸取區(qū)域目標(biāo)客戶。以獨特形象推向市場，樹立自己的形象定位，以盡快回籠資金和確立市場地位。4、如何合理定價的問題？可比項目評分法確立參考均價。采用“低開高走”的價格策略，拉大不同單位價差，控制最小戶型的起步門檻等方式實現(xiàn)項目的價格定位。三、項目利益點提煉1、都市中心高上小戶型公寓（本案核心利益點）2、產(chǎn)品方正緊湊，布局合理，實用性高。3、項目處于大渡口老的商業(yè)中心，生活、商業(yè)、交通配套成熟，生活便捷。4、“居”高臨下，前瞰城市繁華、大渡口公園，后攬長江奔流。視線開闊。5、小戶型，首付少，總價低。四、項目命名建議廣廈·御景龍庭案名釋義：該案名大氣，具有本案推廣中需求的品質(zhì)感。御景：顯示出本案項目挺拔，視覺景觀效果優(yōu)勢突出。龍：體現(xiàn)項目尊崇感，展現(xiàn)項目品質(zhì)形象。在本案的前期間接推廣中，該案名以為部分目標(biāo)客戶群所知曉，更名會使這部分目標(biāo)客戶群對本案產(chǎn)生一定的誤解。因此，建議本案仍沿用該案名。五、項目住宅定位1、主力目標(biāo)客戶群定位(1)自用型客戶年齡：70年代與80年代初生人，2－5年的工作經(jīng)歷。職業(yè)及需求：重鋼企業(yè)年輕工人及在重鋼就業(yè)的大學(xué)生，因結(jié)婚或穩(wěn)定等方面的需求，希望安家。周邊市場經(jīng)營戶，經(jīng)過幾年打拼，有一定經(jīng)濟(jì)積蓄，有安家的需求。同時因其職業(yè)的要求，對交通較看重。大渡口周邊農(nóng)村居民，希望進(jìn)城落戶。重慶周邊郊縣及外地人，在重慶工作，現(xiàn)居住以租賃為主，有安家落戶的迫切愿望。家庭狀況：單身一人或兩口之家與父母合住家庭月收入：2000－4000元心里特征：多為首次置業(yè)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，對價格較敏感，看重公共資源配套，注重生活成本。以“安家”為主要置業(yè)目的。個性、有主見，對事物充滿好奇心；渴望獨立，希望融入這個城市，能夠被社會主流所認(rèn)可。積極進(jìn)取，對未來充滿期望。目前生活基本穩(wěn)定，但缺乏安全感，渴望在這個城市有一塊自己的立足之地，置業(yè)欲望強(qiáng)烈。努力打拼，工作繁忙，為節(jié)省時間，對裝修房接受度較高。生活漂泊，希望停留。2、市場定位繁華中心，高上小戶型公寓定位說明：繁華中心：點明項目所處位置，突出項目處于繁華中心區(qū)位這一核心利益點。高上：彰顯本案高度及視野景觀優(yōu)勢小戶型：傳遞本案主要戶型信息公寓：強(qiáng)調(diào)項目品質(zhì)及功能特征3、形象定位繁華之中，夢想至上形象說明：大渡口上半城項目高俊挺拔，于周邊項目之上目標(biāo)客戶群年輕、生活狀態(tài)積極向上區(qū)位夢想向上繁華之中，夢想至上營銷主張：華燈之上，單間為王。嶺上風(fēng)云，兩房小天下。首付1.8萬起，盡占嶺上風(fēng)云。首付1.8萬起，搶占上城之心。再大的夢想，也要從一小步開始第三章項目商業(yè)定位■大渡口商業(yè)地產(chǎn)市場概述■項目SWOT分析■商業(yè)SWOT小結(jié)■本案商業(yè)打造建議一、大渡口商業(yè)市場概述：1）2005年大渡口商業(yè)物業(yè)發(fā)展2005年商業(yè)營業(yè)用房宏觀情況一、大渡口商業(yè)市場概述：

■2005年大渡口區(qū)商業(yè)銷售情況樓盤名稱樓層業(yè)態(tài)劃分銷售均價（元/㎡）銷售面積（㎡）物業(yè)權(quán)屬性質(zhì)開盤時間金字塔金都廣場－1F重百超市、精品店178004－8產(chǎn)權(quán)式05、5、281－3F重百、精品店、餐飲、書店－－－4F娛樂、休閑、餐飲－－－5F商務(wù)會所、文化長廊－－－天泰金地廣場－1F車庫－－－05、9、251易初蓮花超市、銀行270006－68產(chǎn)權(quán)2易初蓮花超市、精品店－－－國瑞城1F門面自營、沃爾瑪超市3000021－56產(chǎn)權(quán)05、12、24■大渡口區(qū)商業(yè)劃分圖『商業(yè)劃分概述』類別范圍定位地產(chǎn)代表商家代表商業(yè)步行街松青路，包括陶瓷市場和輕軌新三村站片區(qū)精品特色商業(yè)步行街，以商業(yè)、文化、娛樂設(shè)施和景觀配套設(shè)施，引進(jìn)購物中心、倉儲式商店等金地廣場、國瑞城、香港城永輝超市易初蓮花餐飲特色街錦天美食廣場－區(qū)政府－文體路－鋼花路引進(jìn)各類餐飲名店和特色小吃，注重飲食文化的培養(yǎng)，吸引區(qū)內(nèi)外中、高檔餐飲消費(fèi)入駐錦天華園、順祥新銳壹街區(qū)、金字塔金都會廣場秦媽火鍋、七十二行、成都鴻杏酒樓等文化休閑街翠園路、湖濱路等環(huán)大渡口公園區(qū)域利用公園自然環(huán)境，結(jié)合餐飲特色街和商業(yè)中心步行街打造，以休閑茶樓、酒吧、書吧、大型綜合娛樂場所為主體國瑞城翠湖龍庭目前均是小規(guī)模商家商務(wù)服務(wù)街鋼花路發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，通過沿線舊城改造、依托現(xiàn)有基礎(chǔ)，在鋼花路沿線兩側(cè)發(fā)展金融、廣告、職介、房介、家政等商務(wù)服務(wù)網(wǎng)點和門店金都會廣場農(nóng)業(yè)銀行、鋼運(yùn)房介、中國信合等（2）項目所處區(qū)域為大渡口老城區(qū)，商業(yè)配套較成熟。在本次針對大渡口商業(yè)的初步調(diào)查中，大渡口的商業(yè)主要集中在老城區(qū)，新城區(qū)還未形成較有規(guī)模的商業(yè)街。而本案周邊的商業(yè)主要集中在三大塊——鋼花路沿線，文體路及文體支路和八橋街、湖榕路等主要干道上。經(jīng)營類別主要以中低檔百貨、餐飲居多，其次美容美發(fā)也占較大的比重。鋼花路沿線：商業(yè)經(jīng)營門類繁多，并分布得有一些較大規(guī)模和知名的商家，主要以服裝經(jīng)營為主。文體路、文體支路：緊鄰區(qū)府，主要以經(jīng)營餐飲為主，且餐飲類的規(guī)模和檔次都較高；其次是美容美發(fā)。八橋街等主干道：這些街道主要以經(jīng)營餐飲的居多，美容美發(fā)的比例也較高。附：項目周邊的主要商業(yè)街分布二、項目商業(yè)SWOT分析優(yōu)勢：地理優(yōu)勢：位于大渡口老區(qū)商業(yè)中心，人流量相對較大，周邊商業(yè)氛圍濃厚，地理位置好。交通優(yōu)勢：本案位于鋼花路旁，交通便利，通達(dá)度高。建筑優(yōu)勢：本案外立面設(shè)計簡約俊朗，時尚氣息濃厚，同周邊建筑相較，優(yōu)勢明顯。劣勢：區(qū)位優(yōu)勢：大渡口商業(yè)中心逐漸向新區(qū)轉(zhuǎn)移，商業(yè)前景堪憂。人流劣勢：本案雖處于大渡口傳統(tǒng)的商業(yè)中心，但項目所處一面人流較少，且本案廣場入口處與對面人行道無道路斑馬線或人行天橋連接，消費(fèi)者通行不便。人口劣勢：大渡口常住人口26.23萬人，人口厚度少，商業(yè)支撐薄弱。三、本案商業(yè)打造建議：以租代售：項目商業(yè)整體招租，有利于本案商業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展及管理，有利于形成統(tǒng)一的市場品牌形象。招租方向：家居市場，咨詢百安居、建瑪特、東方家園等品牌家居市場，了解其對本案的看法及意向。?？漆t(yī)院，如愛爾眼科、協(xié)和醫(yī)院、現(xiàn)代女子醫(yī)院等第四章營銷推廣策略一、均價測算定價因數(shù)細(xì)化因數(shù)權(quán)重（%）打分得分備注地域因數(shù)47%環(huán)境32%區(qū)域形象及品質(zhì)6

自然環(huán)境6

人文環(huán)境6

居住氛圍6

治安狀況3

區(qū)域發(fā)展及投資前景5

交通6%道路通達(dá)3

公共交通3

配套9%學(xué)校、幼兒園4

菜場、商場3

醫(yī)院、銀行2

樓盤個別因數(shù)42%規(guī)模（顯示配套、空間、發(fā)展商實力、升值潛力及社會影響力）5

平面設(shè)計（實用、面積、有新意、朝向、通風(fēng)、采光、每梯幾戶、是否為當(dāng)前流行戶型）13

設(shè)備（電梯、智能化、水暖、發(fā)電機(jī)、消防等）3

外觀（樓層、建筑風(fēng)格、顏色、外墻材質(zhì)、管線、公共部分品質(zhì)等）4

交房標(biāo)準(zhǔn)（天、地、墻、門、窗、櫥、衛(wèi)等）3

景觀（風(fēng)格、規(guī)模、品質(zhì)、康樂設(shè)施、運(yùn)動休閑等）7

物業(yè)管理（物管公司品牌、服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等）3

配套（會所、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、車庫等）3

發(fā)展商實力1

工程形象進(jìn)度5%潛在風(fēng)險5

品牌與營銷6%市場實際、營銷包裝6

影響因數(shù)折扣合計

樓盤折實均價

價格實現(xiàn)

比較價格

權(quán)重

附可比樓盤打分表（三）本案均價測定按照市場比較打分法參考，本案實際銷售價格為2603元/m2，結(jié)合市場來看，同為老城區(qū)的類似項目均以此類價格入市，從而實現(xiàn)快速銷售，取得了良好的銷售業(yè)績。但宏大公司從本案成本計算及利潤最大化的原則進(jìn)行考慮，再結(jié)合本案中心的地理位置及大渡口區(qū)稀有的小戶型等特點，同時也考慮到本案將在明年上旬才能進(jìn)行銷售，為了盡可能地以住宅回籠資金，我們建議適度拉長銷售周期，合理提高銷售均價水平，將樓盤均價按一般市場規(guī)律上浮約8個百分點。因此，建議本案將開盤銷售價格定為2800元/m2.比較樓盤百禾星宿頂福天際云嶺天城松華閣本案參考價格樓盤價格2550258028502920

比較價格2580250027002850

權(quán)重35%35%20%10%100%權(quán)重值9038755402852603（四）本案各戶型均價細(xì)化1、戶型設(shè)計的幾大參考原則：動靜分區(qū)：客廳、餐廳和廚衛(wèi)為公用空間，屬于“動”；用于工作的書房和休息睡眠的臥室歸于“靜”，因此“前廳后臥”應(yīng)是最合理的戶型布局。

干濕分離：洗臉池和便盆、浴室分開，提高使用效率的同時也保持了衛(wèi)生間的整潔。

潔污分區(qū)：衛(wèi)生間和廚房要經(jīng)常用水、排棄廢污物，是供水和排水的集中空間，即“污”區(qū)；起居、就寢范圍是相對干凈的“潔”區(qū)。

四明：不僅客廳、臥室和廚房有明窗，就連每個衛(wèi)生間都有直接對外的窗戶，能讓居室保持良好通風(fēng)、永遠(yuǎn)充滿陽光。

合理動線：如果動線不合理，有限的空間會被分割，家具的布置會受到極大的限制，造成隱形的面積。同時在家人活動的過程中其他人的視線會受到嚴(yán)重的干擾，比如您的朋友在客廳聊天，家人買菜回來只好從你們中間穿過才能到廚房。因此，客廳周圍門的設(shè)置是保證動線合理的關(guān)鍵。

私密性：對外而言，鄰居和樓梯上過往的人不要對你屋內(nèi)的情景一覽無余；對內(nèi)，臥室的門不朝向客廳，避免主客之間的不便，小孩和大人的臥室也要有一定的距離和良好的隔音。

獨立完整的客廳：一個好的客廳設(shè)計，至少應(yīng)保證有兩面完整的墻圍合，不能為了節(jié)約2~3平方米的面積而把廳變成大過道，得不償失?？蛷d的面積應(yīng)適中，并非越大越好。一般三口之家有獨立15㎡左右的客廳已經(jīng)足夠?？蛷d要有充足的光照、良好的通風(fēng)及景觀，才能達(dá)到休閑、娛樂的目的，成為現(xiàn)代人生活的主要起居空間。臥室適宜的面積和朝向：臥室的面積不必太大，能擺得下家具和舒適地行走就行。臥室要注意隱密性，窗戶不宜開在鄰居的陽臺邊，否則會在別人的監(jiān)視下生活；門的方向不宜朝向內(nèi)，也要避免幾個門的位置擠在一起，出入不便。

廚房合理布局：廚房要有秩序地組織儲物、清洗、配餐、烹飪、洗涮等全部炊務(wù)，而且要與餐廳有機(jī)地聯(lián)系。位置不要離入口處太遠(yuǎn)，以免食物和垃圾進(jìn)出時有污物掉在屋內(nèi)。

明亮的衛(wèi)生間：衛(wèi)生間要有向戶外直接打開的窗戶（不要朝廚房或走道開窗），這樣通風(fēng)效果才好，不致因使用多年而產(chǎn)生異味，白天也免于開燈費(fèi)電，符合環(huán)保潮流。大套的房子最好有雙衛(wèi)，使用方便又增強(qiáng)私密性和個人衛(wèi)生。

景觀與環(huán)境：好的景觀能夠使人心情舒暢，是高檔居室所必備的。周邊環(huán)境也是影響居室品質(zhì)的重要因素，比如是否臨街，公路噪音影響等。

雙陽臺觀念：陽臺有兩個或兩個以上就能分工不同，主陽臺可以觀賞風(fēng)景，次陽臺可用來洗涼衣物，避免客人上陽臺時頭頂著衣服的尷尬。

2、各戶型執(zhí)行均價建議：

房號A1A2BCC'DEFGHIJK面積85.2285.2228.240.3142.0423.2860.3264.8519.3640.7226.1657.1257.83各戶型均價為2670267030502870284030602700272031102870304028202800單套總價227537.4227537.486010115689.7119393.671236.816286417639260209.6116866.479526.4161078.4161924可銷售面積2471.382471.38817.81168.991219.16675.121749.281880.65561.441180.88758.641656.481677.07可銷售金額6598585659858524942903355001346241420658674723056511536817460783389126230626646712744695796實現(xiàn)折后均價為2800.7元/m2二銷售周期劃分及銷售任務(wù)階段時間段重要的營銷節(jié)點重點工作摘要銷售任務(wù)籌備期2006.9.1-2006.11.30施工隊伍入場營銷推廣方案確定銷售執(zhí)行方案細(xì)化確定購房優(yōu)惠政策確定物業(yè)管理確定交房標(biāo)準(zhǔn)及時間售房部整改完成確定廣告公司并完成廣告設(shè)計和發(fā)布工作工地包裝方案實施戶外廣告發(fā)布印刷廣告制作完成人員招募及培訓(xùn)

預(yù)熱期2006.12.1-2007.3.16春節(jié)市場處于傳統(tǒng)淡季工程持續(xù)進(jìn)行中項目售樓部整改完成銷售人員進(jìn)場展開全案銷售準(zhǔn)備工作項目廣告通路建立制定并確認(rèn)價格表開盤物料及方案的準(zhǔn)備

開盤期2007.3.17-2007.5.31項目拿到預(yù)售許可證，可以進(jìn)入銷售階段3月17日周六開盤五一黃金周工程形象繼續(xù)推進(jìn)通知前期儲蓄客戶，進(jìn)行開盤等活動廣告持續(xù)投放主要訴求點以“華燈之上，單間為王”為主，以單間配套為這一階段宣傳的主要訴求點。樣板房的裝修受銷售總價的影響，本案的銷售速度應(yīng)是單間最快，其他依次為一室、兩室、三室戶型，所以，在開盤期單間戶型已經(jīng)成為主要消化戶型后，后面以兩房為主要訴求點“嶺上風(fēng)云，兩房小天下”另推出低首付政策“首付1.8萬，盡占嶺上風(fēng)云”27％強(qiáng)銷期2007.6.1－2007.12.31工程形象持續(xù)推進(jìn)重慶市秋交會67％持續(xù)期2008.1.1－2008.3.31項目進(jìn)入現(xiàn)房階段元旦春節(jié)，市場變淡項目竣工，進(jìn)入現(xiàn)房階段90%尾盤期2008.4.1后天氣涼爽，市場轉(zhuǎn)暖95％階段時間段優(yōu)惠政策備注籌備期2006.9.1-2006.11.30//預(yù)熱期2006.12.1-2007.3.16開盤優(yōu)惠政策.1、一次性付款9.7折，分期付款9.8折，按揭9.8折優(yōu)惠。該折扣執(zhí)行至開盤后統(tǒng)一上浮1%。2、凡在開盤期間購房客戶均可享受購單間及一室總房款減1000元的優(yōu)惠，購兩房及三房的客戶總房款減2000元的優(yōu)惠政策。開盤期2007.3.17-2007.5.31強(qiáng)銷期2007.6.1－2007.12.31由于項目推出后，預(yù)計優(yōu)質(zhì)單位將率先售完，而留下的單位相對較差，需要新的營銷手段進(jìn)行刺激，增強(qiáng)客戶購買欲望，針對本案目標(biāo)客戶群經(jīng)濟(jì)收入有限的特點，選出在前期滯銷的幾套單位，推出“凈房價”房源，實行一口價購房。為降低本案置業(yè)門檻，提供給目標(biāo)客戶群更多的購房機(jī)會，在付款方式上，前期推出“低首付”政策，最低首付1.8萬元，剩余首付款在交房前分兩次付清（工程竣工付剩余首付的50%，交房時付剩余首付的50%）。持續(xù)期2008.1.1－2008.3.312、3月份為春節(jié)前后，市場為傳統(tǒng)淡季，到訪量低，主抓已成交客戶，可推出“老帶新”優(yōu)惠政策3月市場轉(zhuǎn)暖，此階段項目銷售以兩房及三房為重點結(jié)合項目成現(xiàn)房這一工程節(jié)點，推出購房免契稅等優(yōu)惠政策。繼續(xù)推行低首付政策尾盤期2008.4.1后所剩戶數(shù)不多，自然銷售結(jié)束低首付政策四、本案媒介選擇1、戶外媒體：

戶外廣告包含案場包裝及導(dǎo)視系統(tǒng)、戶外看板、車身及車內(nèi)吊旗三大部分。本案具有口岸位置好，展示性強(qiáng)的優(yōu)勢，因此案場包裝是重要的傳媒載體，主要包括LOGO墻、售房部門頭包裝、巨型布幅、條幅、橫幅、售房部內(nèi)部包裝及看房通道包裝（刀旗、主題噴繪背板、各類銷售用裱板等）、售房部工地等。異地戶外看板具有流動性的傳播特點，因此其傳播內(nèi)容主要以品牌和核心利益點為主。本案作為一個區(qū)域性樓盤，主要宣傳點應(yīng)集中在大渡口區(qū)域內(nèi)，應(yīng)此，戶外應(yīng)作為本案一個重要的宣傳陣地。建議在大渡口人流集中處及本案售房部上方設(shè)立大型戶外廣告及指示性路牌，突出本案品質(zhì)及訴求重點。上圖所示戶外看板及路牌在項目所處鋼花路上，同時為大渡口車輛出城的主要道路，具有較高的關(guān)注度，建議在該路段設(shè)置本案戶外看板及路牌導(dǎo)視系統(tǒng)。2、印刷物料：印刷物料作為項目基本的信息傳遞工具，也是本案形象塑造的重要依托。本案可銷售住房377套，按10％的成交率計算，本案需接待客戶3770組。因此，在印刷物料的數(shù)量考慮上，做了如下分配：

物料數(shù)量宣傳單頁住宅（8K左右）5000份

宣傳單頁商業(yè)（8K左右）2000份戶型單頁（16K/2P）共5000份手提袋（全K）1000個小禮品500份印刷物料是項目營銷的重要銷售道具，須制作的印刷物料如下：3、公關(guān)活動：由于大眾媒體資源的覆蓋手段單一，而本案的目標(biāo)客戶群又相對集中，且相互之間的人際傳播對于銷售的助推非常關(guān)鍵，因此，公關(guān)活動亦是本案的重要傳播手段，需要根據(jù)項目推廣的不同時期，舉行開盤活動、主題性戶外活動、業(yè)主聯(lián)誼會、及其它娛樂促銷等相關(guān)活動促進(jìn)產(chǎn)品銷售。4、報媒：根據(jù)本案的實際情況，由于地理位置的影響，報媒在當(dāng)?shù)氐挠绊懖桓?，再加上項目的體量不大，宣傳費(fèi)用有限，所以在本項目的宣傳推廣只考慮在項目入市及開盤等重要時間節(jié)點進(jìn)行少量的報媒宣傳。5、短信息群發(fā)：開盤前，階段性使用。五、宣傳費(fèi)用預(yù)算及分配按前述本案可銷售住宅的建筑面積18288.27㎡，按項目價格定位部分，每平米套內(nèi)銷售均價為2800元計算，100%銷售計算，總銷售額為5120.7萬元（住宅部分），宣傳推廣費(fèi)用按總銷售額的2%計算，則宣傳推廣費(fèi)用為103萬元左右（未含商業(yè)）。附:宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算分配如下媒體金額(萬元)比例備注售房部裝修及沙盤、分戶模型1514.56%

工地包裝：LG墻、工地戶外看65.83%

戶外廣告2019.42%

外賣場、巡展109.71%周邊單位產(chǎn)品推薦會樣板房裝修3套109.71%1500/平米,30%折舊夾報、直投54.85%制作0.4元/份，直投費(fèi)用約0.18元/份宣傳折頁、戶型單頁、形象海報、紙杯、手提貸、小禮品

、VIP卡76.80%

活動109.71%開盤、1次房交會、1次業(yè)主聯(lián)誼會廣告代理費(fèi)109.71%

報媒109.71%時報、晚報合計103100.00%

第五章營銷推廣實戰(zhàn)演繹■籌備期營銷推廣實戰(zhàn)摸擬■預(yù)熱期營銷推廣實戰(zhàn)模擬■開盤期營銷推廣實戰(zhàn)模擬■強(qiáng)銷期營銷推廣實戰(zhàn)模擬■持續(xù)期和尾盤期營銷推廣實戰(zhàn)模擬■全案總結(jié)一、籌備期營銷推廣實戰(zhàn)模擬時間：2006年9月1日－2006年11月30日市場背景炎熱的夏季已過，房地產(chǎn)市場進(jìn)入傳統(tǒng)旺季。項目進(jìn)入前期籌備工作戶外廣告可在此階段對外發(fā)布，展示項目形象，同時對外傳遞本案即將入市信息。主要的營銷工作售房部的整改沙盤模型制作及售房部辦公用品及電器采賣戶型面積確定、配套設(shè)施及景觀確定、物業(yè)管理確定、交房標(biāo)準(zhǔn)確定確定營銷推廣方案住宅用樓書及宣傳單頁設(shè)計定稿，并確保于進(jìn)場后可投入使用戶外廣告設(shè)計定稿與發(fā)布推廣實戰(zhàn)期廣告公司比稿并確定代理公司預(yù)熱期報紙廣告設(shè)計定稿■籌備期媒體推廣及主題：媒體傳播任務(wù)主題內(nèi)容摘要大渡口戶外看板樹立產(chǎn)品形象繁華之中，夢想至上售樓地址繁華中心，高上小戶型公寓銷售熱線華燈之上，單間為王。銷售熱線工地包裝噴繪巨幅繁華之中，夢想至上繁華中心，高上小戶型公寓售樓地址華燈之上，單間為王。銷售熱線工地包裝布幅繁華中心，高上小戶型公寓銷售熱線華燈之上，單間為王。

LOGO墻廣廈·御景龍庭銷售熱線繁華之中，夢想至上售房部外包裝繁華中心，高上小戶型公寓銷售熱線售房部內(nèi)包裝略銷售熱線■戶型模型制作建議：主沙盤模型1個：因項目在前期銷售階段處于期房銷售階段，沙盤模型可以給人以直觀感受，同時也能清晰的了解周邊情況，有很強(qiáng)的沖擊力可以有效的促進(jìn)成交；建議主模型比例在1：80較為合適，能夠體現(xiàn)項目大氣并具品質(zhì)感，分戶模型根據(jù)其戶型結(jié)構(gòu)，采光等因素，建議制作做到8個(詳見附表)。各類開發(fā)及預(yù)售許可證照上墻。樣本合同、按揭程序上墻。戶型結(jié)構(gòu)戶型編號套內(nèi)面積套數(shù)制作數(shù)量總計制作比例單間配套B28.229不做01：25D23.2829不做G19.3629不做I26.1629不做一室一廳H40.722913C40.31291C'42.04291兩房兩廳E60.322914F64.85291J57.12291K57.83291三室二廳二衛(wèi)（二陽臺）A85.225811合計

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8■售房部裝修建議：地點：項目現(xiàn)咨詢處面積：現(xiàn)有面積風(fēng)格整改建議：現(xiàn)代、時尚，小而有王都之氣，保留現(xiàn)有紅白風(fēng)格。功能分區(qū)：1、接待區(qū)：是置業(yè)顧問接待客戶咨詢的區(qū)域，接待臺設(shè)計要作到簡潔大方，接待臺背靠墻面為形象墻，其主要內(nèi)容為項目的LOGO、名稱。2、展示區(qū)：分為項目自身質(zhì)素及購房細(xì)節(jié)展示區(qū)。項目自身質(zhì)素及購房細(xì)節(jié)展示區(qū)包括各類證照、物管的便民服務(wù)項目、特約服務(wù)項目、按揭程序、銷控板等展板。具體位置應(yīng)在與洽談區(qū)緊靠的墻面上，以便于銷售人員在與客戶洽談時靈活運(yùn)用。項目概念展示區(qū)包括項目的主模型、單戶模型，位置設(shè)在售樓處進(jìn)大門處，充分發(fā)揮這些道具的宣傳展示作用，從而達(dá)到吸引客戶停留的目的。3、洽談區(qū)：設(shè)置六套洽談桌、椅，并在桌上擺放一些裝飾品（如鮮花、綠色植物、工藝品等），同時將該區(qū)域設(shè)置在售樓處內(nèi)比較安靜的地方，中間用綠色植物隔離，在售樓處幽雅的背景音樂配合下共同營造出一個輕松、愉快的洽談氛圍。4、經(jīng)理辦公區(qū)：在售樓處內(nèi)