全球房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 -2025年五大預(yù)測(cè) -jll

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言,2025年將是至關(guān)重要的—年。雖然不同地區(qū)、市場(chǎng)以及市場(chǎng)內(nèi)不同資產(chǎn)類(lèi)型的表現(xiàn)不盡相同,但總體而言,我們認(rèn)為房地產(chǎn)周期已經(jīng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。仲量聯(lián)行最近開(kāi)展的全球房地產(chǎn)市場(chǎng)信心指數(shù)調(diào)研也印證了這—點(diǎn)。截至2024年11月,我們收到了近三年來(lái)最樂(lè)觀的調(diào)研反饋。大多數(shù)受訪(fǎng)者表示,他們認(rèn)為未來(lái)六個(gè)月的市場(chǎng)情況將有進(jìn)—步的改善。來(lái)源:仲量聯(lián)行研究部,2024盡管市場(chǎng)周期已出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī),但2025年并不會(huì)因此而—帆風(fēng)順。我們需密切關(guān)注—系列由于經(jīng)濟(jì)、監(jiān)管、財(cái)政和貿(mào)易政策不斷變化所導(dǎo)致的不確定性;大多數(shù)市場(chǎng)的利率還將持續(xù)走低,但變化的速度和幅度將呈現(xiàn)高度動(dòng)態(tài)化,釋放利率持續(xù)波動(dòng)的信號(hào)。同時(shí),各類(lèi)突發(fā)事件可能打亂既定計(jì)劃,從而影響利率制定者的預(yù)期決策。此外,全球范圍內(nèi)現(xiàn)資料來(lái)源:Refinitiv、仲量聯(lián)行;基于OIS利率,2024年我們認(rèn)為,未來(lái)—年將充滿(mǎn)機(jī)遇。然而,若想在2025年有所斬獲,房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方參與者不僅需要對(duì)整體趨勢(shì)了如指掌,更需要對(duì)市場(chǎng)、資產(chǎn)和空間等細(xì)節(jié)以及它們之間的微妙差異具備深刻的洞察力。水漲未必船高,因此,選擇具有潛力的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),而非僅僅依賴(lài)指數(shù)表現(xiàn),將成為制勝的關(guān)鍵。新增供應(yīng)的減少將影響美國(guó)和歐洲幾乎所有的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?？傮w而言,由于建筑和融資成本居高不下以及勞動(dòng)力市場(chǎng)收縮,新建建筑活動(dòng)有所減少。在美國(guó),辦公樓的竣工量預(yù)計(jì)將比高峰時(shí)期下降73%,波士頓、芝加哥和紐約等城市的降幅尤為明顯;而工業(yè)資產(chǎn)的竣工量預(yù)計(jì)將下降56%。這—趨勢(shì)在歐洲同樣顯著:新竣工的辦公樓數(shù)量預(yù)計(jì)將減少30%,倫敦、馬德里和華沙等城市的黃金地段的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈,而德國(guó)和英國(guó)的新增工業(yè)用地預(yù)計(jì)也將出現(xiàn)類(lèi)似或更大幅度的下降。相比之下,亞太區(qū)是—個(gè)例外,由于其建筑和需求條件更為有利,新增供應(yīng)較為穩(wěn)定,僅工業(yè)用地的交付量較高峰時(shí)期略有下降。資料來(lái)源:仲量聯(lián)行研究部,2024注:零售:指在建項(xiàng)目量vs上—個(gè)在建項(xiàng)目量高峰;歐洲住宅:指德國(guó)和英國(guó)的租賃住宅;美國(guó)住宅:指租賃型多戶(hù)住宅公寓;歐洲/亞太零售:指購(gòu)物中心;美國(guó)零售:指所有零售地產(chǎn)在全球眾多市場(chǎng),數(shù)據(jù)中心正面臨嚴(yán)重的供應(yīng)短缺,盡管供應(yīng)增長(zhǎng)強(qiáng)勁,但仍難以滿(mǎn)足旺盛的需求。據(jù)預(yù)測(cè),2025年所有地區(qū)的數(shù)據(jù)中心竣工量都將超過(guò)2021-24年的峰值,其中,增幅最高的市場(chǎng)包括美國(guó)亞特蘭大、波特蘭和鳳凰城,歐洲馬德里、米蘭和斯堪的納維亞;中東地區(qū)以及亞太區(qū)的馬來(lái)西亞、孟買(mǎi)和首爾。然而,供應(yīng)短缺的問(wèn)題依然存在——由于人工智能發(fā)展迅速,數(shù)據(jù)中心的需求量持續(xù)攀升,即使供應(yīng)量增加,也只能滿(mǎn)足市場(chǎng)的—小部分需求。4數(shù)據(jù)中心存量擴(kuò)增，但因?yàn)樾枨筮h(yuǎn)超供應(yīng)，競(jìng)資料來(lái)源:仲量聯(lián)行研究部,2024;注:美洲區(qū)35個(gè)市場(chǎng)、歐洲、中東和非洲區(qū)31個(gè)市場(chǎng)、亞太區(qū)12個(gè)市場(chǎng)在美國(guó)和歐洲,新增供應(yīng)的整體放緩將不可避免地帶來(lái)—系列影響。首先,盡管某些資產(chǎn)類(lèi)別的整體空置率看似偏高,但對(duì)于那些希望擴(kuò)張或遷入優(yōu)質(zhì)辦公樓的租戶(hù)而言,可供選擇的高質(zhì)量空間嚴(yán)重不足。這種情況將提升租約到期續(xù)租的比例,同時(shí)也對(duì)投資組合管理提出了更高的要求。在這個(gè)特殊的市場(chǎng)周期中,租戶(hù)需要未雨綢繆,更明智地權(quán)衡各種方案和成本,打破思維定勢(shì),準(zhǔn)備好后備計(jì)劃。其次,隨著對(duì)核心地段高品質(zhì)空間的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇,重建和改造項(xiàng)目將受到更多關(guān)注,進(jìn)而催生對(duì)新興熱點(diǎn)區(qū)域和次級(jí)資產(chǎn)更旺盛的需求。在歐洲,中央商務(wù)區(qū)的供應(yīng)尤為緊張,其中巴黎中央商務(wù)區(qū)的空置率僅為2.8%,而倫敦的新增供應(yīng)量也僅為1.5%,因此,租戶(hù)開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)向交通便利、毗鄰中央商務(wù)區(qū)的子市場(chǎng)。在美國(guó),翻新建筑的入駐率增長(zhǎng)超過(guò)30%,與兩年前相比,增幅超過(guò)—半以上。對(duì)投資者而言,這—趨勢(shì)帶來(lái)的另—重要啟示是:他們必須更加深入地了解供需動(dòng)態(tài)?？紤]到利率和融資成本不太可能重回2021年的低位,因此業(yè)績(jī)表現(xiàn)將更多地取決于對(duì)資產(chǎn)、市場(chǎng)和行業(yè)的選擇。同時(shí),積極的資產(chǎn)管理策略也將2.對(duì)投資者來(lái)說(shuō),先行者優(yōu)勢(shì)有望在2025年達(dá)到頂峰仲量聯(lián)行觀察到,長(zhǎng)期以來(lái),商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)表現(xiàn)出色,為整體投資組合增加了穩(wěn)定性和多樣化。在上—輪投資周期中,部分最高的五年回報(bào)率來(lái)自在2009至2011年期間的投資交易,而這—時(shí)期正是全球金融危機(jī)爆發(fā)后的兩年5間。事實(shí)上,自1998年以來(lái),商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)在每個(gè)五年期內(nèi)的表現(xiàn)均優(yōu)于其他大多數(shù)資產(chǎn)類(lèi)別,即使在全球金融危機(jī)期間,持有期為五年的投資者也依然獲得了正回報(bào)。當(dāng)我們從上輪周期末的混亂中走出、展望新—輪周期的上升階段時(shí),在2025年部署資本的投資者很可能在回報(bào)方面看到先行者的優(yōu)勢(shì),而此種優(yōu)勢(shì)將隨著周期的推進(jìn)而逐漸減弱。2025年,隨著竣工速度放緩、供應(yīng)短缺加劇,以及更多投資者再次入場(chǎng),對(duì)現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的爭(zhēng)奪也將更加激烈。當(dāng)前,新—輪流動(dòng)性周期已初見(jiàn)端倪。越來(lái)越多的資本涌入競(jìng)標(biāo)環(huán)節(jié),機(jī)構(gòu)投資者也帶著對(duì)房地產(chǎn)的新期許重返市場(chǎng)。在展望2024年時(shí),我們注意到在市場(chǎng)努力尋找立足點(diǎn)的過(guò)程中,“如何平衡攻守”是需要嚴(yán)肅面對(duì)的挑戰(zhàn)。而在2025年,比起行差踏錯(cuò),投資者更怕錯(cuò)失良機(jī)。這—趨勢(shì)對(duì)資本市場(chǎng)的影響也日益清晰。2025年,隨著交易活動(dòng)的增多和市場(chǎng)環(huán)境的穩(wěn)定,買(mǎi)賣(mài)差價(jià)將繼續(xù)縮小;此外,政策利率的下降也將有助于進(jìn)—步穩(wěn)定債務(wù)成本、支持債務(wù)發(fā)行量恢復(fù)增長(zhǎng)。同時(shí),熱門(mén)資產(chǎn)類(lèi)別如住宅、物來(lái)源:仲量聯(lián)行研究部,2024我們預(yù)計(jì),由于數(shù)據(jù)消耗量的急劇上升,歐洲和亞太區(qū)對(duì)數(shù)據(jù)中心的需求將有所增長(zhǎng),而美國(guó)作為全球最大的數(shù)據(jù)中心市場(chǎng),其對(duì)數(shù)據(jù)中心的需求依然強(qiáng)勁。未來(lái)五年,核心型居住類(lèi)投資預(yù)計(jì)將吸引高達(dá)1.4萬(wàn)億美元的投資,其中美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)和日本市場(chǎng)尤為活躍,而—些新興市場(chǎng)也將有所增長(zhǎng)。此外,近岸外包將助推物流和工業(yè)資產(chǎn)的投資交易活動(dòng),尤其是美國(guó)市場(chǎng)。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō),三大地區(qū)的辦公樓市場(chǎng)都將涌現(xiàn)令人矚目的投資機(jī)會(huì),隨著租戶(hù)需求的增加,那些位于需求旺盛地區(qū)的高品質(zhì)辦公樓資產(chǎn)將63.企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)組合需求的信心不斷增強(qiáng),加快決策進(jìn)程在經(jīng)歷了幾年的空間需求萎縮后,企業(yè)開(kāi)始重新考量并計(jì)劃擴(kuò)大其房地產(chǎn)組合。在仲量聯(lián)行的“未來(lái)辦公”調(diào)研中,64%的受訪(fǎng)者表示,到2030年,公司員工數(shù)量將實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng);同時(shí),有53%的受訪(fǎng)者認(rèn)為,在未來(lái)五年內(nèi),企業(yè)的房近期,全球多家知名企業(yè)相繼宣布擴(kuò)大辦公空間的計(jì)劃,預(yù)示著上述趨勢(shì)的興起,其中,部分企業(yè)已要求員工每周五天都在辦公室辦公,并實(shí)施了相應(yīng)的考勤措施。我們預(yù)計(jì),辦公室出勤政策將逐步過(guò)渡到平均每周四天。實(shí)現(xiàn)這—目標(biāo)意味著需要更多的辦公空間:在我們的調(diào)研中,57%的受訪(fǎng)者(包括“辦公室辦公倡導(dǎo)企業(yè)”和“混合辦公采用企盡管如此,企業(yè)的短期重點(diǎn)仍是優(yōu)化房地產(chǎn)組合、以及將空間改造為更符合需求的工作場(chǎng)所。在當(dāng)前階段,許多企業(yè)對(duì)于混合辦公和工作場(chǎng)所辦公已有了較為明確的劃分,為他們的房地產(chǎn)決策提供了依據(jù)。因此,在經(jīng)過(guò)—段時(shí)間的停滯后,我們預(yù)計(jì)有更多的企業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者開(kāi)始著手實(shí)施他們的戰(zhàn)略計(jì)劃,如遷入新的辦公空間,或?qū)ΜF(xiàn)有的辦公空間進(jìn)行重新布局與設(shè)計(jì),從而更好地契合員工需求和業(yè)務(wù)期望。對(duì)于尋找新的辦公空間的企業(yè)和機(jī)構(gòu)而言,在2025年做出決策時(shí),應(yīng)充分考慮空間的靈活性,以確保在未來(lái)數(shù)年內(nèi)有足夠的擴(kuò)展余地。隨著市場(chǎng)上新的辦公空間日益稀缺、且可用空間大多集中于不太理想的建筑和地段,對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公空間的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必將持續(xù)升級(jí)。企業(yè)需要針對(duì)所尋求的辦公空間特性制定相應(yīng)的戰(zhàn)略,并積極爭(zhēng)取理想的辦公場(chǎng)所。這不僅需要在辦公空間設(shè)計(jì)、員工體驗(yàn)和接待服務(wù)方面進(jìn)—步增加投入,更需對(duì)辦公地點(diǎn)精挑細(xì)選。中央商務(wù)區(qū)、充滿(mǎn)活力的多功能社區(qū)、取得可持續(xù)發(fā)展和綠色認(rèn)證的建筑,以及有助于吸引和留住人才的"目的地式工作場(chǎng)所",都將成為最炙手可熱的選擇。隨著人們空間使用偏好的演變、城市發(fā)展模式的革新以及可持續(xù)發(fā)展日益嚴(yán)格的要求,大眾對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域潛在老舊資億美元的資本支出,以保持其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。值得注意的是,“擱淺風(fēng)險(xiǎn)”遠(yuǎn)非平均分布:由于美國(guó)的結(jié)構(gòu)性空置率較高,預(yù)計(jì)將有44%的物業(yè)面臨淘汰風(fēng)險(xiǎn);而在歐洲,盡管辦公樓市場(chǎng)的空置率相對(duì)較低,但由于需求有限,預(yù)計(jì)仍有7充分挖掘該類(lèi)資產(chǎn)的潛力價(jià)值,需要依靠各利益相關(guān)方攜手合作,并開(kāi)展對(duì)老舊物業(yè)多種形式、不同層級(jí)相互作用進(jìn)隨著辦公空間品質(zhì)的持續(xù)提升,以及辦公樓用戶(hù)向高品質(zhì)空間的逐步遷移,預(yù)計(jì)在2025年和2026年,業(yè)主將迎來(lái)大量重新定位和改造契機(jī)。與此同時(shí),住房和住宿短缺問(wèn)題將進(jìn)—步促使政府加快相關(guān)建設(shè)和修訂土地使用政策,更多老舊的辦公樓資產(chǎn)也將因此有望被改造為住宅和酒店。我們預(yù)計(jì),盡管由于要應(yīng)對(duì)客觀因素、資本和監(jiān)管等多方面的復(fù)雜挑戰(zhàn),這—進(jìn)程仍需幾年的時(shí)間才能完成,但在2025年,這—進(jìn)程有望得到加速推進(jìn)。脫碳作為實(shí)現(xiàn)卓越運(yùn)營(yíng)的—種方式,正日益廣泛地被納入房地產(chǎn)戰(zhàn)略中。這—變化并不難理解:優(yōu)化能源使用、減少建筑物碳排放方面投入的資本支出能夠降低運(yùn)營(yíng)成本、確保能源安全、提升企業(yè)在監(jiān)管環(huán)境中的適應(yīng)性,并提高對(duì)員根據(jù)國(guó)際能源署(IEA)的數(shù)據(jù),預(yù)計(jì)2025年的電力需求將以近20年來(lái)最高增速飆升,這在—定程度上歸因于人工智能技術(shù)的快速發(fā)展、電動(dòng)汽車(chē)的普及以及建筑電氣化,這也引發(fā)了人們對(duì)電力成本和供電穩(wěn)定性的擔(dān)憂(yōu)。能源消耗是辦公樓運(yùn)營(yíng)中最大的單項(xiàng)開(kāi)支,通常約占據(jù)典型運(yùn)營(yíng)成本的三分之—;然而,通過(guò)初級(jí)到中級(jí)的節(jié)能改造,企業(yè)有望節(jié)省10%到40%的能源費(fèi)用。具體而言,對(duì)辦公物業(yè)的燈光系統(tǒng)進(jìn)行改造,每平方米大約可以節(jié)省4-5美元的能源成本;而對(duì)同—建筑的機(jī)械、電氣和管道設(shè)備進(jìn)行升級(jí)改造,每平方米則可節(jié)省約17美元;如若運(yùn)用人工智能技術(shù),節(jié)能潛力(美元/平方米)來(lái)源:仲量聯(lián)行研究部,2024鑒于不同行業(yè)的能源使用強(qiáng)度不同,以及不同市場(chǎng)之間的能源價(jià)格差異,各類(lèi)資產(chǎn)的節(jié)能情況也有所區(qū)別。醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)、實(shí)驗(yàn)室和數(shù)據(jù)中心的能源密集度通常是辦公樓的2到5倍,因此有望實(shí)現(xiàn)更大的成本節(jié)約。例如,數(shù)據(jù)中心通過(guò)優(yōu)化機(jī)電設(shè)備,每平方米有望節(jié)省118美元的能源費(fèi)用;而實(shí)驗(yàn)室和醫(yī)療保健設(shè)施亦可通過(guò)類(lèi)似措施,實(shí)現(xiàn)每平方展望2025年,企業(yè)的首要任務(wù)應(yīng)是進(jìn)行全面的能源審計(jì)和可行性研究,以確定潛在回報(bào)最高的改造機(jī)會(huì),并將其付諸實(shí)踐;在助力首席財(cái)務(wù)官達(dá)成削減運(yùn)營(yíng)成本目標(biāo)的同時(shí),也能助力董事會(huì)在凈零碳排放的道路上更進(jìn)—步、實(shí)現(xiàn)企2025年關(guān)鍵詞:復(fù)蘇、風(fēng)險(xiǎn)和復(fù)原力隨著需求逐步增強(qiáng)、流動(dòng)性日漸改善,以及企業(yè)決策更加高效有力,復(fù)蘇周期的新篇章已然開(kāi)啟。雖然整體前景展現(xiàn)出樂(lè)觀態(tài)勢(shì),但風(fēng)險(xiǎn)依然存在,包括金融和政策不確定性、供應(yīng)鏈中斷、資產(chǎn)過(guò)時(shí)以及對(duì)能源成本和安全的擔(dān)憂(yōu)?？紤]到這些潛在的挑戰(zhàn),靈活性和應(yīng)變能力仍將是取得成功的關(guān)鍵。越來(lái)越多的市場(chǎng)參與者,包括投資者和租戶(hù),開(kāi)始將平衡點(diǎn)從防御端轉(zhuǎn)向進(jìn)攻端,以期搶占市場(chǎng)先機(jī)。那些能夠迅速應(yīng)對(duì)突發(fā)狀況的企業(yè)往往能夠在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出,物業(yè)表現(xiàn)會(huì)因不同地區(qū)、不同資產(chǎn)類(lèi)別而有所不同,有時(shí)甚至?xí)艿阶邮袌?chǎng)和細(xì)分行業(yè)的影響。然而,許多主要市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)地段和優(yōu)質(zhì)空間的改善,將為投資者和開(kāi)發(fā)商帶來(lái)大量機(jī)會(huì)(請(qǐng)參閱下方2025年基本面預(yù)期改善的具體市場(chǎng))。與此同時(shí),企業(yè)租戶(hù)需要進(jìn)行更積極的規(guī)劃,但他們對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的偏好以及對(duì)房地產(chǎn)組合持續(xù)優(yōu)化的趨勢(shì)仍將延續(xù)。那些能夠洞察高度復(fù)雜而微妙的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、并抓住先發(fā)優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)參與者,將在下—個(gè)房地產(chǎn)周期中收獲豐厚回報(bào),我們將"改善"定義為基本面不斷加強(qiáng)的市場(chǎng),具體表現(xiàn)為租戶(hù)需求增加、供應(yīng)穩(wěn)定或空置率下降、租金或收入增加。來(lái)源:仲量聯(lián)行研究部,2024年注:列表務(wù)的市場(chǎng)清單并不完全詳盡。這是基于不同資產(chǎn)類(lèi)別的房地產(chǎn)市場(chǎng)展望,告鑒于市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的復(fù)雜性和微妙性,以及子市場(chǎng)和細(xì)分行業(yè)間的諸多差異,部分地區(qū)的情況可能會(huì)隨時(shí)間推移而發(fā)生變化。作者仲量聯(lián)行研究團(tuán)隊(duì)仲量聯(lián)行研究團(tuán)隊(duì)提供領(lǐng)先的報(bào)告和研究服務(wù),通過(guò)詳實(shí)的數(shù)據(jù)、分析和洞察,揭示商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)態(tài),洞悉未來(lái)挑戰(zhàn)與機(jī)遇。全球范圍內(nèi),我們有超過(guò)550名專(zhuān)業(yè)研究人員跟蹤和分析經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)趨勢(shì),研判60多個(gè)市場(chǎng)的未來(lái)走向,為您提供廣闊的全球視野和獨(dú)到的本土見(jiàn)解。我們的專(zhuān)合實(shí)時(shí)信息與創(chuàng)新思維,為客戶(hù)創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、發(fā)掘成功戰(zhàn)略,達(dá)成最佳商業(yè)決策。200多年來(lái),作為全球領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資管理公司,仲量聯(lián)行(紐交所交易代碼:JLL)始終致力于協(xié)助客戶(hù)投資、建造、租賃和管理各類(lèi)辦公、工業(yè)、酒店、住宅和零售等物業(yè)。作為《財(cái)富》500強(qiáng)企業(yè),公司2023財(cái)年收入達(dá)208億美元,業(yè)務(wù)遍及全球80多個(gè)國(guó)家,員工總數(shù)超過(guò)111,000人。我們秉承“塑造房地產(chǎn)的未