房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價案例與分析》?？荚嚲?

房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價案例與分析》?？荚嚲?問答題（共5題，共5分）(1.)某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示（江南博哥）了有資質(zhì)的拆遷估價機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷入過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。請問：你所在的估價機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?正確答案：參考解析：(1)根據(jù)公開、透明的原則，由被拆遷入投票或拆遷當(dāng)事人(拆遷人或被拆遷人)抽簽決定拆遷估價機(jī)構(gòu)。(2)確定坼遷估價機(jī)構(gòu)后，一般由拆遷人委托評估，委托人與估價機(jī)構(gòu)簽訂拆遷估價委托合同。(3)估價機(jī)構(gòu)獲得委托，經(jīng)實(shí)地人戶調(diào)查、室內(nèi)作業(yè)，才能得出房屋拆遷估價報告。您可能感興趣的試題(2.)某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷入過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。請問：你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?正確答案：參考解析：(1)如該被拆遷人的房屋領(lǐng)有《房屋所有權(quán)證》，應(yīng)以其記載用途為準(zhǔn)，或查閱該房屋權(quán)屬檔案。(2)如當(dāng)?shù)貙Ρ徊疬w房屋性質(zhì)有特別規(guī)定的，應(yīng)服從其規(guī)定按其確定的用途評估。(3)若拆遷人與被拆遷人對該被拆遷房屋的性質(zhì)協(xié)商一致的，可按協(xié)商確定的用途評估。(4)如拆遷人與被拆遷人對房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致，應(yīng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)據(jù)此確定該房屋用途。[試題分析](1)該題考核的是城市房屋拆遷估價的運(yùn)作方式以及被拆遷房屋性質(zhì)的確定問題。(2)首先是估價機(jī)構(gòu)應(yīng)通過合法程序接受委托，并與拆遷人簽訂拆遷估價委托合同。(3)其次要經(jīng)過制定計劃、入戶調(diào)查和室內(nèi)作業(yè)后才可以出具估價報告。(4)對于被拆遷房屋的性質(zhì)一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)，各地對被拆遷房屋的性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，服從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對該被拆遷房屋的性質(zhì)協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估；如拆遷人與被拆遷人對房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)，據(jù)此確定該房屋用途。您可能感興趣的試題(3.)××××房地產(chǎn)估價報告封面及目錄(略)至委托人函×××(委托人全名)：受您委托，我公司對您提供的位于××市××區(qū)××大道××號1～2層243.7m2商鋪(以下簡稱估價對象)的現(xiàn)時市場價值進(jìn)行了估價。估價目的是為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用科學(xué)的估價方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)測算，確定估價對象的完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的現(xiàn)實(shí)客觀市場價值為人民幣170.41萬元(大寫：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整)，單位建筑面積價格為人民幣6993元/m2(大寫：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地產(chǎn)估價報告2份?！痢痢痢练康禺a(chǎn)評估有限公司(蓋章)法定代表人：×××(簽章)2006年10月15日估價師聲明(略)估價的假設(shè)和限制條件(略)××××房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托人(略)二、估價機(jī)構(gòu)(略)三、估價對象(一)區(qū)位狀況(略)(二)實(shí)物狀況(1)建筑物實(shí)物狀況建筑面積：243.70m2建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)總層數(shù)及所在層數(shù)：估價對象所在建筑物數(shù)為14層，估價對象位于1、2層總工日期：2005年9月10日成新率：現(xiàn)狀成新為十成新層高：經(jīng)現(xiàn)場查勘，估價對象1層層高約4.5m，2層層高約3.2m建筑物實(shí)際用途：1～2層為商鋪，其余為寫字樓裝修情況：(略)設(shè)施設(shè)備：(略)工程質(zhì)量：(略)維護(hù)、保養(yǎng)情況：良好大廈利用現(xiàn)狀：經(jīng)現(xiàn)場查勘，估價對象所在大廈商鋪均處營業(yè)狀態(tài)，利用率較高，其中估價對象商鋪由業(yè)主自營食品超市物業(yè)管理狀況：(略)綠化等其他情況：(略)(2)土地實(shí)物狀況土地用途：1～2層為商業(yè)服務(wù)土地等級：商業(yè)Ⅲ級土地開發(fā)程度：七通一平土地出讓年限：40年，至2044年4月9日止形狀、地勢、地質(zhì)；水文狀況：(略)(三)權(quán)益狀況(1)建筑物權(quán)益狀況根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》(證號××號)相關(guān)內(nèi)容，估價對象建筑物產(chǎn)權(quán)人為王某，無共有權(quán)人，權(quán)證上記載用途為商業(yè)服務(wù)，建筑面積共243.7m2。其中1層21.85m2，2層121.85m2，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。(2)土地使用權(quán)權(quán)益狀況根據(jù)委托人提供的《國有土地使用證》(證號××號)相關(guān)內(nèi)容，使用權(quán)人為王某，估價對象土地用途為商業(yè)服務(wù)，土地使用權(quán)取得方式為出讓，出讓年限40年，截至2044年4月9日。(3)他項(xiàng)權(quán)利狀況據(jù)權(quán)證記載，估價對象曾設(shè)定抵押權(quán)。抵押權(quán)人為××銀行××分行，王某已將貸款還清，該抵押權(quán)已注銷。至估價時點(diǎn)估價對象無其他他項(xiàng)權(quán)利登記。據(jù)調(diào)查估價對象也無權(quán)屬、經(jīng)濟(jì)等糾紛。四、估價目的為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值五、估價時點(diǎn)2006年10月10日六、價值定義本次估價結(jié)果為估價對象房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)估價假設(shè)限制條件下的公開市場價值。其中土地使用權(quán)價格為出讓商業(yè)服務(wù)用途、剩余年限至2044年4月9日下的公開市場價值。七、估價依據(jù)(略)八、估價原則(略)九、估價方法根據(jù)本次估價的特定目的，估價人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實(shí)地查勘和對鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對估價對象的實(shí)際情況，確定運(yùn)用市場法、收益法作為本次估價方法，并對以上兩種方法測算的價格加以綜合，最終求取估價對象的總價格和單位價格。十、估價結(jié)果經(jīng)過估價人員實(shí)地查勘、資料分析與計算論證，并結(jié)合××市房地產(chǎn)行情，確定估價對象在2006年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場價值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整；按建筑面積計算，平均單價為6993元/m2，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。十一、估價人員(略)十二、做人作業(yè)期2006年10月10日至10月15日十三、估價報告應(yīng)用的有效期本估價報告估價報告出具之日起有效期一年。如果超過應(yīng)用有效期，本公司不負(fù)任何責(zé)任。估價報告只能用于與估價目的相符的用途。十四、有關(guān)說明(略)××房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、估價對象房地產(chǎn)狀況分析(略)二、市場市場背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估價方法選用(略)五、估價測算過程(一)市場法根據(jù)估價對象特點(diǎn)和估價人員搜集掌握的資料，分別測算一、二層商鋪的價格。1．測算1層商鋪價格估價人員在廣泛收集交易安全資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過對所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價對象處于同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產(chǎn)正常交易案例作為可比實(shí)例，通過交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等修正調(diào)整后，得到可比實(shí)例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格，對其進(jìn)行進(jìn)一步分析調(diào)整后，確定估價對象的比準(zhǔn)價格。具體評估過程如下：1.1可比實(shí)例的選取選取與估價對象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近，結(jié)構(gòu)及用途相同，建筑面積相近，均為首層的3個交易案例作為估價對象的可比實(shí)例，有關(guān)資料見表4-1。1.2比較修正(1)交易情況修正：經(jīng)調(diào)查可比實(shí)例均為市場上正常成交的交易實(shí)例，交易價格無異常，無需修正。各交易情況修正系數(shù)均為100/100。(2)交易日期調(diào)整：可比實(shí)例交易日期與估價時點(diǎn)相近，由于××市該區(qū)域近期商業(yè)房地產(chǎn)市場行情幾乎無波動，無需修正。修正系數(shù)均為100/100。(3)房地產(chǎn)狀況因素調(diào)整：根據(jù)商業(yè)用房的特點(diǎn)，選取繁華程度、交通便捷度、公共配套設(shè)施完備程度等因素，以估價對象的狀況為100，將可比實(shí)例與估價對象狀況因素進(jìn)行打分比較，比較結(jié)果見表4-2。根據(jù)表2中列舉的各因素修正系數(shù)，運(yùn)用直接比較法公式分別計算出可比實(shí)例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格，如果如下：利用實(shí)例A計算：為10606元/m2利用實(shí)例B計算：為9958元/m2利用實(shí)例C計算：為9285元/m2從測算結(jié)果來看，3個價格水平差別不大，故取它們的簡單算術(shù)平均值作為市場法的比準(zhǔn)價格，即估價對象1層平均單位建筑面積比準(zhǔn)價格取整為9950元/m2。2．測算2層商鋪價格估價對象為1、2層組合式商鋪，據(jù)調(diào)查，××市類似組合式商鋪第2層單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的市場交易案例極少，無法通過市場比較法直接測算估價對象2層商鋪價格?！痢潦蟹康禺a(chǎn)協(xié)會對本市類似1、2層組合式商鋪價格進(jìn)行了統(tǒng)計分析，2層商鋪價格一般為1層商鋪價格的50%，估價人員參照這一比率確定估價對象2層商鋪價格，則二層商鋪單價為：9950×50%=4975(元/m2)3．測算估價對象比準(zhǔn)價格估價對象總建筑面積為243.70m2，1、2層面積均為121.85m2，故估價對象比準(zhǔn)價格為：121.85×(9950+4975)=181.86(萬元)(二)收益法1．估算有效毛收入(1)潛在毛收入潛在毛收入是指假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下獲得的收入。根據(jù)估價人員對同一供需圈內(nèi)位置、結(jié)構(gòu)相同的商業(yè)用房的市場調(diào)查，估價對象為自營，但周邊商鋪出租較多，并結(jié)合估價對象所在的××大道的具體情況，確定其潛在租金水平1、2層平均為每建筑面積65元/(月·m2)，則年潛在毛收人為：65×243.70×12=190086(元)(2)有效毛收入由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收入，其公式為：有效毛收入=潛在毛收入×(1-收入損失率)空置率和租金損失率分別為10%和5%，則年有效毛收入為：190086×(1-10%)×(1-5%)=162524(元)2．確定年運(yùn)營費(fèi)用為維護(hù)房地產(chǎn)正常經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他項(xiàng)或運(yùn)營的收入，即為運(yùn)營費(fèi)用。估價對象以業(yè)主直接出租方式考慮，具體計算如下：(1)稅金指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅及附加等。根據(jù)國家及××市稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，營業(yè)稅及附加為租金收入的5.85%，則年稅金為：162524×(12%+5.85%)=29011(元)(2)管理費(fèi)和租賃費(fèi)用指對出租房屋進(jìn)行的必要管理和租賃所需的費(fèi)用，按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為租金收入的2.5%，則162524×2.5%=4063(元)(3)維修費(fèi)指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)，為4800元(取值及計算過程略)。(4)保險費(fèi)指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費(fèi)用。估價人員經(jīng)調(diào)查，××市保險行業(yè)保險收費(fèi)平均標(biāo)準(zhǔn)為建筑物價值的1.5‰。根據(jù)××市房地產(chǎn)管理部門頒布的建筑物重置價格標(biāo)準(zhǔn)，估價對象建筑物重置價為2000元/m2。則保險費(fèi)為：2000×243.70×1.5‰=731(元)(5)營費(fèi)用合計年運(yùn)營費(fèi)用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元)3．確定房地產(chǎn)年凈收益房地產(chǎn)年凈收益=年有效毛一年運(yùn)營費(fèi)用=162524-38605=123919(元)4．確定報酬率報酬率是將房地產(chǎn)凈收益轉(zhuǎn)換為價格的比率，其實(shí)質(zhì)是一種投資收益率。采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定，報酬率為8%(取值理由及過程略)。5．確定收益年限n估價對象所在建筑物建成于2005年9月，經(jīng)現(xiàn)場查勘，現(xiàn)狀成新為十成新。根據(jù)亂頒標(biāo)準(zhǔn)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房建筑物的耐用年限為60年，殘值率為0%，尚可使用年限為58.9年。另外，根據(jù)2根據(jù)對象的《國有土地使用證》，土地出讓40年，估價對象的土地使用權(quán)終止日期至2044年4月9日上止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限長于土地使用權(quán)年限，故：未來可獲收益的年限n=58.9(年)6．計算房地產(chǎn)收益價格V=A/Y[1+1/(1+Y)n)=123919/8%[1-1/(1+8%)58.9]=1532338(元)即估價對象房地產(chǎn)的收益價格為153.23萬元。六、估價結(jié)果確定經(jīng)以上計算，估價對象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格為了181.86萬元，收益價格為153.23萬元。以上兩種估價方法的估價結(jié)果有一定差異，估價人員在對此類型房地產(chǎn)市場進(jìn)行充分分析舌，認(rèn)為市場法的結(jié)果更接近估價對象的客觀市場價值，故采用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)確定估價對象的市場價值。本次評估取比準(zhǔn)價格的權(quán)重為60%，收益價格的權(quán)重為40%，則估價對象最終估價結(jié)果：房地產(chǎn)總價=181.86×60%+153.23×40%=170.41(萬元)房地產(chǎn)單價=170.41×10000/243.70=6993(元/m2)估價結(jié)論：估價對象在估價時點(diǎn)2006年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場價值為了170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整：按建筑面積計算，平均單價為6993元/m2，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整、附件(略)正確答案：參考解析：(1)致委托人函中，沒有說明估價時點(diǎn)。(2)未說明土地面積、四至、規(guī)劃限制等。(3)價值定義中不應(yīng)再寫土地價格。(4)結(jié)果報告不應(yīng)有第十四項(xiàng)"有關(guān)說明"(5)技術(shù)報告房地產(chǎn)狀況分析應(yīng)改為實(shí)物狀況分析和區(qū)位狀況分析兩部分。(6)房地產(chǎn)狀況因素調(diào)整應(yīng)說明系數(shù)選取依據(jù)、過程。(7)系數(shù)計算表中，實(shí)例C土地使用權(quán)取得方式修正。(8)整個系數(shù)及計算表中缺少土地使用年限修正。(9)實(shí)例C繁華程度修正系數(shù)錯。(10)實(shí)例B設(shè)施設(shè)備修正系數(shù)錯。(11)實(shí)例C設(shè)施設(shè)備修正系數(shù)錯。(12)3個實(shí)例的朝向修正系數(shù)不同未予說明。(13)未來可獲得收益年限錯，應(yīng)為土地剩余年限38.5年。答案解析：[試題分析]指錯題是對估價理論與方法以及估價報告寫作的綜合考核。首先要檢查估價報告形式和要素是否齊全、各項(xiàng)內(nèi)容的描述是否正確。其次要看估價對象的描述是否全面、明確，主要包括土地和建筑物兩大方面，如本題中的第(2)條即為此類錯誤。第三就是關(guān)于估價方法的使用與計算，包括各類指標(biāo)的選取、確定與計算，這就要求對幾種主要的估價方法的使用非常熟悉，如本題中的第(6)至(13)均為這類的錯誤。您可能感興趣的試題(4.)某商務(wù)寫字樓建筑面積11000m2，可租售面積8000m2，土地使用年限40年，從2002年7月1日起計，土地面積3000m2。當(dāng)?shù)卣Ｔ伦饨馂?0元/(月·m2)，正常出租率90%，大樓正常管理運(yùn)營每月總費(fèi)用占當(dāng)月租金收入的20%。經(jīng)調(diào)查附近40年使用年限同樣性質(zhì)用地的當(dāng)前地價為8000元/m2，土地資本化率為6%，建筑物的資本化率為10%，業(yè)主欲投保，請評估其在2006年7月1日的保險價值。估價計算如下：①有效毛收入=11000×90×90%×12元=10692000元②總費(fèi)用=8000×90×12×20%元=1728000元③寫字樓經(jīng)營凈收益=(10692000-1728000)元=8964000元④寫字樓用地凈收益=⑤建筑物凈收益=(8964000-1641476)元=7322524元⑥建筑物價值=正確答案：參考解析：①有效毛收入計算錯誤，應(yīng)為8000×90×90%×12元=7776000元②總費(fèi)用計算錯誤，應(yīng)為8000×90×12×90%×20%元=1555200元③用地價值未作年限修正，故用地凈收益計算錯誤，應(yīng)為④估價結(jié)果計算應(yīng)適用建筑物資本化率，故建筑物價值計算錯誤。[試題分析]本題首先要明確房地產(chǎn)的投保價值僅指建筑物價值，不包括土地的價值。因此思路應(yīng)為先求取房地產(chǎn)整體的價值，在此基礎(chǔ)上減去土地的價值。對于收益性房地產(chǎn)，其價值的評估應(yīng)使用收益法，收益法的核心是計算年凈收益，即有效毛收入與年總費(fèi)用之差，計算時要注意租售面積、租金水平、出租率等指標(biāo)的選取要正確。計算土地價值是要進(jìn)行年限的修正。計算建筑物價值時要注意資本化率指標(biāo)的選擇。您可能感興趣的試題(5.)某企業(yè)有一幢在1981年建造的商場，請寫出下列情況下的估價技術(shù)路線。1小題>1998年，企業(yè)以該房地產(chǎn)申請抵押貸款，委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押價值的評估。2小題>1999年，企業(yè)因經(jīng)營不善，無力償還上述房地產(chǎn)的抵押貸款，銀行委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行該旁地產(chǎn)拍賣價格的評估。3小題>1996年，企業(yè)以該房地產(chǎn)向保險公司投保，受企業(yè)委托進(jìn)行投保價值的評估。4小題>1997年，該房屋因火災(zāi)被燒壞，受企業(yè)委托進(jìn)行理賠的評估。正確答案：參考解析：(1)用市場法、收益法評估出商場完全產(chǎn)權(quán)(出讓土地使用權(quán)和房屋所有權(quán))的現(xiàn)時房地價格。(2)用基準(zhǔn)地價修正法、市場法評估出該宗地的出讓土地使用權(quán)價格，并乘以一定的比率，求出需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金。(3)由完全產(chǎn)權(quán)商場的現(xiàn)時房地價格減去需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金得出商場的抵押價值。2.(1)用市場法、成本法、收益法求出完全產(chǎn)權(quán)的商場價格。(2)由完全產(chǎn)權(quán)的商場價格乘以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場上拍賣價與市場價的比例，得出拍賣保留價(拍賣底價)。3.用成本法、市場法評估出建筑物的現(xiàn)時公開市場價值，以此公開市場價值作為評估的投保價值。4.(1)用成本法評估修復(fù)所需的費(fèi)用。(2)用收益法評估出企業(yè)的間接損失。(3)由修復(fù)所需的費(fèi)用加上企業(yè)的間接損失得出理賠評估的價格。單選題（共10題，共10分）(6.)某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價師咨詢房地產(chǎn)價值變動情況。若房地產(chǎn)估價師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值增值，其主要原因是()。A.噪聲和污染程度發(fā)生變化B.土地形狀發(fā)生變化C.人口密度發(fā)生變化D.出行便捷程度發(fā)生變化正確答案：D(7.)某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價師咨詢房地產(chǎn)價值變動情況。若房地產(chǎn)估價師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值發(fā)生減損，其主要原因是()。A.道路擴(kuò)寬后，交通發(fā)生變化B.綠地率發(fā)生變化C.公共配套設(shè)施發(fā)生變化D.土地形狀發(fā)生變化正確答案：B(8.)某人2006年5月通過出讓方式獲得一宗土地，地價款是3000萬元，之后又花了2000萬元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，稅費(fèi)為500萬元，正常利潤為900萬元，出讓年限從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成之日(2007年8月)起計。若評估該地塊在2007年8月的價格，適宜選用的估價方法為()。A.假設(shè)開發(fā)法與成本法或市場法B.假設(shè)開發(fā)法和收益法C.成本法和假設(shè)開發(fā)法D.市場法和收益法正確答案：A參考解析：估價方法的選擇是必須掌握的內(nèi)容，也是每年必考的內(nèi)容之一。該題為地塊的評估，因此收益法是不適用的，而假設(shè)開發(fā)法是必選方法之一，除假設(shè)開發(fā)法外，成本法和市場法或基準(zhǔn)地價修正法也可適用。(9.)某人2006年5月通過出讓方式獲得一宗土地，地價款是3000萬元，之后又花了2000萬元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，稅費(fèi)為500萬元，正常利潤為900萬元，出讓年限從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成之日(2007年8月)起計。該地塊在2007年8月的價格為()。A.6400萬元B.5900萬元C.3000萬元D.6400萬元正確答案：D參考解析：根據(jù)題中所給出的條件和數(shù)據(jù)，價格各組成部分費(fèi)用項(xiàng)目明確、賬目清楚，因此選用成本法即可。將各項(xiàng)費(fèi)用直接累加得到6400萬元，但是土地價格中還應(yīng)包括一部分交易手續(xù)費(fèi)和投資利息等，所以應(yīng)大于6400萬元。(10.)甲公司2004年3月以2000萬元購買了一宗辦公用地及寫字樓，其中，地價占到總價格的50%。甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費(fèi)了10萬元用于構(gòu)建以該公司商標(biāo)為原型的雕塑。2006年6月，甲公司欲出售此宗房地產(chǎn)，假設(shè)到2006年6月，該類辦公用地地價已增值10%。若評估此時出售此宗房地產(chǎn)的價格，以下說法正確的是()。A.房地產(chǎn)價格中應(yīng)包括為構(gòu)建以該公司商標(biāo)為原型的雕塑而花費(fèi)的10萬元；B.在評估得出的此宗房地產(chǎn)價格中地價也應(yīng)占到總價的50%；C.房地產(chǎn)的辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)的費(fèi)用在計算出售價格時可忽略不計；D.根據(jù)條件可采用房地分估的方法進(jìn)行計算。正確答案：D(11.)甲公司2004年3月以2000萬元購買了一宗辦公用地及寫字樓，其中，地價占到總價格的50%。甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費(fèi)了10萬元用于構(gòu)建以該公司商標(biāo)為原型的雕塑。2006年6月，甲公司欲出售此宗房地產(chǎn)，假設(shè)到2006年6月，該類辦公用地地價已增值10%。設(shè)此時房地產(chǎn)售價為V，則在正常市場條件下，V最可能取值為()萬元。A.2100B.2110C.小于2100D.大于2110正確答案：C參考解析：此題應(yīng)采用房地分估的方法，首先地價比2004年3月上漲10%，現(xiàn)為2000×50%×(1+10%)=1100(萬元)。建筑物價值原來為2000×50%=1000(萬元)，如果計算折舊應(yīng)小于1000萬元。若該房地產(chǎn)出售，作為原公司標(biāo)志的雕塑部分應(yīng)予拆除，因此還應(yīng)扣減拆除費(fèi)用。V的取值為現(xiàn)在的地價(1100)+建筑物原來的價值(1000)—折舊—拆除雕塑的費(fèi)用，肯定小于210