彝人古鎮(zhèn)專(zhuān)題研究-嚴(yán)蘭麗案例實(shí)例

麗江大理昆明彝人古鎮(zhèn)【規(guī)劃布局】項(xiàng)目分8期，前四期為商業(yè)，后4期為住宅；利用威楚大道和水系形成“中間商業(yè)、兩側(cè)住宅”的商住分區(qū)格局3-7期1-2期8期威楚大道住宅住宅商業(yè)茶花溪清明河古鎮(zhèn)入口

水岸商業(yè)街餐飲風(fēng)情商業(yè)街住宅住宅住宅風(fēng)情商業(yè)街水岸商街餐飲酒店客棧區(qū)酒吧街【功能分區(qū)】1-4期商業(yè)功能分區(qū)明確，業(yè)態(tài)齊全，主打異國(guó)和風(fēng)情民族特色；5-8期以底商為主住宅主力餐飲酒吧酒店客

棧珠

寶工藝客

棧1、2期酒店客棧區(qū)：古鎮(zhèn)大酒店+客棧10余家餐飲區(qū)：（主力餐飲，如云南八大鍋和特色餐飲，如燒烤一條街、零散餐飲）酒吧街：環(huán)繞桃花溪珠寶工藝及其他：緬甸風(fēng)情街、古玩街、花鳥(niǎo)街等3期：水岸商街餐飲：主力餐飲（彝人部落）和特色美食（成都美食街）等其他：土特產(chǎn)街、工藝品服飾、客棧4期：風(fēng)情商業(yè)街異國(guó)風(fēng)情街為主，復(fù)合其他業(yè)態(tài)：小吃街、東盟（東南亞）風(fēng)情街、韓國(guó)風(fēng)情街、酒店客棧5-8期：底商為主：住宅+底商【核心設(shè)施】以“高氏相府—德江城”彝族文化為主線，集觀光、會(huì)議、住宿、影視拍攝等功能于一體，形成古鎮(zhèn)的景觀主軸高氏相府：婚宴高氏相府文化望江樓：博物館觀光楚雄歷史文化土司府：營(yíng)銷(xiāo)展示中心、電影基地室內(nèi)戲拍攝彝族土司文化彝人部落村：旅游、觀光、購(gòu)物彝族建筑、市井、原生態(tài)生活文化畢摩文化廣場(chǎng)（雕塑）：舉辦節(jié)慶活動(dòng)彝族民間傳說(shuō)核心設(shè)施及功能彝族文化分類(lèi)表達(dá)3-7期1-2期8期德江城（望江樓）廟會(huì)廣場(chǎng)祖廟高氏相府畢摩文化廣場(chǎng)彝人部落土司府清明河桃花溪茶花溪威楚樓：五星級(jí)酒店（會(huì)議、住宿）彝族歌舞、服飾文化祖廟及廟會(huì)廣場(chǎng)：舉辦節(jié)慶活動(dòng)彝族祭祀活動(dòng)演出【建筑風(fēng)格】彝族古典民居風(fēng)，建筑設(shè)計(jì)方面充分運(yùn)用滇、川、黔、桂彝族建筑文化元素，使之成為彝族主調(diào)的古典民居博物館古鎮(zhèn)入口古鎮(zhèn)建筑群古鎮(zhèn)酒店古鎮(zhèn)商業(yè)街5【產(chǎn)品設(shè)計(jì)】產(chǎn)品種類(lèi)齊全——涵蓋多層、小高層、高層住宅；特色別墅、普通別墅；商鋪、商住樓、客棧、大型獨(dú)棟商業(yè)住宅別墅商業(yè)類(lèi)別：前4期為多層，5—7期為定向團(tuán)購(gòu)房，第8期為小高層層和高層住宅面積：多層住宅區(qū)，80—150㎡；小高層、高層住宅40—140㎡商墅：云南民居風(fēng)格、北京四合院風(fēng)格，面積230—900㎡；普通別墅：聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨(dú)棟別墅，面積230—300㎡前四期全商業(yè)，后4期底商特色主題部分自持：水源廣場(chǎng)、梅葛廣場(chǎng)、望江樓、土司府、高氏相府等小面積商鋪：以批發(fā)和零售業(yè)態(tài)為主；大面積商業(yè)：250㎡以上商業(yè)以酒吧、大型餐飲、客棧和酒店業(yè)態(tài)為主產(chǎn)品線齊全【功能業(yè)態(tài)—住宅】建面占比約為75％，按照物業(yè)形態(tài)的不同，區(qū)分為別墅、多層和高層住宅區(qū)高檔別墅區(qū)多層住宅區(qū)高層住宅區(qū)產(chǎn)品形式面積區(qū)間特色院落：云南民居半顆印、一顆印、三坊一照壁、四合五天井及北京三合院、北京四合院一進(jìn)院、北京四合院兩進(jìn)院等別墅：聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟特色院落：230-900平方米/戶(hù)，別墅：230-300平方米/戶(hù)5.6層多層80-150平方米/戶(hù)，40多種戶(hù)型17-18層的小高層和25-33層的高層40-140平方米/戶(hù)高檔別墅區(qū)多層住宅區(qū)高層住宅區(qū)Textinhere商家類(lèi)別品牌商家——團(tuán)隊(duì)接待特色美食、燒烤小吃——散客接待主力商家云南八大鍋、彝人部落、彝人宴商家類(lèi)別高端——三星、四星酒店大眾——特色四合院客棧主力商家金太陽(yáng)酒店、太陽(yáng)女大酒店、古鎮(zhèn)大酒店景點(diǎn)5大廣場(chǎng)：梅葛廣場(chǎng)、咪依魯廣場(chǎng)、德運(yùn)廣場(chǎng)、畢摩文化廣場(chǎng)、水源廣場(chǎng)、特色景點(diǎn)：清明河、望江樓、彝人部落、桃花溪商品類(lèi)別珠寶玉器、鎮(zhèn)宅石、銀飾古玩、工藝品、銀飾、民族服飾汽車(chē)美容中心商家類(lèi)別酒吧、茶室KTV、桑拿【功能業(yè)態(tài)—主題商業(yè)】多元復(fù)合業(yè)態(tài)，提供”吃住游樂(lè)購(gòu)”一條龍服務(wù)（1/2）吃住游樂(lè)購(gòu)【商業(yè)建筑形式】以圍合概念串聯(lián)古鎮(zhèn)整體形態(tài)，商業(yè)部分主要以獨(dú)棟商業(yè)和聯(lián)體2-3層商業(yè)為主，主打“以鋪養(yǎng)房”的概念10【文化落位】通過(guò)建筑、景觀、小品等情景化體現(xiàn)，將文化精髓通過(guò)商業(yè)業(yè)態(tài)、節(jié)慶活動(dòng)體現(xiàn)在建筑上融入了彝族特色文化，承載了酒店、客棧、餐館等功能在綠化、水體和景觀小品的打造上，突顯彝族風(fēng)情123文化情景化文化商業(yè)化文化活動(dòng)化將文化融入不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，展示傳統(tǒng)文化的同時(shí)，滿(mǎn)足游客消費(fèi)體驗(yàn)需求通過(guò)生活場(chǎng)景的還原和民俗活動(dòng)的演繹，同時(shí)延展現(xiàn)代的節(jié)慶活動(dòng)，達(dá)到民族節(jié)日常態(tài)化11【文化情景化】在建筑上融入了彝族特色文化，承載了酒店、客棧、餐館等功能（1/2）整個(gè)古鎮(zhèn)的建筑外觀集中展示了滇、川、黔、桂等省區(qū)彝族土司頭人的建筑文化在酒店、客棧、住宅開(kāi)發(fā)及商鋪的打造上，都集中體現(xiàn)了彝族建筑樣式酒店餐館四合院別墅+外圍臨街商鋪臨水聯(lián)排商住別墅臨街公寓（客棧）+商鋪【文化情景化】在綠化、水體和景觀小品的打造上，突顯彝族風(fēng)情（2/2）廣場(chǎng)、雕塑小橋、流水綠植裝飾、小品地鋪、路牌阿普湖威楚大道【文化商業(yè)化】將文化融入不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，展示傳統(tǒng)文化的同時(shí)，延展異域風(fēng)情文化，形成文化多元化彝族餐飲、手工藝：餐飲：酒鋪、豆腐房（制作工藝展示、酒具展示）；藥鋪（制藥、看?。┱故疽妥宓尼t(yī)藥文化；茶鋪（制茶、品烤茶）展示彝族的茶文化彝族手工：刺繡房（織布、染布、刺繡工藝展示）；木器、竹器、樂(lè)器、銀器、漆器、鐵葫蘆等工藝品制作和展示異國(guó)異域風(fēng)情：其他特色餐飲：滇菜系列、南粵海鮮、北方風(fēng)味、成都小吃其他手工藝品：緬甸翡翠玉等珠寶玉石燒烤美食街大型餐飲街彝人部落村商業(yè)街緬甸風(fēng)情街東南亞特產(chǎn)專(zhuān)賣(mài)店泰國(guó)商貿(mào)街東盟風(fēng)情街韓國(guó)風(fēng)情街成都小吃街酒吧咖啡館韓國(guó)燒烤一條街東盟風(fēng)情街彝族商業(yè)街區(qū)鎮(zhèn)宅石緬甸珠寶【文化活動(dòng)化】通過(guò)生活場(chǎng)景的還原和民俗活動(dòng)的演繹，同時(shí)延展現(xiàn)代的節(jié)慶活動(dòng)，達(dá)到民族節(jié)日常態(tài)化祭祀活動(dòng)演出—祭祀文化茶花展—茶文化彝鄉(xiāng)千人宴彝族年祭火大典彝鄉(xiāng)戀歌大型歌舞1、2期2005.04/11

2005.112007.103.4期5、6、7期8期三期：2007.12007.102009.03（商業(yè)售罄）2010.12（三期售罄）四期：2007.1

2009.3

2011.122009-2010，星潤(rùn)家園定向開(kāi)發(fā)（雄州一平浪煤礦、楚雄日?qǐng)?bào)集團(tuán)、中國(guó)人保楚雄分公司多家單位團(tuán)購(gòu)入駐）2011.12011.11至今銷(xiāo)售【開(kāi)發(fā)進(jìn)程】歷經(jīng)8年開(kāi)發(fā)，前四期建設(shè)期2年，銷(xiāo)售期2-3年，整體實(shí)現(xiàn)快銷(xiāo)；5-7期住宅定向團(tuán)購(gòu)開(kāi)發(fā)；第8期銷(xiāo)售狀況不佳開(kāi)工開(kāi)盤(pán)售罄1年2年2.5年3年2年建設(shè)期銷(xiāo)售期【開(kāi)發(fā)策略】早期通過(guò)旅游開(kāi)發(fā)為地產(chǎn)搭建價(jià)值平臺(tái)，后期通過(guò)地產(chǎn)回現(xiàn)促進(jìn)旅游滾動(dòng)開(kāi)發(fā)2005

2006.72007.11（3期）2008.7（4期）2009（5-8期）2010-至今時(shí)間設(shè)施建設(shè)旅游開(kāi)發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)以文化旅游產(chǎn)品為主，不斷推出新的旅游項(xiàng)目地產(chǎn)銷(xiāo)售旅游開(kāi)發(fā)為先，低投入的景觀、體驗(yàn)及展示項(xiàng)目，為地產(chǎn)搭建價(jià)值平臺(tái)地產(chǎn)回現(xiàn)促進(jìn)旅游持續(xù)開(kāi)發(fā)土司府、彝人部落主題公園和雕樓、虎門(mén)、小牌坊等景觀德江城（威楚樓、畢摩文化廣場(chǎng)、祖廟及廟會(huì)廣場(chǎng)）環(huán)境塑造：原德江古城的建筑風(fēng)格/彝風(fēng)、江南水鄉(xiāng)的園林景觀會(huì)展中心荷花塘3期開(kāi)盤(pán)，10萬(wàn)平住宅（多層、別墅）；5.5萬(wàn)平商業(yè)2006年7月1、2期開(kāi)盤(pán)：5.3萬(wàn)平商業(yè)；10萬(wàn)平住宅（別墅）4-7期，42萬(wàn)平住宅（別墅、多層）；10萬(wàn)平商業(yè)8期，14萬(wàn)平，純住宅，高層發(fā)展策略運(yùn)營(yíng)策略?xún)?yōu)惠策略招商策略將文化、旅游、度假、休閑、地產(chǎn)相結(jié)合成立專(zhuān)門(mén)旅游公司、會(huì)展公司、招商公司、物業(yè)公司管理組織商戶(hù)成立商戶(hù)自主管理、自愿加入的商會(huì)，分設(shè)餐飲、酒吧、客棧、旅游商品、緬甸珠寶協(xié)會(huì)返租讓利：銷(xiāo)售后將所售鋪面返租3年免租期：租期達(dá)2年，享有半年免租期

其他優(yōu)惠：購(gòu)買(mǎi)酒店公寓的，可享受每年12天居住權(quán)（四家酒店通用），獲贈(zèng)18萬(wàn)元高爾夫至尊卡，業(yè)主兒女優(yōu)先入讀園區(qū)幼兒園分期2006年1、2期3期產(chǎn)品多層住宅別墅商業(yè)商鋪1-3層別墅商鋪商鋪價(jià)格（元/平米）3000-5000元/平米4期住宅客棧純商鋪、商住別墅面積200-300平米/套100-150平米/套200-500平米/套200-600平米/套100平米商鋪4000-5500，個(gè)別達(dá)12000商鋪5000-7000客棧3000元5-7期別墅商鋪酒店式公寓50－200平米酒店式公寓6300元商鋪7000商鋪6000元高層商鋪86平米8期客戶(hù)60%以上的業(yè)主來(lái)自浙江、廣東、上海、北京、哈爾濱，而省內(nèi)主要以昆明、大理居多前三期整體銷(xiāo)售達(dá)到90%左右：商業(yè)均售罄，商業(yè)年消化量5.5萬(wàn)平1、2期2007年10月2009年3月2010年2011年-至今時(shí)間【租售分析】成立專(zhuān)門(mén)管理公司統(tǒng)一管理，并按經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分區(qū)銷(xiāo)售，并對(duì)部分商鋪采用“售后返租”模式集中商業(yè)區(qū)：由匯通公司統(tǒng)一招租，租賃價(jià)格為主商業(yè)街一二層連租25元/平米；輔街：一二三層連租11-15元/平米，租期2年以上，免租半年底商：11-17元/平米售價(jià)：2008年一二期，兩層、三層連售均價(jià)3300元/平米，2009年三四期，兩層、三層連售均價(jià)4200元/平米；轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)售：轉(zhuǎn)租純門(mén)面約60元/平米，一二層轉(zhuǎn)租約45元/平米；轉(zhuǎn)售約7000-9000元/平米（連售）主街部分全部實(shí)現(xiàn)開(kāi)店經(jīng)營(yíng)。輔街約20%開(kāi)店經(jīng)營(yíng)租賃銷(xiāo)售【盈利模式】開(kāi)發(fā)商低地價(jià)拿地，通過(guò)聯(lián)動(dòng)資源、大力營(yíng)銷(xiāo)提升人氣，全盤(pán)銷(xiāo)售快速回籠資金從而實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)低價(jià)拿地，成功起步聯(lián)動(dòng)資源，大力營(yíng)銷(xiāo)全盤(pán)銷(xiāo)售，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)住宅和商業(yè)的銷(xiāo)售收入約占90％，場(chǎng)租收入占比較低住宅銷(xiāo)售收入：出售高端別墅、多層住宅和高層，快速回籠資金商業(yè)銷(xiāo)售收入：將商鋪和少量別墅出售，開(kāi)發(fā)商一次性獲得銷(xiāo)售收入場(chǎng)租收入：德江樓提供影視拍攝；斗雞等賭博項(xiàng)目收取提成注：2004年商業(yè)用地51萬(wàn)/畝，住宅用地30萬(wàn)/畝，綜合用地40萬(wàn)/畝——楚雄州國(guó)土局注：入滇旅行團(tuán)中的70%，都將彝人古鎮(zhèn)列為必到景點(diǎn)——楚雄州旅游局【營(yíng)銷(xiāo)推廣策略】與旅游公司戰(zhàn)略合作，并定期舉辦大型文化娛樂(lè)活動(dòng)，同時(shí)推進(jìn)彝族文化建設(shè)，帶動(dòng)小鎮(zhèn)發(fā)展時(shí)間營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)內(nèi)容2006.7.18“火把節(jié)”開(kāi)業(yè)接待2006.7.21召開(kāi)旅游推介會(huì)，邀請(qǐng)各大知名旅游公司出席2007.8.6與康輝集團(tuán)合作，簽約建立長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系2008年與政府簽訂“楚雄市商貿(mào)會(huì)展協(xié)議”，從2008年起，承辦楚雄城區(qū)火把節(jié)，年貨街等會(huì)展2009年通過(guò)了國(guó)家旅游局4A級(jí)旅游景區(qū)的評(píng)定，并通過(guò)百萬(wàn)網(wǎng)選獲得“中國(guó)最美十大主題公園”第七名2009.5.25古鎮(zhèn)平浪煤礦沉陷治理工程定向開(kāi)發(fā)奠基儀式2009.7.30舉辦國(guó)際人類(lèi)學(xué)與民族學(xué)聯(lián)合會(huì)第十六屆世界大會(huì)2009.8.4舉辦火把節(jié)著名攝影家六人巨幅作品聯(lián)展2009年10月