秀蘭地產(chǎn)-滲漏案例分析及控制措施.10.17

防水工程滲漏案例分析及控制措施保定區(qū)域公司工程管理部2016-10-15編制：保定區(qū)域公司

工程管理部

目的

為加強(qiáng)集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理，切實(shí)提升工程質(zhì)量，減少客戶投訴，通過工程巡檢所檢查到的有關(guān)地下室、屋面、衛(wèi)生間、外墻、門窗等部位的滲漏問題，針對(duì)保定區(qū)域滲漏所引發(fā)的整改問題進(jìn)行深入分析，并結(jié)合相關(guān)案例制定控制措施。滲漏風(fēng)險(xiǎn)：房屋滲漏是建筑工程中的主要質(zhì)量通病之一，房屋的滲漏會(huì)影響人們的正常生產(chǎn)和生活，給人們?cè)斐韶?cái)產(chǎn)損失和精神負(fù)擔(dān)。根據(jù)我們現(xiàn)場(chǎng)檢查的總結(jié)，防滲漏節(jié)點(diǎn)處理不當(dāng)和施工過程質(zhì)量控制不到位是造成房屋滲漏諸因素中最主要的因素，其中尤以節(jié)點(diǎn)處理措施為甚。以往房屋防水的重點(diǎn)僅僅放在地下室、屋面、廚房、廁所等易產(chǎn)生積水的部位，但我們認(rèn)為，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建筑業(yè)發(fā)展迅速，高層建筑物成為發(fā)展趨勢(shì)，建筑物的外墻亦應(yīng)是房屋防水的重點(diǎn)，因?yàn)橥鈮B水不但會(huì)影響房屋的使用功能，還嚴(yán)重影響建筑物的外觀，同時(shí)維修上及其困難，但在實(shí)際的現(xiàn)場(chǎng)施工中，往往會(huì)因?yàn)橥鈮Σ灰追e水從而忽視了外墻細(xì)部的節(jié)點(diǎn)施工，給日后的外墻滲漏埋下了隱患。房屋滲漏給開發(fā)商造成的影響1、房屋滲漏會(huì)給開發(fā)商造成不良的負(fù)面影響，損害企業(yè)品牌形象。

2、房屋滲漏給開發(fā)商帶來了不可估量的經(jīng)濟(jì)損失，如維修費(fèi)用、裝飾費(fèi)用，并有可能導(dǎo)致直接的經(jīng)濟(jì)賠償，給業(yè)主生活、工作均帶來很大程度的不便。

3、房屋滲漏現(xiàn)象一旦產(chǎn)生，不易處理，如果不從節(jié)點(diǎn)上進(jìn)行根治，可能導(dǎo)致重復(fù)產(chǎn)生滲漏現(xiàn)象。誰都不想見到的結(jié)果剖析問題、分析原因滲漏風(fēng)險(xiǎn)案例分析滲漏風(fēng)險(xiǎn)主要產(chǎn)生在以下幾個(gè)方面：1、地下室頂板開裂滲漏現(xiàn)象；2、地下室外墻開裂滲漏現(xiàn)象；3、屋面滲漏現(xiàn)象；4、外墻體滲漏現(xiàn)象；5、衛(wèi)生間、廚房滲漏現(xiàn)象；6、門窗滲漏現(xiàn)象.

案例1地下室頂板及框架梁出現(xiàn)大面積滲漏，其中，結(jié)構(gòu)板滲漏點(diǎn)為線狀布置，框架梁為點(diǎn)狀布置。案例2：車庫頂板龜裂滲漏案例3地下車庫頂板后澆帶及施工縫滲漏案例4地下車庫側(cè)墻電纜及管道入戶封堵不到位產(chǎn)生滲漏案例5地下車庫與主樓連通入口銜接部位滲漏墻體和頂板施工縫及后澆帶部位做止水鋼板節(jié)點(diǎn)圖地下車庫頂板雨水收水排水措施案例1：

地下室外墻防水基層未做打磨處理，冷底子油刷涂不均勻，直接影響防水材料與結(jié)構(gòu)之間的結(jié)合質(zhì)量。案例2：

卷材施工未進(jìn)行錯(cuò)縫搭接，卷材與結(jié)構(gòu)之間的結(jié)合力較差，且出現(xiàn)大面積的卷材空鼓下墜；案例3：1.結(jié)構(gòu)根部未做圓角處理；2.未施工防水附加層；3.防水高度不足；4.未做收邊收口處；5.拼縫壓邊力度偏小.案例4：已完成施工的未做成品保護(hù)，破損部位未及時(shí)修補(bǔ)。案例5：防水卷材空鼓、開粘、無附加層且未做翻邊壓條固定。地下室外墻防水控制措施：3、防水附加層

防水附加施工前，應(yīng)對(duì)外墻基層打磨平整，對(duì)缺陷修補(bǔ)完成，螺桿凹槽已處理平整。在外墻施工縫、后澆帶、底板與外墻轉(zhuǎn)接處、螺桿等位置按要求施工防水附加層。

4、防水層4.1防水附加層驗(yàn)收合格后，根據(jù)圖紙要求選用防水卷材，一般為4mm厚卷材。4.2滿涂冷底子油，冷底子油徹底干燥后方可進(jìn)行防水鋪貼；4.3對(duì)于陰陽角、后澆帶的部位鋪貼防水附加層（與防水材料同等質(zhì)量）；4.4對(duì)于防水卷材粘貼時(shí)必須粘貼牢固，不得產(chǎn)生空鼓或粘貼不牢固；對(duì)于產(chǎn)生空鼓等質(zhì)量缺陷的部位，切除已空鼓、脫落、破損的防水層，且修補(bǔ)材料必須選用新卷材；4.5對(duì)于SBS改性瀝青卷材必須選用-25度的聚酯胎防水材料，熱熔施工時(shí)，對(duì)噴燈烘烤溫度、烘烤時(shí)間進(jìn)行控制好，應(yīng)達(dá)到烘烤瀝青融化似流非流程度（烘烤卷材的同時(shí)烘烤基層），并及時(shí)粘貼，讓瀝青油與基層充分粘貼在一起；4.6俗話說：防水施工是三分材料，七分工；可見施工是非常重要的，項(xiàng)目部在防水施工時(shí)做好監(jiān)督管理工作，對(duì)于防水施工作為關(guān)鍵工序進(jìn)行監(jiān)控；4.7面層防水層必須錯(cuò)縫搭接，搭接長(zhǎng)度必須滿足規(guī)范要求，嚴(yán)禁齊縫搭接；4.8防水收口采用壓條固定，鋪貼完畢后必須進(jìn)行成品覆蓋并加設(shè)警示標(biāo)識(shí)。地下室外墻防水控制措施：5、防水保護(hù)層

施工30厚聚苯板防水保護(hù)層。

當(dāng)?shù)叵率宜惠^高，同時(shí)驗(yàn)收允許時(shí)，可采用砌120厚的非粘土磚墻做防水保護(hù)層。

6、室外回填土

回填土?xí)r應(yīng)注意保護(hù)好防水保護(hù)層，不得對(duì)防水保護(hù)層造成損壞。

回填土土質(zhì)必須符合回填需要，不得將建筑垃圾作為回填土使用。

回填土必須按規(guī)定分層夯壓密實(shí)，密實(shí)度≥93％。進(jìn)行管道二次開挖時(shí)對(duì)防水產(chǎn)生破壞后，要及時(shí)通知防水施工單位進(jìn)行防水修補(bǔ)，不隱藏破壞防水部位做到及時(shí)修補(bǔ)。質(zhì)量控制點(diǎn)：1、模板緊固使用一次性止水螺桿2、施工縫、后澆帶處設(shè)置止水鋼板3、混凝土缺陷、螺桿端部處理4、防水附加層、防水層厚度、范圍控制5、防水保護(hù)層及時(shí)設(shè)置6、回填土分層夯實(shí)、二次開挖控制外墻螺栓眼處理做法地下室底板、外墻防水控制措施：地下室底板、外墻防水控制措施：（三）屋面滲漏原因分析：1.選用的防水材料質(zhì)量不合格；2.屋面防水基層清理不徹底，存在渣土、溝槽等；3.結(jié)合層與防水材料間未能有效粘貼；4.保溫層（找坡層）內(nèi)含水量過高且屋面未做排氣孔，或排氣管排氣不暢；5.防水保護(hù)層厚度不足，不能起到有效保護(hù)；6.立面翻邊收口位置未做有效收邊加固；7.材料集中堆放或其他施工作業(yè)等均會(huì)造成防水層的空鼓、開裂，進(jìn)而導(dǎo)致滲漏。案例1：

樓梯間屋面防水施工前，受降雨影響所造成的頂棚滲漏。案例2：防水收口高度不足，凹槽留設(shè)位置偏低；未做根部處理.案例3：屋面未按規(guī)范要求設(shè)置排氣管；結(jié)構(gòu)內(nèi)部、找坡層、找平層內(nèi)的水分不能及時(shí)有效排除，易造成防水層起鼓，封邊脫落等問題。案例4：屋面欄板（女兒墻）立面未施工冷底子油結(jié)合層，且防水卷材未施工附加層；卷材與結(jié)構(gòu)之間未能有效粘貼，且未做收邊固定。案例5：出屋面結(jié)構(gòu)砌體墻根部滲漏.處理措施：墻體根部附加防水。案例6：坡屋面部位的滲漏現(xiàn)象2、現(xiàn)場(chǎng)施工存在以下幾方面難度（1）斜屋面坡度較陡，無站人操作梯臺(tái)；（2）屋面板轉(zhuǎn)折節(jié)點(diǎn)較多；（3）局部造型部位，施工作業(yè)面過小。

案例7：坡屋面脊板交接處滲漏滲漏原因：由于屋面兩折板交接處施工難度較大，很難控制折角部位混凝土密實(shí)度，致使此部位出現(xiàn)滲漏。維修加強(qiáng)方案：①?gòu)南虏堪褲B漏點(diǎn)鑿出，再?gòu)纳喜堪言摬课皇杷苫炷凌彸?。②清理基層，先用干硬性微膨脹水泥分層封堵密?shí)，再用水泥防水砂漿粉面。③表面擴(kuò)大涂刷雙組份聚氨酯防水兩道1.5毫米。④淋水試驗(yàn)待不漏后，再恢復(fù)屋面瓦。屋面防水工程質(zhì)量控制措施

2.穿屋面及樓板管道先鑿成上大下小喇叭口,后進(jìn)行封堵1.在結(jié)構(gòu)板上先做成15公分的混凝土園角。3.吊洞封堵前,先在洞周邊刷一道防水,再用高標(biāo)號(hào)混凝土分二次堵塞,第一次堵塞完后蓄水,不滲漏后進(jìn)行二次封堵4.吊洞可用木方或鋼支撐進(jìn)行加固,禁止使用鐵絲吊洞屋面防水工程質(zhì)量控制措施：

6.雨水口細(xì)部節(jié)點(diǎn)做法5.使用品牌卷材，搭接、套管周邊附加層必須符合要求。7.管道根部防水附加層及防水施工細(xì)部做法8.煙道及陰角部位要做好附加層，同時(shí)對(duì)于商業(yè)與主樓相接部位在做保溫層、找坡層前做一道防水附加層，避免與商業(yè)相鄰的戶內(nèi)陰水。屋面防水工程質(zhì)量控制措施：10.屋面分格縫間距不大于6*6m，根據(jù)圖紙要求施工屋面防水保護(hù)層，并保證保護(hù)層不開裂；設(shè)排氣管（25PVC管打梅花孔）6×6m縱橫布置，用無紡布將管周邊包好，防止?jié)补嗷炷習(xí)r打好的眼堵塞，相互連接匯集到地漏里，并在邊角位設(shè)置排氣孔（36平方米內(nèi)設(shè)置一個(gè)）9.坡屋面中對(duì)于切割是天溝和泛水以及天溝部位細(xì)部附加層應(yīng)做到位11.排氣管做法12.煙道出屋面節(jié)點(diǎn)做法屋面防水工程質(zhì)量控制措施：14.出屋面管嵌填節(jié)點(diǎn)做法13.穿屋面樓板管道節(jié)點(diǎn)做法15.屋面伸縮縫部位做法16.屋面女兒墻節(jié)點(diǎn)做法屋面防水工程質(zhì)量控制措施：18.出水口周圍做法，側(cè)排地漏做成八字型排水暢通,在500mm范圍排水坡度不小于5%17.屋面防水保護(hù)層、陰角、陽角部位做法案例1：樓梯間與屋面臨界墻體根部滲漏案例2：樓板與墻體間施工縫滲漏點(diǎn)案例3：樓體伸縮縫位置分戶墻滲漏處理措施：1.完善屋面變形縫防水及蓋板施工，防止屋面水灌入；2.已浸泡的抹灰層，需徹底鏟除，待基層晾曬干燥后，按照抹灰工序分層施工，并做好養(yǎng)護(hù)工作；3.徹底清理墻體結(jié)構(gòu)拼接位置的夾渣；拼縫位置剔鑿深度≮20mmV型槽，充分濕潤(rùn)后選用高標(biāo)號(hào)膨脹水泥砂漿進(jìn)行修補(bǔ)；4.戶內(nèi)已造成破壞的飾面層需剔除，二次修補(bǔ)施工，修補(bǔ)完畢后及時(shí)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。案例4：

屋面電梯室通往屋面門口未設(shè)置臺(tái)階踏步、屋面防水無上返收口處理，屋面降雨量較大時(shí)將倒灌入室內(nèi)。原因分析：1.屋面設(shè)計(jì)中遺漏該部位的細(xì)部節(jié)點(diǎn)做法；2.現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)前未對(duì)節(jié)點(diǎn)施工進(jìn)行詳細(xì)交底，盲目施工；3.過程監(jiān)管工作不到位等。處理措施：1.剔除已完成的防水層，按照國(guó)家規(guī)范要求增加室內(nèi)不少于2步臺(tái)階，且外側(cè)迎水面墻體高度≮300mm，確保防水卷材的上返高度；2.做好卷材收邊收口工作；3.為防止通行中踩踏造成卷材空鼓破壞，宜將門口部位卷材增加保護(hù)做法。案例5：外墻堵洞處理不當(dāng)造成的滲漏案例6：外墻線管線盒處滲漏分析及解決方案原因分析：沿外墻壁線管處滲入，沿著線管流通，從內(nèi)墻線盒處滲出。解決方案：在外墻壁線管與墻體交接處，打出喇叭狀凹槽先刷防水，再采用耐侯密封膠收口。案例7:外墻線管安裝不當(dāng)造成滲漏滲漏原因：外窗管線安裝開孔不當(dāng)造成外墻滲漏；處理方案（內(nèi)墻）：在內(nèi)墻壁線管與墻體交接處，打出喇叭狀凹槽先刷防水，再采用耐侯密封膠收口.外墻防滲漏控制措施：圖一：外墻螺栓眼防水窗臺(tái)做法（五）衛(wèi)生間、廚房滲漏原因分析：1.衛(wèi)生間未按要求施工止水臺(tái)；2.有水房間的墻體材料親水性較強(qiáng)；3.防水基層未做有效處理，防水層與找平層間結(jié)合質(zhì)量較差；4.防水材料不合格或涂料類防水高度、厚度不夠，不能有效防水；5.地漏標(biāo)高過高，地面長(zhǎng)期積水；6.風(fēng)道、煙道、穿墻（樓板）管道根部等未做封閉處理；7.防水層施工完畢后未按要求進(jìn)行24小時(shí)避水檢驗(yàn)；8.面層施工過程對(duì)防水層造成的二次破壞等。案例1：防水涂料上翻高度、厚度不足處理措施：1.衛(wèi)生間地漏、穿樓板管道根部按照要求施工防水附加層；2.墻面立面防水補(bǔ)刷防水層，并嚴(yán)格控制刷涂高度及刷涂厚度。案例2：衛(wèi)生間吊洞滲漏原因分析:防水的薄弱環(huán)節(jié),后期吊洞砂漿收縮引起縫隙。解決方案：鑿除4~5CM砂漿層并向洞周邊延伸2~3CM刷防水,然后用補(bǔ)償收縮砂漿收口。衛(wèi)生間滲漏控制措施構(gòu)造做法：1、防水層，四周卷起至少比衛(wèi)生間樓地面裝飾完成面高300；衛(wèi)生間浴缸和墻面接觸的部位的聚氨酯防水高度1.8米，寬度與墻接觸的長(zhǎng)邊全刷，兩側(cè)短邊寬度為一米；衛(wèi)生間淋浴房與墻面接觸部位聚氨酯防水高度1.8米，寬度與墻面接觸部位各1m寬；厚度：平面1.5mm，立面1.2mm。衛(wèi)生間滲漏控制措施衛(wèi)生間滲漏控制措施（六）門窗滲漏原因分析：1.門窗洞口留設(shè)尺寸偏大，門窗框發(fā)泡密封膠封堵不密實(shí)；2.門窗框與墻體縫隙未做封膠；3.窗框緊固件未固定，窗體穩(wěn)固性差，因震動(dòng)或風(fēng)壓影響極易造成外窗滲漏；4.密封膠質(zhì)量不合格，短期內(nèi)便出現(xiàn)貫穿性裂縫，無法起到有效密封作用。案例1：洞口留設(shè)尺寸過大，不利封堵；未及時(shí)密封，有滲漏隱患。處理措施：1.控制并保證各個(gè)構(gòu)件按標(biāo)高及控制線施工；2.根據(jù)窗框尺寸收口，兩側(cè)各留設(shè)10mm空間作為窗框固定填充；3.窗框固定件與結(jié)構(gòu)墻體連接緊固；4.窗框四周發(fā)泡劑填充必須飽滿無縫隙。

案例2：窗框洞口留設(shè)尺寸過大，洞口封堵后密實(shí)度較差，易留滲漏隱患；窗框緊固件未進(jìn)行固定，窗體穩(wěn)固性差。案例3:

窗洞口未及時(shí)封膠或已完成膠面出現(xiàn)貫穿性裂縫處理措施：1.密封膠材料的選用必須滿足當(dāng)?shù)貐^(qū)域氣候環(huán)境需求；2.窗框縫隙完成填充工作后，及時(shí)對(duì)窗框及墻體打膠區(qū)域進(jìn)行清理，并由專業(yè)封膠人員連貫封膠，盡量減少銜接；3.打膠工作完成后及時(shí)對(duì)已完成區(qū)域進(jìn)行復(fù)查，以免遺漏。案例4：

窗框與裝飾面縫隙過大案例5：窗洞口發(fā)泡膠填充不密實(shí)。處理措施：1.徹底清理窗洞口密封發(fā)泡劑及內(nèi)部垃圾；2.二次發(fā)泡填充，填充需飽滿無流墜；3.待發(fā)泡劑干燥后及時(shí)清邊、修整、封膠；封膠均勻、密實(shí)，盡量減少接膠，保證美觀。

上述案例均來源于集團(tuán)交房項(xiàng)目（在施項(xiàng)目）的真實(shí)案例，滲漏問題（隱患）的多發(fā)性，反映出在施工過程管理工作的諸多疏漏，不但影響到交房節(jié)點(diǎn)的推進(jìn)，同時(shí)埋置了較多的維修風(fēng)險(xiǎn)。5.外窗按照設(shè)計(jì)要求留設(shè)排水坡度，提供足夠的排水傾角，防止窗臺(tái)水倒灌；窗框滴水沿坡度外傾，滴水線留設(shè)寬度及深度均≮10mm或留設(shè)高度≮10mm鷹嘴線，謹(jǐn)防外墻返水倒灌。6.窗框安裝經(jīng)驗(yàn)收合格后，四周槽口填嵌密封膠作密封處理。嵌注密封膠前，基層應(yīng)充分干燥，清除門窗框保護(hù)膜、浮灰、砂漿等，使密封材料與門窗框、墻體粘結(jié)牢固，密封膠打注應(yīng)連續(xù)進(jìn)行，中途間隔時(shí)間不得過長(zhǎng)，打注后目測(cè)平直、光滑、均勻，無漏打、少打現(xiàn)象。7.窗下料及推拉窗的滑槽開設(shè)長(zhǎng)腰型排水孔，并檢查排水孔是否有堵塞現(xiàn)象，保證槽口內(nèi)的積水能暢通排出。窗臺(tái)固定及坡道做法8.參考萬科窗施工標(biāo)準(zhǔn)化操作工藝外窗側(cè)口防水做法外窗上口防水做法（推薦做法）外窗下口防水做法一、防水界面移交制度建立1、嚴(yán)格執(zhí)行界面移交制度，防水界面移交總包單位負(fù)責(zé)人、分包單位負(fù)責(zé)人、監(jiān)理工程師必須參加，每一工序第一次移交甲方工程師必須參加。

土建向防水單位移交防水工作面標(biāo)準(zhǔn)：

（1）、螺桿眼封堵到位；

（2）、基層表面打磨平整、清潔、干燥；

（3）、特別強(qiáng)調(diào)墻根清理到位，圓弧角完成。

防水單位向總包單位移交質(zhì)量要求：

（1）、防水層厚度檢查滿足要求；

（2）、防水層完好，無損傷；

（3）、防水細(xì)部處理符合要求（頂部和根部）；

（4）、閉水試驗(yàn)檢查無滲漏。移交資料要求：

每次防水界面移交必須形成資料并歸檔，包括：（1）、防水界面移交統(tǒng)一表格，要求內(nèi)容填寫完善；必要時(shí)必須有檢查數(shù)據(jù)，三方責(zé)任人簽字完善，日期簽署明確。

（2）、界面移交附圖，明確移交部位；

（3）、每次移交需要有照片。二、防水材料進(jìn)場(chǎng)報(bào)驗(yàn)制度1、材料進(jìn)場(chǎng)需提交的資料包括：材料出廠檢驗(yàn)報(bào)告及產(chǎn)品合格證；2、進(jìn)場(chǎng)材料品牌必須符合施工合同中的品牌要求；3、每類材料進(jìn)場(chǎng)報(bào)驗(yàn)必須通知甲方工程師、監(jiān)理工程師、工程部材料負(fù)責(zé)人共同參加；4、材料封樣符合要求；5、材料進(jìn)場(chǎng)檢查后組織原材料檢測(cè)附復(fù)檢，監(jiān)理工程師見證取樣，復(fù)檢合格后方可投入使用。樣板展示：卷材防水基層冷底子油的施工，結(jié)合目前行業(yè)內(nèi)常規(guī)施工工藝，做如下展示：冷底子油刮涂工藝（刮涂工藝容易出現(xiàn)刮涂厚度不均，刮痕明顯等問題；因此在施工過程中應(yīng)及時(shí)做好補(bǔ)刮（下圖）屋面防水基層大面積施工時(shí)采用的滾涂工藝，該照片只作為工藝展示，其基層處理效果較差，不宜效仿。(下圖）冷底子油噴涂工藝：該工藝工作效率高、噴涂效果好、厚度均勻，適用于大面積作業(yè)，應(yīng)予以推廣。（下圖）屋面女兒墻、排氣管、排煙道根部節(jié)點(diǎn)防水附加層處理（下圖）1.各落水口處預(yù)埋套管的埋設(shè)應(yīng)考慮所處位置找平層及防水附加層的厚度，使得排水口比周圍略低10—20mm，在直落式水落口周圍500mm的范圍內(nèi)，坡度不應(yīng)小于5%，落水口和出屋面立管管洞的四周應(yīng)分層采用水泥砂漿、細(xì)石混凝土和防水油膏填嵌密實(shí)，并分兩次（間隔至少一天）成活，出屋面管道四周用細(xì)石混凝土做成規(guī)則的包狀。

4.剛性防水層的施工操作工藝要求

為增加細(xì)石混凝土的防滲、抗?jié)B效果，在混凝土拌合時(shí)需摻加一定含量的防水劑；嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)攪拌混凝土的施工配合比。鋼筋綁扎必須經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程師驗(yàn)收合格后方可進(jìn)行混凝土澆筑，澆筑時(shí)應(yīng)嚴(yán)格控制澆筑厚度，分二次壓光抹平，澆筑后表面澆水覆蓋養(yǎng)護(hù)不少于14天。上人屋面采用鋪磚做法時(shí)，應(yīng)根據(jù)建筑的業(yè)態(tài)形式，結(jié)合屋面突出物具體情況，綜合考慮屋面整體效果。透氣孔、排