第九章 財產(chǎn)稅法

第九章

財產(chǎn)稅法本章學習要點房產(chǎn)稅、契稅、車船稅的征稅對象及范圍房產(chǎn)稅、契稅、車船稅的納稅義務人房產(chǎn)稅、契稅、車船稅應納稅額的計算PART01案例導入資料一：東海電子公司2015年12月31日“固定資產(chǎn)——房產(chǎn)”賬面原值為2000000元，2016年2月1日，企業(yè)將房產(chǎn)原值為1000000元的房屋租給其他單位使用，每年收取租金收入120000元，當?shù)卣?guī)定，按房產(chǎn)原值扣除30%后作為房產(chǎn)余值，該地區(qū)規(guī)定房產(chǎn)稅按年計算，分月繳納。請問：出租房產(chǎn)如何繳房產(chǎn)稅？房屋出租收入是否要征收房產(chǎn)稅？如果需要納稅，東海公司2016年1月份、2月份應怎樣計稅？第一節(jié)房產(chǎn)稅一、房產(chǎn)稅概述（一）房產(chǎn)稅的概念與特點（二）房產(chǎn)稅征稅對象與征稅范圍（三）房產(chǎn)稅納稅義務人（四）房產(chǎn)稅計稅依據(jù)與稅率二、房產(chǎn)稅的計算三、房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠四、房產(chǎn)稅的征收管理一、房產(chǎn)稅概述（一）房產(chǎn)稅的概念與特點房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。征收房產(chǎn)稅有利于地方政府籌集財政收入也有利于加強房產(chǎn)管理。房產(chǎn)稅的特點是：1.房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅2.征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋3.區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式,規(guī)定征稅辦法（二）房產(chǎn)稅征稅對象與征稅范圍1.征稅對象房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護結構(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學習、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所，但獨立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)，而室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。2.征稅范圍房產(chǎn)稅征稅范圍，具體為：（1）城市是指國務院批準設立的市。（2）縣城是指縣人民政府所在地的地區(qū)。（3）建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準設立的建制鎮(zhèn)。（4）工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達、人口比較集中、符合國務院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標準但尚未設立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。

房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村。（三）房產(chǎn)稅納稅義務人房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權所有人為納稅人：1.產(chǎn)權屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。2.產(chǎn)權出典的，由承典人納稅。3.產(chǎn)權所有人、承典人不在房屋所在地的，或者產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。4.無租使用其他房產(chǎn)的問題。5.自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。（四）房產(chǎn)稅計稅依據(jù)與稅率1.計稅依據(jù)房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)的租金收入。按照房產(chǎn)計稅價值征稅的，稱為從價計征；按照房產(chǎn)租金收入計征的，稱為從租計征。（1）從價計征時，按照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。（各地扣除比例由當?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。）（2）從租計征時，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。2.稅率現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用比例稅率。由于房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為從價計征和從租計征兩種形式，所以房產(chǎn)稅的稅率也有兩種：(1)按房產(chǎn)原值一次減除10％~30％后的余值計征的，稅率為1.2％(2)按房產(chǎn)出租的租金收入計征的，稅率為12％二、房產(chǎn)稅計算(一)從價計征的方法應納稅額＝應稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%【例9-2】某企業(yè)的經(jīng)營用房原值為5000萬元，按照當?shù)匾?guī)定允許減除30%后按余值計稅，適用稅率為1.2%。請計算其應納房產(chǎn)稅稅額。解析：應納稅額＝5000×（1-30%）×1.2%＝42（萬元）【例9-3】某公司出租房屋10間，年租金收入為30萬元，適用稅率為12%。請計算其應納房產(chǎn)稅稅額。（二）從租計征的方法應納稅額＝租金收入×12%（或4%）解析：應納稅額＝30×12%＝3.6（萬元）【例9-4】某企業(yè)將其與辦公樓相連的地下停車場和另一獨立的地下建筑物改為地下生產(chǎn)車間，2016年3月辦理竣工手續(xù)，4月投入使用，停車場原值100萬元，地下建筑物原價200萬元，該企業(yè)所在省財政和地方稅務部門確定地下建筑物的房產(chǎn)原價的折算比例為50%，房產(chǎn)原值減除比例為30%。

該企業(yè)以上兩處地下建筑物2016年4月至12月份應繳納房產(chǎn)稅是多少?

解析:企業(yè)2016年4月至12月份應繳納房產(chǎn)稅＝（100+200×50%）×（1－30%）×1.2%×9÷12＝1.26（萬元）三、房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠是根據(jù)國家政策需要和納稅人的負擔能力制定的。（一）國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但免稅單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房，不屬于免稅范圍。（二）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位，如學校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院、文化、體育、藝術這些實行全額或差額預算管理的事業(yè)單位所有的，本身業(yè)務范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。（四）個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。（五）經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。四、房產(chǎn)稅的征收管理(一)納稅義務發(fā)生時間1.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅。2.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。3.納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅。4.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅。5.納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅。6.納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。8.從2009年1月1日起，納稅人因房產(chǎn)的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。(二)納稅期限房產(chǎn)稅實行按年計算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。(三)納稅地點房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務機關納稅。第二節(jié)契稅一、契稅概述（一）契稅的概念與特點（二）契稅的納稅義務人

（三）契稅的征稅對象（四）契稅的稅率

二、契稅的計算

（一）計稅依據(jù)（二）計算方法三、契稅的稅收優(yōu)惠（一）契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定（二）契稅優(yōu)惠的特殊規(guī)定一、契稅的概述（一）契稅的概念與特點契稅是以在中華人民共和國境內(nèi)轉移土地、房屋權屬為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。征收契稅有利于增加地方財政收入，有利于保護合法產(chǎn)權，避免產(chǎn)權糾紛。契稅的特點是：1.契稅屬于財產(chǎn)轉移稅2.契稅由財產(chǎn)承受人納稅3.契稅采用有幅度的比例稅率，稅負較輕（二）契稅的納稅義務人

契稅的納稅義務人是境內(nèi)轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人。（三）契稅的征稅對象1.國有土地使用權出讓2.土地使用權轉讓3.房屋買賣4.房屋贈與5.房屋交換(四)契稅的稅率契稅實行3%~5%的幅度稅率。實行幅度稅率是考慮到我國經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，各地經(jīng)濟差別較大的實際情況。因此，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在3%~5%的幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照本地區(qū)的實際情況決定。二、契稅的計算(一)計稅依據(jù)

計稅依據(jù)為不動產(chǎn)的價格。由于土地、房屋權屬轉移方式、定價方法不同，因而具體契稅計稅依據(jù)有以下幾種情況：1.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)。2.土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。3.土地使用權交換、房屋交換，以所交換的土地使用權、房屋的價格差額為計稅依據(jù)。4.以劃撥方式取得土地使用權，經(jīng)批準轉讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉讓者補交契稅，計稅依據(jù)為補交的土地使用權出讓費用或者土地收益。5.對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為（法定繼承人除外），應對受贈人全額征收契稅。6.房屋附屬設施征收契稅依據(jù)(二)計算方法契稅采用比例稅率。當計稅依據(jù)確定以后，應納稅額的計算比較簡單。應納稅額的計算公式為：應納稅額＝計稅依據(jù)×稅率【例9-5】居民甲有兩套住房，將一套出售給居民乙，成交價格為120萬元；將另一套兩室住房與居民丙交換成兩套一室住房，并支付給丙換房差價款30萬元。試計算甲、乙、丙相關行為應納的契稅（假定稅率為4%）解析：甲應繳納契稅＝30×4%＝1.2（萬元）

乙應繳納契稅＝120×4%＝4.8（萬元）

丙不繳納契稅三、契稅的稅收優(yōu)惠與征收管理(一)契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定1.國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅。2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅。3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房，酌情減免。4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免。5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

6.經(jīng)外交部確認，依照我國有關法律規(guī)定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定，應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯(lián)合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬，免征契稅。7.公租房經(jīng)營單位購買住房作為公租房，免征契稅。(二)契稅優(yōu)惠的特殊規(guī)定企業(yè)改制、事業(yè)單位改制、企業(yè)合并、企業(yè)分立、企業(yè)破產(chǎn)、資產(chǎn)劃轉、債權轉股權、劃撥用地出讓或作價出資、公司股權（股份）轉讓。四、契稅的征收管理

(一)納稅義務發(fā)生時間契稅的納稅義務發(fā)生時間是納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。(二)納稅期限納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起的10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內(nèi)繳納稅款。(三)契稅納稅地點與征收管理1.納稅地點契稅在土地、房屋所在地的征收機關繳納。2.契稅申報（1）根據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權屬轉移，納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關材料辦理契稅納稅申報，稅務機關應予受理。（2）購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時，由于銷售新建商品的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務登記或者被稅務機關列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，稅務機關在核實有關情況后應予受理。3.征收管理納稅人辦理納稅事宜后，征收機關應向納稅人開具契稅完稅憑證。納稅人持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料，依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續(xù)。土地管理部門和房產(chǎn)管理部門應向契稅征收機關提供有關資料，并協(xié)助契稅征收機關依法征收契稅。國家稅務總局決定，各級征收機關要在2005年1月1日后停止代征委托，直接征收契稅。第三節(jié)車船稅一、車船稅概述（一）車船稅的概念與特點（二）車船稅的征收范圍（三）車船稅納稅人（四）車船稅稅率二、車船稅的計算三、車船稅的稅收優(yōu)惠四、車船稅的征收管理一、車船稅概述（一）車船稅的概念與特點車船稅是指在中華人民共和國境內(nèi)的車輛、船舶的所有人或者管理人按照中華人民共和國車船稅法應繳納的一種稅。其作用是：1.為地方政府籌集財政資金。2.有利于車船的管理與合理配置。3.有利于調(diào)節(jié)財富差異。（二）車船稅的征收范圍車船稅的征稅范圍是指在中華人民共和國境內(nèi)屬于車船稅法所附《車船稅稅目稅額表》規(guī)定的車輛、船舶。臨時入境的外國車船和香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū)的車船,不征收車船稅。（三）車船稅納稅人車船稅的納稅義務人，是指在中華人民共和國境內(nèi)，車輛、船舶（以下簡稱車船）的所有人或者管理人，應當按照《車船稅法》的規(guī)定繳納車船稅。

境內(nèi)單位和個人租入外國籍船舶，不征收車船稅；境內(nèi)單位將船舶出租到境外的，應依法征收車船稅。

三、車船稅稅率與計算車船稅實行定額稅率。定額稅率，也稱固定稅額，是稅率的一種特殊形式。定額稅率計算簡便，是適宜從量計征的稅種。車船稅的適用稅額，依照車船稅法所附的《車船稅稅目稅額表》執(zhí)行。車船稅采用定額稅率，即對征稅的車船規(guī)定單位固定稅額。車船稅確定稅額總的原則是：非機動車船的稅負輕于機動車船；人力車的稅負輕于畜力車；小噸位船舶的稅負輕于大船舶。由于車輛與船舶的行駛情況不同，車船稅的稅額也有所不同。（見下表）稅目計稅單位年基準稅額（元）備注乘用車按發(fā)動機氣缸容量（排氣量）分檔）1.0升（含）以下的每輛60~360核定載客人數(shù)9人（含）以下1.0升以上至1.6升（含）的300~5401.6升以上至2.0升（含）的360~6602.0升以上至2.5升（含）的660~12002.5升以上至3.0升（含）的1200~24003.0升以上至4.0升（含）的2400~36004.0升以上的3600~5400表1商用車客車每輛480~1440核定載客人數(shù)9人以上，包括電車貨車整備質量每噸16~120（1）包括半掛牽引、掛車、客貨兩用汽車、三輪汽車和低速載貨車等（2）掛車按照貨車稅額的50%計算其他車輛專用作業(yè)車整備質量每噸16~120不包括拖拉機輪式專用機械車16~120摩托車

每輛36~180

船舶機動船舶凈噸位每噸3~6拖船、非機動駁船分別按照機動船舶稅額的50%計算；游艇的稅額另行規(guī)定游艇艇身長度每米600~2000表21.機動船舶，具體適用稅額為：（1）凈噸位不超過200噸（含）的，每噸3元；（2）凈噸位超過200噸但不超過2000噸（含）的，每噸4元；（3）凈噸位超過2000噸但不超過10000噸（含）的，每噸5元；（4）凈噸位超過10000噸的，每噸6元。拖船按照發(fā)動機功率每1千瓦折合凈噸位0.67噸計算征收車船稅。2.游艇，具體適用稅額為：（1）艇身長度不超過10米的，每米600元；（2）艇身長度超過10米但不超過18米的，每米900元；（3）艇身長度超過18米但不超過30米的，每米1300元；（4）艇身長度超過30米的，每米2000元；（5）輔助動力帆艇，每米600元。3.車船稅法及其實施條例所涉及的整備質量、凈噸位、艇身長度等計稅單位，有尾數(shù)的一律按照含尾數(shù)的計稅單位據(jù)實計算車船稅應納稅額。計算得出的應納稅額小數(shù)點后超過兩位的可四舍五入保留兩位小數(shù)。4.乘用車以車輛登記管理部門核發(fā)的機動車登記證書或者行駛證書所載的排氣量毫升數(shù)確定稅額區(qū)間。5.車船稅法和實施條例所涉及的排氣量、整備質量、核定載客人數(shù)、凈噸位、功率（千瓦或馬力）、艇身長度，以車船登記管理部門核發(fā)的車船登記證書或者行駛證相應項目所載數(shù)據(jù)為準。二、車船稅的計算

車船稅由地方稅務機關負責征收。（一）購置的新車船，購置當年的應納稅額自納稅義務發(fā)生的當月起按月計算。應納稅額＝（年應納稅額÷12）×應納稅月份數(shù)

應納稅月份數(shù)=12-納稅義務發(fā)生時間（取月份）+1（二）在一個納稅年度內(nèi)，已完稅的車船被盜搶、報廢、滅失的，納稅人可以憑有關管理機關出具的證明和完稅證明，向納稅所在地的主管稅務機關申請退還自被盜搶、報廢、滅失月份起至該納稅年度終了期間的稅款。（三）已辦理退稅的被盜搶車船，失而復得的，納稅人應當從公安機關出具相關證明的當月起計算繳納車船稅。（四）保險機構代收車船稅的，不再向稅務機關繳稅。（五）已稅車船當年辦理轉讓過戶，不另納稅也不退稅。

【例9-6】某運輸公司2016年擁有商用貨車15輛(貨車整備質量噸位全部為10噸),乘用車20輛(其中發(fā)動機汽缸容量1.6升的有10輛,1.8升的有10輛),商用客車10輛。當?shù)卣?guī)定,商用貨車整備質量每噸年稅額80元,乘用車1.6升每輛年稅額500元、1.8升每輛年稅額600元,商用客車每輛年稅額480元。試計算該公司2016年應繳納的車船稅。解析：商用貨車應納稅額=15×10×80=12000(元)乘用車應納稅額=10×500+10×600=11000(元)商用客車應納稅額=10×480=4800(元)全年應納車船稅額=12000+11000+4800=27800(元)【例9-7】2016年年初,船舶公司擁有非機動駁船5艘,每艘凈噸位3000噸;拖船3艘,每艘發(fā)動機功率4000千瓦。當?shù)貦C動船舶的車船凈噸位2001~10000噸的,年稅額為5元/噸。該船舶公司2016年應繳納車船稅。解析：拖船、非機動駁船分別按照機動船舶稅額的50%計算車船稅。拖船按照發(fā)動機功率每1千瓦折合凈噸位0.67噸計算車船稅。所以,該船舶公司應繳納的車船稅應該為5×3000×5×50%+34000×0.67×550%=57600元。三、車船稅的稅收優(yōu)惠（一）法定減免1.捕撈、養(yǎng)殖漁船：是指在漁業(yè)船舶登記管理部門登記為捕撈船或者養(yǎng)殖船的船舶。2.軍隊、武裝警察部隊專用的車船：是指按照規(guī)定在軍隊、武裝警察部隊車船管理部門登記，并領取軍隊、武警牌照的車船。3.警用車船：是指公安機關、國家安全機關、監(jiān)獄、勞動教養(yǎng)管理機關和人民法院、人民檢察院領取警用牌照的車輛和執(zhí)行警務的專用船舶。4.依照法律規(guī)定應當予以免稅的外國駐華使領館、國際組織駐華代表機構及其有關人員的車船。5.使用新能源的車輛包括純電動汽車、燃料電池汽車和混合動力汽車免征車船稅；對節(jié)約能源車輛，減半征收車船稅——其他混合動力汽車。6.省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，可以對公共交通車船，農(nóng)村居民擁有并主要在農(nóng)村地區(qū)使用的摩托車、三輪汽車和低速載貨汽車定期減征或者免征車船稅。（二）特定減免1.經(jīng)批準臨時入境的外國車船和香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū)的車船，不征收車船稅。2.按照規(guī)定繳納船舶噸稅的機動船舶，自《車船稅法》實施之日起5年內(nèi)免征車船稅。3.依法不需要在車船登記管理部門登記的機場、港口、鐵路站場內(nèi)部行駛或者作業(yè)的車船，自《車船稅法》實施之日起5年內(nèi)免征車船稅。四、車船稅的征收管理（一）納稅期限車船稅納稅義務發(fā)生時間為取得車船所有權或者管理權的當月。以購買車船的發(fā)票或其他證明文件所載日期的當月為準。車船稅按年申報，分月計算，一次性繳納。納稅年度為公歷1月1日至12月31日。車船稅按年申報繳納。（二）納稅地點1.車船稅的納稅地點為車船的登記地