營(yíng)區(qū)物業(yè)服務(wù)物業(yè)管理規(guī)章制度

營(yíng)區(qū)物業(yè)服務(wù)物業(yè)管理規(guī)章制度

目錄

第一節(jié)行政管理制度.........................................................3

一、人事管理.........................................................3

二、考勤管理.........................................................6

三、考核管理.......................................................10

四、薪酬管理.......................................................12

五、獎(jiǎng)懲管理.......................................................13

六、規(guī)范管理.......................................................17

第二節(jié)檔案管理制度.......................................................20

第三節(jié)保潔管理制度.......................................................22

一、保潔房管理員...............................................22

二、保潔員管理制度...........................................22

三、廁所衛(wèi)生保潔制度.......................................23

四、垃圾清運(yùn)管理制度.......................................24

第四節(jié)車輛停放管理制度...............................................26

一、營(yíng)區(qū)停車場(chǎng)停放規(guī)定...................................26

二、機(jī)動(dòng)車駕駛?cè)嗽谕＼噲?chǎng)停放規(guī)定...............27

三、非機(jī)動(dòng)車、助動(dòng)車、電動(dòng)車停放規(guī)定.......27

四、停車防盜安全規(guī)定.......................................27

第五節(jié)公共設(shè)備管理制度...............................................28

一、空調(diào)設(shè)施.......................................................28

二、電梯設(shè)施.......................................................28

1

三、水電設(shè)施.......................................................29

四、給排水設(shè)施...................................................29

第六節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)安全管理制度.......................................29

一、目的和范圍...................................................29

二、職責(zé)...............................................................30

三、綠化養(yǎng)護(hù)安全管理要求...............................30

四、綠化工具的使用與保養(yǎng)...............................34

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第一節(jié)行政管理制度

一、人事管理

（一）員工的聘用

1.全體員工一律施行聘用制，其聘用原則是“面向社會(huì)、

公開招聘、嚴(yán)格篩選、強(qiáng)化培訓(xùn)、全面考核、擇優(yōu)錄用”。

2.應(yīng)聘人員必須認(rèn)真填寫應(yīng)聘人員登記表，并提供本人

的身份證、戶籍證明、職稱證書、專業(yè)資格證書、學(xué)歷證書

的原件和復(fù)印件，以及兩張本人一寸彩色免冠照片。

3.應(yīng)聘人員須通過本物業(yè)公司制定的“應(yīng)聘人員資格考

查和能力測(cè)試”，有關(guān)考查和測(cè)試的標(biāo)準(zhǔn)由公司統(tǒng)一制定。

4.應(yīng)聘初選合格者必須參加本物業(yè)公司統(tǒng)一組織的崗前

培訓(xùn)，培訓(xùn)合格者方能被本物業(yè)公司正式聘用。

5.本物業(yè)公司正式聘用的員工，一律實(shí)行勞動(dòng)合同制。

凡本物業(yè)公司錄用的員工，均須與物業(yè)公司簽訂勞動(dòng)合同。

6.員工試用期及轉(zhuǎn)正規(guī)定

應(yīng)聘人員被本物業(yè)公司正式聘用后，填寫員工履歷表，

即進(jìn)入試用期。

試用期一般為三個(gè)月，特殊情況可適當(dāng)延長(zhǎng)，但最多不

超過六個(gè)月。試用期滿合格者即轉(zhuǎn)為正式員工。試用期滿不

能勝任本職工作者，或在試用期內(nèi)嚴(yán)重違紀(jì)者，即按勞動(dòng)合

同之規(guī)定解除勞動(dòng)關(guān)系。

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7.轉(zhuǎn)正的員工自轉(zhuǎn)正之日起享受本物業(yè)公司正式員工的

一切待遇。

8.終止勞動(dòng)合同的試用期員工須按本物業(yè)公司的規(guī)定辦

完有關(guān)手續(xù)方能離職。

（二）員工的任用

1.本物業(yè)公司按人盡其才的原則，根據(jù)物業(yè)公司的實(shí)際

發(fā)展需要以及員工的個(gè)人能力、專業(yè)特長(zhǎng)和工作態(tài)度，適當(dāng)

安排工作崗位，并委任工作職務(wù)。

2.本物業(yè)公司有權(quán)調(diào)整員工的工作，并由管理處正式下

達(dá)工作調(diào)動(dòng)通知書。

3.員工在何崗位工作就應(yīng)當(dāng)自覺承擔(dān)何崗位的責(zé)任，并

享受何崗位的待遇。

4.本物業(yè)公司鼓勵(lì)員工創(chuàng)造性的工作，對(duì)工作績(jī)效突出

者予以特別獎(jiǎng)勵(lì)。

5.員工在其工作崗位上成績(jī)優(yōu)異并具有協(xié)作精神和組織

能力者，本物業(yè)公司將適時(shí)晉升其職務(wù)：反之，凡不能勝任

本職工作且經(jīng)幫助仍不能勝任者，本物業(yè)公司將予以降職，

直至解聘。

6.凡員工的晉升或降職均由管理處正式下達(dá)職務(wù)調(diào)整通

知書。

（三）員工的解聘

1.員工自愿辭職的須按勞動(dòng)合同的有關(guān)規(guī)定辦理辭職手

續(xù)。否則，本物業(yè)公司將按其擅自離職處理。凡自愿辭職、

擅自離職或被本物業(yè)公司勒令辭職者，自其離開本物業(yè)公司

4

之日起兩年時(shí)間內(nèi)，不得在本行業(yè)內(nèi)的其他物業(yè)公司工作，

否則本物業(yè)公司有權(quán)要求其承擔(dān)違約的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。

2.本物業(yè)公司因經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)條件發(fā)生重大變化需要辭退員

工時(shí)，應(yīng)提前XX天通知員工。凡因此被辭退的員工，本物

業(yè)公司按國(guó)家有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。

3.員工嚴(yán)重觸犯國(guó)家刑律被判刑的，或嚴(yán)重違犯本物業(yè)

公司規(guī)章制度并使本物業(yè)公司財(cái)產(chǎn)或名譽(yù)造受嚴(yán)重?fù)p害的，

本物業(yè)公司可即時(shí)將其除名。除了不予其任何補(bǔ)償外，本物

業(yè)公司還有權(quán)要求當(dāng)事人賠償相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)損失。

4.員工達(dá)到退休年限者，本物業(yè)公司安排其退休，并按

國(guó)家有關(guān)規(guī)定為其提供退休待遇。

5.員工有下列情形之一者，本物業(yè)公司有權(quán)令其停職。

員工停職期間，停發(fā)一切薪酬，其在本物業(yè)公司的工作年限

中斷。

（1）員工本人患病且病假假期超過三個(gè)月者。

（2）觸犯國(guó)家刑律而被國(guó)家司法部門羈押或提起公訴

者。

（3）違反物業(yè)公司規(guī)章制度，造成較大不良影響，并

且不認(rèn)錯(cuò)改過者。

6.員工離職或解職須按如下程序辦理離職手續(xù)。

（1）到管理處領(lǐng)離職通知書。

（2）辦理工作及物品移交手續(xù)。

（3）經(jīng)本物業(yè)公司各部門負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。

（5）本物業(yè)公司領(lǐng)班領(lǐng)導(dǎo)簽字批準(zhǔn)。

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（6）上述各項(xiàng)手續(xù)完成后，當(dāng)事人方可離職。

（四）普通員工的崗位基本要求

1.年齡在18周歲以上，身體健康，符合國(guó)家規(guī)定的用工

條件。

2.具有較強(qiáng)的事業(yè)心和職業(yè)道德，具有勤奮鉆研精神。

3.具有中?；蛳喈?dāng)于中專的文化水平。

4.聽從領(lǐng)導(dǎo)指揮，服從管理人員的工作安排。

5.具有兩年以上的物業(yè)公司實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

（五）各部門領(lǐng)班人員的崗位基本要求

1.符合普通員工的全部條件。

2.具備一定的培訓(xùn)知識(shí)，熟悉培訓(xùn)方面的業(yè)務(wù)。

3.具有三年以上本職工作經(jīng)驗(yàn)，且在本物業(yè)公司工作滿

一年。

4.取得本物業(yè)公司頒發(fā)的“管理人員任職資格證書”。

5.能夠起模范帶頭作用，并通過見習(xí)考核，具備一定的

團(tuán)隊(duì)組織能力和工作協(xié)調(diào)能力。

二、考勤管理

（一）例假日

1.國(guó)家法定節(jié)假日

（1）元旦：1月1日。

（2）春節(jié)：以當(dāng)年年歷為準(zhǔn)，大年初一、初二、初三；

（3）勞動(dòng)節(jié)：5月1.2.3日。

（4）國(guó)慶節(jié)：10月1.2.3日。

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2.周休日：星期六、星期日。

（二）其他假期

1.事假

員工因重要事情必須本人處理可以請(qǐng)事假。事假期間扣

發(fā)本人基本工資，當(dāng)月事假超過2天，扣發(fā)其當(dāng)月獎(jiǎng)金；全

年事假累計(jì)超過20天，扣發(fā)其全年獎(jiǎng)金。

2.病假

員工因病治療或住院休養(yǎng)，可以請(qǐng)病假。請(qǐng)病假者要出

具市級(jí)或市級(jí)以上醫(yī)院的醫(yī)療診斷證明和醫(yī)療費(fèi)發(fā)票。病假

期間只發(fā)本人基本工資，當(dāng)月病假超過5天，扣發(fā)其當(dāng)月獎(jiǎng)

金；全年病假累計(jì)超過50天，扣發(fā)其全年獎(jiǎng)金。

3.婚假

員工本人結(jié)婚可請(qǐng)婚假3天，子女結(jié)婚可請(qǐng)婚假1天。

婚假期間待遇不變。

4.產(chǎn)假

員工本人生育可休假90天（包括例假日在內(nèi)）。員工

家屬生育，在其產(chǎn)假期內(nèi)給予男方10日護(hù)理假（包括例假

日在內(nèi)）。員工本人產(chǎn)假期間只發(fā)基本工資，護(hù)理假待遇不

變。但違犯國(guó)家計(jì)劃生育規(guī)定者，取消其休假資格。

5.喪假

父母、配偶、子女、兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母死

亡，可請(qǐng)3日喪假。喪假期間待遇不變。

6.探親假

員工探望居住在外地的父母，每年可請(qǐng)?zhí)接H假10天（包

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括例假日在內(nèi)）。探親假期間待遇不變。

7.公假

因公外派協(xié)助其他單位工作，或因國(guó)家規(guī)定的公民義務(wù)

而必須請(qǐng)假，均視為公假。公假期間待遇不變。

8.帶薪休假

按員工在本公司工作年限或突出貢獻(xiàn)情況，公司分別獎(jiǎng)

勵(lì)其每年5天至20天帶薪休假（不包括例假日）。在本公

司連續(xù)工作滿三年者，每年帶薪休假5天；滿五年者，每年

帶薪休假7天；滿八年者，每年帶薪休假10天；滿十年者，

每年帶薪休假15天；滿十五年者，每年帶薪休假20天。帶

薪休假期間待遇不變。

（三）請(qǐng)假程序

1.請(qǐng)假時(shí)，應(yīng)如實(shí)寫明請(qǐng)假條，并按照公司請(qǐng)假審批權(quán)

限報(bào)批，得到批準(zhǔn)后方可休假，否則按違紀(jì)處理。除因急病

或突發(fā)嚴(yán)重事情不能親自辦理請(qǐng)假手續(xù)外，員工請(qǐng)假均需親

自辦理請(qǐng)假手續(xù)，

2.休假前，應(yīng)交待或辦理工作移交手續(xù)，然后方可離崗

休假。

3.休假期滿，休假員工應(yīng)立即辦理消假手續(xù)，否則按超

假處理。

（四）準(zhǔn)假權(quán)限

1.1天（含1天）內(nèi)的假期由部門領(lǐng)班審批，1天以上的

假期由項(xiàng)目經(jīng)理審批。

2.各級(jí)管理人員的假期由項(xiàng)目經(jīng)理審批。

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（五）工作時(shí)間

1.根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，本物業(yè)公司員工每周工作時(shí)間為

44小時(shí)。

2.每日工作時(shí)間為上午8：00-12：00，下午2：00-6：

00。

3.根據(jù)服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn)，除了正常工作時(shí)間之外，本施

行工休時(shí)間值班制，全體員工必須無條件服從本物業(yè)公司的

值班安排。

4.值班員工或確因需要而延長(zhǎng)工作時(shí)間的員工，由物業(yè)

公司安排補(bǔ)休；由于工作需要不能安排補(bǔ)休的，按雙倍工資

計(jì)酬。

5.享有績(jī)效工資的員工加班時(shí)，不按加班計(jì)算。

（六）考勤營(yíng)區(qū)

1.員工上下班或值班，必須執(zhí)行物業(yè)公司規(guī)定的作息時(shí)

間，并一律簽到登記。有關(guān)考勤管理工作由管理處負(fù)責(zé)。

2.員工上班或值班，必須提前15分鐘到崗，處理個(gè)人內(nèi)

務(wù)和打掃環(huán)境衛(wèi)生。

3.上班時(shí)間員工外出時(shí)，因公者必須提供正當(dāng)手續(xù)，因

私者必須提供請(qǐng)假手續(xù)。否則，考勤領(lǐng)班人員有權(quán)制止其外

出。如強(qiáng)行外出按曠工或早退論處。事情緊急的因公外出，

事后應(yīng)及時(shí)寫出書面說明，經(jīng)領(lǐng)班領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，報(bào)考勤領(lǐng)班

人員登記。

4.員工未辦妥請(qǐng)假手續(xù)而自動(dòng)離崗者，或以虛假理由請(qǐng)

假者，按曠工處理。

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5.曠工1天者，扣罰其2天基本工資，并取消其半月獎(jiǎng)

金，給予通報(bào)批評(píng)處分；礦工2天者，扣罰其4天基本工資，

給予警告處分；礦工3天者，扣罰其6天基本工資，給予記

過處分；礦工4天者，扣罰其8天基本工資，給予降級(jí)或撤

職處分；礦工5天者，按自動(dòng)離職處理。

6.上班或值班簽到必須由本人親自簽署。凡代人簽到者，

當(dāng)事人雙方每人每次均罰款30元。一月內(nèi)兩次違犯此項(xiàng)規(guī)

定者，給予當(dāng)事人警告處分；三次違犯此項(xiàng)規(guī)定者，給予當(dāng)

事人記過處分。涂改考勤記錄者按此項(xiàng)規(guī)定處理。

7.上班時(shí)間無故不堅(jiān)守崗位者，視為脫崗。首次脫崗者

罰款30元；一月內(nèi)第二次違犯此項(xiàng)規(guī)定者罰款50元，并給

予當(dāng)事人警告處分；第三次違犯此項(xiàng)規(guī)定者罰款100元，給

予當(dāng)事人記過處分。

8.帶薪休假者如有下列情況，取消其休假資格。

（1）休假前一年時(shí)間內(nèi)事假、病假累計(jì)超過20天者。

（2）休假前一年時(shí)間內(nèi)曠工累計(jì)超過2天者。

（3）休假前一年時(shí)間內(nèi)受記過以上行政處分者。

三、考核管理

（一）員工考核的內(nèi)容為敬業(yè)精神、專業(yè)水平、工作態(tài)

度和業(yè)績(jī)成效等。

（二）員工考核的一般規(guī)定

1.愛崗敬業(yè)，廉潔自律，無違法違紀(jì)現(xiàn)象；

2.盡職盡責(zé)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，無營(yíng)區(qū)業(yè)主投訴現(xiàn)象；

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3.精誠(chéng)團(tuán)結(jié)，互助協(xié)作，無工作推諉現(xiàn)象；

4.服從分配，勤奮努力，無消極懈怠現(xiàn)象；

5.大膽創(chuàng)新，業(yè)績(jī)突出，無延誤工作現(xiàn)象。

（三）員工考核的對(duì)象為本物業(yè)公司的全體員工。

（四）員工考核的種類分為試用考核、月度考核、年終

考核和專門考核等四種八類，即每種考核均分為兩類：一類

是普通工作人員的考核、另一類是各級(jí)管理人員的考核。

（五）普通員工的考核由管理處會(huì)同各部門領(lǐng)班組織實(shí)

施，部門領(lǐng)班及以上管理人員的考核由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。

（六）試用考核

試用人員試用期滿后，必須參加物業(yè)公司組織的崗位資

格考核?？己酥鞒秩擞煞止芨表?xiàng)目經(jīng)理、管理處經(jīng)理以及試

用人員所在部門領(lǐng)班共同擔(dān)任，并由上述主考人員做出考核

評(píng)價(jià)。

（七）月度考核

以原始記錄形式為主，包括員工考勤記錄和員工表現(xiàn)記

錄。其中，員工考勤記錄有管理處負(fù)責(zé)執(zhí)行，員工表現(xiàn)記錄

按考核權(quán)限予以落實(shí)。當(dāng)月考核工作由各級(jí)主考人在下月前

5天內(nèi)完成，作為當(dāng)月計(jì)發(fā)工資的依據(jù)之一。

（八）年終考核

以年度考核表為主，按考核權(quán)限予以落實(shí)。年度考核工

作由主考人在下一年度前20天完成，作為年度獎(jiǎng)懲的依據(jù)

之一。

（九）專門考核

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各級(jí)管理人員任職資格、管理人員職務(wù)晉升、專業(yè)技術(shù)

人員任用等方面的考核，由項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)成管理處組織專人做

出考核評(píng)價(jià)。

（十）員工對(duì)考核評(píng)定結(jié)果有異議，可以向項(xiàng)目經(jīng)理提

出申訴。經(jīng)過調(diào)查，確有出入，物業(yè)公司可以重新組織評(píng)定。

（十一）團(tuán)隊(duì)考核

1.團(tuán)隊(duì)考核的主要內(nèi)容是其整體素質(zhì)、整體實(shí)力、整體

業(yè)績(jī)和整體協(xié)作等。

2.團(tuán)隊(duì)考核的類型分為團(tuán)隊(duì)集體考核和團(tuán)隊(duì)領(lǐng)班述職評(píng)

議兩個(gè)方面，其中集體考核主要以員工優(yōu)質(zhì)率（即：團(tuán)隊(duì)員

工優(yōu)良人數(shù)÷團(tuán)隊(duì)員工總數(shù)）為主。

3.團(tuán)隊(duì)考核的具體工作由管理處負(fù)責(zé)，其中部門領(lǐng)班的

考核及綜合評(píng)價(jià)由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。

4.團(tuán)隊(duì)整體業(yè)績(jī)考核可以按季度累計(jì)計(jì)算。

5.團(tuán)隊(duì)考核的結(jié)果作為團(tuán)隊(duì)領(lǐng)班晉升或降級(jí)的主要參考

依據(jù)。

四、薪酬管理

（一）基本原則

本物業(yè)公司依照國(guó)家政策和法規(guī)，參照營(yíng)區(qū)勞動(dòng)力價(jià)格

和本公司經(jīng)營(yíng)狀況，合理制定員工薪酬標(biāo)準(zhǔn)。

（二）基本工資

1.按員工所在職位的類別、級(jí)別制定相應(yīng)的工資類別，

員工獲得基本工資的條件是完成本職任務(wù)，履行自己的職位

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職責(zé)。

2.按照XX市最低工資標(biāo)準(zhǔn)+獎(jiǎng)金形式構(gòu)成職位工資。

五、獎(jiǎng)懲管理

（一）行政獎(jiǎng)勵(lì)等級(jí)

員工獎(jiǎng)勵(lì)分為通報(bào)嘉獎(jiǎng)、記功、記大功、晉級(jí)、授予先

進(jìn)工作者榮譽(yù)稱號(hào)等若干等級(jí)。

（二）行政獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)

在予以上述獎(jiǎng)勵(lì)的同時(shí)，本物業(yè)公司發(fā)給獲獎(jiǎng)?wù)呦鄳?yīng)數(shù)

額的一次性獎(jiǎng)金（獎(jiǎng)金數(shù)額另行規(guī)定，在物業(yè)公司獎(jiǎng)勵(lì)基金

中列支）。

（三）行政獎(jiǎng)勵(lì)程序

所轄部門領(lǐng)班提出書面建議，管理處審核，項(xiàng)目經(jīng)理審

批。

（四）行政獎(jiǎng)勵(lì)條件

1.在完成工作任務(wù)過程中，對(duì)提高工作質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、

節(jié)約資源等方面做出顯著成績(jī)者。

2.在改進(jìn)教學(xué)方式、業(yè)務(wù)流程、勞動(dòng)條件等方面有發(fā)明、

技術(shù)改進(jìn)或提出合理化建議并取得顯著成績(jī)者。

3.在保護(hù)物業(yè)公司及社會(huì)公共財(cái)產(chǎn)、防止事故發(fā)生、減

少事故損失、保護(hù)物業(yè)公司商業(yè)機(jī)密等方面做出突出貢獻(xiàn)，

使物業(yè)公司、國(guó)家或其他個(gè)人利益免受重大損失者。

4.敢于同不良行為作斗爭(zhēng)，對(duì)維護(hù)物業(yè)公司正常生產(chǎn)和

工作秩序、維護(hù)社會(huì)治安等方面有突出表現(xiàn)者。

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5.一貫忠于職守、認(rèn)真負(fù)責(zé)、廉潔奉公、助人為樂、善

于創(chuàng)造性勞動(dòng)且事跡突出者。

（五）其他行政獎(jiǎng)勵(lì)

物業(yè)公司另外設(shè)置業(yè)績(jī)獎(jiǎng)、質(zhì)量獎(jiǎng)和節(jié)約獎(jiǎng)等專門獎(jiǎng)

項(xiàng)。其獎(jiǎng)勵(lì)原則如下：

1.業(yè)績(jī)獎(jiǎng)以獎(jiǎng)勵(lì)工資的形式按季度計(jì)發(fā)。

2.質(zhì)量獎(jiǎng)以完工準(zhǔn)時(shí)率100%，返修率5%以下（不含

5%），營(yíng)區(qū)業(yè)主無投訴為依據(jù)，按季度計(jì)發(fā)。

3.節(jié)約獎(jiǎng)根據(jù)具體測(cè)算情況，每半年計(jì)發(fā)一次。

（六）員工獲獎(jiǎng)后，管理處應(yīng)將其獎(jiǎng)勵(lì)記入獲獎(jiǎng)?wù)弑救?/p>

檔案。

（七）行政處分等級(jí)

行政處分包括書面檢查、通報(bào)批評(píng)、警告、記過、記大

過、停職、降級(jí)、撤職、留用察看、開除等十個(gè)等級(jí)。

（八）行政處分權(quán)限

1.書面檢查：由部門領(lǐng)班審批。

2.通報(bào)批評(píng)、警告、記過、記大過：由當(dāng)事人所在部門

領(lǐng)班提出書面意見，管理處書面復(fù)議并報(bào)請(qǐng)領(lǐng)班領(lǐng)導(dǎo)審批。

處分決定由管理處備案。

3.停職、降級(jí)、撤職、留用察看、開除：由當(dāng)事人所在

部門領(lǐng)班提出書面意見，管理處書面復(fù)議并報(bào)請(qǐng)項(xiàng)目經(jīng)理審

批。處分決定由管理處備案。

（九）行政處分依據(jù)

對(duì)于有下列行為之一的員工，應(yīng)當(dāng)予以行政處分。

14

1.違反勞動(dòng)紀(jì)律，一月之內(nèi)曠工一次（含一次）以上或

遲到、早退累計(jì)三次（含三次）以上者。

2.消極怠工，不能完成生產(chǎn)（或工作）任務(wù)，影響物業(yè)

公司信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)收入者。

3.上班時(shí)間不服從領(lǐng)導(dǎo)調(diào)配，無理取鬧，影響生產(chǎn)（或

工作）秩序者。

4.玩忽職守，違章指揮，違規(guī)操作，造成事故或較壞影

響，給物業(yè)公司、國(guó)家經(jīng)濟(jì)利益造成一定損失者。

5.工作不負(fù)責(zé)，敷衍營(yíng)區(qū)業(yè)主，給營(yíng)區(qū)業(yè)主造成不便和

麻煩，或出現(xiàn)質(zhì)量問題，給物業(yè)公司利益造成損失者。

6.濫用職權(quán)，打擊報(bào)復(fù)，弄虛作假，貪污盜竊，行賄受

賄，泄漏物業(yè)公司商業(yè)機(jī)密者。

7.不遵守物業(yè)公司規(guī)章制度，滋事生非，聚眾鬧事，破

壞團(tuán)結(jié)者。

8.犯有其他嚴(yán)重錯(cuò)誤者。

（十）行政處分原則

1.當(dāng)月已受書面檢查處分一次，或工作中出現(xiàn)一定失誤

并造成經(jīng)濟(jì)損失者，或被營(yíng)區(qū)業(yè)主投訴者，給予通報(bào)批評(píng)處

分并扣發(fā)其當(dāng)月獎(jiǎng)金。

2.兩個(gè)月內(nèi)被通報(bào)批評(píng)一次，或工作中出現(xiàn)重大失誤并

造成較大經(jīng)濟(jì)損失者，給予警告處分并扣發(fā)其兩個(gè)月獎(jiǎng)金。

3.三個(gè)月內(nèi)被警告處分一次，或工作中出現(xiàn)嚴(yán)重失誤并

造成重大經(jīng)濟(jì)損失者，給予記過處分或記大過處分并扣發(fā)其

三個(gè)月獎(jiǎng)金。

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4.半年內(nèi)被記大過處分一次，或工作中出現(xiàn)特別嚴(yán)重失

誤并造成特別重大經(jīng)濟(jì)損失者，給予停職、降級(jí)、撤職、留

用察看或開除處分并扣發(fā)其處分期間的獎(jiǎng)金。

5.降級(jí)處分一般降級(jí)幅度為一級(jí)，最多不超過兩級(jí)。

6.警告、記過、記大過、停職處分期限為4-6個(gè)月，受

到處分的員工在取消或處分期滿后恢復(fù)一般員工資格，撤

職、留用察看期限為1年至2年，察看期滿表現(xiàn)好則恢復(fù)其

員工資格，重新評(píng)定職位與工資，表現(xiàn)不好則予以開除。

7.罰款金額超過當(dāng)月工資50%，致使員工收入低于本地

最低生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)按月順延扣罰。

8.責(zé)令員工經(jīng)濟(jì)賠償?shù)模r償金額由物業(yè)公司從員工本

人工資中扣除，扣除賠償金額后員工收入低于本地最低生活

費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)按月順延扣除。

9.無正當(dāng)理由1年內(nèi)累計(jì)曠工5日（含5日）者，物業(yè)

公司有權(quán)予以除名。

10.給予員工行政處分與經(jīng)濟(jì)處罰，必須證據(jù)確鑿，事實(shí)

清楚，并允許員工本人申辯。在批準(zhǔn)員工處分以后10日內(nèi)，

受處分人如有不服，可以向物業(yè)公司申請(qǐng)復(fù)查或向項(xiàng)目經(jīng)理

書面申訴，復(fù)查與申訴未作答復(fù)前仍執(zhí)行原處分決定。

11.處分決定的審批時(shí)間，從證實(shí)當(dāng)事人犯錯(cuò)之日起，一

般不超過15天。

12.對(duì)受處分員工，涉及觸犯國(guó)家法律的，要送交司法部

門追究其法律責(zé)任。

（十一）除通報(bào)批評(píng)處分之外，其他處分均記入員工檔

16

案。

六、規(guī)范管理

（一）員工行為規(guī)范

注重個(gè)人的儀表、舉止、氣質(zhì)、風(fēng)度等行為規(guī)范，有助

于提高員工的修養(yǎng)、品位和素質(zhì)，展現(xiàn)員工的精神面貌和健

康風(fēng)采，是物業(yè)公司形象建設(shè)的重中之重。

1.與不熟悉的人或職位高的人見面時(shí)，要點(diǎn)頭致意，以

示尊重，給人友好親和的感覺。

2.見面握手時(shí)伸出右手，一般握一下即可。握手先后順

序?yàn)椋涸谥魅?、職位高者、長(zhǎng)輩和女性伸出手后，賓客、職

位低者、晚輩和男性方可伸手相握。如果男方是年長(zhǎng)者，則

應(yīng)先伸手，然后年輕女性再伸手相握。

3.為他人做介紹前，要詳細(xì)了解被介紹雙方的姓名、單

位和職務(wù)。必要時(shí)，可以說明被介紹者同自己的關(guān)系，以便

使他們彼此之間更快地相互了解與信任。介紹時(shí)要按職位高

低排出先后順序。在特定場(chǎng)合，優(yōu)先介紹女士。

4.當(dāng)作為被介紹人時(shí)，應(yīng)站在另一位被介紹人的對(duì)面。

等被介紹完后，應(yīng)握一下對(duì)方的手，并表示想結(jié)識(shí)對(duì)方的誠(chéng)

意。

5.在交往中如找不到合適的引見者，要大大方方地作自

我介紹。

6.出示名片時(shí)，眼光要正視對(duì)方，用雙手或右手遞交自

己的名片，可同時(shí)說些“請(qǐng)多關(guān)照”之類的寒暄語。

17

7.接受名片時(shí)，要認(rèn)真看一下，然后鄭重地放到自己的

口袋、名片夾或其他穩(wěn)妥的地方，以示尊重。

8.講究說話和傾聽藝術(shù)以及遵循相應(yīng)的禮節(jié)是交談成功

的關(guān)鍵。因此，交談前要先稱呼對(duì)方“先生”、“女士”、

“小姐”、“師傅”、“同志”等，交談時(shí)要注意禮貌用語，

如：“請(qǐng)”、“您好”、“謝謝”、“對(duì)不起”、“歡迎光

臨”、“再見”、“打擾您了”、“讓您久等了”等；并注

意自己的態(tài)度，要真誠(chéng)熱情，把握好自己的情緒；交談的內(nèi)

容要力求簡(jiǎn)潔，突出主題。

9.接聽電話要使用普通話，說話速度要適中，語調(diào)要輕

和，言簡(jiǎn)意賅，明確重點(diǎn)，使對(duì)方能夠感受到你的工作態(tài)度

和工作效率。

10.拔通電話后，應(yīng)先問候并主動(dòng)自我介紹：“您好，XX

營(yíng)區(qū)物業(yè)維修員，我是XXXX”；通話結(jié)束時(shí)要說“謝謝您，

再見”。

11.接聽電話時(shí)，先問候?qū)Ψ讲⒆晕医榻B：“您好，XX

營(yíng)區(qū)物業(yè)維修員，我是XXXX，請(qǐng)問您找哪位”；通話結(jié)束時(shí)，

應(yīng)記下對(duì)方的單位、姓名和聯(lián)系方式，然后說“歡迎您再聯(lián)

系，再見”。如果接轉(zhuǎn)電話，應(yīng)告知對(duì)方“請(qǐng)您稍等一下”

或“請(qǐng)稍候”；如果對(duì)方要找的當(dāng)事人不在，應(yīng)表示歉意：

“對(duì)不起……，請(qǐng)您留下電話，我轉(zhuǎn)告他給您聯(lián)系”。

12.要熱情接待每一位來訪的客人。會(huì)客場(chǎng)所要保持清

潔，并隨時(shí)備好茶水或飲料。來客尋訪的人不在時(shí)，應(yīng)積極

尋找、或善意引導(dǎo)其另找聯(lián)絡(luò)方式、或轉(zhuǎn)換接待人。

18

13.與客人同行，應(yīng)請(qǐng)客人在先，自己在后或同步；上樓

梯請(qǐng)客人在先，下樓梯請(qǐng)客人走在后面。

14.客人離去時(shí)，對(duì)職位高者應(yīng)送至樓門口；對(duì)平級(jí)者應(yīng)

送至樓梯口，對(duì)下級(jí)者應(yīng)送至辦公室門外，并誠(chéng)懇地與其握

手說“再見”。

15.服飾要干凈整潔、協(xié)調(diào)配套、莊重大方。

16.上班時(shí)要穿統(tǒng)一工裝，女士不能穿過膝短裙。

17.鞋子要經(jīng)常擦拭和保養(yǎng)，上班時(shí)不得穿拖鞋或露趾涼

鞋。

18.頭發(fā)要經(jīng)常修剪和梳理，不得染奇特顏色和留怪異發(fā)

型。

19.女士要化淡妝，文雅大方，不得濃妝艷抹。

20.文件包外表要整潔，包內(nèi)物品要盡量精簡(jiǎn)，并放置有

序。

（二）工作文明規(guī)范

1.嚴(yán)格執(zhí)行本物業(yè)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，不得在工作區(qū)

域內(nèi)大聲喧嘩、閑談、聊天、打牌、抽煙、亂扔雜物、隨地

吐痰。

2.上班時(shí)間不得打電腦游戲、吃零食，做與工作無關(guān)的

私事。

3.辦公室、業(yè)務(wù)部門、生產(chǎn)車間內(nèi)要保持清潔，用品工

具要擺放整齊；下班時(shí)應(yīng)將重要資料鎖好，椅子推入辦公桌

內(nèi)，工具放入保管箱內(nèi)。

4.接聽電話要有記錄，語氣要親切，問候要有禮貌，并

19

盡量縮短通話時(shí)間。

5.接待營(yíng)區(qū)業(yè)主要講文明，規(guī)范使用禮貌用語。

6.同事見面要互致問候，彼此之間不得起綽號(hào)；遇到本

物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)，在問候的同時(shí)要欠身行禮。

7.到領(lǐng)導(dǎo)辦公室請(qǐng)示或匯報(bào)工作時(shí)，要先敲門，經(jīng)允許

后再進(jìn)入；領(lǐng)導(dǎo)到各辦公室視察工作時(shí)，應(yīng)起立問候。

8.參加會(huì)議或培訓(xùn)時(shí)，要詳細(xì)做好會(huì)議記錄和參訓(xùn)筆記，

不得擅自走動(dòng)或交頭接耳，回答問題要起立，手機(jī)一律置于

振動(dòng)狀態(tài)或自行關(guān)閉。如想提問題、想發(fā)言或有急事必須離

開培訓(xùn)教室時(shí)，應(yīng)先舉手示意，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)或講師許可后，方能

開講或離開。

第二節(jié)檔案管理制度

為了加強(qiáng)物業(yè)檔案科學(xué)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理，充

分發(fā)揮物業(yè)檔案在物業(yè)管理活動(dòng)中的作用，更好地為物業(yè)管

理服務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)檔案法》以及有關(guān)法律、法

規(guī)、規(guī)章特指定檔案管理制度。

一、公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)所轄物業(yè)檔案管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，把物

業(yè)檔案管理工作列入物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容。

二、設(shè)立相應(yīng)的檔案管理部門，配備專職人員和必要的

專用庫(kù)房、裝具設(shè)備等，對(duì)物業(yè)檔案實(shí)行集中統(tǒng)一管理。

20

三、按規(guī)定整理、保管本單位本部門形成的物業(yè)檔案及

有關(guān)資料，并做好提供利用。

四、凡是歸檔的文件材料需保持文件材料的有機(jī)聯(lián)系，

并做到完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)。

五、歸檔的文件材料應(yīng)以原件為主，復(fù)制的文件必須注

明來源單位及時(shí)間，字跡工整，圖表圖像清晰。

六、形成物業(yè)檔案的部門負(fù)責(zé)整理，經(jīng)檢查合格后，雙

方在移交清單上簽字，雙方各保留一份。

七、物業(yè)檔案管理人員，應(yīng)建立各類檔案總目錄、分類

目錄和微機(jī)查詢目錄等檢索工具。

八、物業(yè)檔案管理部門要進(jìn)行物業(yè)檔案的整理、利用、

鑒定、銷毀等情況的統(tǒng)計(jì)。

九、凡需銷毀的檔案，必須經(jīng)過物業(yè)檔案所有權(quán)人，物

業(yè)檔案管理人員的鑒定，編制銷毀清冊(cè)，提出銷毀報(bào)告，經(jīng)

相關(guān)部門批準(zhǔn)，在指定地點(diǎn)銷毀。

十、物業(yè)管理的保管要有專用庫(kù)房，符合防火、防盜、

防塵、防有害生物、防潮濕、防高溫等保管要求，并定期檢

查檔案的保管情況，對(duì)破損和褪變的檔案要及時(shí)修復(fù)，確保

物業(yè)檔案的完整與安全。

十一、任何部門或個(gè)人不得私自藏匿、隱瞞物業(yè)檔案，

不得私自涂改、偽造、銷毀物業(yè)檔案。

十二、借閱檔案須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)并填寫借還檔案清單，用

完后及時(shí)歸還入檔。

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第三節(jié)保潔管理制度

一、保潔房管理員

1.制定分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)和要求。

2.熟知掌握各類建材、玻璃、不銹鋼等所需的清潔劑，

并根據(jù)所需量進(jìn)行購(gòu)買。

3.與不同分工區(qū)域清潔服務(wù)員保持聯(lián)系，注重營(yíng)區(qū)的外

部形象。

4.每天對(duì)營(yíng)區(qū)進(jìn)行衛(wèi)生檢查，不低于四次。

5.對(duì)原材料進(jìn)行妥善保管，有計(jì)劃進(jìn)行發(fā)放，每月盤點(diǎn)

一次。

6.協(xié)調(diào)保潔部和其他有關(guān)部門的工作聯(lián)系，維護(hù)XX營(yíng)區(qū)

的內(nèi)、外清潔衛(wèi)生形象。

二、保潔員管理制度

1.遵守法律法規(guī)及營(yíng)區(qū)各項(xiàng)規(guī)章制度。

2.上班期間著裝整齊，統(tǒng)一、規(guī)范。

3.每天早上7點(diǎn)前完成打掃，保潔時(shí)間上午5：00-11：

50，下午13：30-18：00時(shí)間段內(nèi)對(duì)所管區(qū)域衛(wèi)生情況隨時(shí)

巡查，發(fā)現(xiàn)垃圾和雜物及時(shí)撿拾清除。全天保持營(yíng)區(qū)整潔衛(wèi)

生。到下班時(shí)要確保所負(fù)責(zé)區(qū)域衛(wèi)生整潔無垃圾后方可離

崗。

4.營(yíng)區(qū)內(nèi)和營(yíng)區(qū)外地面、尤瓜果皮殼、紙屑等雜物，清

掃的垃圾和廢棄物，應(yīng)及時(shí)倒入垃圾容器，嚴(yán)禁露天堆放。

22

5.清掃保潔應(yīng)符合“四無、四凈”（四無：無堆積物、

無果皮紙屑、無磚頭瓦塊、無污物積水；四凈：路面凈、綠

化帶凈、人行道凈、花壇凈）的標(biāo)準(zhǔn)。

6.及時(shí)掌握設(shè)施損壞保養(yǎng)情況，對(duì)損壞的設(shè)施要及時(shí)向

上級(jí)反映。

7.時(shí)刻把安全放到第--位，自覺提高安全意識(shí)和自我保護(hù)

意識(shí)。

8.保潔區(qū)域調(diào)整調(diào)換，應(yīng)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)允許，不得私下調(diào)換。

9.因故不能工作，應(yīng)提前請(qǐng)假，并找他人落實(shí)自己工作，

無故不請(qǐng)假，作曠工處理。

10.衛(wèi)生大檢查或特殊任務(wù)時(shí)，除所負(fù)責(zé)衛(wèi)生區(qū)域外，還

要聽從營(yíng)區(qū)統(tǒng)一安排，對(duì)整體環(huán)境徹底整理，確保無衛(wèi)生死

角。

11.每日要接受營(yíng)區(qū)管理人員不定時(shí)的衛(wèi)生檢查，不潔之

處須及時(shí)整改。

12.每周召開一次例會(huì)，總結(jié)上周工作，同時(shí)布置下周工

作。

13.營(yíng)區(qū)管理員對(duì)清潔區(qū)經(jīng)常檢查并及時(shí)總結(jié)。根據(jù)檢查

結(jié)果，按月對(duì)保潔員進(jìn)行考評(píng)，有連續(xù)三周不達(dá)到衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)

的，視情節(jié)處罰并給予警告或辭退。

14.服從營(yíng)區(qū)管理人員工作安排。

三、廁所衛(wèi)生保潔制度

1.公廁內(nèi)外衛(wèi)生每天早6點(diǎn)半前和中午1點(diǎn)前進(jìn)行兩次

23

徹底清掃，其它時(shí)間隨臟隨掃，確保公廁內(nèi)、外衛(wèi)生干凈整

潔。

2.公廁指示牌設(shè)置明顯規(guī)范，且完好、整潔。

3.公廁內(nèi)要做到每日兩次消殺，達(dá)到無異味、無蠅、無

蛆的效果。

4.公廁保持通風(fēng)良好，公廁內(nèi)達(dá)到四壁無塵，無亂寫亂

畫，亂貼亂掛，門窗玻璃潔凈明亮。

5.公廁達(dá)到八無：無紙片、無煙蒂、無痰跡、無積灰、

無臭味、無蠅蛆、無蛛網(wǎng)、無污物。

6.公則內(nèi)糞溝與便池要定期沖刷和清掏，達(dá)到無異味、

尤尿堿、尤大便積存和外溢。

7.公廁排水暢通，廁內(nèi)無潰水，廁外無漫流，化糞池密

封緊蓋，無類便滿溢。

8.廁所紙簍及時(shí)清理，無積存。

9.公廁工作間內(nèi)必須做到整潔干凈，物品擺放要整齊-

致，不準(zhǔn)亂堆亂放。

10.公廁外門前5米范圍內(nèi)衛(wèi)生要保持干凈，無白色污

染，無垃圾污物，無殘枝落葉。下雨時(shí)應(yīng)及時(shí)輸通排水管道，

做到不積存水和雪。

四、垃圾清運(yùn)管理制度

1.司機(jī)和裝卸工必須按規(guī)定著裝，佩戴好勞動(dòng)保護(hù)用品，

樹立和保持良好形象。

2.司機(jī)必須經(jīng)過培訓(xùn)，考試合格后持汽車駕駛證（B

24

證）、特種作業(yè)證掛牌上崗；裝卸工必須掛牌上崗。

3.司機(jī)必須嚴(yán)格遵守交通法規(guī)，安全駕駛，文明行車。

嚴(yán)禁違章駕駛，自負(fù)違章罰款。

4.司機(jī)進(jìn)入作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)要了解和熟悉作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)狀況，做好

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，特別是進(jìn)車和倒車要加強(qiáng)嘹望，防止

刮碰事件發(fā)生；裝卸工專門配合作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)車和倒車嘹望；

如發(fā)生交通肇事，按照有關(guān)部門認(rèn)定責(zé)任，依照本企業(yè)相關(guān)

規(guī)定對(duì)責(zé)任人進(jìn)行處理。

5.必須按規(guī)定時(shí)間出車：夏季：5：00出車，冬季：6：

00出車。

6.準(zhǔn)時(shí)進(jìn)入垃圾清運(yùn)責(zé)任區(qū)，對(duì)責(zé)任區(qū)的生活垃圾日產(chǎn)

日清。

7.司機(jī)負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)車的維護(hù)保養(yǎng)，出車前必須認(rèn)真檢

查車況，不準(zhǔn)帶故障出車；保持駕駛室及車體清潔，不準(zhǔn)臟

車出行，保證車庫(kù)干凈整齊。

8.司機(jī)嚴(yán)格按照液壓系統(tǒng)操作規(guī)程操作，定期對(duì)垃圾車

進(jìn)行注油及維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并向隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

9.裝卸工負(fù)責(zé)垃圾裝卸，必須將生活垃圾與建筑垃圾分

開，嚴(yán)禁混裝而將建筑垃圾帶入垃圾處理場(chǎng)。

25

第四節(jié)車輛停放管理制度

為了加強(qiáng)營(yíng)區(qū)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和管理，改善營(yíng)區(qū)車輛停放秩

序，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，制定本制度。

一、營(yíng)區(qū)停車場(chǎng)停放規(guī)定

1.停車場(chǎng)出入口顯著位置標(biāo)示統(tǒng)一的停車場(chǎng)標(biāo)志牌、標(biāo)

價(jià)牌、停車場(chǎng)管理制度和投訴監(jiān)督電話。

2.工作人員佩戴服務(wù)牌證。立體機(jī)械式停車設(shè)備的操作

人員持有特種設(shè)備作業(yè)人員證。

3.對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行查驗(yàn)登記，引導(dǎo)車輛進(jìn)出和停放，維

護(hù)停車秩序。發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)期停放或者可疑車輛，及時(shí)向公安部門

報(bào)告。

4.保持場(chǎng)內(nèi)交通標(biāo)志、標(biāo)線清晰和完整，場(chǎng)地整潔，通

道暢通。

5.確保停車設(shè)施、自動(dòng)停車設(shè)施、信息化設(shè)備的正常使

用和維護(hù)。

6.根據(jù)需要安裝或建設(shè)照明、通風(fēng)、消防、排水、防盜、

監(jiān)控等設(shè)施，并保持其正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

7.采取必要措施控制機(jī)動(dòng)車停放過程中廢氣、噪聲對(duì)附

近居民的影響。

8.盡量購(gòu)買停車場(chǎng)責(zé)任保險(xiǎn)。

9.禁止停放載有易燃易爆、有毒有害等危險(xiǎn)物品的車輛。

10.無正當(dāng)理由不得拒絕提供車輛停放服務(wù)。

11.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定應(yīng)當(dāng)遵守的其他規(guī)定。

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二、機(jī)動(dòng)車駕駛?cè)嗽谕＼噲?chǎng)停放規(guī)定

1.接受停車場(chǎng)工作人員的指揮調(diào)度，按照?qǐng)鰞?nèi)交通標(biāo)志、

標(biāo)線有序停車。

2.不得停放裝有易燃易爆、有毒有害等危險(xiǎn)物品或者其

他違禁物品的車輛。

3.停車后及時(shí)關(guān)閉車輛發(fā)動(dòng)機(jī)。

4.正確使用和愛護(hù)場(chǎng)內(nèi)設(shè)備。

5.按規(guī)定支付車輛停放服務(wù)費(fèi)用。

6.不得利用停放車輛從事非法活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

7.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定應(yīng)當(dāng)遵守的其他行為。

三、非機(jī)動(dòng)車、助動(dòng)車、電動(dòng)車停放規(guī)定

1.自行車、助動(dòng)車、電動(dòng)車應(yīng)聽從工作人員的指揮，順

序停放到指定位置。

2.各類非機(jī)動(dòng)車嚴(yán)禁進(jìn)入車庫(kù)，嚴(yán)禁隨地亂放影響通道

暢行。

四、停車防盜安全規(guī)定

車主（包括使用人）應(yīng)做好車輛防盜、充電安全等工作，

停車場(chǎng)及工作人員不承擔(dān)相關(guān)賠償責(zé)任。

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第五節(jié)公共設(shè)備管理制度

一、空調(diào)設(shè)施

1.工程部領(lǐng)班制訂并執(zhí)行空調(diào)及給排水系統(tǒng)設(shè)備定期保

養(yǎng)規(guī)定及技改項(xiàng)目方案。設(shè)施設(shè)備維修員填寫本系統(tǒng)的操作

要求和工作指令。提出本系統(tǒng)的備料計(jì)劃，協(xié)助采購(gòu)專業(yè)性

較強(qiáng)的工具或零件。負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外委項(xiàng)目（含外委工程、

代維修工程及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并

驗(yàn)收。負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類

圖紙和資料的收集、分類。

2.設(shè)施設(shè)備維修員負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)（包括風(fēng)機(jī)）的日常運(yùn)

行和維護(hù)保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對(duì)空調(diào)系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)

備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)（包括閥門、管道）的維

護(hù)保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對(duì)給排水系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進(jìn)

行維護(hù)保養(yǎng)。在非供冷期內(nèi)設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)

備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。負(fù)責(zé)營(yíng)區(qū)管轄

范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。

二、電梯設(shè)施

設(shè)施設(shè)備維修員負(fù)責(zé)監(jiān)視和掌握各電梯的運(yùn)行狀態(tài)，保

證電梯的正常運(yùn)行。完成電梯的定期保養(yǎng)。電梯機(jī)房發(fā)現(xiàn)故

障時(shí)，應(yīng)立即進(jìn)行檢修，并做好記錄，如無法修理，應(yīng)立即

與廠家聯(lián)系，同時(shí)做好記錄。

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三、水電設(shè)施

供電消防監(jiān)控值班員負(fù)責(zé)低壓配電室、電梯機(jī)房、樓層

電氣小室的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)所有公

共設(shè)備的應(yīng)急維修。每月兩次發(fā)電機(jī)試運(yùn)行。負(fù)責(zé)大樓立面

照明燈具的啟、停。負(fù)責(zé)用戶營(yíng)區(qū)內(nèi)水電設(shè)備的有償維修服

務(wù)。負(fù)責(zé)電氣設(shè)備、各配電箱（柜）表面清潔。設(shè)備責(zé)任人

每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境

衛(wèi)生。

四、給排水設(shè)施

在工程部領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，供電消防監(jiān)控值班員負(fù)責(zé)管理

給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備。負(fù)責(zé)對(duì)給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保

養(yǎng)、維修。負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙資料的收集、保管。負(fù)責(zé)每

天兩次巡視給排水設(shè)施設(shè)備，并做好記錄。

第六節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)安全管理制度

一、目的和范圍

（一）目的

為了規(guī)范綠化養(yǎng)護(hù)的安全管理工作，確保人員和財(cái)產(chǎn)的

安全，制定此制度。

（二）范圍

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適用于公司管理范圍內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)的安全管理。

二、職責(zé)

1.公司安全員負(fù)責(zé)本制度的制定和修改，對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)工

作安全履行監(jiān)督檢查的職能。

2.綠化養(yǎng)護(hù)安全負(fù)責(zé)人按本制度的規(guī)定實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)工

作的安全管理，并履行日常監(jiān)督檢查的職能。

3.綠化工作人員遵守本制度的規(guī)定，履行好個(gè)人的職責(zé)。

三、綠化養(yǎng)護(hù)安全管理要求

綠化養(yǎng)護(hù)潛在事故為機(jī)械傷害、高處墜落、觸電、農(nóng)藥

噴灑造成人員急性或慢性中毒等。

（一）樹木整形修剪的安全事項(xiàng)

1.檢查使用的工具是否鋒利，上樹用的機(jī)械或折梯的各

個(gè)部件是否靈活，有無松動(dòng)，防止發(fā)生事故。

2.上樹操作必須戴好安全帽，系好安全帶、安全繩，穿

膠底鞋，不穿帶“釘”鞋；手鋸要栓繩套，套在手腕上，防

止掉下砸傷人。

3.注意樹木上空各種纜線如電力線、電話線等，尤其是

電力線，影響操作時(shí)，必須先取得電業(yè)部門配合，先斷電，

后作業(yè)。作業(yè)前要檢測(cè)電線是否有電，確已斷電方可作業(yè)。

作業(yè)中，剪斷的枝條應(yīng)避免壓斷纜線或掛在線上。

4.作業(yè)范圍要設(shè)置安全警示牌，提醒行人車輛不要進(jìn)入

作業(yè)區(qū)，作業(yè)時(shí)要注意樹下安全和周圍建筑物的安全，以免

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樹枝下掉時(shí)傷人或損壞公私財(cái)物，必要時(shí)取得交-警的配合。

5.修剪行道樹及鋸除大枝時(shí)，必須有專人指揮及維護(hù)現(xiàn)

場(chǎng)，樹上樹下要互相配合，以防鋸落大枝砸傷過往行人和車

輛。修剪大徑的長(zhǎng)枝條需在基部裁去的，或長(zhǎng)主干截短時(shí)不

能一次截?cái)啵侄芜M(jìn)行。對(duì)周圍有危險(xiǎn)的枝條，要預(yù)先用

繩索吊好，鋸斷后慢慢放下。要特別注意自身安全和周圍建

筑物、人員的安全。特大樹枝修剪或砍伐樹木，應(yīng)由專人負(fù)

責(zé)統(tǒng)一指揮。

6.使用竹梯上樹修枝，竹梯要有足夠長(zhǎng)度，依靠枝條時(shí)

須先檢查其牢度，竹梯置放要有安全的傾斜角度，一般跟地

面成60度左右，竹梯兩腿根部都要包上防滑材料。上下樹

要放穩(wěn)梯子后再登梯，不得穿滑底鞋上梯。如竹梯不夠長(zhǎng)，

需攀至更高枝條修剪時(shí)應(yīng)特別注意要攀登的每個(gè)枝條的牢

度，必要時(shí)須佩系安全帶。

7.使用油鋸截枝必須仔細(xì)了解油鋸的性能、功效、注意

事項(xiàng)，熟練操作方法，正確安全操作。

8.刮五級(jí)以上大風(fēng)、喝醉酒時(shí)不宜上高大樹上修剪。

（二）安全使用農(nóng)藥

1.禁止采購(gòu)和使用農(nóng)業(yè)部發(fā)布禁止使用及限制使用農(nóng)藥

品種。公司安全員收集、整理農(nóng)業(yè)部發(fā)布禁止使用及限制使

用農(nóng)藥品種清單，并發(fā)放至采購(gòu)部門。如發(fā)改委等六部發(fā)布

《停止甲胺磷、對(duì)硫磷、甲基對(duì)硫磷、久效磷、磷胺五種高

毒農(nóng)藥的生產(chǎn)、流通、使用》的公告。

2.農(nóng)藥使用中的注意事項(xiàng)

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（1）配藥時(shí)，配藥人員要戴膠皮手套，必須用量具按

照規(guī)定的劑量稱取藥液或藥粉，不得任意增加用量。嚴(yán)禁用

手拌藥。

（2）配藥應(yīng)選擇遠(yuǎn)離居民點(diǎn)的安全地方，要有專人看

管，嚴(yán)防農(nóng)藥丟失或被人、畜誤食。

（3）使用手動(dòng)噴霧器噴藥品時(shí)應(yīng)隔行噴。手動(dòng)和機(jī)動(dòng)

藥械均不能左右兩邊同時(shí)噴。大風(fēng)和中午高溫時(shí)應(yīng)停止噴

藥。藥桶內(nèi)藥液不能裝得過滿，以免晃出桶外，污染施藥人

員的身體。

（4）噴藥前應(yīng)仔細(xì)檢查藥械的開關(guān)、噴頭等處螺絲是

否擰緊，藥桶有無滲漏，以免漏藥污染。噴藥過程中如發(fā)生

堵塞時(shí)，應(yīng)先用清水沖冼后再排除故障。絕對(duì)禁止用嘴吹吸

噴頭和濾網(wǎng)。

（5）施用過高毒農(nóng)藥的地方要豎立標(biāo)志，在一定時(shí)間

內(nèi)禁止人員采摘果實(shí)，割草，挖野菜，以防人畜中毒草。

（6）用藥工作結(jié)束后，要及時(shí)將噴霧器清潔干凈，連

同剩余藥劑一起交回倉(cāng)庫(kù)保管，不得帶回家去。清洗藥械的

污水應(yīng)選擇安全地點(diǎn)妥善處理，不準(zhǔn)隨地潑灑，防止污染飲

用水源和養(yǎng)魚塘。盛過農(nóng)藥的包裝物品，不準(zhǔn)用盛糧食、油、

酒水等食品和飼料。裝過農(nóng)藥的空箱、瓶、袋等要集中收集

存放、處理。

3.施藥人員的選擇和個(gè)人防護(hù)

（1）施藥人員應(yīng)選擇工作認(rèn)真負(fù)責(zé)、身體健康的青壯

年擔(dān)任，并應(yīng)經(jīng)過一定的技術(shù)培訓(xùn)。

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（2）凡體弱多病者，患皮膚病和農(nóng)藥中毒及其他疾病

尚未恢復(fù)健康者，哺乳期、孕期、經(jīng)期的婦女，皮膚損傷未

愈者不得噴泉藥或暫停噴藥。噴藥不準(zhǔn)帶小孩到作業(yè)地點(diǎn)。

（3）施藥人員在打藥期間不得飲酒。

（4）施藥人員打藥時(shí)必須戴防毒口罩，穿長(zhǎng)袖上衣、

長(zhǎng)褲和鞋、襪。在操作時(shí)禁止吸煙、喝水、吃東西，不能用

手擦嘴、臉、眼睛，絕對(duì)不準(zhǔn)互相噴射嬉鬧。每日工作后喝

水、抽煙、吃東西之前要用肥皂徹底清洗手、臉和漱口。有

條件的應(yīng)洗澡。被農(nóng)藥污染的工作服要及時(shí)換洗。

（5）施藥人員每天噴藥時(shí)間一般不得超過6小時(shí)。使

用背負(fù)式機(jī)動(dòng)藥械，要兩人輪換操作。

（6）操作人員如有頭痛、頭昏、惡心、嘔吐等癥狀時(shí)，

應(yīng)立即離開施藥現(xiàn)場(chǎng)，脫去污染的衣服，漱口、擦洗手、臉

和皮膚等暴露部位，及時(shí)送醫(yī)院治療。

4.農(nóng)藥的保管

（1）藥劑應(yīng)設(shè)立專庫(kù)貯存，專人負(fù)責(zé)。每種藥劑貼上

明顯標(biāo)簽，并以藥劑性能分門別類存放，均注明品名、規(guī)格、

數(shù)量、出廠年限、入庫(kù)時(shí)間，建立賬本，做到心中有數(shù)。

（2）健全領(lǐng)發(fā)制度，領(lǐng)用藥劑的品種、數(shù)量，應(yīng)經(jīng)領(lǐng)

班人員批準(zhǔn)，藥庫(kù)憑證發(fā)放。

（3）藥劑一經(jīng)領(lǐng)出，作業(yè)班應(yīng)指定專人保管、配制，

嚴(yán)防丟失。作業(yè)完畢，當(dāng)天將剩余藥劑全部退回藥庫(kù)，嚴(yán)禁

庫(kù)外存留。

（4）藥劑必須存放在陰涼通風(fēng)、干燥處嚴(yán)格與食物、

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水源隔離；防火防盜；油劑、乳劑必須防凍。

（5）藥劑的包裝材料一年過完一律收回，集中處理。

不得隨意亂放亂丟。