某市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)項目可行性研究報告定稿

1 11.1.1項目名稱 1 1 1 1 2 3 3 4 5 7 72.1.1政策背景 72.1.2項目建設的重要性和必要性 2.1.3項目的由來 2.2項目市場預測與分析 2.2.1養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)背景 2.2.3生態(tài)旅游概述 2.2.5市場趨勢分析 2.3項目發(fā)展優(yōu)勢 2.3.1獨特的市場賣點 2.3.3政府的大力支持 3.2項目區(qū)的建設條件 3.2.1項目區(qū)地理位置 3.2.2自然條件 3.2.3社會經(jīng)濟狀況 3.3項目選址意見 4項目總體方案設計 4.1項目建設總體方案 4.3總平面布置 4.3.1總平面布置方案 4.4.1主體工程建設 4.4.2配套工程建設 4.4.3工程建設投資估算 5環(huán)境保護 5.3環(huán)境保護措施 6.1工程項目管理 6.2組織機構(gòu) 6.3人力資源 6.4員工培訓 6.6勞動定員 7項目施工條件和進度計劃 7.1施工條件 7.2進度計劃 8項目投資估算和資金籌措 8.3.1資金來源 8.3.2資金籌措方案 9項目招標 9.1項目招標范圍 9.3發(fā)包方式 9.5項目招標方式 10項目經(jīng)濟評價 10.2.1銷售(營業(yè))收入 10.2.2銷售(營業(yè))稅金及附加 14.1.3建設單位關于編制可行性研究報告的委托書 14.1.4項目土地租賃合同 14.1.6項目主辦單位提供的其他相關資料 14.2.2項目總體規(guī)劃平面布置圖 14.2.3項目建設部分效果圖 1.1項目背景1.1.1項目名稱內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目。1.1.2項目承辦單位四川大自然生態(tài)發(fā)展有限公司。1.1.3項目擬建地址、地點四川省內(nèi)江市市中區(qū)白馬鎮(zhèn)石廟村沱江邊。1.1.4項目建設規(guī)模與目標四川大自然生態(tài)發(fā)展有限公司擬建的“內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)”項目，位于內(nèi)江市白馬鎮(zhèn)石廟村沱江邊。項目以“生態(tài)養(yǎng)老”和“休閑度假”為主題，以“老有所養(yǎng)、老有所學、老有所為、老有所樂”為出發(fā)點，立足山水園林、“綠色環(huán)?！币约霸鷳B(tài)園林的休閑園區(qū)的特點，保留了人文傳統(tǒng)生活景點，對沱江邊堤進行保護性開發(fā)，將人文景點與天然景點融為一體，打造“酒店式生態(tài)養(yǎng)老院及休閑度假區(qū)”。充分利用沱江水資源景觀，形成“可覽、可游、可居”的環(huán)境景觀和集“養(yǎng)身一娛樂一餐飲—住宿一觀光旅游一生產(chǎn)(苗圃)”于一體的景觀綜合體。使這里既保留傳統(tǒng)林農(nóng)產(chǎn)業(yè)不變，又融入現(xiàn)代林農(nóng)氣息，形成完美無缺的人與自然和諧一致的現(xiàn)代山、水、林景區(qū)，發(fā)展體驗生態(tài)養(yǎng)老與休閑度假相結(jié)合的特色旅游。項目規(guī)劃用地200畝，總投資約1.5億元人民幣，分兩期建設。其中，一期工程占地70畝，投資4000萬元，總建筑面積約11840m2,建設程占地130畝，投資1.1億，建設周期兩年，主要用于項目擴建，主要內(nèi)1.1.5項目投資資金及效益情況項目總投資約人民幣1.5億元。三年內(nèi)全部建設完成。項目建成后總產(chǎn)值為4577.44萬元/年，實現(xiàn)利稅1185.33萬元/年，解決就業(yè)人口100-150人。根據(jù)該項目投資成本所需要的時間及預計凈利率水平進行分析，該項目靜態(tài)投資回收期為3.85年，投資回收率在20%以上，從靜態(tài)投資回收期和投資回收率的數(shù)據(jù)表明，該項投資回報能力強。表1-1本項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標單位：萬元序號單位評價標準是否可行1建設規(guī)模占地面積畝建筑規(guī)模2公司定員人管理人員人技術(shù)人員和工人人經(jīng)濟指標總投資億元年均銷售收入萬元年均總本本費用萬元年均銷售稅金及附加萬元年均利潤總額萬元年均所得稅萬元年均凈利潤萬元投資利潤率%投資利稅率%財務內(nèi)部收益率%是財務凈現(xiàn)值(I=12%)是全部投資回收期年是盈虧平衡點%1.1.6承擔可行性研究工作的單位四川省國環(huán)環(huán)境工程咨詢有限公司。1.2研究工作概況該項目經(jīng)內(nèi)江市發(fā)展和改革委員會企業(yè)投資項目備案立項。我公司接受委托后，在系統(tǒng)收集內(nèi)江市市中區(qū)白馬鎮(zhèn)石廟村及鄰區(qū)背景資料的基礎上，認真分析和理解了本工程的技術(shù)基礎資料，并于2011年4月上旬，組織工程技術(shù)人員赴現(xiàn)場開展實地調(diào)查、數(shù)據(jù)收集等工作。最后報行業(yè)主管部門審查通過。1.3編制依據(jù)1、政策性依據(jù)(2)《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》(國辦發(fā)[2000]19號);(3)《四川省人民政府關于加快實現(xiàn)社會福利社會化的決定》;(4)《四川省社會福利機構(gòu)管理實施細則》(試行);(6)財政部、國家稅務總局《關于對老年服務機構(gòu)有關稅收問題的通知》;(7)中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)老齡設施規(guī)劃設計規(guī)范》;(8)內(nèi)江市城市總體規(guī)劃(1996-2020年);(9)國家旅游綜合開發(fā)辦公室印發(fā)的《2009年國家旅游綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目申報指南》(10)國家旅游綜合開發(fā)辦公室印發(fā)的《關于2009年產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營種植基礎項目實行財政補貼的意見》(11)國家旅游綜合開發(fā)辦公室印發(fā)的((2009年國家旅游綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目可行性研究報告編寫參考大綱》(12)財政部印發(fā)的《國家旅游綜合開發(fā)資金和項目管理辦法》(13)《省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃及遠景目標綱要》(14)《國家旅游綜合開發(fā)項目建設試行標準》【(94)國農(nóng)綜字第28號】(15)發(fā)改部門或主管部門批復的項目建議書(16)企業(yè)提供的相關技術(shù)資料(17)企業(yè)提供的相關協(xié)議、資質(zhì)、證書2、法規(guī)、方法依據(jù)(2)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》2007.10.281.4可行性研究結(jié)論本項目以生態(tài)養(yǎng)老和休閑度假為主題，以保護性開發(fā)為基本原則，項目從規(guī)劃建設、投資規(guī)模到經(jīng)營管理均切實可行，抗市場風險能項目對解決老齡化問題、改變傳統(tǒng)養(yǎng)老模式、加速傳統(tǒng)養(yǎng)老向現(xiàn)代效益。項目充分考慮了生態(tài)恢復和生態(tài)保護，對生態(tài)資源效益的提升有直接的促進作用。項目符合社會發(fā)展和人民生活需要，市場廣闊，具有顯著的財務效益、社會效益、生態(tài)效益。建議項目盡早立項，并盡快籌措資金，抓緊實施。并建議相關政府態(tài)效益。2項目背景、市場預測與分析2.1項目背景2.1.1政策背景1、養(yǎng)老院相關政策背景據(jù)統(tǒng)計，2007年我國60歲以上的老年人口已經(jīng)達到1.43億，超過了總?cè)丝诘?1%。據(jù)預測，2030年我國的老年人口將達2.48億，2050年將達4.37億，屆時老年人口的比重將達到總?cè)丝诘?1.2%,也就是說每3到4個人當中，就會有一個是老年人。隨著老齡化問題的逼近，國家和地方有關部門高度重視老齡化問題，并針對養(yǎng)老工作陸續(xù)出臺相關優(yōu)惠及扶持政策，《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》(國辦發(fā)[2000]19號)、利機構(gòu)管理實施細則》(試行)、財政部、國家稅務總局《關于對老年服務機構(gòu)有關稅收問題的通知》、中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)老齡設施規(guī)高度重視養(yǎng)老問題，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機遇：就指出："社會建設與人民幸福安康息息相關。必須在經(jīng)濟發(fā)展的基礎上，更加注重社會建設，著力保障和改善民生，推進社會體制改革，擴大公共服務，完善社會管理，促進社會公平，努力使全體人民學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動建設和諧社會?！崩^而強調(diào)要改善民生的重要內(nèi)容。政府、社會都在積極支持探索、創(chuàng)新多元化的城市養(yǎng)老模式，解決在創(chuàng)新養(yǎng)老模式中所遇到的各種問題，為更好滿足老齡人口的需求做出切實可行的行動。(2)2006年6月，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革分認識加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的重要意義。二、突出工作重點，明確政策措施。發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)要按照政策引導、政府扶持、社會興辦、市場推動的原則，逐步建立和完善以居家養(yǎng)老為基礎、社區(qū)服務為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為補充的服務體系。要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務業(yè)準入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種方式興辦養(yǎng)老服務業(yè)，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服(3)全國老齡委聯(lián)合民政部等國家十部委發(fā)文——《關于全面推進居家養(yǎng)老服務工作的意見》,提出推進居家養(yǎng)老服務工作的基本原則：第一堅持以人為本；第二堅持依托社區(qū)；第三堅持因地制宜；第四堅持社會必須采取多種形式，努力調(diào)動各方面積極因素，共同做好這項工作。(4)國家發(fā)展和改革委員會負責人透露2011年一系列關系民生的重要政策措施。從2008年元旦起，繼續(xù)提高企業(yè)離退休人員基本養(yǎng)老金標準，提高幅度要明顯高于前3年每人每月80元的平均水平。2、生態(tài)休閑度假項目政策背景旅游業(yè)在世界范圍內(nèi)高速發(fā)展的同時，傳統(tǒng)大眾旅游對環(huán)境的負面影響逐漸引起人們的警覺，人們的生態(tài)環(huán)境保護意識得到加強，許多國家越來越重視生態(tài)旅游。1998年，聯(lián)合國經(jīng)濟及社會委員會第46次大會將2002年確定為“國際生態(tài)旅游年”,世界旅游組織及聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署進一步推動了生態(tài)旅游的發(fā)展，生態(tài)旅游成為全球旅游發(fā)展的一種新模式。(1)國家相關政策2001年，國務院出臺《關于進一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知》(國發(fā)〔2001〕9號),明確要求“大力發(fā)展生態(tài)旅游”。2003年，中共中央、國務院出臺了《關于加快林業(yè)發(fā)展的決定》(中發(fā)〔2003〕9號),提出要加強生態(tài)建設，發(fā)展生態(tài)旅游，提高森林經(jīng)濟效益和生態(tài)效益。國家旅游局確定1999年為“生態(tài)環(huán)境旅游年”,各地也相繼推出一些生態(tài)旅游產(chǎn)品，開展了多種多樣的生態(tài)旅游實踐活動。2005年6月，國家旅游局、國家環(huán)保總局聯(lián)合發(fā)出《關于進一步加強旅游生態(tài)環(huán)境保護工作的通知》(旅計財發(fā)〔2005〕5號),提出要在切實保護生態(tài)環(huán)境的基礎上積極發(fā)展生態(tài)旅游，并強調(diào)要進一步加快生態(tài)旅游標準和規(guī)范的制定工作。2006年8月，國家旅游局、國家環(huán)?？偩帧⒔ㄔO部在九寨溝召開“全國生態(tài)旅游現(xiàn)場會",進一步推動了生態(tài)旅游的發(fā)展。特別是中央提出堅持以人為本，生態(tài)旅游作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要替代產(chǎn)業(yè)之一，已成為西部地區(qū)發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢、實現(xiàn)脫貧致富和可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。(2)地方相關政策——旅游業(yè)被確立為四川省重點發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)區(qū))簽署了共建無障礙旅游區(qū)等協(xié)議。升旅游業(yè)、改造提高傳統(tǒng)服務業(yè)、加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，促進旅游資源優(yōu)勢向經(jīng)濟優(yōu)勢轉(zhuǎn)化。2.1.2項目建設的重要性和必要性1、養(yǎng)老院建設的重要性和必要性(1)解決老齡化社會問題的需要據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個國家的老年人口系數(shù)達到10%以上 (60歲以上人口)或7%(65歲以上人口)時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。目前，我國60歲以上老年人口已達1.3億多，占全世界人口的五分之一，占全國總?cè)丝诘?0%以上。到21世紀中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%,即每4個人中就有一位老年人；又預測我國65歲以上老年人數(shù)將從2000年的0.94億(占總?cè)丝诘?.3%)增加到2050年的3.34億(占總?cè)丝诘?2.6%),我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有關資料顯示，我國現(xiàn)有2360多萬老年人“獨守空巢”。隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴峻問題。內(nèi)江市也和全國一樣老齡化程度為10%以上。新建該項目，也是解決老齡化社會問題的需要。(2)緩解獨身子女壓力獨生子女越來越多，以后由兩個獨生子女組成的小家庭，將承擔起贍養(yǎng)四個老人的重任，無論從時間上，還是精力上，都將是一個較艱巨的任務。城鎮(zhèn)里大多數(shù)老年人都有經(jīng)濟來源，子女送老年人進敬老院，經(jīng)濟上沒什么問題。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，敬老院會逐漸被人們所接受。這將極大緩解獨身子女工作、生活壓力。(3)構(gòu)建和諧社會的需要黨中央、國務院發(fā)出構(gòu)建和諧社會的號召，內(nèi)江市委、政府也提出建實現(xiàn)。尊老愛幼是我們中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)，本項目的建設，將為內(nèi)江市場所，使老年人的晚年生活豐富多彩、快樂幸福。這必然對構(gòu)建和諧社會起到積極的促進作用。(4)加快內(nèi)江市社會福利事業(yè)發(fā)展的需要項目實施后，將很好的改變原有的敬老院設備陳舊、環(huán)境較差等這一現(xiàn)狀，將極大的滿足退休老年對中高檔養(yǎng)老養(yǎng)身的需求，填補內(nèi)江中高檔酒店式生態(tài)養(yǎng)老中心的空白，充分發(fā)揮社會保障作用，更好地履行“上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁”的服務宗旨，將在轄區(qū)內(nèi)社會保障體系中發(fā)揮較為重要的作用。2、生態(tài)休閑度假區(qū)建設的重要性和必要性(1)是促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的需要。項目的開發(fā)建設，將成為區(qū)域性經(jīng)濟發(fā)展的一大支柱產(chǎn)業(yè)，將有力地促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，擴大對外開放程度，通過招商引資發(fā)展旅游，使各產(chǎn)業(yè)配套協(xié)調(diào)發(fā)展，特別是推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拓寬就業(yè)門路，促進經(jīng)濟發(fā)展，可產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益和社會效益。(2)項目建設是適應川南、內(nèi)江市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要目前，川南地區(qū)是四川旅游產(chǎn)業(yè)格局的軟肋，發(fā)展較為滯后。該項目川南地區(qū)旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升川南地區(qū)在四川旅游發(fā)展中的地位。(3)推進城-郊休閑旅游市場互動，促進城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展結(jié)合成都市建設世界田園城市總體規(guī)劃和依據(jù)旅游產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃，引導各區(qū)縣針對旅游市場開發(fā)差異化、特色化的旅游產(chǎn)品。實施《內(nèi)江市都市旅游發(fā)展規(guī)劃》,實現(xiàn)城-郊休閑旅游市場互動，重點促進郊區(qū)休閑旅游開拓城郊居民旅游市場。面向城郊市場，加強方便、快捷、價格合理的旅游服務接待體系建設。(4)項目建設是適應加快內(nèi)江市旅游經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要內(nèi)江作為川南地區(qū)的工作重點市，由于歷史原因和地域關系，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，第三產(chǎn)業(yè)比重僅占34.5%,遠遠落后于周邊地區(qū)，旅游接待總量偏低，以2008年為例，旅游人次僅為47.3萬人次。而旅游產(chǎn)業(yè)作為第三娛樂等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展；項目的建設能帶動該區(qū)經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(5)項目建設是進一步保護旅游資源的需要目前，由于歷史和人為的原因，沱江水利資源破壞嚴重，綜合利用開發(fā)模式存在“開發(fā)有余，保護不足”的嚴重問題。該項目以保護性開發(fā)為基本原則，大力提倡生態(tài)旅游模式。該項目的開發(fā)能吸引投資，激發(fā)當?shù)卣途用癖Ｗo資源的意識，對促進沱江水文化、水資源的合理開發(fā)利用及保護具有重要意義。(6)在旅游空間布局上，構(gòu)建郊區(qū)生態(tài)休閑旅游圈結(jié)合城市及社會經(jīng)濟發(fā)展目標與戰(zhàn)略，構(gòu)建郊區(qū)生態(tài)休閑旅游圈包括外環(huán)路附近及其以外的郊區(qū)地域范圍。發(fā)展重點：一是強化和完善新城的旅游服務功能，培育各具特色的主導旅游產(chǎn)品和旅游服務項目，形成區(qū)域性的旅游服務基地。二是重點發(fā)展休閑度假、名勝觀光、生態(tài)康體、會議服務旅游產(chǎn)品，完善旅游度假區(qū)的綜合配套服務體系，強化生態(tài)型項目的建設。三是依托現(xiàn)有的大型采摘園、高科技旅游園區(qū)，提升休閑旅游發(fā)展水平，發(fā)展企業(yè)化管理，集旅游生產(chǎn)、科技示范、農(nóng)產(chǎn)品加工、休閑游憩等功能為一體的綜合性休閑旅游園區(qū)。四是在全力保護國家級和市級風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)、森林公園、濕地等旅游資源的前提下，積極推進這些區(qū)域的基礎設施和服務設施建設，改善旅游環(huán)境以適應公眾日益提高的旅游需求。(7)旅游業(yè)發(fā)展促進社會主義新農(nóng)村建設統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展是全面建設小康社會和構(gòu)建和諧社會的重要舉措。鄉(xiāng)村旅游因為具有良好的經(jīng)濟帶動作用和社會效益，成為了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重鎮(zhèn)化水平較低，城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展不夠協(xié)調(diào)。結(jié)合該區(qū)域豐富的旅游資源優(yōu)勢，著力建設一批旅游小鎮(zhèn)、特色村鎮(zhèn)、生態(tài)社區(qū)，大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，不僅型城鄉(xiāng)關系，而且通過旅游帶動了小城鎮(zhèn)和旅游社區(qū)、景區(qū)周邊的農(nóng)村非農(nóng)就業(yè)、農(nóng)民增收等經(jīng)濟社會發(fā)展，促進新農(nóng)村建設進程，是實現(xiàn)以旅游產(chǎn)業(yè)帶動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的大膽嘗試。《內(nèi)江市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃》提出到2015年，農(nóng)民人均收入達到3850元(2010年農(nóng)民人均2097元),增收任務重；2010年勞務輸出人數(shù)為22萬人次，農(nóng)村地區(qū)“留守兒童”問題突出。該項目的開發(fā)建設將創(chuàng)造新的產(chǎn)業(yè)機遇，提高社會就業(yè)率，促進城鄉(xiāng)居民增收；能吸引大量外出務工農(nóng)民“返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)”,實現(xiàn)農(nóng)村剩余勞動力的就地轉(zhuǎn)移，減少留守兒童數(shù)量。2.1.3項目的由來從內(nèi)江老齡化趨勢和自然旅游資源條件來看，在內(nèi)江發(fā)展以“生態(tài)養(yǎng)出來了。旅游資源本身很豐富，現(xiàn)在更豐富，而且覆蓋面也非常大。另源地之一。除了著名的三星堆，5千多年的歷史外，基本建設出土的工藝大佛；17處國家4A級風景區(qū)，16處國家重點風景名勝區(qū)，15處世界級風景旅游區(qū)，9座中國優(yōu)秀旅游城市，7座歷史文化名城。四川的旅游資中的精品。從省統(tǒng)計局獲悉，2010年8月份四川省實現(xiàn)社會消費品零售總額220.7億元，比上年同月增長13.7%,比上月的增幅提高1.3個百分點。1-8月的社會消費品零售總額實現(xiàn)1755.7億元，同比增長13.8%。據(jù)分析，旅游業(yè)發(fā)展良好帶動消費增長。今年以來，1-8月，四川省實現(xiàn)旅游總收入495.6億元，同比增長23.6%,接待總旅客9445.1萬人次，同比增長21.0%(2005年數(shù)據(jù))。所以在四川發(fā)展旅游生態(tài)旅游勢在必行。一住宿一觀光旅游一生產(chǎn)(苗圃)"于一體的景觀綜合體。項目一期工程建成后每年可滿足500余老年人的養(yǎng)老需求，休閑度假游客5萬人次，實現(xiàn)營業(yè)收入4577.44萬元/年，為政府創(chuàng)稅約1185.33萬元/年，解決當?shù)鼐蜆I(yè)人口100-150人，還可為300人以上提供靈活就業(yè)崗位。2.2項目市場預測與分析2.2.1養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)背景據(jù)統(tǒng)計，2007年我國60歲以上的老年人口已經(jīng)達到1.43億，超過了總?cè)丝诘?1%。據(jù)預測，2030年我國的老年人口將達2.48億，2050年將達4.37億，屆時老年人口的比重將達到總?cè)丝诘?1.2%,也就是說每3到4個人當中，就會有一個是老年人。聯(lián)合國將“60歲以上人口占總?cè)丝诒壤?0%,或65歲以上人口占總年代末就已進入老齡化社會。2007年底全國60歲以上人口達到1.53億人，占人口總數(shù)的11.6%。(1)老年人口基數(shù)大60歲以上老年人口已達1.53億，是世界老年人口總量的1/5,是亞洲老年人口的1/2。(2)老年人口增長速度快到2045年左右，中國60歲以上人口將占到總?cè)丝诘?0%。該過程發(fā)達國家用了100年。(3)高齡化趨勢明顯目前80歲以上老年人口達1300萬，約占全國老年總?cè)丝诘?.7%,而且每年增加4.7%。人口老齡化已成為我國面臨的最重要的民生問題之。隨著我國老齡化人口規(guī)模的快速膨脹，養(yǎng)老問題是事關公平與穩(wěn)定的重大社會問題。如不立即著手解決老年人的養(yǎng)老問題，將無法集中高效使用有限的社會優(yōu)質(zhì)勞動力資源，直接影響到國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。會給政府帶來沉重的負擔，嚴重影響社會的發(fā)展與進步。(1)歷史欠帳較多。在計劃經(jīng)濟體制下，社會沒有完成養(yǎng)老積累，這個包袱留到了現(xiàn)在。(2)“未富先老”,人口老齡化與社會經(jīng)濟發(fā)展水平不相適應。歐美一些發(fā)達國家在進入老齡社會時，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值一般在5000-10000(3)家庭養(yǎng)老負擔加重。生育率下降、人均壽命延長直接導致家庭后幾十年的主流家庭模式。(4)目前養(yǎng)老方式與實際需求不匹配。中國的傳統(tǒng)文化決定了單純以進入養(yǎng)老院的養(yǎng)老方式無法滿足現(xiàn)實的養(yǎng)老需求，中國的主流養(yǎng)老模式應為社區(qū)居家養(yǎng)老。2.2.2國內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式1、經(jīng)典案例(1)英國老年社區(qū)特點：配套設施齊全的全齡化大型老年社區(qū)。英國的老年社區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過80種以上。具有完善的配套設施與功能區(qū)劃分，是集合了居住，商業(yè)服務，度假療養(yǎng)為一體的大型綜合社區(qū)。(2)丹麥老年住宅特點：環(huán)境優(yōu)美，設計精當鄉(xiāng)村城市田園風光般的美麗和寧靜，眾多的莊園點綴廣闊綠野上，開闊的鄉(xiāng)間公路，如畫圖一般的古老的鄉(xiāng)村教堂，獨具丹麥風味的小餐館，構(gòu)成和諧的生活畫卷。(3)德國的養(yǎng)老社區(qū)特點：老年住宅與養(yǎng)老院相結(jié)合德國老年產(chǎn)業(yè)分為兩種體系：社會住宅體系，養(yǎng)老院體系。社會住宅體系里的老年住宅，內(nèi)部多為無障礙設計，政府對老人住房采取補貼措施。在生活援助方面，老年住宅房產(chǎn)主與民間福利團體簽訂提供服務的合同。該合同可成為房產(chǎn)主獲得建設資金貸款的融資條件。養(yǎng)老院體系里的老年住宅是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。在規(guī)劃上，設計者把社會體系的老年住宅和養(yǎng)老院毗鄰建設，以便在設置服務網(wǎng)點和急救站時，兩者能共用。2、先進的國外養(yǎng)老模式人口老齡化是社會經(jīng)濟發(fā)展和科學技術(shù)進步的必然。早在1965年，法國成為第一個老年型國家，之后是瑞典。20世紀后，歐美一些發(fā)達國家相繼步入此行列。由于有經(jīng)濟實力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國家被賦予了獨立生活的經(jīng)濟能力；在福利設施、服務體系以及居住環(huán)境等方面，針對老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設計。以美國為例，老年人的居住設施大致分為五類：獨立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護理院、老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類輔以相應的服務管理體制。亞洲國家中，日本、新加坡等也逐步進入了老年型國家之列。因為有較雄厚的經(jīng)濟實力，這些國家一方面汲取了西方社會福利養(yǎng)老的特點，充分賦予老年人優(yōu)厚的社保；另一方面，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，如提倡和鼓勵“多代同居”(例如“兩(1)國外養(yǎng)老社區(qū)世界上較早進入“銀發(fā)”時代的國家——英國，對老年人采取的社區(qū)照顧的模式，取得了相當不錯的成效。這一模式，對于逐漸步入老齡化的中國，有相當大的借鑒意義。現(xiàn)在，英國65歲以上的老年人超過1000萬，約占全國總?cè)丝诘?8%,75歲以上的老年人亦有370萬。英國人的平均壽命，男性已增至71歲，女性更是增至77歲。如今英國已出現(xiàn)了一些“老年人城市”,如貝克斯希爾、海斯汀、伊斯特邦等，這些度假城市風景如畫，退休的老年人紛紛遷入安度晚年，城市中老齡人口已占20～50%。面對日益龐大的老年人群，英國是如何解決他們的養(yǎng)老問題的呢?從20世紀90年代開始，英國就將養(yǎng)老問題納入社區(qū)，對老年人采取了社區(qū)照顧的模式。第一，生活照料(飲食起居的照顧，打掃衛(wèi)生，代為購物等)。生活照料又分為：居家服務、家庭照顧、老年人公寓、托老所等4種形式。第二，物質(zhì)支援(提供食物、安裝設施、減免稅收等)。如，地方或志愿者組織用專車供應熱飯，負責為他們安裝樓梯、浴室、廁所等處的扶手，設置無臺階通道和電器、暖氣設備等設施，改建廚房和房門等。第三，心理支持(治病、護理、傳授養(yǎng)生之道等)。如，保健醫(yī)生上門為老年人看病，免處方費；保健訪問者上門為老年人傳授養(yǎng)生之道，如保暖、防止癱瘓、營養(yǎng)及幫助老年人預防疾病等。另外，還規(guī)定了為老年人提供視力、聽力、牙齒、精神等方面的特殊服務。第四，整體關懷(改善生活環(huán)境、發(fā)動周圍資源予以支持等)。如，由英國出資興辦具有綜合服務功能的社區(qū)活動中心，為老年人提供一個娛樂、社交的場所。行動不便的老年人則由中心定期派專車接送。同時，為幫助老年人擺脫孤獨，促進心智健康，適當增加老年人的收入，社區(qū)為老年人提供力所能及的鐘點場所老年人工作室。社區(qū)照顧與傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老相比，具有很大的優(yōu)越性，它融合了傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老之長，更符合人道的原則，更注重對老年人心理和情感上的關懷，使老年人過上了正?；纳?，提高了老年人生活的質(zhì)量。各國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式、服務特點借鑒之處：美國建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過80種以上。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。完善的配套設施與功能區(qū)劃分日本日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會保險保障體系的基礎上實現(xiàn)的。提供無障礙設施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產(chǎn)品。代表樓盤：港北新城。老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設計在一個生活社區(qū)歐洲國家政策傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。建筑將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨。新加坡一般興建在成熟的社區(qū)中。公寓戶型一般分為35平方米和45平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設計及內(nèi)部結(jié)構(gòu)設計標準的特殊化考慮。從國外的以上產(chǎn)品來看，它們建造養(yǎng)老社區(qū)的理念、人文關懷的表方面，社區(qū)必須為老年人提供基本的養(yǎng)老設施與硬件配套，社區(qū)乃至老人居住的空間必須是特別為老年人設計、符合老年設計規(guī)范的居住設施和服務；另一方面，提出適合老人養(yǎng)老的健康環(huán)境以及為老年人配套的軟性服(2)其他養(yǎng)老模式在丹麥，目前最流行是自助養(yǎng)老社區(qū)(DIY)。在那里，老人們可以做自己想做的事，可以約上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一塊兒釣釣魚、養(yǎng)養(yǎng)花，共同建設屬于他們自己的家園，獨享的公寓，共享的餐飲、花園，個性化的小手工藝車間、小農(nóng)場等，老人們只要想到的，在這兒都能得到充分地滿足，他們還可共同租用特別的照料服務，這種社區(qū)在哥本哈根郊區(qū)每月要1000歐元。舊的養(yǎng)老方式的打破，意味著為企業(yè)創(chuàng)造了新的發(fā)展機遇。一些國際大公司已經(jīng)嗅到了世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大商機。一家大型投資 (SanyresMediterrane)公司計劃沿西班牙海岸建設大型養(yǎng)老社區(qū)，將配套建設商場、劇院、醫(yī)院、24小時安保等，每月費用在2000歐元左右，將于2008年正式開業(yè)，建成后不僅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北歐國家眾多喜歡陽光的老人。異地養(yǎng)老、跨國發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在歐洲漸成潮流。挪威的卑爾根、奧歐洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿Σ粌H僅吸引了歐洲的企業(yè)，許多歐美老院，已在德國開辦9家聯(lián)合企業(yè)，在英國開辦了15家，正在開發(fā)西歐市場。該公司在倫敦附近開設的一家老年公寓，每月的費用雖高達4000英鎊(7917美元),但仍客源不斷，經(jīng)營業(yè)績一路飄升，截止現(xiàn)在該公司的股票已經(jīng)上升了32%。獨居老人增多，居家養(yǎng)老服務發(fā)展強盛，多數(shù)為私人控股公司所掌96%的老人獨居，居家養(yǎng)老服務需求巨大。在英國，居家養(yǎng)老服務是老齡產(chǎn)業(yè)最活躍的一個因素，價值110億英鎊的居家養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)，多數(shù)被大公司控制。這個市場在德國也很強盛，目前有10000多家養(yǎng)老院為體弱的老人提供居家養(yǎng)老服務，近8年內(nèi)上升了23%。在美國，社會非常發(fā)達，還是家庭養(yǎng)老為主。真正進入機構(gòu)養(yǎng)老院的只有20%,其余都是家庭養(yǎng)老。很多美國老人都有拿著退休金到風景優(yōu)美、適宜養(yǎng)老的國度、地區(qū)養(yǎng)老的人群，如美國的退休老人到佛羅里達、夏威夷、墨西哥海濱購房長住，安度晚年。前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達，美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3,因而房屋出租的收益也是比較可觀的。的老年人，有三種形式，前兩種與政府行為相關，后一種則由金融機構(gòu)等辦理，不需政府的認可手續(xù)。除美國之外，加拿大也是倒按揭貸款業(yè)務發(fā)展比較快的國家之一。在日本，據(jù)日本總務省2001年6月公布的人口統(tǒng)計，日本65歲以上的老人達2227萬，占總?cè)丝诘?7.5%。而隨著社會的發(fā)展，養(yǎng)老方式也逐漸由家庭走向社會，其中，把居家養(yǎng)老與社會養(yǎng)老結(jié)合起來，是目前企業(yè)在養(yǎng)老方面也在做出各種嘗試，松下國際電子公司已經(jīng)設立了專門的養(yǎng)老院部門，準備在大阪建造一所具有高科技含量的綜合型養(yǎng)老院。在那里，老年人可以和機器寵物玩耍，還能通過互聯(lián)網(wǎng)與親朋好友保持聯(lián)系。韓國三星等公司也在積極開拓針對不同消費層的老年公寓。3、我國現(xiàn)有養(yǎng)老模式家庭養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)居家養(yǎng)老是我國目前三種基本的養(yǎng)老模式。家庭養(yǎng)老是傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式；養(yǎng)老院養(yǎng)老是社會化的養(yǎng)老模式；社區(qū)居家養(yǎng)老是一種兼顧家庭和社會的養(yǎng)老模式。(1)家庭養(yǎng)老式，養(yǎng)兒防老、家長的主導地位、幾代同堂等傳統(tǒng)觀念根深蒂固。選擇家劃算，從社會的角度考慮，家庭養(yǎng)老的社會硬件設施成本幾乎為零。但家庭養(yǎng)老在新形勢下的脆弱性顯示出其歷史的局限性?，F(xiàn)代社會的人際競爭加劇，生活節(jié)奏加快，工作負擔加重，致使家庭養(yǎng)老的人力成空巢家庭等等問題的出現(xiàn)，家庭養(yǎng)老這一傳統(tǒng)養(yǎng)老方式必將隨家庭結(jié)構(gòu)的變化而逐步向社會養(yǎng)老過渡。(2)機構(gòu)養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老是指由專門的養(yǎng)老機構(gòu)(包括福利院、養(yǎng)老院、托老所、老年公寓、臨終關懷醫(yī)院等等)將老人集中起來，進行全方位的照顧。正規(guī)的養(yǎng)老機構(gòu)，其日常管理均要嚴格。機構(gòu)養(yǎng)老是我國重要的養(yǎng)老模式之一，但不能滿足眾多其他需求的老年人群需要。以北京為例，北京目前共有養(yǎng)老機構(gòu)340家左右，其中民辦的養(yǎng)老機構(gòu)約有100家。這些養(yǎng)老機構(gòu)可以分為三類：國家創(chuàng)辦的國營養(yǎng)老機構(gòu)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、村、街道辦的集體所有養(yǎng)老機構(gòu)，以及企事業(yè)單位或個人所創(chuàng)辦的民辦養(yǎng)老機構(gòu)。在這些機構(gòu)中，進入公立養(yǎng)老院的難度也是人所共知，北京市第一、第四、第五養(yǎng)老院的入住率常年為100%,目前有1600多人在排隊等候入住，城八區(qū)的公立養(yǎng)老院入住率也都在98%左右。而民辦養(yǎng)老院的床位已有近12000張，但平均入住率只有2/3。市民政局相關感，但在其他城市，狀況有所不同，各方面條件優(yōu)越的養(yǎng)老機構(gòu)，入住率(3)社區(qū)居家養(yǎng)老社區(qū)居家養(yǎng)老的基本做法是：在城市各個社區(qū)建立養(yǎng)老護理服務中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服務中心提供的營養(yǎng)和醫(yī)療護理以及心理咨詢，并由服務中心派出經(jīng)過訓練的養(yǎng)老護理員按約定定時到老人家中為老人提供做飯、清掃、整理房間等家務服務和陪護老人、傾聽老人訴說的親情服務。所以，有人說：社區(qū)居家養(yǎng)老是一個無圍墻的養(yǎng)老院。開展居家養(yǎng)老服務相對于機構(gòu)養(yǎng)老，更為適應我國老年人的生活習慣和心理特征、滿足老年人的心理需求、有助于他們安度晚年，也更為符合中國實際，符合大城市中心城區(qū)發(fā)展的社區(qū)為老服務的新路子。2.2.3生態(tài)旅游概述生態(tài)旅游是從20世紀90年代以來發(fā)展起來的。生態(tài)旅游不僅被定義為一種適應市場機制的、以自然為基礎的旅游；它還是國家政府機構(gòu)用來實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的一種有效途徑。目前，最流行的關于生態(tài)旅游的定義有兩個：生態(tài)旅游是一種對環(huán)境負責的旅游和觀光行為，主要通過對環(huán)境的保護，達到使當?shù)氐纳鷳B(tài)和人口得以持續(xù)發(fā)展的目的；生態(tài)旅游是在一定自然地域中進行的有責任的旅游行為，為了享受和欣賞歷史的和現(xiàn)存的自然文化景觀，這種行為應該在不破壞自然地貌、保護生態(tài)環(huán)境、降低旅游的負面影響和為當?shù)厝丝谔峁┯幸娴纳鐣徒?jīng)濟活動的情況下進行。近年來，伴隨全球農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，人們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收入的增加，閑暇時間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)村環(huán)境中放松自己。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)—生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光應運而生。各地掀起發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)的熱潮：有的選擇已有的自然風景區(qū)或旅游景點為依托，興建“觀光果園”或珍稀動物養(yǎng)殖場；有的以種、養(yǎng)殖場為基礎，再造人工景觀、游樂設施；有的集科研、技術(shù)開發(fā)、觀光旅游于一體，興建“水果世界”等等。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光是一種以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村為載體的新型旅游業(yè)，有狹義和廣義兩種涵義。狹義的僅指用來滿足旅游者觀光需求的農(nóng)業(yè)；廣義的觀光農(nóng)分利用現(xiàn)有農(nóng)村空間、農(nóng)業(yè)自然資源和農(nóng)村人文資源的基礎上，通過以旅游內(nèi)涵為主題的規(guī)劃、設計與施工，把農(nóng)業(yè)建設、科學管理、農(nóng)藝展示、農(nóng)產(chǎn)品加工、農(nóng)村空間出讓及旅游者的廣泛參與融為一體，使旅游者充分領略現(xiàn)代新型農(nóng)業(yè)藝術(shù)及生態(tài)農(nóng)業(yè)的大自然情趣的新型旅游業(yè)。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光始于二戰(zhàn)后的歐美國家，后在日本、臺灣等地充分發(fā)展并日趨成熟。由最初的小規(guī)模的觀光果園形式發(fā)展到統(tǒng)一規(guī)劃的集觀光、休閑、娛樂、教育為一體的有組織的生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)、觀光農(nóng)業(yè)帶。使農(nóng)業(yè)走向多元化、多層次規(guī)模經(jīng)營，成為國際旅游業(yè)發(fā)展的重點。它改變了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)僅專注于土地本身的大耕作農(nóng)業(yè)的單一經(jīng)營理念，把發(fā)展思路拓展到“人地共生”的旅游業(yè)與農(nóng)業(yè)結(jié)合的經(jīng)營模式。2.2.4現(xiàn)有基本游客結(jié)構(gòu)去年內(nèi)江市旅游景點共計接待國內(nèi)外游客二百萬人，且白馬鎮(zhèn)現(xiàn)有各種農(nóng)莊農(nóng)家樂53戶，部分農(nóng)戶還可以一次性接待上百人。今年“五一”節(jié)2.2.5市場趨勢分析中國休假日目前共有115天，工薪階層全年約有1/3時間休閑度過，著名未來預測學家格雷厄姆認為，休閑將是新千年經(jīng)濟發(fā)展五大推動力中有了極大的轉(zhuǎn)變，健康、休閑、度假成了人們追求的時尚潮流。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)機會逐漸減少、住宅消費開始向舒適性轉(zhuǎn)移的情形下，大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金必然要開辟新的領域，當旅游度假成為一種時尚之后，集山水景觀、休閑度假為一體的度假社區(qū)也將隨之應運而生，成為新的房地產(chǎn)開發(fā)熱點。2.2.6項目建成時市場容量與游客結(jié)構(gòu)該項目透過旅游市場的市場分析認為，當今我國的旅游市場，多數(shù)是增量不增長、缺乏可持續(xù)性的能動性深度開發(fā)，絕大部分以單一的人為風景或突發(fā)奇想的運作模式吸引游客，而往往忽略旅游市場細分劃經(jīng)濟要素，長期形成的蜂擁而游，待后蕭條得無人問津的、增量不增長的“泡沫經(jīng)濟”怪圈，任何一個景區(qū)或行政區(qū)打造的旅游經(jīng)濟，都很難形成可持續(xù)發(fā)展后勁。究其緣故：旅游實在是缺乏文化或消費需求內(nèi)容；缺少到此一游如同回家一樣便捷的以人為本深度開發(fā)思想，這不得不說是多年來旅游開發(fā)層面的斷層或盲點。該項目根據(jù)現(xiàn)在大眾人們需求，完善上述游憩方式以達到休閑、避暑與自然生態(tài)有機的結(jié)合，最終形成社會與經(jīng)濟效益共同繁榮的良好局面。1、游客性別構(gòu)成1。其特性在于遠高于全國平均出游性別比(1.27:1),這在四川生態(tài)旅游中具有普遍性。2、游客年齡構(gòu)成本項目建成后游客的年齡構(gòu)成的特點在于25~35、36~45、46~60三個年齡段的游客比重明顯大于其他年齡段的游客，反映生態(tài)休閑主要目標客源市場為中老年城市居民，這部分居民有相對固定的休假時間，且收入相對穩(wěn)定，具有較強的消費能力。3、游客職業(yè)與學歷構(gòu)成旅游者職業(yè)與學歷構(gòu)成是旅游決策動機的直接體現(xiàn)，反映了旅游者對旅游地環(huán)境感知、旅游最大效益以及旅游偏好等旅游決策要素的職業(yè)、文化社會階層化差異。該項目游客職業(yè)構(gòu)成的特點是離退休人員及商務成功人士占有的份額較高。游客職業(yè)構(gòu)成的職業(yè)眾性特征明顯，在九個職業(yè)類型中，公務員、企事業(yè)管理者、文教科技人員及學生等四類分別占20.41%、18.71%、18.37%和15.99%,合占游客總數(shù)的7成以上(73.47%)。工人以及包括軍人在內(nèi)的其他自由型職業(yè)也有一定比例(分別占9.52%和8.44%)。服務銷售商貿(mào)人員等所占比例極低(分別為3.40%、3.06%及1.70%)。其特征為高中與中專以上、本科以下游客份額占絕對優(yōu)勢(>90%)。顯然，游客的學歷構(gòu)成與相應類型生態(tài)休閑游客的職業(yè)構(gòu)成是吻合的。4、游客收入構(gòu)成居民可自由支配收入的多少，直接影響其旅游需求。該項目游客以中高收入者居多(月人均收入<3000元的占24.67%、>3000元的占75.33%)。進一步統(tǒng)計表明，月人均收入大于3000元的中高收入者主要為大空間尺度游客。2.3項目發(fā)展優(yōu)勢2.3.1獨特的市場賣點生態(tài)養(yǎng)身休閑旅游在我國剛剛進入發(fā)展階段，是一個非常有前途、充滿潛力和機遇的發(fā)展方向，存在著巨大的市場潛力。本項目巧妙的將“生態(tài)養(yǎng)老”和“休閑度假”合二為一，相互促進。規(guī)劃的景點、設施具有很多唯一性和排它性，特別是根據(jù)項目地理環(huán)境所將生態(tài)與貴族氣息和諧統(tǒng)一，打造出該區(qū)域獨一無二的中高檔“生態(tài)養(yǎng)身和休閑度假”特色旅游綜合體，填補了內(nèi)江中高端生態(tài)養(yǎng)老空白，必將成為內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老和休閑旅游業(yè)的獨特賣點。1、高級養(yǎng)老院按照國際公認的標準，當一個國家60周歲及以上的人口占到總?cè)丝跀?shù)10%的時候，這個國家就正式成為老齡化社會了。按這個標準來算，中國現(xiàn)在已有超過1.5億的老年人口，名副其實地步入老齡化社會的行列。為此我們有必要建設高檔養(yǎng)老院。本項目建設的高檔養(yǎng)老院擁有自己的特觀要求，推動內(nèi)江市養(yǎng)老服務事業(yè)健康、快速發(fā)展起到積極的作用，也是整體推進養(yǎng)老工作的重要支撐。(1)打造高檔養(yǎng)身條件，營造“享受型”生態(tài)養(yǎng)身氛圍。建設高檔養(yǎng)老院的外觀可讓人感覺生氣勃勃，本項目有如五星級酒店一般裝修設計，或依山傍水或有溫室園林，穿著整潔的護理醫(yī)療團隊和服務人員會面帶笑容，院內(nèi)還配備專業(yè)的心理咨詢部門。養(yǎng)老院最根本宗旨雖然仍是對不能自理的老人提供日常料理，但已經(jīng)從溫飽型轉(zhuǎn)向了享受型。過去的傳統(tǒng)思維認為，只有不孝或迫于無奈時子女才把父母送進養(yǎng)老院，現(xiàn)在送父母進養(yǎng)老院則體現(xiàn)的是子女的孝心。實際上，現(xiàn)在很多老人都愿意到養(yǎng)老院來享受舒適的晚年生活。我們以“生態(tài)養(yǎng)身”概念為基礎興建的老年公(2)量身定制，提高服務品質(zhì)。高級養(yǎng)老院提供了養(yǎng)老方式的一個新選項，對高級養(yǎng)老院本身而言，他們提供的可能僅僅是比原來更好的服務，并沒有完全為老人創(chuàng)造一種新的生活、甚至是一種新的身份認同。養(yǎng)老院老人需要不同形式的長期護理，需要接受一定的生活護理。本項目從服務對象、服務內(nèi)容、服務形式、設施建設等方面提高質(zhì)量。在養(yǎng)老院設有老人休息室、多功能活動健身室、老年人心理咨詢室，配備了相關的專業(yè)醫(yī)療服務人員，將每一老年公寓進行個性化裝修，設獨立衛(wèi)生間，讓老人來到這里有一種回家的歸屬感。在對醫(yī)療康復中心的裝修中突出家的元素，同時也尊重老年人的風俗習慣，專門設立了相關的房間，由專業(yè)人員為每一位老年人量身定制營養(yǎng)飲食搭配菜單，滿足老人的營養(yǎng)需求。本項以溫馨舒適的環(huán)境和良好的照顧，讓老年人有種對家的眷顧。(3)注重“養(yǎng)”“護”并重，注重科學養(yǎng)老。項目將定期和不定期邀請“華西醫(yī)院”專家專門為老年人量身定做，開展各類護理講座以滿足老年人的生態(tài)養(yǎng)老需求，讓老人從科學的角度注意養(yǎng)老、養(yǎng)生，并懂得如何養(yǎng)老養(yǎng)身，形成一種科學養(yǎng)老養(yǎng)身的健康文化氛圍。讓養(yǎng)老院作為一個平2、高級休閑度假區(qū)提供客源提供客源生態(tài)度假區(qū)運營單元強化顧客民俗文化生產(chǎn)單元生態(tài)農(nóng)場運營單元提供客源強化顧客提供賣點(1)生態(tài)度假區(qū)運營單元：依靠原生態(tài)農(nóng)家樂特性(住高檔農(nóng)家別墅、吃農(nóng)家飯、干農(nóng)家活、享農(nóng)家樂)聚集一部分顧客，農(nóng)家樂的經(jīng)營定位于生態(tài)農(nóng)家菜，采用現(xiàn)場點殺，保證生態(tài)農(nóng)家菜品質(zhì)，價格采用中高檔消費策略。其主體運營項目為餐飲、棋牌休閑、鄉(xiāng)村度假、生日宴、婚宴等項目。而所需生態(tài)農(nóng)家菜是由生態(tài)農(nóng)場運營單元提供。(2)生態(tài)農(nóng)場運營單元：生態(tài)農(nóng)場運營單元由生態(tài)農(nóng)場和生態(tài)梅林組成。生態(tài)農(nóng)場靠租用農(nóng)家樂周圍農(nóng)戶閑置的土地進行，根據(jù)需要發(fā)展50畝生態(tài)農(nóng)場租賃給農(nóng)家樂的顧客，讓顧客真實的參與到生態(tài)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中來，在休息娛樂的同時切身的感受生態(tài)種植和其他種植法不同之處，強化顧客對我們的經(jīng)營定位“生態(tài)認同感”。生態(tài)梅林則環(huán)繞在生態(tài)農(nóng)場一周，形成一個大花園，與生態(tài)農(nóng)場形成一個有機整體。同時還可以建設一個會員服務體系，把那些有傾向回歸農(nóng)田、體驗農(nóng)耕的顧客發(fā)展成生態(tài)農(nóng)場運營單元的會員。(3)民俗文化生產(chǎn)單元：在兩個單元運轉(zhuǎn)的同時需要做好民俗文化的宣傳和建設，即建設民俗文化生產(chǎn)單元，定期開展文化節(jié)，如內(nèi)江民俗賞花節(jié)、農(nóng)場春耕文化、農(nóng)場秋收文化等，主要體現(xiàn)天人合一的意境!項目由高級養(yǎng)老院和生態(tài)度假區(qū)兩部分構(gòu)成，兩者在空間上保持一定的獨立性，同時在經(jīng)營理念上保持統(tǒng)一性，相互促進，從而實現(xiàn)項目的綜合市場競爭力。2.3.2資源優(yōu)勢項目所在地坐擁沱江，背靠丘陵，擁有豐富的水域景觀資源，同時，高峰寺、靜寧寺、西林寺、古宇湖、船石湖、云頂寨等，以原有旅游景點為動力，可明顯帶動本項目的發(fā)展。因此，該項目自然資源和旅游資源優(yōu)勢明顯，項目前景看好。2.3.3政府的大力支持內(nèi)江市委市政府著力打造川南城市群中心城市，成渝經(jīng)濟區(qū)新高地，力爭三年，確保五年，城市面積及GDP翻一番，每年有新變化，三年上大臺階。2009年GDP成功超越自貢市，2011年將繼續(xù)加大招商力度，深入開發(fā)合作項目，大力謀求發(fā)展，力爭GDP超越瀘州市。2010年內(nèi)江市四川西南再生資源產(chǎn)業(yè)園區(qū)被選入全國首批七個示范基地之一，成為西部地區(qū)唯一列入試點示范的基地。因而必須通過培育和建立可持續(xù)產(chǎn)業(yè)來保證市域國民經(jīng)濟的長期穩(wěn)定發(fā)展。其中，旅游是可持續(xù)產(chǎn)業(yè)的重中之重。生態(tài)養(yǎng)身休閑旅游類項目受到了市級各部門的大力支持與關注，這是本項目得以推進的重要保障。2.4投資必要性促進社會和諧發(fā)展；培育壯大優(yōu)勢主導產(chǎn)業(yè)，發(fā)展農(nóng)林業(yè)生態(tài)立體經(jīng)濟；項目的建設具有充分的必要性。3建設項目選址3.1場址位置本項目位于內(nèi)江市市中區(qū)白馬鎮(zhèn)石廟村沱江邊，距市中心約4km。項目總占地面積約200畝，其中，一期占地70畝，二期占地130畝。土地權(quán)屬白馬鎮(zhèn)石廟村，采取土地租用方式獲得用地，目前已辦理部分土地租用手續(xù)。3.2項目區(qū)的建設條件3.2.1項目區(qū)地理位置項目所在地內(nèi)江市位于天府之國的東南部，座落在美麗富饒的沱江之濱。東連重慶，西接成都，南通自貢、宜賓、瀘州，北到遂寧、南充，是川東重鎮(zhèn)、四川省規(guī)劃建設的8個大城市之一。地理位置東經(jīng)104°15'—萬公頃。3.2.2自然條件1、地形地貌內(nèi)江市，丘陵為主，東南、西南面有低山環(huán)繞。海拔在350~450米間的丘陵約占90%.地質(zhì)構(gòu)造屬新華夏系沉降帶的一部分，褶斷規(guī)模小。地表由較平緩的紫色砂巖與泥巖組成，經(jīng)長期流水侵蝕切割后，多呈渾圓狀和壟崗狀淺丘；丘間溝谷狹長平直，從丘頂?shù)綔瞎榷酁樘菪尉徠?，?gòu)成層層臺階的糧田。泥質(zhì)中以泥土、粗砂土和紅砂土、豆面泥土、黃泥砂土為主，這些土壤保水性能良好，抗旱力強，有利于農(nóng)作物生長。土地利用歷史悠久，主要以耕地為主，其他用地為園林，林地，疏林草地，城鄉(xiāng)、居民用地，工礦用地，交通用地，水域和特殊用地及部分難利用土地。-28℃,一月均溫6℃-8℃,七月均溫26℃-28℃,最高氣溫可達41℃,最低氣溫-5.4℃,活動積溫5598℃左右。境內(nèi)熱量資源比較豐富，常年平均太陽總輻射為89.6千卡/平方厘米，年總?cè)照諘r數(shù)1100-1300小時，無霜期達330天。全年有霜日數(shù)一般4--8天左右，災害性天氣以旱為主，旱澇交替出現(xiàn)；春夏秋冬，低溫、風、暴雨時有發(fā)生，綿雨顯著。全年氣溫有明顯的冬干春旱現(xiàn)象，同時，夏旱伏旱的現(xiàn)象也時有發(fā)生。年降雨量1000毫米以下，多分布在夏季，約占全年雨量的60%,高溫期與多雨季基本一致，春季約占17%,冬季3、水文沱江是市區(qū)內(nèi)的主要河流，流經(jīng)資中、東興區(qū)及市中區(qū)，是市內(nèi)水路灘沱相間，蜿蜒曲折，常年平均流量為375立方米/秒，自然落差135.5米，平均比降4.5‰,水能蘊藏量有14.5萬千瓦可供開發(fā).較大支流有水能蘊藏量約3.5萬千瓦可供開發(fā)。加上沱江的水能資源，年發(fā)電量可達9.2億千瓦時，現(xiàn)已開發(fā)的水能資源僅占可開發(fā)量的21.7%。同時，由于市區(qū)河段，河谷寬400m-500m,水面寬200m-400m,河流平均比降0.4%,多年平均流量317m3/s,年徑流量100億m3,年徑流量變差系數(shù)(Cv)為0.21。除沱江外，市區(qū)內(nèi)另有大、小清流河等12條支流，其中大清流河發(fā)源于安岳縣新民鄉(xiāng)唐石壩，全長122km,在大河口注入沱江，市區(qū)河段長2.5km,為常年性支流，集雨面積為1539km2,年均徑流量4.9億m3;小清流河發(fā)源于安岳縣南熏鄉(xiāng)，全長56km,在高寺山下注入沱江，市區(qū)河段9km,為常年性支流。沱江東岸除大小清流河外，尚有裨木河、謝家4、礦產(chǎn)資源和煤層中共生的鋁、鎵、銣及鋰等分散元素；化工礦產(chǎn)有鹽礦和含鉀水云母粘土礦等。內(nèi)江市由于地處盆地腹心地帶，地質(zhì)構(gòu)造較簡單，地殼相對穩(wěn)定，區(qū)地質(zhì)構(gòu)造影響，全市礦產(chǎn)主要分布在這三大構(gòu)造帶上的威遠、資中、隆昌已探明的儲量達600多億立方米。沙金則產(chǎn)于沱江河床沿線的資中、市中區(qū)和東興區(qū)。礦產(chǎn)資源主要有煤、天然氣和石灰石，進行小量生產(chǎn)的有囟鹽、含鉀粘土礦、耐火粘土礦、鉛土礦和沙金等。將來礦產(chǎn)資源的開發(fā)還大有前景。內(nèi)江市屬亞熱帶常綠闊葉林帶，氣候溫和，雨量充沛，適宜多種林木生長。樹種資源有60多個科，110多個屬，190多個種。內(nèi)江由于海拔高度懸殊不大，地形多為丘陵、低山，森林植被種類、群落組成以及群落動態(tài)特征，隨土壤理化性質(zhì)差異呈較明顯的地帶變化，并在相應范圍內(nèi)，有相對的穩(wěn)定性，其森林植被主要有針葉林、闊葉林、竹林、灌木林等。從用途上看，內(nèi)江森林植被以用材林為主，其中面積最大的是威遠縣，最小的是市中區(qū)；經(jīng)濟林樹種豐富，主要有油桐林、油茶林、柑橘林，其他還有落葉果林，如梨、蘋、桃、李、杏、櫻桃、葡萄以及桑林、茶林、油橄欖、棕櫚、核桃、白蠟等經(jīng)濟林木；薪炭林是內(nèi)江市農(nóng)村重要的生活資料，分布廣，產(chǎn)量高，多數(shù)可再生更新，主要樹種有榿木、紫槐、馬桑、黃荊3.2.3社會經(jīng)濟狀況1、行政區(qū)劃全市幅員面積5386平方公里，現(xiàn)轄三縣二區(qū)：市中區(qū)、東興區(qū)、威遠縣、資中縣、隆昌縣。111個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2070個行政村，9個街道辦事處，253個社區(qū)居民委員會。2008年總?cè)丝?25.05萬，其中非農(nóng)業(yè)人口84萬，農(nóng)業(yè)人口341.06萬，耕地16.37萬公頃，人均占有耕地面積0.0385公頃。內(nèi)江市氣候和土壤條件宜于多種農(nóng)作物生長，種植業(yè)中以糧、油、蔗、植面積為143萬余畝；其次是玉米、紅苕和小麥等；經(jīng)濟作物主要有油產(chǎn)量高。鴨飼養(yǎng)最多；昆蟲類有蜜蜂、蠶；魚類有本地種的鯉、鯽和先后引進的草、青、鰱、鳙等30余個品種；家養(yǎng)野生動物有水獺、鸕鶿、梅花鹿、黑熊等。野生動物，由于全市荒地山林較少，難于棲息繁殖，現(xiàn)僅有野生動物240多種，主要有麻雀、斑鳩、烏稍蛇、青蛙、黃鱔、泥鰍以及野貓、野兔等。全市礦產(chǎn)資源豐富。能源礦產(chǎn)主要有煤、天然氣、油頁巖；非金屬與建材礦產(chǎn)有石灰廠、石砂巖、頁巖、耐火粘土、鋁土礦、大理石、河沙、煤層中共生的鋁、鎵、銣及鋰等分散元素；化工礦產(chǎn)有鹽礦和含鉀水云母粘土礦等。內(nèi)江市由于地處盆地腹心地帶，地質(zhì)構(gòu)造較簡單