房地產(chǎn)征收業(yè)務(wù)評估方案要點(diǎn)及方案編制吳懷琴50課件講解

主講人：吳懷琴房地產(chǎn)征收業(yè)務(wù)評估

方案要點(diǎn)及方案編制目錄/Contents12方案要點(diǎn)方案編制方案要點(diǎn)/01方案要點(diǎn)4為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人(被征收人)給予公平補(bǔ)償。被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》方案要點(diǎn)12征收估價的特殊性與高要求，估價師應(yīng)主動收集信息，熟悉估價對象的基本情況。方案編制要點(diǎn)復(fù)雜的征收項目需對全流程可能出現(xiàn)的特殊問題進(jìn)行梳理討論，做好處理預(yù)案。 方案要點(diǎn)6方案編制要點(diǎn)3因歷史原因，土地權(quán)屬和房屋權(quán)屬登記不規(guī)范，登記用途與實(shí)際用途不一致的情況先由征收部門組織相關(guān)部門進(jìn)行書面認(rèn)定和明確，估價機(jī)構(gòu)根據(jù)認(rèn)定和明確的結(jié)果進(jìn)行估價。土地、房屋權(quán)屬不規(guī)范登記用途與實(shí)際用途不符方案要點(diǎn)7方案編制要點(diǎn)4估價參數(shù)應(yīng)優(yōu)先選用房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會組織公布的估價參數(shù)。5人員安排上，需要工作人員有豐富的專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，良好的溝通、協(xié)調(diào)能力。方案要點(diǎn)8方案編制要點(diǎn)6房屋估價測算既要保護(hù)被征收人的合法權(quán)益，同時也要在合法的前提下，為征收人節(jié)約成本，避免房屋征收補(bǔ)償工作中的糾紛。房產(chǎn)征收人房產(chǎn)被征收人房產(chǎn)估價師方案編制/02方案編制10一、擬本項目評估工作流程前期準(zhǔn)備外業(yè)工作內(nèi)業(yè)工作編制報告報告送達(dá)答疑方案編制11了解項目具體情況1項目的位置、四至、規(guī)模、用途、房屋狀況、建成年代、權(quán)屬狀況，居住人員構(gòu)成、教育水平、年齡結(jié)構(gòu)、外來人口等。一、前期準(zhǔn)備方案編制12搜集相關(guān)文件資料2項目立項、規(guī)劃、土地利用等相關(guān)批準(zhǔn)文件及批復(fù)材料，房地產(chǎn)權(quán)屬資料，征占地用地證明，居民戶口情況，其他相關(guān)材料(關(guān)于房地產(chǎn)的司法、訴訟等情況)。一、前期準(zhǔn)備方案編制13組織人員學(xué)習(xí)3根據(jù)項目的規(guī)模、房屋結(jié)構(gòu)形式復(fù)雜程度，確定項目負(fù)責(zé)人，安排項目工作參與人員進(jìn)行學(xué)習(xí)，熟悉項目情況和適用的法律法規(guī)，掌握重點(diǎn)。一、前期準(zhǔn)備項目部外業(yè)調(diào)查組內(nèi)業(yè)調(diào)查組技術(shù)指導(dǎo)組綜合解答組方案編制14安排工作計劃4根據(jù)項目特點(diǎn)、人員構(gòu)成情況編制工作和進(jìn)展計劃。一、前期準(zhǔn)備方案編制15確定評估原則5參加有關(guān)各方參與的協(xié)調(diào)會，確定評估原則。評估技術(shù)規(guī)范、入戶調(diào)查口徑及具體操作規(guī)程應(yīng)在入戶前應(yīng)當(dāng)制定完成。一、前期準(zhǔn)備方案編制16制定技術(shù)方案6在對該項目分析研究的基礎(chǔ)上，確定本項目的估價技術(shù)路線和征收評估依據(jù)。統(tǒng)一估價人員的思路和現(xiàn)場勘查標(biāo)準(zhǔn)，對相關(guān)技術(shù)參數(shù)的選擇上盡量的保持一致。一、前期準(zhǔn)備方案編制17與各合作方配合7評估公司與合作方應(yīng)相互熟悉、分工合作、密切配合，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，在制定政策，宣傳解釋口徑等方面保持一致，為后續(xù)入戶調(diào)查、動遷等工作打下基礎(chǔ)。一、前期準(zhǔn)備方案編制18二、外業(yè)工作(入戶調(diào)查):外業(yè)工作的核心：

查清被征收房屋的狀況。征收方測繪評估與戶主溝通協(xié)調(diào)測繪房屋的面積，繪制院落圖拍攝記錄房屋內(nèi)外的狀況方案編制19外業(yè)工作主要內(nèi)容示意圖繪制相關(guān)面積量測文字材料收集周邊情況調(diào)查記錄被征收人情況二、外業(yè)工作(入戶調(diào)查):1234方案編制20外業(yè)工作主要內(nèi)容5678房屋情況自行裝修部分設(shè)備附屬物二、外業(yè)工作(入戶調(diào)查):方案編制21各小組：對各自白天取得的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理核算后輸機(jī)錄入并匯總計算。

視情況需要另外組成一個小組駐現(xiàn)場在此對漏戶、漏項等情況拾遺補(bǔ)漏，并及時反饋信息。在內(nèi)業(yè)測算過程中及時與征收部門溝通信息核實(shí)數(shù)據(jù)，保證測算的合理性和科學(xué)性。三、內(nèi)業(yè)測算方案編制22四、撰寫報告撰寫報告初稿根據(jù)測算結(jié)果，撰寫初步評估報告。三級審核逐級對初步評估報告進(jìn)行審核，同時對估價結(jié)果進(jìn)行平衡調(diào)整。出具正式征收評估報告針對不同被征收人出具正式的征收評估報告。方案編制23公示初步結(jié)果報告提交分戶報告及整體估價報告向被征收人公示向房屋征收部門提交五、報告送達(dá)方案編制24與征收部門配合，