DB33T 2029-2017 海域價(jià)格評估規(guī)范　

DB33浙江省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布I1海域價(jià)格評估規(guī)范在正常經(jīng)營條件下，一定年期的海域使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總2利用海域空間建造的，與海域使用權(quán)人的生產(chǎn)活動存在直接或間接聯(lián)系的輔助性4.1評估原則4.1.1最佳使用原則3實(shí)現(xiàn)海域、資本、勞動力、技術(shù)、經(jīng)營管理等生產(chǎn)4.1.2預(yù)期收益原則4.1.3貢獻(xiàn)分配原則海域價(jià)格應(yīng)根據(jù)海域?qū)Ｓ蚩偸找娴呢暙I(xiàn)大小4.1.4市場供需原則4.1.5替代原則4.2技術(shù)途徑采用收益還原法、成本逼近法、假設(shè)開發(fā)法、市場比較法和基準(zhǔn)價(jià)系數(shù)修正法評估海域價(jià)格。4.3評估成果5.1收益還原法收益還原法是將海域未來預(yù)期純收益，按一定還原利率折算成評估基準(zhǔn)日收益總和的一種方法。該方法只適用于有收益或有潛在收益并能按照貢獻(xiàn)原則較準(zhǔn)確的計(jì)算海域未來每年純收V——待估海域收益價(jià)格，單位為萬元；4d)計(jì)算待估海域年總收益，按年總收入扣除年總費(fèi)用后的余額確定；e)計(jì)算待估海域年純收益，按年總收益中扣除非海域生產(chǎn)要素貢獻(xiàn)后的余額確定；f)確定還原利率，宜采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的方式確定；5.2成本逼近法5.2.1適用條件VEaVEaEdTR1R2R3 VEa——海域取得費(fèi)，單位為萬元；T——稅費(fèi)，單位為萬元；R3——海域增值，單位為萬元；5.2.3程序與要求a)收集與評估有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤及增值收益等資料。5d)確定各項(xiàng)稅費(fèi)；按照海域取得和開發(fā)過程中應(yīng)必須支付的有關(guān)稅收和費(fèi)用計(jì)算確定。與投資風(fēng)險(xiǎn)確定各項(xiàng)投資回報(bào)率，估計(jì)海域投資應(yīng)得i)對海域價(jià)格進(jìn)行使用年期、個(gè)別因素的修正，確定待估海域的最終價(jià)格。采用成本逼近法評估有限年期海域價(jià)格時(shí)，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算海域使用年期修正系數(shù)：5.3假設(shè)開發(fā)法VABC......................................(4)V——待估海域價(jià)格，單位為萬元；A——開發(fā)完成后的海域及其附屬用海設(shè)施總價(jià)值，單位為萬元；6b)確定待估海域的最有效利用方式。資本要計(jì)算利息，利息的計(jì)算要充分考慮資本投入的進(jìn)度安排，按復(fù)5.4市場比較法VVBK1K2K3K4K5K6K7........................(5)K6——使用年期修正系數(shù)；K7——評估基準(zhǔn)日修正系數(shù)。5.4.3程序與要求71)選擇比較因子。根據(jù)評估對象的具體用海情況，選擇重要的比較因子。式確定評估海域和比較實(shí)例的因子條件指數(shù)后比較確定相隨時(shí)間變動的規(guī)律，求取相關(guān)指數(shù)，確定修5.5基準(zhǔn)價(jià)系數(shù)修正法1bij VV(1K)K(6)1bij V——海域價(jià)格，單位為萬元；Ki——海域價(jià)格修正系數(shù)；Kj——評估基準(zhǔn)日、海域使用年期、海域開發(fā)程度、交易情況修正系數(shù)等其它修正系數(shù)。a)8b)依據(jù)HY/T123和《海域評估技術(shù)指引（國海管字[2013]708號）》，分析待估海域價(jià)格影響c)依據(jù)海域基準(zhǔn)價(jià)修正系數(shù)表和海域價(jià)格影響因素指標(biāo)條件說明表，確定待估海域價(jià)格修正系d)進(jìn)行評估基準(zhǔn)日、海域使用年期、海域開發(fā)程度、交易情況等其它修正；應(yīng)收集的圖件資料包括海籍圖、海域基準(zhǔn)價(jià)圖、宗海海域價(jià)格評估調(diào)查的相關(guān)資料見附錄D。估方法的適用條件選擇適用的評估方法。評估宜選用兩種以上僅采用一種方法評估的，測算價(jià)格為最終宗海b)加權(quán)算術(shù)平均法；9宗海的資源環(huán)境因素資料、評估對象所屬行業(yè)特殊因素、海上附著物照片、有關(guān)背景材料、評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書及營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、評估師資格證書復(fù)印件a)同一區(qū)域內(nèi)，存在相同、相似圍海養(yǎng)殖用海b)對于圍海養(yǎng)殖收益或潛在收益易確定的，可采用收益還原法；d)政府公布海域基準(zhǔn)價(jià)的，可采用基準(zhǔn)價(jià)系數(shù)修正法。b)對于開放式養(yǎng)殖收益或潛在收益易確定的，可采用收益還原法；c)政府公布海域基準(zhǔn)價(jià)的，可采用基準(zhǔn)價(jià)系數(shù)修正法。a)海域交易市場不成熟且可取得海域開發(fā)成本的，宜采用成本逼近法。b)對于人工魚礁收益或潛在收益易確定的，可采用收益還原法。a)對于鹽業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營收益或潛在收益易確定的，可采用收益還原法；b)政府公布海域基準(zhǔn)價(jià)的，可采用基準(zhǔn)價(jià)系數(shù)修正法。b)政府公布海域基準(zhǔn)價(jià)的，可采用基準(zhǔn)價(jià)系數(shù)修正法。a)政府已經(jīng)公布海域基準(zhǔn)價(jià)的，可采用基準(zhǔn)價(jià)系數(shù)修正法；b)對于船舶工業(yè)的收益或潛在收益易確定的，可采用收益還原法；b)海域交易市場不成熟且可取得海域開發(fā)成本的，可采用成本逼近法。a)政府公布海域基準(zhǔn)價(jià)的，可采用基準(zhǔn)價(jià)系數(shù)修正法；b)填海造地用于旅游開發(fā)和建設(shè)賓館、飯店等的用海，可采用假設(shè)開發(fā)法；c)旅游經(jīng)營收益或潛在收益易確定的，可采用收益還原法。7.5造地工程用海關(guān)于海上構(gòu)筑物的評估參照國家及省市規(guī)定的地上構(gòu)筑物評估相A.1～A.5。道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的齊評估對象所屬港口一年間經(jīng)水運(yùn)輸出、輸入港區(qū)并經(jīng)過裝卸作通過對風(fēng)、雨、霧、浪等氣象水文資料的統(tǒng)計(jì)分析確定適宜港賓館飯店的等級、數(shù)量和接待能力以及旅游娛樂設(shè)施項(xiàng)目數(shù)量道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的齊綜合考慮評估對象所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)海岸地貌、海洋水文、海岸帶環(huán)境????優(yōu)劣優(yōu)劣優(yōu)劣優(yōu)劣????????優(yōu)劣優(yōu)劣優(yōu)劣優(yōu)劣????????優(yōu)劣優(yōu)劣優(yōu)劣優(yōu)劣????????優(yōu)劣優(yōu)劣優(yōu)劣優(yōu)劣????????優(yōu)劣優(yōu)劣優(yōu)劣優(yōu)劣????表B.6交通運(yùn)輸用海宗海價(jià)格影響因????優(yōu)劣優(yōu)劣優(yōu)劣優(yōu)劣????優(yōu)劣優(yōu)劣優(yōu)劣????表B.8旅游娛樂用海海域價(jià)格影響因優(yōu)劣優(yōu)劣優(yōu)劣????優(yōu)劣優(yōu)劣優(yōu)劣????表B.10造地工程用海宗海價(jià)格影響因優(yōu)劣優(yōu)劣優(yōu)劣????F[(InhI1b)/I1b]100%..............................F1——基準(zhǔn)價(jià)上調(diào)最大幅度；Inh——待估海域正常情況下交易價(jià)格的最高值；I1b——待估海域基準(zhǔn)價(jià)。F2[(I1bInl)/I1b]100%..............................(C.2)F2——基準(zhǔn)價(jià)下調(diào)最大幅度；I1b——待估海域基準(zhǔn)價(jià)；Inl——待估海域正常情況下交易價(jià)格的最低值。根據(jù)不同用途用海類型各因素對海域價(jià)格的影響，按照下式計(jì)算各因素的修正幅度。F1iF1Wi....................................F1i——i因素的上調(diào)幅度；F1——基準(zhǔn)價(jià)上調(diào)最大幅度；Wi——i因素對宗海價(jià)格的影響權(quán)重。F2iF2Wi....................................F2i——i因素的下調(diào)幅度；F2——基準(zhǔn)價(jià)下調(diào)最大幅度；Wi——i因素對宗海價(jià)格的影響權(quán)重。海域基準(zhǔn)價(jià)修正系數(shù)表應(yīng)按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣分為五檔，其中優(yōu)檔取值1F1i，較優(yōu)檔取值1F1i2，一般檔取值1，較劣檔取值1F2i2，劣檔取值1F2i。修正系數(shù)表應(yīng)通過已有海域C.5.2編制海域價(jià)格影響因素指標(biāo)條征，按照五檔分別設(shè)定各海域影響因素指標(biāo)條件。指標(biāo)條件應(yīng)盡量采用量化標(biāo)準(zhǔn)，并填入附錄B的相應(yīng)a)根據(jù)海域基準(zhǔn)價(jià)修正系數(shù)表和海域價(jià)格影響因素指標(biāo)條件說明表，得到待估海域修正系數(shù)。b)海域基準(zhǔn)價(jià)修正系數(shù)確定應(yīng)區(qū)分不同的海域使用類型和用海方式。單位名稱主管單位所在位置用海類型用海方式積效益年年年平均年年年平均年年年平均單位名稱主管單位所在位置用海類型用海方式職工人數(shù)面積米)效益流動資金固定資金年年年平均年年年平均年年年平均單位名稱主管單位所在位置用海類型用海方式職工人數(shù)(平方方米.流動資金固定資金年年年平均年年年平均年年年平均單位名稱主管單位所在位置用海類型用海方式職工人數(shù)積(平方流動資金固定資金年年年平均年年年平均年年年平均單位名稱主管單位所在位置用海類型用海方式職工人數(shù)積(平方米.年)流動資金固定資金年年年平均年年年平均年年年平均市縣村備注市縣村備注海域正常轉(zhuǎn)讓總價(jià)格(注明修正原因)萬元海域正常轉(zhuǎn)讓價(jià)格市縣村備注海域正常出租總價(jià)格(注明修正原因)萬元海域正常出租租金海域正常價(jià)格市縣村聯(lián)營海域用途%備注市縣村備注項(xiàng)目ABCD‥‥‥ABCD‥‥ABCD‥‥員準(zhǔn)人標(biāo)員準(zhǔn)人標(biāo)員準(zhǔn)人標(biāo)員準(zhǔn)人標(biāo)資本人數(shù)準(zhǔn)工資總額元/公頃）（表格式）封面的內(nèi)容和格式、正文的內(nèi)容和格式參照圖E.5～圖E海域價(jià)格評估報(bào)告[說明該項(xiàng)評估是為了滿足委托方的何種需要及其評估依據(jù)、評估結(jié)果的應(yīng)用方向等，對評估依據(jù)則應(yīng)注明文號、批準(zhǔn)單位及批準(zhǔn)日期等。][說明評估對象實(shí)際用途和宗海內(nèi)外實(shí)際開發(fā)程度、本次評估所設(shè)定的開發(fā)程度和用途及其理由，其它內(nèi)容）價(jià)格。][說明最終確定的總海域價(jià)格、單位面積價(jià)格，須以人民幣表示，總海域價(jià)格附大寫金額，并附海域評估結(jié)果一覽表。如需用外幣表示的，應(yīng)標(biāo)明評估基準(zhǔn)日外幣與人民幣的比價(jià)。]評估機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)公章）2．規(guī)劃限制條件：[說明有否影響海域價(jià)格及海域利用的規(guī)劃限3．影響海域價(jià)格的其他限定條件：[說明有否影響海域價(jià)格的其它限二、其他需要說明的事項(xiàng)[參照評估報(bào)告中“其它需要評估機(jī)構(gòu)加蓋公章）[說明該項(xiàng)評估的委托單位及其隸屬關(guān)系、委托單位與評估對象海域使用者之間的關(guān)系、主營業(yè)務(wù)范圍等以及單位地址、法人代表、聯(lián)系人等，或委托的個(gè)[說明評估對象的具體范圍，指出評估的是海域還是包括其它內(nèi)容，并長率、第三產(chǎn)業(yè)比重、非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重、就業(yè)結(jié)構(gòu)、恩格爾系數(shù)、物價(jià)水平、居民收入水平等。]人文環(huán)境條件、海域使用制度、海洋功能區(qū)劃等。]積物質(zhì)量、海域環(huán)境質(zhì)量、大氣質(zhì)量狀況、海洋自然災(zāi)害、開發(fā)程度等。][說明該項(xiàng)評估所依據(jù)的國家有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章以及評估對象所在沿海省、自治區(qū)、直轄[上述評估依據(jù)應(yīng)與評估過程相一致，對評估過程中方法選擇、有關(guān)參數(shù)確定所依據(jù)的主要文件應(yīng)并與評估原則和評估依據(jù)銜接一致][要求所選評估定、年期設(shè)定、評估基準(zhǔn)日設(shè)定等）]（1）評估報(bào)告和評估結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)。說明進(jìn)行本次評估所依據(jù)的主要法律、法規(guī)，注（5）違規(guī)使用海域評估報(bào)告和評估結(jié)果的法律責(zé)任。]海域價(jià)格評估技術(shù)報(bào)告項(xiàng)目名稱:[說明評估項(xiàng)目的全稱，內(nèi)容可包括字樣。評估項(xiàng)目全稱后加括號注明評估對象所在縣（市、區(qū)）全名，如“××縣（市、[說明該項(xiàng)評估的受托評估機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)地址、評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)級別、資格證書獲得時(shí)間、評估資格有：（：（[上述內(nèi)容中，海域登記和權(quán)利狀況以海域登記、海域使用權(quán)證書和海域使用權(quán)出讓合同中的有關(guān)[海域權(quán)利狀況中他項(xiàng)權(quán)利限制以及海域利用限制等對海域價(jià)格造成影響的，應(yīng)說明影響趨勢及影其它原因而影響海域價(jià)格的特殊因素，要在這里說[在對海域影響因素進(jìn)行分析時(shí)，通過定性和定量分析，著重分析這些因素對海域價(jià)格可能產(chǎn)生的[海域價(jià)格影響因素的分析，必須做到客觀描述，用語規(guī)范，內(nèi)涵準(zhǔn)確，能夠定量反映的必須用定[應(yīng)根據(jù)評估對象特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)《規(guī)范》選取適宜的評估方法（收益還原法、成本并說明評估方法選擇的依據(jù)。同時(shí)，各種評估方法的應(yīng)用過程還應(yīng)分別滿足《規(guī)范》1．具體說明實(shí)際總收益和客觀總收益及評估時(shí)采用的收益額和相應(yīng)的條件，采用市場比較法、假2．總費(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目和各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要具體說明其確定的依據(jù)、確定方法和各項(xiàng)參數(shù)的選取標(biāo)1．要詳細(xì)說明海域取得費(fèi)的各組成項(xiàng)目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說明其確定的依據(jù)。有文件依據(jù)的，應(yīng)首2．明確評估對象的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說明依據(jù)。有文件依據(jù)的，說3．貸款利息、投資回報(bào)率的確定，要在技術(shù)報(bào)告中說明依據(jù)的資料及其來源、分析計(jì)算過程及結(jié)5．根據(jù)評估對象的海洋經(jīng)濟(jì)因素、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素、社會發(fā)展因素與資源環(huán)境因素條件進(jìn)行修正，1．通過分析評估對象條件、利用現(xiàn)狀等，考慮到規(guī)劃利用及管理等限制條件，確定海域的最佳利2．明確評估對象開發(fā)完成后的利用方式（招標(biāo)、拍賣、掛牌、抵押、出租、海上直通車等）及依3．對計(jì)算中所采用的建設(shè)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用要說明其確定的方法和依據(jù)；對開發(fā)周期、利息、稅費(fèi)、[應(yīng)用此種方法評估，要按照《規(guī)范》規(guī)定，選擇相似比較實(shí)例，進(jìn)行因素比較修正后，確定待估1．比較實(shí)例選擇。要求比較實(shí)例至少有三個(gè)，選擇的實(shí)例與評估對象應(yīng)屬于同一供需圈、用途相2．因素選擇。評估時(shí)選擇的比較因素應(yīng)包括影響海域價(jià)格的全部主要因素，主要是海洋經(jīng)濟(jì)表1中所列因素應(yīng)根據(jù)不同用途，并結(jié)合實(shí)際調(diào)查情況和評評估對象和比較實(shí)例的各項(xiàng)條件說明要客觀、具體，其中評估對象的因素條件說明要與第二部分??????????為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)差異折算為反映價(jià)格差異的因素????????????????????海域基準(zhǔn)價(jià)內(nèi)涵是指在海洋功能區(qū)劃范圍內(nèi),對現(xiàn)狀利用條件下不同等別或不同均質(zhì)海域,按照漁2．說明宗海位置、用途、用海方式及評估對象所在等3．說明評估對象的各項(xiàng)因素具體條件，應(yīng)按因素修6．對海域基準(zhǔn)價(jià)修正得到宗海價(jià)格。當(dāng)評估對象設(shè)定的海域開發(fā)程度與海域基準(zhǔn)價(jià)設(shè)定的海域開平均值或以其中某一價(jià)格等為最終宗海價(jià)格的，要解釋其方海域價(jià)格評估報(bào)告2．委托評估方聯(lián)系電話3．受托評估方6．評估目的 單位面積海域價(jià)格 . . . . . . 他項(xiàng)權(quán)利權(quán)利人他項(xiàng)權(quán)利義務(wù)人2.6海域使用權(quán)取得方式海域取得時(shí)間批準(zhǔn)機(jī)關(guān) 海洋漁業(yè)增加值 海洋工業(yè)增加值 海洋旅游總收入 海洋產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平海洋產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)量 全社會固定資產(chǎn)投資就業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化度 漁農(nóng)村建設(shè)狀況