房地產(chǎn)市場報(bào)告 -2024年12月中國房地產(chǎn)快評：供需同頻二手房價(jià)預(yù)期企穩(wěn)在望

克而瑞研究中心文/馬千里2024年下半年以來，行業(yè)穩(wěn)市場政策力度、出讓頻次明顯提升。9·26新政后，經(jīng)過2個(gè)月的落地推進(jìn)和持續(xù)發(fā)酵，11月行業(yè)需求端指標(biāo)延續(xù)上月熱度，典型城市開盤去化率年內(nèi)首次突破四成，一二手房成交規(guī)模均創(chuàng)年內(nèi)新高。房價(jià)方面，作為先行指標(biāo)的二手房價(jià)格，也在10月基礎(chǔ)之上詳見來自二手房價(jià)的一些回暖信號(hào)）迎來了更多積極信號(hào)：為進(jìn)一步探析二手房成交價(jià)格的動(dòng)向，研究中心以北京、上海等12個(gè)典型城市的二手房小區(qū)為樣本，為避免單套異常成交影響較大，每個(gè)月樣本小區(qū)的選取標(biāo)準(zhǔn)，均為近2個(gè)月交易量不小于5套。從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，11月有48%的小區(qū)成交價(jià)環(huán)比上升，較上月增加了2.3個(gè)百分點(diǎn)。房價(jià)上漲的小區(qū)占比連續(xù)兩個(gè)月增多，為年內(nèi)第三高點(diǎn)。不過3月份、8月份的高位，更多的還是在成交縮量之下達(dá)成，大量降價(jià)小區(qū)未能納入統(tǒng)計(jì)范圍所致，而本月樣本數(shù)量卻達(dá)到了年新高，以此來看，11月已是2024年二手房成交價(jià)最為穩(wěn)定的一個(gè)月。如果說成交價(jià)的變動(dòng)還會(huì)受到買房競爭的影響，那么掛牌價(jià)更多的提現(xiàn)的是賣方房東的心理變化。2024年11月有33%的小區(qū)掛牌價(jià)環(huán)比上漲，較上月增加了6.4個(gè)百分點(diǎn)。這也是下半年以來掛牌價(jià)上漲比例最高的一個(gè)月。成交價(jià)小區(qū)上漲占比、掛牌價(jià)小區(qū)上漲占比的雙雙上升，也是2024年以來首次出現(xiàn)。再加之11月高頻交易小區(qū)數(shù)量的大幅增加，供給、需求信心共同回升，再加上成交放量，本月二手房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了極為明確的筑底信號(hào)。至于4月份掛牌價(jià)上漲小區(qū)、高頻交易小區(qū)雖同樣增多，但聯(lián)系成交價(jià)小區(qū)上漲占比大幅下降來看，購房者還是更愿意選擇那些降價(jià)小區(qū)的房源，其時(shí)供給方的信心回升并沒有得到市場認(rèn)可。圖：2024年典型城市二手房掛牌價(jià)和成交價(jià)環(huán)比上漲小區(qū)占比11月，南京、廣州、天津、深圳、北京、上海等均有過半小區(qū)房價(jià)環(huán)比上漲。其中南京、廣州更是分別有75%和60%的小區(qū)房價(jià)環(huán)比上行，對比10月份數(shù)據(jù)來看，可見南京、廣州房價(jià)上漲小區(qū)的占比均處于相對低位，在926新政經(jīng)過了兩個(gè)月的發(fā)酵之后，這兩個(gè)“后進(jìn)”城市也趕上其他城市的步伐。至于11月漲價(jià)小區(qū)占比較低的合肥、蘇州，兩個(gè)城市主要還是10月份指標(biāo)較高，處于樣本城市前列，11月屬于正?；卣{(diào)，并不能說明城市房價(jià)已顯著降溫。綜合近兩個(gè)月小區(qū)房價(jià)動(dòng)向來看，熱度最高的當(dāng)屬北京和上海，連續(xù)兩個(gè)月均有過半小區(qū)房價(jià)環(huán)比上漲，北京天通苑、四惠、望京板塊不少小區(qū)房價(jià)均持續(xù)環(huán)比上漲。4/6圖：2024年10月、11月典型城市二手房成交均價(jià)環(huán)比上漲的小區(qū)占比成交價(jià)和掛牌價(jià)走勢之間的背離，意味著賣方信心提升，二手房議價(jià)空間正在持續(xù)收窄。11月，典型城市二手房平均議價(jià)空間為19%，較10月份下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)。圖：2024年典型城市二手房平均議價(jià)空間變動(dòng)趨勢分小區(qū)類型來看，繼10月份改善、高端小區(qū)議價(jià)空間下降之后，剛需類小區(qū)平均議價(jià)空間也出現(xiàn)收窄，降至20%以內(nèi)。聯(lián)系近期來典型城市新增掛牌動(dòng)向來看，剛需、剛改類掛牌房源明顯增多，此類小區(qū)議價(jià)空間收窄亦在情理之中。（詳見《近2月京滬深市場高熱對哪些二手新掛牌賣家觸動(dòng)大？》典型如北京豐臺(tái)區(qū)小屯板塊某流量剛需項(xiàng)目，11月議價(jià)空間已縮窄至一成左右，較9月份減少超過10個(gè)百分點(diǎn)。至于改善和高端小區(qū)，本月議價(jià)空間均較10月份小幅回升，但仍低于9月份的水平，典型如高端小區(qū)，11月平均議價(jià)空間為19.2%，較9月份下降了2.5個(gè)百分點(diǎn)。圖：各類小區(qū)二手房平均議價(jià)空間變動(dòng)趨勢說明：剛需、改善、高端的分界線分別為城市項(xiàng)目房價(jià)中位數(shù)的1倍、1.8倍11月土地投資、一二手房成交、開盤去化等指標(biāo)持續(xù)好轉(zhuǎn)，就本文統(tǒng)數(shù)據(jù)來看，房價(jià)指標(biāo)也在持續(xù)轉(zhuǎn)好。尤為可喜的是，指標(biāo)分化正在逐漸消失，供求雙方對于房價(jià)走勢的判斷、城市之間的走勢特征、買賣雙方心理價(jià)位的差距均在向著企穩(wěn)的方向逐步縮小。作為行業(yè)重要先行指標(biāo)之一，二手房價(jià)已然在釋放著越來越為明顯的企穩(wěn)信號(hào)。隨著中央部委穩(wěn)市場指示的持續(xù)落地，一二手房交易鏈條的恢復(fù)，二手房價(jià)指標(biāo)的暖意也會(huì)慢慢暈染開來，與其它核心指標(biāo)同頻，助力新房成交、投資、施工、庫存等從邊際改善共同走向?qū)嵸|(zhì)性轉(zhuǎn)好。城市項(xiàng)目名稱成交均價(jià)較高點(diǎn)10-11月平均成交套數(shù)玉橋東里通州老城22000-21%97%中遠(yuǎn)兩灣城普陀內(nèi)普陀7100025%-9%28楓丹天城武清楊村10000-40%23朗詩里程洪山光谷中心15000-39%27