地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部管理制度匯編

X地產(chǎn)X公司

設(shè)計(jì)部管理制度匯編

目錄

部門職責(zé)............................................................3

項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理流程...................................................4

產(chǎn)品研發(fā)與標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)管理指引......................................14

設(shè)計(jì)供方選擇與管理作業(yè)指引........................................18

設(shè)計(jì)評(píng)審管理作業(yè)指引..............................................23

設(shè)計(jì)變更管理辦法...............................................29

設(shè)計(jì)內(nèi)容管理辦法...............................................38

樣板封樣審批操作指引...........................................38

部門職責(zé)

一、專業(yè)設(shè)計(jì)

1、負(fù)責(zé)對(duì)公司各項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、景觀設(shè)

計(jì)、裝修設(shè)計(jì)，對(duì)方案投標(biāo)、優(yōu)化各階段和節(jié)點(diǎn)進(jìn)行跟蹤。

2、負(fù)責(zé)組織公司各項(xiàng)目規(guī)劃建筑方案設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)方案聯(lián)

席評(píng)審會(huì)議。

3、負(fù)責(zé)跟蹤設(shè)計(jì)方案評(píng)宙后方案優(yōu)化、調(diào)整意見的落實(shí)。

4、負(fù)責(zé)對(duì)經(jīng)過(guò)優(yōu)化調(diào)整后規(guī)劃設(shè)計(jì)定稿方案、立面設(shè)計(jì)定稿方案、景觀設(shè)

計(jì)定稿方案進(jìn)行初審，并報(bào)總部設(shè)計(jì)管理部審批。

5、負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)實(shí)施稿、規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)、戶型設(shè)計(jì)定稿、立面設(shè)

計(jì)招標(biāo)、景觀設(shè)計(jì)招標(biāo)、裝修設(shè)計(jì)的招標(biāo)、方案評(píng)選、優(yōu)化工作，并報(bào)集

團(tuán)設(shè)計(jì)管理部審批。

6、負(fù)責(zé)對(duì)公司各項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的全過(guò)程進(jìn)行跟蹤管理。

7、負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目擬采用的結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備系統(tǒng)和選型等方面的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行成

本分析和審核。

8、負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)全過(guò)程的各階段的管理情況，并及時(shí)上報(bào)。

9、積極配合發(fā)展、營(yíng)銷部門工作，從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度為產(chǎn)品定位、產(chǎn)品成

本等方面提供參考意見，為土地投資、產(chǎn)品策劃的科學(xué)化提供技術(shù)支持。

10、對(duì)各項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中各階段性的圖紙、合約、文件進(jìn)行存檔備案。

11、負(fù)責(zé)本部門的日常工作。

二、產(chǎn)品策劃及管理職責(zé)

1、配合發(fā)展研究，從產(chǎn)品層面參與對(duì)土地價(jià)值的評(píng)估。

2、與發(fā)展、營(yíng)銷環(huán)節(jié)形成三位一體策劃體系，組織實(shí)施產(chǎn)品的概念策劃工

作，推動(dòng)建立產(chǎn)品創(chuàng)新機(jī)制。

三、標(biāo)準(zhǔn)化制定與研究

1、建立相應(yīng)設(shè)計(jì)管理制度。

2、及時(shí)對(duì)工作進(jìn)行總結(jié)，從中提取規(guī)律性的東西進(jìn)行定型化、標(biāo)準(zhǔn)化、模

塊化、工業(yè)化的研究，組織制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系。

3、對(duì)國(guó)內(nèi)外較成熟的標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化住宅技術(shù)進(jìn)行研究與剖析，探討與借

鑒，使其在公司項(xiàng)目中進(jìn)行運(yùn)用并不斷創(chuàng)新。四、專項(xiàng)技術(shù)平臺(tái)的搭建

1、在各專業(yè)之間建立資源、信息共享的平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)全部門技術(shù)信息共享，以

提高整體設(shè)計(jì)質(zhì)素和水平。

2、組織實(shí)施具有普遍性、前瞻性建筑專項(xiàng)技術(shù)的開發(fā)研究與應(yīng)用。

（增加產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化相關(guān)職責(zé)）I

項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理流程

1.總則

1.1.目的和依據(jù)

明確并規(guī)范公司的設(shè)計(jì)管理流程，保障設(shè)計(jì)成果質(zhì)量與進(jìn)度，確保設(shè)計(jì)工

作的正確方向。

1.2.適用范圍

適用于x地產(chǎn)x公司開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作。

2.工作程序

序關(guān)鍵活動(dòng)主貨部門流程說(shuō)明參與部門相關(guān)記錄

1.1項(xiàng)目立項(xiàng)后，設(shè)計(jì)管理部根據(jù)投資發(fā)展部可研工作安井編制本階1）投資發(fā)展部：可研

段工作計(jì)劃并負(fù)責(zé)落實(shí)。

階段工作安排；

1.2設(shè)計(jì)管理部組織收集基礎(chǔ)資料進(jìn)行強(qiáng)排設(shè)計(jì)，包括但不限于：

投資發(fā)展部提供項(xiàng)目土地基礎(chǔ)資料：

2）投資發(fā)展部：土地

營(yíng)銷第劃部提供市場(chǎng)遍研數(shù)據(jù)及產(chǎn)品定位初步思路；

合約管理部提供當(dāng)?shù)亟ò渤杀緮?shù)據(jù)資料?；A(chǔ)資料：

1.3強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)單位由設(shè)計(jì)管理部通過(guò)方案比選方式組織選擇，具3）營(yíng)箱策劃部：市場(chǎng)

項(xiàng)目前期體程序及要求參照《設(shè)計(jì)供方選擇與管理作業(yè)指引》進(jìn)行。設(shè)計(jì)調(diào)研數(shù)據(jù)及產(chǎn)品定

1）設(shè)計(jì)管理

1階段設(shè)計(jì)供方確定后，設(shè)計(jì)部組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案優(yōu)化。位初步思路

部

管理工作d項(xiàng)目可吁性研究報(bào)告》設(shè)計(jì)部分，在投資評(píng)審會(huì)前至少5個(gè)4）合約管理部：當(dāng)?shù)?/p>

工作日上報(bào)總部設(shè)計(jì)部審核建安成木數(shù)據(jù)

1.4強(qiáng)排方案評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，設(shè)計(jì)部根據(jù)營(yíng)箱策劃部《產(chǎn)品正式定位報(bào)

告3組織開展概念設(shè)計(jì)工作。

1.5依據(jù)項(xiàng)目整體計(jì)劃及銷控計(jì)劃，對(duì)項(xiàng)H開發(fā)中的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)行計(jì)

劃編制用符合一般設(shè)計(jì)節(jié)奏、預(yù)由審批時(shí)間.并符合場(chǎng)目開發(fā)

整體計(jì)劃，完成項(xiàng)目開工前設(shè)計(jì)計(jì)劃并上報(bào)總部設(shè)計(jì)部備案。

1.6區(qū)域公司設(shè)計(jì)部向總部設(shè)計(jì)研發(fā)部上報(bào)公司審核確認(rèn)后的項(xiàng)目

設(shè)計(jì)費(fèi)預(yù)算清單。

1.7設(shè)計(jì)部與營(yíng)銷策劃部（俏傳項(xiàng)目）、商業(yè)管理部（商業(yè)項(xiàng)目）溝

通確認(rèn)后負(fù)責(zé)編制6概念設(shè)計(jì)任務(wù)書》，明確概念設(shè)計(jì)的理念與

深度要求，提交設(shè)計(jì)單位進(jìn)行概念設(shè)計(jì)。并在概念階段設(shè)計(jì)開始

前5個(gè)工作日上報(bào)《概念設(shè)計(jì)任務(wù)書》給地產(chǎn)總部進(jìn)行審核。

1.8設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位的過(guò)程溝通協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)單位根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)

書及設(shè)口?合同完成概念設(shè)沖方案并提交設(shè)計(jì)部初審，初審?fù)ㄟ^(guò)后

設(shè)計(jì)部按《設(shè)計(jì)評(píng)審作業(yè)指引》要求組織評(píng)審，填寫《設(shè)計(jì)評(píng)審

表》，設(shè)計(jì)管理部根據(jù)會(huì)議紀(jì)要與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通并修改，跟

蹤會(huì)議決議事項(xiàng).

1.9標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目應(yīng)在土地摘牌前完成概念設(shè)計(jì)成果，本階段主要輸出成

果為：

強(qiáng)持方案

概念設(shè)計(jì)任務(wù)書

概念設(shè)計(jì)方案

2.1設(shè)計(jì)部收案前期資料，編制￡規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書3、6單體方案1）相關(guān)部門：提供基

規(guī)劃及單設(shè)計(jì)任務(wù)書》，提交設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，具體程序及要求參照《設(shè)

計(jì)任務(wù)書管理作業(yè)指引》進(jìn)行。木階段資料輸入為：礎(chǔ)資料，參與設(shè)計(jì)

2為方案階1）設(shè)計(jì)部

開發(fā)報(bào)建部門提供項(xiàng)「設(shè)計(jì)氈礎(chǔ)奧料的更新；

I任務(wù)書及設(shè)計(jì)成果

段設(shè)計(jì)管工程部門提供地質(zhì)初勘報(bào)告：

成本部門提供成本限額指標(biāo)：

概念設(shè)計(jì)方案及評(píng)審紀(jì)要：

理評(píng)審

其他基礎(chǔ)資料。

2.2設(shè)許部與設(shè)計(jì)雅位的過(guò)程溝通，形成會(huì)議紀(jì)要；合約管理部、營(yíng)

銷策劃部、物業(yè)公司相關(guān)人員進(jìn)行配合。具體程序及要求參照￡設(shè)

計(jì)過(guò)程管理作業(yè)指引》執(zhí)行。

2.3設(shè)計(jì)單位完成規(guī)劃及單體方案后由設(shè)計(jì)部初審后按《設(shè)計(jì)評(píng)審作

此指引》要求組織營(yíng)銷策劃部、合約管理部等相關(guān)部門進(jìn)行評(píng)審，

進(jìn)行規(guī)劃方案評(píng)審，形成《設(shè)計(jì)評(píng)審表》。

2.4結(jié)合評(píng)審反餓意見，設(shè)計(jì)部填寫￡設(shè)計(jì)聯(lián)系單》發(fā)送至設(shè)計(jì)單位，

督促設(shè)計(jì)堂位調(diào)整修改規(guī)劃及單體方案。

2.5規(guī)劃及單體方案設(shè)計(jì)完成后，由設(shè)計(jì)部組織產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)制定及討

論，工程部門、營(yíng)銷部門/商業(yè)管理部以及成本部門等部門配合。

2.6本階段輸H主要輸出成果為：

規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書：

規(guī)劃設(shè)計(jì)方案：

單體設(shè)計(jì)方案（含立面、戶型）

產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)：

場(chǎng)地豎向方案：

總規(guī)報(bào)建圖”

3.1規(guī)劃及單本設(shè)計(jì)方案完成后，設(shè)計(jì)部組織土方設(shè)V。1）相關(guān)部門：提供基

初步設(shè)計(jì)3.2設(shè)計(jì)部收案前期資料，編制《初步設(shè)計(jì)任務(wù)書》后聯(lián)系設(shè)計(jì)單位

礎(chǔ)資料，參與設(shè)計(jì)

1）設(shè)計(jì)部進(jìn)仃初步設(shè)計(jì)：

階段管理開發(fā)報(bào)建部門提供規(guī)劃、立面報(bào)建政府審查意見；

任務(wù)書及設(shè)計(jì)成果

方案設(shè)計(jì)成果評(píng)審紀(jì)要：

成本部門提供項(xiàng)目成本控制要求：

評(píng)審

物業(yè)公司提供物業(yè)管理建議：內(nèi)容一般包括項(xiàng)目圖合，出入

口設(shè)置，設(shè)備用房、物業(yè)用房選址等的優(yōu)化建議，安防設(shè)置、

動(dòng)力設(shè)備設(shè)施配備建議、公共區(qū)域功能、配套的設(shè)包建議等

內(nèi)容：

商業(yè)項(xiàng)目由商業(yè)管理部提供該階段店鋪劃分和各業(yè)態(tài)房產(chǎn)

技術(shù)條件及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求：

其他基礎(chǔ)資料。

3.3設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)建筑、精裝、景觀、機(jī)電、結(jié)構(gòu)、管網(wǎng)等專業(yè)協(xié)調(diào)，

形成會(huì)議紀(jì)要。在擴(kuò)初階段設(shè)計(jì)開始前5個(gè)工作日上報(bào)擴(kuò)初及

施工圖階段設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)合同（若此階段無(wú)合同則無(wú)需上

報(bào)）給地產(chǎn)總部審核

3.4設(shè)計(jì)單位完成初步設(shè)計(jì)方案后，設(shè)計(jì)部須組織相關(guān)部門進(jìn)行初步

設(shè)計(jì)方案評(píng)審。部品設(shè)計(jì)具體操作要求及程序見《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及選

型定板作業(yè)指引》完成。

3.5同時(shí)，設(shè)計(jì)部根據(jù)政府審查通過(guò)的詳勘報(bào)告以及初步設(shè)計(jì)初步成

果組織基礎(chǔ)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行樁基設(shè)計(jì)，組織工程、或本等專業(yè)部門，

時(shí)結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行充分論證、評(píng)審，嚴(yán)格保證地基及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

方案滿足安全及質(zhì)量管理要求,在建造成本合理可控的同時(shí)，必

須確保具備足夠的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)富余度。設(shè)計(jì)方案須經(jīng)設(shè)計(jì)、工程負(fù)

貢人及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人認(rèn)可簽字。若任一專業(yè)部門對(duì)地基處理方

式或樁型的選擇存在疑問或意見分歧，須報(bào)x公司總部領(lǐng)導(dǎo)審

定。

3.6矮礎(chǔ)結(jié)構(gòu)的正式施工圖發(fā)至工程部后，應(yīng)由工程負(fù)貢人牽頭，組

織設(shè)計(jì)、二程監(jiān)理、施工單位及其他相關(guān)人員（如外聘技術(shù)專家

等）進(jìn)行圖紙會(huì)審。

3.7本階段輸出主要輸出成果為：

《初步設(shè)計(jì)任務(wù)書》：

《初步設(shè)計(jì)成果》：

《土方開挖圖3

8班基施工圖3

《結(jié)構(gòu)設(shè)備方案》：

《初步設(shè)計(jì)、初步報(bào)建圖》（立面、人防、消防、衛(wèi)生、環(huán)

保、規(guī)證）：

《結(jié)構(gòu)體系和基礎(chǔ)工程方案》：

d機(jī)電系統(tǒng)方案及主要設(shè)備選型》.

4.1設(shè)計(jì)部收集前期資料，編制《施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書》后聯(lián)系設(shè)計(jì)單1）相關(guān)部門：提供基

位進(jìn)行魄二圖設(shè)計(jì)：礎(chǔ)資料，參與設(shè)計(jì)

開發(fā)報(bào)建部門提供擴(kuò)初報(bào)建政府審查意見：

施工圖設(shè)任務(wù)書及設(shè)計(jì)成果

初步設(shè)計(jì)成果評(píng)審紀(jì)要；

4計(jì)階段管1）設(shè)計(jì)部成本部門提供腌工圖設(shè)計(jì)階段成本控制要求；評(píng)審

其他基礎(chǔ)資料。

涯

4.2設(shè)計(jì)部負(fù)資部門內(nèi)部建筑、精裝、毋觀、機(jī)電、結(jié)構(gòu)、管網(wǎng)等專

業(yè)協(xié)調(diào)，形成會(huì)議紀(jì)要。

4.3設(shè)計(jì)單位完成施工圖設(shè)計(jì)方案后，由設(shè)計(jì)部進(jìn)行初步審核后組織

相關(guān)部門進(jìn)行施「圖方案評(píng)審,確定施工圖成果。

4.4施工圖審批通過(guò)后須按當(dāng)?shù)匾?guī)定報(bào)政府審圖機(jī)構(gòu)審查報(bào)建，如需

調(diào)整，設(shè)計(jì)部須及時(shí)要求設(shè)計(jì)院或設(shè)計(jì)單位進(jìn)行調(diào)整修改。階段

完成后，設(shè)計(jì)部根據(jù)最終成果確認(rèn)填寫《設(shè)計(jì)成果確認(rèn)單》。

4.5設(shè)計(jì)單位提交審查完畢的全套施工圖。設(shè)計(jì)部將施工圖送審圖公

司進(jìn)行審費(fèi)，并將審圖意見提交設(shè)計(jì)部，設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)對(duì)接設(shè)計(jì)院

對(duì)設(shè)計(jì)成具進(jìn)行修改和補(bǔ)充，直至獲得審圖通過(guò)的報(bào)告。

4.6施工圖的發(fā)放、版本更新、版本回收、加曬必須統(tǒng)一由設(shè)計(jì)部負(fù)

貴，具體操作要求及程序見《設(shè)計(jì)圖紙及資料管理作業(yè)指引》.

4.7設(shè)計(jì)部按照《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及選型定板作業(yè)指引》組織材料定樣和產(chǎn)

品建造標(biāo)準(zhǔn)及交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定。

4.8本階段輸H主要輸出成果為：

施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書，

上部結(jié)構(gòu)方案：

設(shè)備系統(tǒng)方案：

主體施工圖：

人防施工報(bào)審圖、面枳測(cè)算圖。

5.1施工圖設(shè)計(jì)完成后，設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)牽頭組織進(jìn)行二次專項(xiàng)設(shè)計(jì)。1）工程部門：提供工

二次深化5.2.?次專項(xiàng)設(shè)計(jì)過(guò)程中，工程部門提供工程技術(shù)實(shí)施建議及要求；

對(duì)涉及產(chǎn)吊外觀、客戶承諾的二次專項(xiàng)設(shè)計(jì)（如幕墻、門窗等）.程技術(shù)實(shí)施建議及

5設(shè)計(jì)階段1）設(shè)計(jì)部

營(yíng)銷部門配合設(shè)計(jì)過(guò)程并提出相關(guān)要求。

要求

管理5.3在二次設(shè)計(jì)單位提交二次設(shè)計(jì)成果后，設(shè)計(jì)部組織設(shè)計(jì)評(píng)審，相

關(guān)人員參與評(píng)審。

6售樓處、1）設(shè)計(jì)部6.1概念方案議計(jì)階段，營(yíng)銷部門應(yīng)當(dāng)考慮售樓處、示范區(qū)的設(shè)置、2）營(yíng)銷部門：提出售

示范區(qū)及風(fēng)格、布置等內(nèi)容，及時(shí)與設(shè)計(jì)部溝通，明確展示區(qū)位置、風(fēng)格、樓處、示范區(qū)的設(shè)

裝修布置等要求，具體操作要求及程序見￡銷售展示區(qū)管理作業(yè)

室內(nèi)設(shè)計(jì)指引》執(zhí)廳。置、風(fēng)格、布置等

管理內(nèi)容耍求

7.1現(xiàn)場(chǎng)施工階段，設(shè)計(jì)部須根據(jù)施工進(jìn)度及營(yíng)銷需要，重點(diǎn)配合下

列工作，設(shè)計(jì)部根據(jù)需要提供技術(shù)支持：

7.2配合營(yíng)銷:

配合營(yíng)銷制定箱售模型、沙盤規(guī)劃、效果圖、樓書戶型附圖：

負(fù)責(zé)編制《交歷標(biāo)準(zhǔn)》設(shè)計(jì)部分：

配合營(yíng)銷提供相關(guān)銷售圖紙資料：

編制銷售合同附圖；

工程施工

配合開展對(duì)營(yíng)銷進(jìn)行設(shè)計(jì)技術(shù)培訓(xùn)講解。

7階段設(shè)計(jì)1）設(shè)計(jì)部7.3配合工程:

協(xié)同設(shè)計(jì)單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)行技術(shù)支持與指導(dǎo)：

管理

參與現(xiàn)場(chǎng)停止點(diǎn)檢查：

重大設(shè)計(jì)問題現(xiàn)場(chǎng)解答：

設(shè)計(jì)變更管理：

配合圖紙測(cè)繪。

7.4配合招標(biāo)

提供淌足招標(biāo)要求的招標(biāo)圖紙；

組織招標(biāo)前的選型定樣；

參與對(duì)設(shè)計(jì)方案及招標(biāo)圖紙相關(guān)的問題解答。

8.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)完成之后，設(shè)計(jì)部組織項(xiàng)目班計(jì)總結(jié)工作，包括但不限

于以卜.幾人方面，具體搽作要求及程序參照《項(xiàng)目后評(píng)估管理作

沒計(jì)總結(jié)業(yè)指引3執(zhí)行。

設(shè)計(jì)建點(diǎn)總結(jié)：

B及資料歸1）設(shè)計(jì)部

設(shè)計(jì)配合問題總結(jié)：

當(dāng)客戶反饋（客戶敏感點(diǎn)〉總結(jié)分析（從設(shè)計(jì)與技術(shù)角度）：

8.2設(shè)計(jì)部須及時(shí)按階段及工作內(nèi)容整理收集項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程資料并

進(jìn)行歸檔。

產(chǎn)品研發(fā)管理指引

1.總則

1.1.流程目的：

規(guī)范產(chǎn)品的研發(fā)管理，建立以客戶為中心的產(chǎn)品研究和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系提

高產(chǎn)品客戶滿意度和品質(zhì)，同時(shí)提高公司開發(fā)效率。

1.2.適用范圍：

適用于x地產(chǎn)x公司開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品研發(fā)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化管理管理。

1.3.術(shù)語(yǔ)與定義：

產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化：以實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)（包含提升客戶產(chǎn)品滿意度戰(zhàn)略目標(biāo)）

對(duì)可復(fù)制產(chǎn)品的內(nèi)涵、屬性及實(shí)施過(guò)程，所建立的內(nèi)部執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)及其管理

體系。

2.工作程序

序關(guān)健活動(dòng)主責(zé)部門流程說(shuō)明參與部門相關(guān)記錄

1.1產(chǎn)品決策委員會(huì)組織成立產(chǎn)品研發(fā)小組，設(shè)計(jì)管理部任組長(zhǎng)，主5）營(yíng)用策劃部：常態(tài)

導(dǎo)產(chǎn)品研發(fā)工作，參與部門包括：營(yíng)銷策劃部、合約管理部、工化市場(chǎng)需求調(diào)研，

程管理部、投資發(fā)展部、運(yùn)營(yíng)管理部、物業(yè)公司等相關(guān)部門和專形成市場(chǎng)調(diào)研報(bào)

業(yè)。釣：

1.2設(shè)計(jì)管理部按根據(jù)公司總體戰(zhàn)略，編制產(chǎn)品戰(zhàn)略，營(yíng)銷策劃部基6）合約管理部：成本客戶細(xì)分市

前期市場(chǎng)

1）設(shè)計(jì)管于客戶價(jià)值需求和支付能力等指標(biāo)，確定客戶細(xì)分及其價(jià)值定數(shù)據(jù)調(diào)研，提出成場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1調(diào)研及產(chǎn)

理部位。本建議：成本數(shù)據(jù)調(diào)

品研發(fā)

1.3營(yíng)銷策劃部門迸行常態(tài)化的消費(fèi)市場(chǎng)需求調(diào)研,并形成￡客戶細(xì)7）相關(guān)專業(yè)及項(xiàng)目公研結(jié)果

分市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》，調(diào)研報(bào)告至少要對(duì)每類客戶的客戶特征、產(chǎn)司：提出產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品研發(fā)實(shí)

品需求、購(gòu)房?jī)r(jià)值等緯度進(jìn)行闡述。需求施計(jì)劃及預(yù)

客戶待征：細(xì)分客戶份額、年齡、學(xué)歷、工作、年收入、現(xiàn)算

有住房面枳、多次置業(yè)率等：

產(chǎn)品藥求：房屋屬性、單價(jià)、建筑面積、總價(jià)、樓層、小區(qū)

偏好、發(fā)展商偏好等；

購(gòu)房?jī)r(jià)值：購(gòu)房動(dòng)機(jī)、房屋價(jià)值、土地屬性等。

1.4合約管理部門對(duì)已進(jìn)入?yún)^(qū)域或擬進(jìn)入?yún)^(qū)域進(jìn)行成本數(shù)據(jù)調(diào)研，并

結(jié)合客戶細(xì)分定位提出成本建議，提交設(shè)計(jì)管理部。

1.5其他相關(guān)專業(yè)可根據(jù)本專業(yè)日常工作中實(shí)際需求，向設(shè)計(jì)管理部

提出產(chǎn)品研發(fā)需求。

16設(shè)計(jì)管理部進(jìn)行常態(tài)化的設(shè)計(jì)盥琢、調(diào)研，并結(jié)合己開發(fā)項(xiàng)H設(shè)

計(jì)總結(jié)以及其他專業(yè)設(shè)計(jì)需求，編制《產(chǎn)品研發(fā)實(shí)施計(jì)劃及預(yù)

算》，明施研尢形式、參與部門與分工、計(jì)劃安排及研究費(fèi)用等，

組織相關(guān)專業(yè)評(píng)審，經(jīng)產(chǎn)品決策委員會(huì)評(píng)審后，由總經(jīng)理審批后

實(shí)施。

各部門按照計(jì)劃安排進(jìn)行專題研究.設(shè)計(jì)管理部出據(jù)產(chǎn)品研究實(shí)

2.12）營(yíng)箱策劃部：新產(chǎn)

成果推廣1）設(shè)計(jì)管施計(jì)劃節(jié)巨及階段成果要求，協(xié)調(diào)、追蹤產(chǎn)品研究工作的進(jìn)行。產(chǎn)品研究成

22.2設(shè)計(jì)管理部匯總各參與部門的研究成果.形成總體的0產(chǎn)品研究品市場(chǎng)檢驗(yàn)，并提

實(shí)施理部果報(bào)告

成果報(bào)告》，組織各專業(yè)及公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行評(píng)審，經(jīng)產(chǎn)品決策委員出改進(jìn)需求

會(huì)審議后，總經(jīng)理審批?審批通過(guò)報(bào)告確定成果推廣試點(diǎn)項(xiàng)目，

哲不應(yīng)用的成果由設(shè)計(jì)管理部總結(jié)備案.3）合約管理部：成本

2.3成果試點(diǎn)實(shí)施過(guò)程中，營(yíng)銷策劃部和合約管理部分別對(duì)新產(chǎn)品、

成果進(jìn)行百場(chǎng)、成本持續(xù)性檢驗(yàn)。檢驗(yàn)，提出改進(jìn)需

2.4設(shè)計(jì)管理部組織進(jìn)行成果試點(diǎn)實(shí)施的總結(jié)改進(jìn)，并形成新成果推

求

廣經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。

4）相關(guān)部門：參與《產(chǎn)

品研究成果報(bào)告》

評(píng)審

設(shè)計(jì)供方選擇與管理作業(yè)指引

1.總則

1.1.目的：

規(guī)范設(shè)計(jì)單位選擇與管理流程，保證選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，并有效控制設(shè)

計(jì)成本。

1.2.適用范圍：

適用于x地產(chǎn)x公司設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)線所有項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位的選擇與管理。

1.3.術(shù)語(yǔ)與定義：

設(shè)計(jì)供方：項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各類設(shè)計(jì)工作（包括規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)

裝修、二次設(shè)計(jì)、市政設(shè)計(jì)等）的外部委托設(shè)計(jì)合作供方。

3.工作程序

關(guān)鍵活

序號(hào)主責(zé)部門流程說(shuō)明參與部門相關(guān)記錄

動(dòng)

1.1設(shè)計(jì)部根據(jù)《項(xiàng)目16節(jié)點(diǎn)》編制設(shè)計(jì)類項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃，納入項(xiàng)

日整體采購(gòu)計(jì)劃的一部分進(jìn)行評(píng)審，具體程序及要求參照《采購(gòu)

管理流程》執(zhí)行。設(shè)計(jì)部根據(jù)確定的設(shè)計(jì)類項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃及采購(gòu)

方式開展設(shè)計(jì)供方采購(gòu)工作。

1.2公升機(jī)標(biāo):單斯合同估算價(jià)在50萬(wàn)元人民市（含）以卜的設(shè)

計(jì).

設(shè)計(jì)供

1.3邀請(qǐng)招標(biāo)：址項(xiàng)合同估算價(jià)在30萬(wàn)元（含）至.50萬(wàn)元的設(shè)

1方選擇1）設(shè)計(jì)部

計(jì)（含概念方案、建筑方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖、園林景觀、精

方式

裝修設(shè)計(jì)等）。

1.4競(jìng)爭(zhēng)性委托：?jiǎn)雾?xiàng)合同估算價(jià)在30萬(wàn)元以卜的

1.5直接委托（直接委托合同需報(bào)x地產(chǎn)業(yè)務(wù)主管部門及內(nèi)控審計(jì)部

備案）：符合下列條件可以向按簽訂合同，無(wú)需招采相關(guān)附件：

-------政府報(bào)建類-----------------------------------------------

一個(gè)年度內(nèi)同一項(xiàng)目相同內(nèi)容的續(xù)簽合同，且價(jià)格浮動(dòng)不超

過(guò)原合同的10%

需要采用不可替代的專利或者專有技術(shù)、專有資源的

2.1工程部門紐織設(shè)計(jì)部門日常設(shè)計(jì)資源枳累，在日常工作中收集設(shè)1）工程部門：組織供

計(jì)類供方的信息，對(duì)其技術(shù)能力、設(shè)計(jì)特色、服務(wù)水平進(jìn)行調(diào)查、

評(píng)價(jià)。選擇優(yōu)秀設(shè)計(jì)單位，經(jīng)考察后編入《設(shè)計(jì)類供方信息庫(kù)》，應(yīng)商信息搜集，根

設(shè)計(jì)供

建立設(shè)計(jì)企業(yè)檔案，具體程序及要求參照《供應(yīng)商管理作業(yè)指引3設(shè)計(jì)供方信

據(jù)供方考察評(píng)價(jià)結(jié)

2方信息1）設(shè)計(jì)部執(zhí)行。

息表

2.2供方選擇時(shí)可考慮信息來(lái)源：果編入供方信息庫(kù)

搜集

在合格供方名錄中選取設(shè)計(jì)類供方

通過(guò)外部公告收集設(shè)計(jì)類供方信息

通過(guò)認(rèn)同的參考項(xiàng)目獲取相關(guān)設(shè)汁類供方信息

3.1.原則上延用規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，若有特殊情況需杵換設(shè)計(jì)單位，需以

工作信函的形式上報(bào)設(shè)計(jì)研發(fā)部審核。

設(shè)計(jì)單

3.2上報(bào)材料時(shí)間：項(xiàng)目公司確定調(diào)換單位后的3個(gè)工作U內(nèi).

3位的選1）設(shè)計(jì)部3.3批第形式及批復(fù)時(shí)間：設(shè)計(jì)研發(fā)部審核意見表，設(shè)計(jì)研發(fā)部在收

文后3個(gè)工作日內(nèi)批紀(jì)。

擇

3.4若同意調(diào)奐，則依照￡x地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)管理辦法》執(zhí)

行。

設(shè)沖關(guān)

41）設(shè)計(jì)部艮購(gòu)管4.按照6x地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)管理辦法》執(zhí)行

理辦法

5.1發(fā)出中標(biāo)通知后三日內(nèi)，設(shè)計(jì)部根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)合同編制設(shè)計(jì)

1）相關(guān)部門：參與設(shè)

合同并組紜評(píng)審，評(píng)審時(shí)主要對(duì)重要條款如工作范圍、設(shè)計(jì)費(fèi)用、

支付方式等加以注意。計(jì)合同評(píng)審

5.2設(shè)計(jì)合同杈據(jù)采購(gòu)方式按照6授權(quán)手冊(cè)》報(bào)批，招標(biāo)方式采購(gòu)由

公司總經(jīng)理審批，競(jìng)爭(zhēng)性委托和直接采購(gòu)由項(xiàng)目公司總經(jīng)理審

批。

設(shè)計(jì)合5.3設(shè)計(jì)合同會(huì)簽表返回設(shè)計(jì)部后，由項(xiàng)目設(shè)計(jì)部按用有關(guān)意見修改

51）設(shè)計(jì)部完善設(shè)計(jì)合同，并與設(shè)計(jì)單位交換意見最終達(dá)成設(shè)計(jì)合同終稿。

同管理

5.4設(shè)計(jì)合同終稿原則上先交設(shè)計(jì)單位簽警，設(shè)計(jì)整位簽署后送公司

領(lǐng)導(dǎo)簽署。

5.5艘訂后的設(shè)計(jì)合同由設(shè)計(jì)部保管，并根據(jù)合同負(fù)責(zé)合同執(zhí)行監(jiān)

督，協(xié)調(diào)各設(shè)計(jì)單位之間工作，組織召開設(shè)計(jì)討論會(huì)議，負(fù)賁各

階段設(shè)計(jì)成果簽收。

5.6設(shè)計(jì)部門負(fù)貢根據(jù)合同節(jié)點(diǎn)以及工作完成情況發(fā)起設(shè)計(jì)費(fèi)用支

付申請(qǐng)，并負(fù)責(zé)跟蹤，

設(shè)計(jì)類1）設(shè)計(jì)部:負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)供方履

供方的6.1在合同執(zhí)行過(guò)程中和合同執(zhí)行完成后，依情況進(jìn)行供方履約評(píng)類供方履約評(píng)價(jià)

61）設(shè)計(jì)部?jī)r(jià)，由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)合同履約評(píng)價(jià)、更新供應(yīng)商庫(kù)信息。具體程序約評(píng)價(jià)表

評(píng)價(jià)管

及要求參照《供應(yīng)商管理作業(yè)指引》執(zhí)行。

設(shè)計(jì)供方庫(kù)

理

資料管7.1設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程中形成的各類文件的收集、整理，井定期1）設(shè)計(jì)部：負(fù)責(zé)檔案

71）設(shè)計(jì)部

理歸檔至檔案室。定期接收、管理

設(shè)計(jì)評(píng)審管理作業(yè)指引

1.總則

1.1.目的：

規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)評(píng)審工作程序，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)評(píng)審環(huán)節(jié)的監(jiān)控，使各專

業(yè)各階段設(shè)計(jì)成果在合理的時(shí)間內(nèi)得到評(píng)審確認(rèn)，以確保設(shè)計(jì)質(zhì)

量、預(yù)期成本、投資收益綜合受控。

1.2.適用范圍：

適用于x地產(chǎn)x公司開發(fā)項(xiàng)R各項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中各專業(yè)、各階段設(shè)

計(jì)成果（含過(guò)程圖紙、節(jié)點(diǎn)圖紙等）的評(píng)審管理。

對(duì)部分小專業(yè)、由施工單位深化設(shè)計(jì)的、或沒計(jì)周期要求緊的，評(píng)

審程序可基于本指引要求適度簡(jiǎn)化，但最終審批/確認(rèn)/決策路徑應(yīng)

嚴(yán)格參照《授權(quán)手冊(cè)》執(zhí)行

2.工作程序

序號(hào)關(guān)鍵主責(zé)部門流程說(shuō)明參與部門相關(guān)記錄

1.1不同的開發(fā)產(chǎn)品類型（住宅、商業(yè)綜合體等），各專業(yè)各階段設(shè)

計(jì)成果評(píng)審均可分為三個(gè)階段：（1）設(shè)計(jì)部門內(nèi)審：＜2）相關(guān)專

業(yè)部門預(yù)審：（3）正式?jīng)Q策評(píng)審。

設(shè)計(jì)評(píng)審關(guān)

設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)部門內(nèi)審：項(xiàng)目設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)接收設(shè)計(jì)段位報(bào)送的設(shè)計(jì)圖

鍵要點(diǎn)

評(píng)審紙，進(jìn)行初判后由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人牽頭,紂織部門內(nèi)評(píng)審以確

1的階1）設(shè)計(jì)部保設(shè)計(jì)上的可行性、合理性及關(guān)聯(lián)設(shè)計(jì)專業(yè)間圖紙成果的匹

段劃配性。

分相關(guān)專業(yè)部門預(yù)審：設(shè)計(jì)部門內(nèi)審?fù)瓿汕医?jīng)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行必

要調(diào)整返回后，發(fā)送各需求專業(yè)/關(guān)聯(lián)部門及城市公司進(jìn)行正

式?jīng)Q策評(píng)審會(huì)之前的預(yù)審（各體系基于本專業(yè)要求開展），

以促商正式評(píng)審會(huì)上件專業(yè)線的評(píng)審針對(duì)性和評(píng)審質(zhì)量。

正式?jīng)Q策評(píng)審：設(shè)計(jì)評(píng)申的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，具有決策權(quán)的相

關(guān)領(lǐng)導(dǎo)以及相關(guān)專業(yè)部門參與，從設(shè)計(jì)成果技術(shù)性、成本、

投資收益分析、該階段產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)等方面綜合審議，決策

設(shè)計(jì)成果的最終調(diào)整意見。

2.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)接收設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果后，應(yīng)進(jìn)行初步檢查

判斷，對(duì)明顯不符合格式規(guī)范要求的予以退回，通過(guò)則提交設(shè)計(jì)

部負(fù)貢人，進(jìn)入部門內(nèi)審環(huán)節(jié).

2.2設(shè)計(jì)部門內(nèi)審工作由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人組織，該環(huán)節(jié)的專業(yè)參與要求

各專業(yè)圖紙

詳見《設(shè)計(jì)評(píng)審關(guān)鍵要點(diǎn)整理》相關(guān)部分。

設(shè)計(jì)

2.3設(shè)計(jì)部門內(nèi)審的要點(diǎn)如下：審查標(biāo)準(zhǔn)及

2部門2）設(shè)計(jì)部?jī)?nèi)審檢膾依據(jù)為相應(yīng)階段《設(shè)計(jì)任務(wù)書》中對(duì)設(shè)計(jì)成果的要

求，如設(shè)計(jì)效果和參數(shù)要求、報(bào)批報(bào)建類數(shù)據(jù)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)疥要點(diǎn)

內(nèi)審

標(biāo)、項(xiàng)目成木變化及設(shè)計(jì)計(jì)劃賬響等。如不符合要求，應(yīng)督

設(shè)計(jì)評(píng)審表

促設(shè)計(jì)單位調(diào)整設(shè)計(jì)內(nèi)容和指標(biāo)。

對(duì)美聯(lián)其他設(shè)計(jì)專業(yè)的圖紙成果，相關(guān)設(shè)計(jì)專業(yè)應(yīng)參與成果

檢驗(yàn)，確保不同專業(yè)圖紙的匹配。

2.4設(shè)計(jì)部門內(nèi)審?fù)瓿珊?，設(shè)計(jì)部將圖紙發(fā)送桿關(guān)專業(yè)部門預(yù)審”

3.1設(shè)計(jì)部整理設(shè)計(jì)圖紙窗料等，以內(nèi)郵聯(lián)系函（工作聯(lián)系整）的形

3相關(guān)設(shè)計(jì)部1）相關(guān)部門：設(shè)計(jì)成設(shè)計(jì)評(píng)審表

式好送至參與用i審的外專業(yè)/部門，并附上對(duì)設(shè)計(jì)成果的必要介

專業(yè)紹和預(yù)審環(huán)節(jié)的時(shí)間要求。設(shè)計(jì)部需確保發(fā)送領(lǐng)申的設(shè)計(jì)圖紙及果跆專業(yè)預(yù)審

評(píng)審文件資料的準(zhǔn)確性、完整性。在偵審資料發(fā)放三天后，設(shè)計(jì)團(tuán)

2）合約管理部：核階

預(yù)審隊(duì)可根據(jù)需要與各專業(yè)進(jìn)行對(duì)接溝通，針對(duì)各專業(yè)在圖紙理解方

面的問題及時(shí)解答，確保預(yù)審環(huán)節(jié)的有效、高效。

段成本測(cè)算工作

.2參與預(yù)審的可分為兩大主體：（1）各專業(yè)體系（工程/成本/發(fā)展

/商管等）；（2）公司外根據(jù)需耍邀請(qǐng)的外部機(jī)構(gòu)和顧問等（針對(duì)

一些重要/大型/曳雜項(xiàng)目）。

.3相關(guān)專業(yè)預(yù)審應(yīng)覆蓋以下四方面：產(chǎn)枯功能符合性、建筑技術(shù)可

行性、經(jīng)濟(jì)成本合理性、外觀造型合規(guī)性。具體參與不同專業(yè)/階

段設(shè)計(jì)圖紙預(yù)審的專業(yè)詳見《設(shè)計(jì)評(píng)審關(guān)鎧要點(diǎn)整理》。

.4各專業(yè)部門安排人員按照本專業(yè)在《設(shè)計(jì)任務(wù)書》或其它設(shè)計(jì)依

據(jù)中的要求對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行預(yù)審，提出修改意見或建議，并形成

書面記錄，在計(jì)劃約定時(shí)間內(nèi)提交項(xiàng)目設(shè)il團(tuán)隊(duì)，以備溝通討論和

提交正式?jīng)Q策評(píng)審會(huì)。

.5件專業(yè)部門的書面預(yù)審意見，須經(jīng)各專業(yè)的負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可，代

表各專業(yè)的最終意見方可反饋給設(shè)計(jì)部。正式?jīng)Q策評(píng)審會(huì)前未收到

書面反饋視同無(wú)評(píng)審意見和異議。

.6設(shè)計(jì)部項(xiàng)目設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)接報(bào)各專業(yè)/體系反饋的書面預(yù)審意見后，應(yīng)

及時(shí)分析研判，對(duì)下述兩種情況之一應(yīng)適時(shí)組織跨專業(yè)/體系溝通

會(huì)議（設(shè)計(jì)鵬待根極需要參與）.確保與W層面可協(xié)調(diào)解次的同

題正正式,決策評(píng)審會(huì)前盡量前置解決。對(duì)專業(yè)層面無(wú)法溝通

達(dá)成一致的事項(xiàng)，設(shè)N1川隊(duì)?wèi)?yīng)形成明確的記錄，以提交正式?jīng)Q策

評(píng)審會(huì)審議。

重要設(shè)計(jì)方案（如建筑方案、裝飾方案等）；

各專業(yè)/體系反饋的預(yù)審意見分歧較大。

3.7需注意的是，合約管理部接到設(shè)計(jì)圖紙后，在預(yù)審環(huán)節(jié)即應(yīng)開展

該設(shè)計(jì)階段的成本測(cè)算工作，以便提交正式?jīng)Q策評(píng)審會(huì)綜合審

議。

3.8預(yù)審環(huán)節(jié)結(jié)束，設(shè)計(jì)部提諳召開設(shè)“成果正式?jīng)Q策評(píng)審會(huì)。

設(shè)計(jì)部按照公司*會(huì)議管理手冊(cè)》召集要求申請(qǐng)召開正式?jīng)Q策評(píng)

4.11）產(chǎn)品決貸委員會(huì)：

審會(huì)。

對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評(píng)

4.2正式?jīng)Q策評(píng)審是綜合性的評(píng)審，從設(shè)計(jì)成果技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性兩個(gè)方

正式面展開.參會(huì)人員包括相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)（根據(jù)設(shè)計(jì)專業(yè)和深度的不同，參審決策

與領(lǐng)導(dǎo)的范國(guó)有差異，詳見《設(shè)計(jì)評(píng)審關(guān)鍵要點(diǎn)整理》）、設(shè)計(jì)部

4決策設(shè)計(jì)部及該階段參與預(yù)審的各專業(yè)人員。設(shè)計(jì)評(píng)審表

4.3正式?jīng)Q策評(píng)審會(huì)上，設(shè)計(jì)