辦公樓物業(yè)管理實(shí)施方案

辦公樓物業(yè)管理實(shí)施方案

一、物業(yè)管理實(shí)施方案

（一）技術(shù)規(guī)范書點(diǎn)對點(diǎn)應(yīng)答

一、物業(yè)基本情況

物業(yè)名稱：XX公司辦公樓

物業(yè)類型：辦公、機(jī)房

坐落位置：XXo

建筑面積：XX平方米；綠化面積XX平方米。

汽車泊位：XX個

辦公人員：XX人

應(yīng)答：滿足。

二、服務(wù)項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，服務(wù)方提供的物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：

（一）基本要求

1.服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明

確。

應(yīng)答：滿足。

2.承接項(xiàng)目時，對被服務(wù)單位的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),

驗(yàn)收手續(xù)齊全。

應(yīng)答：滿足。

3.管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證

書或者崗位證書。

應(yīng)答：滿足。

4.有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

應(yīng)答：滿足。

5.管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情且要求

身體狀況良好（簽訂合同之前需要提供三級以上醫(yī)院體檢證明）年齡不大于55

周歲。

應(yīng)答：滿足。

6.設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時服務(wù)電話。急修半小時內(nèi)、其它報修

按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場,有完整的報修、維修和回訪記錄。

應(yīng)答：滿足。

7.物業(yè)服務(wù)工具均自行提供并保障服務(wù)工具的安全性能,根據(jù)單位需求，

提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的,公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價目。

應(yīng)答：滿足。

8.按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用情況。

應(yīng)答：滿足。

9.每月1次征詢被服務(wù)單位對物業(yè)服務(wù)的意見,滿意率80%

以上。

應(yīng)答：滿足。

10.人員配備要求：保潔服務(wù)五樓1人,負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)辦公室、大小會議室和

公共區(qū)域、6樓樓梯樓道、5樓樓梯間和衛(wèi)生間；四樓1人，負(fù)責(zé)公共區(qū)域衛(wèi)

生、樓層樓梯間和衛(wèi)生間、綠化養(yǎng)護(hù)；三樓、二樓共1人，負(fù)責(zé)樓層公共區(qū)域

衛(wèi)生、樓層樓梯間和衛(wèi)生間；一樓1人，負(fù)責(zé)大廳、綠化養(yǎng)護(hù)、樓層樓梯間和

衛(wèi)生間；

公司大院2人，負(fù)責(zé)前后院公共區(qū)域、電動車棚區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生；電工1人，

負(fù)責(zé)大樓內(nèi)部強(qiáng)弱電日常維護(hù)（必須持有專業(yè)資質(zhì)上崗證）；綠化2人,負(fù)責(zé)公

司前后院日常綠化養(yǎng)護(hù)工作。帶班負(fù)責(zé)人1名，總計10人。

應(yīng)答：滿足。

（二）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

1.共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理（維修所需材料由服務(wù)方墊支購買）。

應(yīng)答：滿足。

2.建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、

保養(yǎng)等記錄齊全。

應(yīng)答：滿足。

3.設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施

設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

應(yīng)答：滿足。

4.對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修,屬于小修范

圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、

改造計劃并向被服務(wù)單位提出書面報告與建議，根據(jù)被服務(wù)單位的意見，組織

維修或者更新改造。

應(yīng)答：滿足。

5.電梯間日常的衛(wèi)生及技術(shù)類以外項(xiàng)目的維修,并配合被服務(wù)方年審服

務(wù),保證載人電梯24小時正常運(yùn)行。

應(yīng)答：滿足。

6.消防設(shè)施設(shè)備完好,可隨時啟用；消防通道暢通。

應(yīng)答：滿足。

7.設(shè)備房保持整潔、通風(fēng),無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

應(yīng)答：滿足。

8.單位道路平整，主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。

應(yīng)答：滿足。

9.路燈、樓道以及辦公區(qū)域燈完好率不低于95%。

應(yīng)答：滿足。

10.容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)

生的各種突出設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

應(yīng)答：滿足。

（三）協(xié)助維護(hù)公共秩序

1.物業(yè)被服務(wù)單位主出入24小時站崗值勤。

應(yīng)答：滿足。

2.對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時至少巡查1次；配有。

應(yīng)答：滿足。

3.對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時

報告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

應(yīng)答：滿足。

（四）保潔服務(wù)

1.每層設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)1次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異

味。

應(yīng)答：滿足。

2.合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2次。

應(yīng)答：滿足。

3.辦公區(qū)域道路、停車場、綠地等每日清掃2次；樓道、走廊、衛(wèi)生間

每日清掃2次，巡視不少于4次；每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；

樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔

1次。辦公樓花壇和大院的衛(wèi)生不定期打掃、澆水領(lǐng)導(dǎo)辦公室和大小會議室的

衛(wèi)生只要有需要,不定期打掃。及時清除道路積水、積雪。

應(yīng)答：滿足。

4.共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情

況及時清掏；化糞池每月檢查1次,每半年清掏1次,發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

應(yīng)答：滿足。

5.根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。

應(yīng)答：滿足。

6.負(fù)責(zé)報刊的日常發(fā)放及辦公家具的日常維修。

應(yīng)答：滿足。

7.附樓及餐廳衛(wèi)生。

應(yīng)答：滿足。

8.公共辦公區(qū)域衛(wèi)生在工作日8:30分之前清掃完畢，其他服務(wù)在不影響

公共區(qū)域正常辦公環(huán)境條件下進(jìn)行調(diào)配。

應(yīng)答：滿足。

（六）綠化養(yǎng)護(hù)管理

1.有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。

應(yīng)答：滿足。

2.草坪生長良好，及時修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無雜草、雜物。

應(yīng)答：滿足。

3.花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況,及時修剪整形，保持觀賞

效果。

應(yīng)答：滿足。

4.定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

應(yīng)答：滿足。

5.定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

應(yīng)答：滿足。

6.補(bǔ)苗所產(chǎn)生的苗木費(fèi)另計。

應(yīng)答：滿足。

四、委托管理期限

委托管理期限為自合同簽訂之日起2年。

應(yīng)答：滿足。

五、雙方權(quán)利和義務(wù)

1.被服務(wù)方向服務(wù)方在本單位的物管員提供工作條件及管理員的辦公用

品（包括桌子、椅子等）。

應(yīng)答：滿足。

2.對服務(wù)方提出合理的安全防范建議應(yīng)及時答復(fù)和改進(jìn)。

應(yīng)答：滿足。

3.審定服務(wù)方擬定的管理制度并配合支持服務(wù)方管理員履行職責(zé)。

應(yīng)答：滿足。

4.按合同約定的時間和方式向服務(wù)方按時支付管理服務(wù)費(fèi)。

應(yīng)答：滿足。

5.如服務(wù)方服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到被服務(wù)方的要求,不履行管理員職責(zé),被服務(wù)

方有權(quán)以書面形式要求服務(wù)方限期整改和人員調(diào)換。

應(yīng)答：滿足。

6.監(jiān)督服務(wù)方管理工作實(shí)施制度的執(zhí)行情況。

應(yīng)答：滿足。

7.在合同生效之日起20日之內(nèi)，向服務(wù)方提供物業(yè)管理用房。

應(yīng)答：滿足。

8.負(fù)責(zé)協(xié)助和教育本單位工作人員自覺遵守和維護(hù)物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定

及宣傳工作。

應(yīng)答：滿足。

9.被服務(wù)方應(yīng)接受服務(wù)方安全防范方面提出的合理整改意見。

應(yīng)答：滿足。

10.服務(wù)方聘請人員符合在國家法律法規(guī)規(guī)定內(nèi)的適合物業(yè)管理工作

的人員。

應(yīng)答：滿足。

11.審定服務(wù)方提出的物業(yè)管理日常計劃、月度計劃、年度計劃。

應(yīng)答：滿足。

12.根據(jù)被服務(wù)方需要,服務(wù)方無條件接受被服務(wù)方更換或增加物業(yè)員的

要求。

應(yīng)答：滿足。

13.服務(wù)方工作人員參與被服務(wù)方公司的日常考勤工作。

應(yīng)答：滿足。

六、服務(wù)方的權(quán)利和義務(wù)

L服務(wù)方根據(jù)被服務(wù)方委托指派身體健康、無疾病、殘疾的物業(yè)管理員,

為被服務(wù)方提供日常物業(yè)管理服務(wù)。

應(yīng)答：滿足。

2.服務(wù)方安全管理員要接受被服務(wù)方工作檢查指導(dǎo)，遵守被服務(wù)方有關(guān)

規(guī)定制度，辦公時間不允許滯留閑雜人員。如出現(xiàn)上述情況之一，對管理員進(jìn)

行處罰，對不負(fù)責(zé)任、責(zé)任心不強(qiáng)的管理員，予以調(diào)換。

應(yīng)答：滿足。

3.當(dāng)遇到非法侵害或自身難以處理的，對被服務(wù)方出現(xiàn)的緊急情況及發(fā)

現(xiàn)的案、事件及時報告或報警。

應(yīng)答：滿足。

4.發(fā)現(xiàn)不安全因素及時向被服務(wù)方領(lǐng)導(dǎo)或相關(guān)單位報告，并向被服務(wù)方

提出整改措施和建議。

應(yīng)答：滿足。

5.管理員應(yīng)嚴(yán)格履行崗位職責(zé),并遵守被服務(wù)方符合法律規(guī)定的各項(xiàng)規(guī)章

制度。

應(yīng)答：滿足。

6.根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定及本合同的約定制訂物業(yè)管理制度。

應(yīng)答：滿足。

7.對違反法律、法規(guī)行為的人員提交有關(guān)部門處理。

應(yīng)答：滿足。

8.負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理月度計劃、年度計劃。

應(yīng)答：滿足。

9.服務(wù)方要按照勞動合同法等國家法律法規(guī),按時發(fā)放工資,對服務(wù)方人

員勞動安全保障、各項(xiàng)社保規(guī)定負(fù)責(zé)。

應(yīng)答：滿足。

第五章物業(yè)管理及服務(wù)質(zhì)量

第八條：服務(wù)方按照投標(biāo)文件規(guī)定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。

1.統(tǒng)一著裝，持證上崗，保潔員在被服務(wù)方指定公共區(qū)域和辦公

室及會議室（法定日除外）。

應(yīng)答：滿足。

2.服務(wù)方投標(biāo)文件作為合同的必備組成部分，其他各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)方

都要參照執(zhí)行。

應(yīng)答：滿足。

3.對于未滿足服務(wù)質(zhì)量要求的情況,按照要求進(jìn)行處理。

應(yīng)答：滿足。

第六章安全管理

一、水電工必須持《低壓電工作業(yè)證》上崗。

應(yīng)答：滿足。

二、每月對服務(wù)人員進(jìn)行安全教育，需留存相關(guān)教育的照片及資料，并存

及時存檔。

應(yīng)答：滿足。

三、合作單位要為服務(wù)人員購買雇主責(zé)任險,意外不低于50萬元,醫(yī)療不

低于10萬元。有資料支持。身體狀況，年齡上限55周歲，健康證明，（三級以

上醫(yī)院）

應(yīng)答：滿足。

第七章考核評分辦法

一、考核辦法

執(zhí)行月度考核、滿意度相結(jié)合的檢查制度。

應(yīng)答：滿足。

二、考核評分

1.月度考核

辦公樓、職工宿舍、衛(wèi)生間等項(xiàng)目維修及改造工程清單

序

位置名稱單位單價折扣備注

號

此單價為綜合單價

墻面抹灰面油漆涂

1m24.6790%即（包含人工、材

料鏟除

料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

刷乳膠漆室內(nèi)墻面

2m22190%即（包含人工、材

二遍

料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

塊料面層鏟除樓地

3m21090%即（包含人工、材

面地面貼磚

料、機(jī)械）

涂料防水聚氨酯防此單價為綜合單價

4水涂膜2mm厚平面m238.3690%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

5安裝輕鋼天棚龍骨m27090%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

辦公樓、職此單價為綜合單價

工宿舍、衛(wèi)

6龍骨及飾面拆除m27.390%即（包含人工、材

生間維修及料、機(jī)械）

改造

此單價為綜合單價

安裝方形鋁扣板

7m29290%即（包含人工、材

300*300料、機(jī)械）

安裝穿照明線銅芯此單價為綜合單價

8導(dǎo)線截面Wm2.990%即（包含人工、材

2.5mm2料、機(jī)械）

安裝穿照明線銅芯此單價為綜合單價

9導(dǎo)線截面W4mm2m3.190%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

10安裝塑料線槽m18.390%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

11更換照明開關(guān)套1590%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

12更換成套插座五套2090%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

13安裝輕鋼天棚龍骨m27090%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

14辦公樓吊頂龍骨及飾面拆除m27.390%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

安裝方形鋁扣板

15m29290%即（包含人工、材

300*300料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

16窗簾軌拆除m1.25790%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

辦公樓窗簾

此單價為綜合單價

安裝成品窗簾軌明

17m56.890%即（包含人工、材

裝單軌料、機(jī)械）

安裝全玻璃幕墻m222590%

辦公樓玻璃

幕墻此單價為綜合單價

18玻璃幕墻清潔m2590%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

安裝穿照明線銅芯此單價為綜合單價

20導(dǎo)線截面W2.5mm2m2.990%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

安裝穿照明線銅芯此單價為綜合單價

21導(dǎo)線截面W4mm2m3.190%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

辦公樓電此單價為綜合單價

22路維修改安裝塑料線槽m18.390%即（包含人工、材

造料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

23更換照明開關(guān)套1590%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

24更換成套插座五孔套2090%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

安裝鋼筋網(wǎng)片弧形此單價為綜合單價

25構(gòu)件鋼筋人工*L05t4.6790%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

涂抹石灰大白漿墻

26m22190%即（包含人工、材

面三遍

公司大院圍料、機(jī)械）

墻維修與改

此單價為綜合單價

造砌墻單面清水磚墻

27m344190%即（包含人工、材

1磚

料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

28砌體拆除m378.7290%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

29回填土m312.390%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

現(xiàn)澆混凝土墊層

30m3584.390%即（包含人工、材

C25料、機(jī)械）

院內(nèi)綠化帶

此單價為綜合單價

拆除人行道普通黏

m21090%即（包含人工、材

土磚平鋪

料、機(jī)械）

人行道塊料鋪設(shè)混此單價為綜合單價

31凝土彩色步磚水泥m26.8690%即（包含人工、材

砂漿料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

墻面抹灰面油漆涂

32m24.6790%即（包含人工、材

料鏟除料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

辦公區(qū)域涂抹乳膠漆室內(nèi)墻

33m22190%即（包含人工、材

面二遍

內(nèi)墻面修復(fù)料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

涂抹乳膠漆室內(nèi)天

34m224.990%即（包含人工、材

棚面二遍

料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

屋面拆除卷材防水

35m27.9790%即（包含人工、材

辦公樓里立層料、機(jī)械）

面及樓頂維

卷材防水改性瀝青此單價為綜合單價

修防水

36卷材熱熔法一層平m242.290%即（包含人工、材

面料、機(jī)械）

鋪卷材防水改性瀝此單價為綜合單價

37青卷材熱熔法一層m24590%即（包含人工、材

立面料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

塊料面層鏟除墻柱

38m212.190%即（包含人工、材

面石材面

料、機(jī)械）

外墻大理石

涂抹墻面塊料面層此單價為綜合單價

39粘貼石材預(yù)拌砂漿m2258.3190%即（包含人工、材

（干混）料、機(jī)械）

安裝穿照明線銅芯此單價為綜合單價

40導(dǎo)線截面Wm2.990%即（包含人工、材

2.5mm2料、機(jī)械）

安裝穿照明線銅芯此單價為綜合單價

41導(dǎo)線截面W4mm2m3.190%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

42更換照明開關(guān)套1590%即（包含人工、材

辦公樓燈料、機(jī)械）

具維修改造此單價為綜合單價

43更換成套插座五孔套2090%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

安裝吸頂燈具安裝此單價為綜合單價

44燈罩周長W800mm套10090%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

安裝熒光燈具安裝

45套9090%即（包含人工、材

吸頂式單管

料、機(jī)械）

安裝室內(nèi)塑料排水此單價為綜合單價

46辦公樓、職管（粘接）公稱外m4090%即（包含人工、材

徑nOmm以內(nèi)

工食堂排料、機(jī)械）

污、排水管此單價為綜合單價

管道,疏通,排污拆

47道維修改造項(xiàng)300090%即（包含人工、材

除料、機(jī)械）

安裝穿照明線銅芯此單價為綜合單價

48導(dǎo)線截面Wm2.990%即（包含人工、材

三區(qū)及辦公2.5mm2料、機(jī)械）

樓車子棚維

安裝穿照明線銅芯此單價為綜合單價

修改造

49導(dǎo)線截面W4mm2m3.190%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

50更換照明開關(guān)套1590%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

51更換成套插座五孔套2090%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

52安裝塑料線槽m18.390%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

墻面抹灰面油漆涂

53m24.6790%即（包含人工、材

料鏟除料、機(jī)械）

此單價為綜合單價

涂抹乳膠漆室內(nèi)墻

54m22190%即（包含人工、材

面二遍

料、機(jī)械）

應(yīng)答：滿足。

(二)采購項(xiàng)目概況

1、采購項(xiàng)目基本情況

(1)物業(yè)名稱：XX公司辦公樓。

(2)物業(yè)類型：辦公、機(jī)房。

(3)坐落位置：xxo

(4)建筑面積：xx平方米；綠化面積xx平方米。

(5)汽車泊位：xx個

(6)辦公人員：xx人

2、服務(wù)項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，服務(wù)方提供的物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：

2.1基本要求

(1)服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

(2)承接項(xiàng)目時,對被服務(wù)單位的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),

驗(yàn)收手續(xù)齊全。

(3)管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格

證書或者崗位證書。

(4)有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

(5)管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、

熱情且要求身體狀況良好(簽訂合同之前需要提供三級以上醫(yī)院體檢證明)年

齡不大于55周歲。

(6)設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時服務(wù)電話。急修半小時內(nèi)、其它報

修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場,有完整的報修、維修和回訪記錄。

(7)物業(yè)服務(wù)工具均自行提供并保障服務(wù)工具的安全性能,根據(jù)單位需求,

提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的,公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價目。

(8)按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用情況。

(9)每月1次征詢被服務(wù)單位對物業(yè)服務(wù)的意見,滿意率80%以上。

(10)人員配備要求：保潔服務(wù)五樓1人，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)辦公室、大小會議室

和公共區(qū)域、6樓樓梯樓道、5樓樓梯間和衛(wèi)生間；四樓1人，負(fù)責(zé)公共區(qū)域衛(wèi)

生、樓層樓梯間和衛(wèi)生間、綠化養(yǎng)護(hù)；三樓、二樓共1人，負(fù)責(zé)樓層公共區(qū)域

衛(wèi)生、樓層樓梯間和衛(wèi)生間；一樓1人，負(fù)責(zé)大廳、綠化養(yǎng)護(hù)、樓層樓梯間和

衛(wèi)生間；

公司大院2人，負(fù)責(zé)前后院公共區(qū)域、電動車棚區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生；電工1人，

負(fù)責(zé)大樓內(nèi)部強(qiáng)弱電日常維護(hù)(必須持有專業(yè)資質(zhì)上崗證)；綠化2人,負(fù)責(zé)公

司前后院日常綠化養(yǎng)護(hù)工作。帶班負(fù)責(zé)人1名，總計10人。

2.2共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

(1)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理(維修所需材料由服務(wù)方墊支購買)。

(2)建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺帳)，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、

檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

(3)設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范,責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)

格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

(4)對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄,需要維修，

屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時

編制維修、改造計劃并向被服務(wù)單位提出書面報告與建議,根據(jù)被服務(wù)單位的

意見,組織維修或者更新改造。

(5)電梯間日常的衛(wèi)生及技術(shù)類以外項(xiàng)目的維修,并配合被服務(wù)方年審服

務(wù),保證載人電梯24小時正常運(yùn)行。

(6)消防設(shè)施設(shè)備完好,可隨時啟用；消防通道暢通。

(7)設(shè)備房保持整潔、通風(fēng),無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

(8)單位道路平整，主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。

(9)路燈、樓道以及辦公區(qū)域燈完好率不低于95%。

(10)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；

對可能發(fā)生的各種突出設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

2.3協(xié)助維護(hù)公共秩序

(1)物業(yè)被服務(wù)單位主出入24小時站崗值勤。

(2)對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時至少巡查1次；配有。

(3)對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案,事發(fā)時

及時報告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

2.4保潔服務(wù)

(1)每層設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)1次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無

異味。

(2)合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2次。

(3)辦公區(qū)域道路、停車場、綠地等每日清掃2次；樓道、走

廊、衛(wèi)生間每日清掃2次，巡視不少于4次；每周拖洗1次；一層共用大廳每

日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓

道燈每月清潔1次。辦公樓花壇和大院的衛(wèi)生不定期打掃、澆水領(lǐng)導(dǎo)辦公室和

大小會議室的衛(wèi)生只要有需要,不定期打掃。及時清除道路積水、積雪。

(4)共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢

查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次,每半年清掏1次,發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

(5)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。

(6)負(fù)責(zé)報刊的日常發(fā)放及辦公家具的日常維修。

(7)附樓及餐廳衛(wèi)生。

(8)公共辦公區(qū)域衛(wèi)生在工作日8:30分之前清掃完畢，其他服務(wù)在不影

響公共區(qū)域正常辦公環(huán)境條件下進(jìn)行調(diào)配。

2.5綠化養(yǎng)護(hù)管理

(1)有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。

(2)草坪生長良好，及時修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無雜草、雜物。

(3)花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形,保持觀

賞效果。

(4)定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

(5)定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

(6)補(bǔ)苗所產(chǎn)生的苗木費(fèi)另計。

3、委托管理期限

委托管理期限為自合同簽訂之日起二年。

(三)物業(yè)管理總體設(shè)想、管理方式及工作計劃

1、物業(yè)管理總體設(shè)想

1.1服務(wù)思路

如有幸中標(biāo),我們將充分憑借自己的人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢和資

金優(yōu)勢，把本項(xiàng)目服務(wù)轄區(qū)塑造為整潔、舒適的工作場所。

本公司決定在中國XXXX分公司物業(yè)服務(wù)工作中全面推行標(biāo)準(zhǔn)化管理和人

性化管理的模式,特別措施有：

(1)建立和實(shí)施完善的管理服務(wù)體系：行業(yè)的發(fā)展過程證明了要達(dá)到高

質(zhì)量的服務(wù)水平必須建立一套高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證體系,在物業(yè)服務(wù)中，從一開始

就要堅(jiān)持做到高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，科學(xué)管理、規(guī)范服務(wù)。

(2)培育高素質(zhì)的員工隊(duì)伍：人才是最重要的資源，在人才的管理上，我

們著重抓好兩個環(huán)節(jié)，一是“引進(jìn)關(guān)〃，引進(jìn)的人才要具有較高的專業(yè)技能、較

好的綜合素質(zhì)和較強(qiáng)的服務(wù)意識。二是“培訓(xùn)關(guān)〃，我們每年都要針對不同的

人員分別制訂出詳細(xì)的培訓(xùn)計劃,要求大家都要做到一專多能,每年的培訓(xùn)考核

成績都要做為職務(wù)晉升和年終獎勵的重要依據(jù)。作為搞好服務(wù)工作的重要前提,

我們的人才培養(yǎng)目標(biāo)是：培養(yǎng)一支高素質(zhì)的精干的員工隊(duì)伍。

(3)成立物業(yè)主任垂直管理機(jī)制：負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)日常維修管理服務(wù)運(yùn)作，

定期(每周或每月)向甲方負(fù)責(zé)人匯報上階段的運(yùn)作情況，增強(qiáng)溝通、促進(jìn)了解，

以利于日常工作的開展。

(4)設(shè)立服務(wù)中心：采取一站式服務(wù)的方法,只需客戶打一個熱線服務(wù)電

話,所有的維修管理服務(wù)中的問題均可在承諾的時間內(nèi)得

到處理。

(5)時效工作制：所有的對外服務(wù)工作均采用限時工作制,在對客戶承諾

的時間內(nèi)完成。

(6)不均衡管理：所有員工的工作均是按照客戶的工作生活節(jié)奏設(shè)計的,

均以滿足客戶的生理需要和心理需要為主要目標(biāo)。

(7)保本微利：我方承諾將按照保本微利原則提供服務(wù)，無論何時我方都

只按一定比例公開提取微薄的管理傭金,所有的管理節(jié)余將用于服務(wù)之中。

(8)全天候服務(wù)：我方實(shí)行全天24小時服務(wù)，設(shè)熱線服務(wù)電話。

(9)建立人性化的服務(wù)標(biāo)識系統(tǒng)(CIS),我們將設(shè)立服務(wù)標(biāo)識，如公司標(biāo)

識、服裝標(biāo)識、工作牌、辦公標(biāo)識等。

(10)企業(yè)的員工素質(zhì)決定了企業(yè)的競爭優(yōu)勢，一個成功的企業(yè)必然擁有

一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。搞好物業(yè)的管理和服務(wù),首要是靠人,員工培訓(xùn)是進(jìn)一

步適應(yīng)后勤社會化改革形勢的需要,是各項(xiàng)工作走向?qū)I(yè)化、企業(yè)化和現(xiàn)代化

的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和可靠保證。通過有計劃有組織地對員工進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)I,可以促進(jìn)

員工綜合素質(zhì)的提高,進(jìn)一步樹立員工愛崗敬業(yè)精神,提高服務(wù)和管理水平。因

此建立員工培訓(xùn)制度并制定培訓(xùn)的具體安排，圍繞著“提高管理服務(wù)水平〃的

方針,著重把思想作風(fēng)、職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)方面作為培訓(xùn)的主要內(nèi)容,

始終把員工培訓(xùn)工作作為一場長期性、規(guī)范性的基礎(chǔ)工作扎扎實(shí)實(shí)地堅(jiān)持至今。

(11)在思想教育方面，在員工培訓(xùn)教育中除了向員工灌輸“三優(yōu)一滿意〃

(即以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、優(yōu)良的作風(fēng)和優(yōu)美的環(huán)境讓客戶滿意)的工作理念外，還結(jié)

合工作實(shí)踐,提出了“服務(wù)育人，管理育人，環(huán)境育人〃三育人的原則和“誠信

敬業(yè)，無微不至，盡善盡美”的服務(wù)理念；除了集中培訓(xùn)教育外，利用多種形式

對員工進(jìn)行思想教育。

(12)在職業(yè)道德教育方面提出了“愛業(yè)主、愛物業(yè)、愛崗位、愛信譽(yù)、

愛客戶〃的“五愛”職業(yè)道德準(zhǔn)則，要求員工愛護(hù)環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施，當(dāng)作自

己的家一樣；“愛物業(yè)〃，要求每一位員工熱愛工作,對企業(yè)忠誠；“愛崗位〃，

要求熱愛自己的工作崗位,珍惜來之不易的工作機(jī)會,努力提高服務(wù)質(zhì)量；“愛

信譽(yù)"，作為公司的一員，要愛護(hù)公司的聲譽(yù),注意自己的言行舉止,在為客戶服

務(wù)中樹立和維護(hù)物業(yè)管理公司的良好形象；同時為了規(guī)范員工的行為,還提出

了“每一天上班精神飽滿，每一項(xiàng)工作盡善盡美；每一次服務(wù)無微不至，每一

次接待熱情周到；每一句批評虛心接受，每一個承諾堅(jiān)決兌現(xiàn)；每一個細(xì)節(jié)決

不放過，每一個隱患及時整改〃八個“每一〃的工作準(zhǔn)則。

(13)在業(yè)務(wù)培訓(xùn)方面，把重點(diǎn)放在制定的崗位責(zé)任制、綜合管理制度等

各項(xiàng)管理制度上，從基礎(chǔ)的東西開始，緊緊圍繞應(yīng)知、應(yīng)會、應(yīng)做、應(yīng)辦、應(yīng)干

的東西來培訓(xùn)I,使每位員工對自己的本職工作崗位的基本工作內(nèi)容、工作要求

和工作程序深刻了解、準(zhǔn)確把握,知道怎

么做是對的，怎么做是錯的,確保把基本的工作做好、做到位,對員工還提出了

“腦勤、眼勤、嘴勤、手勤、腿勤”的素質(zhì)要求。

1.2指導(dǎo)思想

我公司為做好本項(xiàng)目服務(wù)服務(wù)工作擬采用的指導(dǎo)思想為“真誠合作、專業(yè)

保障、長遠(yuǎn)承擔(dān)〃，其主要內(nèi)涵如下：

(1)真誠合作：表達(dá)了我們公司尊重客戶、依法經(jīng)營的一貫風(fēng)格，重合同、

講道德、守信譽(yù),注意及時地溝通和協(xié)調(diào),真誠為甲方服務(wù)。

(2)專業(yè)保障：展示我們公司“敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新〃的企業(yè)精神，充分發(fā)

揮公司IS09000質(zhì)保體系、人力資源管理體系、財務(wù)預(yù)算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物

業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量,表達(dá)專

業(yè)水準(zhǔn)，保障專業(yè)效果。

(3)長遠(yuǎn)承擔(dān)：我公司注重合作的即效性，更著眼于合作的長遠(yuǎn)前景和綜

合效益，力避急功近利、華而不實(shí)和短期行為。有階段計劃，更有長遠(yuǎn)安排，將

服務(wù)概念由委托管理期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應(yīng)盡職

責(zé)。

1.3整體策劃

(1)組建高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍，實(shí)行專業(yè)化的物業(yè)管理

針對本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù),我公司將組建一支素質(zhì)高、能力強(qiáng)、專業(yè)齊全、

能打善戰(zhàn)、技術(shù)精湛的物業(yè)管理隊(duì)伍,服務(wù)于中國xx集團(tuán)有限公司XX分公司。

進(jìn)駐項(xiàng)目后,我公司將詳細(xì)劃分界定服務(wù)區(qū)域的功能布局界限,統(tǒng)一調(diào)度，

分片包干,把各個場所、每個部位都納入我公司物業(yè)規(guī)范化管理的正確軌道，使

進(jìn)入項(xiàng)目內(nèi)的人員和車輛、設(shè)施設(shè)備等，最大程度的發(fā)揮各自的作用。為中國

XX集團(tuán)有限公司XX分公司各級職工、客戶等營造整潔舒適,安全有序的環(huán)境，

充分表達(dá)我公司“業(yè)主至上，信譽(yù)第一〃的服務(wù)宗旨。

(2)強(qiáng)化安全管理，營造萬無一失的安全辦公、生活環(huán)境

我公司將對服務(wù)區(qū)域科學(xué)規(guī)劃，詳細(xì)制訂各項(xiàng)應(yīng)急情況處置方案和防火防

盜、防毀損破壞等有效措施,把安全防范和應(yīng)急處理工作件件落實(shí)到實(shí)處,確保

項(xiàng)目安全萬無一失，充分表達(dá)我公司“作風(fēng)過硬像軍人,完成任務(wù)像鐵人,服務(wù)

業(yè)主像仆人"的社會形象。

(3)精心組織，精心操作，精心維修，精心養(yǎng)護(hù)

針對本項(xiàng)目設(shè)備門類復(fù)雜、技術(shù)先進(jìn)、智能化程度高的特點(diǎn)，我公司綜合

維修服務(wù)人員除正常維護(hù)、維修外，提供24小時應(yīng)急維修方面的服務(wù),做到運(yùn)

行保障堅(jiān)守崗位,保養(yǎng)維護(hù)定點(diǎn)定時。讓各種工程設(shè)備,樓宇在得到良好維護(hù)的

同時，大大延長使用壽命。充分表達(dá)我公司“組織指揮嚴(yán)密，技術(shù)要求嚴(yán)格，操

作規(guī)程嚴(yán)謹(jǐn),工作態(tài)度嚴(yán)肅〃的工程技術(shù)人員“四嚴(yán)〃工作作風(fēng)。

(4)建立學(xué)習(xí)型組織

我公司內(nèi)部管理機(jī)制完善堅(jiān)持“全員培訓(xùn)I,終身培訓(xùn)〃的方針。把公司建

成“學(xué)習(xí)型的組織〃是員工在職業(yè)生涯中不斷自我提升的需要，員工接受全面

培訓(xùn)是保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的前提和基礎(chǔ)。在我公司，員工未經(jīng)培訓(xùn)考核,不

得上崗。系列的入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)、外派培訓(xùn)和相應(yīng)的考核評比

使員工進(jìn)一步提高自身素質(zhì)，改進(jìn)工作質(zhì)量。

(5)樹立超值性服務(wù)意識，提升業(yè)主形象品牌

中標(biāo)后，我公司將在項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置上結(jié)合實(shí)際、合理搭配以確保

最快的速度為全體業(yè)主開展全面服務(wù)。在物業(yè)管理實(shí)踐中，我們將努力打造

“精細(xì)化物業(yè)管理服務(wù)"，始終堅(jiān)持以客戶滿意為中心,持續(xù)提供超越客戶期望

的服務(wù)，營造安全、舒適、和諧的辦公環(huán)境、工作場所和生活方式。充分表達(dá)

我公司“講儀容，講儀表,講文明，懂禮貌,重誠信，守承諾,既熱情又周到〃的企

業(yè)形象“亮點(diǎn)〃，讓業(yè)主和來賓享受到超值性服務(wù)的同時,大力提升業(yè)主的社會

形象品牌。

L4服務(wù)定位

(1)管理定位

充分利用和完善各種配套系統(tǒng),加強(qiáng)服務(wù)人員管理，把管理轄區(qū)塑造為良好

的公共場所,不斷提高形象。

(2)效益定位

充分利用我公司專業(yè)化管理特長和成本控制管理經(jīng)驗(yàn)，通過有效控制管理

成本,合理開源節(jié)流，提供更多、更超值的物業(yè)服務(wù)。

(3)服務(wù)定位

我公司堅(jiān)持“以人為本、服務(wù)第一〃的原貝丸用心做事,為營造

安全、舒適、便捷的工作環(huán)境，采取專業(yè)管理和嚴(yán)格的品質(zhì)控制手段，

確保服務(wù)質(zhì)量滿足要求的標(biāo)準(zhǔn)。

1.5方式方法

(1)堅(jiān)持“以人為本〃，做好從業(yè)人員的思想政治工作。建立高度的事

業(yè)心和強(qiáng)烈的責(zé)任感，堅(jiān)持“以人為本〃的原則，大力加強(qiáng)從業(yè)人員的思想政治

建設(shè)和精神文明建設(shè),為提高服務(wù)質(zhì)量提