房產(chǎn)稅課件完整版本

第一節(jié)概述

一、房產(chǎn)稅的概念

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

二、房產(chǎn)稅的特點

1.房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅

2.征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋

3.區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法

第二節(jié)征稅范圍、納稅人和稅率

一、房產(chǎn)

是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋則是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，則不屬于房產(chǎn)。

二、征稅范圍

房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，不包括農(nóng)村。三、納稅人

房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。其中：

1.產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。

2.產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。

3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。

4.產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。

5.無租使用其他房產(chǎn)的問題。納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。

外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人經(jīng)營的房產(chǎn)不適用房產(chǎn)稅。產(chǎn)權(quán)出典一般是指房屋產(chǎn)權(quán)出典，是指承典人支付房屋典價而占有、使用出典人的房屋，出典人于典期屆滿時，返還典價贖回房屋或者不回贖而喪失房屋所有權(quán)的法律制度。所謂的產(chǎn)權(quán)出典指產(chǎn)權(quán)所有人將房屋，生產(chǎn)資料等的產(chǎn)權(quán)，在一定期限內(nèi)典當(dāng)給其他人使用，而取得資金的一種融資業(yè)務(wù)。房屋出典具有如下法律特征四、房產(chǎn)稅稅率：

（一）從價計稅：1.2%

（二）從租計稅：12%（對個人居住用房出租仍用于居住的，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收）。第三節(jié)計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額計算

一、計稅依據(jù)——按計稅余值計稅和按租金收入計稅兩種。

1.對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)。

所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。其中：

（1）房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。

（2）房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。

（3）納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應(yīng)增加房屋的原值

.對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據(jù)。

房產(chǎn)的租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)取得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。

3.投資聯(lián)營及融資租賃房產(chǎn)的計稅依據(jù)。

（1）對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)予區(qū)別對待。

對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)的余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；

對以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)暫行條例的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。（2）對融資租賃房屋的情況——計征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收。

公式1、房產(chǎn)余值：

應(yīng)納稅金=房產(chǎn)原值X（1-規(guī)定的扣除比例）X1.2%2、按出租租金

應(yīng)納稅金=租金收入X12%第四節(jié)減免稅優(yōu)惠

1、國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)

2、國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)

3、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)

4、個人擁有的非營業(yè)用的房產(chǎn)

5、企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)免稅

6、經(jīng)有關(guān)部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅

7、凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚和辦公室、食堂等臨時性措施在施工期間一律免征房產(chǎn)稅。但是如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

8.自2004年7月1日起，納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋在修其間免征房產(chǎn)稅。

第五節(jié)計算與繳納（一）計算：1、以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)應(yīng)納稅額的計算：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)余值*適用稅率=房產(chǎn)原值*（1-原值扣除率）*適用稅率2、以房產(chǎn)租金為計稅依據(jù)應(yīng)納稅額的計算公式：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入*適用稅率（二）稅款繳納房產(chǎn)稅實行按年計算，分期繳納。納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。納稅人新建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅申報指南納稅義務(wù)發(fā)生時間

1、納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。

2、納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

3、納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

4、納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

5、納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

6、納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)原值和附屬設(shè)備房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)，房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住、或儲藏物資的場所。獨立于房屋的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、灑窖菜窖、酒精池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)，不應(yīng)計入房產(chǎn)原值。房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線、如蒸汽壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電信、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管起。電燈網(wǎng)、照明線從進線盒連接管算起。

例題1東方房地產(chǎn)公司有一幢價值為1000萬元的庫房。2010年1月末企業(yè)計算出應(yīng)繳納的城市房地產(chǎn)稅稅額為：年應(yīng)納稅額=10000000X1.2%=120000（元）月應(yīng)納稅額=120000/12=10000（元）每月末企業(yè)應(yīng)作如下會計分錄：借：管理費用10000

貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交房產(chǎn)稅10000假定稅務(wù)機關(guān)核定按季度繳納城市房地產(chǎn)稅，則4月初企業(yè)按規(guī)定繳納第一季度應(yīng)納稅時作如下會計分錄：借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交房產(chǎn)稅30000

貸：銀行存款30000例題2東方房地產(chǎn)公司自有辦公樓一幢，原值1000萬元。2010年1月1日，將其中一間辦公室租給A公司作為辦公用，面積占整體面積的10%，年租金5萬元，該地規(guī)定允許按房產(chǎn)原值一次扣除20%后的余值繳納房產(chǎn)稅，則房公司2010年1月應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅計算如下：1、按房產(chǎn)原值應(yīng)該計繳的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)原值=1000X（1-10%）=900（萬元）應(yīng)納房產(chǎn)稅=900X（1-20%）X1.2%=8.64（萬元）2、按租金計繳的房產(chǎn)稅。應(yīng)納房產(chǎn)稅=5X12%=0.6（萬元）合計應(yīng)納房產(chǎn)稅=8.64+0.6=9.24（萬元）按會計制度規(guī)定，建筑施工企業(yè)對房產(chǎn)稅的核算應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費-應(yīng)交房產(chǎn)稅”和“管理費用-房產(chǎn)稅”賬戶進行核算。計提時：借：管理費用-房產(chǎn)稅92400

貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交房產(chǎn)稅92400實際繳納房產(chǎn)稅時：借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交房產(chǎn)稅92400

貸：銀行存款92400目前公司租房涉及到的稅種1、營業(yè)稅計稅依據(jù)：租金收入稅率：5%公式：租金收入X5%2、城建稅計稅依據(jù)：按營業(yè)稅附征稅率7%公式：營業(yè)稅X7%3、教育費附加計稅依據(jù)：按營業(yè)稅附征稅率3%公式：營業(yè)稅X3%4、地方教育費附加計稅依據(jù)：按營業(yè)稅附征稅率2