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文檔簡介

比較法概述

一、比較法的含義比較法，也稱為市場法、市場比較法、交易實例比較法。

①簡單地說，比較法是根據(jù)與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值價格的方法。

②具體地說，比較法是選取一定數(shù)量的可比交易實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比交易實例的成交價格進行處理后得到估價對象價值價格的方法。是一種最直接、較直觀、有市場說服力的估價方法。定義中的相關(guān)專業(yè)名詞

①類似房地產(chǎn)：指與估價對象相似的房地產(chǎn)，簡稱類似房地產(chǎn)，是指與估價對象的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模等狀況相同或相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)。

②可比交易實例：簡稱可比實例，是符合一定條件的類似房地產(chǎn)的交易實例，具體是指交易方式適合估價目的，成交日期接近價值時點，成交價格為正常價格或可修正為正常價格的類似房地產(chǎn)的的交易實例。

③交易實例：是指真實成交的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或權(quán)利及其成交價格等相關(guān)信息。二、比較法的理論依據(jù)

替代原理待估=？A：10000B：95000C：10500D：11000三、比較法的適用對象適用于同類數(shù)量較多、有較多交易、相互間具有一定可比性的房地產(chǎn)。①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。②寫字樓③商鋪④標準廠房⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地三、比較法的適用對象還有些房地產(chǎn)則難以采用比較法估價：①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等。②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等。③可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程。四、比較法的適用條件適用條件：在價值時點之前的較近一段時間內(nèi)有較多類似房地產(chǎn)的交易。①在房地產(chǎn)交易不夠活躍或類似房地產(chǎn)交易很少的地區(qū)，難以采用比較法估價。②在房地產(chǎn)交易總體上較活躍的地區(qū)，在某些情況下比較法有可能暫時不適用。五、比較法的估價步驟選取可比實例實例1實例2實例3建立比較基礎(chǔ)、交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整比較價值2比較價值3比較價值1均值V=∑Vi/n評估價格搜集交易

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