案例分析北京朝陽(yáng)大悅城

案例分析——

朝陽(yáng)大悅城商業(yè)管理部二〇一〇年十月LOGO導(dǎo)讀商圈區(qū)位1項(xiàng)目信息2項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)3成敗得失4HotTipChaoYangJoy-City2010四環(huán)三里屯華貿(mào)朝陽(yáng)公園JoyCityJoyCity行政區(qū)朝陽(yáng)區(qū)行政級(jí)別北京最大近郊區(qū)面積470.8平方公里人口317萬(wàn)人口密度6733人/平方公里GDP2293.5億（2009年）人均可支配收入27608元（2009年）朝陽(yáng)大悅城商圈評(píng)價(jià)人口：5公里范圍約53萬(wàn)人，白領(lǐng)人群64%零售額：約887億元/年富裕度：全市的147%人均可支配40755元競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：Solana；賽洛城；美羅城；活力東方消費(fèi)基數(shù)大，人均消費(fèi)力強(qiáng)，5公里范圍內(nèi)少有同同規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商圈簡(jiǎn)析134輻射范圍5公里輻射面積約77平方公里區(qū)域住宅均價(jià)31000元/平米全市住宅均價(jià)21000元/平米2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目1234樓盤(pán)名solana活力東方奧特萊斯賽洛城美羅城商業(yè)定位生活購(gòu)物中心品牌折扣購(gòu)物中心區(qū)域鄰里配套中心賽洛城商業(yè)體量15萬(wàn)平米6.8萬(wàn)平米11.3萬(wàn)平米15萬(wàn)平米直線(xiàn)距離4.6公里1.87公里3.04公里4.8公里賽洛城朝陽(yáng)大悅城：朝青商圈綜合商業(yè)巨無(wú)霸（銀帆西雅圖）

項(xiàng)目指標(biāo)表述

規(guī)劃用地：84610m2街角，雙面臨街

總建筑面積：400000m2含購(gòu)物中心及酒店公寓（地上及地下）

購(gòu)物中心面積：230000m2B1至11F，共12層

酒店公寓面積：70000m2地上

停車(chē)位：3000個(gè)全部

：2300個(gè)商業(yè)部分（1個(gè):100平米配比）

地鐵：1條6號(hào)線(xiàn)與地下1層相連（在建）

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2010.5

開(kāi)業(yè)時(shí)招商率約80%，年底90%

商戶(hù)數(shù)量：270以上家餐飲73家，服飾等約200家

基本資料商業(yè)定位健身休閑購(gòu)物文化娛樂(lè)餐飲品質(zhì)生活中心生活重心商業(yè)中心集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、文化、健身、休閑等六大主題于一體的品質(zhì)生活中心商業(yè)落位：總圖永旺百貨精品零售商業(yè)落位：總圖美食天地休閑娛樂(lè)B1Lifestyle:

emoi基本生活

北京同仁堂

瑞萊保健品

論道

可多beijing一伍一拾Yankeecandle揚(yáng)基蠟燭

屈臣氏韓國(guó)麗時(shí)美發(fā)連鎖機(jī)構(gòu)

悅來(lái)煙酒福奈特DepartmentStores:

Aeon永旺集團(tuán)百貨超市B1至4F近10000平米Fashion：

寶島眼鏡

lavinne樂(lè)紛B1永旺百貨世界500強(qiáng)永旺集團(tuán)是日本最大的零售集團(tuán)，在日本及東南亞地區(qū)有綜合百貨超市606家，食品超市1182家，2008年?duì)I業(yè)收益達(dá)5萬(wàn)億日元。

永旺朝北大悅城店是永旺集團(tuán)以日本獨(dú)資經(jīng)營(yíng)管理方式的商業(yè)項(xiàng)目，并帶來(lái)先進(jìn)的綜合百貨超市零售經(jīng)營(yíng)模式。

永旺朝北大悅城店將通過(guò)現(xiàn)代化得裝飾和陳列，力求將其包裝成獨(dú)特的日式購(gòu)物場(chǎng)所，同時(shí)AEON擬引入眾多日本本土品牌，以物超所值的價(jià)格為顧客提供日常生活需要的各種商品。

AEON超市面積近10000平米，為周邊居民提供新鮮和富有特色的食品，方便社區(qū)居民生活。B1B11F02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031百貨服飾、護(hù)理、皮具、珠寶餐飲編號(hào)商戶(hù)06windsor08bossorange09brooksbrothers10palzileri11Gap12A優(yōu)視一品16Strellson17joop18Tommyhilfiger19Guess21misssixty22亮視點(diǎn)編號(hào)商戶(hù)07AlvieroMartini14Fabi編號(hào)商戶(hù)04/06新宇亨德利12BTissot23RainRing服飾皮具珠寶名表編號(hào)商戶(hù)25/26Mothercare家居生活編號(hào)商戶(hù)01Timetomove13Sephora24AustraliaBeautyshop27lacolline28Ories護(hù)理編號(hào)商戶(hù)02星巴克29浮士德31LAPaleTa餐飲1F02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031PALPALZILERI(伯爵萊利)1970年創(chuàng)立，歐洲最高檔的男裝成衣品牌之一，意大利男裝的典范,保持意大利服裝一貫享譽(yù)國(guó)際的品質(zhì)水準(zhǔn)外，運(yùn)用傳統(tǒng)的手工裁剪和手工縫制工藝，被精英男士青睞，成為精英階層男士著裝典范。從誕生之日起，PALZILERI就走高級(jí)然而低調(diào)的行事風(fēng)格，即使在面向今天世界范圍的市場(chǎng)時(shí)，PALZILERI最吸引人的還是那種自然而然并能輕易感知的質(zhì)感，那是意大利頂級(jí)成衣的風(fēng)范。

作為意大利頂級(jí)男裝品牌的PALZILERI/伯爵萊利，服裝質(zhì)量上乘，延承著始終如一的制衣傳統(tǒng)，把精英階層所關(guān)注的高品質(zhì)放在首位，并集時(shí)尚與創(chuàng)新于一身，體現(xiàn)了當(dāng)今意大利的服裝流行動(dòng)態(tài)。

1F02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031GAPGAP誕生在美國(guó)，成為美國(guó)青少年的時(shí)尚選擇。GAP帶給人們的是一種休閑的氣質(zhì)，它讓無(wú)拘無(wú)束的美國(guó)青年，能夠盡情的享受自然、舒適的生活。GAP的第一家店，采用的是牛仔褲和錄音帶并肩銷(xiāo)售的方式，可是結(jié)果并不理想。直到GAP第二家店開(kāi)張時(shí)，當(dāng)勞·費(fèi)雪將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向年輕人，著重強(qiáng)調(diào)一種年輕化的購(gòu)物氛圍。所銷(xiāo)售的商品也只包括服裝，比如圓領(lǐng)T恤、短而精干的純棉質(zhì)上衣、牛仔褲等。這種全新的銷(xiāo)售方式，使得GAP很快在美國(guó)本土小有名氣。在20世紀(jì)八、九十年代，GAP發(fā)展迅速，它的系列品牌GAP、OldNavy、Gapkid等相繼上市，并在最短的時(shí)間內(nèi)占領(lǐng)了美國(guó)休閑品牌市場(chǎng)，并得到了美國(guó)及海外的認(rèn)可。GAP1969,GAP中最昂貴的系列.

2F百貨服飾、護(hù)理、皮具、珠寶餐飲02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031323334-3738394041編號(hào)商戶(hù)01LeSportsac02/03Novo04/05Misnong06Ovs07/08Scofield09/10i.t.11NBAJewlery12Gap15/16Ochirly17ZucZug18/19Jeccica20RIME24-26Veromoda&JakcJones27Kira服飾29Innee30/31Forevernew32LaPargay33Bypac34/35SnowLotus36Vipfa37BosaMagine39Filon編號(hào)商戶(hù)28Finoa&Prince38LeSaunda40Mux皮具編號(hào)商戶(hù)13/14巴黎匯護(hù)理編號(hào)商戶(hù)41CostaCoffee餐飲2F02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031323334-3738394041i.t.3F百貨服飾、護(hù)理、皮具、珠寶餐飲0203040506070809101112131415161718192021222325262728012930313233343837243536編號(hào)商戶(hù)02/03淑女屋04阿努比斯05OVS07-10I.T.13Zczz14Cosa15Salute16fiveplus17/18TeenieWeenie19BasicHouse24/25ELand26MindBridge27Levi's服飾28亦谷29Dazzle30SeasonWind31MushPuppies32/33Only34/35Selected36海盜船服飾編號(hào)商戶(hù)06victorinox20Gillino22/23walkone皮具編號(hào)商戶(hù)01百合美甲編號(hào)商戶(hù)21RUI編號(hào)商戶(hù)37pizzahut38BaristaCoffe護(hù)理時(shí)尚家居餐飲4F百貨服飾、護(hù)理、皮具、珠寶餐飲02030405060708091011121314151617181920212223252627280129303132333438372435363940-4344-45464748編號(hào)商戶(hù)02westlink036IXBIGHT04PaulFrank05A-YOU06Lily07FYL08ETBOITE09Sanrio10vivavoce17達(dá)人21meetmimiQ22阿童木24NYLONPINK25THECarnaby26-28BreadNButter服飾29BobyPops32LaMiu34ELLE35婷美39SCAT40-432%44/45Croquis服飾編號(hào)商戶(hù)10AGaladay37Couzzle皮具編號(hào)商戶(hù)48一茶一坐餐飲編號(hào)商戶(hù)12瑪花纖體13PALISPA14麥琪舍賓15/16TONY&GUY38BANILACo護(hù)理編號(hào)商戶(hù)01Joyard23悅?cè)皇止ぞ銟?lè)部30LovelyLace31左右時(shí)光33MOMO36魔法家47Orsay時(shí)尚家居4F02030405060708091011121314151617181920212223252627280129303132333438372435363940-4344-45464748MOMOMOMO是一個(gè)富有活力、清新、設(shè)計(jì)感的潮物品牌，它以更貼近生活的角度創(chuàng)造年輕的時(shí)尚生活。MOMO總能捕捉到你當(dāng)下最需要的那一款產(chǎn)品，服飾和潮物并舉讓您可以在MOMO中得到不同的選擇更多的快樂(lè)。

MOMO著力于原創(chuàng)，旗下的“設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)室”做為其時(shí)尚潮物品牌，將每一個(gè)設(shè)計(jì)師的個(gè)性化產(chǎn)品帶給每一個(gè)需要個(gè)性化理性消費(fèi)的時(shí)尚達(dá)人。為時(shí)尚達(dá)人們的實(shí)用主義個(gè)性消費(fèi)，做下最完美的詮釋

5F服飾、護(hù)理、皮具、珠寶餐飲02-040506070809101112131415161718192021222325262728012930240101010101010101010105Qiftour06/07尚東盒子12ROYAL15ZIPPO21非洲符號(hào)24卡雷拉服飾編號(hào)商戶(hù)08/09MOSA10MASQI11FILA13LINING14Adidas16Converse17NIKE18KAPPA19PUMA25ARCTICFOX26NIKE36027Toread28AdidasSE運(yùn)動(dòng)及戶(hù)外編號(hào)商戶(hù)29CROCS皮具鞋履編號(hào)商戶(hù)01朝陽(yáng)科技廣場(chǎng)電子產(chǎn)品編號(hào)商戶(hù)02-04CaffeKenon20CoffeHouse30DQ餐飲5F02-0405060708091011121314151617181920212223252627280129302401010101010101010101朝陽(yáng)科技廣場(chǎng)6F餐飲050607080910111213141516171819202101020403編號(hào)商戶(hù)01泰和草本工坊02正一味03盛焰烤肉04三元梅園05西堤牛排06米斯特披薩07滿(mǎn)記甜品08金鑫軒09萬(wàn)方豆撈10權(quán)金城餐飲11禾祿壽司12香芒山13蕉葉14莫凡比15一麻一辣16千味千尋17蜜桃餐廳18美樂(lè)歐19冰瀾20鹿港小鎮(zhèn)21四號(hào)廚房餐飲6F050607080910111213141516171819202101020403蕉葉美食——泰國(guó)名廚主理，東南亞特色的誘人美味。

美景——自然而純樸的泰國(guó)異域裝飾風(fēng)格，大樹(shù)、小橋、流水、四面佛等景觀(guān)，原汁原味地體現(xiàn)了泰國(guó)的熱帶風(fēng)情。

美人——綠色、健康、營(yíng)養(yǎng)的食材令蕉葉成為“美人窩”！

美意——為美食附上心情，蕉葉一如既往成全貴賓您的家庭聚會(huì)或商務(wù)宴請(qǐng)的美意。泰國(guó)的風(fēng)情泰國(guó)的美食，成全您的好心情。

美譽(yù)——蕉葉在獲得廣大貴賓稱(chēng)贊的同時(shí)，還曾榮獲“最具創(chuàng)意餐廳”、“最受歡迎餐廳”、“最時(shí)尚泰國(guó)餐廳”、“中國(guó)綠色飯店”、“中國(guó)飲食名店”、“國(guó)際美食名店”、”中國(guó)餐飲業(yè)十大知名品牌企業(yè)”、”中國(guó)100最具影響力企業(yè)”等榮譽(yù)。

6F7F餐飲娛樂(lè)050607080910111213141516DD0101020403編號(hào)商戶(hù)01天多小火鍋02餃來(lái)餃去03赤坂亭04拿渡麻辣香鍋05釜山料理06康樂(lè)士創(chuàng)意餐廳07苗鄉(xiāng)樓08便宜坊餐飲09梧桐10川辣匯11巴庫(kù)斯意大利餐廳12望湘園13品苑鐵板燒14將太無(wú)二15至愛(ài)16食得起餐飲編號(hào)商戶(hù)DD01冠軍溜冰場(chǎng)娛樂(lè)7F050607080910111213141516DD0101020403蕉葉7F050607080910111213141516DD0101020403冠軍溜冰場(chǎng)7F8F餐飲娛樂(lè)影院05060708091011-192023242125010204032022DD01DD02編號(hào)商戶(hù)01Rooms咖啡02漢堡王03路易小餐廳04權(quán)味05面香居06薩莉亞07胡椒廚房08肯德基09水果物語(yǔ)10賽百味12土司工坊15珍仕果16貝多爸爸17金鑲18鮮元素20吉野家21呷哺呷哺22過(guò)橋緣23一品三笑24玨花溪25外婆宴餐飲餐飲編號(hào)商戶(hù)DD01金逸影院DD02金銀島娛樂(lè)8F05060708091011-192023242125010204032022DD01DD02金逸影城8F9F餐飲影院010203金錢(qián)豹約6000平米01餐飲齊魯之邦約700平米039F0102039F0102039F01020310F精心設(shè)計(jì)的職業(yè)體驗(yàn)樂(lè)園是朝陽(yáng)大悅城的亮點(diǎn)項(xiàng)目，模擬的70多個(gè)職業(yè)涵蓋了真實(shí)社會(huì)生活的方方面面，街道、醫(yī)院、超市、學(xué)校、機(jī)場(chǎng)等設(shè)施無(wú)所不包，儼然一座小型的現(xiàn)實(shí)社會(huì)。踏足職業(yè)體驗(yàn)樂(lè)園，也就親身體驗(yàn)變化萬(wàn)千的職業(yè)生涯：機(jī)場(chǎng)，登機(jī)手續(xù)獨(dú)自辦；城市中心區(qū)域，商業(yè)行為及市場(chǎng)軌道交通體驗(yàn)沖撞視野；碼頭，物流運(yùn)輸繁而有序……感受各種真實(shí)的職業(yè)體驗(yàn)，為家人打開(kāi)了一扇通向社會(huì)的大門(mén)，在增加他們閱歷與見(jiàn)識(shí)的同時(shí)，也為將來(lái)的成長(zhǎng)及職業(yè)選擇做了充分準(zhǔn)備。

10F11F11F業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)注：以商家戶(hù)數(shù)為統(tǒng)計(jì)基數(shù)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)注：以商家戶(hù)數(shù)為統(tǒng)計(jì)基數(shù)樓層百貨/專(zhuān)賣(mài)服飾皮具/珠寶時(shí)尚家居護(hù)理餐飲娛樂(lè)休閑B129%43%0%14%14%0%0%1F4%44%19%4%19%11%0%2F3%69%9%0%16%3%0%3F4%71%11%4%4%7%0%4F3%58%5%18%13%3%0%5F4%79%4%0%0%13%0%6F0%0%0%0%0%100%0%7F0%0%0%0%0%94%6%8F0%0%0%0%0%91%9%9F0%0%0%0%0%100%0%10F0%0%0%0%0%0%100%11F0%0%0%0%0%0%100%動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)主入口主入口次入口次入口次入口青年路朝陽(yáng)北路入口主要人流組織次要人流組織環(huán)形人流組織商業(yè)亮點(diǎn)：跨層飛天梯2段式飛天梯：首段1F直飛5F，次段5F直飛8F，極大的提升了高區(qū)商業(yè)的價(jià)值好看又實(shí)用商業(yè)亮點(diǎn)：LED大屏幕商戶(hù)的信息發(fā)布平臺(tái)，夜間對(duì)于消費(fèi)者截留具有較明顯的廣告效用商業(yè)亮點(diǎn)：無(wú)柱真冰溜冰場(chǎng)國(guó)內(nèi)最好的室內(nèi)溜冰場(chǎng)，帶來(lái)娛樂(lè)人流的同時(shí)，也增加了8層餐飲的景觀(guān)價(jià)值。此外，多余的挑空高度也能為9F租戶(hù)（金錢(qián)豹）所利用，增加其實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積商業(yè)亮點(diǎn)：內(nèi)飾小品商業(yè)亮點(diǎn)：內(nèi)飾小品商業(yè)亮點(diǎn)：內(nèi)飾小品經(jīng)營(yíng)情況（2010年）招商率

租戶(hù)數(shù)量

平均租金

租金收入

開(kāi)業(yè)時(shí)間2010.5目前80%，2010年底90%以上7.5元/平方米/天（經(jīng)營(yíng)面積）270家以上約3.2億元/年（80%出租率）成敗得失——人氣目前，朝陽(yáng)大悅城已開(kāi)業(yè)約半年，處于典型的近郊市場(chǎng)培育期，人氣存在較大不足，不少消費(fèi)者戲稱(chēng)朝陽(yáng)大悅城是西單大悅城的山寨版。幾大因素造成了目前的人氣不足狀況：1）商業(yè)培育期需要時(shí)間，西單大悅城存在于具有50年以上歷史的老商業(yè)中心，人流量巨大；翻版的朝陽(yáng)大悅城屬于新興近郊中心，無(wú)論從人口導(dǎo)入還是消費(fèi)者認(rèn)知都需要長(zhǎng)時(shí)間的培育。2）地段先天缺乏商務(wù)人群的支持，